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Legislación consolidada

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crdito inmobiliario.

Publicado en: BOE núm. 65, de 16/03/2019.
Entrada en vigor: 16/06/2019
Departamento: Jefatura del Estado
Referencia: BOE-A-2019-3814
Permalink ELI: https://www.boe.es/eli/es/l/2019/03/15/5/con

TEXTO ORIGINAL: Texto original publicado el 16/03/2019


[Bloque 1: #pr]

FELIPE VI

REY DE ESPAA

A todos los que la presente vieren y entendieren.

Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente ley:

PREMBULO

I

La regulacin de los contratos de crdito inmobiliario desempea un papel relevante en la estabilidad econmica y es un instrumento de cohesin social. El sistema hipotecario espaol y, en particular, el rgimen de concesin de prstamos y crditos con garanta hipotecaria inmobiliaria, ha hecho posible que numerosas familias espaolas puedan disfrutar de viviendas en propiedad y que lo hagan en una proporcin superior a la de muchos pases de nuestro entorno. Garantizar un rgimen jurdico seguro, gil y eficaz, que proteja este tipo de operaciones es una exigencia que deriva no slo de las obligaciones impuestas por el Derecho de la Unin Europea, sino de los indudables beneficios que supone para la economa de un pas. Tanto la proteccin de las transacciones como la seguridad jurdica generan crdito para los individuos, lo que redunda en el crecimiento de la economa. As mismo, el acceso a la propiedad consolida la libertad y responsabilidad de los individuos como ciudadanos. En este proceso el acceso al crdito hipotecario es un elemento clave en el xito del rgimen de propiedad de Espaa.

II

Partiendo de estas consideraciones, esta Ley tiene como objeto la trasposicin de la Directiva2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de4 de febrero de2014.

Adems, vista la experiencia hasta la fecha, y al objeto de la recuperacin de la confianza de los prestatarios, se introducen previsiones cuya finalidad es la de potenciar la seguridad jurdica, la transparencia y comprensin de los contratos y de las clusulas que los componen, as como el justo equilibrio entre las partes.

La Directiva2014/17/UE reconoce en su considerando (3) que La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, (...) y puede tener graves consecuencias sociales y econmicas. En particular, la Directiva pone de manifiesto en su considerando (4) que la Comisin ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unin en relacin con la irresponsabilidad en la concesin y contratacin de prstamos, as como con el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de crdito.

Dichos considerandos ponen de relieve, adems, la asimtrica posicin que ocupan en la relacin contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvada por el simple hecho de proporcionar al cliente informacin y advertencias. Se exige, por tanto, a la parte que domina la relacin que, como profesional, tenga un plus de responsabilidad en su comportamiento hacia el prestatario.

III

La Directiva2014/17/UE establece un rgimen especfico de proteccin de las personas consumidoras que tengan la condicin de prestatarios, garantes o titulares de garantas en prstamos o crditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisicin de bienes inmuebles de uso residencial.

En la Unin Europea, cuyo derecho goza del principio de primaca frente al derecho nacional, la vivienda est reconocida como un derecho fundamental, tal como reconoce expresamente el apartado65 de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unin Europea de10 de septiembre de2014, asunto C-34/13, donde con toda contundencia se manifiesta que En el Derecho de la Unin, el derecho a la vivienda es un derecho fundamental garantizado por el artculo7 de la Carta que el tribunal remitente debe tomar en consideracin al aplicar la Directiva93/13.

La normativa europea se refiere a los crditos celebrados con consumidores que estn garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garanta, en relacin con bienes inmuebles de uso residencial, es decir, su objeto es la proteccin de los consumidores, entendindose por tales las personas fsicas que no actan en el mbito de su actividad profesional o empresarial. Sin embargo, tambin permite que por parte de los Estados miembros se adopten disposiciones ms estrictas en materia de proteccin de las personas consumidoras, incluyendo tambin la posibilidad de ampliar el mbito de aplicacin a no consumidores.

De esta forma, la presente Ley extiende su rgimen jurdico a todas las personas fsicas, con independencia de que sean o no consumidores. Esta ampliacin de la esfera subjetiva de proteccin de la Ley frente a la Directiva sigue la lnea tradicional de nuestro ordenamiento jurdico de ampliar el mbito de proteccin a colectivos como los trabajadores autnomos. As se configura el mbito de aplicacin de la vigente normativa de transparencia en materia de crditos hipotecarios que se regula en el Captulo II del Ttulo III de la Orden EHA/2899/2011, de28 de octubre, de transparencia y proteccin del cliente de servicios bancarios.

La Ley regula tres aspectos diferenciados. En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crdito, as como a sus representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente de la referida Orden EHA/2899/2011, de28 de octubre y la Ley2/2009, de31 de marzo, por la que se regula la contratacin con los consumidores de prstamos o crditos hipotecarios y de servicios de intermediacin para la celebracin de contratos de prstamo o crdito.

En segundo lugar, regula el rgimen jurdico de los intermediarios de crdito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, y en tercer lugar, establece el rgimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.

Adems, se introducen a lo largo del articulado una serie de disposiciones que regulan aspectos que no estn especficamente previstos en la normativa europea o que van ms all de su contenido, y cuya finalidad es reforzar determinados aspectos del rgimen jurdico de contratacin hipotecaria y de su vida contractual, referidos a determinadas situaciones que, en contratos de tan larga duracin pueden producirse y deben tenerse en consideracin, ya sea exigiendo mayores garantas, reforzando las existentes, estableciendo una regulacin clara y sencilla que evite dudas interpretativas innecesarias o estableciendo mecanismos de solucin de conflictos o situaciones que pudieran variar la situacin del prestatario en las condiciones que contrat. El objetivo ltimo es reforzar las garantas para los prestatarios en el proceso de contratacin y evitar en ltima instancia la ejecucin de este tipo de prstamos en va judicial con la consiguiente prdida de la vivienda.

IV

La Ley se estructura en cuatro Captulos, que se corresponden con las lneas esenciales de la regulacin, doce disposiciones adicionales, cinco disposiciones transitorias, una disposicin derogatoria y diecisis disposiciones finales, as como dos Anexos, el I referente a la Ficha Europea de Informacin Normalizada (FEIN) y el II al Clculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).

El Captulo I recoge las disposiciones generales que alcanzan al objeto, mbito de aplicacin, carcter irrenunciable de los derechos que reconoce para los prestatarios y definiciones a efectos de la Ley. En los mismos trminos que la referida Directiva2014/17/UE, la Ley se aplicar tanto a la concesin profesional de prstamos con garanta hipotecaria sobre bienes inmuebles de uso residencial y prstamos para la adquisicin de inmuebles de uso residencial como a la intermediacin profesional en alguna de las dos actividades anteriores.

El Captulo II establece las normas de transparencia y de conducta orientadas, en particular, a la concesin responsable de financiacin que afecte a inmuebles, as como a favorecer la progresiva implantacin de un mercado de crdito fiable, con reglas homogneas en el espacio europeo y con un mayor grado de confianza de los clientes en las entidades prestamistas; un mercado en el que las personas fsicas que busquen financiacin hipotecaria puedan hacerlo con la confianza de que las entidades prestamistas se comportarn de forma profesional y responsable. En este sentido, la Ley contribuye a la implantacin de un mercado nico europeo ms transparente, competitivo y homogneo, con contratos de crdito que afectan a bienes inmuebles ms equitativos y que aseguran un elevado nivel de proteccin a las personas fsicas que obtienen financiacin.

Este Captulo se estructura, a su vez, en tres secciones. La seccin1. recoge, a modo de disposiciones generales, los principios de actuacin bsicos en la concesin de prstamos inmobiliarios, dirigidos a la proteccin de los legtimos intereses, las caractersticas generales de la informacin precontractual, las obligaciones de transparencia en relacin con los contratos, la determinacin del clculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE) y la Ficha Europea de Informacin Normalizada (FEIN).

Entre los aspectos ms novedosos de la Ley se establece una regulacin detallada de la fase precontractual. En este sentido, se ha optado por ir ms all de la estricta transposicin de la Directiva2014/17 con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposicin la informacin necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga econmica y jurdica del prstamo que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material.

Esta medida, destinada a reforzar el equilibrio que debe existir entre las partes en toda relacin jurdica contractual, se complementa atribuyendo al notario la funcin de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que tanto los plazos como los dems requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las clusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura pblica el contrato de prstamo o crdito hipotecario.

De ese modo, se constituir prueba en beneficio de ambas partes –prestamista y prestatario– de que el primero ha cumplido con su obligacin de entregar en los plazos previstos dicha documentacin y el segundo podr ejercer el derecho, que presupone tambin la existencia de un deber, a conocer las consecuencias de aquello a lo que se obliga.

No obstante, es importante sealar que, al igual que como sucedi con las modificaciones introducidas en su momento por la Orden EHA/2899/2011, de28 de octubre, de transparencia y proteccin del cliente de servicios bancarios, las innovaciones en la fase precontractual, derivadas de la aplicacin de esta Ley, no sern de aplicacin, salvo a lo que expresamente se atribuya efecto retroactivo, a la cartera hipotecaria concedida. Y no lo sern ni siquiera como parmetro de comparacin, en la medida en que nos encontramos ante contratos que se celebraron al amparo de una legislacin que determinaba en su integridad los requisitos de transparencia a los que quedaban sujetos tales contratos.

La seccin2. recoge las normas de conducta que prestamistas, intermediarios de crdito inmobiliario y representantes designados deben cumplir en el proceso de elaboracin, promocin, comercializacin y contratacin de prstamos inmobiliarios, tanto respecto de su organizacin interna, como respecto del cliente. Cabe destacar algunas de ellas por su especial relevancia. As, en primer lugar, se exige que el personal que evala la solvencia y comercializa prstamos inmobiliarios deba cumplir con determinados requisitos de capacitacin que aseguren (artculo16) que el prestatario recibe una informacin adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista. Se prohben, en segundo lugar y con carcter general, las ventas vinculadas, es decir, ventas de paquetes integrados por el prstamo y otros productos, cuando el contrato de prstamo no se ofrezca al prestatario tambin por separado (artculo17). Esta medida est orientada a favorecer la eleccin del producto ms adecuado por parte del cliente y fomentar la competencia entre prestamistas, posibilitando la venta agrupada en aquellos casos en los que resulte ms beneficioso para aquellos. Por otro lado, se imponen lmites a la poltica retributiva del personal de los prestamistas y de los asesores, evitando incentivos adversos que favorezcan una posible contratacin excesiva en detrimento de una adecuada valoracin del riesgo y de la provisin de la necesaria informacin al cliente, estableciendo, en particular, que el volumen de prstamos contratados no sea el factor predominante a la hora de retribuir al personal que los disea, comercializa o los recomienda (artculo18). Tambin se limita la actividad de asesoramiento en materia de prstamos y crditos que, con determinadas excepciones, slo podr prestarse por los intermediarios de crdito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios (artculo19), estableciendo al tiempo reglas que aseguren la provisin de recomendaciones claras, objetivas y adaptadas al cliente. Por otra parte, se incorpora por vez primera en nuestro ordenamiento jurdico el derecho del consumidor a convertir el prstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como mecanismo sencillo y fcil de comprender para conseguir cobertura y proteccin frente al riesgo de cambio (artculo20). No obstante, el prestatario profesional, que no sea consumidor, podr sustituir este derecho por otro tipo de mecanismo alternativo para la cobertura del riesgo de cambio. La cobertura del riesgo de cambio viene acompaada de la obligacin de informacin peridica del prestamista al prestatario sobre la evolucin de la deuda y del derecho de ste a convertir, en su caso, el prstamo a una moneda alternativa.

La seccin3. regula la forma, ejecucin y resolucin de los contratos. Como novedad se establece el derecho del prestatario a reembolsar, con carcter general, todo o parte del prstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista. nicamente se satisfar al prestamista la prdida financiera de ste cuando el reembolso se produzca en los primeros aos de vigencia del contrato (difieren entre los contratos a tipo variable y los contratos a tipo fijo), y siempre que esa prdida no supere aplicando unos porcentajes mximos previstos legalmente (artculo23). Igualmente reseable es la opcin de favorecer la subrogacin y la novacin modificativa de prstamos cuando tengan por finalidad la modificacin del tipo de inters variable a uno fijo. El objetivo perseguido es lograr que los prestatarios puedan conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la financiacin que contratan, lo que les permitir realizar una planificacin financiera a largo plazo, a la par que favorece la simplicidad en la redaccin de los contratos y en consecuencia la transparencia con los prestatarios. En todo caso, la regulacin trata de establecer un punto de equilibrio entre facilitar a las personas fsicas el reembolso de sus prstamos y no generar escenarios adversos en los prestamistas respecto de la oferta de contratos de prstamo a tipo fijo, en los que el riesgo de tipo de inters es mayor.

Por ltimo, esta seccin aborda la nueva regulacin del vencimiento anticipado del contrato de prstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el rgimen vigente, en el que exista cierto margen a la autonoma de la voluntad de las partes, por normas de carcter estrictamente imperativo. As, mediante el nuevo rgimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atencin al prstamo contratado. Del mismo modo dota de una mayor seguridad jurdica a la contratacin, y se sustituye el anterior rgimen de los intereses de demora, en el que nicamente se estableca un lmite mximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su determinacin. En ambos casos se persigue impedir la inclusin en el contrato de clusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio econmico y financiero entre las partes.

El Captulo III con la rbrica de rgimen jurdico de los intermediarios de crdito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios, se estructura en cuatro secciones. La seccin1. describe las fuentes del rgimen jurdico de estas figuras (artculo26). Las secciones2., 3. y4. se refieren a los intermediarios de crdito inmobiliario, los representantes designados de los intermediarios y los prestamistas inmobiliarios, respectivamente. Regulan los requisitos de acceso a la actividad y el rgimen de supervisin de los mismos. Aquellos operadores que deseen realizar profesionalmente estas actividades debern estar debidamente inscritos en el correspondiente registro pblico y contar, entre otros aspectos, con reconocido prestigio y conocimientos y competencia adecuados.

El Captulo IV se dedica a la regulacin del rgimen sancionador. A estos efectos, las obligaciones establecidas en esta Ley tienen el carcter de normas de ordenacin y disciplina para los intermediarios de crdito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, que aplicarn el Banco de Espaa o el rgano designado por cada Comunidad Autnoma, en funcin del mbito geogrfico en el que opere el intermediario o el prestamista inmobiliario, con un abanico de infracciones y sanciones proporcionales a la dimensin de los destinatarios.

Las disposiciones adicionales, doce en total, regulan mbitos especficos vinculados con el rgimen jurdico de los contratos de crdito inmobiliario en mbitos tales como la resolucin de controversias a travs de reclamaciones extrajudiciales en referencia a la Autoridad Independiente para velar por la proteccin y transparencia en la contratacin inmobiliaria prevista en la Disposicin adicional primera de la Ley7/2017, de2 de noviembre, la cooperacin entre las autoridades competentes, la educacin financiera, el rgimen de conservacin de la documentacin precontractual, aspectos de desarrollo autonmico, los supuestos de subrogacin de deudor y novacin modificativa del contrato de prstamo, las obligaciones del empresario con ocasin de la transmisin del inmueble hipotecado, las obligaciones de notarios y registradores con ocasin de la autorizacin e inscripcin del prstamo hipotecario, los honorarios notariales y registrales en caso de subrogacin o novacin modificativa de los prstamos por cambio de tipo de inters variable a fijo, el rgimen de valoracin de bienes inmuebles y la adhesin al Cdigo de Buenas Prcticas para la reestructuracin viable de las deudas con garanta hipotecaria sobre la vivienda habitual.

La disposicin transitoria primera establece como regla general la aplicacin no retroactiva de sus disposiciones, de la que se exceptan los supuestos regulados en sus apartados dos a cuatro. En cuanto a este ltimo, se determina que quedar regulado bajo los trminos de esta Ley el vencimiento anticipado de los contratos que tenga lugar a partir de la entrada en vigor de la misma, aunque los contratos se hubieran celebrado con anterioridad e incluso aunque contuvieran alguna estipulacin al respecto, salvo que el deudor alegara que la previsin que contiene resulta ms favorable para l. Por tanto, esta regulacin no se aplica al vencimiento anticipado de los contratos que hubiera tenido lugar antes de la entrada en vigor de la Ley, se hubiera instado o no un procedimiento de ejecucin hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.

Por su parte, la disposicin transitoria segunda prev la obligacin de adaptacin al nuevo rgimen por parte de los intermediarios de crdito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios preexistentes.

La disposicin transitoria tercera establece un rgimen especial en los procesos de ejecucin en curso a la entrada en vigor de la Ley1/2013, de14 de mayo, de medidas para reforzar la proteccin a los deudores hipotecarios, reestructuracin de deuda y alquiler social para dar cumplimiento a las sentencias de29 de octubre de2015 y de26 de enero de2017 dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unin Europea. Con ello se otorga a los deudores hipotecarios contemplados en la disposicin transitoria cuarta de la citada Ley un nuevo plazo de diez das para formular oposicin sobre la base de la posible existencia de clusulas abusivas cuando se den determinadas circunstancias. Este nuevo plazo se contar a partir de la notificacin al deudor de su posibilidad de plantear la oposicin. Dicha notificacin deber realizarse en el plazo de15 das naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley.

Las circunstancias que excluyen el otorgamiento de un nuevo plazo residen en razones de seguridad jurdica y coherencia. Por ello no se aplicar la previsin a los supuestos en que el juez de oficio hubiese analizado la existencia de clusulas abusivas; cuando se hubiera notificado personalmente al ejecutado la posibilidad de formular el incidente extraordinario de oposicin basado en la existencia de las causas de oposicin previstas en el apartado7. del artculo557.1 y4. del artculo695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; cuando el ejecutado hubiera formulado el citado incidente extraordinario de oposicin, conforme a lo recogido en la citada disposicin transitoria cuarta de la Ley1/2013, de14 de mayo, o cuando con base en la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de29 de octubre de2016 se haya admitido la oposicin del ejecutado.

Conforme a la disposicin transitoria cuarta, los prestamistas podrn seguir utilizando la Ficha de Informacin Personalizada prevista en el artculo22 y el anexo II de la Orden EHA/2899/2011, de28 de octubre, de transparencia y proteccin del cliente de servicios bancarios, hasta el21 de marzo de2019.

La disposicin transitoria quinta establece el rgimen transitorio para la resolucin de quejas y reclamaciones en tanto se crea la Autoridad Independiente a que se refiere la Disposicin adicional primera de esta Ley.

V

La Ley contiene16 disposiciones finales. La primera modifica la Ley Hipotecaria con la finalidad de integrar en ella las mejoras en la proteccin de los prestatarios en materia de vencimiento anticipado y el inters de demora y otras de carcter tcnico.

La disposicin final segunda modifica el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados.

La disposicin final tercera modifica la Ley2/1994, de30 de marzo, sobre subrogacin y modificacin de prstamos hipotecarios, modificada por la Ley41/2007, de7 de diciembre, por la que se modifica la Ley2/1981, de25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulacin de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

La disposicin final cuarta modifica la Ley7/1998, de13 de abril, sobre condiciones generales de la contratacin, y entre otras medidas, establece la obligacin de remitir las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesacin o retractacin en la utilizacin de condiciones generales abusivas, al Registro de Condiciones Generales.

La disposicin final quinta modifica la Ley1/2000, de7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en consonancia con lo establecido en el prrafo anterior.

La disposicin final sexta modifica la Ley14/2000, de29 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, en materia de rgimen disciplinario de los notarios.

La disposicin final sptima modifica la Ley44/2002, de22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, con la finalidad de dar acceso a la Central de Informacin de Riesgos del Banco de Espaa a todas las entidades prestamistas de crdito inmobiliario.

La disposicin final octava modifica el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y otras leyes complementarias.

La disposicin final novena adapta el mbito de aplicacin de la Ley2/2009, de31 de marzo, a las previsiones de esta Ley, evitando solapamientos normativos y clarificando el rgimen jurdico aplicable a cada situacin.

La disposicin final dcima modifica el Real Decreto-Ley6/2012, de9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos con el fin de convertir el cdigo de buenas prcticas en un mecanismo permanente y obligatorio para todas las entidades adheridas que permita a todos los deudores ms vulnerables en situacin de impago acceder a las opciones de alivio de la deuda contenidas en el mismo.

La disposicin final undcima modifica la Ley9/2012, de14 de noviembre, de reestructuracin y resolucin de entidades de crdito, con el fin de clarificar las condiciones y requisitos necesarios con que la Sociedad de Gestin de Activos Procedentes de la Reestructuracin Bancaria, S.A., puede iniciar una demanda ejecutiva a efectos de que pueda desarrollar de forma eficaz las funciones que tiene encomendadas, preservndose su posicin para la ejecucin de las garantas de los activos financieros adquiridos. Dicha medida se enmarca en el objeto social singular de la Sociedad de Gestin de Activos Procedentes de la Reestructuracin Bancaria, S.A. y en el inters pblico derivado de su actividad dentro del proceso de reestructuracin y saneamiento del sector bancario espaol.

La disposicin final duodcima adapta la Ley10/2014, de26 de junio, de ordenacin, supervisin y solvencia de entidades de crdito, para evitar solapamientos regulatorios en materia de transparencia con la clientela bancaria, adaptndola a las especificidades del rgimen sancionador establecidas por la presente Ley, en particular, en lo relativo a las competencias de las Comunidades Autnomas.

Sobre el Ttulo competencial de la Ley, la disposicin final decimotercera, establece la competencia estatal exclusiva sobre las bases de obligaciones contractuales, haciendo hincapi en el respeto de las competencias autonmicas en materia de consumo cuando se trate de crditos que recaen sobre vivienda habitual de la persona consumidora.

La disposicin final decimocuarta seala que mediante esta Ley se incorpora, parcialmente, al ordenamiento jurdico espaol la Directiva2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de4 de febrero de2014, sobre los contratos de crdito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas2008/48/CE y2013/36/UE y el Reglamento (UE) n. 1093/2010.

La disposicin final decimoquinta establece una habilitacin normativa a favor del Gobierno en materia de transparencia y conducta a seguir por los prestamistas en la comercializacin de prstamos inmobiliarios, que alcanza aspectos especficos como la informacin precontractual, obligaciones de comunicacin, informacin y documentacin, publicidad, evaluacin de riesgos y solvencia y otros aspectos relacionados, acompaada de una habilitacin a la persona titular del Ministerio de Economa y Empresa para cuestiones muy concretas y de detalle, que requieren de un instrumento normativo ms flexible. Con el ejercicio de estas habilitaciones se garantizar la completa transposicin de la Directiva2014/17/UE, a travs de norma de naturaleza reglamentaria, al tiempo que se facilita la adaptacin gil y efectiva de las prcticas a los principios establecidos en la Ley y en la normativa europea. Las disposiciones reglamentarias de desarrollo respetarn en todo caso la mxima proteccin de los prestatarios de acuerdo con el espritu de esta Ley.

Finalmente, la disposicin final decimosexta establece la entrada en vigor de la Ley.


[Bloque 2: #ci]

CAPTULO I

Disposiciones generales


[Bloque 3: #ar]

Artculo1. Objeto.

Esta Ley tiene por objeto establecer determinadas normas de proteccin de las personas fsicas que sean deudores, fiadores o garantes, de prstamos que estn garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garanta sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

A estos efectos se establecen las normas de transparencia que han de regir dichos contratos, el rgimen jurdico de los prestamistas e intermediarios de crdito inmobiliario, incluida la obligacin de llevar a cabo una evaluacin de la solvencia antes de conceder el crdito, establecindose un rgimen de supervisin y de sancin, as como las normas de conducta aplicables a la actividad de prestamistas, intermediarios de crdito inmobiliario, representantes designados y asesores.


[Bloque 4: #ar-2]

Artculo2. mbito de aplicacin.

1. Esta Ley ser de aplicacin a los contratos de prstamo concedidos por personas fsicas o jurdicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona fsica y dicho contrato tenga por objeto:

a) La concesin de prstamos con garanta hipotecaria u otro derecho real de garanta sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, tambin se entendern como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una funcin domstica.

b) La concesin de prstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Se entender que la actividad de concesin de prstamos hipotecarios se desarrolla con carcter profesional cuando el prestamista, sea persona fsica o jurdica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carcter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.

2. Esta Ley tambin ser de aplicacin a la intermediacin para la celebracin de una de las modalidades de contrato a que se refieren las letras a) y b) del apartado1.

3. Las referencias que se realizan en esta Ley a los prstamos se entendern realizadas indistintamente a prstamos y crditos.

4. Esta Ley no ser de aplicacin a los contratos de prstamo:

a) concedidos por un empleador a sus empleados, a ttulo accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al pblico en general,

b) concedidos sin intereses y sin ningn otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garanta del prstamo,

c) concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes,

d) resultado de un acuerdo alcanzado ante un rgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliacin o mediacin,

e) relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de prstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o

f) hipoteca inversa en que el prestamista:

(i) desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos peridicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y

(ii) no persigue el reembolso del prstamo hasta que no se produzcan uno o varios de los acontecimientos previstos en la disposicin adicional primera de la Ley41/2007, de7 de diciembre, salvo incumplimiento del prestatario de sus obligaciones contractuales que permita al prestamista la rescisin del contrato de prstamo.


[Bloque 5: #ar-3]

Artculo3. Carcter irrenunciable.

Las disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrn carcter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo contrario.

Sern nulos de pleno derecho los actos realizados en fraude de lo dispuesto en esta Ley, de conformidad con lo previsto en el artculo6 del Cdigo Civil, y en particular la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor.


[Bloque 6: #ar-4]

Artculo4. Definiciones.

A los efectos de la presente Ley se entender por:

1) Prestatario: toda persona fsica que sea deudor de prstamos que estn garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea la adquisicin o conservacin de terrenos o inmuebles construidos o por construir.

2) Prestamista inmobiliario: toda persona fsica o jurdica que, de manera profesional, realice la actividad de concesin de los prstamos a los que se refiere el artculo2.1, letras a) y b).

3) Contrato de prstamo: el contrato mediante el cual un prestamista concede o se compromete a conceder un prstamo a un prestatario incluido en el mbito de aplicacin del artculo2, en forma de pago aplazado, crdito u otra facilidad de pago similar.

4) Servicio accesorio: todo servicio ofrecido al prestatario junto con el contrato de prstamo.

5) Intermediario de crdito inmobiliario: toda persona fsica o jurdica que, no actuando como prestamista, ni fedatario pblico, desarrolla una actividad comercial o profesional, a cambio de una remuneracin, pecuniaria o de cualquier otra forma de beneficio econmico acordado, consistente en poner en contacto, directa o indirectamente, a una persona fsica con un prestamista y en realizar adems alguna de las siguientes funciones con respecto a los contratos de prstamo a que se refiere el artculo2.1, letras a) y b):

a) presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de prstamo;

b) asistir a los prestatarios realizando los trmites previos u otra gestin precontractual respecto de dichos contratos de prstamo;

c) celebrar los contratos de prstamo con un prestatario en nombre del prestamista.

6) Grupo: un grupo de prestamistas que deban ser objeto de consolidacin para la elaboracin de las cuentas consolidadas, segn la definicin de la Ley22/2015, de20 de julio, de Auditora de Cuentas.

7) Intermediario de crdito vinculado: todo intermediario de crdito que acte en nombre y bajo la responsabilidad plena e incondicional de:

a) un solo prestamista;

b) un solo grupo; o

c) un nmero de prestamistas o grupos que no representa a la mayora del mercado.

8) Representante designado: toda persona fsica o jurdica que realiza las actividades propias de un intermediario de crdito inmobiliario en nombre y por cuenta de un nico intermediario, bajo la responsabilidad plena e incondicional de ste.

9) Entidad de crdito: toda entidad de crdito comprendida en la definicin del artculo4, apartado1, punto1, del Reglamento (UE) n 575/2013, del Parlamento Europeo y del Consejo, de26 de junio de2013, sobre los requisitos prudenciales de las entidades de crdito y las empresas de inversin, y por el que se modifica el Reglamento (UE) n. 648/2012.

10) Personal: toda persona fsica que al servicio de un prestamista, intermediario de crdito inmobiliario o un representante designado intervenga directamente en las actividades reguladas por esta Ley o mantenga contactos con los prestatarios en el transcurso de las actividades reguladas por ella, as como toda persona fsica que dirija o supervise directamente a tales personas.

11) Importe total del crdito: el importe total adeudado por el prestatario segn se define en la Ley16/2011, de24 de junio, de contratos de crdito al consumo.

12) Coste total del crdito para el prestatario: el coste total del crdito para el prestatario segn se define en la Ley16/2011, de24 de junio, de contratos de crdito al consumo, incluida la valoracin del bien cuando dicha valoracin sea necesaria para obtener el crdito, pero excluidas las tasas de registro de la transmisin de la propiedad del bien inmobiliario. Excluye los gastos que puedan cargarse al prestatario por incumplimiento de los compromisos asumidos en el contrato de crdito.

13) Importe total adeudado por el prestatario: el importe total adeudado por el prestatario segn se define en la Ley16/2011, de24 de junio, de contratos de crdito al consumo.

14) Tasa Anual Equivalente (TAE): el coste total del prstamo para el prestatario, expresado como porcentaje anual del importe total del prstamo concedido, ms los costes aparejados, si ha lugar, y que corresponde, sobre una base anual, al valor actual de todos los compromisos futuros o existentes, tales como disposiciones de fondos, reembolsos y gastos, convenidos por el prestamista y el prestatario.

15) Tipo deudor: el tipo deudor segn se define en la Ley16/2011, de24 de junio, de contratos de crdito al consumo.

16) Evaluacin de la solvencia: la evaluacin de las perspectivas de cumplimiento de las obligaciones vinculadas a la deuda que se deriven del contrato de prstamo.

17) Soporte duradero: un soporte duradero segn se define en la Ley16/2011, de24 de junio, de contratos de crdito al consumo.

18) Estado miembro de origen:

a) cuando el prestamista o el intermediario de crdito sea una persona fsica, el Estado miembro en el que est situada su oficina principal;

b) cuando el prestamista o el intermediario de crdito sea una persona jurdica, el Estado miembro en el que tenga su domicilio social o, si conforme a su Derecho nacional aplicable no tiene domicilio social, el Estado miembro en el que tenga su oficina principal.

19) Estado miembro de acogida: el Estado miembro, distinto del Estado miembro de origen, en el cual un prestamista o un intermediario de crdito tenga una sucursal o preste servicios.

20) Servicios de asesoramiento: toda recomendacin personalizada que el prestamista, el intermediario de crdito inmobiliario o el representante designado haga a un prestatario concreto respecto a uno o ms prstamos disponibles en el mercado.

21) Autoridad competente: las autoridades designadas en los artculos17, 33, 34 y48 de esta Ley.

22) Prstamo puente: un contrato de prstamo sin duracin fija o reembolsable en un plazo de12 meses, utilizado por el prestatario como solucin de financiacin temporal durante el perodo de transicin a otra modalidad de financiacin para el bien inmueble.

23) Compromiso o garanta contingente: un contrato de prstamo que sirve de garanta para una operacin independiente pero accesoria de otra, en la que el capital garantizado por el bien inmueble solo puede utilizarse en caso de producirse una o varias contingencias especificadas en el contrato.

24) Contrato de prstamo sobre capital compartido: un contrato de prstamo en el que el capital que se ha de reembolsar est determinado por un porcentaje, establecido en el contrato, del valor del bien inmueble en el momento del reembolso o de los reembolsos del capital.

25) Prcticas de venta vinculada: toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de prstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el contrato de prstamo no se ofrezca al prestatario por separado.

26) Prcticas de venta combinada: toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de prstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, en particular otro prstamo sin garanta hipotecaria, cuando el contrato de prstamo se ofrezca tambin al prestatario por separado.

27) Prstamo denominado en moneda extranjera: todo contrato de prstamo inmobiliario denominado en una moneda distinta de la del Estado miembro en que resida el prestatario, o de aquella en la que el prestatario en el momento de formalizacin del contrato tenga los activos o reciba los ingresos con los que reembolsar el prstamo.


[Bloque 7: #ci-2]

CAPTULO II

Normas de proteccin del prestatario


[Bloque 8: #se]

Seccin1. Disposiciones generales


[Bloque 9: #ar-5]

Artculo5. Principios de actuacin en la actividad relacionada con la concesin de prstamos inmobiliarios.

1. Los prestamistas, los intermediarios de crdito inmobiliario y los representantes designados actuarn de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos y los intereses de los prestatarios, tanto en la elaboracin de productos crediticios, la concesin de prstamos, prestacin de servicios de intermediacin o de asesoramiento sobre el prstamo o, en su caso, de servicios accesorios, como en la ejecucin de los contratos de prstamo.

2. En la concesin, intermediacin o prestacin de servicios de asesoramiento sobre el prstamo, las actividades se basarn en la informacin sobre las circunstancias del prestatario y en cualquier requisito especfico que ste haya dado a conocer, as como en hiptesis razonables sobre los riesgos para su situacin durante la vigencia del contrato de prstamo. En cuanto a la prestacin de servicios de asesoramiento, la actividad se basar tambin en la informacin obtenida del prestatario sobre su situacin personal y financiera, as como sobre sus preferencias y objetivos, de modo que puedan recomendar contratos de prstamo adecuados. El anlisis se basar en informacin que est actualizada en la fecha de que se trate, y tendr en cuenta hiptesis razonables sobre los riesgos existentes para la situacin del prestatario a lo largo de la vigencia del contrato de prstamo propuesto.

3. Las obligaciones de informacin que establece esta Ley a favor de los prestatarios no supondrn coste adicional alguno para los mismos.


[Bloque 10: #ar-6]

Artculo6. Informacin bsica que deber figurar en la publicidad de los prstamos inmobiliarios.

1. Toda publicidad relativa a los contratos de prstamo que indique un tipo de inters o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del prstamo para el prestatario deber especificar de forma clara, concisa y destacada:

a) la identidad del prestamista o, en su caso, del intermediario de crdito o representante designado;

b) cuando proceda, que el contrato de prstamo estar garantizado por una hipoteca o por otra garanta real sobre bienes inmuebles de uso residencial, o por un derecho relativo a un bien inmueble;

c) el tipo deudor, indicando si es fijo, variable o una combinacin de ambos, junto con informacin sobre los gastos incluidos, en su caso, en el coste total del prstamo para el prestatario;

d) el importe total del prstamo;

e) la Tasa Anual Equivalente, en la forma en que se define en el artculo4.14); la tasa se incluir en la publicidad al menos de forma igualmente destacada que cualquier tipo de inters;

f) cuando proceda:

1. la duracin del contrato de prstamo;

2. el importe de los pagos a plazos;

3. el importe total adeudado por el prestatario;

4. el nmero de pagos a plazos;

5. una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo de cambio podran afectar al importe adeudado por el prestatario.

g) el sistema de amortizacin y la frmula de clculo de las cuotas de amortizacin de principal y de intereses suficientemente detalladas como para que el prestatario pueda verificar con claridad la correccin de los importes cobrados;

h) cuando proceda, la opcin del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garanta del prstamo, con carcter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.

2. La informacin mencionada en el apartado1, excepto las enumeradas en sus letras a), b) o f)5., se precisar mediante un ejemplo representativo y deber conformarse siempre a este ltimo. La persona titular del Ministerio de Economa y Empresa, adoptar los criterios para determinar el ejemplo representativo.

3. Si la celebracin de un contrato relativo a un servicio accesorio, en particular un seguro, fuera obligatoria para obtener el prstamo o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas, y el coste de ese servicio no pudiera determinarse de antemano, dicha obligacin deber mencionarse tambin de forma clara, concisa y destacada, junto con la Tasa Anual Equivalente (TAE).

4. La informacin mencionada en los apartados1 y3 deber ser fcilmente legible o claramente audible, segn sea el caso, en funcin del medio utilizado para la publicidad.


[Bloque 11: #ar-7]

Artculo7. Obligaciones de transparencia en relacin con los contratos.

1. Los prestamistas inscribirn en el Registro de Condiciones Generales de la Contratacin, previsto en el artculo11 de la Ley7/1998, de13 de abril, sobre condiciones generales de la contratacin, las clusulas contractuales utilizadas en los contratos de prstamo inmobiliario que tengan el carcter de condiciones generales de la contratacin con arreglo a lo dispuesto en dicha Ley.

2. Las condiciones generales de la contratacin a las que se refiere el apartado1 estarn adems disponibles en la pgina web de los prestamistas, si disponen de ella. En caso de no disponer de dicha pgina web, las tendrn gratuitamente a disposicin de los prestatarios y potenciales prestatarios en sus establecimientos abiertos al pblico.

3. La accesibilidad de las personas con discapacidad a la informacin prevista en el apartado anterior, deber garantizarse en los trminos exigidos legal o reglamentariamente.


[Bloque 12: #ar-8]

Artculo8. Clculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).

1. La Tasa Anual Equivalente (TAE) se calcular de acuerdo con la frmula matemtica que figura en el Anexo II, epgrafe I de esta Ley.

2. Cuando la obtencin del crdito, o su obtencin en las condiciones ofrecidas, est supeditada a la apertura o al mantenimiento de una cuenta, los costes de apertura y mantenimiento de dicha cuenta, de utilizacin de un medio de pago para transacciones y operaciones de disposicin de crdito y los dems costes relativos a las operaciones de pago, se incluirn en el coste total del crdito para el prestatario.

3. El clculo de la TAE se realizar partiendo del supuesto de que el contrato de crdito estar vigente durante el perodo de tiempo acordado y que el prestamista y el prestatario cumplirn sus obligaciones en las condiciones y en los plazos que se hayan acordado en el contrato de crdito.

4. En los contratos de crdito que contengan clusulas que permitan modificaciones del tipo deudor y, en su caso, de los gastos incluidos en la TAE que no sean cuantificables en el momento del clculo, la TAE se calcular partiendo del supuesto de que el tipo deudor y los dems gastos se mantendrn sin cambios con respecto al nivel fijado en el momento de la celebracin del contrato.

5. Para los contratos de crdito para los que se haya acordado un tipo deudor fijo en relacin con el perodo inicial mnimo de cinco aos, al final del cual se llevar a cabo una negociacin sobre el tipo deudor con objeto de acordar un nuevo tipo fijo durante otro perodo pertinente, el clculo de la TAE adicional ilustrativa indicada en la Ficha Europea de Informacin Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I afectar nicamente al perodo inicial de tipo fijo y se basar en el supuesto de que, al final del perodo del tipo deudor fijo, se haya reembolsado el capital pendiente.

6. Cuando el contrato de crdito tenga en cuenta variaciones en el tipo deudor, el prestatario deber ser informado de las posibles repercusiones de las variaciones en los importes adeudados y en la Tasa Anual Equivalente (TAE) al menos mediante la Ficha Europea de Informacin Normalizada (FEIN). Ello se har facilitando al prestatario una TAE adicional que ilustre los posibles riesgos vinculados a un aumento significativo del tipo deudor. Cuando el tipo deudor no est limitado, dicha informacin ir acompaada de una advertencia en la que se ponga de relieve que el coste total del crdito para el prestatario, mostrado en la TAE, puede variar. La presente disposicin no se aplicar a los contratos de crdito cuando el tipo deudor se haya fijado para un perodo inicial de cinco aos como mnimo, al final del cual se llevar a cabo una negociacin sobre el tipo deudor con objeto de acordar un nuevo tipo fijo durante otro perodo pertinente, para el cual se haya previsto en la FEIN una TAE ilustrativa.

7. Cuando corresponda, la TAE se calcular partiendo de los supuestos adicionales que figuran en el Anexo II, epgrafe II de esta Ley.

8. La persona titular del Ministerio de Economa y Empresa podr modificar las observaciones o actualizar los supuestos utilizados para calcular la TAE que se especifican en el Anexo II, si la Comisin Europea hiciera uso de la potestad recogida en el artculo17.8 de la Directiva2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014.


[Bloque 13: #ar-9]

Artculo9. Informacin general de los prstamos inmobiliarios.

Los prestamistas o, en su caso, los intermediarios de crdito vinculados o sus representantes designados facilitarn en todo momento, en soporte de papel o cualquier otro soporte duradero o en formato electrnico, informacin general clara y comprensible sobre los contratos de crdito.

Esta informacin general deber especificar:

a) la identidad y direccin geogrfica de quien emite la informacin;

b) los fines para los que puede emplearse el crdito;

c) las formas de garanta, cuando proceda, incluyendo la posibilidad de que est situada en otro Estado miembro;

d) la duracin posible de los contratos de crdito;

e) las formas de tipo deudor disponible, indicando si este es fijo o variable o una combinacin de ambos, con una breve descripcin de las caractersticas de los tipos fijos y variables, incluyendo sus implicaciones para el prestatario;

f) cuando puedan contratarse crditos en moneda extranjera, una indicacin de la misma, explicando las implicaciones que tiene para el prestatario la denominacin de un crdito en moneda extranjera;

g) un ejemplo representativo del importe total del crdito, del coste total del crdito para el prestatario, del importe total adeudado por el prestatario y de la TAE;

h) una indicacin de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del crdito, para el prestatario que deban pagarse en relacin con un contrato de crdito;

i) la gama de las diversas opciones existentes para reembolsar el crdito al prestamista (incluyendo el nmero, la periodicidad y el importe de las cuotas de reembolso);

j) cuando proceda, una declaracin clara y concisa de que el incumplimiento de los trminos y condiciones de los contratos de crdito no garantiza el reembolso del importe total del crdito en virtud del contrato de crdito;

k) una descripcin de las condiciones relacionadas directamente con el reembolso anticipado;

l) una indicacin de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de quin es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluacin, y de si se originan costes conexos para el prestatario;

m) una indicacin de los servicios accesorios que el prestatario est obligado a contratar para obtener el crdito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas y, si ha lugar, la aclaracin de que los servicios accesorios pueden contratarse con un proveedor distinto del prestamista;

n) una advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los compromisos asociados al contrato de crdito;

) cuando proceda, la opcin del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garanta del prstamo, con carcter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo;

o) cualesquiera otras advertencias que establezca la persona titular del Ministerio de Economa y Empresa.


[Bloque 14: #ar-10]

Artculo10. Informacin precontractual de los prstamos inmobiliarios.

1. El prestamista y, si ha lugar, el intermediario de crdito o su representante designado ofrecern al prestatario la informacin personalizada que necesite para comparar los prstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisin fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de prstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya dado la informacin necesaria sobre sus necesidades, situacin financiera y preferencias, con suficiente antelacin, que nunca ser inferior a diez das naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de prstamo.

2. La informacin personalizada a que se refiere este artculo se facilitar mediante la Ficha Europea de Informacin Normalizada (FEIN) que se recoge en el Anexo I de esta Ley.


[Bloque 15: #ar-11]

Artculo11. Obligacin de evaluar la solvencia del potencial prestatario.

1. Los prestamistas debern evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de prstamo. Dicha evaluacin tendr debidamente en cuenta los factores pertinentes para verificar la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del prstamo, entre otros la situacin de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del prstamo, los activos en propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. Asimismo, se valorar el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilacin, en el caso de que se prevea que una parte sustancial del crdito o prstamo se contine reembolsando una vez finalizada la vida laboral.

2. A estos efectos, los prestamistas debern contar con procedimientos internos especficamente desarrollados para llevar a cabo la evaluacin de solvencia mencionada en el apartado anterior. Estos procedimientos, cuyo coste en ningn caso podr repercutirse al potencial prestatario, sern revisados peridicamente por los propios prestamistas, que mantendrn registros actualizados de dichas revisiones. La revisin de estos protocolos se supervisar por el Banco de Espaa o autoridades competentes, conforme al artculo43.

3. En el supuesto de prstamos con garanta real, la evaluacin de la solvencia no se basar predominantemente en el valor de la garanta que exceda del importe del prstamo o en la hiptesis de que el valor de dicha garanta aumentar, a menos que la finalidad del contrato de prstamo sea la construccin o renovacin de bienes inmuebles de uso residencial.

4. La incorrecta evaluacin de la solvencia no otorgar al prestamista la facultad de resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de prstamo, salvo que se demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la informacin.

Tampoco podrn los prestamistas resolver, rescindir o modificar el contrato de prstamo en detrimento del prestatario debido a que la informacin facilitada por el prestatario antes de celebrarse dicho contrato fuera incompleta.

5. El prestamista solo pondr el prstamo a disposicin del prestatario si el resultado de la evaluacin de la solvencia indica que es probable que las obligaciones derivadas del contrato de prstamo se cumplan segn lo establecido en dicho contrato.

6. Cuando se deniegue la solicitud de prstamo, el prestamista informar por escrito y sin demora al potencial prestatario y, en su caso, al fiador o avalista de su respectivo resultado advirtindoles, de forma motivada de dicha denegacin y, si procede, de que la decisin se basa en un tratamiento automtico de datos. Cuando la denegacin se base en el resultado de una consulta de una base de datos entregar una copia del resultado, el prestamista informar tambin al potencial prestatario del resultado de dicha consulta y de los pormenores de la base de datos consultada, como son el nombre, el responsable, as como del derecho que le asiste de acceder y rectificar, en su caso, los datos contenidos en la misma.

7. Los prestamistas reevaluarn la solvencia del prestatario basndose en una informacin actualizada antes de cualquier aumento significativo del importe total tras la celebracin del contrato de prstamo, a menos que dicho prstamo adicional estuviera considerado e incluido en la evaluacin de solvencia inicial.


[Bloque 16: #ar-12]

Artculo12. Informacin relativa a la solvencia del potencial prestatario.

1. Los prestamistas e intermediarios de crdito y sus representantes designados especificarn de manera clara y directa en la fase precontractual la informacin necesaria y las pruebas, comprobables independientemente, que el potencial prestatario deber facilitar, as como el marco temporal en que debe facilitar la informacin en cuestin. La informacin solicitada por el prestamista ser proporcionada y limitada a lo necesario para la realizacin de una evaluacin adecuada de la solvencia, con los lmites establecidos en la normativa de proteccin de datos.

El prestamista deber consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Informacin de Riesgos del Banco de Espaa, as como a alguna de las entidades privadas de informacin crediticia en los trminos y con los requisitos y garantas previstos en la legislacin de proteccin de datos personales. En caso de que el prestamista conceda el prstamo, podr comunicar los siguientes datos a las oficinas privadas de informacin crediticia: importe original, fecha de inicio, fecha de vencimiento, importes pendientes de pago, tipo de prstamo, garantas existentes y valor al que estas alcanzan, as como cualquier otro que establezca la persona titular del Ministerio de Economa y Empresa.

2. Los prestamistas e intermediarios de crdito y sus representantes designados debern informar a los potenciales prestatarios de la necesidad de facilitar, en el plazo designado al efecto, la informacin correcta para responder a la solicitud de informacin contemplada en el apartado anterior, y que dicha informacin sea suficientemente completa y pertinente para poder llevar a cabo una evaluacin adecuada de la solvencia.

3. El prestamista, el intermediario de crdito o el representante designado advertirn al prestatario que, cuando no sea posible llevar a cabo la evaluacin de la solvencia debido a que el potencial prestatario haya optado por no facilitar la informacin o la verificacin necesaria para llevar a cabo dicha evaluacin, el prstamo no podr concederse.


[Bloque 17: #ar-13]

Artculo13. Tasacin de los bienes inmuebles.

Los inmuebles aportados en garanta habrn de ser objeto de una tasacin adecuada antes de la celebracin del contrato de prstamo. La tasacin se realizar por una sociedad de tasacin, servicio de tasacin de una entidad de crdito regulados por la Ley2/1981, de25 de marzo, de regulacin del mercado hipotecario, y/o profesional homologado conforme al Real Decreto775/1997, de30 de mayo y a la disposicin adicional dcima de esta Ley, independiente del prestamista o del intermediario de crdito inmobiliario, utilizando normas de tasacin fiables y reconocidas internacionalmente, de conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.


[Bloque 18: #ar-14]

Artculo14. Normas de transparencia en la comercializacin de prstamos inmobiliarios.

1. El prestamista, intermediario de crdito o su representante designado, en su caso, deber entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelacin mnima de diez das naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentacin:

a) La Ficha Europea de Informacin Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de esta Ley, que tendr la consideracin de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mnimo, deber de ser de diez das.

b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informar al prestatario o potencial prestatario de la existencia de las clusulas o elementos relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los ndices oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de inters aplicable, a la existencia de lmites mnimos en el tipo de inters aplicable como consecuencia de la variacin a la baja de los ndices o tipos de inters a los que aquel est referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del prstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la distribucin de los gastos asociados a la concesin del prstamo y que se trata de un prstamo en moneda extranjera.

c) En caso de tratarse de un prstamo a tipo de inters variable, de un documento separado con una referencia especial a las cuotas peridicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolucin de los tipos de inters.

d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deber ajustarse al contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluir, de forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.

e) Informacin clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirn del siguiente modo:

i. Los gastos de tasacin del inmueble correspondern a prestatario y los de gestora al prestamista.

ii. El prestamista asumir el coste de los aranceles notariales de la escritura de prstamo hipotecario y los de las copias los asumir quien las solicite.

iii Los gastos de inscripcin de las garantas en el registro de la propiedad correspondern al prestamista.

iv. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurdicos documentados se realizar de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

No obstante lo dispuesto en los prrafos anteriores, si durante el periodo de duracin del prstamo se produjesen una o varias subrogaciones de acuerdo con la Ley2/1994, de30 de marzo, sobre subrogacin y modificacin de prstamos hipotecarios, el prestamista subrogado deber ser reintegrado por el prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constitucin del prstamo al subrogado conforme a los apartados anteriores.

Para calcular el importe que corresponde como compensacin, se aplicarn las siguientes reglas:

i) En el caso del impuesto pagado por la cuota de actos jurdicos documentados, documentos notariales, se deber efectuar la liquidacin del impuesto que correspondera a una base imponible integrada por la cantidad total garantizada entendiendo por tal la constituida por el importe del prstamo pendiente de amortizacin en la fecha de la subrogacin y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos anlogos, que se hubieran establecido. La entidad subrogante deber reintegrar a la subrogada el importe resultante de dicha liquidacin.

ii) En el caso del resto de gastos, se deber prorratear la liquidacin de dichos gastos entre la suma del importe del prstamo y los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos anlogos, que se hubieran establecido. La entidad subrogante deber reintegrar a la subrogada la parte de dicha suma que corresponda al prstamo pendiente de amortizacin.

f) Cuando el prestamista, intermediario de crdito o su representante, en su caso, requiera al prestatario la suscripcin de una pliza de seguro en garanta del cumplimiento de las obligaciones del contrato de prstamo, as como la suscripcin de un seguro de daos respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, deber entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantas del seguro que exige.

g) Cuando est previsto que el prstamo se formalice en escritura pblica, la advertencia al prestatario de la obligacin de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la autorizacin de la escritura pblica del contrato de prstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la informacin contenida en la documentacin que se entrega conforme a este apartado.

Esta documentacin junto a la manifestacin firmada por el prestatario, en la que declare que ha recibido la documentacin y que le ha sido explicado su contenido, deber remitirse tambin al notario elegido por el prestatario a los efectos de lo dispuesto en el artculo siguiente. La remisin de la documentacin se realizar por medios telemticos seguros cuyas especificaciones se determinarn reglamentariamente, que debern cumplir las siguientes exigencias mnimas: el sistema deber permitir al Notario una comprobacin fehaciente de la fecha en que se incorporaron a la aplicacin, para su puesta a disposicin del mismo Notario, los citados documentos firmados por el prestatario; deber garantizar que no se ocasione ningn coste, directo o indirecto, para el cliente; y deber quedar organizado de modo que el cliente pueda dirigirse a cualquier notario de su libre eleccin para que ste, con carcter previo a la firma del prstamo, extraiga la documentacin para preparar y autorizar el acta y la escritura, siendo debidamente informado del derecho de eleccin que tiene y puede ejercitar por este medio.

2. Adems de lo dispuesto en el apartado anterior, el prestamista suministrar al prestatario toda la informacin que fuera necesaria. En particular, el prestamista responder a las consultas que le formule el prestatario acerca del contenido, significado y trascendencia prctica de los documentos entregados. Las explicaciones debern contener ejemplos de aplicacin prctica de las clusulas financieras, en diversos escenarios de coyuntura econmica, en especial de las relativas a tipos de inters y, en su caso, de los instrumentos de cobertura de riesgos financieros que se vayan a suscribir con ocasin del prstamo.

3. Solo podrn repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados con los prstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.

4. Si se pactase una comisin de apertura, la misma se devengar una sola vez y englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitacin o concesin del prstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesin del prstamo. En el caso de prstamos denominados en divisas, la comisin de apertura incluir, asimismo, cualquier comisin por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del prstamo.

5. Sin perjuicio de la libertad contractual, podrn ser aplicados por los prestamistas los ndices o tipos de inters de referencia que publique el Ministerio de Economa y Empresa por s o a travs del Banco de Espaa, conforme a lo establecido en el artculo5 de la Ley10/2014, de26 de junio, de ordenacin, supervisin y solvencia de entidades de crdito.

6. Las empresas prestamistas debern tener a disposicin de las personas prestatarias los formularios de las condiciones generales de la contratacin que utilicen, conforme a lo establecido en el artculo7.


[Bloque 19: #ar-15]

Artculo15. Comprobacin del cumplimiento del principio de transparencia material.

1. Sin perjuicio de las explicaciones adecuadas que el prestamista, el intermediario de crdito o su representante, en su caso, deben facilitar al prestatario, durante el plazo previsto en el artculo14.1, el prestatario habr de comparecer ante el notario por l elegido a efectos de obtener presencialmente el asesoramiento descrito en los siguientes apartados.

2. El notario verificar la documentacin acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el artculo14.1. En caso de que quede acreditado su cumplimiento har constar en un acta notarial previa a la formalizacin del prstamo hipotecario:

a) El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposicin del prestatario de los documentos descritos en el artculo14.1.

b) Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario.

c) En todo caso, el notario deber informar individualizadamente hacindolo constar en el acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las clusulas especficas recogidas en la Ficha Europea de Informacin Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmacin genrica. Igualmente, y en presencia del notario, el prestatario responder a un test que tendr por objeto concretar la documentacin entregada y la informacin suministrada.

3. El prestatario, o quien le represente a estos efectos, deber comparecer ante el notario, para que este pueda extender el acta, como tarde el da anterior al de la autorizacin de la escritura pblica del contrato de prstamo.

4. La obligacin de comparecencia y las normas de proteccin al prestatario previstas en la presente Ley se extendern a toda persona fsica que sea fiadora o garante del prstamo.

5. Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas en el artculo14.1. o si no se compareciese para recibir el asesoramiento en el plazo sealado en el apartado3, el notario expresar en el acta esta circunstancia. En este caso, no podr autorizarse la escritura pblica de prstamo.

6. Conforme al artculo17 bis apartado2.b) de la Ley del Notariado y el artculo319 de la Ley1/2000, de7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, el contenido del acta se presumir veraz e ntegro, y har prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestacin de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material.

7. En la escritura pblica del prstamo el notario autorizante insertar una resea identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores.

En dicha resea se expresar el nmero de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorizacin, as como la afirmacin del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentacin y el asesoramiento previsto en este artculo.

8. El acta donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generar coste arancelario alguno.

9. La actuacin notarial regulada en este artculo en ningn caso eximir al prestamista de dar al prestatario las oportunas explicaciones y aclaraciones sobre los efectos y cargas derivadas del prstamo, conforme a lo previsto en el artculo14.2.


[Bloque 20: #se-2]

Seccin2. Normas de conducta


[Bloque 21: #ar-16]

Artculo16. Requisitos de conocimientos y competencia aplicables al personal.

1. El personal al servicio del prestamista, intermediario de crdito o representante designado deber reunir en todo momento los conocimientos y competencias necesarios y actualizados sobre los productos que comercializan, y, en especial, respecto de la elaboracin, oferta o concesin de contratos de prstamo, la actividad de intermediacin de crdito, y la prestacin de servicios de asesoramiento, en su caso, y en la ejecucin de los contratos de prstamo. Esta obligacin tambin ser aplicable respecto de los servicios accesorios incluidos en los contratos de prstamo y respecto de los productos de venta vinculada o combinada a que se refiere el artculo siguiente.

2. La persona titular del Ministerio de Economa y Empresa establecer los requisitos mnimos de conocimientos y competencia exigibles al personal de conformidad con este artculo.

3. Los requisitos mnimos de conocimientos y competencia establecidos en esta Ley y su normativa de desarrollo sern aplicables tambin al personal de la sucursal del prestamista o intermediario de crdito inmobiliario registrado en otro Estado.

El prestamista o intermediario de crdito inmobiliario que acte en rgimen de libre prestacin de servicios deber cumplir con los requisitos mnimos de conocimientos y competencia que especficamente determine la persona titular del Ministerio de Economa y Empresa.

4. Los requisitos sealados en los apartados anteriores sern igualmente aplicables a las personas que desarrollen la actividad prevista en el artculo19.


[Bloque 22: #ar-17]

Artculo17. Prctica de ventas vinculadas y combinadas.

1. Quedan prohibidas las prcticas de venta vinculada de prstamos, con las excepciones previstas en este artculo.

No obstante, la autoridad competente de conformidad con el artculo28 podr autorizar prcticas de ventas vinculadas concretas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados o las categoras de productos ofrecidos, en condiciones similares entre s, que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado. A estos efectos, el Banco de Espaa podr establecer mediante Circular criterios para la aplicacin homognea de las prcticas relativas a las ventas vinculadas permitidas.

Para la autorizacin prevista en el prrafo anterior, la autoridad competente recabar informe del Banco de Espaa, cuando no sea la autoridad competente, de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones o de la Comisin Nacional del Mercado de Valores cuando alguno de los productos vinculados afecte a su mbito de competencias.

2. En consonancia con lo previsto en el apartado anterior, ser nulo todo contrato vinculado al prstamo que, en perjuicio del prestatario, no cumpla con las exigencias previstas en este artculo. La nulidad de las clusulas del contrato de prstamo que, en su caso, afecten a productos vinculados no determinar la nulidad del prstamo.

3. Como excepcin a la prohibicin de las prcticas de venta vinculada contenida en el apartado1, los prestamistas o intermediarios de crdito inmobiliario podrn exigir al prestatario la suscripcin de una pliza de seguro en garanta del cumplimiento de las obligaciones del contrato de prstamo, as como la suscripcin de un seguro de daos respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el prestamista deber aceptar plizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripcin inicial como en cada una de las renovaciones. El prestamista no podr cobrar comisin o gasto alguno por el anlisis de las plizas alternativas que se le presenten por el prestatario.

La aceptacin por el prestamista de una pliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podr suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del prstamo.

4. Igualmente, el prestamista podr vincular el prstamo a que el prestatario, su cnyuge, pareja de hecho, o un pariente por consanguinidad o afinidad hasta el segundo grado de parentesco contrate ciertos productos financieros establecidos por orden de la persona titular del Ministerio de Economa y Empresa, siempre que sirva de soporte operativo o de garanta a las operaciones de un prstamo y que el deudor y los garantes reciban informacin precisa y detallada.

5. En las prcticas vinculadas autorizadas por la autoridad competente, el prestamista informar al prestatario de manera expresa y comprensible:

a) que se est contratando un producto vinculado,

b) del beneficio y riesgo de prdidas, especialmente en los productos de inversin, que supone para el prestatario su contratacin,

c) de los efectos que, en su caso, la cancelacin anticipada del prstamo o cualquiera de los productos vinculados producira sobre el coste conjunto del prstamo y el resto de los productos o servicios vinculados.

6. Estarn permitidas, con los lmites establecidos en este artculo, las ventas combinadas de prstamos.

7. En las prcticas combinadas, el prestamista realizar la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. Antes de la contratacin de un producto combinado, el prestamista informar al prestatario de manera expresa y comprensible:

a) que se est contratando un producto combinado,

b) del beneficio y riesgos de prdida, especialmente en los productos de inversin, que supone para el prestatario su contratacin, incluyendo escenarios simulados,

c) de la parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios,

d) de los efectos que la no contratacin individual o la cancelacin anticipada del prstamo o cualquiera de los productos combinados producira sobre el coste conjunto del prstamo y el resto de los productos o servicios combinados, y

e) de las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado.


[Bloque 23: #ar-18]

Artculo18. Poltica de remuneracin.

1. En la determinacin y aplicacin de las polticas de remuneracin del personal responsable de la evaluacin de la solvencia y de la concesin de los prstamos, los prestamistas inmobiliarios cumplirn los siguientes principios de la manera y en la medida adecuadas a su formato y organizacin interna y a la naturaleza, alcance y complejidad de sus actividades:

a) la poltica remunerativa, responsabilidad ltima del rgano de administracin, ser compatible con una gestin sana y eficaz del riesgo, promover este tipo de gestin y no ofrecer incentivos para asumir riesgos que rebasen el nivel de riesgo tolerado por el prestamista;

b) la poltica remunerativa estar en consonancia con la estrategia empresarial, los objetivos, los valores y los intereses a largo plazo del prestamista e incorporar medidas para evitar los conflictos de inters, en particular estableciendo que la remuneracin no dependa de la cantidad o de la proporcin de solicitudes aceptadas.

2. La forma en que los prestamistas remuneren a su personal y a los intermediarios de crdito inmobiliario, y la forma en que estos ltimos remuneren a su personal y a los representantes designados, no podrn incumplir la obligacin contenida en el artculo5.1.

3. Los procedimientos internos de los prestamistas para la aplicacin de las polticas de remuneracin del personal responsable de la evaluacin de la solvencia y de la concesin de los prstamos incluirn previsiones detalladas y especficas que aseguren y muestren que los objetivos que incidan en la retribucin o en los incentivos fijados al prestamista y a su personal involucrado en la evaluacin de solvencia y la contratacin de prstamos resultan en todo momento compatibles con el tiempo necesario para realizar una evaluacin adecuada de la solvencia y para informar debidamente al prestatario, en los trminos establecidos en esta Ley y sus disposiciones de desarrollo. Las polticas y los procedimientos internos debern recogerse por escrito y ponerse a disposicin de la autoridad competente cuando sta los solicite.

4. En particular, dichos procedimientos establecern medidas detalladas para evitar que alguno de los siguientes factores sea el de mayor ponderacin en la remuneracin: un tipo determinado de contratos de prstamo, de tipos de inters o de servicios accesorios.

5. La poltica y procedimientos a que se refieren los apartados anteriores deber aplicarse igualmente a la remuneracin de los prestamistas a los intermediarios y de stos a sus representantes vinculados.

6. Las personas que ofrezcan servicios de asesoramiento previstos en el artculo19 establecern y aplicarn polticas y procedimientos internos dirigidos a lograr que la estructura de las remuneraciones del personal involucrado no afecte a su capacidad de actuar en inters del prestatario y, en particular, no dependa de los objetivos de venta.


[Bloque 24: #ar-19]

Artculo19. Actividad de asesoramiento en prstamos inmobiliarios.

1. Los servicios de asesoramiento en prstamos inmobiliarios solo podrn ser prestados por prestamistas, por intermediarios de crdito inmobiliario o por los representantes designados por cualquiera de los anteriores.

No obstante, podrn prestar estos servicios las personas a que se refiere el artculo26.3, as como las personas que, sin formar parte de ninguna de las categoras anteriores, presten servicios de asesoramiento, siempre que hayan sido reconocidas por las autoridades competentes y estn sujetas a su supervisin de conformidad con los requisitos establecidos en esta Ley para los intermediarios de crdito inmobiliario.

2. El prestamista o el intermediario de crdito inmobiliario debe informar previa y expresamente al prestatario y por escrito, en sentido positivo o negativo, si se estn prestando o pueden prestarse al prestatario servicios de asesoramiento con respecto a una determinada operacin.

3. Antes de la prestacin de servicios de asesoramiento o, si ha lugar, antes de la celebracin de un contrato para la prestacin de servicios de asesoramiento, el prestamista, el intermediario de crdito o el representante designado facilitarn al prestatario la informacin siguiente:

a) el conjunto de productos que tomarn en consideracin, de modo que el prestatario pueda comprender si la recomendacin que se le hace se basa solo en la gama de productos propia del prestamista, del intermediario de crdito o de su representante designado, con arreglo al apartado4, letra b), o en un conjunto ms amplio de productos disponibles en el mercado, con arreglo al apartado4, letra c);

b) si ha lugar, los gastos que se facturarn al prestatario por los servicios de asesoramiento o, si su importe no puede determinarse en el momento en que se comunica la informacin, el mtodo empleado para calcularlo.

4. Siempre que se presten servicios de asesoramiento:

a) los prestamistas, intermediarios de crdito o representantes designados recabarn la informacin que resulte necesaria sobre la situacin personal y financiera del prestatario, as como sobre sus preferencias y objetivos, de modo que puedan recomendar contratos de prstamo adecuados; el anlisis se basar en informacin que est actualizada en la fecha de que se trate, y tendr en cuenta hiptesis razonables sobre los riesgos existentes para la situacin del prestatario a lo largo de la vigencia del contrato de prstamo propuesto;

b) los prestamistas, intermediarios de crdito vinculados o representantes designados por los intermediarios de crdito vinculados tomarn en consideracin un nmero suficientemente grande de contratos de crdito de su gama de productos y recomendarn uno o varios contratos de prstamo de dicha gama que sean adecuados a las necesidades, situacin financiera y circunstancias personales del prestatario;

c) los intermediarios de crdito no vinculados o los representantes designados por los intermediarios de crdito no vinculados tomarn en consideracin un nmero suficientemente grande de contratos de prstamo disponibles en el mercado y recomendarn uno o varios contratos de prstamo disponibles en el mercado que sean adecuados a las necesidades, situacin financiera y circunstancias personales del prestatario;

d) los prestamistas, los intermediarios de crdito o los representantes designados actuarn en el mejor inters del prestatario, informndose de las necesidades y circunstancias del prestatario, y recomendndole contratos de prstamo adecuados de conformidad con lo dispuesto en las letras a), b) y c), y

e) los prestamistas, los intermediarios de crdito o los representantes designados, facilitarn al prestatario una copia en papel o en otro soporte duradero de la recomendacin que se le ha formulado.

5. La prestacin de un servicio de asesoramiento requerir la previa determinacin contractual del contenido, alcance y condiciones de ste, incluyendo, en particular:

a) La cuanta de la retribucin que quien preste el servicio vaya a recibir del prestatario por este concepto. Si el servicio de asesoramiento fuera gratuito para el prestatario deber sealarse expresamente.

b) La cuanta de la retribucin o comisin que quien preste el servicio vaya a recibir, en su caso, directa o indirectamente del prestamista o prestamistas a los que puedan extenderse las recomendaciones que formule.

6. La prestacin de servicios de asesoramiento requerir el cumplimiento de los requisitos que se establezcan por el Gobierno mediante real decreto. En particular, nicamente les estar permitido el uso de los trminos asesoramiento independiente y asesor independiente a aquellos prestamistas o intermediarios que cumplan los requisitos que se establezcan en dicho desarrollo reglamentario.

7. Lo dispuesto en este artculo se entiende sin perjuicio de las obligaciones de informacin al prestatario sealadas en este Captulo.


[Bloque 25: #ar-20]

Artculo20. Prstamos inmobiliarios en moneda extranjera.

1. En los contratos de prstamo inmobiliario que se denominen en moneda extranjera el prestatario tendr derecho a convertir el prstamo a una moneda alternativa conforme a lo dispuesto en este artculo. Dicha moneda alternativa ser:

a) la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayora de los activos con los que ha de reembolsar el prstamo, segn lo indicado en el momento en que se realiz la evaluacin de la solvencia ms reciente relativa al contrato de prstamo, o

b) la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha de celebracin del contrato de prstamo o sea residente en el momento en que se solicita la conversin.

El prestatario optar por una de estas dos alternativas en el momento de solicitar el cambio.

El tipo de cambio utilizado en la conversin ser el tipo de cambio vigente en la fecha en que se solicite la conversin, salvo que contractualmente se establezca otra cosa. A estos efectos, y salvo que el contrato de prstamo disponga otra cosa, el tipo de cambio utilizado para la conversin ser el publicado por el Banco Central Europeo en la fecha en que se solicite la conversin.

2. Los prestatarios que no tengan la consideracin de consumidores podrn pactar con su prestamista algn sistema de limitacin del riesgo de tipo de cambio al que estn expuestos en virtud del contrato de prstamo, en lugar del derecho reconocido en el apartado anterior.

3. Los prestamistas informarn peridicamente al prestatario, en los trminos y plazos que se establezcan por orden de la persona titular del Ministerio de Economa y Empresa, del importe adeudado con el desglose del incremento que, en su caso, se haya producido y del derecho de conversin en una moneda alternativa y las condiciones para ejercer tal conversin. Tambin se informar, en su caso, de los mecanismos contractualmente aplicables para limitar el riesgo de tipo de cambio a que est expuesto el prestatario.

4. La informacin a que se refiere el apartado anterior se facilitar en todo caso cuando el valor del importe adeudado por el prestatario o de las cuotas peridicas difiera en ms del20 por ciento del importe que habra correspondido de haberse aplicado el tipo de cambio entre la moneda del contrato de prstamo y el euro vigente en la fecha de celebracin del contrato de prstamo.

5. Las disposiciones aplicables en virtud del presente artculo se pondrn en conocimiento del prestatario a travs tanto de la Ficha Europea de Informacin Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de esta Ley como del contrato de prstamo. Si los contratos de prstamo no contienen disposiciones destinadas a limitar el riesgo de tipo de cambio a que est expuesto el prestatario a una fluctuacin del tipo de cambio inferior al20 por ciento la FEIN deber incluir un ejemplo ilustrativo de los efectos que tendra una fluctuacin de los efectos que tendra una fluctuacin del tipo de cambio del20 por ciento.

6. El incumplimiento de cualquiera de las exigencias y requisitos previstos en este artculo determinarn, en favor del prestatario consumidor, la nulidad de las clusulas multidivisa y permitirn al prestatario solicitar la modificacin del contrato de modo tal que se considere que el prstamo fue concedido desde el principio en la moneda en la que este percibiera la parte principal de sus ingresos.


[Bloque 26: #ar-21]

Artculo21. Variaciones en el tipo de inters.

1. El tipo de inters del prstamo no podr ser modificado en perjuicio del prestatario durante la vigencia del contrato, salvo acuerdo mutuo de las partes formalizado por escrito.

De existir acuerdo, la variacin del coste del prstamo se deber ajustar, al alza o a la baja, a la de un ndice de referencia objetivo, sin perjuicio de lo establecido en el artculo85.3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo1/2007, de16 de noviembre.

2. En caso de que el contrato de prstamo tenga un tipo de inters variable, los prestamistas podrn utilizar como ndice o tipo de referencia objetivo para calcular el tipo aplicable aquellos que cumplan las siguientes condiciones:

a) Ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de prstamo y por las autoridades competentes.

b) Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio prestamista, o en virtud de acuerdos con otros prestamistas o prcticas conscientemente paralelas.

c) Los datos que sirvan de base al ndice o tipo sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemtico objetivo.

3. En las operaciones con tipo de inters variable no se podr fijar un lmite a la baja del tipo de inters.

4. El inters remuneratorio en dichas operaciones no podr ser negativo.


[Bloque 27: #se-3]

Seccin3. Forma, ejecucin y resolucin


[Bloque 28: #ar-22]

Artculo22. Forma y contenido de los contratos.

1. Los contratos de prstamo regulados en esta Ley se formalizarn en papel o en otro soporte duradero. En caso de que estn garantizados con hipoteca constituida sobre un inmueble de uso residencial situado en territorio nacional, debern formalizase en escritura pblica, pudiendo adoptar el formato electrnico conforme a la legislacin notarial. En ellos se harn constar, adems de los elementos esenciales del contrato, los datos y los elementos que se determinen por el Gobierno mediante real decreto.

2. En la contratacin de prstamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizar la escritura pblica si no se hubiere otorgado el acta prevista en el artculo15.3. Los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirn ninguna escritura que se refiera a prstamos regulados por esta Ley en la que no conste la resea del acta conforme al artculo15.7.


[Bloque 29: #ar-23]

Artculo23. Reembolso anticipado.

1. El prestatario podr en cualquier momento anterior a la expiracin del trmino pactado reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada. Las partes podrn convenir un plazo de comunicacin previa que no podr exceder de un mes.

2. Cuando el prestatario manifestase su voluntad de reembolsar anticipadamente la totalidad o parte del prstamo, el prestamista le facilitar, en el plazo mximo de tres das hbiles, en papel o en otro soporte duradero la informacin necesaria para evaluar esta opcin. En dicha informacin se cuantificarn, al menos, las consecuencias que tiene para el prestatario la liquidacin total o parcial de sus obligaciones antes de la terminacin del contrato de prstamo, exponiendo con claridad las hiptesis que se hayan tomado en consideracin para su elaboracin. Tales hiptesis debern ser razonables y justificables.

3. El prestatario tendr derecho a una reduccin del coste total del prstamo que comprender los intereses y los costes correspondientes al plazo que quedase por transcurrir hasta el momento de su extincin. En particular, se extinguir el contrato de seguro accesorio al de prstamo del que sea beneficiario el prestamista, salvo que el prestatario comunique expresamente a la compaa aseguradora su deseo de que el contrato de seguro mantenga su vigencia y designe para ello un nuevo beneficiario, teniendo derecho el prestatario al extorno de la parte de prima no consumida por parte de quien la percibi. Se informar de estos derechos en la documentacin precontractual y contractual del prstamo inmobiliario y del contrato de seguro. Se entender por seguro accesorio aquel que haya sido ofrecido por el prestamista al prestatario junto con el contrato de prstamo con la finalidad de cubrir los riesgos que pudieran afectar a su capacidad de reembolso del mismo.

4. El prestamista no podr cobrar compensacin o comisin por reembolso o amortizacin anticipada total o parcial en los prstamos en supuestos distintos de los previstos en los tres apartados siguientes.

5. En los contratos de prstamo a tipo de inters variable, o en aquellos tramos variables de cualquier otro prstamo, las partes podrn establecer contractualmente una compensacin o comisin a favor del prestamista para alguno de los dos siguientes supuestos que sern excluyentes entre s:

a) en caso de reembolso o amortizacin anticipada total o parcial del prstamo durante los5 primeros aos de vigencia del contrato de prstamo, se podr establecer una compensacin o comisin a favor del prestamista que no podr exceder del importe de la prdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de clculo prevista en el apartado8 de este artculo, con el lmite del0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente; o

b) en caso de reembolso o amortizacin anticipada total o parcial del prstamo durante los3 primeros aos de vigencia del contrato de prstamo, se podr establecer una compensacin o comisin a favor del prestamista que no podr exceder del importe de la prdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de clculo prevista en el apartado8 de este artculo, con el lmite del0,25 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.

6. En caso de novacin del tipo de inters aplicable o de subrogacin de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicacin durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de inters fijo en sustitucin de otro variable, la compensacin o comisin por reembolso o amortizacin anticipada no podr superar la prdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, con el lmite del0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, durante los3 primeros aos de vigencia del contrato de prstamo.

Transcurridos los3 primeros aos de vigencia del contrato de prstamo el prestamista no podr exigir compensacin o comisin alguna en caso de novacin del tipo de inters aplicable o de subrogacin de acreedor en los que se pacte la aplicacin, en adelante y para el resto de la vida del prstamo, de un tipo de inters fijo.

7. En los contratos de prstamo a tipo de inters fijo o en aquellos tramos fijos de cualquier otro prstamo, podr establecerse contractualmente una compensacin o comisin a favor del prestamista que tendr los siguientes lmites:

a) en caso de reembolso o amortizacin anticipada total o parcial del prstamo durante los10 primeros aos de vigencia del contrato de prstamo o desde el da que resulta aplicable el tipo fijo, se podr establecer una compensacin o comisin a favor del prestamista que no podr exceder del importe de la prdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de clculo prevista en el apartado siguiente, con el lmite del2 por ciento del capital reembolsado anticipadamente; y

b) en caso de reembolso o amortizacin anticipada total o parcial del prstamo desde el fin del perodo sealado en la letra a) hasta el final de la vida del prstamo, se podr establecer una compensacin o comisin a favor del prestamista que no podr exceder del importe de la prdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de clculo prevista en el apartado siguiente, con el lmite del1,5 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.

8. La prdida financiera sufrida por el prestamista a la que se alude en los apartados5, 6 y7 anteriores se calcular, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del prstamo.

El valor presente de mercado del prstamo se calcular como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisin del tipo de inters y del valor actual del capital pendiente que quedara en el momento de la revisin de no producirse la cancelacin anticipada. El tipo de inters de actualizacin ser el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisin. El contrato de prstamo especificar el ndice o tipo de inters de referencia que se emplear para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economa y Empresa.


[Bloque 30: #ar-24]

Artculo24. Vencimiento anticipado.

1. En los contratos de prstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona fsica y que estn garantizados mediante hipoteca o por otra garanta real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perder el derecho al plazo y se producir el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del prstamo o de los intereses.

b) Que la cuanta de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

i. Al tres por ciento de la cuanta del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duracin del prstamo. Se considerar cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un nmero de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligacin por un plazo al menos equivalente a doce meses.

ii. Al siete por ciento de la cuanta del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duracin del prstamo. Se considerar cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un nmero de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligacin por un plazo al menos equivalente a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concedindole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtindole de que, de no ser atendido, reclamar el reembolso total adeudado del prstamo.

2. Las reglas contenidas en este artculo no admitirn pacto en contrario.


[Bloque 31: #ar-25]

Artculo25. Intereses de demora.

1. En el caso de prstamo o crdito concluido por una persona fsica que est garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el inters de demora ser el inters remuneratorio ms tres puntos porcentuales a lo largo del perodo en el que aquel resulte exigible. El inters de demora slo podr devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrn ser capitalizados en ningn caso, salvo en el supuesto previsto en el artculo579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

2. Las reglas relativas al inters de demora contenidas en este artculo no admitirn pacto en contrario.


[Bloque 32: #ci-3]

CAPTULO III

Rgimen jurdico de los intermediarios de crdito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios


[Bloque 33: #se-4]

Seccin1. Principios generales


[Bloque 34: #ar-26]

Artculo26. Rgimen jurdico.

1. El rgimen jurdico de los intermediarios de crdito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios ser el determinado por las siguientes normas:

a) Esta Ley y las disposiciones que la desarrollen.

b) Las disposiciones que, en su caso, puedan aprobar las Comunidades Autnomas en el ejercicio de las competencias que tengan atribuidas en la materia, que debern respetar en todo caso las previsiones establecidas en las normas a que se refiere la letra anterior.

c) Con carcter supletorio, y para el supuesto de que el prestatario sea consumidor, la Ley2/2009, de31 de marzo, por la que se regula la contratacin con los consumidores de prstamos o crditos hipotecarios y de servicios de intermediacin para la celebracin de contratos de prstamo o crdito.

2. Las secciones2., 3. y4. de este Captulo no se aplicarn a las entidades de crdito, a las sucursales en Espaa de entidades de crdito extranjeras o que operen en rgimen de libre prestacin de servicios, a los establecimientos financieros de crdito ni a las entidades de pago o de dinero electrnico hbridas a que se refiere el artculo11 de la Ley5/2015, de27 de abril, de fomento de la financiacin empresarial.

3. Los artculos27 a32 no sern de aplicacin a las personas que realicen las actividades de intermediacin de crdito previstas en el artculo4.5), siempre que dichas actividades se ejerzan de forma accesoria en el marco de una actividad profesional regulada por disposiciones legales o reglamentarias que no excluyan la prestacin de tales actividades o servicios, y siempre que la actividad de intermediacin de crdito, sin constituir su actividad principal, est ntimamente relacionada con la prestacin del contrato principal celebrado entre el profesional y el prestatario.


[Bloque 35: #se-5]

Seccin2. Intermediarios de crdito inmobiliario


[Bloque 36: #ar-27]

Artculo27. Registro.

1. Los intermediarios de crdito inmobiliario debern estar inscritos en uno de los registros sealados en esta Ley para poder desarrollar, total o parcialmente, de forma vlida las actividades de intermediacin crediticia a que se refiere el artculo4.5) o para prestar servicios de asesoramiento.

2. Los intermediarios de crdito inmobiliario autorizados en un Estado miembro de la Unin Europea que acten a travs de sucursal o en rgimen de libre prestacin de servicios sern inscritos por el Banco de Espaa en el registro a que se refiere el artculo28.2.b), a efectos meramente informativos, una vez sea comunicada por parte de la autoridad competente de origen la voluntad del intermediario de prestar su actividad en Espaa.


[Bloque 37: #ar-28]

Artculo28. Gestin del registro.

1. La gestin del registro ser asumida por el Banco de Espaa o por el rgano competente de cada Comunidad Autnoma, atendiendo al mbito geogrfico de actuacin del intermediario de crdito inmobiliario.

2. Corresponder al Banco de Espaa la gestin de la inscripcin de:

a) los intermediarios de crdito inmobiliario que operen o vayan a operar con prestatarios con domicilios situados en todo el Estado o en el mbito territorial de ms de una Comunidad Autnoma, siempre que tenga la sede de su administracin central en Espaa, con independencia de que, adicionalmente, operen o vayan a operar a travs de sucursal o en rgimen de libre prestacin de servicios en otros Estados, y

b) los intermediarios de crdito inmobiliario que vayan a operar en Espaa a travs de sucursal o en rgimen de libre prestacin de servicios, cualquiera que sea el mbito geogrfico en el que vayan a desarrollar su actividad.

3. La gestin de la inscripcin de los intermediarios de crdito inmobiliario que operen o vayan a operar exclusivamente con prestatarios domiciliados dentro del mbito territorial de una nica Comunidad Autnoma, con independencia de que, adicionalmente, desarrollen o pretendan desarrollar sus actividades a travs de sucursal o en rgimen de libre prestacin de servicios en otros Estados, corresponder al rgano competente de dicha Comunidad Autnoma, siempre que la sede de su administracin central est localizada en la misma.

4. Todo intermediario de crdito inmobiliario que sea persona jurdica deber tener su administracin central en su domicilio social. En caso de no ser una persona jurdica, o si siendo una persona jurdica no tiene su domicilio social en Espaa, deber tener su administracin central en el Estado miembro en que ejerza de hecho sus actividades principales.

5. El Banco de Espaa ser el punto nico de contacto a efectos de facilitar y agilizar la cooperacin y el intercambio de informacin con otros Estados.


[Bloque 38: #ar-29]

Artculo29. Requisitos para la inscripcin.

1. La inscripcin en el correspondiente registro requerir la previa verificacin del cumplimiento de los requisitos para poder operar sealados en la presente Ley y sus normas de desarrollo por parte de la autoridad competente para su gestin.

2. En particular, la autoridad competente verificar que los intermediarios de crdito inmobiliario:

a) cuenten con la garanta sealada en el artculo36;

b) cuenten con los procedimientos escritos, as como con la capacidad tcnica y operativa para el adecuado cumplimiento de los requisitos de informacin a que se refiere el artculo35; dispongan de medios internos adecuados para la resolucin de las reclamaciones de sus prestatarios, conforme a lo previsto en la disposicin adicional primera y en la disposicin transitoria quinta;

c) hayan designado un representante ante el Servicio Ejecutivo de la Comisin de Prevencin del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias conforme a lo previsto en el artculo35.1 del Reglamento de prevencin del blanqueo de capitales y de la financiacin del terrorismo, aprobado por el Real Decreto304/2014, de5 de mayo, cuando se cumplan los requisitos establecidos en el artculo31.1 de dicha norma;

d) dispongan de un plan de formacin en los conocimientos y competencias a que se refiere el artculo16 y sus normas de desarrollo.

3. Adems, la autoridad competente verificar respecto de las personas fsicas establecidas como intermediarios de crdito inmobiliario o de los administradores de un intermediario de crdito inmobiliario con forma de persona jurdica que:

a) dispongan del nivel de conocimientos y competencia establecidos en el artculo16;

b) posean reconocida honorabilidad comercial y profesional;

c) carezcan de antecedentes penales por haber cometido delitos graves, ya sea contra la propiedad, el patrimonio y el orden socioeconmico, de falsedad o cualquier otro cometido con ocasin del ejercicio de actividades financieras;

d) no hayan sido declarados en concurso con anterioridad salvo que hayan sido rehabilitados.

Igualmente, la autoridad competente verificar que se cumplan el resto de los requerimientos que el Gobierno pueda establecer mediante Real Decreto.

4. Los criterios establecidos de conformidad con el artculo16 para determinar si el personal de los intermediarios de crdito inmobiliario cumple los requisitos de conocimientos y competencia sern publicados por los correspondientes registros a que se refiere el artculo27.


[Bloque 39: #ar-30]

Artculo30. Procedimiento de inscripcin.

1. El procedimiento para inscripcin en el registro de intermediarios de crdito inmobiliario ser el siguiente:

a) El plazo para resolver ser de3 meses desde la recepcin de la solicitud en el registro del rgano competente.

b) La solicitud se entender desestimada por silencio administrativo si, transcurrido ese plazo mximo, no se hubiera notificado resolucin expresa.

c) La decisin sobre la procedencia o improcedencia de la inscripcin deber motivarse.

d) Durante la tramitacin del procedimiento podrn subsanarse las deficiencias detectadas en la solicitud de inscripcin y requerirse cuanta informacin adicional se considere necesaria para comprobar el cumplimiento de los requisitos exigibles para ser inscrito.

2. El plazo mximo para resolver se podr suspender hasta la obtencin de dicha informacin, en los trminos previstos en el artculo22 de la Ley39/2015, de1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Comn de las Administraciones Pblicas.

3. En el caso de inscripcin de intermediarios de crdito vinculados a un solo prestamista, corresponder a dicho prestamista la solicitud de reconocimiento e inscripcin del intermediario de que se trate en el registro correspondiente.


[Bloque 40: #ar-31]

Artculo31. Informacin y publicidad del registro.

1. Los registros de intermediarios de crdito inmobiliario debern contener, al menos, la informacin siguiente:

a) los nombres de los titulares y administradores, de sus representantes designados, as como de los administradores de las sucursales radicadas en Espaa y de los intermediarios de crdito inmobiliario operantes en rgimen de libre prestacin de servicios en Espaa,

b) el Estado o Estados miembros en los que el intermediario de crdito inmobiliario realice actividades en rgimen de libre establecimiento o de libre prestacin de servicios,

c) la indicacin de si el intermediario de crdito inmobiliario est vinculado o no con un nico prestamista y, si as fuera, la identificacin de ste, y

d) los datos identificativos de la entidad con la que se ha contratado la garanta prevista en el artculo36.

2. El registro ser pblico, gratuito para los ciudadanos y garantizar el acceso pleno de forma fcil y rpida y estar disponible en lnea. Las autoridades competentes para su gestin establecern los medios necesarios para asegurar estos principios y para mantener actualizada de forma permanente toda la informacin incluida.

El Banco de Espaa informar, asimismo, sobre los rganos competentes para el registro y supervisin de los intermediarios de crdito inmobiliario en cada Comunidad Autnoma y Estado miembro de la Unin Europea.

3. Al objeto de asegurar la coherencia, calidad y unidad de la informacin a suministrar al prestatario y a otros Estados miembros, el Banco de Espaa podr establecer mediante circular los requisitos tcnicos mnimos respecto al contenido y formato de la informacin que debe reflejar el registro y la informacin introducida por la autoridad que, conforme al artculo28, asuma su gestin.

4. El Banco de Espaa crear un punto nico de informacin que permita el acceso pblico fcil y rpido y que agregar la informacin del conjunto de registros. A estos efectos, las autoridades competentes de las Comunidades Autnomas encargadas de la gestin del registro en su territorio debern comunicar, y actualizar, los actos de registro, variacin de datos y cancelacin al Banco de Espaa por los medios y con la periodicidad que establezca el Banco de Espaa mediante circular.


[Bloque 41: #ar-32]

Artculo32. Revocacin de la inscripcin en el registro.

1. La autoridad competente para la gestin del registro con arreglo al artculo28 podr revocar el reconocimiento para operar como intermediario de crdito inmobiliario en el correspondiente registro, si ste, o, en su caso, el prestamista para el que trabaje en exclusiva:

a) renuncia expresamente al mismo o no ha llevado a cabo actividades o prestado ninguno de los servicios contemplados en el artculo4.5), durante los seis meses inmediatamente anteriores al inicio del expediente de revocacin,

b) ha obtenido el reconocimiento por medio de declaraciones falsas o engaosas o por cualquier otro medio irregular,

c) deja de cumplir sobrevenidamente los requisitos requeridos para la inscripcin en el correspondiente registro, o

d) se impone mediante resolucin sancionadora firme.

2. Previa audiencia al interesado, la resolucin que revoque el reconocimiento para operar como intermediario de crdito inmobiliario, de la que se dejar constancia en el registro, determinar la cancelacin automtica de la inscripcin.

En el supuesto contemplado en la letra a) del apartado anterior, se podr prescindir del trmite de audiencia cuando no figuren otros interesados ni sean tenidos en cuenta otros hechos o alegaciones que las aducidas por el interesado.

3. El Banco de Espaa notificar la revocacin de la inscripcin, en su caso, a las autoridades competentes del Estado o Estados miembros de acogida por cualquier medio que resulte adecuado. Esta comunicacin habr de realizarse de forma inmediata a la revocacin o en plazo ms breve posible, que no ser superior a catorce das. Si la autoridad competente fuera la autonmica, deber comunicar la revocacin al Banco de Espaa de forma inmediata, sin que el plazo de la comunicacin pueda superar los10 das.


[Bloque 42: #ar-33]

Artculo33. Supervisin de los intermediarios de crdito inmobiliario.

1. Corresponder la supervisin de los intermediarios de crdito inmobiliario al Banco de Espaa o al rgano competente de la Comunidad Autnoma, conforme a lo previsto para el registro en el artculo28. Adems, corresponder al Banco de Espaa la supervisin de los intermediarios de crdito inmobiliario que acten en Espaa a travs de sucursal o en rgimen de libre prestacin de servicios conforme a lo previsto en el artculo34.

2. La autoridad competente se asegurar de que los intermediarios de crdito inmobiliario y sus representantes designados consten en el registro y cumplan permanentemente las obligaciones establecidas en esta Ley y su normativa de desarrollo.

3. Las actividades de los intermediarios de crdito inmobiliario vinculados a un nico prestamista inmobiliario sern vigiladas por ste, a fin de asegurar que cumplen las disposiciones de la presente Ley y sus normas de desarrollo, sin perjuicio de las facultades de supervisin de la autoridad competente. En particular, el prestamista ser igualmente responsable de vigilar el cumplimiento de los requisitos de conocimientos y competencia del intermediario de crdito inmobiliario vinculado y de su personal.

El prestamista responder frente a las autoridades competentes de toda accin u omisin del intermediario de crdito inmobiliario vinculado que acte en nombre del prestamista respecto de las obligaciones sealadas en la presente Ley. Si se tratase de un intermediario de crdito no vinculado, el prestamista y el intermediario respondern solidariamente, pudiendo repetir, en su caso, el prestamista contra el intermediario.


[Bloque 43: #ar-34]

Artculo34. Supervisin de la actuacin a travs de sucursales y en rgimen de libre prestacin de servicios de los intermediarios de crdito inmobiliario.

1. Si el Banco de Espaa comprueba que una sucursal de un intermediario de crdito inmobiliario o un intermediario de crdito inmobiliario en rgimen de libre prestacin de servicios establecido en Espaa no cumple la normativa aplicable en materia de normas de conducta en la concesin de prstamos al prestatario, obligacin de informacin gratuita a los prestatarios o prestatarios potenciales, requisitos de conocimiento y competencia aplicables al personal, publicidad y comercializacin, informacin general y precontractual, informacin en relacin con los intermediarios de crdito inmobiliario y los representantes designados, explicaciones adecuadas, clculo de la TAE, revelacin y verificacin de la informacin relativa al prestatario, servicios de asesoramiento y mecanismos de resolucin extrajudicial de litigios, le exigir que ponga fin a su situacin irregular.

Si el intermediario de crdito inmobiliario no realiza las actuaciones oportunas, el Banco de Espaa podr adoptar las medidas previstas en los Ttulos III y IV de la Ley10/2014, de26 de junio, de ordenacin, supervisin y solvencia de entidades de crdito para que el intermediario de crdito ponga fin a su situacin irregular e informar a las autoridades supervisoras competentes del Estado miembro de origen de las medidas adoptadas.

2. Si, a pesar de las medidas adoptadas por el Banco de Espaa, el intermediario de crdito inmobiliario contina infringiendo las medidas a que se refiere el apartado anterior, el Banco de Espaa podr, tras informar a las autoridades supervisoras competentes del Estado miembro de origen, tomar las medidas oportunas a fin de evitar nuevas irregularidades o sancionarlas y, en la medida en que sea necesario, prohibir al intermediario de crdito inmobiliario efectuar nuevas operaciones en Espaa. Se informar a la Comisin Europea sin demora acerca de estas medidas.

Si la autoridad competente del Estado miembro de origen est en desacuerdo con las medidas adoptadas por el Banco de Espaa, podr remitir el asunto a la Autoridad Bancaria Europea (en adelante ABE) y solicitar su asistencia de conformidad con el artculo19 del Reglamento (UE) n. 1093/2010 del Parlamento Europeo y del Consejo, de24 de noviembre de2010, por el que se crea una Autoridad Europea de Supervisin (ABE), se modifica la Decisin n. 716/2009/CE y se deroga la Decisin2009/78/CE de la Comisin. En tal caso, la ABE podr actuar con arreglo a las facultades que le confiere dicho artculo.

3. El Banco de Espaa podr examinar las disposiciones adoptadas por la sucursal y pedir las modificaciones estrictamente necesarias para cumplir sus obligaciones con arreglo al apartado1 y para permitir que las autoridades competentes del Estado miembro de origen puedan imponer el cumplimiento de las obligaciones establecidas en relacin con las normas de conducta en la concesin de prstamos al prestatario o prestatario potencial, y en las medidas adoptadas de conformidad con dichos artculos respecto a los servicios prestados por la sucursal.

4. Cuando el Banco de Espaa tenga motivos claros y demostrables para determinar que un intermediario de crdito inmobiliario que opera en rgimen de libre prestacin de servicios infringe las obligaciones derivadas de la presente Ley y su normativa de desarrollo, o que un intermediario de crdito inmobiliario que posee una sucursal en Espaa infringe las obligaciones derivadas de disposiciones distintas de las indicadas en el apartado1 adoptadas en virtud de la presente Ley, comunicar los hechos a la autoridad competente del Estado miembro de origen, que tomar las medidas oportunas.

Si la autoridad competente del Estado miembro de origen no adopta ninguna medida en el plazo de un mes a partir de la comunicacin de tales hechos, o si, pese a las medidas adoptadas por aquella, un intermediario de crdito inmobiliario persiste en una actuacin claramente perjudicial para los intereses de los prestatarios o el funcionamiento correcto de los mercados, el Banco de Espaa:

a) Tras informar a la autoridad competente del Estado miembro de origen, adoptar cuantas medidas resulten necesarias para proteger a los prestatarios y preservar el buen funcionamiento de los mercados, tales como impedir que el intermediario de crdito inmobiliario infractor inicie nuevas operaciones en su territorio. Se informar a la Comisin y a la ABE sin demora acerca de estas medidas.

b) Podr remitir el asunto a la ABE y solicitar su asistencia de conformidad con el artculo19 del Reglamento (UE) n. 1093/2010. En tal caso, la ABE podr actuar con arreglo a los poderes que le confiere dicho artculo.

5. Cuando un intermediario de crdito inmobiliario reconocido en otro Estado miembro haya establecido una sucursal en Espaa, la autoridad competente del Estado miembro de origen podr, en el ejercicio de sus responsabilidades y tras haber informado a las autoridades supervisoras competentes del Estado miembro de acogida, realizar inspecciones in situ de esa sucursal.

6. El Banco de Espaa actuar de forma anloga cuando se trate de un intermediario de crdito inmobiliario de un pas no miembro de la Unin Europea actuando en Espaa a travs de una sucursal o en rgimen de libre prestacin de servicios. En tal caso, no ser necesario que se informe de las medidas adoptadas a la Comisin y a la ABE.


[Bloque 44: #ar-35]

Artculo35. Requisitos de informacin de los intermediarios de crdito inmobiliario.

1. Con antelacin suficiente a la prestacin de cualquiera de las actividades propias de la intermediacin de crdito inmobiliario definidas en el artculo4.5), el intermediario de crdito o el representante designado facilitarn al prestatario, como mnimo, la informacin siguiente en papel o cualquier otro soporte duradero:

a) La identidad y domicilio del intermediario de crdito inmobiliario.

b) El registro en el que est inscrito, el nmero de registro, y los medios para comprobar esa inscripcin.

c) Si el intermediario de crdito inmobiliario est vinculado a uno o ms prestamistas o trabaja exclusivamente para ellos, en cuyo caso, indicar los nombres de los prestamistas en nombre de los cuales acta.

d) Si el intermediario de crdito inmobiliario ofrece o no servicios de asesoramiento y si stos son independientes.

e) La remuneracin que, en su caso, el prestatario deba abonar al intermediario de crdito inmobiliario por sus servicios o, cuando ello no sea posible, el mtodo para calcular dicha remuneracin.

f) Los procedimientos a disposicin de los prestatarios u otros interesados para realizar reclamaciones extrajudiciales contra los intermediarios de crdito inmobiliario y, en su caso, las vas de acceso a dichos procedimientos.

g) Si procede, la existencia y, cuando se conozca, el importe de las comisiones u otros incentivos que el prestamista o un tercero han de abonar al intermediario de crdito inmobiliario por sus servicios en relacin con el contrato de prstamo. Si el importe no es conocido en el momento de facilitarse la informacin, el intermediario de crdito inmobiliario informar al prestatario de que el importe real ser revelado posteriormente en la ficha de informacin personalizada.

h) Cuando el intermediario de crdito cobre una remuneracin al prestatario y reciba adicionalmente una comisin del prestamista o de un tercero, deber informar al prestatario si la remuneracin se deducir o no, total o parcialmente, de la comisin.

2. Los intermediarios de crdito inmobiliario que no estn vinculados pero reciban comisiones de uno o ms prestamistas informarn al prestatario del derecho de ste a exigir informacin sobre los diferentes tipos y cuantas de comisin que abonan los distintos prestamistas que proporcionan los contratos de crdito que se ofrecen al prestatario.

3. La remuneracin que, en su caso, el prestatario deba abonar al intermediario de crdito inmobiliario por sus servicios ser comunicada al prestamista por aquel para su inclusin en el clculo de la TAE.

4. Los intermediarios de crdito inmobiliario deben asegurarse de que sus representantes designados, cuando se pongan en contacto con el prestatario o antes de entablar negociaciones con l, le comuniquen, adems de la informacin prevista en el presente artculo, la calidad en la que actan y el intermediario de crdito inmobiliario al que representan.

5. Los intermediarios de crdito inmobiliario o representantes designados deben presentar fielmente al prestamista correspondiente la informacin necesaria obtenida a travs del prestatario, con el fin de que pueda realizarse la evaluacin de la solvencia, sin perjuicio de lo previsto en la legislacin de proteccin de datos personales.


[Bloque 45: #ar-36]

Artculo36. Requisitos de garanta de los intermediarios de crdito inmobiliario.

1. Los intermediarios de crdito inmobiliario debern disponer de un seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario para hacer frente a las responsabilidades que pudieran surgir por negligencia profesional en el mbito territorial en el que ofrezcan sus servicios. Ese seguro deber cubrir,entre otras cuestiones,las responsabilidades derivadas del incumplimiento de los deberes de informacin a los prestatarios.Las excepciones que puedan corresponder al asegurador contra el intermediario de crdito asegurado, en ningn caso sern aplicables al prestatario. No obstante, en el caso de los intermediarios de crdito inmobiliario vinculados, el seguro o aval bancario puede ser aportado por un prestamista en cuyo nombre el intermediario de crdito est facultado para actuar.

2. El Gobierno establecer mediante real decreto el importe mnimo y las condiciones que debe cumplir el seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario.


[Bloque 46: #ar-37]

Artculo37. Actividad transfronteriza de los intermediarios de crdito inmobiliario.

1. El reconocimiento de un intermediario de crdito inmobiliario por la autoridad competente de su Estado miembro de origen ser vlido para la realizacin de las actividades y la provisin de los servicios contemplados en el reconocimiento, siempre y cuando las actividades que el intermediario de crdito inmobiliario se proponga realizar estn amparadas por el reconocimiento, previa inscripcin en el registro previsto en el artculo28.

No obstante, los intermediarios de crdito inmobiliario no estarn autorizados a prestar sus servicios en relacin con contratos de prstamo ofrecidos por entidades no crediticias a prestatarios en un Estado miembro en el que dichas entidades no estn autorizadas a ejercer sus actividades.

2. Todo intermediario de crdito inmobiliario registrado en el Banco de Espaa que se proponga ejercer su actividad por vez primera en otro u otros Estados en rgimen de libre prestacin de servicios o que se proponga establecer una sucursal informar de ello al Banco de Espaa conforme a los modelos o formularios que establezca el mismo.

En el plazo de un mes a partir del momento de haber sido informado, el Banco de Espaa notificar a las autoridades competentes del Estado o Estados miembros de acogida, en su caso, la intencin del intermediario de crdito, e informar al mismo tiempo al intermediario interesado de dicha notificacin. El Banco de Espaa notificar a las autoridades competentes del Estado o Estados miembros de acogida de que se trate el prestamista o prestamistas a los que est vinculado el intermediario de crdito y les comunicar si el prestamista asume o no la responsabilidad plena e incondicional de las actividades del intermediario de crdito.

El intermediario de crdito podr iniciar su actividad un mes despus de la fecha en que el Banco de Espaa le haya informado de la notificacin mencionada en el prrafo anterior.


[Bloque 47: #se-6]

Seccin3. Representantes designados de los intermediarios de crdito inmobiliario


[Bloque 48: #ar-38]

Artculo38. Responsabilidades de los intermediarios de crdito inmobiliario respecto de los representantes designados.

1. Los intermediarios de crdito inmobiliario garantizarn que los representantes designados cumplan como mnimo los requisitos enunciados en los artculos29.3 y36. No obstante, el seguro de responsabilidad civil profesional o aval bancario podr aportarse por el intermediario de crdito inmobiliario en cuyo nombre est facultado para actuar el representante designado.

2. Sin perjuicio de la supervisin de los representantes designados por la autoridad competente, los intermediarios de crdito inmobiliario vigilarn las actividades de sus representantes designados a fin de garantizar el pleno cumplimiento de la normativa vigente. En particular, los intermediarios de crdito inmobiliario sern responsables frente a las autoridades competentes y frente a los prestatarios de supervisar el cumplimiento de los requisitos de conocimientos y competencia de los representantes designados y del personal de estos ltimos.

3. Si el representante designado lo ha sido por un intermediario de crdito inmobiliario vinculado a un nico prestamista, ste ltimo responder de toda accin u omisin del representante designado realizada en nombre del intermediario de crdito inmobiliario vinculado en los mbitos regulados por la presente Ley.

En los dems casos, la responsabilidad descrita en el prrafo anterior ser asumida por el intermediario de crdito inmobiliario.


[Bloque 49: #ar-39]

Artculo39. Obligaciones de comunicacin y registro de los representantes designados.

Los intermediarios de crdito inmobiliario comunicarn al registro correspondiente conforme a lo previsto en el artculo28 sus representantes designados y sus establecimientos, con la finalidad de ser inscritos en tal registro.


[Bloque 50: #ar-40]

Artculo40. Actividad transfronteriza de los representantes designados.

Los representantes designados de los intermediarios de crdito inmobiliario podrn realizar alguna de las actividades de intermediacin de crdito definidas en el artculo4.5) nicamente en los Estados miembros en los que el intermediario de crdito inmobiliario del cual son representantes tenga reconocimiento para ejercer sus actividades.


[Bloque 51: #ar-41]

Artculo41. Supervisin de representantes designados.

Las normas de supervisin previstas en los artculos33 y34 sern aplicables a los representantes designados de los intermediarios de crdito inmobiliario.


[Bloque 52: #se-7]

Seccin4. Prestamistas inmobiliarios


[Bloque 53: #ar-42]

Artculo42. Registro.

1. La actividad de concesin o gestin de los prstamos determinados en el artculo2.1 con carcter profesional slo podr realizarse por aquellos prestamistas inmobiliarios debidamente inscritos en el registro correspondiente conforme a los criterios recogidos en el artculo28. Reglamentariamente se establecern los requisitos que deben cumplir para su registro.

No ser preciso disponer de dicho registro para ejercer esa actividad por parte de una entidad de crdito, un establecimiento financiero de crdito o una sucursal en Espaa de una entidad de crdito.

2. El Registro Mercantil y los dems registros pblicos denegarn la inscripcin de aquellas entidades cuya actividad u objeto social resulten contrarios a lo dispuesto en este artculo, as como de los actos o negocios a que se refiere el apartado1. Las inscripciones realizadas contraviniendo lo anterior sern nulas de pleno derecho. Dicha nulidad no perjudicar los derechos de terceros de buena fe, adquiridos conforme al contenido de los correspondientes registros.

3. El reconocimiento y el registro de los prestamistas inmobiliarios que operen o vayan a operar exclusivamente dentro del mbito territorial de una Comunidad Autnoma corresponder a la autoridad competente designada en cada Comunidad Autnoma, en el marco del Captulo I de la Ley2/2009, de31 de marzo, por la que se regula la contratacin con los consumidores de prstamos o crditos hipotecarios y de servicios de intermediacin para la celebracin de contratos de prstamo o crdito.

4. Los prestamistas inmobiliarios que operen o vayan a operar fuera del mbito territorial de una nica Comunidad Autnoma debern estar registrados por el Banco de Espaa, previa verificacin de los requisitos establecidos en la presente Ley y sus normas de desarrollo, conforme a lo previsto en los artculos27 a30.

5. El Banco de Espaa o la autoridad competente en cada Comunidad Autnoma, conforme a lo previsto en los apartados3 y4 de este artculo, podrn revocar el reconocimiento concedido a cualquier prestamista inmobiliario en los trminos previstos en el artculo32.


[Bloque 54: #ar-43]

Artculo43. Supervisin de los prestamistas inmobiliarios.

El Banco de Espaa o la autoridad competente de cada Comunidad Autnoma, segn corresponda conforme a lo dispuesto para el registro en el artculo anterior, supervisar el cumplimiento permanente de las obligaciones y los requisitos indicados en esta Ley y su normativa de desarrollo por parte de los prestamistas inmobiliarios.


[Bloque 55: #ci-4]

CAPTULO IV

Rgimen sancionador de los intermediarios de crdito, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios


[Bloque 56: #ar-44]

Artculo44. Carcter de normas de ordenacin y disciplina.

1. Las obligaciones establecidas en esta Ley y sus normas de desarrollo tendrn el carcter de normas de ordenacin y disciplina para los intermediarios de crdito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios, ya sean personas fsicas o jurdicas cualquiera de los anteriores.

2. En sus relaciones con el prestatario, los intermediarios de crdito, sus representantes designados, las sociedades tasadoras, los tasadores colegiados y los prestamistas inmobiliarios tambin estn obligados por la legislacin sobre derechos de los consumidores y usuarios.

3. Cualquier pacto entre el prestatario y los prestamistas, intermediarios de crdito o sus representantes designados cuya finalidad, o efecto sea reducir o menoscabar en cualquier forma la proteccin otorgada por esta Ley, se considerar nulo de pleno derecho.


[Bloque 57: #ar-45]

Artculo45. Obligaciones tuitivas y disuasorias de las administraciones pblicas.

Las Administraciones Pblicas velarn en todo momento por la correcta aplicacin de la legislacin en materia inmobiliaria e hipotecaria, especialmente en lo concerniente a las operaciones inmobiliarias sobre vivienda habitual o en las que sean partcipes los consumidores, adoptando las medidas de disuasin y sancin previstas en la Ley para evitar actuaciones irregulares por parte de intermediarios de crdito inmobiliario, sus representantes designados, sociedades tasadoras y los prestamistas inmobiliarios.


[Bloque 58: #ar-46]

Artculo46. Infracciones.

1. Son infracciones muy graves:

a) La realizacin de actos u operaciones por parte de un prestamista, intermediario o su representante designado o una sucursal en Espaa con incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley y en su normativa de desarrollo, siempre que por el nmero de afectados, la reiteracin de la conducta o los efectos sobre la confianza de la clientela y la estabilidad del sistema financiero tales incumplimientos puedan estimarse como especialmente relevantes, conforme al apartado x) del artculo92 de la Ley10/2014, de26 de junio, de ordenacin, supervisin y solvencia de entidades de crdito.

b) La realizacin reiterada y con carcter profesional de actos o negocios sealados en los artculos2 y4.5) por parte de un prestamista o intermediario inmobiliario sin estar previamente registrado en la forma y con los requisitos exigidos por la presente Ley.

c) El incumplimiento por parte de un prestamista o intermediario de crdito inmobiliario del deber de confidencialidad sobre los datos recibidos de la Central de Informacin de Riesgos, su uso para fines diferentes de los previstos en la normativa reguladora de la misma, o la solicitud de informes sobre personas titulares de riesgos fuera de los casos expresamente autorizados en la citada normativa. Todo ello salvo que, por el nmero de afectados o por la importancia de la informacin, tales incumplimientos puedan estimarse poco relevantes.

2. Son infracciones graves:

a) La realizacin de actos u operaciones por parte de un prestamista, intermediario o representante designado o una sucursal en Espaa con incumplimiento de las obligaciones sealadas en esta Ley y en su normativa de desarrollo, si no se dan las circunstancias descritas en el anterior apartado1.a), salvo que tales hechos tengan carcter ocasional o aislado.

b) La no remisin por parte de un prestamista o intermediario de crdito inmobiliario al Banco de Espaa de los datos o documentos que deban serle remitidos o que el mismo requiera en el ejercicio de sus funciones en aplicacin de lo previsto en el Captulo VI de la Ley44/2002, de22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, o su remisin incompleta o inexacta. A los efectos de esta letra se entender, asimismo, como falta de remisin, la remisin extempornea fuera del plazo previsto en la norma correspondiente o del plazo concedido por el rgano competente al efectuar, en su caso, el oportuno requerimiento.

c) El incumplir el deber de confidencialidad sobre los datos recibidos de la Central de Informacin de Riesgos, su uso para fines diferentes de los previstos en la normativa reguladora de la misma, o la solicitud de informes sobre personas titulares de riesgos fuera de los casos expresamente autorizados en dicha Ley, siempre que ello no suponga una infraccin muy grave de conformidad con lo dispuesto en el apartado anterior.

3. Son infracciones leves el incumplimiento de cualquier precepto de esta Ley o sus normas de desarrollo que no constituya infraccin grave o muy grave de las sealadas en los dos apartados anteriores, de conformidad con lo previsto en el artculo94 de la Ley10/2014, de26 de junio, de ordenacin, supervisin y solvencia de entidades de crdito.


[Bloque 59: #ar-47]

Artculo47. Sanciones.

1. La comisin de infracciones muy graves, graves y leves ser sancionada, respectivamente, conforme a lo previsto en los artculos97, 98 y99 de la Ley10/2014, de26 de junio, de ordenacin, supervisin y solvencia de entidades de crdito.

2. Las sanciones previstas en el apartado anterior se entendern sin perjuicio de la aplicacin de las correspondientes sanciones que pudieran imponerse a quienes ejerzan cargos de administracin o direccin en las personas jurdicas infractoras conforme a los artculos100, 101, 102, 104 y105 de la Ley10/2014, de26 de junio, de ordenacin, supervisin y solvencia de entidades de crdito.

3. La determinacin de las sanciones se ajustar a los criterios previstos en el artculo103 de la Ley10/2014, de26 de junio, de ordenacin, supervisin y solvencia de entidades de crdito.

4. Cuando se apliquen a intermediarios de crdito inmobiliario, a prestamistas inmobiliarios distintos de entidades de crdito, los importes fijos de las multas sealados en los artculos97, 98 y99 de la Ley10/2014, de26 de junio, se entendern reducidos del modo siguiente:

a) la multa de entre5.000.000 y10.000.000 de euros sealada en el artculo97.1.a) 2. pasar a ser de entre500.000 y1.000.000 de euros,

b) la multa de entre2.000.000 y5.000.000 de euros sealada en el artculo98.1.b) pasar a ser de entre200.000 y500.000 euros, y

c) la multa de entre100.000 y1.000.000 de euros sealada en el artculo99.1.b) pasar a ser de entre10.000 y100.000 euros.

5. La apertura de un expediente sancionador no limitar ni afectar en modo alguno a las acciones que los prestatarios puedan iniciar exigiendo la responsabilidad del intermediario. De igual modo, la apertura de un expediente sancionador no limitar las acciones que el prestatario pueda iniciar frente al prestamista.


[Bloque 60: #ar-48]

Artculo48. rganos competentes, procedimiento y prescripcin.

1. El rgimen aplicable a la determinacin del rgano competente, al procedimiento sancionador, a la prescripcin de las infracciones y las sanciones, a la concurrencia con procedimientos penales, a las medidas provisionales y al rgimen de publicidad de las sanciones, en particular, ser el previsto en el Captulo IV del Ttulo IV de la Ley10/2014, de26 de junio, de ordenacin, supervisin y solvencia de entidades de crdito.

2. En el caso de intermediarios de crdito inmobiliario y de prestamistas inmobiliarios que operen exclusivamente en el mbito de una Comunidad Autnoma, corresponder a sta determinar los rganos competentes para la incoacin y resolucin del procedimiento sancionador por los incumplimientos de las obligaciones establecidas en la presente Ley y sus disposiciones de desarrollo.

3. En el caso de la infraccin prevista en el artculo46.1.b), la incoacin y resolucin del procedimiento sancionador corresponder al Banco de Espaa o al rgano correspondiente de la Comunidad Autnoma, conforme los criterios previstos en los artculos28 o42.3, ya se trate una persona fsica o jurdica.

4. El Banco de Espaa ser competente para la incoacin y resolucin del procedimiento sancionador en relacin con las infracciones recogidas en el artculo46.1.c) y46.2.b) y c), con independencia del registro en el que se encuentre inscrito el intermediario de crdito inmobiliario o el prestamista inmobiliario.


[Bloque 61: #ar-49]

Artculo49. Registro central de sanciones en el mbito del crdito inmobiliario.

1. Para el control y publicidad de las sanciones impuestas de conformidad con lo dispuesto en este Captulo se establecer en el Banco de Espaa un nico registro pblico. Los rganos competentes para la imposicin de las sanciones comunicarn trimestralmente de forma telemtica aquellas sanciones que en el trimestre inmediatamente anterior hayan devenido firmes.

2. Los rganos competentes publicarn trimestralmente en el Boletn Oficial del Estado o el Boletn oficial de su Comunidad Autnoma, segn el caso, las sanciones que hayan devenido firmes, siempre que el rgano sancionador as lo acuerde, de conformidad con la normativa sobre publicidad de las sanciones que resulte aplicable.

3. En la inscripcin que se efecte en el registro previsto en el apartado1, deber figurar, al menos, la denominacin del prestamista, el tipo de infraccin, la sancin impuesta, y las fechas de comisin de la infraccin y de la firmeza de la sancin impuesta.


[Bloque 62: #da]

Disposicin adicional primera. Autoridad independiente para velar por la proteccin y transparencia en la contratacin inmobiliaria.

Las quejas y reclamaciones que presenten los potenciales prestatarios, prestatarios o garantes que estn relacionadas con sus intereses y derechos legalmente reconocidos, y que deriven de presuntos incumplimientos de esta Ley, de sus normas de desarrollo, de los estndares o de las buenas prcticas y usos financieros que resulten aplicables, sern resueltas por la entidad de resolucin de litigios de consumo en el sector financiero a la que hace referencia la disposicin adicional primera de la Ley7/2017, de2 de noviembre, por la que se incorpora al ordenamiento jurdico espaol la Directiva2013/11/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de21 de mayo de2013, relativa a la resolucin alternativa de litigios en materia de consumo.


[Bloque 63: #da-2]

Disposicin adicional segunda. Cooperacin con otras autoridades supervisoras competentes.

1. El Banco de Espaa cooperar con las autoridades supervisoras competentes de otros Estados miembros de la Unin Europea siempre que sea necesario para llevar a cabo las funciones establecidas en virtud del Captulo III, haciendo uso a tal fin de las facultades que les atribuya la presente Ley y su normativa de desarrollo.

El Banco de Espaa prestar ayuda a las autoridades supervisoras competentes de los dems Estados miembros de la Unin Europea, y en particular, intercambiar informacin y colaborar en toda investigacin o en las actividades de supervisin.

Cuando el Banco de Espaa intercambie informacin con otras autoridades supervisoras competentes con arreglo a la presente Ley podr indicar en el momento de la comunicacin que dicha informacin solo puede divulgarse si cuenta con su consentimiento expreso, en cuyo caso la informacin nicamente podr intercambiarse para los fines que haya autorizado.

El Banco de Espaa podr transmitir la informacin recibida a las dems autoridades supervisoras competentes. Sin embargo, solo podr transmitir esa informacin a otros organismos o personas fsicas o jurdicas cuando las autoridades supervisoras competentes que hayan transmitido la informacin den su consentimiento expreso y nicamente para los fines aprobados por dichas autoridades, excepto en circunstancias debidamente justificadas, en cuyo caso informar inmediatamente de ello a la autoridad competente que facilit la informacin.

2. El Banco de Espaa solo podr negarse a dar curso a una solicitud de cooperacin en una actividad de investigacin o supervisin, o a intercambiar informacin conforme a lo previsto en esta disposicin adicional en caso de que:

a) la investigacin, la verificacin in situ, la actividad de supervisin o el intercambio de informacin puedan atentar contra la soberana de Espaa, la seguridad o el orden pblico,

b) se haya incoado ya un procedimiento judicial o arbitral en Espaa por los mismos hechos y contra las mismas personas, o

c) haya recado sentencia firme en Espaa con respecto a las mismas personas y los mismos hechos.

En caso de denegacin, el Banco de Espaa lo notificar debidamente a la autoridad competente solicitante, facilitando la mayor informacin posible al respecto.

3. El Banco de Espaa podr remitir a la Autoridad Bancaria Europea (ABE) los casos en que una solicitud de cooperacin, en particular el intercambio de informacin, haya sido denegada o no haya recibido respuesta en un plazo razonable, y solicitar la asistencia de la ABE de conformidad con lo dispuesto en el artculo19 del Reglamento (UE) n. 1093/2010.

En tales casos, la ABE podr actuar con arreglo a los poderes que le confiere dicho artculo, y toda decisin vinculante que adopte de conformidad con dicho artculo ser vinculante para las autoridades supervisoras competentes, con independencia de que dichas autoridades sean miembros de la ABE o no.

4. La autoridad competente informar a la Comisin Nacional del Mercado de Valores y a la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones, segn corresponda, cuando en el ejercicio de sus competencias tenga conocimiento de posibles irregularidades en la comercializacin de productos y servicios financieros que sean objeto de venta combinada junto con prstamos, al objeto de coordinar sus actuaciones de supervisin.


[Bloque 64: #da-3]

Disposicin adicional tercera. Educacin financiera.

1. El Ministerio de Economa y Empresa, el Banco de Espaa, las Comunidades Autnomas y los Entes Locales, promovern medidas de fomento de la educacin de los consumidores sobre los riesgos que pueden derivarse de la contratacin de prstamos, y la gestin de deudas, en particular en relacin con los contratos de prstamo inmobiliario, los derechos que ostentan los consumidores, su forma de ejercicio, las obligaciones que recaen sobre las entidades de crdito, los prestamistas, los intermediarios inmobiliarios y las sociedades de tasacin.

2. El Banco de Espaa elaborar y mantendr actualizada una Gua de Acceso al Prstamo Hipotecario y una Gua de Acceso a la Hipoteca Inversa. Los prestamistas e intermediarios de crdito inmobiliario tendrn dichas guas a disposicin de los prestatarios en la forma que se determine por la persona titular del Ministerio de Economa y Empresa. En todo caso, se incorporar una referencia a la web del Banco de Espaa en los folletos informativos.


[Bloque 65: #da-4]

Disposicin adicional cuarta. Conservacin de documentacin precontractual.

Las personas que realicen las actividades reguladas en esta Ley estarn obligadas a conservar los documentos en los que se plasme la informacin precontractual entregada al prestatario en cumplimiento de las obligaciones establecidas en esta Ley y su normativa de desarrollo, al objeto de acreditar el cumplimiento de dichas obligaciones, durante un plazo mnimo de6 aos desde el momento de la finalizacin de los efectos del contrato respecto del prestatario. Al final de dicho periodo, notificarn al prestatario de manera fehaciente su derecho a recibir dicha documentacin y, si ste la requiere, la pondrn a su disposicin. La misma obligacin tendrn respecto de la informacin precontractual relativa a productos o servicios que sean objeto de venta vinculada o combinada exigida por la normativa sectorial correspondiente en cada caso.

En el caso de subrogacin o de cesin, el prestamista que suscribi el prstamo deber seguir conservando la documentacin precontractual durante el plazo sealado en el prrafo anterior y trasladar al cesionario o prestamista que se subroga, en el caso que le fuera requerida por ste y a costa de ste, copia de la misma. Tanto el prestamista inicial como el prestamista que se subroga o el cesionario estarn obligados a facilitar dicha documentacin al prestatario, si es reclamada por ste.


[Bloque 66: #da-5]

Disposicin adicional quinta. Desarrollo autonmico.

Sin perjuicio del desarrollo de la legislacin bsica estatal que realicen las Comunidades Autnomas en el ejercicio de las competencias asumidas estatutariamente, la informacin precontractual a facilitar a los prestatarios debe ser homognea, en aras de la unidad de mercado, de tal forma que puedan valorar adecuadamente las diferencias entre unas ofertas y otras en todo el territorio espaol, por lo que la normativa autonmica deber respetar los modelos normalizados de informacin que se establezcan por la normativa bsica, y no podr exigir adicionar documentacin complementaria que pueda producir confusin en el prestatario y distorsione el objeto de la normativa bsica de transparencia.


[Bloque 67: #da-6]

Disposicin adicional sexta. Supuestos de subrogacin de deudor y novacin modificativa del contrato de prstamo.

Las disposiciones previstas en esta Ley sern de aplicacin a los supuestos de subrogacin de deudor en la obligacin personal cuando la misma se produzca con ocasin de la transmisin del bien hipotecado y a los de novacin modificativa del contrato de prstamo.


[Bloque 68: #da-7]

Disposicin adicional sptima. Obligaciones del empresario con ocasin de la transmisin del inmueble hipotecado.

El empresario que, con ocasin de la transmisin de un inmueble hipotecado, vaya a pactar con el comprador la subrogacin de ste en la obligacin personal de un prstamo inmobiliario sujeto a esta Ley, debe comunicarlo al prestamista con al menos30 das de antelacin a la fecha de la firma prevista, al objeto de que el prestamista pueda realizar el necesario anlisis de su solvencia y dar cumplimiento a los requisitos de informacin precontractual y el resto de las obligaciones exigidas en esta Ley y su desarrollo reglamentario, dando tiempo al potencial prestatario a buscar alternativas de financiacin hipotecaria.


[Bloque 69: #da-8]

Disposicin adicional octava. Obligaciones de notarios y registradores con ocasin de la autorizacin e inscripcin del prstamo hipotecario.

El notario autorizante de una escritura de prstamo sujeto a la presente Ley entregar o remitir telemticamente al prestatario sin coste copia simple de aquella. Los registradores de la propiedad remitirn tambin gratuitamente y de forma telemtica al prestatario nota simple literal de la inscripcin practicada y de la nota de despacho y calificacin, con indicacin de las clusulas no inscritas y con la motivacin de su respectiva suspensin o denegacin.

En la escritura se har constar una direccin de correo electrnico del prestatario para la prctica de estas comunicaciones.


[Bloque 70: #da-9]

Disposicin adicional novena. Honorarios notariales y registrales en la subrogacin o en la novacin modificativa de prstamos hipotecarios por cambio de tipo de inters variable a fijo.

Para el clculo de los honorarios notariales de las escrituras de subrogacin de un tercero en los derechos del acreedor o de novacin modificativa de los crditos o prstamos hipotecarios incluidos en el mbito de aplicacin de esta Ley en las que se sustituya un tipo de inters variable por uno fijo, con o sin bonificaciones en el mismo, se aplicar lo dispuesto en la Ley2/1994, de30 de marzo, sobre subrogacin y modificacin de prstamos hipotecarios.


[Bloque 71: #da-10]

Disposicin adicional dcima. Rgimen de valoracin de bienes inmuebles.

1. El Gobierno aprobar en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta norma el rgimen de homologacin de aquellos profesionales que puedan realizar tasaciones de conformidad con lo previsto en el artculo13 de esta Ley.

2. El Ministerio de Economa y Empresa evaluar, en el plazo de seis meses, la conveniencia de modificar la Orden ECO/805/2003, de27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, con la finalidad de incorporar, adicionalmente a las ya previstas, otras tipologas avanzadas de tasacin.


[Bloque 72: #da-11]

Disposicin adicional undcima. Adhesin al Cdigo de Buenas Prcticas para la reestructuracin viable de las deudas con garanta hipotecaria sobre la vivienda habitual.

1. Todas las entidades que a la entrada en vigor de esta Ley se encontrasen adheridas al Cdigo de Buenas Prcticas para la reestructuracin viable de las deudas con garanta hipotecaria sobre la vivienda habitual, regulado en el anexo del Real Decreto-Ley6/2012, de9 de marzo, de conformidad con la redaccin vigente en el momento de su adhesin, se considerarn adheridas al mencionado Cdigo en la redaccin dada en esta Ley, salvo que en el plazo de un mes desde su entrada en vigor comuniquen expresamente a la Secretara General del Tesoro y Financiacin Internacional el acuerdo de su rgano de administracin por el que solicitan mantenerse en el mbito de aplicacin de la versin previa que corresponda.

2. En los diez das siguientes al transcurso del plazo de un mes establecido en el apartado anterior, la Secretaria de Estado de Economa y Apoyo a la Empresa, mediante resolucin, ordenar la publicacin del listado de entidades adheridas en la sede electrnica de la Secretara General del Tesoro y Financiacin Internacional y en el Boletn Oficial del Estado. Las posteriores variaciones se publicarn trimestralmente en la sede electrnica de la Secretara General del Tesoro y Financiacin Internacional y en el Boletn Oficial del Estado, salvo que no hubiera modificacin alguna.


[Bloque 73: #da-12]

Disposicin adicional duodcima. Informacin en materia de contratos de crdito al consumo.

En los mismos trminos que los indicados en el artculo12 de la presente Ley y de conformidad con lo dispuesto en la legislacin de proteccin de datos personales, los prestamistas podrn consultar el historial crediticio del cliente o deudor y, en caso de conceder el crdito o prstamo, comunicar a las entidades privadas de informacin crediticia los datos que correspondan, todo ello en cumplimiento de lo dispuesto en los artculos14 y15 de la Ley16/2011, de24 de junio, de contratos de crdito al consumo, y del artculo29 de la Ley2/2011, de4 de marzo, de Economa Sostenible.


[Bloque 74: #dt]

Disposicin transitoria primera. Contratos preexistentes.

1. Esta Ley no ser de aplicacin a los contratos de prstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor.

2. No obstante, las previsiones de esta Ley resultarn de aplicacin a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novacin o de subrogacin con posterioridad a su entrada en vigor. En particular, el prestamista deber informar al prestatario en los trminos sealados en el artculo14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificacin respecto de lo contratado inicialmente.

3. Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el prestatario siempre tendr derecho de reembolso anticipado en el supuesto previsto en el apartado6 del artculo23.

4. Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan clusulas de vencimiento anticipado, ser de aplicacin lo previsto en el artculo24 de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsin que contiene resulta ms favorable para l. Sin embargo, no ser de aplicacin este artculo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecucin hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.


[Bloque 75: #dt-2]

Disposicin transitoria segunda. Reconocimiento de intermediarios de crdito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios preexistentes.

Los intermediarios de crdito inmobiliario, sus representantes designados, y los prestamistas inmobiliarios, que a la entrada en vigor de esta Ley vinieran realizando las actividades definidas en el artculo2.1, debern solicitar su reconocimiento en el plazo de seis meses conforme a lo dispuesto en los artculos 27, 39 y42.

A estos efectos, los intermediarios de crdito inmobiliario, sus representantes designados, y los prestamistas inmobiliarios debern realizar una evaluacin del cumplimiento de los requisitos para su inscripcin con carcter previo a solicitar la misma, la cual debern adjuntar a su solicitud de registro.


[Bloque 76: #dt-3]

Disposicin transitoria tercera. Rgimen especial en los procesos de ejecucin en curso a la entrada en vigor de la Ley1/2013, de14 de mayo, de medidas para reforzar la proteccin a los deudores hipotecarios, reestructuracin de deuda y alquiler social.

1. En los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los que al entrar en vigor la Ley1/2013, de14 de mayo, de medidas para reforzar la proteccin a los deudores hipotecarios, reestructuracin de deuda y alquiler social, hubiera transcurrido el periodo de oposicin de diez das previsto en el artculo556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrn nuevamente del plazo sealado en dicho artculo para formular un incidente extraordinario de oposicin basado en la existencia de las causas de oposicin previstas en el apartado7. del artculo557.1 y4. del artculo695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

2. Dicho plazo preclusivo se computar desde el da siguiente a la notificacin de la resolucin por la que se comunique a las partes ejecutadas la posibilidad de formular incidente extraordinario en los trminos indicados en el apartado anterior. Esta notificacin deber realizarse en el plazo de quince das naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley.

3. La formulacin del incidente de oposicin tendr como efecto la suspensin del curso del proceso hasta la resolucin del incidente, conforme a lo previsto en los artculos558 y siguientes y695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4. Este artculo se aplicar a todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesin del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artculo675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siempre que en su da no se hubiera notificado personalmente al ejecutado de la posibilidad de formular un incidente extraordinario de oposicin basado en la existencia de las causas de oposicin previstas en el apartado7. del artculo557.1 y4. del artculo695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni se hubiera formulado por el ejecutado incidente extraordinario de oposicin, conforme a lo recogido en la Disposicin transitoria cuarta de la Ley1/2013, de14 de mayo, ni se hubiere admitido la oposicin del ejecutado con base en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unin Europea de29 de octubre de2015 o cuando el juez de oficio ya hubiera analizado la abusividad de las clusulas contractuales.


[Bloque 77: #dt-4]

Disposicin transitoria cuarta. Ficha de Informacin Personalizada de la Orden EHA/2899/2011, de28 de octubre, de transparencia y proteccin del cliente de servicios bancarios.

Hasta el21 de marzo de2019 los prestamistas podrn seguir utilizando la Ficha de Informacin Personalizada prevista en el artculo22 y el Anexo II de la Orden EHA/2899/2011, de28 de octubre, de transparencia y proteccin del cliente de servicios bancarios, en lugar de la Ficha Europea de Informacin Normalizada (FEIN) sealada en el artculo10.2 de esta Ley, as como la Ficha de Informacin Precontractual prevista en el artculo21 y en el Anexo I de dicha Orden.


[Bloque 78: #dt-5]

Disposicin transitoria quinta. Rgimen transitorio para la resolucin de quejas y reclamaciones.

Hasta la entrada en vigor de la Ley prevista en la disposicin adicional primera de la Ley7/2017, de2 de noviembre, por la que se incorpora al ordenamiento jurdico espaol la Directiva2013/11/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de21 de mayo de2013, relativa a la resolucin alternativa de litigios en materia de consumo, el servicio de reclamaciones del Banco de Espaa, regulado en el artculo30 de la Ley44/2002, de22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, atender las quejas y reclamaciones que presenten los potenciales prestatarios, prestatarios o garantes, que estn relacionadas con sus intereses y derechos legalmente reconocidos, y que deriven de presuntos incumplimientos por las entidades reclamadas, de la normativa de transparencia y proteccin de la clientela o de las buenas prcticas y usos financieros.


[Bloque 79: #dd]

Disposicin derogatoria.

Queda derogado el artculo6 de la Ley1/2013, de14 de mayo, de medidas para reforzar la proteccin a los deudores hipotecarios, reestructuracin de deuda y alquiler social, y cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en la presente Ley.


[Bloque 80: #df]

Disposicin final primera. Modificacin de la Ley Hipotecaria.

La Ley Hipotecaria queda modificada como sigue:

Uno. El artculo12 queda redactado del siguiente modo:

En la inscripcin del derecho real de hipoteca se expresar el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe mximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de stas y su duracin.

Las clusulas de vencimiento anticipado y dems clusulas financieras de las obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora, en caso de calificacin registral favorable de las mismas y de las dems clusulas de trascendencia real, se harn constar en el asiento en los trminos que resulten de la escritura de formalizacin.

Dos. El prrafo tercero del artculo114 queda redactado de la siguiente forma:

En el caso de prstamo o crdito concluido por una persona fsica que est garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el inters de demora ser el inters remuneratorio ms tres puntos porcentuales a lo largo del perodo en el que aquel resulte exigible. El inters de demora slo podr devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podr ser capitalizado en ningn caso, salvo en el supuesto previsto en el artculo579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las reglas relativas al inters de demora contenidas en este prrafo no admitirn pacto en contrario.

Tres. El apartado2.a) del artculo129 queda redactado como sigue:

a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podr ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecucin judicial directa, ni podr en ningn caso ser inferior al valor sealado en la tasacin que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley2/1981, de25 de marzo, de regulacin del mercado hipotecario.

Cuatro. Se aade un nuevo artculo129 bis, con la siguiente redaccin:

Artculo129 bis.

Tratndose de un prstamo o crdito concluido por una persona fsica y que est garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial, perder el deudor el derecho al plazo y se producir el vencimiento anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la accin hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del prstamo o de los intereses.

b) Que la cuanta de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

i. Al tres por ciento de la cuanta del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duracin del prstamo. Se considerar cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un nmero de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligacin por un plazo al menos equivalente a doce meses.

ii. Al siete por ciento de la cuanta del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duracin del prstamo. Se considerar cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un nmero de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligacin por un plazo al menos equivalente a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concedindole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtindole de que, de no ser atendido, reclamar el reembolso total del prstamo.

Las reglas contenidas en este apartado no admitirn pacto en contrario.

Cinco. El apartado2 del artculo258 queda redactado de la siguiente forma:

2. El registrador de la propiedad denegar la inscripcin de aquellas clusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratacin.


[Bloque 81: #df-2]

Disposicin final segunda. Modificacin del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados.

Se aade el siguiente prrafo final al artculo45, que queda redactado de la siguiente forma:

Los beneficios fiscales y exenciones subjetivas concedidos por esta u otras leyes en la modalidad de cuota variable de documentos notariales del impuesto sobre actos jurdicos documentados no sern aplicables en las operaciones en las que el sujeto pasivo se determine en funcin del prrafo segundo del artculo29 del Texto Refundido, salvo que se dispusiese expresamente otra cosa.


[Bloque 82: #df-3]

Disposicin final tercera. Modificacin de la Ley2/1994, de30 de marzo, sobre subrogacin y modificacin de prstamos hipotecarios, modificada por la Ley41/2007, de7 de diciembre, por la que se modifica la Ley2/1981, de25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulacin de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

Se modifica el artculo2 de la Ley2/1994, de30 de marzo, sobre subrogacin y modificacin de prstamos hipotecarios, que queda redactado como sigue:

Artculo2. Requisitos de la subrogacin.

El deudor podr subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artculo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aqulla por escritura pblica, haciendo constar su propsito en ella, conforme a lo dispuesto en el artculo1.211 del Cdigo Civil.

La entidad que est dispuesta a subrogarse presentar al deudor una oferta vinculante en la que constarn las condiciones financieras del nuevo prstamo hipotecario.

La aceptacin de la oferta por el deudor implicar su autorizacin para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo mximo de siete das naturales, certificacin del importe del dbito del deudor por el prstamo hipotecario en que se ha de subrogar.

La certificacin deber ser entregada con carcter obligatorio en el plazo mximo de siete das naturales por parte de la entidad acreedora.

Entregada la certificacin y durante los quince das naturales siguientes a esa fecha, la entidad acreedora podr ofrecer al deudor una modificacin de las condiciones de su prstamo, en los trminos que estime convenientes. Durante ese plazo no podr formalizarse la subrogacin.

Transcurrido el plazo de quince das sin que el deudor haya formalizado con la entidad acreedora la novacin modificativa del prstamo o crdito hipotecario, podr otorgarse la escritura de subrogacin.

Para ello bastar que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por sta, por capital pendiente e intereses y comisin devengados y no satisfechos. Se incorporar a la escritura un resguardo de la operacin bancaria realizada con tal finalidad solutoria. En ningn caso, la entidad acreedora podr negarse a recibir el pago.

En caso de discrepancia en cuanto a la cantidad debida, y sin perjuicio de que la subrogacin surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecucin, a peticin de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citar a stas, dentro del trmino de ocho das, a una comparecencia, y, despus de orlas, admitir los documentos que se presenten, y acordar, dentro de los tres das, lo que estime procedente. El auto que dicte ser apelable en un slo efecto, y el recurso se sustanciar por los trmites de apelacin de los incidentes.


[Bloque 83: #df-4]

Disposicin final cuarta. Modificacin de la Ley7/1998, de13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratacin.

Uno. Se modifica el apartado5 del artculo5, que queda redactado como sigue:

5. La redaccin de las clusulas generales deber ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concrecin y sencillez. Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores sern nulas de pleno derecho.

Dos. Se modifican los apartados2 y4 del artculo11, que quedan redactados como sigue:

2. En dicho Registro podrn inscribirse las clusulas contractuales que tengan el carcter de condiciones generales de la contratacin con arreglo a lo dispuesto en la presente Ley, a cuyo efecto se presentarn para su depsito, por duplicado, los ejemplares, tipo o modelos en que se contengan, a instancia de cualquier interesado, conforme a lo establecido en el apartado8 del presente artculo. Los formularios de los prstamos y crditos hipotecarios comprendidos en el mbito de aplicacin de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crdito inmobiliario, debern depositarse obligatoriamente por el prestamista en el Registro antes de empezar su comercializacin. Adicionalmente, el Gobierno, a propuesta conjunta del Ministerio de Justicia y del Departamento ministerial correspondiente, podr imponer la inscripcin obligatoria en el Registro de las condiciones generales en determinados sectores especficos de la contratacin.

4. Sern objeto de inscripcin las ejecutorias en que se recojan sentencias firmes estimatorias de cualquiera de las acciones a que se refiere el apartado anterior. Obligatoriamente se remitirn al Registro de Condiciones Generales las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesacin o retractacin en la utilizacin de condiciones generales abusivas.


[Bloque 84: #df-5]

Disposicin final quinta. Modificacin de la Ley1/2000, de7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

La Ley1/2000, de7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, queda modificada en los siguientes trminos:

Uno. Se aade un apartado4 al artculo521, que queda redactado como sigue:

4. Las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesacin o retractacin en la utilizacin de condiciones generales abusivas, se remitirn de oficio por el rgano judicial al Registro de Condiciones Generales de la Contratacin, para su inscripcin.

Dos. Se modifica el apartado2 del artculo693, que queda redactado en la siguiente forma:

2. Podr reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los trminos en los que as se hubiese convenido en la escritura de constitucin y consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un prstamo o crdito concluido por una persona fsica y que est garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisicin de bienes inmuebles para uso residencial, se estar a lo que prescriben el artculo24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crdito inmobiliario y, en su caso, el artculo129 bis de la Ley Hipotecaria.


[Bloque 85: #df-6]

Disposicin final sexta. Modificacin de la Ley14/2000, de29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social.

Se modifica la Ley14/2000, de29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del orden social aadiendo un apartado e) al apartado h) de la letra A), Infracciones muy graves, del apartado Dos. Rgimen Disciplinario de los Notarios, art. 43, Rgimen del Cuerpo nico de Notarios, teniendo aqul la siguiente redaccin:

e) El incumplimiento del perodo de informacin precontractual obligatorio previo a la autorizacin de la escritura en los prstamos y crditos hipotecarios sobre vivienda residencial y de levantar el acta previa a su formalizacin en los trminos previstos en la Ley.


[Bloque 86: #df-7]

Disposicin final sptima. Modificacin de la Ley44/2002, de22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero.

La Ley44/2002, de22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, queda modificada como sigue:

Uno. Se modifica el apartado primero del artculo60, que queda redactado en los siguientes trminos:

Primero. Tendrn la consideracin de entidades declarantes, a los efectos de esta Ley, las siguientes: el Banco de Espaa, las entidades de crdito espaolas, las sucursales en Espaa de las entidades de crdito extranjeras, las entidades de crdito que operen en rgimen de libre prestacin de servicios, el fondo de garanta de depsitos, las sociedades de garanta recproca y de reafianzamiento, los establecimientos financieros de crdito, los prestamistas inmobiliarios y aquellas otras entidades que determine el Ministerio de Economa y Empresa, a propuesta del Banco de Espaa.

Dos. Se modifica el apartado segundo del artculo61, que queda redactado en la siguiente forma:

Segundo. Las entidades declarantes y los intermediarios de crdito inmobiliario, tendrn derecho a obtener informes sobre los riesgos de las personas fsicas o jurdicas, incluidas las Administraciones pblicas, registrados en la CIR, siempre que dichas personas cumplan alguna de las circunstancias siguientes:

a) Mantener con la entidad algn tipo de riesgo.

b) Haber solicitado a la entidad un prstamo o cualquier otra operacin de riesgo.

c) Figurar como obligadas al pago o garantes en documentos cambiarios o de crdito cuya adquisicin o negociacin haya sido solicitada a la entidad.

Las entidades debern informar por escrito a las personas en las que concurra el supuesto contemplado por la letra b) precedente del derecho de la entidad previsto en este apartado.

Las entidades conservarn los documentos justificativos de las solicitudes a que se refieren las letras b) y c) precedentes que hayan sido denegadas durante el plazo establecido con carcter general en el artculo30 del Cdigo de Comercio.

El Banco de Espaa podr impedir temporalmente el acceso de una entidad declarante a los datos de la CIR cuando haya incumplido sus obligaciones de informacin con la calidad y exactitud necesarias a juicio del Banco de Espaa.


[Bloque 87: #df-8]

Disposicin final octava. Modificacin del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo1/2007, de16 de noviembre.

Se aade un nuevo prrafo en el artculo83 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo1/2007, de16 de noviembre, que queda redactado en los siguientes trminos:

Artculo83. Nulidad de las clusulas abusivas y subsistencia del contrato.

/…/

Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores sern nulas de pleno derecho.


[Bloque 88: #df-9]

Disposicin final novena. Modificacin de la Ley2/2009, de31 de marzo, por la que se regula la contratacin con los consumidores de prstamos o crditos hipotecarios y de servicios de intermediacin para la celebracin de contratos de prstamo o crdito.

La Ley2/2009, de31 de marzo, por la que se regula la contratacin con los consumidores de prstamos o crditos hipotecarios y de servicios de intermediacin para la celebracin de contratos de prstamo o crdito, queda modificada como sigue:

Uno. El artculo1 pasar a tener la siguiente redaccin:

Artculo1. mbito de aplicacin.

1. Lo dispuesto en esta Ley ser de aplicacin a la contratacin de los consumidores con aquellas personas fsicas o jurdicas (en adelante, las empresas) que, de manera profesional, realicen cualquiera de las actividades que consistan en:

a) La concesin de prstamos o crditos hipotecarios, distintos a los previstos en el artculo2.1.a) y b) de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crdito inmobiliario, bajo la forma de pago aplazado, apertura de crdito o cualquier otro medio equivalente de financiacin.

b) La intermediacin para la celebracin de un contrato de prstamo o crdito con cualquier finalidad, a un consumidor, salvo la prevista en el artculo2.2 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crdito inmobiliario, mediante la presentacin, propuesta o realizacin de trabajos preparatorios para la celebracin de los mencionados contratos, incluida, en su caso, la puesta a disposicin de tales contratos a los consumidores para su suscripcin.

A los proveedores de bienes y servicios que acten como intermediarios para la contratacin de prstamos o crditos destinados a la financiacin de los productos que comercialicen, nicamente les ser de aplicacin lo dispuesto en el artculo22.5.

Tienen la consideracin de consumidores las personas fsicas y jurdicas que, en los contratos a que se refiera esta Ley, actan en un mbito ajeno a su actividad empresarial o profesional.

2. Lo dispuesto en esta Ley no ser de aplicacin cuando las actividades previstas en el apartado anterior sean prestadas por entidades de crdito o sus agentes, ni a las actividades incluidas en el mbito de aplicacin de la Ley28/1998, de13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles.

3. Lo establecido en esta Ley se entender sin perjuicio de lo dispuesto en otras leyes generales o en la legislacin de proteccin de los derechos de los consumidores y usuarios, en particular en el Real Decreto Legislativo1/2007, de16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, la Ley7/1998, de13 de abril, sobre condiciones generales de la contratacin, la Ley34/1988, de11 de noviembre, General de Publicidad, la Ley de23 de julio de1908, de nulidad de los contratos de prstamos usurarios, la Ley16/2011, de24 de junio, de Contratos de Crdito al Consumo y la Ley22/2007, de11 de julio, sobre comercializacin a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores. En caso de conflicto, ser de aplicacin la norma que contenga un rgimen ms preciso de control de las actividades definidas en el apartado primero o suponga una mayor proteccin de los consumidores y usuarios.

Dos. Se da nueva redaccin al artculo5, que pasar a tener el siguiente tenor:

1. Las empresas establecern libremente sus tarifas de comisiones, condiciones y gastos repercutibles a los consumidores, sin otras limitaciones que las contenidas en esta Ley, en la Ley de23 de julio de1908 y en el Real Decreto Legislativo1/2007, de16 de noviembre, en materia de clusulas abusivas.

En las tarifas de comisiones o compensaciones y gastos repercutibles, incluidas las actividades de asesoramiento, se indicarn los supuestos y, en su caso, periodicidad con que sern aplicables. Las comisiones o compensaciones y gastos repercutidos deben responder a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos. En ningn caso podrn cargarse comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme y de forma expresa por el consumidor.

2. No obstante lo establecido en el apartado anterior, en los prstamos o crditos hipotecarios ser de aplicacin lo dispuesto en materia de compensacin por amortizacin anticipada por la legislacin especfica reguladora del mercado hipotecario, salvo que se tratara de prstamos o crditos hipotecarios concedidos con anterioridad al9 de diciembre de2007 y el contrato estipule el rgimen de la comisin por amortizacin anticipada contenido en la Ley2/1994, de30 de marzo, sobre subrogacin y modificacin de prstamos hipotecarios, en cuyo caso, ser ste el aplicable.

Las restantes comisiones y gastos repercutibles a cargo del consumidor, que la empresa aplique sobre estos prstamos o crditos, debern responder a la prestacin de un servicio especfico distinto de la concesin o de la administracin ordinaria del prstamo o crdito.

3. Las empresas no podrn cargar cantidades superiores a las que se deriven de las tarifas, aplicando condiciones ms gravosas o repercutiendo gastos no previstos.

4. Las empresas estn obligadas a notificar al Registro en el que figuren inscritas, con carcter previo a su aplicacin, los precios de los servicios, las tarifas de las comisiones o compensaciones y gastos repercutibles que aplicarn, como mximo, a las operaciones y servicios que prestan, y los tipos de inters mximos de los productos que comercializan, incluidos, en su caso, los tipos de inters por demora.

5. Los precios, tarifas y gastos repercutibles a que se refiere el apartado anterior se recogern en un folleto, que se redactar de forma clara, concreta y fcilmente comprensible para los consumidores, evitando la inclusin de conceptos innecesarios o irrelevantes. Este folleto, que estar disponible para los consumidores conforme a lo previsto en el artculo siguiente, ser asimismo remitido al Registro en el que figuren inscritas y su contenido se ajustar a las normas que reglamentariamente puedan dictar las Comunidades Autnomas en el ejercicio de sus competencias.


[Bloque 89: #df-10]

Disposicin final dcima. Modificacin del Real Decreto-Ley6/2012, de9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos.

Se modifica el artculo2 del Real Decreto-Ley6/2012, de9 de marzo, de medidas urgentes de proteccin de deudores hipotecarios sin recursos, que pasa a tener el siguiente tenor literal:

Artculo2. mbito de aplicacin.

Las medidas previstas en este Real Decreto-Ley se aplicarn a los contratos de prstamo o crdito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusin y que estn vigentes a la fecha de entrada en vigor o que se suscriban posteriormente.

Las medidas previstas en este Real Decreto-Ley se aplicarn igualmente a los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.


[Bloque 90: #df-11]

Disposicin final undcima. Modificacin de la Ley9/2012, de14 de noviembre, de reestructuracin y resolucin de entidades de crdito.

Se aade una disposicin adicional a la Ley9/2012, de14 de noviembre, de reestructuracin y resolucin de entidades de crdito, en los siguientes trminos:

Disposicin adicional vigsima segunda. Demandas ejecutivas iniciadas por la Sociedad de Gestin de Activos Procedentes de la Reestructuracin Bancaria, S.A. (SAREB).

Si SAREB careciera de copia con eficacia ejecutiva y no pudiera expedirse directamente a su favor con arreglo al artculo517 de la Ley1/2000, de7 de enero, de Enjuiciamiento Civil y la legislacin notarial, bastar que acompae a la demanda ejecutiva una copia autorizada de la escritura, que podr ser parcial, en la que conste que se expide al amparo de esta disposicin y a los efectos del artculo685 de la citada Ley1/2000, de7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, junto con la pertinente certificacin del Registro de la Propiedad que acredite la inscripcin y la subsistencia de la hipoteca, sin perjuicio del derecho del deudor a oponerse por doble ejecucin.


[Bloque 91: #df-12]

Disposicin final duodcima. Modificacin de la Ley10/2014, de26 de junio, de ordenacin, supervisin y solvencia de entidades de crdito.

Uno. Se modifica el artculo5, que queda redactado del siguiente modo:

Artculo5. Proteccin del cliente de entidades de crdito.

1. Sin perjuicio de la reglas de clculo de la TAE establecidas en el Anexo II y la Ficha Europea de Informacin Normalizada recogida en el Anexo I de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crdito inmobiliario, la persona titular del Ministerio de Economa y Empresa, con el fin de proteger los legtimos intereses de los clientes de servicios o productos bancarios, distintos de los de inversin, prestados por las entidades de crdito, y de los de prstamo objeto de dicha Ley, podr dictar disposiciones relativas a:

a) La informacin precontractual que debe facilitarse a los clientes, la informacin y contenido de los contratos y las comunicaciones posteriores que permitan el seguimiento de los mismos, de modo que reflejen de forma explcita y con la mxima claridad los derechos y obligaciones de las partes, los riesgos derivados del servicio o producto para el cliente y las dems circunstancias necesarias para garantizar la transparencia de las condiciones ms relevantes de los servicios o productos y permitir al cliente evaluar si estos se ajustan a sus necesidades y a su situacin financiera. A tal efecto, los contratos de estos servicios o productos siempre se formalizarn por escrito o en formato electrnico o en otro soporte duradero y la persona titular del Ministerio de Economa y Empresa podr, en particular, fijar las clusulas que los contratos referentes a servicios o productos bancarios tpicos habrn de tratar o prever de forma expresa.

b) La transparencia de las condiciones bsicas de comercializacin o contratacin de los servicios o productos bancarios que ofrecen las entidades de crdito y, en su caso, el deber y la forma en que deben comunicar tales condiciones a su clientela o al Banco de Espaa. Se podrn establecer, asimismo, condiciones bsicas de los servicios o productos bancarios de debido cumplimiento para las entidades de crdito. En particular, solo podrn percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.

c) Los principios y criterios a los que debe sujetarse la actividad publicitaria de los servicios o productos bancarios, y las modalidades de control administrativo sobre la misma, con la finalidad de que sta resulte clara, suficiente, objetiva y no engaosa.

d) Las especialidades de la contratacin de servicios o productos bancarios de forma electrnica o por otras vas de comunicacin a distancia y la informacin que, al objeto de lo previsto en este artculo, debe figurar en las pginas electrnicas de las entidades de crdito.

e) El mbito de aplicacin de las normas dictadas al amparo de este artculo a cualesquiera contratos u operaciones de la naturaleza prevista en dichas normas, aun cuando la entidad que intervenga no tenga la condicin de entidad de crdito.

2. En particular, en la comercializacin de prstamos o crditos, la persona titular del Ministerio de Economa y Empresa, podr dictar normas que favorezcan:

a) La adecuada atencin a los ingresos de los clientes en relacin con los compromisos que adquieran al recibir un prstamo.

b) La adecuada e independiente valoracin de las garantas inmobiliarias que aseguren los prstamos de forma que se contemplen mecanismos que eviten las influencias indebidas de la propia entidad o de sus filiales en la valoracin.

c) La consideracin de diferentes escenarios de evolucin de los tipos en los prstamos a inters variable, las posibilidades de cobertura frente a tales variaciones y todo ello teniendo adems en cuenta el uso o no de ndices oficiales de referencia.

d) La obtencin y documentacin apropiada de datos relevantes del solicitante.

e) La informacin precontractual y asistencia apropiadas para el cliente.

f) El respeto de las normas de proteccin de datos.

3. Sin perjuicio de la libertad contractual, el Ministerio de Economa y Empresa, podr efectuar, por s o a travs del Banco de Espaa, la publicacin regular, con carcter oficial, de determinados ndices o tipos de inters de referencia que puedan ser aplicados por las entidades de crdito a los prstamos a inters variable, especialmente en el caso de crditos o prstamos hipotecarios. Los citados ndices o tipos de referencia debern ser claros, accesibles, objetivos y verificables.

Los proveedores de estos ndices para el clculo de los tipos deudores y los prestamistas debern conservar registros histricos de dichos ndices.

4. Las disposiciones que en el ejercicio de sus competencias puedan dictar las Comunidades Autnomas sobre las materias contempladas en este artculo no podrn establecer un nivel de proteccin inferior al dispensado en las normas que apruebe la persona titular del Ministerio de Economa y Empresa. Asimismo, podrn establecerse con carcter bsico modelos normalizados de informacin que no podrn ser modificados por la normativa autonmica, en aras de la adecuada transparencia y homogeneidad de la informacin suministrada a los clientes de servicios o productos bancarios.

5. Las normas dictadas al amparo de lo previsto en este artculo sern consideradas normativa de ordenacin y disciplina y su supervisin corresponder al Banco de Espaa.

Dos. Se modifica el artculo90, que queda redactado del siguiente modo:

Artculo90. Competencia para la instruccin de expedientes.

1. Corresponde al Banco de Espaa la competencia para la instruccin y resolucin de los expedientes a que se refiere este Ttulo, pudiendo imponer las sanciones en l descritas y las medidas administrativas que, en su caso, procedan. Cuando los intermediarios de crdito inmobiliario, sus representantes designados, tasadores y los prestamistas inmobiliarios tenga su mbito de actuacin en una sola Comunidad Autnoma o cuando los hechos sancionables tengan su causa en relaciones comerciales directas entre los prestatarios y las entidades inmobiliarias y financieras, las Comunidades Autnomas sern quienes determinen los rganos competentes para la instruccin de las sanciones derivadas de la aplicacin de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crdito inmobiliario.

2. El Banco de Espaa dar cuenta razonada a la persona titular del Ministerio de Economa y Empresa de la imposicin de sanciones por infracciones muy graves y, en todo caso, le remitir con periodicidad trimestral la informacin esencial sobre los procedimientos en tramitacin y las resoluciones adoptadas.

Tres. Se adiciona una letra o) al artculo103, que queda redactada del siguiente modo:

Artculo103. Criterios para la determinacin de sanciones.

Las sanciones aplicables en cada caso por la comisin de infracciones muy graves, graves o leves se determinarn en base a los siguientes criterios:

o) El hecho de que los perjudicados por la infraccin realizada sean prestatarios o avalistas en situacin de vulnerabilidad o exclusin social.


[Bloque 92: #df-13]

Disposicin final decimotercera. Ttulo competencial.

Esta Ley se dicta al amparo de lo establecido en el artculo149.1.6., 8., 11. y13. de la Constitucin Espaola que atribuye al Estado la competencia exclusiva sobre legislacin mercantil, procesal, hipotecaria, ordenacin de los registros e instrumentos pblicos, bases de la ordenacin de crdito, banca y seguro, y bases y coordinacin de la planificacin general de la actividad econmica, respectivamente.


[Bloque 93: #df-14]

Disposicin final decimocuarta. Incorporacin de derecho de la Unin Europea.

Mediante esta Ley se incorpora parcialmente al ordenamiento jurdico espaol la Directiva2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de4 de febrero de2014, sobre los contratos de crdito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas2008/48/CE y2013/36/UE y el Reglamento (UE) n. 1093/2010.


[Bloque 94: #df-15]

Disposicin final decimoquinta. Desarrollo reglamentario.

1. El Gobierno podr dictar las disposiciones necesarias para el desarrollo de esta Ley, y en particular, en relacin con las actividades determinadas en el artculo2, podr desarrollar mediante Real Decreto disposiciones relativas a:

a) La informacin precontractual y asistencia adecuada que debe facilitarse a los prestatarios o prestatarios potenciales, la informacin y contenido de los contratos y las comunicaciones posteriores que permitan el seguimiento de los mismos, de modo que reflejen de forma explcita y con la mxima claridad los derechos y obligaciones de las partes, los riesgos derivados del prstamo para el prestatario y las dems circunstancias necesarias para garantizar la transparencia de las condiciones ms relevantes de los prstamos y permitir al prestatario evaluar si estos se ajustan a sus necesidades y a su situacin financiera. A tal efecto, el Gobierno podr, en particular, fijar las clusulas que los contratos de prstamo habrn de tratar o prever de forma expresa.

b) La transparencia de las condiciones bsicas de comercializacin o contratacin de prstamos que ofrecen los prestamistas y, en su caso, el deber y la forma en que deben comunicar tales condiciones a los prestatarios o prestatarios potenciales o a la autoridad competente determinada en los artculos28 y42. Se podrn establecer, asimismo, condiciones bsicas de los prstamos de debido cumplimiento para los prestamistas.

c) Las especialidades de la contratacin de prstamos de forma electrnica o por otras vas de comunicacin a distancia y la informacin que, al objeto de lo previsto en este artculo, debe figurar en las pginas electrnicas de los prestamistas.

d) El establecimiento de un modelo de contrato de prstamo con garanta hipotecaria y de medidas que favorezcan su utilizacin, que ser voluntaria para las partes.

e) La adecuada atencin a los ingresos de los clientes en relacin con los compromisos que adquieran al recibir un prstamo.

f) La adecuada e independiente valoracin de las garantas inmobiliarias que aseguren los prstamos de forma que se contemplen mecanismos que eviten las influencias indebidas de la propia entidad o de sus filiales en la valoracin.

g) La obtencin y documentacin apropiada de datos relevantes del potencial prestatario, as como el acceso a bases de datos, garantizndose que se haga en condiciones de no discriminacin.

h) Las condiciones y efectos de la evaluacin de la solvencia del potencial prestatario.

i) La adaptacin y graduacin de las medidas de aplicacin de las normas dictadas al amparo de este artculo.

2. La persona titular del Ministerio de Economa y Empresa, con el fin de proteger los legtimos intereses de los prestatarios en relacin con las actividades determinadas en el artculo2, podr dictar disposiciones relativas a:

a) El contenido especfico de la Ficha Europea de Informacin Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en el marco de la regulacin dictada por el Gobierno, de conformidad con lo previsto en la letra a) del apartado anterior.

b) Los principios y criterios a los que debe sujetarse la actividad publicitaria de los prstamos, y las modalidades de control administrativo sobre la misma, con la finalidad de que sta resulte clara, suficiente, objetiva y no engaosa.

c) La consideracin de diferentes escenarios de evolucin de los tipos en los prstamos a inters variable, las posibilidades de cobertura frente a tales variaciones y todo ello teniendo adems en cuenta el uso o no de ndices oficiales de referencia.

3. El Gobierno con carcter urgente, antes de seis meses, proceder a la adopcin de las disposiciones reglamentarias y administrativas pertinentes para la incorporacin completa de la Directiva al ordenamiento nacional.


[Bloque 95: #df-16]

Disposicin final decimosexta. Entrada en vigor.

La presente Ley entrar en vigor a los tres meses de su publicacin en el Boletn Oficial del Estado.


[Bloque 96: #fi]

Por tanto,

Mando a todos los espaoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta ley.

Madrid, 15 de marzo de 2019.

FELIPE R.

El Presidente del Gobierno,

PEDRO SNCHEZ PREZ-CASTEJN


[Bloque 97: #ai]

ANEXO I

Ficha Europea de Informacin Normalizada (FEIN)

Parte A

El texto del presente modelo se reproducir tal cual en la Ficha Europea de Informacin Normalizada (FEIN). Las indicaciones entre corchetes se sustituirn por la informacin correspondiente. En la parte B figuran las instrucciones que el prestamista o, en su caso, el intermediario de crdito deber seguir para cumplimentar la FEIN.

Cuando, se indique si ha lugar, el prestamista facilitar la informacin requerida si esta es pertinente para el contrato de crdito. Si la informacin no es pertinente, el prestamista suprimir los datos correspondientes o la seccin entera (por ejemplo, cuando la seccin no sea aplicable). En caso de que se suprima la seccin completa, la numeracin de las secciones de la FEIN se adaptar en consecuencia.

La informacin que a continuacin se indica se facilitar en un solo documento. Se utilizarn caracteres tipogrficos claramente legibles. Cuando se trate de elementos de informacin que deban resaltarse, se emplearn negrita, sombreado o caracteres de mayor tamao. Se indicarn de forma destacada todas las advertencias de riesgo aplicables.

Modelo de FEIN

(Texto introductorio.)

El presente documento se extiende para [nombre del prestatario], a [fecha del da].

Se ha elaborado basndose en la informacin que usted ha facilitado hasta la fecha, as como en las actuales condiciones del mercado financiero.

La informacin que figura a continuacin es vlida hasta el [fecha de validez], (si ha lugar) a excepcin del tipo de inters y otros gastos. Despus de esa fecha, puede variar con arreglo a las condiciones del mercado.

(Si ha lugar) El presente documento no conlleva para [nombre del prestamista] la obligacin de concederle un prstamo.

1. Prestamista.

[Identidad].

[Nmero de telfono].

[Direccin geogrfica].

(Facultativo) [Correo electrnico].

(Facultativo) [Nmero de fax].

(Facultativo) [Direccin de pgina web].

(Facultativo) [Persona o punto de contacto].

(Si ha lugar, informacin que indique si se estn prestando o no servicios de asesoramiento:) [(Tras analizar sus necesidades y circunstancias, recomendamos que suscriba este crdito/No le recomendamos ningn crdito en concreto. Sin embargo, basndonos en sus respuestas a algunas de la preguntas, le damos informacin sobre este crdito para que pueda tomar su propia decisin.)]

2. (Si ha lugar) Intermediario de crdito.

[Identidad].

[Nmero de telfono].

[Direccin geogrfica].

(Facultativo) [Correo electrnico].

(Facultativo) [Nmero de fax].

(Facultativo) [Direccin de pgina web].

(Facultativo) [Persona o punto de contacto].

(Si ha lugar [informacin que indique si se estn prestando o no servicios de asesoramiento]) [(Tras analizar sus necesidades y circunstancias, recomendamos que suscriba este crdito/No le recomendamos ningn crdito en concreto. Sin embargo, basndonos en sus respuestas a algunas de las preguntas, le proporcionamos informacin sobre este crdito para que pueda tomar su propia decisin.)]

[Remuneracin].

3. Caractersticas principales del prstamo.

Importe y moneda del prstamo por conceder: [valor] [moneda].

(Si ha lugar) El presente prstamo no se expresa en [moneda nacional del prestatario].

(Si ha lugar) El valor de su prstamo en [moneda nacional del prestatario] puede variar.

(Si ha lugar) Por ejemplo, si el valor del/de la [moneda nacional del prestatario] disminuyera en un20% con respecto al/a la [moneda del crdito], el valor de su prstamo aumentara a [insrtese el importe en la moneda nacional del prestatario]. El incremento podra ser incluso superior si el valor del/de la [moneda nacional del prestatario] disminuye en ms del20%.

(Si ha lugar) El valor mximo de su prstamo ser [insrtese el importe en la moneda nacional del prestatario]. (Si ha lugar) Recibir una advertencia si el importe del crdito alcanza [insrtese el importe en la moneda nacional del prestatario]. (Si ha lugar) Tendr usted ocasin de ejercer su [insrtese derecho a renegociar el prstamo en moneda extranjera o derecho a convertir el prstamo en [moneda correspondiente], indicando las condiciones aplicables].

Duracin del prstamo: [duracin].

[Tipo de prstamo].

[Clase de tipo de inters aplicable].

Importe total a reembolsar:

Esto significa que, por cada [moneda de denominacin del prstamo] que tome en prstamo, reembolsar usted [importe].

(Si ha lugar) [Este prstamo/Una parte de este prstamo] es un prstamo de solo intereses. Al finalizar la vigencia del crdito, seguir adeudando [insrtese el importe del prstamo de solo intereses].

(Si ha lugar) Valor del bien inmueble que se ha tomado como hiptesis para preparar esta ficha de informacin: [insrtese importe].

(Si ha lugar) Importe mximo de prstamo disponible en relacin con el valor del bien inmueble [insrtese el ratio prstamo-valor] o Valor mnimo del bien inmueble exigido para prestar el importe indicado [insrtese importe].

(Si ha lugar) [Garanta].

4. Tipo de inters y otros gastos.

La tasa anual equivalente (TAE) es el coste total del prstamo expresado en forma de porcentaje anual. La TAE sirve para ayudarle a comparar las diferentes ofertas.

La TAE aplicable a su prstamo es [TAE].

Comprende:

El tipo de inters [valor en porcentaje o, si ha lugar, indicacin de un tipo de referencia y del valor porcentual del margen del prestamista].

[Otros componentes de la TAE].

Costes que deben abonarse una sola vez:

(Si ha lugar) Tendr que pagar una tasa por registrar la hipoteca [insrtese el importe de la tasa si se conoce, o bien la base para su clculo].

Costes que deben abonarse peridicamente:

(Si ha lugar) Esta TAE se calcula a partir de hiptesis sobre el tipo de inters.

(Si ha lugar) Dado que [parte de] su prstamo es un prstamo a tipo de inters variable, la TAE efectiva podra diferir de la TAE indicada si el tipo de inters de su prstamo cambia. Por ejemplo, si el tipo de inters aumentase a [situacin descrita en la parte B], la TAE podra aumentar a [insrtese TAE ilustrativa correspondiente a esa situacin].

(Si ha lugar) Tenga en cuenta que esta TAE se calcula partiendo del supuesto de que el tipo de inters se mantiene durante toda la vigencia del contrato en el nivel fijado para el perodo inicial.

(Si ha lugar) Los siguientes gastos son desconocidos para el prestamista y no se incluyen por tanto en la TAE: [Gastos].

(Si ha lugar) Tendr que pagar una tasa por registrar la hipoteca.

Asegrese de que tiene conocimiento de todos los dems tributos y costes conexos al prstamo.

5. Periodicidad y nmero de pagos.

Periodicidad de reembolso: [periodicidad].

Nmero de pagos: [nmero].

6. Importe de cada cuota.

[Importe] [moneda].

Sus ingresos pueden variar. Considere si, en caso de que disminuyan sus ingresos, seguir pudiendo hacer frente al reembolso de sus cuotas [periodicidad].

(Si ha lugar) Dado que [este prstamo/una parte de este prstamo] es un prstamo de solo intereses, tendr que tomar disposiciones especficas para reembolsar la cantidad de [insrtese el importe del prstamo que es solo de intereses] que adeudar al finalizar la vigencia del crdito. No olvide aadir a la cuota indicada cualesquiera pagos extraordinarios que deba realizar.

(Si ha lugar) El tipo de inters de [una parte de] este prstamo es variable. Esto significa que el importe de sus cuotas puede aumentar o disminuir. Por ejemplo, si el tipo de inters aumentase a [situacin descrita en la parte B], sus cuotas podran aumentar a [insrtese el importe de la cuota correspondiente a esa situacin].

(Si ha lugar) El valor del importe que tiene que reembolsar en [moneda nacional del prestatario] cada [periodicidad de las cuotas] puede variar. (Si ha lugar) Sus pagos podran incrementarse hasta [insrtese el importe mximo en la moneda nacional del prestatario] cada [insrtese el perodo]. (Si ha lugar) Por ejemplo, si el valor del/de la [moneda nacional del prestatario] disminuyera en un20% con respecto al/a la [moneda del crdito], tendra usted que pagar [insrtese el importe en la moneda nacional del prestatario] adicionales cada [insrtese perodo]. Sus pagos podran incrementarse en una cantidad muy superior a esta.

(Si ha lugar) El tipo de cambio utilizado para la conversin del reembolso en [moneda del crdito] a [moneda nacional del prestatario] ser el publicado por [nombre del organismo encargado de la publicacin del tipo de cambio] el [fecha], o se calcular el [fecha] utilizando [insrtese el nombre del valor de referencia o el mtodo de clculo].

(Si ha lugar) [Indicaciones sobre productos de ahorro vinculados, prstamos con intereses diferidos].

7. (Si ha lugar) Tabla ilustrativa de reembolso.

La siguiente tabla muestra el importe que ha de pagarse cada [periodicidad].

Las cuotas (columna [n.pertinente]) son iguales a la suma de los intereses adeudados (columna [n.pertinente]), si ha lugar, el capital adeudado (columna [n.pertinente]) y, si ha lugar, otros costes (columna [n.pertinente]). (Si ha lugar) Los costes de la columna otros costes corresponden a [lista de costes]. El capital pendiente (columna [n.pertinente]) es igual al importe del prstamo que queda por reembolsar despus de cada cuota.

[Tabla].

8. Otras obligaciones.

Si desea beneficiarse de las condiciones de prstamo descritas en el presente documento, el prestatario debe cumplir las obligaciones que a continuacin se indican.

[Obligaciones].

(Si ha lugar) Observe que las condiciones de prstamo descritas en el presente documento (incluido el tipo de inters) pueden variar en caso de incumplimiento de las citadas obligaciones.

(Si ha lugar) Tenga en cuenta las consecuencias que puede tener el poner trmino ms adelante a cualquiera de los servicios accesorios conexos al prstamo.

[Consecuencias].

9. Reembolso anticipado.

Este prstamo puede reembolsarse anticipadamente, ntegra o parcialmente.

(Si ha lugar) [Condiciones].

(Si ha lugar) Comisin de reembolso anticipado: [insrtese el importe o, si no es posible, el mtodo de clculo].

(Si ha lugar) Si decide reembolsar el prstamo anticipadamente, consltenos a fin de determinar el nivel exacto de la comisin de reembolso anticipado en ese momento.

10. Elementos de flexibilidad.

(Si ha lugar) [Informacin sobre portabilidad o subrogacin] Tiene usted la posibilidad de transferir este prstamo a otro [prestamista] [o] [bien inmueble]: [Insrtense las condiciones].

(Si ha lugar) Este prstamo no puede ser transferido a otro [prestamista] [o] [bien inmueble].

(Si ha lugar) Otras prestaciones: [insrtese una explicacin de las prestaciones adicionales enumeradas en la parte B y, de manera facultativa, cualesquiera otras prestaciones ofrecidas por el prestamista como parte del contrato de crdito que no se hayan mencionado en las secciones anteriores].

11. Otros derechos del prestatario.

(Si ha lugar) Dispone usted de [duracin del perodo de reflexin] a partir del [inicio del perodo de reflexin] para reflexionar antes de comprometerse a suscribir este prstamo. (Si ha lugar) No puede usted aceptar el contrato de crdito hasta que haya transcurrido un perodo de [duracin del perodo de reflexin] a partir del momento en que el prestamista le entregue el contrato.

(Si ha lugar) Durante un perodo de [duracin del perodo de desistimiento] a partir de [inicio del perodo de disposicin del crdito], el prestatario puede ejercer su derecho a cancelar el contrato de crdito. [Condiciones] [Insrtese el procedimiento].

(Si ha lugar) Si durante ese perodo compra o vende usted una propiedad relacionada con el presente contrato de crdito, podra perder su derecho a cancelar el contrato.

(Si ha lugar) Si decide usted ejercitar su derecho de desistimiento [del contrato de crdito], no olvide comprobar si quedar o no vinculado por las dems obligaciones que ha contrado en relacin con el prstamo [incluidos los servicios accesorios asociados al prstamo, contemplados en la seccin8].

12. Reclamaciones.

Si tiene una reclamacin, dirjase a [insrtense los datos del punto de contacto interno y la fuente de informacin sobre el procedimiento].

(Si ha lugar) Plazo mximo para la tramitacin de la reclamacin: [perodo de tiempo].

(Si ha lugar) [Si no resolvemos internamente la reclamacin a su entera satisfaccin,] puede usted dirigirse a: [insrtese el nombre del organismo externo que se ocupe de las reclamaciones y recursos extrajudiciales] (si ha lugar) o ponerse en contacto con la red FIN-NET para obtener las seas del organismo equivalente en su pas.

13. Incumplimiento de los compromisos vinculados al prstamo: consecuencias para el prestatario.

[Tipos de incumplimiento].

[Consecuencias financieras y/o jurdicas].

Si tiene dificultades para efectuar sus pagos [periodicidad], pngase en contacto con nosotros enseguida para estudiar posibles soluciones.

(Si ha lugar) En ltima instancia, puede ser desposedo de su vivienda si no efecta sus pagos puntualmente.

14. (Si ha lugar) Informacin adicional.

(Si ha lugar) [Indicacin de la legislacin aplicable al contrato de crdito].

(Si el prestamista se propone utilizar una lengua distinta de la lengua de la FEIN) la informacin y la documentacin contractual se facilitarn en [lengua]. Con su consentimiento, durante la vigencia del contrato de crdito, nos comunicaremos con usted en [lengua o lenguas].

[Insrtese una declaracin sobre el derecho del prestatario a que se le proporcione u ofrezca, segn el caso, un proyecto del contrato de crdito].

15. Supervisor.

El supervisor de este prestamista es [denominacin y direccin electrnica de la autoridad o autoridades supervisoras].

(Si ha lugar) El supervisor de este intermediario de crdito es [denominacin y direccin electrnica de la autoridad supervisora].

Parte B

Instrucciones para cumplimentar la FEIN

Para cumplimentar la FEIN se seguirn como mnimo las instrucciones que figuran a continuacin:

Seccin Texto introductorio

1. La fecha de validez figurar debidamente destacada. A los efectos de esta seccin, se entiende por fecha de validez el plazo hasta el cual la informacin contenida en la FEIN, el tipo de inters, por ejemplo, se mantendr inalterada y ser de aplicacin en caso de que el prestamista decida otorgar el crdito dentro de ese plazo. Si la determinacin del tipo de inters y otros gastos aplicables depende del resultado de la venta de bonos u obligaciones subyacentes, el tipo de inters y otros gastos finales podran diferir de los indicados. nicamente en dicho supuesto, se indicar que la fecha de validez no se aplicar al tipo de inters y otros gastos, mediante la mencin siguiente: a excepcin del tipo de inters y otros gastos.

Seccin 1. Prestamista

1. La identidad, el nmero de telfono y la direccin geogrfica del prestamista correspondern a las seas de contacto que el prestatario pueda utilizar para la correspondencia ulterior.

2. La indicacin de la direccin de correo electrnico, el nmero de fax, la direccin de la pgina web y la persona o punto de contacto es facultativa.

3. De conformidad con el artculo3 de la Directiva2002/65/CE, si la operacin se ofrece a distancia, el prestamista indicar, en su caso, el nombre y la direccin geogrfica de su representante en el Estado miembro de residencia del prestatario. La indicacin del nmero de telfono, la direccin de correo electrnico y la direccin de pgina web del representante del proveedor de crdito es facultativa.

4. Cuando la seccin2 no sea de aplicacin, el prestamista informar al prestatario de si se le estn prestando o no servicios de asesoramiento y en qu condiciones, empleando la formulacin indicada en la parte A.

(Si ha lugar) Seccin 2. Intermediario de crdito.

Si quien facilita al prestatario la informacin sobre el producto es un intermediario de crdito, este deber incluir los siguientes datos:

1. La identidad, el nmero de telfono y la direccin geogrfica del intermediario de crdito correspondern a las seas de contacto que el prestatario pueda utilizar para la correspondencia ulterior.

2. La indicacin de la direccin de correo electrnico, el nmero de fax, la direccin de la pgina web y la persona o punto de contacto es facultativa.

3. El intermediario de crdito informar al prestatario de si se le estn prestando o no servicios de asesoramiento y en qu condiciones, empleando la formulacin indicada en la parte A.

4. Explicacin de la forma en que se remunera al intermediario de crdito. Si el intermediario percibe una comisin del prestamista, se indicar el importe de la comisin y, si es distinto del indicado en la seccin1, el nombre del prestamista.

Seccin 3. Caractersticas principales del prstamo.

1. En esta seccin se explicarn claramente las principales caractersticas del crdito, en particular el valor y la moneda y los riesgos potenciales asociados al tipo de inters, incluidos los mencionados en la seccin8, y la estructura de amortizacin.

2. Cuando la moneda del crdito sea distinta de la moneda nacional del prestatario, el prestamista indicar que el prestatario recibir regularmente advertencias, como mnimo cuando el tipo de cambio registre una fluctuacin superior al20%; mencionar asimismo, si ha lugar, el derecho del prestatario a convertir la moneda del contrato de crdito o la posibilidad de renegociar las condiciones aplicables, y cualesquiera otros mecanismos a los que pueda acogerse el prestatario para limitar su exposicin al riesgo de tipo de cambio. Si los contratos de crdito contienen disposiciones destinadas a limitar el riesgo de tipo de cambio a que est expuesto el prestatario, el prestamista indicar el importe mximo que deba reembolsar el prestatario, si ha lugar. Si los contratos de crdito no contienen disposiciones destinadas a limitar el riesgo de tipo de cambio a que est expuesto el prestatario, a una fluctuacin del tipo de cambio inferior al20%, el prestamista indicar una ilustracin del efecto que tendra en el valor del prstamo una disminucin del20% del valor de la moneda nacional del prestatario frente a la moneda del crdito.

3. La duracin del crdito se expresar en aos o meses, segn resulte ms pertinente. Si la duracin del crdito pudiera variar durante la vigencia del contrato, el prestamista explicar cundo y en qu circunstancias ello puede ocurrir. Si el contrato de crdito es de duracin indefinida, por ejemplo en el caso de una tarjeta de crdito con garanta, el prestamista lo indicar claramente.

4. Se indicar claramente el tipo de crdito ofrecido (por ejemplo, crdito hipotecario, prstamo vivienda, tarjeta de crdito con garanta). En la descripcin de la clase de crdito se indicar claramente de qu forma se reembolsarn el capital y los intereses durante la vigencia del crdito (esto es, la estructura de amortizacin), precisando expresamente si el contrato de crdito se refiere al reembolso del capital o a un prstamo de solo intereses, o a una combinacin de ambas cosas.

5. Si el crdito es, en todo o en parte, un crdito de solo intereses, se incluir de modo destacado al final de esta seccin una declaracin que lo indique con claridad, empleando la formulacin indicada en la parte A.

6. En esta seccin se explicar si el tipo deudor es fijo o variable y, en su caso, los perodos durante los cuales ser fijo, as como la periodicidad de las revisiones posteriores y la existencia de lmites a la variabilidad del tipo de inters, ya sean mximos o mnimos.

Asimismo, se explicar la frmula utilizada para revisar el tipo deudor y sus diversos componentes (como el tipo de referencia o el diferencial de tipos de inters). El prestamista indicar, por ejemplo mediante la direccin de una pgina web, dnde hallar informacin adicional sobre los ndices o los tipos utilizados en la frmula (como el eurbor o el tipo de referencia del banco central).

7. Si se aplican diferentes tipos deudores en diferentes circunstancias, la informacin antes mencionada se facilitar respecto de todos los tipos aplicables.

8. El importe total a reembolsar corresponde al importe total adeudado por el prestatario. Se expresar como la suma del importe del crdito y el coste total del crdito para el prestatario. Si el tipo deudor no es fijo para toda la duracin del contrato, se destacar que el importe es indicativo y que puede variar, en particular en funcin de la variacin del tipo deudor.

9. Si el crdito va a estar garantizado mediante una hipoteca sobre el bien inmueble u otra garanta comparable, o mediante un derecho relativo a un bien inmueble, el prestamista as lo sealar a la atencin del prestatario. Si ha lugar, el prestamista tambin indicar el valor del inmueble u otra garanta que se ha tomado como hiptesis para preparar la ficha de informacin.

10. El prestamista indicar, si ha lugar:

a) el importe mximo de prstamo disponible en relacin con el valor del bien inmueble, que representar el ratio prstamo-valor; este ratio ir acompaado de un ejemplo en valor absoluto del importe mximo que puede tomarse en prstamo para un determinado valor de un bien inmueble, o

b) el valor mnimo del bien inmueble exigido por el prestamista para prestar el importe indicado.

11. Cuando los crditos tengan varios tramos a diferentes tipos (por ejemplo, prstamos que tengan de manera coincidente tipos en parte fijos y en parte variables), esta caracterstica se precisar al indicar el tipo de crdito, y la informacin exigida se facilitar respecto de cada tramo del crdito.

Seccin 4. Tipo de inters y otros gastos.

1. La referencia al tipo de inters corresponde al tipo o tipos deudores.

2. El tipo de inters se mencionar en forma porcentual. Si el tipo de inters es variable y se basa en un tipo de referencia, el prestamista podr, si lo desea, indicar el tipo de inters mediante un tipo de referencia y un valor porcentual que represente el diferencial del prestamista. Estar obligado a indicar, en cambio, el valor del tipo de referencia vigente el da en que extienda la FEIN.

Si el tipo de inters es variable, la informacin incluir:

a) las hiptesis empleadas para el clculo de la TAE;

b) si procede, los lmites aplicables al alza o a la baja; y

c) una advertencia que indique que la variacin del tipo puede afectar al nivel efectivo de la TAE. Para llamar la atencin del prestatario, la advertencia se resaltar utilizando caracteres tipogrficos de mayor tamao y figurar de manera destacada en el cuerpo principal de la FEIN. La advertencia ir acompaada de un ejemplo ilustrativo sobre la TAE. Si la variacin del tipo deudor tiene un lmite al alza, se supondr en el ejemplo que el tipo deudor aumenta en la primera ocasin en que tal aumento sea posible al nivel mximo previsto en el contrato de crdito. Si no hay lmites al alza, el ejemplo ilustrar la TAE al tipo deudor ms elevado de los ltimos20 aos como mnimo, o, si solo se dispone de los datos subyacentes utilizados para el clculo del tipo deudor para un perodo inferior a20 aos, del perodo ms largo para el cual tales datos estn disponibles, sobre la base del mximo valor de cualquier tipo de referencia externo empleado para el clculo del tipo deudor si ha lugar o el mximo valor de un tipo de referencia especificado por una autoridad competente o por la ABE en caso de que el prestamista no utilice un tipo de referencia externo. Este requisito no se aplicar a los contratos de crdito en los que el tipo deudor sea fijo durante un perodo inicial pertinente, de varios aos, y pueda fijarse luego para otro perodo mediante negociacin entre el prestamista y el prestatario. Para los contratos de crdito en los que el tipo deudor sea fijo durante un perodo inicial pertinente, de varios aos, y pueda fijarse luego para otro perodo mediante negociacin entre el prestamista y el prestatario, la informacin incluir una advertencia que indique que la TAE se calcula sobre la base del tipo deudor aplicable durante el perodo inicial. La advertencia ir acompaada de otra TAE ilustrativa, calculada de conformidad con el artculo19, apartado4. Cuando los crditos tengan varios tramos a diferentes tipos (por ejemplo, prstamos que tengan de manera coincidente tipos en parte fijos y en parte variables), la informacin exigida se facilitar respecto de cada tramo del crdito.

3. En el apartado Otros componentes de la TAE se enumerarn todos los dems gastos integrados en la TAE, incluidos los que deben abonarse una sola vez, como las comisiones de administracin, y los gastos recurrentes, como las comisiones de administracin anuales. El prestamista enumerar cada uno de los gastos por categora (gastos que deben abonarse una sola vez, gastos que han de pagarse regularmente y que estn incluidos en las cuotas y gastos que han de pagarse regularmente pero que no estn incluidos en las cuotas), indicando su importe, el destinatario y la fecha de pago. No ser necesario incluir los costes derivados del incumplimiento de las obligaciones contractuales. Si el importe se desconoce, el prestamista dar una indicacin de su cuanta, si es posible, y, si no es posible, indicar la forma en que se calcular, especificando que el importe mencionado es meramente indicativo. En caso de que no se incluyan en la TAE ciertos gastos por ser desconocidos para el prestamista, deber destacarse esta circunstancia.

Cuando el prestatario haya informado al prestamista de uno o ms componentes de su crdito preferido, como por ejemplo la duracin del contrato de crdito y el importe total del crdito, el prestamista deber utilizar dichos componentes cuando sea posible. Si el contrato de crdito prev diferentes formas de disposicin de fondos con diferentes gastos o tipos deudores, y el prestamista utiliza los supuestos mencionados en el Anexo I, parte II, deber indicar que, para ese tipo de contrato de crdito, la TAE podra ser ms elevada con otros mecanismos de disposicin de fondos. Si para el clculo de la TAE se utilizan las condiciones de disposicin de fondos, el prestamista destacar los gastos asociados a otros mecanismos de disposicin de fondos que no correspondan necesariamente a los utilizados para el clculo de la TAE.

4. Cuando se adeude una tasa por el registro de la hipoteca o una garanta equivalente, se informar de ello en esta seccin, indicando el importe si se conoce o, si se desconoce, el mtodo para determinarlo. Si las tasas se conocen y se incluyen en la TAE, la existencia y el importe de las tasas se enumerarn en la rbrica Costes que deben abonarse una sola vez. Si el prestamista desconoce el importe de las tasas y no las ha incluido por tanto en la TAE, la existencia de tasas se mencionar claramente en la lista de costes que el prestamista desconoce. En todo caso, se utilizar la formulacin normalizada recogida en la parte A en la rbrica pertinente.

Seccin 5. Periodicidad y nmero de pagos.

1. Si los pagos deben realizarse de forma peridica, se indicar la periodicidad (por ejemplo, mensualmente). Si la periodicidad de los pagos no va a ser constante, ello deber explicarse claramente al prestatario.

2. El nmero de pagos indicado abarcar todo el perodo de vigencia del crdito.

Seccin 6. Importe de cada cuota.

1. Se indicar claramente la moneda en que vaya expresado el crdito y la moneda de las cuotas.

2. Si el importe de las cuotas puede variar durante la vigencia del crdito, el prestamista especificar el perodo durante el cual el importe inicial de la cuota se mantendr sin cambios, y cundo y con qu periodicidad variar posteriormente.

3. Si el crdito es, en todo o en parte, un crdito de solo intereses, se incluir de modo destacado al final de esta seccin una declaracin que lo indique con claridad, empleando la formulacin indicada en la parte A.

Si el prestatario est obligado a suscribir un producto de ahorro vinculado como condicin para la concesin de un crdito de solo intereses con garanta hipotecaria u otra garanta comparable, se indicarn el importe y la frecuencia de cualesquiera pagos asociados a este producto.

4. Si el tipo de inters es variable, la informacin incluir tambin la indicacin correspondiente, utilizando la formulacin indicada en la parte A, y un ejemplo que ilustre el importe mximo de las cuotas. Si hay un lmite al alza, el ejemplo mostrar tambin el importe al que ascenderan las cuotas de aumentar el tipo de inters hasta el nivel mximo. Si no hay lmite al alza, la ilustracin de la situacin correspondiente a la hiptesis ms pesimista mostrar el importe de las cuotas al tipo deudor ms elevado de los ltimos20 aos, sobre la base del mximo valor de cualquier tipo de referencia externo que se utilice para el clculo del tipo deudor, si ha lugar, o, si solo se dispone de los datos subyacentes utilizados para el clculo del tipo deudor para un perodo inferior a20 aos, del perodo ms largo para el cual tales datos estn disponibles, sobre la base del mximo valor de cualquier tipo de referencia externo empleado para el clculo del tipo deudor si ha lugar, o el mximo valor de un tipo de referencia especificado por una autoridad competente o por la ABE en caso de que el prestamista no utilice un tipo de referencia externo. El requisito de ofrecer un ejemplo ilustrativo no se aplicar a los contratos de crdito en los que el tipo deudor sea fijo durante un perodo inicial pertinente, de varios aos, y pueda fijarse luego para otro perodo mediante negociacin entre el prestamista y el prestatario. Cuando los crditos tengan varios tramos a diferentes tipos (por ejemplo, prstamos que tengan de manera coincidente tipos en parte fijos y en parte variables), la informacin exigida se facilitar respecto de cada tramo del crdito y del crdito en su conjunto.

5. (Si ha lugar) Si la moneda del crdito no es la moneda nacional del prestatario, o si el crdito est indexado a una moneda distinta de la moneda nacional del prestatario, el prestamista incluir un ejemplo numrico que indique claramente de qu modo las variaciones del tipo de cambio correspondiente afectarn al importe de las cuotas, empleando la formulacin indicada en la parte A. Dicho ejemplo se basar en la hiptesis de una reduccin del20% del valor de la moneda nacional del prestatario, e ir acompaada de una declaracin destacada de que las cuotas podran registrar un incremento superior al importe indicado en el ejemplo. Si se aplica un lmite al alza que limite el incremento inferior al20%, se indicar en lugar de lo anterior el valor mximo de los pagos en la moneda del prestatario, y se omitir la declaracin relativa a la posibilidad de que se registren incrementos superiores.

6. Si el crdito es en todo o en parte un crdito a tipo variable y es de aplicacin el punto3, para la ilustracin contemplada en el punto5 se tomar como hiptesis el importe de la cuota a que se refiere el punto1.

7. Si la moneda utilizada para el pago de las cuotas es distinta de la moneda del crdito, o si el importe de cada cuota expresado en la moneda nacional del prestatario depende del importe correspondiente en una moneda diferente, se indicar en esta seccin la fecha de clculo del tipo de cambio aplicable y se precisar bien el tipo de cambio, bien la base sobre la cual se calcular este y la periodicidad de su revisin. Si ha lugar, dicha indicacin incluir el nombre del organismo encargado de publicar el tipo de cambio.

8. Cuando el crdito sea un crdito con intereses diferidos en el que los intereses adeudados no se reembolsen en su totalidad mediante las cuotas sino que se aadan al importe total del crdito pendiente, se incluir una explicacin del modo y el momento en que los intereses diferidos se aadirn al prstamo en forma de importe en efectivo, y de las consecuencias para el prestatario respecto de la deuda restante.

Seccin 7. Tabla ilustrativa de reembolso.

1. Esta seccin se incluir cuando el crdito sea un crdito con intereses diferidos en el que los intereses adeudados no se reembolsen en su totalidad mediante las cuotas sino que se aadan al importe pendiente del crdito o cuando el tipo deudor sea fijo durante la vigencia del contrato de crdito.

Si el prestatario tiene derecho a recibir una tabla de amortizaciones revisada, se indicar esta circunstancia junto con las condiciones en las que el prestatario puede acogerse a tal derecho.

2. Si el tipo de inters pudiera variar durante la vigencia del crdito, el prestamista indique el perodo durante el cual se mantendr sin cambios el tipo de inters inicial.

3. La tabla que ha de insertarse en esta seccin contendr las siguientes columnas: calendario de reembolso (por ejemplo, primer mes, segundo mes, tercer mes), importe de la cuota, intereses a abonar en cada cuota, otros costes incluidos en la cuota (si procede), capital reembolsado en cada cuota y capital pendiente despus de cada cuota.

4. La informacin sobre el primer ao de reembolso se facilitar por cuota, con inclusin de un subtotal para cada una de las columnas al final del primer ao. En lo que atae a los restantes aos, la informacin podr facilitarse para el conjunto del ao. Al final de la tabla figurar una lnea para el total general, que reflejar los importes totales de cada columna. Se destacar claramente el coste del crdito abonado por el prestatario (esto es, el importe total de la columna importe de la cuota), identificndolo como tal.

5. Si el tipo de inters est sujeto a revisin y se desconoce el importe de la cuota tras cada revisin, el prestamista podr indicar en la tabla de amortizacin el mismo importe de cuota para toda la duracin del crdito. En este caso, el prestamista lo sealar a la atencin del prestatario, diferenciando para ello visualmente los importes conocidos de los hipotticos (por ejemplo, utilizando caracteres tipogrficos, bordes o sombreado diferentes). Se incluir tambin un texto claramente legible que explique en relacin con qu perodos pueden variar los importes recogidos en la tabla, y por qu razn.

Seccin 8. Otras obligaciones.

1. En esta seccin, el prestamista indicar las obligaciones pertinentes, tales como la obligatoriedad de asegurar el bien, contratar un seguro de vida, domiciliar la nmina o adquirir otro producto o servicio. Para cada obligacin, el prestamista especificar frente a quin se asume esta y en qu plazo debe satisfacerse.

2. El prestamista especificar la duracin de la obligacin (por ejemplo, hasta el final del contrato de crdito). El prestamista especificar, para cada obligacin, todos los costes que deba pagar el prestatario y que no estn incluidos en la TAE.

3. El prestamista deber indicar si, para obtener el crdito en los trminos establecidos, son obligatorios para el prestatario servicios accesorios y, en caso afirmativo, si el prestatario est obligado a adquirirlos al proveedor preferido del prestamista o puede adquirirlos a un proveedor de su eleccin. Si esta posibilidad est supeditada a la condicin de que los servicios accesorios renan unas caractersticas mnimas, el prestamista describir esas caractersticas en esta seccin.

Cuando el contrato de crdito se combine con otros productos, el prestamista deber indicar las caractersticas principales de esos otros productos y establecer claramente si el prestatario tiene derecho a rescindir por separado el contrato de crdito o los productos combinados, as como las condiciones y las consecuencias de dicha rescisin, y, si ha lugar, las consecuencias que pueda tener la rescisin de los servicios accesorios exigidos en relacin con el contrato de crdito.

Seccin 9. Reembolso anticipado.

1. El prestamista indicar en qu condiciones puede el prestatario reembolsar anticipadamente el crdito, total o parcialmente.

2. En la rbrica relativa a la comisin de reembolso anticipado, el prestamista sealar a la atencin del prestatario todas las comisiones u otros gastos que este deba abonarle como compensacin en el momento del reembolso anticipado y, si es posible, indicar su importe. Cuando el importe de la compensacin dependa de diversos factores, como el importe reembolsado o el tipo de inters vigente en el momento de efectuar el pago anticipado, el prestamista indicar la forma de clculo de la compensacin e indicar cul podra ser su importe mximo o, si este se desconoce, dar un ejemplo ilustrativo con el fin de mostrar al prestatario el importe de la compensacin segn distintas hiptesis posibles.

Seccin 10. Elementos de flexibilidad.

1. Si ha lugar, el prestamista explicar la posibilidad de transferir el crdito a otro prestamista o bien inmueble y las condiciones en que puede ejercerse esta opcin.

2. (Si ha lugar) Otras prestaciones: Si el producto tiene alguna de las prestaciones enumeradas en el punto5, en esta seccin se enumerarn tales prestaciones y se facilitar una breve explicacin de: las circunstancias en que el prestatario puede hacer uso de la prestacin; todas las condiciones asociadas a la prestacin; si la prestacin del crdito con garanta hipotecaria u otra garanta comparable implica que el prestatario pierde las protecciones legales o de otro tipo asociadas habitualmente a la prestacin; y la empresa responsable de la prestacin (si no es el prestamista).

3. Si la prestacin incluye un crdito adicional, en esta seccin se deber explicar al prestatario: el importe total del crdito (incluido el crdito con garanta hipotecaria u otra garanta comparable); si el crdito adicional est o no garantizado; los tipos de inters correspondientes; y si est o no regulado. El prestamista deber incluir en la evaluacin inicial de la solvencia el importe de este tipo de crditos adicionales o bien, si no lo ha hecho, deber precisar en esta seccin que la posibilidad de disponer de este importe adicional est supeditada a una nueva evaluacin de la capacidad del prestatario para reembolsar el prstamo.

4. Si la prestacin implica un instrumento de ahorro, se deber explicar el tipo de inters correspondiente.

5. Las prestaciones adicionales posibles son: pagos superiores o inferiores a lo estipulado [pagar ms o menos de lo correspondiente a la cuota normalmente exigida con arreglo a la estructura de amortizacin]; suspensin del pago de las cuotas [perodos durante los cuales el prestatario no est obligado a efectuar pagos]; renovacin del prstamo de cantidades ya reembolsadas [posibilidad de que el prestatario vuelva a tomar prestados fondos de los que ya ha dispuesto y que ha reembolsado]; prstamos adicionales sin necesidad de nueva aprobacin; prstamos adicionales, garantizados o no garantizados [de conformidad con el anterior punto3]; tarjeta de crdito; cuenta corriente vinculada; y cuenta de ahorro vinculada.

6. El prestamista podr incluir cualesquiera otras prestaciones que ofrezca como parte del contrato de crdito no mencionadas en las secciones anteriores.

Seccin 11. Otros derechos del prestatario.

1. El prestamista aclarar el derecho o derechos existentes, por ejemplo, el derecho de desistimiento o reflexin y, si ha lugar, otros derechos como la portabilidad (incluida la subrogacin), especificar las condiciones en las que se podr ejercer ese derecho o derechos, el procedimiento que tendr que seguir el prestatario para ello, entre otras cosas la direccin a la que deber remitir la notificacin de desistimiento, y los correspondientes gastos (en su caso).

2. Si el prestatario dispone de un perodo de reflexin o de un derecho de desistimiento, as se mencionar expresamente.

3. De conformidad con el artculo3 de la Directiva2002/65/CE, si la operacin se ofrece a distancia, se informar al prestatario de si existe o no derecho de desistimiento.

Seccin 12. Reclamaciones.

1. En esta seccin se indicar el punto de contacto interno [nombre del departamento correspondiente] y una forma de dirigirse a l para presentar una reclamacin [direccin geogrfica] o [nmero de telfono] o una persona de contacto [datos de contacto]; se incluir tambin un enlace al procedimiento de contacto en la pgina correspondiente de un sitio web o una fuente de informacin similar.

2. Se indicar el nombre del organismo externo pertinente encargado de las reclamaciones y recursos extrajudiciales y, si el acceso a este organismo est supeditado a la reclamacin previa por el procedimiento de reclamacin interno, se precisar esta circunstancia utilizando la formulacin indicada en la parte A.

3. En el caso de los contratos de crdito con prestatarios residentes en otro Estado miembro, el prestamista informar de la existencia de la red FIN-NET (http://ec.europa.eu/internal_market/fin-net/).

Seccin 13. Incumplimiento de los compromisos vinculados al prstamo: consecuencias para el prestatario.

1. Si el incumplimiento de alguna de las obligaciones que incumben al prestatario en relacin con el crdito puede acarrearle consecuencias financieras o jurdicas, el prestamista describir en esta seccin los principales supuestos posibles (por ejemplo, pagos atrasados/impago o incumplimiento de las obligaciones especificadas en la seccin8 Otras obligaciones), e indicar dnde puede obtenerse ms informacin al respecto.

2. El prestamista especificar de forma clara y fcilmente comprensible las sanciones o las consecuencias a que puede dar lugar cada uno de estos supuestos. Se expresarn de forma destacada las consecuencias graves.

3. Si el bien inmueble utilizado como garanta del crdito puede ser devuelto o transferido al acreedor en caso de que el prestatario no efecte sus pagos puntualmente, se incluir en esta seccin la indicacin correspondiente, utilizando la formulacin indicada en la parte A.

Seccin 14. Informacin adicional.

1. En el caso de las ventas a distancia, se incluir en esta seccin toda clusula que estipule la legislacin aplicable al contrato de crdito y/o el tribunal competente.

2. Cuando el prestamista tenga intencin de ponerse en contacto con el prestatario durante la vigencia del contrato en un idioma distinto del idioma de la FEIN, deber hacerse mencin de esta circunstancia indicando el idioma que se vaya a utilizar. Esta posibilidad se entender sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo3, apartado1, punto3, letra g), de la Directiva2002/65/CE.

3. El prestamista o intermediario de crdito indicar que el prestatario tiene derecho a que se le proporcione u ofrezca, segn el caso, un ejemplar del proyecto de contrato de crdito como mnimo en el momento en que le haya hecho una oferta que vincule al prestamista.

Seccin 15. Supervisor.

1. Se indicar aqu la autoridad o autoridades encargadas de la supervisin de la fase precontractual del prstamo.


[Bloque 98: #ai-2]

ANEXO II

Clculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE)

I. Ecuacin de base

Ecuacin de base que traduce la equivalencia de las disposiciones de crdito, por una parte, y de los reembolsos y pagos de gastos, por otra. La ecuacin de base, que define la tasa anual equivalente (TAE), expresa la equivalencia anual entre, por un lado, la suma de los valores actualizados de las disposiciones de crdito y, por otro, la suma de los valores actualizados de los importes de los reembolsos y pagos de gastos, es decir:

1

donde:

– X es la TAE.

– m es el nmero de orden de la ltima disposicin de crdito.

– k es el nmero de orden de una operacin de disposicin de crdito, por lo que1≤k≤m.

– Ck es el importe de la disposicin de crdito nmero k.

– tk es el intervalo de tiempo, expresado en aos y fracciones de ao, entre la fecha de la primera operacin de disposicin de crdito y la fecha de cada una de las disposiciones siguientes, de modo que t1=0.

– m’ es el nmero de orden del ltimo reembolso o pago de gastos.

– l es el nmero de orden de un reembolso o pago de gastos.

– Dl es el importe de un reembolso o pago de gastos.

– sl es el intervalo de tiempo, expresado en aos y fracciones de ao, entre la fecha de la primera disposicin de crdito y la de cada reembolso o pago de gastos.

Observaciones:

a) las sumas abonadas por cada una de las partes en diferentes momentos no son necesariamente iguales ni se abonan necesariamente a intervalos iguales;

b) la fecha inicial es la de la primera disposicin de fondos;

c) los intervalos entre las fechas utilizadas en los clculos se expresarn en aos o fracciones de ao. Un ao tiene365 das (en el caso de los aos bisiestos, 366), 52 semanas o12 meses normalizados. Un mes normalizado tiene30,41666 das (es decir, 365/12), con independencia de que el ao sea bisiesto o no.

Cuando los intervalos entre las fechas utilizadas en los clculos no puedan expresarse como un nmero entero de semanas, meses o aos, se expresarn como un nmero entero de uno de tales perodos, combinado con un nmero de das. Cuando se utilicen das:

i. se contarn todos los das, incluidos los fines de semana y festivos,

ii. el intervalo transcurrido desde la fecha de la disposicin de fondos inicial se computar por perodos normalizados, y despus por das,

iii. el nmero de das se obtendr excluyendo el primer da e incluyendo el ltimo, y se expresar en aos dividiendo el nmero obtenido por el nmero de das del ao completo (365 o366), computado desde el ltimo da hasta la misma fecha del ao anterior,

d) el resultado del clculo se expresar con una precisin de un decimal como mnimo. Si la cifra del decimal siguiente es superior o igual a5, el decimal precedente se redondear a la cifra superior.

e) se puede reformular la ecuacin utilizando solamente un sumatorio y empleando la nocin de flujos (Ak), que sern positivos o negativos, es decir, respectivamente pagados o percibidos en los perodos1 a n, expresados en aos, a saber:

1

– donde S es el saldo de los flujos actualizados, cuyo valor ser nulo si se quiere conservar la equivalencia de los flujos.

II. Supuestos adicionales para calcular la tasa anual equivalente

a) Si el contrato de crdito da al consumidor libertad de disposicin de los fondos, se considerar que el consumidor ha dispuesto del importe total del crdito inmediata y totalmente.

b) Si el contrato de crdito dispone diferentes formas de disposicin de fondos con diferentes gastos o tipos deudores, se considerar que se dispone del importe total del crdito al tipo deudor y con los gastos ms elevados aplicados a la categora de transaccin ms comnmente utilizada en ese tipo de contrato de crdito.

c) Si el contrato de crdito da al consumidor libertad de disposicin de fondos en general, pero impone, entre las diferentes formas de disposicin de fondos, una limitacin respecto del importe del crdito y del perodo de tiempo, se considerar que del importe del crdito se ha dispuesto en la fecha ms temprana prevista en el contrato de crdito y con arreglo a dichos lmites de disposicin de fondos.

d) Si se ofrecen por un perodo o importe limitados diferentes tipos de inters y gastos, se considerar que el tipo de inters y los gastos son los ms elevados durante toda la vigencia del contrato de crdito.

e) Para los contratos de crdito respecto de los que se haya convenido un tipo deudor en relacin con el perodo inicial, al final del cual se determinar un nuevo tipo deudor, que se ajustar peridicamente con arreglo a un indicador o un tipo de referencia interno convenidos, para el clculo de la tasa anual equivalente se partir del supuesto de que, al final del periodo del tipo deudor fijado, el tipo deudor es el mismo que el vigente en el momento de calcularse la tasa anual equivalente, en funcin del valor del indicador o tipo de referencia interno convenidos en ese momento, sin ser inferior al tipo deudor fijado.

f) Si todava no se ha acordado el importe mximo aplicable al crdito, se presumir que es de170.000 euros. En el caso de los contratos de crdito, exceptuados los compromisos o garantas contingentes, que no tengan por objeto la adquisicin o el mantenimiento de derechos sobre bienes inmuebles, las posibilidades de descubierto, las tarjetas de dbito diferido o las tarjetas de crdito, se supondr que el importe mximo es de1.500 euros.

g) En el caso de los contratos de crdito distintos de las posibilidades de descubierto, los prstamos puente, los contratos de crdito sobre capital compartido, los compromisos o garantas contingentes y los contratos de crdito de duracin indefinida a que se refieren los supuestos contemplados en las letras i), j), k), l) y m):

i. si no pueden determinarse la fecha o el importe de un reembolso de capital que debe efectuar el consumidor, se presumir que el reembolso se hace en la fecha ms temprana prevista en el contrato de crdito y por el importe ms bajo establecido en el mismo,

ii. si no puede determinarse el intervalo entre la fecha de la disposicin inicial de fondos y la fecha del primer pago que debe efectuar el consumidor, se supondr que es el intervalo ms corto posible.

h) Cuando no puedan determinarse la fecha o el importe de un pago que debe efectuar el consumidor conforme al contrato de crdito o a los supuestos establecidos en las letras g), i), j), k), l) y m), se presumir que el pago se hace con arreglo a las fechas y condiciones exigidas por el prestamista y, cuando estas sean desconocidas, se presumir que:

i. los gastos de intereses se pagarn junto con los reembolsos de capital,

ii. los gastos distintos de los intereses expresados como una suma nica se pagarn en la fecha de celebracin del contrato de crdito,

iii. los gastos distintos de los intereses expresados como varios pagos se pagarn a intervalos regulares, comenzando en la fecha del primer reembolso de capital y, si el importe de tales pagos no se conoce, se presumir que tienen importes iguales,

iv. el pago final liquidar el saldo de capital, intereses y otros gastos, en su caso.

i) En el caso de una posibilidad de descubierto, se considerar que se ha dispuesto del importe del crdito en su totalidad y por toda la duracin del contrato de crdito. Si la duracin de la posibilidad de descubierto no se conoce, la tasa anual equivalente se calcular basndose en el supuesto de que la duracin del crdito es de tres meses.

j) En el caso de un prstamo puente, se considerar que se ha dispuesto del importe del crdito en su totalidad y por toda la duracin del contrato de crdito. Si la duracin del contrato de crdito no se conoce, la tasa anual equivalente se calcular basndose en el supuesto de que la duracin del crdito es de12 meses.

k) En el caso de un contrato de crdito de duracin indefinida que no sea en forma de posibilidad de descubierto o de prstamo puente:

i. si se trata de un contrato de crdito cuya finalidad es adquirir o conservar derechos sobre bienes inmuebles, se presumir que el crdito se otorga por un perodo de20 aos a partir de la fecha de la primera disposicin de fondos, y que el pago final efectuado por el consumidor liquida el saldo de capital, intereses y otros gastos, en su caso; si se trata de un contrato de crdito cuya finalidad no es adquirir o conservar derechos sobre bienes inmuebles o en el que se dispone de los fondos mediante tarjeta de dbito diferido o tarjeta de crdito, se presumir que este perodo es de un ao,

ii. se presumir que el consumidor devuelve el crdito en plazos mensuales iguales, el primero de los cuales se efecta un mes despus de la fecha de la primera disposicin de fondos; no obstante, en caso de que el capital tenga que ser reembolsado en su totalidad en un pago nico, dentro de cada perodo de pago, se presumir que se producen disposiciones y reembolsos sucesivos de todo el capital por parte del consumidor a lo largo del perodo de un ao; los intereses y otros gastos se aplicarn de conformidad con estas disposiciones de fondos y reembolsos de capital y conforme a lo establecido en el contrato de crdito.

A los efectos del presente punto, se considerar contrato de crdito de duracin indefinida un contrato de crdito que no tiene duracin fija e incluye crditos que deben reembolsarse en su totalidad dentro o despus de un perodo, pero que, una vez devueltos, vuelven a estar disponibles para una nueva disposicin de fondos.

l) En el caso de los compromisos o garantas contingentes, se considerar que se ha dispuesto del importe del crdito en su totalidad en una sola vez en la ms temprana de las dos fechas siguientes:

i. la ltima fecha de disposicin de fondos autorizada por el contrato de crdito que pueda dar lugar a la materializacin del compromiso o garanta contingente, o

ii. si se trata de un contrato de crdito renovable, el final del primer perodo anterior a la renovacin del contrato.

m) En el caso de los contratos de crdito sobre capital compartido:

i. se considerar que el consumidor efecta los pagos en la ltima fecha o las ltimas fechas autorizadas por el contrato de crdito,

ii. se considerar que los incrementos porcentuales del valor del bien inmueble que constituye la garanta del contrato de crdito sobre capital compartido, as como la tasa de cualquier ndice de inflacin mencionado en el contrato, son un porcentaje igual al mayor de los dos valores siguientes: la tasa de inflacin objetivo del Banco Central en ese momento, o el nivel de inflacin existente en el momento de la celebracin del contrato en el Estado miembro en el que est situado el bien; o bien el0 % si los dos porcentajes anteriores son negativos.

Este documento es de carácter informativo y no tiene valor jurídico.

Dudas o sugerencias: Servicio de atención al ciudadano

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