Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

Ministerio de la Presidencia Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

Está Vd. en

Documento BOE-A-2006-11130

Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Cdigo Civil de Catalua, relativo a los derechos reales.

TEXTO

EL PRESIDENTE DE LA GENERALIDAD DE CATALUA

Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de Catalua ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que establece el artculo 33.2 del Estatuto de autonoma de Catalua, promulgo la siguiente Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Cdigo Civil de Catalua, relativo a los derechos reales.

PREMBULO

I
Finalidad

El derecho civil tiene un papel clave en la configuracin de Catalua como sociedad moderna porque permite adaptar el marco jurdico a la realidad de hoy y satisfacer las necesidades cotidianas de los ciudadanos, que, de acuerdo con aquel, pueden ejercer plenamente su libertad en el mbito privado. Es por ello que tiene, adems, una significacin especial como elemento de identificacin nacional y como instrumento de cohesin social.

La recuperacin de las instituciones polticas operada en el ao 1980 por el Estatuto de autonoma ha permitido que, en un cuarto de siglo, el Parlamento de Catalua haya realizado una tarea legislativa intensa, en un proceso de modernizacin del derecho civil tradicional que ha sido ampliamente participativo, progresivo y constante, lo cual lo ha dotado de la solidez que era precisa para superar las interpretaciones restrictivas de las competencias exclusivas que correspondan a la Generalidad en materia de conservacin, modificacin y desarrollo del derecho civil cataln.

Este proceso, iniciado con la Ley 13/1984, de 20 de marzo, de reforma de la Compilacin del derecho civil de 1960, ha continuado a lo largo de varias legislaturas. Los hitos ms relevantes han sido la aprobacin del Cdigo de sucesiones, por la Ley 40/1991, de 30 de diciembre; del Cdigo de familia, por la Ley 9/1998, y de la Ley 10/1998, de uniones estables de pareja, ambas de 15 de julio, y de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera ley del Cdigo civil de Catalua, la cual establece su estructura y elaboracin en forma de cdigo abierto, que es preciso construir a partir de un proceso continuado y que en el futuro puede adaptarse de forma flexible a las necesidades sociales y a los avances de la ciencia jurdica de cada momento.

La finalidad de la presente ley es aprobar el libro quinto del Cdigo civil de Catalua, relativo a los derechos reales, como un paso ms en la construccin del nuevo sistema jurdico privado cataln y en su proceso codificador.

II
Los principios

El presente cdigo aporta una regulacin nueva, propia de Catalua, de instituciones fundamentales en el derecho de cosas, como son la posesin, la propiedad y las situaciones de comunidad, especialmente la llamada propiedad horizontal, e introduce la regulacin de los derechos de vuelo y de hipoteca.

Por otra parte, refunde y modifica parcialmente la legislacin aprobada por el Parlamento en materia de derecho de cosas y le da unidad interna. Esta legislacin comprende un total de seis leyes, desde la Ley 6/1990, de 16 de marzo, de los censos, hasta la Ley 19/2002, de 5 de julio, de derechos reales de garanta.

La regulacin del libro quinto, a pesar de que mantiene, actualizadas profundamente, instituciones tradicionales en el derecho cataln, algunas de ascendencia romana, como son el usufructo y sus diminutivos o las servidumbres, y otras de origen medieval, como son los derechos de censo o la medianera, pone el acento en los aspectos ms innovadores, como son una regulacin breve y ordenada del hecho posesorio y de sus consecuencias jurdicas, una regulacin de los lmites y limitaciones de la propiedad conforme a la cultura jurdica actual, la regulacin de la propiedad horizontal como instrumento que facilita el acceso al derecho fundamental a la vivienda o la regulacin de los derechos de superficie, de vuelo o de opcin.

El presente cdigo parte de los principios bsicos de libertad civil, que se manifiesta dejando a la autonoma de la voluntad un campo muy amplio de actuacin en la constitucin y configuracin de los derechos reales limitados y de las situaciones de comunidad, en la limitacin de los derechos de tanteo y retracto legales a los casos indispensables y en el establecimiento de una regulacin de los derechos reales limitados que casi siempre es subsidiaria del pacto entre las partes; de proteccin de los consumidores y, en general, de las personas en situacin de necesidad, que se manifiesta sobre todo en la normativa de la propiedad horizontal y en todo lo que tiene relacin con la regulacin de los edificios con una pluralidad de viviendas; de la buena fe, que se presume siempre y que se manifiesta en la regulacin de la posesin, de los ttulos de adquisicin y de la accesin y, en general, en el hecho de que nunca se otorga proteccin jurdica a quien acta de mala fe; de promocin de la seguridad jurdica preventiva, que se manifiesta en la utilizacin equilibrada de los instrumentos notariales y de los registros pblicos en los supuestos en que el inters pblico y la trascendencia de los intereses de terceros hace aconsejable su uso; y de la funcin social de la propiedad, que se manifiesta en la regulacin con carcter general de las restricciones al derecho de propiedad y de las relaciones de vecindad y en la superacin del principio de unanimidad en la gestin de las situaciones de comunidad.

Finalmente, el presente cdigo tiene muy presente que sus disposiciones tienen carcter de derecho comn en Catalua. Por ello, cuando es pertinente, subraya su profunda imbricacin con la normativa, a menudo calificada de administrativa, que configura la propiedad moderna, tan imbuida de su funcin social, como es el caso de las normas urbansticas o de vivienda, agrarias, forestales y medioambientales, y del patrimonio cultural.

III
La estructura y el contenido

La presente ley, con un solo artculo, aprueba el libro quinto del Cdigo civil de Catalua, relativo a los derechos reales, y contiene veinte disposiciones transitorias, una disposicin derogatoria y una disposicin final.

El libro quinto est formado por 382 artculos. De acuerdo con la Primera ley del Cdigo civil, el libro quinto se distribuye en ttulos, concretamente en seis, que establecen unas disposiciones generales sobre los bienes (ttulo I) y regulan la posesin (ttulo II), la adquisicin y extincin de los derechos reales (ttulo III), el derecho de propiedad (ttulo IV), las situaciones de comunidad (ttulo V) y los derechos reales limitados (ttulo VI). Cada uno de los ttulos, excepto el primero, se divide en captulos, veinticinco en total, y estos en secciones y subsecciones.

El ttulo I est configurado por algunos artculos, de carcter introductorio y general, sobre el rgimen jurdico de los bienes, cuyo concepto se toma en un sentido amplio, de modo que incluye los derechos y, de acuerdo con la tradicin jurdica catalana ms reciente, establece que los animales no tienen la consideracin de cosas y estn bajo la proteccin de las leyes.

El ttulo II contiene la regulacin de la posesin, considerada como un mecanismo primario de publicidad de derechos que el presente cdigo protege para preservar la paz civil partiendo de la base de que la posesin debe tener como efecto principal el derecho a continuar poseyendo. Tambin regula los criterios de liquidacin de la situacin posesoria, para el caso en que los poseedores que tienen su posesin efectiva la pierdan a favor de otras personas que demuestren que tienen un mejor derecho. Finalmente, configura la adquisicin de buena fe de bienes muebles como mecanismo transmisor del derecho sobre el bien posedo.

El ttulo III regula la adquisicin y extincin del derecho real. Regula la tradicin en concordancia con los ttulos de adquisicin, configurando el sistema transmisor-adquisitivo de acuerdo con la teora del ttulo y del modo vigente tradicionalmente en el ordenamiento jurdico cataln. Tambin regula la donacin, a la que reconoce la consideracin de ttulo de adquisicin, junto con la sucesin, el contrato, la ocupacin, la accesin y la usucapin. A pesar de ello, las donaciones por razn de matrimonio o entre cnyuges y las donaciones por causa de muerte se mantienen, por ahora, en el Cdigo de familia y en el Cdigo de sucesiones. En cuanto a la usucapin, este ttulo reduce los plazos de la posesin para usucapir a tres aos para los bienes muebles y a veinte para los inmuebles y regula su interrupcin y suspensin.

En este mismo ttulo, el captulo II regula la extincin de los derechos reales con carcter general por causa de prdida total y sobrevenida del bien, de consolidacin y de renuncia.

El ttulo IV establece una regulacin general del derecho de propiedad que, cuando es adquirida legalmente, otorga a sus titulares el derecho a usar de forma plena y exclusiva los bienes que constituyen su objeto y a disfrutar y disponer de ellos, pero siempre de acuerdo con su funcin social y dentro de los lmites y con las restricciones establecidas por las leyes.

Asimismo, el ttulo IV regula los ttulos adquisitivos exclusivos del derecho de propiedad, con una simplificacin notable del texto de la Ley 25/2001, de 31 de diciembre, de la accesin y la ocupacin, y el ttulo exclusivo de prdida de este derecho, es decir, el abandono. Tambin establece la normativa civil de la accin reivindicatoria, como exponente de la proteccin del derecho en caso de expolio, y de las acciones negatorias, de cierre de fincas y de delimitacin y amojonamiento, como acciones relativas a la facultad de exclusin.

Finalmente, el captulo V regula las restricciones del ejercicio del derecho de propiedad de acuerdo con su funcin social. Cuando las establecen las leyes, constituyen los lmites del derecho de propiedad si son en inters de la comunidad y constituyen sus limitaciones si son en inters de particulares indeterminados, normalmente los vecinos, incluidos en este caso los copropietarios de los inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal. En ambos casos las restricciones afectan a la disponibilidad o al ejercicio del derecho, no necesitan un acto expreso de constitucin y no otorgan derecho a indemnizacin. En cambio, las restricciones establecidas por la autonoma de la voluntad en inters privado constituyen los derechos reales limitados y se rigen por la autonoma de la voluntad. Dado que los lmites se regulan por remisin a leyes especiales, a las situaciones de comunidad especiales y a los derechos reales limitados, el captulo VI de este ttulo regula las relaciones de contigidad, el estado de necesidad y las inmisiones, con las actualizaciones y simplificaciones sobre la Ley 13/1990, de 8 de julio, de la accin negatoria, las inmisiones, las servidumbres y las relaciones de vecindad, que la doctrina y la prctica jurdica han hecho aconsejables.

El ttulo V regula las llamadas situaciones de comunidad, tanto con relacin a la comunidad ordinaria, es decir, el condominio indiviso de raz romana, respecto al cual se establecen algunas novedades, sobre todo en materia de divisin de la comunidad de bienes, como con relacin a las situaciones que resultan del rgimen jurdico voluntario de la propiedad horizontal.

Esta regulacin es, precisamente, una de las novedades de ms trascendencia social del Cdigo, dado que la propiedad horizontal ha permitido, en los ltimos cincuenta aos, una extraordinaria generalizacin del derecho de propiedad, hasta el punto de convertirse en uno de los instrumentos jurdicos fundamentales que garantizan el acceso de los ciudadanos a la propiedad de la vivienda. La regulacin, que parte de la base de la existencia de un inmueble unitario en el que concurren ms de un titular y que est compuesto simultneamente de bienes privativos y bienes comunes relacionados entre ellos de modo inseparable por la cuota o el coeficiente, adopta, actualizndolo, el modelo de la Compilacin del derecho civil de 1960, vigente en el momento de la aprobacin de la presente ley, pero introduce varias mejoras, entre las cuales la sistemtica no es la menos trascendente. As, el captulo III, que regula la propiedad horizontal, se distribuye en cuatro secciones. La primera contiene las disposiciones generales, con la configuracin de la comunidad, el ttulo de constitucin, en cuya regulacin se garantizan al mximo los derechos de los futuros adquirentes de pisos o locales, y el funcionamiento de la junta de propietarios, detallado, claro y adaptado a las necesidades que la experiencia de los aos y la evolucin de la legislacin hacan imprescindibles, entre las que destaca la limitacin del principio de unanimidad a casos muy puntuales. Las secciones segunda y tercera regulan la propiedad horizontal simple y la compleja, esta ltima adecuada a los conjuntos inmobiliarios con varios edificios pero con zonas comunitarias, como son piscinas o zonas de recreo. Es preciso destacar tambin la regulacin de las zonas comunes de uso privativo y de los elementos privativos de uso comn, el establecimiento de la accin de cesacin sobre determinadas actividades y la exclusin de los derechos de tanteo y retracto para los locales con garajes y otros usos similares. La seccin cuarta regula la propiedad horizontal por parcelas y, de acuerdo con la prctica jurdica, extiende los principios de la normativa a las mal llamadas urbanizaciones privadas.

El captulo IV contiene una regulacin de la comunidad especial por turnos, que es diferente de la regulacin de los turnos de apartamentos para vacaciones que rige la Directiva 94/47/CE, de 26 de octubre, y que es compatible con la misma, porque este captulo se limita a bienes unitarios y excluye de forma expresa la aplicacin a los supuestos a que se refiere la normativa europea. El ttulo se cierra con la regulacin de la medianera.

El ttulo VI, el ms extenso del libro con mucha diferencia, regula los derechos reales limitados de usufructo, uso y habitacin; de aprovechamiento parcial, superficie, censo enfitutico y vitalicio, servidumbre, vuelo, opcin, tanteo y retracto, incluidos los retractos legales de colindantes y el gentilicio del Valle de Arn conocido como tornera; los derechos de retencin, prenda y anticresis, y, finalmente, algunas especialidades del derecho de hipoteca resultantes de las especificidades del derecho cataln.

Los derechos de usufructo, uso y habitacin se regulan de acuerdo con la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, de regulacin de los derechos de usufructo, uso y habitacin, a pesar de que se introducen mejoras de tcnica jurdica, se introduce el usufructo de propietario y se modifica el rgimen del usufructo de participaciones en fondos de inversin y en otros instrumentos de inversin colectiva para adecuarlos a la realidad de un mercado que no siempre produce incrementos de valor. La regulacin de los derechos de aprovechamiento parcial, autntico cajn de sastre de aprovechamientos diversos que pueden ser tiles para promover la conservacin de los bosques y de los espacios naturales mediante una explotacin racional, agrupa las antiguas servidumbres personales. El derecho de superficie se regula de acuerdo con la Ley 22/2001, de 31 de diciembre, de regulacin de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisicin voluntaria o preferente, aunque se establece la necesidad de la escritura pblica para su constitucin y se subraya que, al extinguirse, las construcciones o plantaciones revierten en los titulares del suelo.

Los derechos de censo, enfitutico y vitalicio se regulan siguiendo la Ley 6/1990, en la que se introduce una norma de procedimiento para la reclamacin de las pensiones, se armonizan los plazos y se fija de una forma ms comprensible el valor de la redencin. Las servidumbres se regulan de acuerdo con la Ley 22/2001, sin otras modificaciones que las sistemticas y las necesarias para la armonizacin del texto en el Cdigo, mientras que la regulacin del derecho de vuelo, como derecho real sobre un edificio o un solar edificado ajeno que atribuye a quienes son sus titulares la facultad de construir una planta o ms, encima o debajo del inmueble gravado, y de hacer suya la propiedad de las nuevas construcciones, es nueva y tiene por objetivo delimitar con claridad la distincin entre los derechos de superficie, que comportan la propiedad separada de forma temporal, y este, que es un instrumento para facilitar la construccin de plantas o edificios sometidos al rgimen de propiedad horizontal y comporta una divisin definitiva de la propiedad.

La regulacin de los derechos de adquisicin introduce modificaciones tcnicas y sistemticas a la de la Ley 22/2001, con el objetivo de dar respuesta a algunas cuestiones que esta dejaba abiertas tanto con relacin a la conservacin y prdida del objeto sobre el que recae la adquisicin como con relacin a la cancelacin de cargas constituidas entre la constitucin y el ejercicio del derecho de opcin. El captulo VIII tambin incorpora los derechos de retracto de colindantes, al que solo tienen derecho los propietarios colindantes de fincas de superficie inferior a la unidad mnima de cultivo que tengan la consideracin de cultivador directo y personal, y el de la tornera, exclusivo y propio del territorio del Valle de Arn, que solo se aplica a fincas rsticas y casas solariegas.

Finalmente, la regulacin de los derechos reales de garanta del captulo IX se hace siguiendo la Ley 19/2002, aunque se simplifica la normativa concerniente al derecho de retencin, e introduciendo la regulacin de la hipoteca para supuestos especficos del derecho cataln a los que la legislacin hipotecaria no daba hasta ahora la solucin adecuada, como es el caso de los bienes sometidos a fideicomisos, de la hipoteca en garanta de pensiones compensatorias derivadas de sentencias de separacin o divorcio y de pensiones por alimentos, o de la subrogacin en el pago de la pensin peridica o censal en caso de finca hipotecada en garanta de este.

Las disposiciones transitorias de la presente ley establecen el rgimen de las usucapiones iniciadas antes de la entrada en vigor del libro quinto del Cdigo; la subsistencia de la accin negatoria nacida y no ejercida antes; la adaptacin de las propiedades horizontales constituidas antes, incluidas las urbanizaciones, que se hace de la manera menos formalista y costosa posible, y el rgimen de los derechos reales limitados anteriores a su entrada en vigor. Se mantienen, tambin, normativas transitorias para los censos y las rabasses mortes constituidas antes de la entrada en vigor de la Ley 6/1990 y de la Ley 22/2001, bien entendido que las normas que establecan estas leyes para facilitar la extincin y redencin de estos derechos son su activo prctico principal.

Igualmente, la presente ley contiene una disposicin derogatoria y una disposicin final. La primera deroga varias leyes y la segunda establece la entrada en vigor de la presente ley.

Artculo nico. Aprobacin del libro quinto del Cdigo civil de Catalua.

Se aprueba el libro quinto del Cdigo civil de Catalua, con el siguiente contenido:

TTULO I
De los bienes
Artculo 511-1. Bienes.

1. Se consideran bienes las cosas y los derechos patrimoniales.

2. Se consideran cosas los objetos corporales susceptibles de apropiacin, as como las energas, en la medida en que lo permita su naturaleza.

3. Los animales, que no se consideran cosas, estn bajo la proteccin especial de las leyes. Solo se les aplican las reglas de los bienes en lo que permite su naturaleza.

Artculo 511-2. Bienes inmuebles y muebles.

1. Los bienes, por su naturaleza o por su destino, pueden ser inmuebles o muebles.

2. Se consideran bienes inmuebles:

a) El suelo, las construcciones y las obras permanentes.

b) El agua, los vegetales y los minerales, mientras no sean separados o extrados del suelo.

c) Los bienes muebles incorporados de forma fija a un bien inmueble del que no pueden ser separados sin que se deterioren.

d) Los derechos reales y concesiones administrativas que recaen sobre bienes inmuebles, puertos y refugios nuticos, as como los derechos de aprovechamiento urbanstico.

3. Se consideran bienes muebles las cosas que pueden transportarse y los dems bienes que las leyes no califican expresamente como inmuebles.

Artculo 511-3. Frutos.

1. Los frutos de una cosa son sus productos y los dems rendimientos que se obtienen de la misma de acuerdo con su destino.

2. Los frutos de un derecho son los rendimientos que se obtienen del mismo de acuerdo con su destino y los que produce en virtud de una relacin jurdica.

TTULO II
De la posesin
CAPTULO I
Adquisicin y extincin
Artculo 521-1. Concepto.

1. La posesin es el poder de hecho sobre una cosa o un derecho, ejercido por una persona, como titular, o por medio de otra persona.

2. El ejercicio de un poder de hecho sobre una cosa o un derecho sin la voluntad aparente externa de actuar como titular del derecho o la tenencia con la tolerancia de los titulares son supuestos de detentacin, la cual solo produce los efectos que para cada caso concreto establecen las leyes.

Artculo 521-2. Adquisicin de la posesin.

1. La posesin se adquiere:

a) Cuando los poseedores sujetan la cosa o el derecho al mbito de su poder.

b) Cuando la cosa o el derecho ha sido puesto a disposicin de los nuevos poseedores, segn se deduce de la relacin jurdica existente entre los antiguos y los nuevos posesores.

2. La posesin no puede ser clandestina. Tampoco puede adquirirse nunca con violencia mientras los poseedores anteriores se opongan.

Artculo 521-3. Capacidad.

1. Todas las personas con capacidad natural pueden adquirir la posesin.

2. Las personas menores y las incapacitadas pueden ejercer las facultades propias de la posesin con la asistencia de sus representantes legales.

Artculo 521-4. Pluralidad de posesiones.

1. Diferentes personas pueden poseer un mismo bien si los conceptos posesorios son compatibles.

2. Si dos o ms personas pretenden la posesin y los conceptos posesorios no son compatibles, se prefiere a la persona que tiene la posesin en el momento de la pretensin; si existen dos o ms poseedores, al ms antiguo; si las fechas de las posesiones coinciden, a quien presente un ttulo, y si todas estas condiciones son iguales, el objeto de la posesin se deposita judicialmente mientras se decide la posesin o propiedad de acuerdo con lo establecido por las leyes.

Artculo 521-5. Coposesin.

En caso de divisin de un bien en situacin de comunidad, se considera que cada cotitular ha posedo de forma exclusiva, durante el tiempo que ha durado la indivisin, la parte que le ha correspondido en la adjudicacin.

Artculo 521-6. Continuidad en la posesin.

1. Se presume que los poseedores han posedo un bien de forma continuada desde que adquirieron su posesin y que pueden unir su posesin a la de sus causantes.

2. Se presume que los poseedores mantienen el mismo concepto posesorio que tenan cuando adquirieron la posesin.

3. Se entiende que la posesin es continuada aunque su ejercicio est impedido o interrumpido temporalmente, sin perjuicio de lo establecido por el artculo 521-8.e.

Artculo 521-7. Posesin de buena y mala fe.

1. La buena fe en la posesin es la creencia justificable de la titularidad del derecho. En caso contrario, la posesin es de mala fe.

2. La buena fe se presume siempre.

3. Los efectos de la buena fe cesan a partir del momento en que los poseedores saben, o pueden saber razonablemente, que no tienen derecho a poseer.

Artculo 521-8. Finalizacin de la posesin.

La posesin se pierde por las siguientes causas:

a) La cesin voluntaria de los bienes que son objeto de la misma a otra persona, en un concepto incompatible con la posesin de la persona que hace la cesin.

b) El abandono.

c) La prdida o destruccin total.

d) El hecho de quedar fuera del trfico jurdico.

e) La posesin por otra persona, incluso adquirida contra la voluntad de los anteriores poseedores, si la nueva posesin dura ms de un ao.

CAPTULO II
Efectos
Artculo 522-1. Presuncin de titularidad.

1. Se presume que los poseedores son titulares del derecho en cuyo concepto poseen el bien.

2. La presuncin de titularidad decae cuando la cosa o el derecho posedos estn inscritos en el Registro de la Propiedad o, si procede, en el Registro de Bienes Muebles a favor de otra persona, salvo que los poseedores de los que se presume la titularidad opongan otro ttulo que justifique su posesin.

Artculo 522-2. Liquidacin de la situacin posesoria.

Si los poseedores pierden la posesin a favor de otra persona que tiene un mejor derecho a poseer, por cualquier causa, la liquidacin de la situacin posesoria se ajusta a lo establecido por los artculos del 522-3 al 522-5, salvo pacto o disposicin en contrario.

Artculo 522-3. Frutos.

1. Los poseedores de buena fe hacen suyos los frutos y deben asumir los gastos originados para producirlos. Quien tiene un mejor derecho a poseer puede hacer suyos los frutos pendientes, pero debe pagar los gastos originados para producirlos.

2. Los poseedores de mala fe deben restituir los frutos que se han producido a partir del da en que se inici la posesin de mala fe o bien su valor, pero tienen derecho al resarcimiento por los gastos necesarios que han hecho para obtenerlos, sin perjuicio de la indemnizacin por daos que, si procede, corresponde a quien tiene un mejor derecho a poseer.

Artculo 522-4. Gastos tiles.

1. Quien tiene un mejor derecho a poseer debe pagar los gastos extraordinarios de conservacin hechos en el bien tanto por los poseedores de buena fe como por los de mala fe.

2. Quien tiene un mejor derecho a poseer debe pagar los gastos tiles hechos en el bien por los poseedores de buena fe si las mejoras o el aumento de valor que han originado subsisten en el momento de la liquidacin.

3. Los poseedores, tanto de buena como de mala fe, pueden optar por retirar las mejoras hechas siempre que no se deteriore el objeto sobre el que recaen. Sin embargo, en el caso de los poseedores de mala fe, quien tiene un mejor derecho a poseer puede hacer suyas las mejoras pagando su valor.

Artculo 522-5. Deterioro o prdida.

1. Los poseedores de buena fe no responden del deterioro o prdida de la cosa o el derecho posedos, salvo que hayan actuado con negligencia o dolo desde el momento en que se les ha notificado la reclamacin basada en la posible existencia de un mejor derecho a poseer.

2. Los poseedores de mala fe responden siempre del deterioro o prdida de la cosa o el derecho posedos a partir del momento en que se notifica la reclamacin a que se refiere el apartado 1, incluso en el caso de que dicho deterioro o dicha prdida ocurran de forma fortuita si ha atrasado maliciosamente la entrega de la cosa a los poseedores legtimos.

Artculo 522-6. Posesin y usucapin.

La posesin de acuerdo con los requisitos establecidos por el artculo 531-24 permite la usucapin del derecho de propiedad o de los dems derechos reales posesorios.

Artculo 522-7. Proteccin.

1. Los poseedores y detentadores tienen pretensin para retener y recuperar su posesin contra cualesquiera perturbaciones o usurpaciones, de acuerdo con lo establecido por la legislacin procesal.

2. Los poseedores pueden recuperar, por medio de la accin publiciana, la posesin de la cosa o el derecho ante los poseedores sin derecho o de peor derecho. Quien adquiere por usucapin debe probar que tiene mejor derecho a poseer, debe dirigir la accin contra los poseedores que tienen la posesin efectiva y debe identificar la cosa o el derecho objeto de la posesin.

Artculo 522-8. Adquisicin de buena fe de bienes muebles.

1. La adquisicin de la posesin de un bien mueble de buena fe y a ttulo oneroso comporta la adquisicin del derecho en que se basa el concepto posesorio, aunque los poseedores anteriores no tuviesen poder de disposicin suficiente sobre el bien o el derecho.

2. Los adquirentes deben facilitar a los propietarios iniciales, si se lo requieren fehacientemente, los datos que tengan para identificar a las personas que les transmitieron el bien. En caso contrario, responden de la indemnizacin por los daos y perjuicios que les hayan ocasionado.

3. Los propietarios de un bien mueble perdido, hurtado, robado o apropiado indebidamente pueden reivindicarlo de los poseedores que tienen su posesin efectiva, salvo que estos la hayan adquirido de buena fe y a ttulo oneroso en subasta pblica o en un establecimiento dedicado a la venta de objetos similares a dicho bien y establecido legalmente.

TTULO III
De la adquisicin, transmisin y extincin del derecho real
CAPTULO I
Adquisicin
Seccin primera. Disposicin general
Artculo 531-1. Sistema de adquisicin.

Para transmitir y adquirir bienes, es preciso, adems del ttulo de adquisicin, la realizacin, si procede, de la tradicin o los actos o las formalidades establecidas por las leyes.

Seccin segunda. Tradicin
Artculo 531-2. Concepto.

La tradicin consiste en la entrega de la posesin de un bien por los antiguos poseedores a los nuevos.

Artculo 531-3. Fundamento de la tradicin.

La tradicin, realizada como consecuencia de determinados contratos, comporta la transmisin y adquisicin de la propiedad y de los dems derechos reales posesorios.

Artculo 531-4. Clases de tradicin.

1. La tradicin de un bien se produce cuando es entregado a los adquirentes y estos toman posesin del mismo con el acuerdo de los transmitentes.

2. El poder y la posesin de un bien se entregan, adems de lo establecido por el apartado 1, por:

a) El otorgamiento de la escritura pblica correspondiente, si del mismo documento no resulta otra cosa.

b) El pacto en que los transmitentes declaran que apartan de su poder y posesin el bien y lo transfieren a los adquirentes, facultndolos para que lo tomen y se constituyan en el nterin en los poseedores en su nombre.

c) La entrega de las llaves del lugar donde estn almacenados o guardados los bienes muebles a los adquirentes.

d) El acuerdo entre los transmitentes y los adquirentes cuando el bien mueble objeto de disposicin no puede trasladarse al poder y a la posesin de los adquirentes.

e) La expresin en el contrato del hecho de que los adquirentes ya tenan el bien en su poder por otro ttulo.

Artculo 531-5. Tradicin de los bienes incorporales.

La tradicin de los bienes incorporales se produce por la entrega de los ttulos, por la tradicin instrumental o por el uso que hacen los adquirentes con consentimiento de los transmitentes.

Artculo 531-6. Gastos.

Los gastos de entrega del bien transmitido corren a cargo de los transmitentes. Los gastos del otorgamiento de la escritura y de la expedicin de primera copia y los dems gastos posteriores a la transmisin corren a cargo de los adquirentes, salvo que una disposicin especial o un pacto establezcan lo contrario.

Seccin tercera. Donacin
Artculo 531-7. Concepto.

La donacin es el acto por el que los donantes disponen a ttulo gratuito de un bien a favor de los donatarios, los cuales lo adquieren si lo aceptan en vida de aquellos.

Artculo 531-8. Irrevocabilidad.

1. La donacin es irrevocable desde el momento en que los donantes conocen la aceptacin de los donatarios o, en caso de donacin verbal de bienes muebles, desde la entrega del bien si se realiza en el momento de la expresin verbal de la donacin, sin perjuicio de las causas a que se refiere el artculo 531-15.1

2. Los donantes no pueden revocar las donaciones motivadas por colectas pblicas o benficas a partir del momento en que manifiestan pblicamente su voluntad de dar.

Artculo 531-9. Modalidades.

1. Las donaciones pueden ser entre vivos o por causa de muerte.

2. Son donaciones entre vivos las que los donantes realizan sin considerar el hecho de su muerte.

3. Son donaciones por causa de muerte las que los donantes realizan considerando su propia muerte. El aplazamiento de la entrega del bien dado hasta el momento de la muerte de los donantes o la reserva a su favor del usufructo vitalicio no confiere a la donacin el carcter de donacin por causa de muerte.

4. Las donaciones por razn de matrimonio y entre cnyuges y las donaciones por causa de muerte se rigen, respectivamente, por las disposiciones del Cdigo de familia y del Cdigo de sucesiones por causa de muerte.

Artculo 531-10. Capacidad de los donantes.

Puede dar quien tiene capacidad de obrar suficiente para disponer del objeto dado y poder de disposicin sobre este.

Artculo 531-11. Objeto.

1. Se pueden dar un bien cierto y determinado o ms de uno.

2. La donacin de una universalidad de cosas, empresas y otros conjuntos unitarios de bienes o agregados de bienes se hace extensiva a todos los elementos que estn integrados o adscritos a los mismos.

Artculo 531-12. Forma.

1. Las donaciones de bienes inmuebles solo son vlidas si los donantes las hacen y los donatarios las aceptan en escritura pblica. La aceptacin realizada en escritura posterior o por medio de una diligencia de adhesin debe notificarse de forma autntica a los donantes.

2. Las donaciones de bienes muebles deben realizarse por escrito. Las donaciones verbales solo son vlidas si simultneamente se entrega el bien dado. Se exceptan las donaciones que se realizan con motivo de colectas pblicas de carcter benfico, en las cuales la entrega del bien puede diferirse.

Artculo 531-13. Saneamiento.

1. Los donantes no responden de la eviccin ni de los vicios ocultos de los bienes dados.

2. A pesar de lo establecido por el apartado 1, los donantes, si entregan el bien sabiendo que es ajeno o conociendo sus vicios o defectos ocultos, deben indemnizar a los donatarios de buena fe por los perjuicios sufridos. 3. A pesar de lo establecido por el apartado 1, los donantes, si la donacin es modal o con carga, deben sanear el bien, en caso de eviccin o vicios ocultos, hasta el valor del gravamen.

Artculo 531-14. Acreedores de los donantes.

No perjudican a los acreedores de los donantes las donaciones que estos otorguen despus de la fecha del hecho o del acto del que nazca el crdito si faltan otros recursos para cobrarlo.

Artculo 531-15. Revocacin.

1. Los donantes, una vez han conocido la aceptacin de la donacin por los donatarios, solo pueden revocar la donacin por alguna de las siguientes causas:

a) La superveniencia de hijos de los donantes, incluso si estos tenan hijos con anterioridad.

b) La supervivencia de los hijos de los donantes que estos crean muertos.

c) El incumplimiento de las cargas impuestas por los donantes a los donatarios.

d) La ingratitud de los donatarios. Son causas de ingratitud los actos penalmente condenables que el donatario o donataria haga contra la persona o bienes del donante o la donante, de los hijos, del cnyuge o la cnyuge o del otro miembro de la unin estable de pareja, as como, en general, los que representan una conducta con relacin a las mismas personas no aceptada socialmente.

e) La pobreza de los donantes, sin perjuicio del derecho de alimentos que corresponda legalmente. Se entiende por pobreza la falta de medios econmicos de los donantes para su congrua sustentacin.

2. Las donaciones otorgadas en captulos matrimoniales y las donaciones remuneratorias nicamente son revocables por incumplimiento de cargas.

3. La accin revocatoria caduca al ao contado desde el momento en que se produce el hecho que la motiva o, si procede, desde el momento en que los donantes conocen el hecho ingrato. Es nula la renuncia anticipada a la revocacin. Cuando la causa revocatoria constituye una infraccin penal, el ao empieza a contarse desde la firmeza de la sentencia que la declara.

4. La accin revocatoria puede intentarse contra los herederos de los donatarios y pueden ejercerla los herederos de los donantes, salvo que, en este ltimo supuesto, la causa de revocacin sea la pobreza de los donantes. En la revocacin por causa de ingratitud, la accin no puede intentarse contra los herederos de los donatarios y solo pueden ejercerla los herederos de los donantes si estos no lo han podido hacer.

5. Las enajenaciones a ttulo oneroso y los gravmenes hechos por los donatarios antes de que los donantes hayan notificado fehacientemente la voluntad de revocacin, en los supuestos de superveniencia y supervivencia de hijos, de ingratitud y de pobreza, conservan la validez, sin perjuicio de la obligacin de restituir el valor en el momento de la donacin de los bienes de que hayan dispuesto o de que se vean privados los donantes por razn de los gravmenes que hayan impuesto los donatarios. En el supuesto de incumplimiento de cargas, las terceras personas titulares de derechos sobre el bien dado se ven afectadas por la revocacin de acuerdo con las normas generales de oponibilidad de derechos a terceras personas.

Artculo 531-16. Donacin condicional y a plazo.

1. Pertenecen a los donantes, en la donacin sometida a condicin suspensiva, los frutos y rentas del bien dado mientras aquella est pendiente de cumplimiento. En este caso, los sucesores de los donatarios no adquieren ningn derecho sobre el bien si en el nterin estos mueren.

2. Los donatarios o sus sucesores, en la donacin sometida a plazo o condicin resolutoria, hasta el vencimiento del plazo o hasta el cumplimiento de la condicin, adquieren los frutos y rentas del bien o el derecho dados.

3. Las cargas, condiciones y reversiones impuestas por los donantes y, en general, las determinaciones que, con carcter real, configuren o limiten el derecho de los donatarios, incluso cuando no hayan sido aceptadas por los favorecidos, surten efectos, de acuerdo con las normas generales de oponibilidad de derechos a terceras personas.

Artculo 531-17. Donacin remuneratoria.

Las donaciones son remuneratorias si se efectan en premio o en reconocimiento, no exigibles jurdicamente, de los mritos contrados o de los servicios prestados por los donatarios. Las donaciones con carcter benfico se rigen por las normas de las donaciones remuneratorias.

Artculo 531-18. Donacin con carga o modal.

1. Los donantes pueden imponer a los donatarios gravmenes, cargas o modos, a favor de los propios donantes o de terceras personas.

2. Si los gravmenes, cargas o modos consisten en la prohibicin o limitacin de disponer de los bienes dados, se aplica el artculo 166 del Cdigo de sucesiones.

Artculo 531-19. Donacin con clusula de reversin.

1. El donante o la donante puede establecer, a plazo o condicionalmente, que los bienes reviertan en el propio donante, en el cnyuge o la cnyuge, en el otro miembro de la unin estable de pareja o en sus herederos. La reversin que depende de la simple voluntad de los donantes se entiende que es condicional.

2. Puede ordenarse, bajo condicin o plazos resolutorios, la adquisicin por una tercera persona de los bienes dados. Por voluntad expresa de los donantes, los propios donatarios o las personas que indiquen pueden designar a la tercera persona. En caso de duda sobre el alcance de la clusula de reversin, se entiende hecha solo a favor de los donantes y establecida para el caso de premoriencia de los donatarios respecto a los donantes sin dejar hijos.

3. El donante o la donante puede revocar o modificar, en cualquier momento, la reversin establecida a favor de este, del cnyuge o la cnyuge, del otro miembro de la unin estable de pareja o de sus herederos, dejndola sin efecto o designando a un nuevo adquirente de los bienes dados. Excepto en caso de determinacin expresa, una vez muertos los donantes sin haber ordenado la reversin o habindose cumplido la condicin o el plazo establecidos, los bienes dados quedan libres del gravamen resolutorio.

4. Mientras no se cumpla la condicin o el plazo establecidos, los donantes pueden revocar o modificar la reversin ordenada a favor de terceras personas. Si la reversin se establece bajo plazo o bajo la condicin del nacimiento efectivo de los hijos beneficiarios que deben nacer, concebidos o no, del primer donatario o donataria, los donantes pierden esta facultad una vez han conocido la aceptacin hecha por los donatarios gravados con la clusula de reversin.

5. El bien dado, una vez producida la reversin, queda libre de las cargas o gravmenes impuestos por los donatarios o por los titulares sucesivos, los cuales responden del importe perdido por su negligencia y de los daos y perjuicios causados de mala fe.

6. Las reversiones establecidas a favor del donante o la donante, del cnyuge o la cnyuge, del otro miembro de la unin estable de pareja o de sus herederos, en todo lo que no establece el presente artculo, se rigen por los artculos del 87 al 89 del Cdigo de sucesiones, y las establecidas a favor de terceras personas, por los preceptos relativos a los fideicomisos.

Artculo 531-20. Donacin con reserva de la facultad de disponer.

1. La donacin con reserva de la facultad de disponer se rige por su ttulo constitutivo y, si este no establece otra cosa, la reserva de disposicin se entiende solo para actos a ttulo oneroso.

2. El ejercicio de la facultad de disponer resuelve la titularidad de los donatarios y de los terceros adquirentes o titulares de derechos, salvo la buena fe de estos y lo establecido por la legislacin hipotecaria.

3. El ejercicio de la facultad de disponer, si se ha condicionado al estado de necesidad del donante o la donante, de su familia o del otro miembro de la unin estable de pareja, o a la autorizacin o consentimiento de personas determinadas, debe atenerse a lo que con relacin a estos casos se establece para el usufructo con facultad de disponer.

Artculo 531-21. Capacidad de los donatarios.

1. Pueden aceptar donaciones las personas que tienen capacidad natural.

2. Las donaciones efectuadas con gravmenes, cargas o modos a personas sometidas a potestad o a un rgimen tutelar o de proteccin deben ser aceptadas con la intervencin o asistencia de las personas que establece el Cdigo de familia.

3. Las personas que seran los representantes legales de los concebidos si ya hubiesen nacido pueden aceptar las donaciones que se efecten a favor de estos.

4. Las donaciones efectuadas a favor de los no concebidos se entienden hechas bajo condicin suspensiva.

Artculo 531-22. Pluralidad de donatarios.

1. Las donaciones hechas y las reversiones previstas conjunta y simultneamente a favor de varias personas se entienden hechas por partes iguales, con el acrecimiento proporcional respecto a la parte que corresponda a las personas que no las acepten, salvo que los donantes dispongan otra cosa.

2. La cuota que pertenece a los donatarios ingratos, una vez revocada la donacin por ingratitud, acrece la de los dems donatarios en la proporcin correspondiente.

Seccin cuarta. Usucapin
Artculo 531-23. Modo de adquirir.

1. La usucapin es el ttulo adquisitivo de la propiedad o de un derecho real posesorio basado en la posesin del bien durante el tiempo fijado por las leyes, de acuerdo con lo establecido por la presente seccin.

2. El efecto adquisitivo se produce sin necesidad de que la persona que adquiere por usucapin haga ninguna actuacin.

3. El efecto adquisitivo no perjudica a los derechos reales no posesorios o de posesin compatible con la posesin para usucapir si los titulares del derecho real no han tenido conocimiento de la usucapin.

Artculo 531-24. Posesin para usucapir.

1. Para usucapir, la posesin debe ser en concepto de titular del derecho, pblica, pacfica e ininterrumpida y no necesita ttulo ni buena fe.

2. La mera detentacin no permite la usucapin.

3. Se presume que la persona que adquiere por usucapin ha posedo el bien de forma continuada desde que adquiri la posesin.

4. La persona que adquiere por usucapin puede unir su posesin a la posesin para usucapir de sus causantes.

Artculo 531-25. Interrupcin.

1. La posesin para usucapir se interrumpe en los siguientes casos:

a) Cuando cesa la posesin.

b) Cuando quien adquiere por usucapin reconoce expresa o tcitamente el derecho de los titulares del bien.

c) Cuando los titulares del bien o una tercera persona interesada se oponen judicialmente a la usucapin en curso y cuando los titulares del bien y la persona que adquiere por usucapin acuerdan someter a arbitraje las cuestiones relativas a la usucapin.

d) Cuando los titulares del bien requieren notarialmente a los poseedores que les reconozcan el ttulo de la posesin.

2. La interrupcin de la posesin para usucapir hace que deba comenzar a correr de nuevo y completamente el plazo de esta posesin. En los casos del apartado 1.c, el nuevo plazo se inicia a partir de la firmeza del acto que pone fin al procedimiento.

Artculo 531-26. Suspensin.

1. La posesin para usucapir se suspende en los casos en que la usucapin se produce:

a) Contra las personas que no pueden actuar por s mismas o por medio de su representante, mientras se mantiene esta situacin.

b) Contra la herencia yacente.

c) Contra el cnyuge o la cnyuge o el otro miembro de la unin estable de pareja, mientras dura la convivencia.

d) Entre las personas vinculadas por la potestad de los padres o por una institucin tutelar.

2. El tiempo de suspensin de la posesin no se computa en el plazo para usucapir establecido por las leyes.

Artculo 531-27. Plazos.

1. Los plazos de posesin para usucapir son de tres aos para los bienes muebles y de veinte para los inmuebles.

2. Los plazos de posesin para usucapir un bien hurtado, robado u objeto de apropiacin indebida no empiezan a contarse hasta que ha prescrito el delito, la falta, su pena o la accin que deriva de los mismos para exigir la responsabilidad civil.

3. La renuncia al tiempo transcurrido de una usucapin en curso equivale a la interrupcin de la posesin para usucapir.

Artculo 531-28. Alegacin.

Pueden alegar la usucapin las siguientes personas:

a) La persona que ha adquirido por usucapin o sus herederos.

b) Toda persona interesada en el hecho de que se declare que la persona que adquiere por usucapin ha adquirido el bien.

Artculo 531-29. Renuncia.

1. La renuncia requiere la capacidad para disponer del derecho usucapido.

2. La renuncia al derecho usucapido no perjudica a los acreedores de quien ha adquirido por usucapin, ni a los titulares de derechos constituidos sobre el bien usucapido.

3. La renuncia no impide a quien ha adquirido por usucapin volver a iniciar la usucapin del mismo derecho.

CAPTULO II
Extincin de los derechos reales
Artculo 532-1. Extincin de los derechos reales.

Los derechos reales se extinguen cuando lo establece el presente cdigo o el ttulo de constitucin y por la prdida del bien, la consolidacin y la renuncia de su titular.

Artculo 532-2. Prdida del bien.

1. Los derechos reales se extinguen por la prdida total y sobrevenida del bien que constituye su objeto. La prdida es total si las condiciones del bien imposibilitan a los titulares hacer cumplir su funcin o destino econmico.

2. El derecho real, si la prdida afecta solo a una parte del bien, contina sobre la parte subsistente.

3. El derecho real subsiste en los casos de subrogacin real sobre otros bienes, sobre determinadas indemnizaciones derivadas de seguros o de expropiacin forzosa o sobre otras indemnizaciones anlogas.

Artculo 532-3. Consolidacin.

1. El derecho real se extingue cuando se produce la reunin de titularidades entre los propietarios y los titulares del derecho real. La extincin tambin se produce con la reunin de titularidades relativas a diferentes derechos reales cuando uno grava al otro.

2. Los casos en que el presente cdigo establece o permite la separacin de patrimonios o la subsistencia autnoma de los derechos reales se exceptan de lo establecido por el apartado 1.

Artculo 532-4. Renuncia.

1. El derecho real se extingue si los titulares, unilateral y espontneamente, renuncian al mismo.

2. La renuncia hecha en fraude de acreedores de los renunciantes o en perjuicio de los derechos de terceros es ineficaz.

TTULO IV
Del derecho de propiedad
CAPTULO I
Disposiciones generales
Seccin primera. La propiedad y su funcin social
Artculo 541-1. Concepto.

1. La propiedad adquirida legalmente otorga a los titulares el derecho a usar de forma plena los bienes que constituyen su objeto y a disfrutar y disponer de ellos.

2. Los propietarios conservan las facultades residuales que no se han atribuido a terceras personas por ley o por ttulo.

Artculo 541-2. Funcin social.

Las facultades que otorga el derecho de propiedad se ejercen, de acuerdo con su funcin social, dentro de los lmites y con las restricciones establecidas por las leyes.

Seccin segunda. Los frutos
Artculo 541-3. Titularidad.

1. Los frutos pertenecen a los propietarios del bien, salvo que exista un derecho que atribuya su percepcin a una persona diferente.

2. Toda persona que perciba frutos de un bien debe pagar los gastos que una tercera persona haya efectuado para producirlos. Los perceptores de los frutos pueden pagar su valor o dejarlos a disposicin de las terceras personas.

Artculo 541-4. Adquisicin.

1. Los frutos en especie se adquieren por su produccin cuando se separan del bien que los produce.

2. Los frutos en dinero se adquieren por su devengo y se entienden percibidos da a da.

CAPTULO II
Ttulos de adquisicin exclusivos del derecho de propiedad
Seccin primera. Accesin
Subseccin primera. Disposiciones generales
Artculo 542-1. Concepto.

1. La propiedad de un bien atribuye el derecho a adquirir, por accesin, lo que se le une, con la obligacin de pagar, si procede, la indemnizacin que corresponda.

2. La accesin, si es voluntaria, es artificial. En caso contrario, es natural.

Artculo 542-2. Regulacin.

La accesin se rige por las disposiciones del presente cdigo, sin perjuicio de las clases de accesin que tengan una regulacin especfica, en cuyo caso se aplica la legislacin especial y, supletoriamente, las disposiciones del presente cdigo.

Subseccin segunda. Accesin inmobiliaria
Artculo 542-3. Adquisicin.

Las plantaciones, cultivos y edificaciones que estn incluidos en una finca pertenecen a los propietarios de la finca por derecho de accesin inmobiliaria.

Artculo 542-4. Presuncin.

Se presume que las plantaciones, cultivos y edificaciones hechos sobre una finca han sido hechos por los propietarios a su cargo.

Artculo 542-5. Plantaciones en suelo ajeno.

El propietario o propietaria de la finca en que otra persona hace una plantacin de buena fe puede optar por:

a) Hacer suya la plantacin y pagar los gastos efectuados por quien la ha hecho.

b) Obligar a quien ha plantado a dejar la finca en el estado en que se hallaba antes de hacer la plantacin.

Artculo 542-6. Cultivos en suelo ajeno.

El propietario o propietaria de la finca en que otra persona cultiva de buena fe puede optar por:

a) Hacer suya la cosecha y pagar los gastos efectuados por quien la ha hecho.

b) Obligar a quien ha hecho el cultivo a pagarle el equivalente a la renta de la finca hasta que acabe la cosecha.

Artculo 542-7. Construccin en suelo ajeno con valor superior del suelo.

1. El propietario o propietaria del suelo en que otra persona ha construido total o parcialmente, de buena fe, cuando el valor del suelo invadido es superior al de la construccin y el suelo ajeno, puede optar por:

a) Hacer suya la totalidad de la edificacin y de la parte de suelo ajeno pagando los gastos efectuados en la construccin y el valor del suelo ajeno.

b) Obligar a los constructores a adquirir la parte del suelo invadida o bien, si el suelo invadido no puede dividirse o el resto resulta no edificable, a adquirir todo el solar.

2. La facultad de opcin que el apartado 1 otorga a los propietarios del suelo caduca a los tres aos de haber finalizado la obra. Una vez transcurrido este plazo sin que los propietarios la hayan ejercido, los constructores solo pueden ser obligados a aceptar la opcin a que se refiere la letra b.

Artculo 542-8. Indemnizacin por daos y perjuicios.

El propietario o propietaria de la finca, en los casos que regulan los artculos 542-5, 542-6 y 542-7, tiene derecho a ser indemnizado por daos y perjuicios.

Artculo 542-9. Construccin en suelo ajeno con valor superior de la edificacin.

1. El propietario o propietaria del suelo en que otra persona ha construido total o parcialmente, de buena fe, cuando el valor del suelo invadido es inferior o igual al de la construccin y el suelo ajeno, debe ceder la propiedad de la parte del suelo invadida a los constructores si estos lo indemnizan por el valor del suelo ms los daos y perjuicios causados y si la edificacin constituye una unidad arquitectnica que no es materialmente divisible.

2. Los propietarios del suelo invadido pueden obligar a los constructores a comprarles todo el solar cuando el suelo invadido no puede dividirse o el resto del suelo resulta no edificable.

3. Los propietarios del suelo invadido pueden optar por una indemnizacin en especie consistente en la adjudicacin de pisos o locales si los constructores han constituido el rgimen de propiedad horizontal o si este rgimen puede constituirse fsicamente en el edificio construido.

Artculo 542-10. Presuncin de buena fe.

1. La buena fe de quien planta, cultiva o construye en suelo ajeno consiste en la creencia razonable que tiene ttulo para hacerlo.

2. La buena fe se presume salvo prueba en contrario y cesa por la mera oposicin de los titulares del suelo.

Artculo 542-11. Actuacin de mala fe.

1. Las personas que plantan, cultivan o edifican en suelo ajeno de mala fe pierden, en beneficio de los propietarios del suelo, todo cuanto han plantado, cultivado o edificado y, adems, deben indemnizarlos por los daos y perjuicios causados.

2. Los propietarios del suelo invadido, en los casos de construcciones extralimitadas de mala fe, pueden exigir a quien ha edificado el derribo, a cargo de este, de todo cuanto ha construido en suelo ajeno y la indemnizacin por daos y perjuicios, todo ello sin perjuicio de las facultades que le otorgan los artculos 542-7 y 542-9. La facultad de exigir el derribo decae si causa un perjuicio desproporcionado a los constructores segn las circunstancias especficas del caso apreciadas por el tribunal.

Artculo 542-12. Compensacin de la mala fe.

Si tanto los propietarios del suelo como los constructores actan de mala fe, el caso se resuelve como si hubiesen actuado de buena fe.

Artculo 542-13. Construccin con materiales ajenos.

Los constructores de una obra o un edificio que, de buena fe, utilizan materiales ajenos los hacen suyos, pero deben compensar a los propietarios de estos por haberlos utilizado. Si actan de mala fe, los deben indemnizar, adems, por los daos y perjuicios causados.

Artculo 542-14. Construccin en finca ajena con materiales ajenos.

1. Los propietarios de los materiales tienen accin contra las terceras personas que han construido en finca ajena con materiales ajenos por su valor y, si procede, por los perjuicios causados. Subsidiariamente, tienen accin contra los propietarios de la finca por el enriquecimiento producido.

2. Los propietarios de la finca, si han tenido que pagar los materiales a sus propietarios y a los constructores, tienen accin de resarcimiento contra los constructores.

Subseccin tercera. Accesin mobiliaria
Artculo 542-15. Concepto.

El bien accesorio que se adjunta, natural o artificialmente, al bien principal formando un solo bien de forma indivisible, inseparable, estable y duradera pertenece, por derecho de accesin mobiliaria, a los propietarios del bien principal.

Artculo 542-16. Unin de buena fe.

Los propietarios del bien principal adquieren la propiedad del accesorio que se le adjunta y quedan obligados a compensar a los titulares por el valor de este.

Artculo 542-17. Actuacin de mala fe.

1. Los propietarios del bien accesorio, si los propietarios del bien principal han actuado de mala fe, pueden adquirir el bien principal si pagan su valor o pueden obligar a los propietarios del bien principal a adquirir el accesorio, pagando su valor y, en este ltimo caso, con la indemnizacin de los daos y perjuicios que corresponda.

2. Los propietarios del bien accesorio, si han actuado de mala fe, no tienen derecho al resarcimiento.

3. Si ambos propietarios han actuado de mala fe, el caso se resuelve como si hubiesen actuado de buena fe.

Artculo 542-18. Unin voluntaria.

1. Si se unen dos o ms bienes por voluntad de sus propietarios o de uno solo con buena fe, o de forma casual, y resulta uno nuevo o una mezcla de los anteriores, indivisible e inseparable en ambos casos, la propiedad corresponde a sus propietarios en comunidad ordinaria proporcionalmente al valor de los bienes unidos.

2. Si los propietarios del bien resultante no quieren seguir en comunidad ordinaria, la propiedad corresponde al que tenga una participacin mayor. Si no la quiere, corresponde al siguiente en orden de participacin, y as sucesivamente. Quien resulta propietario o propietaria de todo debe pagar a los dems las diferencias. Si ninguno de los propietarios quiere el bien resultante, debe venderse y debe repartirse su precio. 3. Si la unin se produce por voluntad de un solo propietario o propietaria con mala fe, el otro o los otros pueden optar por adquirir la propiedad del bien resultante pagando la parte proporcional del valor que corresponda o por la indemnizacin por los daos y perjuicios que resulten de la unin.

Artculo 542-19. Utilizacin de materiales ajenos.

1. La persona que, de buena fe, utiliza materiales ajenos, total o parcialmente, para hacer un bien mueble nuevo los hace suyos, pero debe compensar a los propietarios de estos por haberlos utilizado.

2. La persona que utiliza materiales ajenos, si acta de mala fe, adems de compensar a los propietarios, los debe indemnizar por los daos y perjuicios causados.

Seccin segunda. Ocupacin
Artculo 542-20. Adquisicin por ocupacin.

Se pueden adquirir por ocupacin:

a) Los bienes corporales abandonados indudablemente por sus propietarios que son susceptibles de apropiacin por medio de un acto material.

b) Los animales que se pueden cazar y pescar.

Artculo 542-21. Hallazgo de objetos de valor extraordinario.

1. Los objetos de valor extraordinario que han permanecido ocultos y cuyos propietarios son desconocidos pertenecen a los propietarios de la finca donde se hallan.

2. Quien descubre por azar el objeto oculto tiene derecho a percibir en metlico una cantidad equivalente a la mitad de su valor.

3. El hallazgo de objetos de valor cultural, histrico, arqueolgico o artstico y el hallazgo de objetos por razn de prospecciones o excavaciones se rigen por la legislacin especial que les sea de aplicacin.

Artculo 542-22. Hallazgos.

1. Los animales domsticos y los objetos muebles corporales que, por sus caractersticas, posibilidad de identificacin, estado de conservacin, funcin o destino econmico, son habitualmente posedos por alguien no pueden adquirirse por ocupacin, salvo que se cumplan los requisitos establecidos por el presente artculo.

2. Si los propietarios son desconocidos, el hallazgo debe notificarse al ayuntamiento del lugar donde se ha hecho, el cual debe hacerlo pblico por medio de un edicto, debe depositar la cosa durante el plazo de seis meses en el establecimiento que determine y debe notificarlo a las entidades pblicas pertinentes si las caractersticas del hallazgo lo requieren.

3. Si los propietarios se presentan dentro del plazo establecido por el apartado 2:

a) Se les entrega el objeto perdido una vez han pagado los gastos ocasionados por la custodia, conservacin y entrega.

b) Deben pagar a los descubridores de buena fe el 10 % del valor y, si este es igual o superior a seis veces el importe del salario mnimo interprofesional, el 4 % de lo que excede del mismo.

4. El mismo derecho establecido por el apartado 3.b corresponde a los descubridores de buena fe si restituyen la cosa directamente a los propietarios, salvo que, si procede, prefieran la recompensa que los propietarios hayan ofrecido pblicamente.

5. Si ha transcurrido el plazo establecido por el apartado 2 y los propietarios no se han presentado:

a) El objeto se entrega a quien lo ha hallado, que previamente debe pagar los gastos causados por la custodia, conservacin y entrega.

b) Si el valor en tasacin de la cosa es superior a seis veces el salario mnimo interprofesional, se vende en subasta pblica, a cargo del ayuntamiento, y los descubridores tienen derecho a esta cantidad y, adems, a una cuarta parte del exceso que se obtenga en la subasta. El resto queda a disposicin del ayuntamiento. Si en la subasta no se obtiene una cantidad equivalente a seis veces el salario mnimo interprofesional, los descubridores tienen la opcin de hacer suya la cosa.

c) Los propietarios no tienen accin contra los descubridores de buena fe o los adjudicatarios para reivindicar la cosa perdida.

CAPTULO III
Abandono
Artculo 543-1. Abandono.

La propiedad se extingue por renuncia de los propietarios si, adems, abandonan la posesin de la cosa que es objeto de la misma.

Artculo 543-2. No presuncin de abandono.

La voluntad de abandono debe ser expresa y no se presume por la mera desposesin.

CAPTULO IV
Proteccin del derecho de propiedad
Seccin primera. Reivindicacin
Artculo 544-1. La accin reivindicatoria.

La accin reivindicatoria permite a los propietarios no poseedores obtener la restitucin del bien ante los poseedores no propietarios, sin perjuicio de la proteccin posesoria que las leyes reconocen a los poseedores.

Artculo 544-2. Efectos.

1. La accin reivindicatoria comporta la restitucin del bien, salvo en los casos en que las leyes determinan la irreivindicabilidad.

2. La restitucin del bien implica la liquidacin de la situacin posesoria con relacin a los frutos, gastos y deterioro o prdida del bien.

Artculo 544-3. Extincin.

La accin reivindicatoria no prescribe, sin perjuicio de lo establecido por la presente ley en materia de usucapin.

Seccin segunda. Exclusin
Subseccin primera. Accin negatoria
Artculo 544-4. Legitimacin.

1. La accin negatoria permite a los propietarios de una finca poner fin a las perturbaciones e inmisiones ilegtimas en su derecho que no consistan en la privacin o retencin indebidas de la posesin, as como exigir que no se produzcan perturbaciones futuras y previsibles del mismo gnero.

2. La misma accin real a la que se refiere el apartado 1 corresponde a los titulares de derechos reales limitados que comportan posesin para poner fin a las perturbaciones que los afectan.

Artculo 544-5. Exclusin de la accin.

La accin negatoria no corresponde en los siguientes casos:

a) Si las perturbaciones o inmisiones a las que se pretende poner fin o las futuras que se pretenden evitar no perjudican ningn inters legtimo de los propietarios en su propiedad.

b) Si los propietarios deben soportar la perturbacin por disposicin del presente cdigo o por negocio jurdico.

Artculo 544-6. Contenido.

1. La accin negatoria tiene por objeto la proteccin de la libertad del dominio de los inmuebles y el restablecimiento de la cosa al estado anterior a una perturbacin jurdica o material.

2. Puede reclamarse, en el ejercicio de la accin negatoria, adems de la cesacin de la perturbacin, la indemnizacin correspondiente por los daos y perjuicios producidos. En este caso, no es preciso que los actores prueben la ilegitimidad de la perturbacin.

Artculo 544-7. Prescripcin.

1. La accin negatoria puede ejercerse mientras se mantenga la perturbacin, salvo que, tratndose de un derecho usucapible, se haya consumado la usucapin.

2. La pretensin para reclamar la indemnizacin por los daos y perjuicios producidos prescribe a los tres aos, a contar desde que los propietarios tengan conocimiento de la perturbacin.

Subseccin segunda. Cierre de fincas
Artculo 544-8. Cierre de fincas.

Los propietarios pueden cerrar sus fincas salvando las servidumbres que estn constituidas en las mismas.

Subseccin tercera. Delimitacin y amojonamiento
Artculo 544-9. Concepto.

1. Los propietarios pueden delimitar y poner mojones o trminos a su finca, de forma total o parcial.

2. Las acciones de delimitacin y amojonamiento corresponden, adems de a los propietarios, a los dems titulares de derechos reales posesorios.

Artculo 544-10. Requisitos.

La accin de delimitacin y amojonamiento exige:

a) La citacin de los propietarios de las fincas colindantes.

b) La prueba del derecho de propiedad y de la superficie de la finca.

Artculo 544-11. Criterios de delimitacin.

1. Si, de la suma de las superficies que derivan de los ttulos del derecho de propiedad, resulta una superficie diferente, la diferencia se distribuye proporcionalmente.

2. La delimitacin, si no existe un ttulo que sirva de prueba, debe hacerse de acuerdo con las posesiones respectivas y, en ltimo lugar, distribuyendo la superficie discutida o dudosa a partes iguales.

Artculo 544-12. Gastos.

Los gastos de delimitacin y amojonamiento corren a cargo de las personas interesadas, salvo que los dichos delimitacin y amojonamiento deriven de un juicio contencioso, en cuyo caso hay que atenerse a lo establecido por las normas de procedimiento.

CAPTULO V
Restricciones al derecho de propiedad
Artculo 545-1. Las restricciones.

Las restricciones al derecho de propiedad son las establecidas por las leyes, en inters pblico o privado, o las establecidas por la autonoma de la voluntad en inters privado.

Artculo 545-2. Restricciones en inters publico.

1. Las restricciones en inters pblico afectan a la disponibilidad o al ejercicio del derecho, constituyen los lmites ordinarios del derecho de propiedad en beneficio de toda la comunidad y se rigen por las normas del presente cdigo y de las dems leyes.

2. Tienen la consideracin de lmites ordinarios del derecho de propiedad, entre otras, las siguientes restricciones establecidas por la legislacin:

a) Del planeamiento territorial y urbanstico y de las directrices de paisaje, y, en aplicacin de estos, de los planes de ordenacin urbanstica.

b) Sobre la vivienda.

c) Agraria y forestal.

d) De proteccin del patrimonio cultural.

e) De proteccin de los espacios naturales y del medio ambiente.

f) De construccin y proteccin de las vas e infraestructuras de comunicacin.

g) De costas y aguas continentales.

h) De fomento de las telecomunicaciones y de transporte de la energa.

i) De uso y circulacin de los vehculos a motor, barcos y aeronaves.

j) De proteccin y defensa de los animales.

k) De defensa nacional.

Artculo 545-3. Restricciones en inters privado.

1. Las restricciones en inters privado afectan a la disponibilidad y al ejercicio del derecho, constituyen lmites ordinarios del derecho de propiedad en beneficio de los vecinos y se rigen por lo establecido por el presente cdigo.

2. Las restricciones que resultan de las relaciones de vecindad y de la existencia de situaciones de comunidad tienen la consideracin de restricciones en inters privado.

Artculo 545-4. Limitaciones voluntarias.

1. Los titulares del derecho de propiedad pueden establecer de forma voluntaria las limitaciones que estimen convenientes del ejercicio de las facultades que comporta, sin otros lmites que los establecidos por las leyes.

2. Las limitaciones voluntarias constituyen los derechos reales limitados y se rigen por la autonoma de la voluntad en los trminos y con los efectos establecidos por el presente cdigo.

CAPTULO VI
Relaciones de vecindad
Seccin primera. Relaciones de contigidad
Artculo 546-1. Vallas medianeras.

1. Los propietarios de patios, huertos, jardines y solares colindantes tienen derecho a construir una pared medianera para que sirva de valla o separacin en el lmite y suelo de ambas fincas hasta la altura mxima de dos metros o la establecida por la normativa urbanstica.

2. La medianera de valla, que es forzosa, comporta la existencia de una relacin de comunidad y se rige por las normas del ttulo V.

Artculo 546-2. Vallas no medianeras entre fincas.

1. Los propietarios de fincas pueden vallarlas con filas de rboles o arbustos vivos, especies vegetales secas, caas, redes o telas metlicas hasta la altura mxima de dos metros o la establecida por la normativa urbanstica.

2. Las vallas a que se refiere el apartado 1 deben respetar la normativa vigente y las servidumbres existentes, se deben plantar o sujetar dentro del terreno propio y, si procede, deben mantener las distancias respecto a la finca vecina establecidas por los artculos 546-4 y 546-5. 3. Las vallas a que se refiere el presente artculo solo son medianeras si lo pactan los propietarios de las fincas colindantes.

Artculo 546-3. Pared de acercamiento y tabique pluvial.

1. Los propietarios de una finca pueden construir una pared de carga o valla y pilares y otras estructuras constructivas y acercarlas o adosarlas, a lo largo o de travs, a la finca o pared vecina sin menoscabarla y con la obligacin de construirla con la solidez adecuada a su funcin y de respetar la normativa urbanstica y las servidumbres existentes.

2. Los propietarios de una finca edificada cuyas paredes exteriores linden con un solar o una edificacin ms baja pueden construir, con materiales idneos, de un grosor mximo de treinta centmetros, un tabique exterior, que no puede ser un elemento de sustentacin, de uno al otro extremo de la pared sobre el espacio vecino. Este tabique debe ser derribado a costa de los propietarios de la finca ms alta y sin compensacin cuando los vecinos levanten la edificacin que lo haga innecesario.

Artculo 546-4. Distancia de rboles a vallas o balcones vecinos.

1. Ningn titular puede mantener, entre fincas separadas por una valla, un rbol o un elemento de construccin que, por la proximidad a aquella, inutilice su funcin de dificultar el acceso.

2. La prohibicin establecida por el apartado 1 afecta a los propietarios de jardines o patios situados en planta baja con relacin a los balcones o ventanas de las viviendas situadas en plantas superiores.

3. La accin para exigir, de acuerdo con los apartados 1 y 2, el arrancamiento o la poda de un rbol o el derribo de una construccin prescribe a los diez aos. 4. Los frutos que caen de forma natural en la finca vallada procedentes del rbol plantado en la finca vecina pertenecen a los propietarios de la finca vallada.

Artculo 546-5. Distancia de plantaciones.

1. Los propietarios que planten arbustos o rboles entre fincas destinadas a plantaciones o cultivos deben plantarlos a una distancia mnima respecto al linde de un metro en el caso de los arbustos y de dos metros en el caso de los rboles.

2. La accin para exigir el arrancamiento de los rboles o de los arbustos plantados contraviniendo lo establecido por el apartado 1 prescribe a los tres aos de su plantacin.

3. Es preciso atenerse, en materia de plantaciones forestales, a lo establecido por la legislacin especial.

Artculo 546-6. Ramas y races provenientes de fincas vecinas.

Los propietarios de una finca pueden cortar las ramas o races de un rbol o de un arbusto plantado en una finca vecina que se hayan introducido en su finca y retener la propiedad de las mismas, pero deben hacerlo de la forma generalmente aceptada en el ejercicio de la jardinera, agricultura o explotacin forestal.

Artculo 546-7. Distancias de piscinas, excavaciones y pozos.

1. Nadie puede, sin perjuicio de lo establecido por la normativa urbanstica, excavar piscinas, cisternas, rampas, stanos u otros hoyos a menos de sesenta centmetros del lmite de una finca vecina o de una pared medianera. Los propietarios que hagan la excavacin deben proporcionar al suelo, en todo caso, una consolidacin suficiente para que la finca vecina tenga el apoyo tcnicamente adecuado para las edificaciones que existan o que permita construir la normativa urbanstica.

2. Nadie puede abrir ningn pozo a menos de sesenta centmetros del lmite de una finca vecina o de una pared medianera, sin perjuicio, en todo caso, de lo establecido por la legislacin sobre aguas y de la obligacin de consolidar el suelo de forma suficiente.

3. La accin para evitar la excavacin o para que se adecue a la distancia establecida por el apartado 2 prescribe a los diez aos de haber finalizado la obra.

Artculo 546-8. Mrgenes entre fincas en cotas diferentes.

1. Se presume que los mrgenes, ribazos y paredes de sustentacin entre fincas vecinas cuyos suelos se hallan en cotas diferentes son propiedad de los titulares de la finca superior.

2. Los propietarios de los mrgenes o paredes a que se refiere el apartado 1 deben mantenerlos en buen estado y los propietarios de la finca inferior deben permitirles el acceso a dicho efecto.

Artculo 546-9. Paso del agua.

1. Los propietarios de la finca inferior estn obligados a recibir el agua pluvial que llega naturalmente de la finca superior. Los propietarios de esta no pueden poner obstculos al curso del agua ni alterar su rgimen para hacerlo ms gravoso.

2. Los propietarios de la finca inferior, si esta recibe agua que procede de una excavacin, de sobrantes de otros aprovechamientos o de alteraciones artificiales de los cursos naturales, pueden oponerse a recibirla y, adems, tienen derecho a ser indemnizados por daos y perjuicios.

3. Los propietarios de la finca superior, si en la finca inferior existen obras de defensa contra el agua, deben permitir el acceso a los propietarios de la inferior para que puedan hacer las obras de conservacin necesarias.

4. El agua pluvial procedente de las cubiertas de los edificios no puede tener salida, en ningn caso, sobre la finca vecina.

Artculo 546-10. Luces, vistas y ventanas.

1. Nadie puede tener vistas ni luces sobre la finca vecina ni abrir ninguna ventana o construir ningn voladizo en una pared propia que linde con la de un vecino o vecina sin dejar en el terreno propio un pasaje de la anchura fijada por la normativa urbanstica, ordenanzas o costumbres locales o, si no existen, de un metro, como mnimo, en ngulo recto, contado desde la pared o desde la lnea ms saliente si existe voladizo.

2. Salvo que el ttulo de constitucin establezca otra cosa, si una finca tiene constituida a su favor una servidumbre de luces y de vistas, el propietario o propietaria de la finca sirviente que quiera edificar debe dejar delante de la apertura un pasaje, pero puede abrir ventanas que reciban la luz por dicho pasaje. Si la servidumbre es solo de luces, el propietario o propietaria puede edificar dentro del espacio del pasaje hasta la arista inferior de la apertura que da luz.

3. Nadie puede abrir ninguna ventana en una pared contigua a la de un vecino o vecina si no deja una distancia mnima de cuarenta centmetros entre la ventana y el lmite de la finca. Si las paredes y los balcones forman un ngulo agudo, la distancia mnima entre el balcn y la lnea de unin de ambas paredes debe ser de un metro.

Artculo 546-11. Edificaciones en mal estado y rboles peligrosos.

1. Si en una pared o en otro elemento constructivo de una edificacin se producen derrumbamientos, si amenaza ruina y produce un peligro racional de perjudicar a la finca vecina o a las personas que transitan cerca de dicha edificacin o si su estado puede afectar a la salubridad de la finca vecina, los propietarios de esta finca pueden exigir a los de la finca que provoca el peligro o atenta contra la salubridad que adopten las medidas adecuadas para poner fin a la situacin de peligro o, incluso, que derriben el elemento constructivo que lo provoca.

2. La misma norma establecida por el apartado 1 es de aplicacin si el peligro lo produce un rbol muerto, torcido o partido.

Seccin segunda. Estado de necesidad
Artculo 546-12. Estado de necesidad.

1. Los propietarios de los bienes deben tolerar la interferencia de otras personas si es necesaria para evitar un peligro presente, inminente y grave y si el dao que racionalmente puede producirse es desproporcionadamente elevado con relacin al perjuicio que la interferencia puede causar a los propietarios.

2. Los propietarios a que se refiere el apartado 1 tienen derecho a ser indemnizados por los daos y perjuicios que se les ha causado.

Seccin tercera. Inmisiones
Artculo 546-13. Inmisiones ilegtimas.

Las inmisiones de humo, ruido, gases, vapores, olor, calor, temblor, ondas electromagnticas y luz y dems similares producidas por actos ilegtimos de vecinos y que causan daos a la finca o a las personas que habitan en la misma quedan prohibidas y generan responsabilidad por el dao causado.

Artculo 546-14. Inmisiones legtimas.

1. Los propietarios de una finca deben tolerar las inmisiones provenientes de una finca vecina que son inocuas o que causan perjuicios no sustanciales. En general, se consideran perjuicios sustanciales los que superan los valores lmite o indicativos establecidos por las leyes o los reglamentos.

2. Los propietarios de una finca deben tolerar las inmisiones que produzcan perjuicios sustanciales si son consecuencia del uso normal de la finca vecina, segn la normativa, y si poner fin a las mismas comporta un gasto econmicamente desproporcionado.

3. En el supuesto a que se refiere el apartado 2, los propietarios afectados tienen derecho a recibir una indemnizacin por los daos producidos en el pasado y una compensacin econmica, fijada de comn acuerdo o judicialmente, por los que puedan producirse en el futuro si estas inmisiones afectan exageradamente al producto de la finca o al uso normal de esta, segn la costumbre local.

4. Segn la naturaleza de la inmisin a que se refiere el apartado 2, los propietarios afectados pueden exigir, adems de lo establecido por el apartado 3, que esta se haga en el da y el momento menos perjudiciales y pueden adoptar las medidas procedentes para atenuar los daos a cargo de los propietarios vecinos.

5. Las inmisiones sustanciales que provienen de instalaciones autorizadas administrativamente facultan a los propietarios vecinos afectados para solicitar la adopcin de las medidas tcnicamente posibles y econmicamente razonables para evitar las consecuencias daosas y para solicitar la indemnizacin por los daos producidos. Si las consecuencias no pueden evitarse de esta forma, los propietarios tienen derecho a una compensacin econmica, fijada de comn acuerdo o judicialmente, por los daos que puedan producirse en el futuro.

6. Ningn propietario o propietaria est obligado a tolerar inmisiones dirigidas especial o artificialmente hacia su propiedad.

7. La pretensin para reclamar la indemnizacin por daos y perjuicios o la compensacin econmica a la que se refieren los apartados 3 y 5 prescribe a los tres aos, contados a partir del momento en que los propietarios tengan conocimiento de las inmisiones.

TTULO V
De las situaciones de comunidad
CAPTULO I
Disposiciones generales
Artculo 551-1. Situaciones de comunidad.

1. Existe comunidad cuando dos o ms personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio.

2. Las situaciones de comunidad nunca se presumen, salvo que lo establezca una disposicin legal expresa.

3. En las situaciones de comunidad se presume la comunidad ordinaria indivisa si no se prueba otra cosa.

4. Los gastos comunes pueden reclamarse por el proceso monitorio, de acuerdo con la legislacin procesal.

Artculo 551-2. Regulacin.

1. La comunidad ordinaria indivisa se rige por las normas de la autonoma de la voluntad y, supletoriamente, por las disposiciones del captulo II.

2. La comunidad bajo el rgimen de propiedad horizontal se rige por su ttulo de constitucin, que debe adecuarse a las disposiciones del captulo III.

3. La comunidad por turnos se rige por su ttulo de constitucin, que debe adecuarse a las disposiciones del captulo IV y, supletoriamente, por las normas de la propiedad horizontal, de acuerdo con su naturaleza especfica.

4. La medianera se rige por las disposiciones del captulo V.

CAPTULO II
Comunidad ordinaria indivisa
Seccin primera. Rgimen jurdico
Artculo 552-1. Concepto.

1. La comunidad ordinaria indivisa comporta la existencia de tantos derechos como cotitulares. El derecho de cada cotitular queda limitado por los derechos de los dems cotitulares.

2. Cada uno de los derechos determina la cuota de participacin en el uso, goce, rendimientos, gastos y responsabilidades de la comunidad.

3. Los derechos en la comunidad y, por lo tanto, las cuotas se presumen iguales salvo que se pruebe lo contrario.

Artculo 552-2. Constitucin.

La comunidad puede constituirse mediante:

a) Negocio jurdico, ya sea por adquisicin conjunta por ms de una persona de la propiedad o el derecho real sobre el que recae, o por enajenacin de una parte indivisa con reserva de otra parte.

b) Usucapin.

c) Disposiciones por causa de muerte.

d) Ley.

Seccin segunda. Derechos individuales sobre la comunidad
Artculo 552-3. Disposicin.

1. Cada cotitular puede disponer libremente de su derecho en la comunidad, enajenarlo y gravarlo.

2. Cada cotitular puede disponer del objeto indeterminado que le corresponder en el momento futuro de la divisin. En este caso, mientras dura la situacin de indivisin, el adquirente no se incorpora a la comunidad y, por lo tanto, no puede exigir la divisin.

Artculo 552-4. Derechos de adquisicin.

1. La enajenacin a ttulo oneroso del derecho de cotitulares a favor de terceras personas ajenas a la comunidad, salvo que en el ttulo de constitucin se haya pactado de otro modo, otorga a los dems el derecho de tanteo para adquirirlo por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas con aquellas.

2. Los cotitulares que pretenden hacer la transmisin deben notificar a los dems cotitulares, fehacientemente, la decisin de enajenar y las circunstancias de la transmisin. El tanteo puede ejercerse en el plazo de un mes contado desde el momento en que se hace la notificacin. Si no existe notificacin o si la transmisin se efecta por un precio o en circunstancias diferentes a las que constan en la misma, el tanteo comporta el retracto, que puede ejercerse en el plazo de tres meses contados desde el momento en que los dems cotitulares tienen conocimiento de la enajenacin y sus circunstancias o desde la fecha en que se inscribe la transmisin en el registro que corresponde.

3. El tanteo o el retracto, si los cotitulares que pretenden ejercerlo son ms de uno, les corresponde en proporcin a sus derechos respectivos en la comunidad.

4. Los derechos de tanteo y retracto son renunciables y el ttulo de constitucin de la comunidad los puede excluir. Si la comunidad tiene por objeto la propiedad u otro derecho real sobre bienes inmuebles, la exclusin o renuncia anticipada solo puede efectuarse en escritura pblica.

Artculo 552-5. Renuncia.

1. Cada cotitular puede renunciar a su derecho en la comunidad.

2. La renuncia comporta el acrecimiento de los dems cotitulares en proporcin a sus derechos sin necesidad de aceptacin expresa pero sin perjuicio de poder renunciar a los mismos.

3. La renuncia no exime a los renunciantes del cumplimiento de las obligaciones anteriores y pendientes por razn de la comunidad.

4. La renuncia debe constar en escritura pblica si la comunidad tiene por objeto la propiedad o un derecho real sobre un bien inmueble o sobre participaciones en sociedades mercantiles.

Seccin tercera. Derechos y deberes sobre el objeto de la comunidad
Artculo 552-6. Uso y disfrute.

1. Cada cotitular puede hacer uso del objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y econmica y de modo que no perjudique a los intereses de la comunidad ni al de los dems cotitulares, a los cuales no puede impedir que hagan uso del mismo.

2. Los frutos y rendimientos corresponden a los cotitulares en proporcin a su cuota. Si los ha percibido solo un cotitular o una cotitular, este debe dar cuenta a los dems de acuerdo con las normas de administracin de bienes ajenos.

3. Ningn cotitular puede modificar el objeto de la comunidad, ni siquiera para mejorarlo o hacerlo ms rentable, sin el consentimiento de los dems. Si un cotitular o una cotitular hace obras que mejoran dicho objeto sin que los dems manifiesten oposicin expresa dentro del ao siguiente a su ejecucin, puede exigir el resarcimiento con los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama fehacientemente.

Artculo 552-7. Administracin y rgimen de adopcin de acuerdos.

1. La administracin de la comunidad corresponde a todos los cotitulares.

2. La mayora de los cotitulares, segn el valor de su cuota, acuerdan los actos de administracin ordinaria, que obligan a la minora disidente.

3. Los actos de administracin extraordinaria se acuerdan con la mayora de tres cuartas partes de las cuotas. Si los impone la ley, los puede emprender cualquier cotitular, incluso con la oposicin de los dems, con derecho a resarcimiento y a los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama.

4. Los cotitulares disidentes que se consideren perjudicados por el acuerdo de la mayora pueden acudir a la autoridad judicial, la cual resuelve y puede, incluso, nombrar a un administrador o administradora.

5. La responsabilidad de los cotitulares por las obligaciones que resultan de su administracin es mancomunada de forma proporcional a sus cuotas respectivas.

6. Los actos de disposicin se acuerdan por unanimidad.

Artculo 552-8. Participacin en los gastos.

1. Cada cotitular debe contribuir, en proporcin a su cuota, a los gastos necesarios para la conservacin, uso y rendimiento del objeto de la comunidad, as como a los de reforma y mejora que haya acordado la mayora.

2. Los cotitulares que han avanzado gastos pueden exigir a los dems el reembolso de la parte que les corresponde ms los intereses legales devengados desde el momento en que los reclaman fehacientemente.

Seccin cuarta. Extincin
Artculo 552-9. Disolucin.

La comunidad se disuelve por las siguientes causas:

a) Divisin de la cosa o patrimonio comn.

b) Reunin en una sola persona de la totalidad de los derechos.

c) Destruccin de la cosa comn o prdida del derecho.

d) Conversin en una comunidad especial.

e) Acuerdo unnime o renuncia de todos los cotitulares.

f) Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condicin resolutoria pactados.

Artculo 552-10. Facultad de pedir la divisin.

1. Cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar sus motivos, la divisin del objeto de la comunidad.

2. Los cotitulares pueden pactar por unanimidad la indivisin por un plazo que no puede superar los diez aos.

3. La autoridad judicial, si alguno de los cotitulares es menor de edad o incapaz y la divisin lo puede perjudicar, puede establecer, de forma razonada, la indivisin por un plazo no superior a cinco aos.

4. No puede pedirse la divisin cuando el objeto sobre el que recae la comunidad es una nave o un local que se destina a plazas de aparcamiento o a trasteros de modo que cada cotitular tiene el uso de una o ms plazas, salvo que se acuerde previamente modificar su uso y ello sea posible.

Artculo 552-11. Procedimiento de la divisin.

1. Cualquiera de los cotitulares, si no se ponen de acuerdo para dividir la comunidad o para someter la divisin a un arbitraje, puede instar a la autoridad judicial para que efecte la divisin.

2. Si el bien es susceptible de adoptar el rgimen de propiedad horizontal, puede establecerse este rgimen adjudicando los elementos privativos de forma proporcional a los derechos en la comunidad y compensando en metlico los excesos, que no tienen en ningn caso la consideracin de excesos de adjudicacin, distribuyendo proporcionalmente las obras y gastos necesarios.

3. Puede efectuarse la divisin adjudicando a uno o ms cotitulares el derecho real de usufructo sobre el bien objeto de la comunidad y adjudicando a otro u otros cotitulares la nuda propiedad.

4. El cotitular o la cotitular que lo es de las cuatro quintas partes de las cuotas o ms puede exigir la adjudicacin de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en metlico el valor pericial de la participacin de los dems cotitulares.

5. El objeto de la comunidad, si es indivisible, o desmerece notablemente al dividirse, o es una coleccin que integra el patrimonio artstico, bibliogrfico o documental, se adjudica al cotitular o la cotitular que tenga inters en el mismo. Si existen ms de uno, al que tenga la participacin mayor. En caso de inters y participacin iguales, decide la suerte. El adjudicatario o adjudicataria debe pagar a los dems el valor pericial de su participacin, que en ningn caso tiene la consideracin de precio ni de exceso de adjudicacin. Si ningn cotitular tiene inters, se vende y se reparte el precio.

6. Las comunidades ordinarias que existen entre los cnyuges, en los procedimientos de separacin, divorcio o nulidad matrimonial, pueden dividirse considerando como una sola divisin la totalidad o una parte de los bienes sometidos a este rgimen, de acuerdo con el artculo 43 del Cdigo de familia. Se aplica el mismo criterio en los casos de separacin de hecho y de ruptura de uniones estables de pareja.

Artculo 552-12. Efectos de la divisin.

1. La divisin atribuye a cada adjudicatario o adjudicataria en exclusiva la propiedad del bien o del derecho adjudicado.

2. La divisin no perjudica a terceras personas, que conservan ntegramente sus derechos sobre el objeto de la comunidad o los que resultan despus de su divisin.

3. Los titulares de crditos contra cualquiera de los cotitulares pueden concurrir a la divisin y, si se efecta en fraude de sus derechos, impugnarla, pero no pueden impedirla.

4. Los cotitulares estn obligados recprocamente y en proporcin a sus derechos al saneamiento por eviccin y por vicios ocultos.

CAPTULO III
Rgimen jurdico de la propiedad horizontal
Seccin primera. Disposiciones generales
Subseccin primera. Configuracin de la comunidad
Artculo 553-1. Definicin.

1. El rgimen jurdico de la propiedad horizontal confiere a los propietarios el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los dems en los elementos comunes.

2. El rgimen jurdico de la propiedad horizontal comporta:

a) La existencia, presente o futura, de dos o ms titulares de la propiedad de un inmueble unitario compuesto de elementos privativos y elementos comunes, los cuales quedan vinculados entre ellos por la cuota.

b) La configuracin de una organizacin para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los propietarios.

c) La exclusin de la accin de divisin y de los derechos de adquisicin preferente de carcter legal entre propietarios de diferentes apartamentos. Esta exclusin no afecta a las situaciones de propiedad proindivisa de un determinado apartamento.

Artculo 553-2. Objeto.

1. Pueden ser objeto de propiedad horizontal los edificios, incluso en construccin, en los que coexistan elementos privativos constituidos por viviendas, locales o espacios fsicos susceptibles de independencia funcional y de atribucin exclusiva a diferentes propietarios, con elementos comunes, necesarios para el uso y goce adecuado de los privativos, cuya propiedad les queda adscrita de modo inseparable.

2. Puede constituirse un rgimen de propiedad horizontal en los casos de puertos deportivos con relacin a los puntos de amarre, de mercados con relacin a las paradas, de urbanizaciones con relacin a las parcelas y de cementerios con relacin a las sepulturas y en otros similares, que se rigen por las normas generales del presente captulo adaptadas a la naturaleza especfica de cada caso y por la normativa administrativa que les resulta de aplicacin.

Artculo 553-3. Cuota.

1. La cuota de participacin:

a) Determina y concreta la relacin de los derechos sobre los bienes privativos con los derechos sobre los bienes comunes.

b) Sirve de mdulo para fijar la participacin en las cargas, beneficios, gestin y gobierno de la comunidad y los derechos de los propietarios en caso de extincin del rgimen.

c) Establece la distribucin de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario.

2. Las cuotas de participacin correspondientes a los elementos privativos se precisan en centsimos y se asignan de forma proporcional a sus superficies, teniendo en cuenta el uso y destino y los dems datos fsicos y jurdicos de los bienes que integran la comunidad.

3. Pueden establecerse, adems de la cuota general, cuotas especiales para gastos determinados.

4. Las cuotas se determinan y modifican por acuerdo unnime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial si las leyes o estatutos no establecen otra cosa.

Artculo 553-4. Crditos y deudas.

1. Todos los propietarios son titulares mancomunados tanto de los crditos constituidos a favor de la comunidad como de las obligaciones contradas vlidamente en su gestin, de acuerdo con las cuotas de participacin respectivas.

2. La cuanta de la contribucin de cada propietario o propietaria a los gastos comunes es la que resulta del acuerdo de la junta y de la liquidacin de la deuda segn la cuota de participacin.

Artculo 553-5. Afectacin real.

1. Los elementos privativos estn afectados con carcter real y responden del pago de las cantidades que deben los titulares, as como los anteriores titulares, por razn de gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, que correspondan a la parte vencida del ao en que se transmiten y del ao natural inmediatamente anterior, sin perjuicio de la responsabilidad de quien transmite.

2. Los transmitentes, en la escritura de transmisin onerosa de un elemento privativo, deben declarar que estn al corriente en los pagos que les corresponden o, si procede, deben consignar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerza la secretara de la misma, en el que deben constar, adems, los gastos ordinarios aprobados pero pendientes de repartir. Sin esta manifestacin y esta aportacin no puede otorgarse la escritura, salvo que los adquirentes renuncien expresamente a las mismas.

3. No es preciso que el presidente o presidenta d el visto bueno al certificado a que se refiere el apartado 2 si un profesional que lleva la administracin de la finca ejerce la secretara de la comunidad.

Artculo 553-6. Fondos de reserva.

1. Una cantidad no inferior al 5 % de los gastos comunes presupuestados destinada a la constitucin de un fondo de reserva debe figurar en el presupuesto de la comunidad.

2. La titularidad del fondo de reserva corresponde a todos los propietarios, pero queda afecta a la comunidad.

3. El fondo de reserva se deposita en una cuenta bancaria especial. Los administradores solo pueden disponer del mismo, con la autorizacin del presidente o presidenta, para atender gastos imprevistos de reparacin de carcter urgente o, con la autorizacin de la junta, para contratar un seguro.

4. El remanente del fondo de reserva de un ao se integra en el del ao siguiente, de modo que las aportaciones que deben hacer los propietarios se reduzcan a las que sean precisas para llegar al 5 % de los gastos comunes presupuestados, salvo que los estatutos dispongan que el remanente incremente la dotacin del fondo o que lo acuerde la junta.

Subseccin segunda. Constitucin de la comunidad
Artculo 553-7. Establecimiento del rgimen.

1. Un edificio queda sometido al rgimen de propiedad horizontal desde el otorgamiento del ttulo de constitucin, aunque no est acabado.

2. El ttulo de constitucin debe inscribirse en el Registro de la Propiedad de conformidad con lo establecido por la legislacin hipotecaria y con los efectos establecidos por esta.

Artculo 553-8. Legitimacin.

1. El ttulo de constitucin de la comunidad lo otorgan los propietarios del inmueble.

2. Los promotores del inmueble no pueden hacer uso de la facultad concedida por el artculo 552-11.4 si han iniciado la venta de los elementos privativos en documento privado sin haber otorgado el ttulo de constitucin. En este caso, cualquier adquirente puede exigir la formalizacin inmediata del ttulo de acuerdo con el proyecto arquitectnico que ha obtenido la licencia de obras.

3. Se entiende que los titulares de los elementos privativos ratifican el ttulo en el momento en que se otorga la escritura de transmisin si otorga el ttulo quien ha sido propietario o propietaria nico del inmueble y ha enajenado los elementos privativos en documento privado y si se resea de modo suficiente dicho ttulo y las normas de la comunidad en dicha escritura.

Artculo 553-9. Escritura de constitucin y constancia en el Registro de la Propiedad.

1. El ttulo de constitucin del rgimen de propiedad horizontal debe constar en escritura pblica, que debe contener, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La descripcin del edificio en conjunto, que debe indicar si est acabado o no, y los elementos, instalaciones y servicios comunes de que dispone.

b) La relacin descriptiva de todos los elementos privativos, con su nmero de orden interno en el edificio, la cuota general de participacin y, si procede, las especiales que les corresponden, as como la superficie til, los lmites, la planta o plantas en que estn situados, el destino y, si procede, los espacios fsicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones.

2. El ttulo de constitucin puede contener, adems de lo establecido por el apartado 1:

a) Los estatutos.

b) Las reservas establecidas a favor de la promotora o constituyentes del rgimen.

c) La previsin, si procede, sobre la futura formacin de subcomunidades.

d) Un plano descriptivo del edificio.

3. En lo no previsto por el ttulo de constitucin se aplican las normas del presente captulo.

4. Es preciso, para el otorgamiento del ttulo, que, en la misma escritura de constitucin o en otra previa, se haya declarado la obra nueva del edificio de acuerdo con lo establecido por la legislacin hipotecaria y la normativa sobre habitabilidad y edificacin que resulte de aplicacin.

5. La escritura de constitucin se inscribe en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislacin hipotecaria, por medio de una inscripcin general para el conjunto y de tantas inscripciones como fincas privativas.

Artculo 553-10. Modificacin del ttulo de constitucin.

1. Es preciso, para modificar el ttulo de constitucin, el consentimiento de la junta de propietarios y que la escritura cumpla los mismos requisitos observados para el otorgamiento del ttulo de constitucin.

2. No es preciso el consentimiento de la junta de propietarios para la modificacin del ttulo de constitucin si la motivan los siguientes hechos:

a) La sobreelevacin o la subedificacin de plantas nuevas, si se ha pactado as al constituir el rgimen o el derecho.

b) Las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones de los elementos privativos o las desvinculaciones de anexos, si los estatutos as lo establecen.

c) Las alteraciones del destino de los elementos privativos, salvo que los estatutos las prohban.

3. La formalizacin de las operaciones de modificacin, incluso la de la suma o redistribucin de las cuotas afectadas, corresponde a los titulares de los derechos o propietarios de elementos privativos implicados, incluso si implican una nueva descripcin del edificio.

4. Son nulas las estipulaciones establecidas por el promotor o promotora o el propietario o propietaria nico del inmueble que impliquen una reserva de la facultad de modificacin unilateral del ttulo de constitucin o que le permitan decidir en el futuro asuntos de competencia de la junta de propietarios.

Artculo 553-11. Estatutos.

1. Los estatutos regulan los aspectos referentes al rgimen jurdico real de la comunidad y pueden contener reglas sobre las siguientes cuestiones, entre otras:

a) El destino, uso y aprovechamiento de los bienes privativos y de los bienes comunes.

b) Las limitaciones de uso y dems cargas de los elementos privativos.

c) El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones.

d) La aplicacin de gastos e ingresos y la distribucin de cargas y beneficios.

e) Los rganos de gobierno complementarios de los establecidos por el presente cdigo y sus competencias.

f) La forma de gestin y administracin.

2. Son vlidas, entre otras, las siguientes clusulas estatutarias:

a) Las que permiten las operaciones de agrupacin, agregacin, segregacin y divisin de elementos privativos y las de desvinculacin de anexos con creacin de nuevas entidades sin consentimiento de la junta de propietarios. En este caso, las cuotas de participacin de las fincas resultantes se fijan por la suma o distribucin de las cuotas de los elementos privativos afectados.

b) Las que exoneran determinados elementos privativos de la obligacin de satisfacer los gastos de conservacin y mantenimiento del portal, escalera, ascensores, jardines, zonas de recreo y dems espacios similares.

c) Las que establecen la utilizacin exclusiva y, si procede, el cierre de una parte del solar, o de las cubiertas o de cualquier otro elemento comn o parte determinada de este a favor de algn elemento privativo.

d) Las que permiten el uso o goce de parte de la fachada por medio de la colocacin de carteles de publicidad en los locales situados en los bajos.

e) Las que limitan las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos.

3. Las normas de los estatutos son oponibles a terceras personas desde que se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Artculo 553-12. Reglamento de rgimen interior.

1. El reglamento de rgimen interior, que no puede oponerse a los estatutos, contiene las reglas internas referentes a las relaciones de convivencia y buena vecindad entre los propietarios y a la utilizacin de los elementos de uso comn y las instalaciones.

2. El reglamento obliga siempre a los propietarios y usuarios de los elementos privativos.

Artculo 553-13. Reserva del derecho de sobreelevacin, subedificacin y edificacin.

1. La constitucin o la reserva expresa del derecho a sobreelevar, subedificar o edificar en el mismo solar del edificio a favor de los promotores o de terceras personas es vlida si la establece el ttulo de constitucin.

2. Los titulares del derecho reservado estn facultados para edificar a su cargo de acuerdo con el ttulo de constitucin, hacen suyos los elementos privativos que resultan del mismo y pueden otorgar, por si mismos y a su cargo, las sucesivas declaraciones de obra nueva. El ejercicio sucesivo del derecho con la construccin de plantas comporta la redistribucin de las cuotas de participacin, que llevan a cabo los titulares de los derechos reservados de acuerdo con el presente cdigo y con el ttulo de constitucin, sin necesidad del consentimiento de la junta de propietarios.

3. La reserva a que se refiere el apartado 1 solo es vlida si consta en clusula separada y especfica de acuerdo con el artculo 567-2.

Artculo 553-14. Extincin del rgimen.

1. El rgimen de propiedad horizontal se extingue voluntariamente por acuerdo unnime de conversin en comunidad ordinaria y forzosamente en los supuestos de destruccin del edificio, declaracin de ruina y expropiacin forzosa.

2. El acuerdo de conversin requiere el consentimiento de los titulares de derechos reales que recaen sobre los elementos privativos que resultan afectados o, si no pueden darlo o no lo dan sin causa, el de la autoridad judicial.

3. Puede estipularse en el ttulo de constitucin que, en los supuestos de destruccin y de declaracin de ruina, el rgimen no se extingue y es preciso rehabilitar o reconstruir el edificio a cargo de los propietarios, que deben contribuir a los gastos de acuerdo con su cuota general.

Subseccin tercera. rganos de la comunidad
Artculo 553-15. rganos de gobierno.

1. Los rganos de gobierno de la comunidad son la presidencia, la secretara, la administracin y la junta de propietarios. Los tres primeros, que son unipersonales, pueden recaer en una misma persona si lo establecen los estatutos o lo acuerda la junta.

2. Los cargos, que son reelegibles, duran un ao y se entienden prorrogados hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el que fueron designados.

3. El ejercicio de los cargos es obligatorio y gratuito, a pesar de que la junta de propietarios puede considerar la alegacin de motivos de excusa fundamentados y que las personas que los ejercen tienen derecho a resarcirse de los gastos que ocasiona su ejercicio.

4. La designacin se decide, si no existen candidatos, por un turno rotatorio o por sorteo entre las personas que no han ejercido el cargo.

5. La secretara y administracin de la comunidad pueden recaer en una nica persona externa a la comunidad con la calificacin profesional adecuada. En este caso, el ejercicio del cargo es remunerado. Cuando las personas que ejercen los cargos han sido designadas por los promotores del edificio, los ejercen hasta la primera reunin de la junta de propietarios.

6. Los estatutos pueden prever la creacin de otros rganos, adems de los establecidos por el apartado 1.

Artculo 553-16. Presidencia.

1. La junta de propietarios designa al presidente o presidenta necesariamente entre los propietarios de elementos privativos.

2. Corresponden a la presidencia las siguientes funciones:

a) Convocar y presidir las reuniones de la junta de propietarios.

b) Representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente.

c) Elevar a pblicos los acuerdos, si procede.

d) Velar por la buena conservacin y el buen funcionamiento de los elementos y servicios comunes.

e) Velar por el cumplimiento de los deberes de los propietarios y de los titulares de la secretara y administracin.

Artculo 553-17. Secretara.

La junta de propietarios designa a un secretario o secretaria, que extiende las actas de las reuniones, realiza las notificaciones, expide los certificados y custodia la documentacin de la comunidad, especialmente las convocatorias, comunicaciones, poderes y dems documentos relevantes de las reuniones durante dos aos. Los libros de actas se rigen por el artculo 553-28.

Artculo 553-18. Administracin.

1. La junta de propietarios designa a un administrador o administradora, que gestiona los intereses ordinarios de la comunidad y tiene, como mnimo, las siguientes funciones:

a) Adoptar las medidas convenientes y realizar los actos necesarios para conservar los bienes y el funcionamiento correcto de los servicios de la comunidad.

b) Velar por que los propietarios cumplan las obligaciones y hacerles las advertencias pertinentes.

c) Preparar las cuentas anuales del ejercicio precedente y el presupuesto.

d) Ejecutar los acuerdos de la junta y efectuar los cobros y pagos que correspondan.

e) Decidir la ejecucin de las obras de conservacin y reparacin de carcter urgente, de todo lo cual debe dar cuenta inmediatamente a la presidencia.

f) Pagar, con autorizacin de la presidencia, los gastos de carcter urgente que pueden correr a cargo del fondo de reserva.

2. Los administradores son responsables de su actuacin ante la junta.

Artculo 553-19. Junta de propietarios.

1. La junta de propietarios, integrada por todos los propietarios de elementos privativos, es el rgano supremo de la comunidad.

2. La junta de propietarios tiene aquellas competencias no atribuidas expresamente a otros rganos y, como mnimo, las siguientes:

a) El nombramiento y remocin de las personas que deben ocupar u ocupan los cargos de la comunidad.

b) La modificacin del ttulo de constitucin.

c) La aprobacin de los estatutos y del reglamento de rgimen interior y su reforma.

d) La aprobacin de los presupuestos y de las cuentas anuales.

e) La aprobacin de la realizacin de reparaciones de carcter ordinario no presupuestadas y de las de carcter extraordinario y de mejora, de su importe y de la imposicin de derramas o cortes para su financiacin.

f) El establecimiento o modificacin de los criterios generales para fijar cuotas.

g) La extincin voluntaria del rgimen de comunidad especial.

Artculo 553-20. Reuniones.

1. La junta de propietarios debe reunirse una vez al ao para aprobar las cuentas y el presupuesto.

2. La junta de propietarios puede reunirse cuando lo considere conveniente el presidente o presidenta. Si los propietarios piden al presidente o presidenta que convoque una reunin y este no lo hace, la junta de propietarios puede reunirse siempre y cuando lo pida, indicando los puntos que es preciso incluir en el orden del da, una cuarta parte de los propietarios, que deben representar una cuarta parte de las cuotas.

3. Los estatutos pueden establecer la convocatoria de reuniones especiales para tratar de cuestiones que afecten solo a propietarios determinados o, si procede, a las subcomunidades.

4. La junta de propietarios puede reunirse sin convocatoria si concurren a la misma todos los propietarios y acuerdan por unanimidad la celebracin de la reunin y su orden del da, que debe aprobarse antes de iniciarla.

Artculo 553-21. Convocatorias.

1. La presidencia convoca las reuniones de la junta de propietarios. En caso de inactividad o negativa, la puede convocar la vicepresidencia, si existe, o la secretara o, en caso de vacante, negativa o inactividad de estas, quienes promueven la reunin.

2. Las convocatorias, citaciones y notificaciones deben enviarse al domicilio que ha designado cada propietario o propietaria o, si no han designado ninguno, al elemento privativo del que es titular con una antelacin mnima de ocho das naturales. Adems, el anuncio de la convocatoria debe publicarse en el tabln de anuncios de la comunidad o en un lugar visible habilitado al efecto. Este anuncio debe indicar la fecha de la reunin y debe estar firmado por el secretario o secretaria de la comunidad, con el visto bueno del presidente o presidenta. Dicho anuncio produce efectos jurdicos plenos a los tres das naturales de haberse hecho pblico si no puede realizarse la notificacin personalmente.

3. En el caso de juntas extraordinarias para tratar de asuntos urgentes, solo es preciso que los propietarios tengan conocimiento de las convocatorias, citaciones y notificaciones antes de la fecha en que deba celebrarse la reunin.

4. La convocatoria de la reunin de la junta de propietarios debe expresar de forma clara y detallada:

a) El orden del da. Si la reunin se convoca a peticin de propietarios promotores, deben constar los puntos que proponen.

b) El da, lugar y hora de la reunin, en primera y segunda convocatoria, entre las que debe haber, como mnimo, un intervalo de treinta minutos.

c) El lugar de la celebracin, que debe tener lugar en un municipio de la comarca donde se halla el inmueble.

d) La advertencia de que los votos de los propietarios que no asisten a la reunin se computan como favorables, sin perjuicio de su derecho de oposicin.

e) La lista de los propietarios con deudas pendientes con la comunidad y la advertencia de que tienen voz pero que no tienen derecho de voto.

5. La documentacin relativa a los asuntos de los que debe tratarse puede enviarse a los propietarios o pueden tenerla los administradores a su disposicin desde el momento en que se realiza la convocatoria, lo que debe hacerse constar.

Artculo 553-22. Asistencia.

1. Los propietarios asisten a la junta personalmente o por representacin legal, orgnica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito.

2. Se nombra, en caso de comunidad ordinaria, un solo cotitular o una sola cotitular para asistir a la junta de propietarios.

3. El derecho de asistencia, si existe un derecho real de goce o de uso constituido sobre un elemento privativo, corresponde a los propietarios.

4. Los derechos de asistencia y de voto, si existe un usufructo, corresponden a los nudos propietarios, los cuales se entiende que son representados por los usufructuarios si no consta la manifestacin en contra de los nudos propietarios. La delegacin debe ser expresa si tienen que adoptarse acuerdos sobre obras extraordinarias o de mejora.

Artculo 553-23. Constitucin.

1. La junta se constituye vlidamente, en primera convocatoria, si concurren a la misma como mnimo la mitad de los propietarios, que deben representar la mitad de las cuotas de participacin, y, en segunda convocatoria, cualquiera que sea el nmero de los que concurran y las cuotas de que sean titulares.

2. La junta, si no asiste a la misma el presidente o presidenta ni el vicepresidente o vicepresidenta, designa al propietario o propietaria que debe presidirla.

3. La junta, si no asiste a la misma el secretario o secretaria, designa a un secretario o secretaria accidental.

Artculo 553-24. Derecho de voto.

1. Tienen derecho a votar en la junta los propietarios que no tengan deudas pendientes con la comunidad. Los propietarios que tengan deudas pendientes con la comunidad tienen derecho a votar si acreditan que han impugnado judicialmente las cuentas y que han consignado el importe judicial o notarialmente.

2. El derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:

a) Personalmente o por representacin.

b) Por delegacin en el presidente o presidenta o en otro propietario o propietaria, efectuada por medio de un escrito que designe nominativamente a la persona delegada.

3. Los escritos de delegacin, que deben referirse a una reunin concreta de la junta de propietarios, deben recibirse antes del inicio de la reunin.

Artculo 553-25. Acuerdos.

1. Solo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del da. Sin embargo, la junta de propietarios puede acordar, aunque no consten en el orden del da, la destitucin del presidente o presidenta, el administrador o administradora o el secretario o secretaria y emprender acciones contra ellos, as como el nombramiento de personas para ejercer dichos cargos.

2. Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participacin, para adoptar acuerdos de modificacin del ttulo de constitucin y de los estatutos, salvo que el ttulo establezca otra cosa.

3. Es suficiente el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que deben representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participacin, para adoptar acuerdos relativos a innovaciones fsicas en el edificio si afectan a su estructura o configuracin exterior y a la construccin de piscinas e instalaciones recreativas.

4. Los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario o propietaria requieren que este los consienta expresamente.

5. Es suficiente el voto favorable de la mayora de los propietarios, que deben representar la mayora de las cuotas de participacin, en primera convocatoria, o la mayora de las cuotas de los presentes y representados, en segunda convocatoria, para adoptar los acuerdos que se refieren a:

a) La ejecucin de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectnicas o la instalacin de ascensores.

b) Las innovaciones exigibles para la viabilidad o la seguridad del inmueble, segn su naturaleza y sus caractersticas.

c) La ejecucin de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medicin de los consumos de agua, gas o electricidad.

d) Las normas del reglamento de rgimen interior.

e) Los acuerdos a que no se refieren los apartados 2 y 3.

6. Los propietarios con discapacidad fsica o las personas con quienes conviven, si los acuerdos a que se refieren las letras a y b del apartado 5 no alcanzan la mayora necesaria, pueden pedir a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectnicas o a realizar las innovaciones exigibles para alcanzar la transitabilidad del inmueble.

Artculo 553-26. Cmputo de votos.

1. Para el clculo de las mayoras se computan los votos de los propietarios presentes, de los representantes y de los que han delegado su voto. No se computan los votos de los propietarios morosos, que no tienen derecho a votar.

2. Se computan favorablemente los votos que corresponden a los propietarios que, convocados correctamente, no asisten a la reunin, si despus no se oponen al acuerdo.

3. Los propietarios que no han asistido a la reunin pueden oponerse a los acuerdos adoptados en el plazo de un mes contado desde el momento en que les han sido notificados. El escrito de oposicin debe enviarse al secretario o secretaria por cualquier medio fehaciente.

Artculo 553-27. Acta.

1. El secretario o secretaria, una vez tratados todos los puntos del orden del da, debe redactar y leer los acuerdos adoptados y, si se aprueban, debe redactar el acta y transcribirla en el libro de actas. El acta debe autorizarse con las firmas del secretario o secretaria y del presidente o presidenta en el plazo de cinco das a contar del da despus de la reunin.

2. El acta debe notificarse a todos los propietarios en el plazo de diez das a contar del da siguiente a la reunin de la junta de propietarios de la misma forma en que se ha notificado la convocatoria y en el mismo domicilio.

3. El acta de la reunin debe redactarse al menos en cataln y en ella deben constar los siguientes datos:

a) La fecha y lugar de celebracin, el carcter ordinario o extraordinario, el nombre de la persona que ha realizado la convocatoria y si se ha llevado a cabo en primera o en segunda convocatoria.

b) El orden del da.

c) La indicacin de la persona que la ha presidido y de la persona que ha actuado como secretario o secretaria.

d) La relacin de personas que han asistido a la misma personalmente o por representacin y la indicacin de la cuota total de presencia.

e) Los acuerdos adoptados, con la indicacin del resultado de las votaciones, si procede, y, si alguno de los asistentes lo solicita, la indicacin de los que han votado a favor o en contra.

4. El presidente o presidenta, por iniciativa propia o a solicitud escrita presentada al menos cinco das antes de la fecha de la reunin por una cuarta parte de los propietarios o por menos si representan la cuarta parte o ms de las cuotas, puede requerir a un notario o notaria que extienda el acta de la reunin, la cual no necesita aprobacin. En este caso, debe hacerse, en el libro de actas, una referencia clara a la fecha de la celebracin de la reunin y al nombre y residencia del notario o notaria que asisti a la misma.

Artculo 553-28. Libro de actas.

1. Los acuerdos de la junta de propietarios deben transcribirse en un libro de actas que debe legalizar, al menos en cataln, o en arans en el Valle de Arn, el registrador o registradora de la propiedad que corresponde al distrito donde se halla el inmueble.

2. Los secretarios deben custodiar los libros de actas de la junta de propietarios, que deben conservarse durante treinta aos mientras exista el inmueble. Asimismo, deben conservar durante diez aos las convocatorias, comunicaciones, poderes y dems documentos relevantes de las reuniones.

Artculo 553-29. Ejecucin.

Los acuerdos adoptados vlidamente por la junta de propietarios son ejecutivos inmediatamente despus de que el acta haya sido notificada a los propietarios.

Artculo 553-30. Vinculacin de los acuerdos.

1. Los acuerdos obligan y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes, sin perjuicio de lo establecido por el apartado 2.

2. Los acuerdos relativos a nuevas instalaciones o a servicios comunes, si el valor total del gasto acordado es superior a la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, no obligan ni vinculan a los propietarios disidentes.

3. Los acuerdos relativos a la supresin de barreras arquitectnicas o a la instalacin de ascensores y los que sean precisos para garantizar la accesibilidad, habitabilidad, uso y conservacin adecuados y la seguridad del edificio se rigen por lo establecido por el apartado 1.

4. Los propietarios disidentes que no pueden tener el uso o goce de la mejora pueden pasar a gozar de la misma si satisfacen el importe de los gastos de ejecucin y de los de mantenimiento con la actualizacin que corresponda aplicando el ndice general de precios al consumo.

Artculo 553-31. Impugnacin.

1. Los acuerdos pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos:

a) Si son contrarios a las leyes, al ttulo de constitucin o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.

b) Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para un propietario o propietaria.

2. Estn legitimados para la impugnacin los propietarios que han votado en contra, los ausentes que no se han adherido al acuerdo y los que han sido privados ilegtimamente del derecho de voto. Si el acuerdo es contrario a las leyes, puede impugnarlo todo propietario o propietaria.

3. La accin de impugnacin debe ejercerse en el plazo de dos meses a contar de la notificacin del acuerdo o en el plazo de un ao si es contrario al ttulo de constitucin o a los estatutos.

Artculo 553-32. Suspensin.

1. La impugnacin no suspende la ejecutabilidad del acuerdo.

2. La autoridad judicial puede adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, incluso decretar provisionalmente la suspensin del acuerdo impugnado, si entiende que es manifiestamente ilegal o que puede provocar un perjuicio cuya reparacin comportara un coste econmico desproporcionado.

Seccin segunda. Propiedad horizontal simple
Artculo 553-33. Elementos privativos.

Solo pueden configurarse como elementos privativos de un edificio las viviendas, locales y espacios fsicos que pueden ser objeto de propiedad separada y que tienen independencia funcional porque disponen de acceso propio a la va pblica, ya sea directo o a travs de un elemento comn de goce no restringido.

Artculo 553-34. Elementos privativos de beneficio comn.

1. El ttulo de constitucin o la junta de propietarios pueden establecer que uno o ms elementos privativos se destinen a beneficio comn, ya sea por el servicio directo que prestan a los propietarios o por el beneficio econmico que reporta ceder su uso. Son titulares de los elementos privativos de beneficio comn los titulares de los dems elementos privativos en proporcin a su cuota y de forma inseparable de la propiedad de su elemento privativo concreto.

2. La administracin de un elemento privativo de beneficio comn se rige por las normas generales. La enajenacin o gravamen de dicho elemento requiere el acuerdo unnime de la junta de propietarios.

Artculo 553-35. Anexos.

1. Los anexos se determinan en el ttulo de constitucin como espacios fsicos vinculados de forma inseparable a un elemento privativo, no tienen cuota especial y son de titularidad privativa a todos los efectos.

2. Solo es posible la cesin aislada del uso de los anexos que consistan en plazas de aparcamiento, boxes o trasteros, a pesar de que los estatutos pueden limitar esta cesin. Esta limitacin no puede afectar a las personas que conviven con los titulares del uso del elemento privativo principal.

Artculo 553-36. Uso y goce de los elementos privativos.

1. Los propietarios de un elemento privativo pueden hacer obras de conservacin y reforma siempre que no perjudiquen a los dems propietarios ni a la comunidad y que no disminuyan la solidez del edificio ni alteren la composicin o el aspecto exterior del conjunto.

2. Los propietarios que se propongan hacer obras en su elemento privativo deben comunicarlo previamente al presidente o presidenta o, si procede, al administrador o administradora de la comunidad. Si la obra comporta la alteracin de elementos comunes, debe aprobarse de acuerdo con la mayora que resulta de lo establecido por el artculo 553-25.

3. La comunidad puede exigir la reposicin al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. Sin embargo, se entiende que la comunidad ha dado el consentimiento si la existencia de obras que no disminuyen la solidez del edificio ni comportan la ocupacin de elementos comunes es notoria y la comunidad no ha mostrado oposicin en el plazo de seis aos desde que finalizaron.

Artculo 553-37. Disposicin de los elementos privativos.

1. Los propietarios de elementos privativos pueden ejercer todas las facultades del derecho de propiedad sin ninguna otra limitacin que las que se derivan del rgimen de propiedad horizontal. En consecuencia, los pueden modificar, enajenar y gravar y pueden realizar en los mismos todo tipo de actos de disposicin ordinaria y extraordinaria. Si establecen servidumbres en beneficio de otras fincas, estas servidumbres se extinguen en caso de destruccin o derribo del edificio.

2. Los propietarios, en los casos de arrendamiento o de cualquier otra transmisin del goce del elemento privativo, son responsables ante la comunidad y ante terceras personas de las obligaciones derivadas del rgimen de propiedad horizontal.

3. La persona que adquiere un elemento privativo debe comunicar el cambio de titularidad a la secretara de la comunidad y designar un domicilio para comunicaciones.

Artculo 553-38. Obligaciones de conservacin y mantenimiento de los elementos privativos.

1. Los propietarios de elementos privativos los deben conservar y mantener en buen estado, en su interior, y mantener los servicios e instalaciones que se ubiquen en los mismos.

2. Los gastos ordinarios y extraordinarios de conservacin y mantenimiento de los elementos comunes de uso restringido corren a cargo de los propietarios de los elementos privativos que gozan de aquellos. Las reparaciones que se deben a vicios de construccin o estructurales, originarios o sobrevenidos, o a reparaciones que afectan y benefician a todo el edificio son comunitarias, salvo que sean consecuencia de un mal uso.

3. La comunidad debe efectuar las obras necesarias para la conservacin integral del inmueble y de sus servicios, de modo que cumpla las condiciones estructurales, de habitabilidad, accesibilidad, estanqueidad y seguridad necesarias.

Artculo 553-39. Limitaciones y servidumbres legales.

1. Los elementos privativos estn sujetos, en beneficio de los dems y de la comunidad, a las limitaciones imprescindibles para efectuar las obras de conservacin y mantenimiento de los elementos comunes y de los dems elementos privativos cuando no existe ninguna otra forma de efectuarlas o la otra forma es desproporcionadamente cara o gravosa.

2. La comunidad puede exigir la constitucin de servidumbres permanentes sobre los elementos de uso privativo diferentes a la vivienda estricta si son indispensables para la ejecucin de los acuerdos de mejora adoptados por la junta o para el acceso a elementos comunes que no tengan ningn otro acceso.

3. Los propietarios de elementos privativos pueden exigir la constitucin de las servidumbres, permanentes o temporales, absolutamente imprescindibles para efectuar obras de conservacin y suministro de su elemento privativo.

4. Los titulares de las servidumbres deben resarcir los daos que causen en los elementos privativos o comunes afectados y, en su caso, el menoscabo que les produzcan.

Artculo 553-40. Limitaciones de uso de los elementos privativos.

1. Los propietarios y ocupantes de los elementos privativos no pueden realizar en los mismos actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que daen o hagan peligrar el edificio. Tampoco pueden realizar las actividades que los estatutos o la normativa urbanstica y de usos del sector donde se halla el edificio excluyen o prohiben de forma expresa.

2. El presidente o presidenta de la comunidad, si se realizan las actividades a que se refiere el apartado 1, por iniciativa propia o a peticin de una cuarta parte de los propietarios, debe requerir fehacientemente a quien las realice que deje de realizarlas. Si la persona requerida persiste en su actividad, la junta puede interponer contra los propietarios y ocupantes del elemento comn la accin de cesacin, que debe tramitarse de acuerdo con las normas del juicio ordinario. Una vez presentada la demanda, que debe acompaarse del requerimiento y de la certificacin del acuerdo de la junta de propietarios, la autoridad judicial debe adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, entre las cuales, la cesacin inmediata de la actividad prohibida.

3. La comunidad tiene derecho a la indemnizacin por los perjuicios que se le causen y, si las actividades prohibidas continan, a instar judicialmente a la privacin del uso y goce del elemento privativo por un periodo que no puede exceder de dos aos y, si procede, a la extincin del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo.

Artculo 553-41. Elementos comunes.

Son elementos comunes el solar, jardines, piscinas, estructuras, fachadas, cubiertas, vestbulos, escaleras y ascensores, antenas y, en general, las instalaciones y los servicios situados fuera de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de dichos elementos privativos.

Artculo 553-42. Aprovechamiento de elementos comunes.

1. El uso y goce de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios de elementos privativos y debe adecuarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el inters de la comunidad.

2. Puede vincularse, en el ttulo de constitucin o por acuerdo unnime de la junta de propietarios, el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del edificio o dems elementos comunes a uno o varios elementos privativos. La atribucin exclusiva e inseparable a elementos privativos del uso y goce de una parte de los elementos comunes no les hace perder dicha naturaleza.

3. Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y goce exclusivo de los elementos comunes, en el caso a que se refiere el apartado 2, asumen sus gastos ordinarios de conservacin y mantenimiento y tienen la obligacin de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado. Los gastos estructurales, de refaccin y los dems gastos extraordinarios son comunes.

Artculo 553-43. Disposicin de elementos comunes.

1. La junta de propietarios puede desafectar un elemento comn por acuerdo unnime para vincular su uso exclusivo a elementos privativos o para atribuir al mismo el carcter de elemento privativo, que tiene la consideracin de elemento privativo de beneficio comn.

2. El acuerdo a que se refiere el apartado 1 debe determinar la cuota de participacin del elemento privativo creado y la redistribucin de las cuotas de los dems.

Artculo 553-44. Mantenimiento de elementos comunes.

1. La comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble y mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones. Los propietarios deben asumir las obras de conservacin y reparacin necesarias.

2. Los propietarios disidentes solo quedan exonerados de contribuir a los gastos que un servicio o una instalacin nuevos comporten si han impugnado judicialmente el acuerdo de la junta y han obtenido una sentencia favorable, as como en los supuestos del artculo 553-30.

3. Todos los propietarios deben sufragar necesariamente los gastos que comporten la supresin de barreras arquitectnicas y el establecimiento del servicio de ascensor, de acuerdo con la normativa de vivienda, y de los servicios imprescindibles para la transitabilidad y seguridad del edificio. Los propietarios pueden exigir el fraccionamiento del pago en mensualidades durante un ao.

Artculo 553-45. Gastos comunes.

1. Los propietarios deben sufragar los gastos comunes en proporcin a su cuota de participacin, de acuerdo con las especialidades fijadas por el ttulo de constitucin y los estatutos.

2. La falta de uso y goce de elementos comunes concretos no exime de la obligacin de sufragar los gastos que derivan de su mantenimiento, salvo que una disposicin de los estatutos, que solo puede referirse a servicios o elementos especificados de forma concreta, establezca lo contrario.

3. La contribucin al pago de determinados gastos sobre los que los estatutos establecen cuotas especiales de participacin, entre los que se incluyen los de escaleras diferentes, piscinas y zonas ajardinadas, debe efectuarse de acuerdo con la cuota especfica.

4. El ttulo de constitucin puede establecer un incremento en la participacin en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto en caso de uso o goce desproporcionado de forma probada de elementos o servicios comunes a consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o local. Este incremento tambin puede acordarlo la junta de propietarios por mayora de cuatro quintas partes de propietarios y de cuotas. El incremento no puede ser superior, en ninguno de los dos casos, al doble de lo que le correspondera por la cuota.

Artculo 553-46. Responsabilidad de la comunidad.

1. La comunidad de propietarios responde de las deudas que contrae con sus fondos y crditos y con los elementos privativos de beneficio comn.

2. Los elementos privativos de beneficio comn solo pueden embargarse haciendo un requerimiento a los propietarios y demandndolos personalmente. 3. Los elementos privativos solo pueden embargarse por deudas de la comunidad si se requiere el pago a todos los propietarios del inmueble y se los demanda personalmente.

Artculo 553-47. Actividades prohibidas.

Los propietarios y ocupantes de pisos o locales no pueden realizar, en el elemento privativo o en el resto del inmueble, actividades que los estatutos prohiban, que sean perjudiciales para las fincas o que vayan en contra de las disposiciones generales sobre actividades que molestan, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas.

Seccin tercera. Propiedad horizontal compleja
Artculo 553-48. Configuracin.

1. La situacin de comunidad horizontal compleja permite la coexistencia de subcomunidades integradas en un edificio o en un conjunto inmobiliario formado por distintas escaleras o portales o por una pluralidad de edificios independientes y separados que se conectan entre ellos y comparten zonas ajardinadas y de recreo, piscinas u otros elementos comunes similares.

2. Cada escalera, portal o edificio, en el rgimen de propiedad horizontal compleja, constituye una subcomunidad que se rige por las normas de la seccin primera.

3. Pueden configurarse como subcomunidad una o varias naves destinadas a plazas de aparcamiento o a trasteros y otros elementos privativos de uno o ms edificios conectados entre ellos y dotados de unidad e independencia funcional o econmica.

Artculo 553-49. Cuotas.

Debe asignarse la cuota particular de participacin, independiente de la cuota general en el conjunto de la propiedad horizontal, a cada uno de los elementos privativos que integran la subcomunidad.

Artculo 553-50. Constitucin.

1. La propiedad horizontal compleja puede constituirse inicialmente en una sola comunidad con subcomunidades, si procede, o bien por asociacin de varias comunidades preexistentes.

2. Los propietarios nicos de los diversos edificios o los presidentes de las respectivas comunidades de propietarios autorizados por un acuerdo de las juntas respectivas pueden otorgar el ttulo de constitucin de la propiedad horizontal compleja en el caso de asociacin de varias comunidades preexistentes. En este caso, el ttulo, que debe constar en escritura pblica y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, debe describir el complejo inmobiliario en conjunto, los elementos, viales, zonas ajardinadas y de recreo y los servicios comunes y la cuota de participacin que corresponde a cada comunidad. El importe de los gastos de conservacin, mantenimiento y reparacin de los elementos comunes debe repercutirse a las diferentes comunidades de acuerdo con su cuota, y estas deben repercutirlo a los propietarios de los elementos privativos de acuerdo con la cuota que les corresponde en cada comunidad.

Artculo 553-51. Regulacin y acuerdos.

1. Cada subcomunidad puede tener sus rganos especficos y adoptar los acuerdos que la conciernen con independencia de las dems subcomunidades, si ello es posible de acuerdo con el ttulo de constitucin, la existencia de elementos comunes exclusivos de una comunidad y la realidad fsica del conjunto.

2. Los estatutos, si la complejidad del conjunto inmobiliario y de los elementos, servicios e instalaciones comunes, el nmero de elementos privativos u otras circunstancias lo hacen aconsejable, pueden regular un consejo de presidentes de escalera o de edificio, que debe actuar de forma colegiada para la administracin ordinaria de los elementos comunes a todo el conjunto y debe regirse por las normas de la junta de propietarios adaptadas a la naturaleza especfica del caso.

Artculo 553-52. Comunidades y subcomunidades para garajes y trasteros.

1. La comunidad de garaje o trasteros, salvo previsin estatutaria en contra, funciona con independencia de la comunidad general en cuanto a los asuntos de su inters exclusivo en los siguientes casos:

a) Si se configura bajo el rgimen de comunidad como elemento privativo de un rgimen de propiedad horizontal y la adquisicin de una cuota indivisa atribuye el uso exclusivo de plazas de aparcamiento o de trasteros y la utilizacin de las rampas de acceso y salida, escaleras y zonas de maniobras. En este caso, los titulares del local no pueden ejercer la accin de divisin de la comunidad ni gozan de derechos de adquisicin preferente.

b) Si las diversas plazas de aparcamiento o los trasteros de un local de un inmueble bajo el rgimen de propiedad horizontal se constituyen como elementos privativos. Se asigna a cada plaza, adems del nmero de orden y de la cuota que le corresponde en la divisin horizontal, un nmero o letra de identificacin concretos. En este caso, las rampas, escaleras y zonas de acceso, maniobra y salida de los vehculos se consideran elementos comunes del garaje o trastero.

2. No existe subcomunidad especial para el local de garaje o trasteros en los siguientes casos:

a) Si las diversas plazas de aparcamiento o los trasteros se configuran como anexos inseparables de los elementos privativos de la comunidad. En este caso, se les aplica el artculo 553-35.

b) Si el local destinado a garaje o trasteros se configura como elemento comn de la divisin horizontal. En este caso, el uso concreto de las plazas de aparcamiento o de los trasteros no puede cederse a terceras personas con independencia del uso del elemento privativo respectivo.

3. Debe constituirse una subcomunidad especial para el local destinado a garaje o trasteros si varios edificios sujetos a regmenes de propiedad horizontal comparten su uso. En este caso, el local forma parte, adems, de cada propiedad horizontal en la proyeccin vertical que le corresponde. Si unas normas estatutarias concretas no establecen lo contrario, los titulares de las plazas tienen derecho a utilizar todas las zonas de acceso, distribucin, maniobra y salida de vehculos situadas en el local con independencia del edificio concreto en cuya vertical o fachada estn situadas.

Seccin cuarta. Propiedad horizontal por parcelas
Artculo 553-53. Concepto y configuracin.

1. El rgimen de propiedad horizontal puede establecerse, por parcelas, sobre un conjunto de fincas vecinas fsicamente independientes que tienen la consideracin de solares, edificados o no, forman parte de una urbanizacin y participan con carcter inseparable de unos elementos de titularidad comn, entre los que se incluyen otras fincas o servicios colectivos, as como de limitaciones sobre su goce a favor de todas o de algunas de las dems fincas del conjunto.

2. El rgimen de propiedad horizontal por parcelas afecta con carcter real a las fincas o a los solares privativos y se rige por las normas especficas de la presente seccin y, supletoriamente, por las del presente captulo, de acuerdo con su naturaleza especfica y con lo dispuesto por la normativa urbanstica aplicable.

Artculo 553-54. Fincas de titularidad privativa.

1. Las fincas privativas y, si procede, sus anexos inseparables, pertenecen en exclusiva a sus titulares en el rgimen de propiedad que les resulte de aplicacin.

2. Los actos de enajenacin y gravamen y el embargo de las fincas privativas se extienden de forma inseparable a la participacin que les corresponde en los elementos comunes.

3. La enajenacin de una finca privativa no da, por si misma, ningn derecho de adquisicin preferente de naturaleza legal.

Artculo 553-55. Elementos de titularidad comn.

1. Son elementos comunes las fincas, los elementos inmobiliarios y los servicios e instalaciones que se destinan al uso y goce comn que menciona el ttulo de constitucin, entre los que se incluyen las zonas ajardinadas y de recreo, las instalaciones deportivas, los locales sociales, los servicios de vigilancia y, si procede, otros elementos similares.

2. Los elementos comunes son inseparables de las fincas privativas, a las que estn vinculados por medio de la cuota de participacin que, expresada en centsimos, corresponde a cada finca en el conjunto.

Artculo 553-56. Limitaciones.

Las limitaciones al ejercicio de las facultades dominicales sobre fincas privativas impuestas por el ttulo de constitucin o los estatutos, el planeamiento urbanstico o las leyes tienen la consideracin de elementos comunes.

Artculo 553-57. Ttulo de constitucin.

1. El ttulo de constitucin del conjunto debe constar en escritura pblica, la cual debe contener, al menos:

a) La descripcin del conjunto en general, que debe incluir el nombre y emplazamiento, la extensin, la aprobacin administrativa de la actuacin urbanstica en que se integra, los datos esenciales de la licencia o del acuerdo de parcelacin, el nmero de solares que la configuran y la referencia y descripcin de las fincas e instalaciones comunes.

b) La relacin de las obras de urbanizacin y de las instalaciones del conjunto y el sistema previsto para conservarlas y efectuar su mantenimiento, as como la informacin sobre la prestacin de servicios no urbansticos y las dems circunstancias que resulten del plan de ordenacin.

c) La relacin descriptiva de todas las parcelas y de los dems elementos privativos, que debe incluir el nmero de orden; la cuota general de participacin y, si procede, las especiales que les corresponden; la superficie; los lmites, y, si procede, los espacios fsicos o derechos que constituyan sus anexos o que estn vinculados a las parcelas y los elementos mencionados.

d) Las reglas generales o especficas sobre el destino y edificabilidad de las fincas y la informacin sobre si son divisibles.

e) Los estatutos, si existen.

f) La relacin de terrenos reservados para sistemas urbansticos y de los declarados de uso y dominio pblico, si existen, en el supuesto de que la urbanizacin coincida territorialmente con una actuacin urbanstica.

g) Un plano descriptivo del conjunto, en el que deben identificarse las fincas privativas y los elementos comunes.

2. Las determinaciones urbansticas que contenga el ttulo de constitucin tiene efectos meramente informativos.

3. No es preciso describir cada una de las parcelas si el rgimen de urbanizacin privada se establece por acuerdo de todos o de una parte de los propietarios de parcelas, edificadas o no, situadas en una unidad urbanstica consolidada, que ya figuran inscritas en el Registro de la Propiedad como fincas independientes, pero debe hacerse constar, como mnimo, el nmero que les corresponde en la urbanizacin, la identificacin registral, la referencia catastral y los nombres de los propietarios.

Artculo 553-58. Constancia registral.

1. La escritura de constitucin del rgimen de propiedad horizontal por parcelas se inscribe en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislacin hipotecaria. Debe hacerse una inscripcin general para el conjunto y una inscripcin por cada una de las fincas privativas y, si procede, de las fincas destinadas a uso y goce o a servicios comunes, para cada una de las cuales debe abrirse un folio especial separado.

2. La inscripcin debe hacerse en el folio de la finca en que se asienta. Si la urbanizacin recae total o parcialmente sobre varias fincas, deben efectuarse las operaciones registrales necesarias para formar una sola. Si las fincas son de varios propietarios, puede establecerse una comunidad ordinaria indivisa sobre la agrupada, que puede mantenerse en las fincas privativas, o bien pueden adjudicarse directamente a cada titular las fincas privativas que le corresponden. En este ltimo caso, se considera, a todos los efectos, que nunca ha existido comunidad.

3. La inscripcin del rgimen de la urbanizacin debe hacerse a favor de la persona o personas que lo constituyen sobre la finca o fincas de su propiedad y, adems de los datos exigidos por la legislacin hipotecaria, debe contener los establecidos por el artculo 553-57 como contenido mnimo de la escritura y la referencia al archivo del plano. En todos los casos, deben hacerse las notas marginales de referencia a las inscripciones de las fincas privativas.

4. Las inscripciones de las fincas privativas contienen, adems de los datos exigidos por la legislacin hipotecaria, los siguientes:

a) El nmero de parcela que les corresponde, la situacin, superficie, lmites y, si procede, anexos.

b) La cuota o cuotas de participacin.

c) El rgimen especial o las limitaciones que pueden afectarlas de forma determinada.

d) La referencia a la inscripcin general.

5. Las fincas destinadas a uso y goce o a servicios comunes se inscriben a favor de los titulares presentes y futuros de las diversas fincas privativas, sin mencionarlos de forma explcita ni hacer constar las cuotas que les corresponden.

6. Debe abrirse, en caso de establecimiento de la propiedad horizontal por parcelas de forma sobrevenida, un folio separado e independiente para la urbanizacin en conjunto, en el cual deben constar las circunstancias establecidas por el presente artculo y debe hacerse una referencia por nota marginal a cada una de las inscripciones de las fincas que pasan a ser privativas, en la cual debe hacerse constar la cuota que les corresponde.

Artculo 553-59. Extincin voluntaria.

1. La extincin voluntaria de la propiedad horizontal por parcelas se produce por acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios, que deben representar las tres quintas partes de las cuotas de participacin.

2. Deben liquidarse totalmente, una vez acordada la extincin, las obligaciones hacia terceras personas y, si procede, hacia los propietarios. En el proceso de liquidacin, la junta de propietarios debe mantener sus funciones, debe percibir las cuotas atrasadas y los dems crditos a favor de la urbanizacin, debe enajenar, si procede, los inmuebles de uso comn que se haya acordado enajenar y, una vez realizadas todas las operaciones, ha de dar cuenta de ello a todos los propietarios.

CAPTULO IV
Comunidad especial por turnos
Seccin primera. Rgimen jurdico
Artculo 554-1. Definicin.

1. Los titulares, en la comunidad por turnos, tienen el derecho de gozar del bien sobre el que recae, con carcter exclusivo, por unidades temporales discontinuas y peridicas.

2. El rgimen de la comunidad por turnos comporta:

a) La existencia del turno, que delimita la participacin de los titulares en la comunidad.

b) La configuracin de una organizacin para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes de los titulares de los turnos.

c) La exclusin de la accin de divisin y de los derechos de adquisicin de carcter legal entre los titulares.

Artculo 554-2. Objeto.

1. Pueden ser objeto de comunidad por turnos los edificios destinados a viviendas unifamiliares dotados del mobiliario y las instalaciones suficientes que, por su naturaleza, sean susceptibles de un uso reiterado y divisible en turnos.

2. Pueden ser objeto de comunidad por turnos los barcos, aeronaves no comerciales y bienes muebles identificables de forma clara y equipados adecuadamente que sean susceptibles de un uso reiterado y divisible en turnos.

3. No pueden ser objeto de comunidad por turnos los edificios divididos en rgimen de propiedad horizontal ni los elementos privativos que forman parte de los mismos, salvo que se trate de edificios con menos de siete elementos privativos y se constituya una comunidad por turnos para cada unidad o elemento.

4. El aprovechamiento por turnos que se establece sobre un edificio o un conjunto inmobiliario o sobre un sector diferenciado de estos para la explotacin turstica o de vacaciones por temporada debe regirse necesariamente por las normas del contrato de aprovechamiento por turnos.

Artculo 554-3. El turno.

1. El turno consiste en la unidad temporal, discontinua y peridica, no inferior a una semana, que sirve de mdulo para atribuir el aprovechamiento exclusivo del bien y la contribucin a los gastos generales.

2. La titularidad de un turno, sea cual sea su valor, atribuye un voto en la junta de la comunidad.

Seccin segunda. Constitucin
Artculo 554-4. Establecimiento del rgimen.

1. Solo existe comunidad por turnos si, una vez otorgado el ttulo de constitucin, ha finalizado la construccin del bien sobre el que recae y este ha sido amueblado y equipado adecuadamente.

2. El ttulo de constitucin debe constar en escritura pblica y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Artculo 554-5. Ttulo de constitucin.

1. En el ttulo de constitucin deben constar, al menos, los siguientes datos:

a) La identificacin del bien, cuya construccin debe estar comenzada. Si no est finalizado cuando se otorga la escritura, el rgimen de comunidad por turnos queda en suspenso hasta que se termina y se amuebla.

b) La duracin de la comunidad.

c) La fijacin del turno, al cual se asigna una numeracin correlativa, con su duracin y periodicidad.

d) La determinacin de la cuota de contribucin, que es proporcional al valor del turno, el cual se determina por la duracin del tiempo de uso que atribuye y por la poca del ao en que puede usarse.

e) El rgimen de gestin, administracin y representacin, que debe ajustarse a las normas de la seccin primera del captulo III, de acuerdo con las caractersticas propias de la comunidad por turnos.

f) El mobiliario y servicios inherentes al bien que es objeto de la comunidad por turnos.

2. Deben reservarse, en el ttulo de constitucin, como mnimo dos semanas al ao, que no pueden configurarse como turnos, para reparaciones, limpieza, mantenimiento y dems finalidades de utilidad comn.

3. El ttulo de constitucin puede contener unos estatutos, a los que se aplican las normas del artculo 553-11, y un reglamento de rgimen interior, al que se aplica el artculo 553-12, con las adaptaciones adecuadas a la comunidad por turnos.

Artculo 554-6. Legitimacin.

El ttulo de constitucin de la comunidad por turnos lo otorgan los propietarios del bien sobre el que recae.

Artculo 554-7. Constancia registral.

1. El rgimen de comunidad por turnos debe inscribirse en el Registro de la Propiedad o, si procede, en el de bienes muebles que corresponda.

2. El rgimen de comunidad por turnos debe inscribirse por medio del sistema de pluralidad de hojas, de acuerdo con lo establecido por la legislacin hipotecaria.

Artculo 554-8. Extincin del rgimen.

1. El rgimen de comunidad por turnos se extingue voluntariamente por acuerdo unnime de los titulares y, forzosamente, por el transcurso del plazo fijado por el ttulo de constitucin, que no puede ser inferior a tres aos ni superior a cincuenta, as como por la prdida o destruccin del bien.

2. La extincin de la comunidad por turnos determina una situacin de comunidad ordinaria, la participacin en la cual de cada uno de los titulares se fija de acuerdo con el valor de su turno.

Seccin tercera. Contenido
Artculo 554-9. Derechos.

El turno faculta a quien es titular del mismo a:

a) Aprovechar el bien que es objeto de la comunidad de forma exclusiva durante el periodo de tiempo que representa o ceder el aprovechamiento a otra persona.

b) Participar en la gestin, administracin y representacin de la comunidad de acuerdo con lo establecido por el ttulo de constitucin.

c) Disponer del turno, entre vivos o por causa de muerte, a ttulo oneroso o gratuito.

Artculo 554-10. Obligaciones.

El turno obliga a quien es titular del mismo a:

a) Pagar los gastos generales y los inherentes al turno que le corresponde, que se determinan teniendo en cuenta su valor.

b) Utilizar el bien de acuerdo con su destino, respetar los derechos de los dems titulares y actuar en inters de la comunidad.

c) Pagar los menoscabos que ocasione en el bien la semana o semanas en que goza del mismo, sin perjuicio de las acciones que le correspondan contra terceras personas.

Artculo 554-11. Gastos generales y contribucin de los turnos.

1. El turno delimita el pago de los gastos y las cargas del bien y de sus servicios, que deben liquidarse anualmente, sin perjuicio de que se periodice su pago.

2. El impago de los gastos comporta la suspensin del aprovechamiento del bien y del derecho de voto en la comunidad, salvo que se acredite la impugnacin judicial del importe y que este se ha consignado.

3. El no uso del turno no exime a sus titulares de pagar los gastos que les corresponden.

4. Para determinar los gastos generales, su distribucin entre los titulares, la prelacin de crditos y las dems cuestiones relacionadas, se aplican las normas del captulo III, de acuerdo con la naturaleza de la comunidad por turnos.

Artculo 554-12. Rgimen supletorio.

1. Se aplican a los rganos de gobierno de la comunidad por turnos las normas que rigen los de la propiedad horizontal.

2. Se aplican las normas que rigen la propiedad horizontal en todo lo no regulado por el presente captulo, de acuerdo con la naturaleza especfica de la comunidad por turnos.

CAPTULO V
Comunidad especial por razn de medianera
Seccin primera. Medianera
Artculo 555-1. Concepto y rgimen jurdico.

1. Es pared medianera la que se levanta en el lmite y en el suelo de dos o ms fincas con el fin de servir de elemento sustentador de las edificaciones que se construyan o de servir de valla o separacin.

2. Es suelo medianero la estructura horizontal que tiene la finalidad de servir de elemento sustentador y de divisin de construcciones a diferentes niveles en altura o en el subsuelo.

3. La existencia de una pared medianera o de un suelo medianero comporta una situacin de comunidad entre los propietarios de las dos fincas colindantes que se regula por pacto y, supletoriamente, por las normas del presente captulo.

Seccin segunda. Medianera de carga
Artculo 555-2. Constitucin voluntaria.

1. Existe medianera de carga si la pared medianera o el suelo medianero se levanta en el lmite de dos o ms fincas con el fin de servir de elemento sustentador de las edificaciones o de las dems obras de construccin que se realicen.

2. La medianera de carga es de constitucin voluntaria y nunca se presume.

3. Los propietarios de fincas colindantes pueden acordar establecer la medianera y construir la pared medianera si tienen la autorizacin administrativa correspondiente para construir ambas fincas hasta el lmite comn.

Artculo 555-3. Caractersticas.

1. La pared medianera o el suelo medianero debe ser del tipo adecuado, debe tener los fundamentos, resistencia, grosor y altura pertinentes con relacin a los proyectos o finalidad de las edificaciones pactadas y debe tener la apariencia de muro exterior o fachada, de acuerdo con lo establecido por la normativa urbanstica.

2. Las caractersticas de construccin de la pared medianera o el suelo medianero, a falta de determinaciones especficas en el pacto de constitucin, deben ser las usuales en el lugar en que se construye y adecuadas a la obra que debe realizarse, segn las reglas de la construccin aceptadas generalmente. Los propietarios que construyen primero la pared medianera deben hacerlo de acuerdo con sus necesidades. Esta pared debe tener el grosor correspondiente, la mitad en el terreno propio y la otra mitad en el de los vecinos interesados.

Artculo 555-4. Derecho de carga.

1. No puede cargarse sobre la pared medianera que el vecino o vecina ha edificado sin haber pagado la parte del coste que fija el pacto constitutivo de la medianera.

2. Las personas interesadas, salvo pacto en contrario, pueden solicitar a la autoridad judicial la rectificacin de las cantidades que deben pagarse teniendo en cuenta la naturaleza, antigedad, estado de conservacin y condiciones de obra de la pared medianera.

3. La tramitacin del procedimiento correspondiente al ejercicio de la facultad establecida por el apartado 2 no impide que, mientras tanto, los vecinos que han pagado la cantidad pactada puedan cargar sobre la pared medianera.

Artculo 555-5. Gastos.

1. Los gastos de construccin y conservacin de la pared medianera, hasta que el vecino o vecina haga la carga, corren a cargo del propietario o propietaria que la ha levantado. A partir de aquel momento, cada propietario o propietaria debe contribuir en la proporcin pactada o, si no se ha pactado, en proporcin al uso que hace de dicha pared medianera.

2. La persona que derriba una construccin cargada sobre la pared medianera debe dejarla en el estado adecuado para la utilizacin futura y con la apariencia de muro exterior o fachada que corresponda, de acuerdo con su configuracin originaria.

3. Lo establecido por los apartados 1 y 2 se entiende sin perjuicio de lo que se haya pactado.

Artculo 555-6. Pago.

El vecino o vecina que construye sin hacer uso de la pared medianera debe pagar la parte del coste que le corresponde segn lo que se ha pactado y de acuerdo con lo establecido por el artculo 555-4. Adems, debe adoptar las medidas de construccin adecuadas para evitar perjuicios al propietario o propietaria que la ha levantado. Si se producen dichos perjuicios, debe indemnizarlo.

Artculo 555-7. Derecho de derribo.

1. El propietario o propietaria que en primer lugar ha levantado y ha pagado la pared medianera puede derribarla en cualquier momento anterior al inicio de las obras de construccin del edificio colindante que debe cargar sobre aquella.

2. El derribo de la pared medianera solo puede llevarse a cabo si el vecino o vecina no ha pagado la parte del coste que le corresponde y si, una vez notificada fehacientemente al vecino o vecina la intencin de derribarla, este, en el plazo de un mes, no se opone pagando su parte del coste o consignando su pago.

Seccin tercera. Medianera de vallado
Artculo 555-8. Medianera de vallado.

1. La medianera en las paredes de vallado de patios, huertos, jardines y solares es forzosa hasta la altura mxima de dos metros o la que establezca la normativa urbanstica aplicable.

2. El suelo de la pared de valla divisoria es medianero, pero el vecino o vecina no tiene la obligacin de contribuir a la mitad de los gastos de construccin y de mantenimiento de la pared hasta que edifique o cierre su finca.

3. La pared de valla entre dos fincas se presume siempre medianera, salvo que existan signos externos que evidencien que solo se ha construido sobre uno de los solares.

TTULO VI
De los derechos reales limitados
CAPTULO I
El derecho de usufructo
Seccin primera. Constitucin y rgimen del usufructo
Artculo 561-1. Rgimen aplicable.

1. El derecho de usufructo se rige por el ttulo de constitucin y por las modificaciones que introducen los titulares del derecho.

2. El derecho de usufructo, en aquello que no resulta del ttulo de constitucin ni de sus modificaciones, se rige por las disposiciones del presente cdigo y por las que, con relacin a este derecho, establecen el Cdigo de sucesiones y el Cdigo de familia.

Artculo 561-2. Concepto.

1. El usufructo es el derecho real de usar y gozar de bienes ajenos salvando su forma y sustancia, salvo que las leyes o el ttulo de constitucin establezcan otra cosa.

2. Los usufructuarios tienen derecho a poseer los bienes objeto del usufructo y a percibir todas sus utilidades no excluidas por las leyes o por el ttulo de constitucin. Se presume que las utilidades no excluidas les corresponden. 3. Los usufructuarios deben respetar el destino econmico del bien gravado y, en el ejercicio de su derecho, deben comportarse de acuerdo con las reglas de una buena administracin.

Artculo 561-3. Constitucin.

1. El usufructo puede constituirse por cualquier ttulo a favor de una o diversas personas, simultnea o sucesivamente, sobre la totalidad o una parte de los bienes de una persona, sobre uno o ms bienes determinados o sobre la totalidad o una parte de sus utilidades.

2. Puede establecerse, en el ttulo de constitucin, que:

a) Los constituyentes se reserven el derecho de reversin a su favor o a favor de terceras personas en el plazo o con las condiciones que se establezcan.

b) Los usufructuarios tengan derecho a los rendimientos o utilidades que generen los bienes objeto del usufructo libres de cualesquiera gastos y cargas, o bien a que se aplique el artculo 561-12.

c) El usufructo se constituya en garanta o en seguridad de una obligacin dineraria, en cuyo caso las utilidades del bien gravado se imputan al pago de la deuda.

3. El usufructo constituido a favor de una persona fsica es vitalicio, salvo que el ttulo de constitucin establezca otra cosa.

4. El usufructo a favor de una persona jurdica no puede constituirse por una duracin superior a noventa y nueve aos. Si el ttulo de constitucin no establece otra cosa, se presume constituido por treinta aos.

Artculo 561-4. Usufructo de bienes deteriorables.

Si el usufructo recae sobre bienes deteriorables, los usufructuarios pueden servirse de los mismos segn su destino y deben restituirlos, al extinguirse el usufructo, en el estado en que se encuentren, indemnizando a los propietarios por el deterioro que han sufrido por dolo o culpa.

Artculo 561-5. Cuasiusufructo.

1. Si el usufructo recae, en todo o en parte, sobre bienes consumibles, deben restituirse bienes de la misma cantidad y calidad o, si ello no es posible, su valor en el momento de la extincin del derecho.

2. Si el usufructo recae sobre dinero, se aplica, adems de lo establecido por el apartado 1, lo establecido por el artculo 561-33.

Artculo 561-6. Frutos y mejoras.

1. Los usufructuarios tienen derecho a percibir los frutos y utilidades de los bienes usufructuados no excluidos por el ttulo de constitucin.

2. En el usufructo voluntario, los usufructuarios tienen derecho a los frutos pendientes al comienzo del usufructo, con la obligacin de pagar los gastos razonables para producirlos, y los propietarios, a los frutos pendientes al final en proporcin al grado de maduracin, con la obligacin de pagar la cuota correspondiente de los gastos para producirlos.

3. Los frutos de un derecho se entienden percibidos da por da y pertenecen a los usufructuarios en proporcin al tiempo que dure el usufructo.

4. Los usufructuarios pueden introducir mejoras en los bienes objeto del usufructo, dentro de los lmites de su derecho, con la facultad de retirarlas al final del usufructo si ello es posible sin deteriorar el objeto.

Artculo 561-7. Inventario, caucin, determinacin de la condicin y estimacin de los bienes.

1. Los usufructuarios, salvo que el ttulo de constitucin establezca otra cosa, antes de tomar posesin de los bienes, deben inventariarlos, citando a los nudos propietarios, y deben prestar caucin en garanta del cumplimiento de sus obligaciones.

2. Los usufructuarios pueden hacer determinar pericialmente el estado y condicin de los bienes usufructuados y evaluarlos, y deben pagar los gastos que ello ocasione. El mismo derecho corresponde a los nudos propietarios.

Artculo 561-8. Daos a los bienes usufructuados.

1. Los usufructuarios que deterioran los bienes usufructuados responden de los daos causados ante los nudos propietarios, que pueden solicitar a la autoridad judicial que adopte las medidas necesarias para preservar los bienes, incluida su administracin judicial.

2. Los usufructuarios deben notificar a los propietarios todo acto de terceros del que tengan noticia que pueda perjudicar los bienes usufructuados. Si no lo hacen, responden de los daos y perjuicios imputables a esta omisin.

Artculo 561-9. Disposicin.

1. El usufructo es disponible por cualquier ttulo.

2. Los nudos propietarios, si los usufructuarios se proponen transmitir su derecho, tienen derecho de adquisicin preferente, salvo que el ttulo de constitucin establezca otra cosa.

3. Los contratos que hacen los usufructuarios se extinguen al final del usufructo.

4. Los nudos propietarios pueden disponer de los bienes usufructuados e introducir en los mismos modificaciones que no alteren su forma ni su sustancia y que no perjudiquen a los usufructuarios. Para hacer construcciones o edificaciones, deben notificarlo a los usufructuarios, los cuales pueden oponerse a las mismas si entienden que lesionan sus intereses.

Artculo 561-10. Derecho de adquisicin preferente.

1. Los usufructuarios que se proponen transmitir su derecho, en el caso que regula el artculo 561-9.2, deben notificarlo fehacientemente a los nudos propietarios, indicando el nombre de los adquirentes, el precio convenido, en caso de transmisin onerosa, o el valor que se da al derecho, en caso de transmisin gratuita, y las dems circunstancias relevantes de la enajenacin.

2. Los nudos propietarios, sin perjuicio de su derecho a impugnar judicialmente el precio o valor notificado, tienen derecho de tanteo sobre el usufructo en el plazo de un mes a contar de la notificacin establecida por el apartado 1, que pueden ejercer pagando su precio o, en su defecto, el valor notificado por los usufructuarios.

3. Los nudos propietarios, si la enajenacin no se ha notificado fehacientemente o si se ha realizado en circunstancias diferentes a las notificadas, sin perjuicio de su derecho de impugnacin, pueden ejercer el derecho de retracto en el plazo de tres meses a contar de la fecha en que hayan tenido conocimiento de la enajenacin y las circunstancias de esta o a contar de la fecha de la inscripcin de la enajenacin en el registro correspondiente.

Artculo 561-11. Usufructo en situaciones de cotitularidad.

1. Los nudos propietarios de una cuota de un bien en condominio pueden realizar su divisin, sin necesidad de consentimiento de los usufructuarios. Sin embargo, deben notificarles dicha divisin y los usufructuarios tienen el derecho de impugnarla si entienden que lesiona sus intereses.

2. El usufructuario o usufructuaria de una cuota de un bien en comunidad puede ejercer sus derechos sin necesidad de intervencin del nudo propietario o nuda propietaria en materia de administracin y percepcin de frutos e intereses. 3. El usufructo, una vez extinguida la comunidad por divisin, se concreta sobre la parte adjudicada al antiguo titular de la cuota.

Artculo 561-12. Gastos del usufructo.

1. Las cargas privadas existentes en el momento de constituir el usufructo, los gastos de conservacin, mantenimiento, reparacin ordinaria y suministro de los bienes usufructuados, y los tributos y tasas de devengo anual corren a cargo de los usufructuarios.

2. Si los usufructuarios no asumen las cargas ni pagan los gastos, tributos o tasas a que se refiere el apartado 1 despus de que los nudos propietarios se lo hayan requerido, estos pueden satisfacerlas a cargo de los usufructuarios.

3. Los gastos de reparaciones extraordinarias que no derivan de ningn incumplimiento de los usufructuarios corren a cargo de los nudos propietarios. Igualmente corren a su cargo las contribuciones especiales que implican una mejora permanente de los bienes usufructuados. En todos estos casos, los nudos propietarios pueden exigir a los usufructuarios el inters de las cantidades invertidas.

Artculo 561-13. Usufructo de finca hipotecada.

1. Los usufructuarios de fincas hipotecadas no deben pagar la deuda garantizada con la hipoteca.

2. Los nudos propietarios, si la nuda propiedad de una finca hipotecada se vende forzosamente para pagar la deuda, responden ante los usufructuarios del perjuicio causado.

Artculo 561-14. Cotitularidad en el usufructo.

1. El usufructo vitalicio constituido conjunta y simultneamente a favor de cnyuges, de personas en situacin de unin estable de pareja o de hijos o hermanos del constituyente o la constituyente no se extingue, salvo que el ttulo de constitucin establezca otra cosa, hasta la muerte de todos los titulares, de modo que la cuota o derecho de quienes premueran incrementa el de los supervivientes en la proporcin correspondiente.

2. El usufructo, si se ha constituido en consideracin expresa al matrimonio o a la unin estable de pareja de los favorecidos, en caso de divorcio, nulidad o separacin judicial o de hecho de los cnyuges o extincin de la relacin de pareja, se extingue totalmente, salvo que se demuestre que es otra la voluntad del constituyente o la constituyente.

Artculo 561-15. Usufructos sucesivos.

Se aplica a los usufructos sucesivos el lmite de llamamientos que el artculo 204 del Cdigo de sucesiones establece para las sustituciones fideicomisarias.

Seccin segunda. Extincin, liquidacin y acciones en defensa del usufructo
Artculo 561-16. Extincin.

1. El derecho de usufructo se extingue por las causas generales de extincin de los derechos reales y, adems, por las siguientes causas:

a) Muerte del usufructuario o usufructuaria o del ltimo de ellos en los casos a que se refiere el artculo 561-14.1, en los usufructos vitalicios.

b) Extincin de la persona jurdica usufructuaria, si no la sucede otra, que se produzca antes del vencimiento del plazo de duracin del usufructo, sin perjuicio de la legislacin concursal aplicable.

c) Consolidacin, si el objeto del usufructo es un bien mueble, excepto si los usufructuarios tienen inters en la continuidad de su derecho.

d) Prdida total de los bienes usufructuados, sin perjuicio de la subrogacin real si procede.

e) Expropiacin forzosa de los bienes usufructuados, sin perjuicio de la subrogacin real si procede.

f) Nulidad o resolucin del derecho de los transmitentes o de los constituyentes del usufructo sin perjuicio de terceras personas.

g) Extincin de la obligacin dineraria en cuya garanta o aseguramiento se ha constituido el usufructo.

2. El plazo de duracin del usufructo fijado en funcin de la fecha en que una tercera persona llegue a una edad determinada vence el da indicado aunque esta persona muera antes.

3. La extincin voluntaria del derecho de usufructo no comporta la extincin de los derechos reales que le afectan hasta que vence el plazo o se produce el hecho o causa que comportan la extincin.

4. Los bienes usufructuados, una vez extinguido el usufructo, deben restituirse a los nudos propietarios, sin perjuicio del derecho de retencin de los antiguos usufructuarios o de sus herederos por razn de los gastos de reparaciones extraordinarias que les deban.

Artculo 561-17. Prdida parcial.

El derecho, si los bienes usufructuados se pierden solo en parte, contina en la parte remanente.

Artculo 561-18. Usufructo de bienes asegurados.

1. Los usufructuarios deben asegurar los bienes objeto de su derecho si el seguro es exigible por las reglas de una administracin econmica ordenada y usual. Si ya estaban asegurados en el momento de constituir el usufructo, los usufructuarios deben pagar las primas.

2. Los nudos propietarios y los usufructuarios, en caso de siniestro de los bienes, hacen suya la indemnizacin en proporcin a la prima del seguro que han pagado, salvo que los usufructuarios opten por invertirla en la reconstruccin o sustitucin del bien.

Artculo 561-19. Expropiacin forzosa de los bienes usufructuados.

Se aplican al justiprecio, en caso de expropiacin forzosa de los bienes objeto del usufructo, las reglas del usufructo de dinero del artculo 561-33, salvo que las personas interesadas pacten otra cosa.

Artculo 561-20. Acciones de defensa del usufructo.

Los usufructuarios pueden ejercer las acciones correspondientes a la tutela de su derecho y exigir a los nudos propietarios que les faciliten los elementos de prueba de que dispongan.

Seccin tercera. Usufructo con facultad de disposicin
Artculo 561-21. Norma general.

1. Los usufructuarios pueden disponer de los bienes usufructuados si as lo establece el ttulo de constitucin.

2. El otorgamiento de la simple facultad de disposicin incluye las disposiciones a ttulo oneroso. La facultad de enajenar a ttulo de venta comprende la de hacerlo por cualquier otro ttulo oneroso.

3. El otorgamiento de la facultad de disposicin a ttulo gratuito debe expresarse con claridad.

Artculo 561-22. Disposicin con el consentimiento ajeno.

1. Si la facultad de disposicin est sujeta al consentimiento de otras personas, es suficiente el acuerdo de la mayora, salvo que el ttulo de constitucin establezca otra cosa.

2. Si quienes deben dar el consentimiento a la facultad de disposicin son nudos propietarios, es suficiente el acuerdo de los que representen la mayora de cuotas o derechos.

3. Los usufructuarios, si se tiene la facultad de disposicin para el caso de necesidad y no obtienen el consentimiento, pueden solicitar la autorizacin judicial.

Artculo 561-23. Disposicin en caso de necesidad.

1. Los usufructuarios, si se ha establecido que solo pueden disponer de los bienes usufructuados en caso de necesidad, pueden hacerlo siempre que se trate de necesidades personales o familiares o, si procede, del otro miembro de la pareja estable, salvo que el ttulo de constitucin establezca otra cosa.

2. Los usufructuarios no pueden ejercer la facultad de disposicin si antes no han dispuesto de los bienes propios no necesarios para alimentos o para el ejercicio de su profesin u oficio.

3. Los usufructuarios deben notificar el acto de disposicin a los nudos propietarios en el plazo de un mes a contar del otorgamiento.

4. No es preciso el consentimiento de los nudos propietarios para ejercer la facultad de disposicin, pero los usufructuarios responden de los perjuicios causados si no haba necesidad o no actuaron de acuerdo con lo establecido por el apartado 1.

Artculo 561-24. Rgimen de la contraprestacin.

1. La contraprestacin, una vez ejercida la facultad de disposicin a ttulo oneroso, es de libre disposicin de los usufructuarios.

2. En el supuesto de facultad de disposicin por caso de necesidad, la parte de la contraprestacin que no ha tenido que aplicarse a satisfacerla se subroga en el usufructo.

Seccin cuarta. Usufructo de bosques y plantas
Artculo 561-25. Rgimen jurdico.

Se aplica al usufructo de bosques y plantas, en aquello a que no se refiere el ttulo de constitucin, la costumbre de la comarca.

Artculo 561-26. Bosques.

Los usufructuarios de bosques que, por su naturaleza, se destinan a madera tienen derecho a cortar y podar los rboles haciendo una explotacin racional, de acuerdo con un plan tcnico.

Artculo 561-27. Conjuntos de rboles que no son bosques.

1. Los usufructuarios de conjuntos de rboles destinados a una funcin de recreo o de ornamento de una finca, a hacer sombra, a aumentar la aglutinacin del suelo, a fijar la tierra, a defender las fincas del viento, a encauzar las aguas, a dar fertilidad al suelo o a otros usos accesorios del terreno, diferentes del de obtener madera, deben respetar su destino originario.

2. La limitacin que establece el apartado 1 tambin afecta a los conjuntos de rboles destinados a obtener resina, savia, corteza u otros productos diferentes de la madera. En este caso, los usufructuarios solo tienen derecho a dichos productos.

Artculo 561-28. rboles o arbustos que se renuevan o rebrotan.

1. Los usufructuarios pueden cortar y hacer suyos los rboles y arbustos que se renuevan o rebrotan en funcin de la capacidad de regeneracin de la especie de que se trate y siempre que no estn comprendidos en los casos a que se refiere el artculo 561-27.1.

2. Lo establecido por el apartado 1 es de aplicacin a los rboles de ribera y a los de crecimiento rpido, pero los usufructuarios deben replantar los que corten.

3. Los usufructuarios pueden disponer de los plantones o de los arbustos de vivero con la obligacin de restituir las extracciones efectuadas.

Artculo 561-29. rboles o arbustos que no se renuevan ni rebrotan.

Los usufructuarios de rboles o arbustos que, una vez cortados, no se renuevan ni rebrotan solo pueden podar sus ramas y, si los nudos propietarios lo autorizan, cortarlos.

Artculo 561-30. rboles muertos y daados.

Los usufructuarios hacen suyos los rboles que mueran, aunque se trate de rboles frutales, y los nudos propietarios, los arrancados, los cortados o los destruidos por el viento o por el fuego si los usufructuarios no los usan para obtener lea para el consumo domstico o para reparar los edificios comprendidos en el usufructo.

Artculo 561-31. Matas.

Los usufructuarios pueden disponer de las matas haciendo cortes peridicos segn la costumbre de la comarca.

Seccin quinta. Usufructo de dinero y de participaciones en fondos de inversin y en otros instrumentos de inversin colectiva
Artculo 561-32. Rgimen aplicable.

Los usufructos de dinero y de participaciones en fondos de inversin y en otros instrumentos de inversin colectiva se rigen, en primer trmino, por el ttulo de constitucin y por los acuerdos entre los usufructuarios y los nudos propietarios y, en defecto de ttulo y acuerdos, por las disposiciones del presente captulo.

Artculo 561-33. El usufructo de dinero.

1. Los usufructuarios de dinero tienen derecho a los intereses y a los dems rendimientos que produce el capital.

2. Los usufructuarios que han prestado garanta suficiente pueden dar al capital el destino que estimen conveniente. En caso contrario, deben poner el capital a inters en condiciones que garanticen su integridad.

Artculo 561-34. El usufructo de participaciones en fondos de inversin.

1. Los usufructuarios, en el usufructo de participaciones en fondos de inversin, tienen derecho a las plusvalas eventuales desde que se constituye el derecho hasta que se extingue.

2. Las minusvalas eventuales no generan obligaciones de los usufructuarios hacia los nudos propietarios.

3. Los nudos propietarios gozan, a ttulo exclusivo, de la condicin de partcipes al efecto de exigir el reembolso total o parcial de las participaciones.

4. El capital obtenido, en caso de reembolso de participaciones antes de la extincin del usufructo, debe reinvertirse de acuerdo con lo establecido por el ttulo de constitucin o segn el acuerdo de las personas interesadas. En defecto de ttulo y acuerdo, se aplican las reglas del usufructo de dinero.

5. Los nudos propietarios de participaciones en fondos de inversin garantizados solo pueden pedir su reembolso una vez vencido el plazo de garanta.

Artculo 561-35. Carcter de los frutos.

Se aplican, a los rendimientos y a las eventuales plusvalas, las reglas de los frutos civiles.

Artculo 561-36. Derechos de los usufructuarios.

1. Los usufructuarios de participaciones en fondos de inversin de carcter acumulativo tienen derecho a las eventuales plusvalas producidas entre la fecha de constitucin del derecho y la fecha de extincin o la del reembolso si este se solicita antes de la extincin del usufructo.

2. Los usufructuarios tienen derecho a las eventuales plusvalas en el momento en que se extingue el usufructo, pero solo podrn solicitar su pago cuando se produzca el reembolso.

3. La accin para exigir el cumplimiento de la obligacin de pago de los rendimientos del usufructo prescribe a los diez aos, contados desde el da en que se produce el reembolso.

4. Los usufructuarios, si la entidad gestora del fondo no se la facilita directamente, pueden exigir a los nudos propietarios toda la informacin que la entidad gestora les facilite relativa al fondo y participaciones usufructuados.

5. Los usufructuarios que lo son por disposicin testamentaria, salvo disposicin contraria de los testadores, y los que lo son por sucesin intestada pueden optar por percibir las plusvalas del usufructo de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2 o por exigir a los nudos propietarios que les garanticen un rendimiento equivalente al de un usufructo de dinero por un capital igual al valor del fondo en el momento de ejercer la opcin. Los usufructuarios deben notificar su opcin a los nudos propietarios en el plazo de seis meses desde la aceptacin de la herencia. Si no lo hacen, se aplican las reglas generales de los apartados 1 y 2.

Artculo 561-37. Comisiones.

1. Las comisiones por la adquisicin o suscripcin de participaciones en un fondo de inversin se imputan a los nudos propietarios, salvo que el usufructo se constituya simultneamente, en cuyo caso corren a cargo de los nudos propietarios y de los usufructuarios en la proporcin que les corresponda de acuerdo con la valoracin del usufructo.

2. Las comisiones correspondientes a la gestin del fondo, mientras dure el usufructo, corren a cargo de los usufructuarios.

3. Las comisiones por el reembolso por extincin del fondo o por el reembolso anticipado corren a cargo de los nudos propietarios, excepto en el caso en que los usufructuarios ejerzan la opcin que regula el artculo 561-36.5, en cuyo caso se imputan a estos.

CAPTULO II
El derecho de uso y el derecho de habitacin
Seccin primera. Disposiciones comunes
Artculo 562-1. Rgimen jurdico.

Los derechos de uso y de habitacin se regulan por lo que establecen su ttulo de constitucin, el presente captulo y, subsidiariamente, la regulacin del usufructo.

Artculo 562-2. Carcter presumiblemente vitalicio.

El derecho de uso o de habitacin constituido a favor de una persona fsica se presume vitalicio.

Artculo 562-3. Diversidad de titulares.

1. Los derechos de uso y habitacin pueden constituirse a favor de diversas personas, simultnea o sucesivamente, pero, en este ltimo caso, solo si se trata de personas vivas en el momento en que se constituyen.

2. El derecho, en los dos casos a que se refiere el apartado 1, se extingue a la muerte del ltimo titular.

Artculo 562-4. Indisponibilidad del derecho.

1. Los usuarios y los que tienen derecho de habitacin solo pueden gravar o enajenar su derecho si lo consienten los propietarios.

2. La ejecucin de una hipoteca sobre el bien comporta la extincin de los derechos de uso y habitacin si sus titulares consintieron su constitucin, sin perjuicio de lo establecido por el artculo 83 del Cdigo de familia en materia de uso de vivienda familiar.

Artculo 562-5. Extincin.

Los derechos de uso y habitacin se extinguen por resolucin judicial en caso de ejercicio gravemente contrario a la naturaleza del bien, sin perjuicio de lo establecido por el artculo 561-8.1.

Seccin segunda. Derecho de uso
Artculo 562-6. Contenido.

Los usuarios pueden poseer y utilizar un bien ajeno en la forma establecida por el ttulo de constitucin o, en su defecto, de modo suficiente para atender sus necesidades y las de quienes convivan con ellos.

Artculo 562-7. Uso de vivienda.

El uso de una vivienda se extiende a la totalidad de esta y comprende el de las dependencias y los derechos anexos.

Artculo 562-8. Usos especiales.

1. El derecho de uso constituido sobre una finca que produce frutos da derecho a percibir los que sean necesarios para atender las necesidades de los titulares del derecho y de las personas que conviven con ellos.

2. El derecho de uso constituido sobre ganado da derecho a percibir, para atender las necesidades a que se refiere el apartado 1, las cras y los dems productos.

3. El derecho de uso constituido sobre un bosque o sobre plantas da derecho a talar los rboles y a cortar las matas que sea preciso para atender las necesidades a que se refiere el apartado 1, e incluso a vender el producto, de acuerdo con lo establecido por la seccin tercera del captulo I.

Seccin tercera. Derecho de habitacin
Artculo 562-9. Contenido.

El derecho de habitacin comporta el derecho a ocupar las dependencias y anexos de una vivienda que se indican en el ttulo de constitucin o, en defecto de esta indicacin, los que sean precisos para atender las necesidades de vivienda de los titulares y de las personas que conviven con ellos, aunque el nmero de estas aumente despus de la constitucin.

Artculo 562-10. Titular.

El derecho de habitacin solo puede constituirse a favor de personas fsicas.

Artculo 562-11. Gastos.

Corren a cargo del que tienen derecho de habitacin los gastos de la vivienda que sean individualizables y que deriven de la utilizacin que hace de la misma, as como los gastos correspondientes a los servicios que haya instalado o contratado.

CAPTULO III
Los derechos de aprovechamiento parcial
Artculo 563-1. Concepto y rgimen jurdico.

Los derechos de aprovechamiento parcial establecidos con carcter real a favor de una persona sobre una finca ajena con independencia de toda relacin entre fincas, que incluyen el de gestionar y obtener sus aprovechamientos forestales a cambio de rehacer y conservar los recursos naturales y paisajsticos o de conservar su fauna y su ecosistema, el de apacentar ganado y rebaos, el de podar rboles y cortar matas, el de instalar carteles publicitarios, el de palco, el de balcn y otros similares, se rigen por las normas del presente captulo y, en lo que no se opongan, por su ttulo de constitucin, por la costumbre y por las normas que regulan el derecho de usufructo, en aquello que sea compatible.

Artculo 563-2. Constitucin.

1. Pueden constituir un derecho de aprovechamiento parcial los propietarios de la finca gravada y los titulares de derechos reales posesorios constituidos sobre esta. En este ltimo caso, el derecho de aprovechamiento parcial tiene el alcance y duracin de dichos derechos reales posesorios.

2. La constitucin mediante negocio jurdico de los derechos de aprovechamiento parcial debe constar necesariamente por escrito y solo puede oponerse ante terceras personas si consta en escritura pblica y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

3. Se entiende que la duracin del derecho de aprovechamiento parcial es de treinta aos, salvo que las partes fijen un plazo diferente.

4. La duracin de los derechos de aprovechamiento parcial no puede superar en ningn caso los noventa y nueve aos.

Artculo 563-3. Redencin.

1. Los derechos de aprovechamiento parcial pueden redimirse por voluntad exclusiva de los propietarios de la finca gravada una vez pasados veinte aos desde la constitucin del derecho.

2. Puede pactarse, no obstante lo establecido por el apartado 1, la no redimibilidad por un plazo mximo de sesenta aos o durante la vida de la persona titular del derecho de aprovechamiento parcial y una generacin ms.

3. El precio de la redencin, salvo pacto en contrario, es el que resulta de la capitalizacin del valor anual del aprovechamiento, determinado por peritos, tomando como base el inters legal del dinero en el momento de la redencin.

Artculo 563-4. Derecho de adquisicin preferente.

Los propietarios y los titulares de un derecho real posesorio sobre una finca gravada tienen derecho de adquisicin preferente del derecho de aprovechamiento parcial en los mismos trminos que lo tienen los nudos propietarios en caso de transmisin del usufructo.

CAPTULO IV
El derecho de superficie
Artculo 564-1. Concepto.

La superficie es el derecho real limitado sobre una finca ajena que atribuye temporalmente la propiedad separada de las construcciones o de las plantaciones que estn incluidas en la misma. En virtud del derecho de superficie, se mantiene una separacin entre la propiedad de lo que se construye o se planta y el terreno o suelo en que se hace.

Artculo 564-2. Clases.

1. El derecho de superficie puede recaer sobre construcciones o plantaciones anteriores a la constitucin del derecho. Las construcciones pueden estar sobre o bajo el nivel del suelo.

2. El derecho de superficie puede recaer sobre construcciones o plantaciones posteriores a la constitucin del derecho, en cuyo caso este derecho atribuye a su titular la legitimacin activa para hacer la construccin o plantacin.

Artculo 564-3. Constitucin.

1. Pueden constituir el derecho de superficie los propietarios y dems titulares de derechos reales posesorios que tengan libre disposicin de la finca afectada.

2. La constitucin del derecho de superficie debe constar necesariamente en escritura pblica, que debe contener, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La duracin del derecho a construir o plantar, que no puede superar en ningn caso los noventa y nueve aos.

b) Las caractersticas esenciales de la construccin o plantacin existente o futura y, en este ltimo caso, el plazo para hacerla.

c) Si las construcciones o plantaciones que son objeto del derecho de superficie no comprenden toda la finca gravada, la delimitacin concreta y las medidas y situacin del suelo afectado por el derecho, que deben describirse de acuerdo con la legislacin hipotecaria y sin perjuicio de las limitaciones urbansticas aplicables.

d) El precio o entrada y el canon que, si procede, deben satisfacer los superficiarios a los propietarios.

3. La constitucin y modificaciones del derecho de superficie pueden oponerse a terceras personas de buena fe desde que se inscriben en el Registro de la Propiedad en la forma y con los efectos establecidos por la legislacin hipotecaria o desde que las terceras personas han tenido conocimiento de las mismas.

Artculo 564-4. Rgimen jurdico voluntario.

1. Los superficiarios y los propietarios de la finca pueden establecer, en todo momento, el rgimen de sus derechos respectivos, incluso en lo que concierne al uso del suelo y de la edificacin o plantacin.

2. Se admiten, respecto a los derechos de superficie, los siguientes pactos, entre otros:

a) La limitacin de la disponibilidad de los superficiarios sobre su derecho, en concreto, sometindola al consentimiento de los propietarios de la finca.

b) El establecimiento de una pensin peridica a favor de los propietarios que no puede garantizarse con el mismo derecho de superficie si los superficiarios hacen una nueva construccin.

c) El rgimen de liquidacin de la posesin una vez se extinga el derecho.

3. Se admiten, respecto al derecho de superficie sobre una construccin nueva o una plantacin, los siguientes pactos, entre otros:

a) La fijacin del plazo para hacer la construccin o plantacin, atribuyendo eficacia extintiva y, si procede, resolutoria al incumplimiento del mismo. Lo que se haya construido o plantado revierte en el propietario o propietaria de la finca, salvo pacto en contrario.

b) La atribucin al propietario o propietaria de la finca, en caso de nueva construccin, de un derecho de uso, por cualquier concepto, sobre viviendas o locales integrados en la nueva construccin.

c) La atribucin a los superficiarios de la facultad de establecer el rgimen de propiedad horizontal, en caso de nueva construccin de un edificio al que pueda aplicarse este rgimen. Esta facultad se entiende, salvo pacto en contrario, por el tiempo de duracin del derecho y con los lmites establecidos por el ttulo de constitucin del derecho de superficie.

4. Puede pactarse, respecto al derecho de superficie sobre una construccin o una plantacin preexistentes, la extincin o, si procede, la resolucin en caso de impago de la pensin, de un mal uso o de un destino diferente del pactado que ponga en peligro la existencia misma de la construccin o plantacin.

5. Los propietarios y los superficiarios pueden establecer, en el ttulo de constitucin o en otro posterior, derechos de adquisicin preferente, recprocos o no, a los que se aplica supletoriamente el rgimen que el presente cdigo establece para la fadiga con relacin a la transmisin del derecho de censo o de la finca gravada con un censo enfitutico.

Artculo 564-5. Rgimen legal.

El pacto que establezca el decomiso por impago de la pensin convenida, si se trata de un derecho establecido sobre una construccin o plantacin hecha por los superficiarios despus de haberse constituido el derecho, es nulo y se tiene por no hecho.

Artculo 564-6. Extincin.

1. El derecho de superficie se extingue por las causas generales de extincin de los derechos reales.

2. La extincin del derecho de superficie comporta, salvo pacto en contrario, la reversin de la construccin o plantacin a las personas que en el momento de la extincin sean titulares de la propiedad de la finca gravada, sin que estas deban satisfacer ninguna indemnizacin a los superficiarios.

3. La extincin del derecho de superficie no perjudica los derechos que se hayan constituido sobre este, salvo que la causa de la extincin sea el vencimiento del plazo de la duracin del derecho o, en el caso de construcciones o plantaciones preexistentes, su prdida total.

4. El derecho no se extingue si la construccin o plantacin la han hecho los titulares del derecho de superficie y se pierde. En este caso, los titulares la pueden reconstruir o rehacer.

CAPTULO V
Los derechos de censo
Seccin primera. Disposiciones generales
Artculo 565-1. El censo.

1. El censo es una prestacin peridica dineraria anual, de carcter perpetuo o temporal, que se vincula con carcter real a la propiedad de una finca, la cual garantiza su pago directa e inmediatamente.

2. Recibe el nombre de censatario la persona que est obligada a pagar la pensin del censo, que es el propietario o propietaria de la finca, y el de censualista, la persona que tiene derecho a recibirla, que es el titular o la titular del derecho de censo.

Artculo 565-2. Clases de censo.

1. El censo es enfitutico si se constituye con carcter perpetuo y redimible a voluntad del censatario, de acuerdo con los requisitos establecidos por los artculos 565-11 y 565-12.

2. El censo es vitalicio si se constituye con carcter temporal e irredimible a voluntad del censatario, sin perjuicio de que pueda pactarse la redimibilidad de forma expresa.

Artculo 565-3. Constitucin del censo.

Los ttulos de constitucin del censo pueden ser:

a) El contrato de establecimiento. La constitucin contractual de un censo puede hacerse:

Primero.–Por la transmisin de la titularidad del derecho de propiedad de la finca al censatario, a cambio de la constitucin del derecho a percibir la prestacin peridica anual a favor del censualista. En este caso, puede determinarse el pago a favor del censualista, por una sola vez, al contado o a plazos, de una cantidad que se llama entrada.

Segundo.–Por revessejat, en virtud de la constitucin del censo por el propietario o propietaria de la finca y la cesin a una tercera persona del derecho a recibir la prestacin peridica anual.

b) La disposicin por causa de muerte.

c) La usucapin.

Artculo 565-4. Forma de constitucin del censo.

La constitucin o establecimiento de un censo debe constar necesariamente en escritura pblica, en la que deben hacerse constar la pensin y la cantidad convenida al efecto de la redencin.

Artculo 565-5. La transmisibilidad de la finca y del censo.

1. El censatario puede enajenar la finca gravada con el censo. El censualista tambin puede hacerlo respecto a su derecho de censo.

2. El derecho de fadiga se reconoce solo al censatario. Por razn del derecho de fadiga, el censatario puede ejercer el derecho de tanteo y, si procede, el derecho de retracto para adquirir el derecho de censo enajenado a ttulo oneroso, por el mismo precio y en las condiciones convenidas entre el censualista y el adquirente.

3. El derecho de fadiga a que se refiere el apartado 2 debe ejercerse de acuerdo con lo establecido por la subseccin tercera de la seccin segunda.

Artculo 565-6. La divisin del censo.

1. Los censos son esencialmente divisibles. La divisin de una finca gravada con un censo, que le corresponde realizar al censatario, comporta la divisin del gravamen, de modo que existan tantos censos como fincas gravadas.

2. El censatario, al dividir la finca, debe distribuir la pensin entre las fincas resultantes en proporcin a la superficie, sin tener en cuenta diferencias de valor o calidad. En el supuesto de que se constituya el rgimen de propiedad horizontal sobre la finca gravada, la pensin se distribuye entre los elementos privativos que configuran dicha comunidad en proporcin a la cuota de participacin que corresponde a cada uno de estos elementos.

3. El censatario debe notificar notarialmente la divisin al censualista en su domicilio en el plazo de tres meses. Si el domicilio no es conocido, debe hacerse constar esta circunstancia en la escritura pblica de divisin de la finca, que comporta la divisin del censo, y el registrador o registradora de la propiedad, una vez inscrita, debe publicar un edicto que anuncie durante tres meses dicha divisin en el tabln de anuncios del ayuntamiento del trmino municipal donde radique la finca dividida.

4. El censualista dispone de un plazo de caducidad de un ao a contar desde la notificacin o, en su caso, desde la inscripcin para impugnar judicialmente la divisin.

Artculo 565-7. La inscripcin del censo.

1. Las inscripciones de censos en el Registro de la Propiedad deben sealar las siguientes circunstancias:

a) La clase del censo y el ttulo de constitucin.

b) La pensin que implica.

c) La cantidad convenida al efecto de la redencin.

d) El procedimiento de ejecucin, el laudemio y la fadiga, si se han acordado.

e) Las dems que establece la legislacin hipotecaria.

2. No pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad las agrupaciones de fincas sujetas a censo sin la descripcin correspondiente de todas las fincas o parcelas gravadas y de los censos que las afectan mientras no sean redimidos.

Artculo 565-8. La pensin.

1. La pensin o prestacin peridica constituye el contenido esencial del derecho de censo.

2. La pensin solo puede consistir en dinero. El ttulo de constitucin del censo o un acuerdo posterior entre el censualista y el censatario puede incluir una clusula de estabilizacin del valor de la pensin.

3. La pensin debe ser siempre anual, sin perjuicio de que por estipulacin o por clusula expresa pueda determinarse una forma fraccionada de pago.

4. El censualista tiene derecho a recibir la pensin por anualidades vencidas o, en el caso del censo vitalicio, por anualidades avanzadas, si no se determina lo contrario. El lugar de pago, en defecto de determinacin expresa, es el domicilio del censatario.

5. El censualista, en el momento de entregar el recibo de la pensin, tiene derecho a recibir del censatario un resguardo donde conste que se ha hecho el pago.

6. La finca garantiza el pago de las pensiones vencidas y no satisfechas y, si procede, el pago de los laudemios. Respecto a una tercera persona, es preciso atenerse a lo establecido por la legislacin hipotecaria.

7. El impago de las pensiones no hace caer la finca en decomiso. El decomiso no puede pactarse en el ttulo de constitucin del censo ni en ninguno posterior que haga referencia al mismo.

Artculo 565-9. Procedimiento judicial sumario.

1. Se aplica, para la reclamacin del pago de las pensiones vencidas y no satisfechas y, si procede, de los laudemios, el procedimiento para exigir el pago de deudas de vencimientos fraccionados garantizados con hipoteca, si as se ha pactado de forma expresa en la escritura de constitucin del censo y si, adems, se ha fijado un domicilio del censatario a los efectos de los requerimientos, se ha determinado la cuanta del laudemio, si procede, y se ha tasado la finca a los efectos de subasta.

2. La persona que adquiere la finca en una subasta la adquiere gravada con el censo y asume la obligacin de pagar la pensin hasta que este se extinga.

3. Es preciso atenerse, respecto a una tercera persona, a lo establecido por la legislacin hipotecaria. La finca solo garantiza el ltimo laudemio, la pensin del ao corriente y las dos anteriores. En caso de pacto, puede garantizar en perjuicio de tercera persona el pago de las cinco ltimas pensiones.

Artculo 565-10. Inexigibilidad de la pensin.

1. La reclamacin de pensiones debidas no puede exceder de las diez ltimas.

2. El pago de tres pensiones consecutivas sin reserva del censualista exime de pagar las anteriores.

Artculo 565-11. La extincin del censo.

1. El censo se extingue por las causas generales de extincin de los derechos reales y, adems, por redencin.

2. La prdida o expropiacin parcial de la finca no exime de pagar la pensin, salvo que la prdida afecte a la mayor parte de la finca, en cuyo caso se reduce proporcionalmente la pensin.

3. El censo debe redimirse necesariamente en caso de expropiacin forzosa total.

4. Se aplica, para cancelar en el Registro de la Propiedad los censos constituidos por un plazo determinado, lo establecido por la legislacin hipotecaria con relacin a la cancelacin de las hipotecas constituidas en garanta de rentas o prestaciones peridicas.

Artculo 565-12. La redimibilidad del censo.

1. Los censos de carcter perpetuo y los de carcter temporal constituidos expresamente como redimibles pueden redimirse por voluntad unilateral del censatario.

2. El censatario, en los censos de carcter perpetuo y en los de carcter temporal constituidos como redimibles, no puede imponer la redencin hasta que han transcurrido veinte aos desde la constitucin del censo si no se ha pactado de otro modo.

3. Puede pactarse, en los censos de carcter perpetuo, la no redimibilidad del censo por un plazo mximo de sesenta aos o durante la vida del censualista y una generacin ms. La generacin se considera extinguida al morir el ltimo de los descendientes en primer grado del censualista.

Artculo 565-13. La redencin del censo.

1. La redencin no puede ser parcial, de modo que debe comprender necesaria e ntegramente la pensin y, si procede, los dems derechos inherentes al censo.

2. El censatario no puede imponer la redencin si no est al corriente en el pago de todo lo que deba al censualista por razn del censo.

3. La redencin se formaliza en escritura pblica y se efecta, salvo acuerdo en contrario, con la entrega de la cantidad convenida en el ttulo de constitucin. En caso de que se haya estipulado el laudemio, el precio de redencin debe incluir, adems, el importe de un laudemio. En caso de que el censo se haya adquirido por usucapin, la cantidad a satisfacer a efectos de redencin es, salvo que se haya pactado de otro modo, el equivalente de capitalizar la pensin anual al 3 % y sumarle, si procede, un laudemio contado sobre el valor que tena la finca en el momento de iniciarse dicha usucapin.

4. Del precio de redencin, se deduce la entrada, si se ha estipulado su pago en el ttulo de constitucin.

5. El precio de redencin, si no se pacta lo contrario, debe satisfacerse en dinero y al contado.

Seccin segunda. Censo enfitutico
Subseccin primera. Disposiciones generales
Artculo 565-14. El censo enfitutico.

1. El censo enfitutico, adems del derecho a la prestacin peridica anual, puede otorgar al censualista el derecho de laudemio y el derecho de fadiga, o uno solo de estos derechos, si se ha estipulado en el ttulo de constitucin.

2. La estipulacin a que se refiere el apartado 1 debe ser expresa y el contenido de los derechos establecidos debe ajustarse necesariamente a las disposiciones de la presente seccin.

Subseccin segunda. Laudemio
Artculo 565-15. El devengo del laudemio.

1. El censualista, si se ha pactado, tiene derecho a percibir el laudemio por cada transmisin de la finca, excepto en los casos que regula el artculo 565-16.

2. El derecho a percibir el laudemio, en caso de usufructo, corresponde a los usufructuarios.

Artculo 565-16. Las excepciones al devengo del laudemio.

El laudemio no se devenga nunca en los siguientes casos:

a) En enajenaciones hechas por expropiacin forzosa, por aportacin de la finca a juntas de compensacin o por adjudicaciones de la finca hechas por las juntas de compensacin a sus miembros.

b) En enajenaciones a ttulo gratuito, entre vivos o por causa de muerte, a favor de cualquier persona.

c) En las adjudicaciones de la finca por disolucin de comunidades matrimoniales de bienes, de comunidades ordinarias indivisas entre esposos o convivientes estables o por cesin sustitutiva de pensin, en casos de divorcio, separacin o nulidad del matrimonio y de extincin de la unin estable de pareja.

d) En la agnicin de buena fe, entendida como la declaracin que, dentro del ao de la firma del contrato, hacen los compradores de haber efectuado la adquisicin en inters y con dinero de las personas que designan.

e) En las transmisiones de fincas situadas en el valle de Ribes y en Moi.

Artculo 565-17. La cuota del laudemio.

1. La cuota del laudemio es la pactada y nunca puede ser superior al 10 % del precio o del valor de la finca transmitida en el momento de la transmisin.

2. La cuota del laudemio, si no se ha pactado, es el 2 % en toda Catalua.

Artculo 565-18. El devengo del laudemio en casos especiales.

1. En las ventas a carta de gracia, se devenga la mitad del laudemio en la venta y la otra mitad en la retroventa o cuando se extingue el derecho a redimir.

2. El laudemio, en las permutas y en las aportaciones a sociedad o las adjudicaciones a los socios, en caso de reduccin de capital o de disolucin, debe calcularse sobre el valor de la finca en el momento de la transmisin.

Artculo 565-19. La restitucin del laudemio.

El laudemio cobrado, si la transmisin de la finca deviene ineficaz a consecuencia de demanda judicial presentada dentro de los cuatro aos siguientes, debe restituirse en el plazo de seis meses contados desde la fecha de la sentencia.

Artculo 565-20. La prescripcin del laudemio.

El derecho a reclamar el laudemio prescribe a los diez aos del da en que se ha devengado.

Artculo 565-21. La garanta del laudemio.

La finca garantiza directa e inmediatamente el pago de los laudemios devengados y no satisfechos, sea quien sea su titular. Con relacin a una tercera persona, es preciso atenerse a lo establecido por la legislacin hipotecaria.

Artculo 565-22. El pago del laudemio.

1. El pago del laudemio, salvo pacto en contrario, corresponde a los adquirentes y se efecta en el domicilio de los deudores.

2. El laudemio se presume satisfecho o renunciado si el censualista cobra al nuevo censatario tres pensiones del censo consecutivas sin hacer una reserva expresa.

Subseccin tercera. Fadiga
Artculo 565-23. El derecho de fadiga.

1. El derecho de prelacin llamado fadiga, el cual se reconoce por ley solo al censatario, puede otorgarse al censualista si lo determina expresamente el ttulo de constitucin.

2. El censatario y, si procede, el censualista, por razn del derecho de fadiga, pueden ejercer el derecho de tanteo o el derecho de retracto, para adquirir, respectivamente, el derecho de censo o la finca gravada que hayan sido enajenados a ttulo oneroso, por el mismo precio y en las condiciones convenidas con el adquirente.

Artculo 565-24. El ejercicio del derecho de fadiga.

1. El tanteo puede ejercerse, por razn del derecho de fadiga, en el plazo de un mes contado desde la notificacin fehaciente de la decisin de enajenar, de la identidad del adquirente, del precio y de las dems circunstancias de la transmisin que debe hacer el censualista al censatario o viceversa.

2. El tanteo, si no existe notificacin o la transmisin se hace por un precio o unas circunstancias diferentes de las que constan en la misma, comporta el retracto, que puede ejercerse en el plazo de tres meses contados desde la fecha en que el censatario o el censualista tiene conocimiento de la enajenacin y de sus circunstancias o, si procede, desde la inscripcin de la transmisin en el Registro de la Propiedad.

Artculo 565-25. Intransmisibilidad del derecho de fadiga y de la finca.

1. Los derechos de fadiga no pueden transmitirse nunca separadamente de la finca o del censo.

2. El censualista que haya adquirido la propiedad de la finca gravada haciendo uso del derecho de fadiga no puede transmitirla a ttulo oneroso antes de seis aos contados desde su adquisicin, salvo que el adquirente sea un organismo pblico.

Artculo 565-26. Excepciones al derecho de fadiga.

El derecho de fadiga no puede ejercerse en los siguientes casos:

a) En las permutas.

b) En las retroventas.

c) En las transacciones.

d) En las dems enajenaciones en las que los titulares del derecho no pueden hacer o dar aquello a que se han obligado los adquirentes.

Artculo 565-27. Prdida del derecho de fadiga.

El derecho de fadiga, en cualquiera de sus manifestaciones de tanteo o de retracto, se pierde en los siguientes casos:

a) Si se ha cobrado el laudemio correspondiente.

b) Si se ejerce el derecho de redencin, siempre que sea antes de dictarse la sentencia que da lugar a la fadiga.

Artculo 565-28. La cotitularidad del derecho de censo.

1. El derecho de fadiga no puede ejercerse si el censo que grava la finca enajenada pertenece a varias personas en comunidad ordinaria o indivisa y no lo ejercen todas conjuntamente o bien una o unas cuantas por cesin de las dems.

2. El derecho de fadiga, si el derecho de censo est gravado con un usufructo, corresponde siempre a los nudos propietarios.

3. El derecho de fadiga, si el censo est gravado con un fideicomiso, corresponde a los fiduciarios, que pueden pagar el precio de adquisicin a cargo del fideicomiso o a su cargo, si bien en este ltimo caso pueden reclamar a los fideicomisarios el importe satisfecho y los intereses cuando se extinga el fideicomiso.

Seccin tercera. Censo vitalicio
Artculo 565-29. El censo vitalicio.

El censo vitalicio otorga al censualista el derecho a recibir una prestacin peridica anual durante la vida de una o dos personas que vivan en el momento de la constitucin del censo.

Artculo 565-30. Irredimibilidad.

El censo vitalicio es irredimible, salvo mutuo acuerdo o disposicin en contrario.

Artculo 565-31. La titularidad del derecho de censo.

1. El censo puede constituirse a favor de cualquier persona o personas, aunque no sean las que transmiten la finca que queda gravada.

2. El censo constituido queda sin efecto si la persona o personas sobre cuya vida se ha constituido mueren dentro de los dos meses siguientes a la constitucin como consecuencia de una enfermedad que ya exista en el momento de dicha constitucin.

3. En caso de cotitularidad del derecho de censo, si la designacin de los beneficiarios ha sido conjunta y uno de ellos no la acepta o, habindola aceptado, muere, su cuota en el derecho de censo incrementa la de los dems beneficiarios.

Artculo 565-32. Pago de la pensin.

1. El pago de las pensiones, con independencia de la forma de pago fraccionado convenida, si se paga por anualidades vencidas, debe efectuarse de modo que la correspondiente al ao en que muere la ltima de las personas a cuyo favor se ha constituido el censo debe pagarse a sus herederos en la parte proporcional al nmero de das que ha vivido aquel ao. En cambio, si se paga por anualidades avanzadas, la que corresponde al ao de la defuncin debe pagarse ntegra, sin que el censatario tenga derecho a devolucin.

2. No puede exigirse el pago de la pensin sin acreditar que la persona para cuya vida se ha establecido est viva.

Artculo 565-33. El disfrute de la finca gravada.

Puede pactarse vlidamente que la persona que transmite la finca a cambio de la pensin retenga, con carcter vitalicio o temporal, un derecho de usufructo o de habitacin sobre la misma finca, los cuales se consolidan necesariamente con la propiedad cuando se extingue el censo.

CAPTULO VI
Las servidumbres
Seccin primera. Disposiciones generales
Artculo 566-1. Concepto.

1. La servidumbre es el derecho real que grava parcialmente una finca, que es la sirviente, en beneficio de otra, que es la dominante, y puede consistir en el otorgamiento a esta de un determinado uso de la finca sirviente o en una reduccin de las facultades del titular o la titular de la finca sirviente.

2. Los titulares del derecho de servidumbre pueden beneficiarse de la finca sirviente en la medida en que lo determinan el ttulo de constitucin o el presente cdigo.

Artculo 566-2. Constitucin.

1. Las servidumbres solo se constituyen por ttulo, otorgado de forma voluntaria o forzosa.

2. Pueden constituir una servidumbre los propietarios de la finca dominante o la finca sirviente y los titulares de derechos reales posesorios sobre estas. En este ltimo caso, la servidumbre, si es voluntaria, tiene el alcance y la duracin de sus derechos. Las referencias que la presente seccin hace a los propietarios de una finca deben entenderse hechas tambin a los titulares de derechos reales posesorios sobre la finca.

3. Las servidumbres cuyo contenido consiste en una utilidad futura, entre las que se incluyen las referidas a la construccin o derribo de inmuebles, se consideran constituidas bajo condicin.

4. Ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapin.

Artculo 566-3. Servidumbre sobre finca propia.

1. El propietario o propietaria de ms de una finca puede constituir entre estas las servidumbres que considere convenientes.

2. La servidumbre sobre una finca propia publicada nicamente por la existencia de un signo aparente, si se enajena la finca dominante o la sirviente, solo subsiste si se establece expresamente en el acto de enajenacin.

3. Una servidumbre no se extingue por el solo hecho de que llegue a reunirse en una sola persona la propiedad de las fincas dominante y sirviente, pero el nico titular de ambas fincas puede extinguirla y obtener su cancelacin en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de terceras personas.

Artculo 566-4. Contenido general del derecho de servidumbre.

1. La servidumbre se constituye para utilidad exclusiva de la finca dominante, de la cual es inseparable. Igualmente, pueden constituirse servidumbres recprocas entre fincas dominantes y sirvientes.

2. La servidumbre se ejerce de la forma ms adecuada para obtener la utilidad de la finca dominante y, a la vez, de la menos incmoda y lesiva para la finca sirviente.

3. Los propietarios de la finca sirviente, si el ejercicio de la servidumbre deviene excesivamente gravoso e incmodo, pueden exigir, a su cargo, las modificaciones que estimen convenientes en la forma y el lugar de prestar la servidumbre, siempre que no disminuyan su valor y utilidad.

Artculo 566-5. Servidumbres de luces y vistas.

1. La servidumbre de luces permite, de acuerdo con el ttulo de constitucin, recibir la luz que entra por la finca sirviente y pasa a la dominante a travs de ventanas o claraboyas.

2. La servidumbre de vistas comprende necesariamente la de luces y permite abrir ventanas de la forma y de las medidas convenidas o habituales segn las buenas prcticas de la construccin.

Artculo 566-6. Contenido accesorio de la servidumbre.

1. Las obras y actividades necesarias para establecer y conservar la servidumbre corren a cargo de quien es su titular, salvo que el ttulo de constitucin establezca otra cosa. Los propietarios de la finca sirviente, si es preciso, deben tolerar su ocupacin parcial para que se ejecuten dichas obras.

2. Los propietarios de la finca sirviente, si la servidumbre reporta una utilidad efectiva a su finca, deben contribuir proporcionalmente a los gastos de establecimiento y conservacin, salvo pacto en contrario.

3. Los propietarios de la finca sirviente no pueden hacer ninguna obra que perjudique o dificulte el ejercicio de la servidumbre.

Seccin segunda. Servidumbres forzosas
Artculo 566-7. Servidumbre de paso.

1. Los propietarios de una finca sin salida o con una salida insuficiente a una va pblica pueden exigir a los vecinos que se establezca una servidumbre de paso para acceder a la misma de una anchura suficiente y unas caractersticas adecuadas para que la finca dominante pueda explotarse normalmente.

2. El paso debe darse por el punto menos perjudicial o incmodo para las fincas gravadas y, si es compatible, por el punto ms beneficioso para la finca dominante.

Artculo 566-8. Servidumbre de acceso a una red general.

1. Los propietarios de una finca sin conexin a una red general de saneamiento o suministradora de agua, energa, comunicaciones, servicios de nuevas tecnologas o dems servicios similares pueden exigir a los vecinos que se establezca una servidumbre de acceso de caractersticas adecuadas para obtener el servicio y con las conexiones ms adecuadas.

2. La servidumbre solo puede exigirse si la conexin a la red general no puede hacerse por ningn otro lugar sin gastos desproporcionados y si los perjuicios ocasionados no son sustanciales.

3. El acceso a la red general debe darse por el sistema tcnicamente ms adecuado y por el punto menos perjudicial o incmodo para las fincas gravadas y, si es compatible, por el ms beneficioso para la finca dominante.

Artculo 566-9. Servidumbre de acueducto.

1. Los propietarios de una finca que, adems, sean titulares de un recurso hdrico externo a esta pueden exigir a los vecinos que se establezca una servidumbre de acueducto de una anchura suficiente y de unas caractersticas adecuadas para que la finca dominante pueda explotarse normalmente.

2. La servidumbre de acueducto permite a quien es su titular hacer todas las obras necesarias para llevar el agua, entre las que se incluyen las tuberas, acequias, minas, presas y dems similares. Dicho titular, a su cargo, debe mantener estas instalaciones en buen estado de conservacin.

3. El paso del agua debe darse por el punto y por el sistema de conduccin tcnicamente ms adecuados y a la vez, si es compatible, menos perjudiciales o incmodos para las fincas gravadas.

Artculo 566-10. Indemnizaciones por el establecimiento de servidumbres forzosas.

1. Las servidumbres forzosas solo pueden establecerse previo pago de una indemnizacin igual a la disminucin del valor de la finca sirviente afectada por el paso o canalizacin.

2. Los propietarios de la finca dominante deben indemnizar a los de la finca sirviente por los perjuicios que el ejercicio de la servidumbre cause a su finca.

3. La indemnizacin se reduce proporcionalmente si los propietarios de la finca sirviente tambin utilizan el paso, la conexin a la red o el agua transportada o si, en general, obtienen algn beneficio de las obras ejecutadas para el ejercicio de la servidumbre.

4. No debe pagarse ninguna indemnizacin si una finca queda sin salida a una va pblica, sin conexin a una red general o sin acceso al agua como consecuencia de un acto de disposicin sobre una o ms partes de la finca originaria o de divisin del bien comn efectuado por quien tuviese derecho a reclamarla.

Seccin tercera. Extincin de las servidumbres
Artculo 566-11. Causas de extincin de la servidumbre.

1. La servidumbre se extingue por las causas generales de extincin de los derechos reales y, adems, por las siguientes causas:

a) La falta de uso durante diez aos contados desde el momento en que consta el desuso o el acto obstativo, excepto en caso de la servidumbre sobre finca propia.

b) La prdida total de la finca sirviente o de la dominante.

c) La imposibilidad de ejercerla.

d) La extincin del derecho de los concedentes o del derecho real de los titulares de la servidumbre.

e) El supuesto al que se refiere el artculo 566-3.2, si no se ha hecho la declaracin expresa de la existencia de la servidumbre.

2. La servidumbre, si se extingue por la imposibilidad de ejercerla, no se restablece aunque con posterioridad vuelva a ser posible su ejercicio.

3. Los titulares de una servidumbre forzosa que se restablece en los diez aos siguientes a su extincin por alguna de las causas establecidas por las letras a y c del apartado 1 no deben pagar ninguna indemnizacin, salvo en el caso en que dicha servidumbre se hubiese extinguido por un acto propio de los titulares de la finca dominante.

Artculo 566-12. Modificaciones de las fincas y extincin de la servidumbre.

1. Las modificaciones formales de la finca dominante, entre las que se incluyen la divisin, segregacin, agrupacin o agregacin, no extinguen la servidumbre ni pueden hacer ms gravoso su ejercicio, con las excepciones establecidas por el presente artculo.

2. Los propietarios de la finca sirviente, en los casos de divisin y segregacin, si la servidumbre solo es til para alguna de las fincas resultantes, pueden exigir la extincin de la servidumbre respecto a las dems fincas.

3. Los propietarios de la finca sirviente, en los casos de agregacin y agrupacin, si la estructura de la finca resultante hace que la servidumbre no le reporte ninguna utilidad, pueden exigir la extincin de las servidumbres.

4. Si la finca sirviente se divide o si se segrega una parte de la misma, los titulares de las fincas resultantes que no reportan ninguna utilidad a la dominante pueden exigir la extincin de la servidumbre respecto a esta.

Seccin cuarta. Proteccin del derecho de servidumbre
Artculo 566-13. Accin confesoria.

1. Los titulares de la servidumbre tienen accin real para mantener y restituir el ejercicio de la servidumbre contra cualquier persona que se oponga al mismo, que lo perturbe o que amenace con hacerlo.

2. La accin confesoria prescribe a los diez aos del acto obstativo.

CAPTULO VII
El derecho de vuelo
Artculo 567-1. Concepto.

1. El vuelo es el derecho real sobre un edificio o un solar edificable que atribuye a alguien la facultad de construir una o ms plantas sobre el inmueble gravado y hacer suya la propiedad de las nuevas construcciones. Los preceptos del presente captulo son de aplicacin al derecho de subedificacin.

2. El ejercicio del derecho de vuelo comporta la legitimacin para hacer construcciones, de acuerdo con el ttulo de constitucin y el planeamiento urbanstico.

Artculo 567-2. Constitucin.

1. El derecho de vuelo debe constar necesariamente en escritura pblica, que debe contener, al menos, los siguientes datos:

a) El nmero mximo de plantas, edificios, si procede, y elementos privativos que pueden construirse, de acuerdo con la normativa urbanstica y de la propiedad horizontal vigentes en el momento de constituirse el derecho.

b) Los criterios que deben aplicarse en la determinacin de las cuotas de participacin que corresponden a los elementos privativos situados en las plantas o edificios nuevos y las que corresponden a los situados en las plantas o edificios preexistentes, que deben garantizar la proporcionalidad adecuada entre todas.

c) El plazo para ejercerlo, que no puede superar en ningn caso, sumndole las prrrogas, los treinta aos.

d) El precio o contraprestacin que, si procede, debe satisfacer la persona que adquiere el derecho, o bien la forma en que se valora este si se reserva.

2. El ttulo de constitucin del derecho de vuelo puede incluir los siguientes contenidos:

a) Las normas de comunidad o de propiedad horizontal por las que debe regirse el edificio una vez se ha ejercido.

b) La limitacin de la disponibilidad del derecho de vuelo.

c) La facultad de los titulares del derecho de vuelo de establecer o modificar el rgimen de propiedad horizontal, de modificar la descripcin del edificio preexistente y de fijar o redistribuir las cuotas de participacin sin el consentimiento de los concedentes.

d) Los dems pactos lcitos que se consideren convenientes.

3. La constitucin del derecho de vuelo y sus modificaciones pueden oponerse a terceras personas de buena fe desde que se efecta su inscripcin en el Registro de la Propiedad en la forma y con los efectos establecidos por la legislacin hipotecaria o desde que las terceras personas han tenido conocimiento de las mismas.

Artculo 567-3. Legitimacin.

1. El ttulo de constitucin del derecho de vuelo lo otorgan los propietarios del inmueble o los usufructuarios con facultad de enajenar.

2. El derecho de vuelo, si se constituye o se reserva en el ttulo de constitucin de una propiedad horizontal, debe constar en clusula separada y especfica.

3. Es precisa la unanimidad de todos los propietarios para constituir el derecho de vuelo sobre un edificio sometido al rgimen de propiedad horizontal.

Artculo 567-4. Transmisibilidad.

1. El derecho de vuelo y la propiedad del inmueble preexistente son enajenables libremente por actos entre vivos y por causa de muerte, tanto gratuitos como onerosos, si no se ha pactado de otro modo.

2. El derecho de vuelo y la propiedad del inmueble preexistente son hipotecables y gravables en la medida en que son enajenables.

Artculo 567-5. Ejercicio.

1. Se faculta a los titulares del derecho de vuelo para edificar a su cargo de acuerdo con el ttulo de constitucin, con el proyecto y con las licencias administrativas que corresponden. Los titulares del derecho de vuelo deben dotar el conjunto del edificio de la seguridad y los elementos exigibles por la normativa de la edificacin y, si procede, de la vivienda.

2. La construccin debe hacerse de la forma que cause menos molestias a los propietarios u ocupantes de las plantas o edificios preexistentes. Los titulares del derecho de vuelo deben indemnizar a dichos propietarios u ocupantes por los perjuicios que les causen durante la construccin.

3. El titular o la titular del derecho de vuelo hace suyos, con pleno dominio, los elementos privativos situados en las plantas o edificios que resultan del mismo, puede otorgar solo y a su cargo la declaracin o ampliacin de obra nueva, modificando la descripcin del edificio preexistente si es preciso, y, si se ha pactado, puede establecer el rgimen de propiedad horizontal.

4. Los titulares del inmueble preexistente sobre el que se constituy el derecho de vuelo mantienen la propiedad de los elementos privativos situados en las plantas o edificios que ya existan al constituirse el derecho.

Artculo 567-6. Extincin.

1. El derecho de vuelo se extingue por las causas generales de extincin de los derechos reales y, adems, por las siguientes causas:

a) Por falta de finalizacin de las obras de nueva construccin en el plazo fijado, en la parte no construida. Sin embargo, si al vencer el plazo la edificacin se ha iniciado, el derecho se entiende prorrogado por el tiempo que la licencia de obras prev para la finalizacin, siempre y cuando la escritura de declaracin o de ampliacin de obra nueva se haya presentado en el Registro de la Propiedad dentro del plazo.

b) Por una modificacin de la normativa urbanstica que comporte la imposibilidad de edificar las plantas o edificios convenidos. Si la normativa solo impide parcialmente la construccin, el derecho se mantiene dentro de los lmites posibles, y su titular puede modificar las construcciones previstas sin necesidad de consentimiento de los propietarios del inmueble si se ajusta al nuevo planeamiento urbanstico y lo acredita con las certificaciones tcnicas y administrativas correspondientes.

2. El derecho de vuelo no se extingue por destruccin del edificio sobre el que recae.

3. Los titulares del derecho de vuelo, si como consecuencia del planeamiento urbanstico el edificio sobre el que recae es subrogado por un solar edificable, deben tener en el nuevo solar una parte del volumen edificable proporcional a la que les corresponda en la finca reemplazada.

CAPTULO VIII
Los derechos de adquisicin
Seccin primera. Disposiciones generales
Artculo 568-1. Concepto.

1. Son derechos de adquisicin voluntaria los siguientes:

a) La opcin, que faculta a su titular para adquirir un bien en las condiciones establecidas por el negocio jurdico que la constituye.

b) El tanteo, que faculta a su titular para adquirir a ttulo oneroso un bien en las mismas condiciones pactadas con otro adquirente.

c) El retracto, que faculta a su titular para subrogarse en el lugar del adquirente o la adquirente en las mismas condiciones convenidas en un negocio jurdico oneroso una vez ha tenido lugar la transmisin.

2. El tanteo y el retracto son derechos de adquisicin legales en los casos en que lo establece el presente cdigo. Estos derechos se rigen por la norma sectorial especfica correspondiente.

Artculo 568-2. Constitucin y eficacia.

1. Los derechos reales de adquisicin se constituyen en escritura pblica y, si recaen sobre bienes inmuebles, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.

2. El ejercicio de los derechos de adquisicin voluntaria comporta la adquisicin del bien en la misma situacin jurdica en que se hallaba en el momento de la constitucin, as como la extincin de los derechos incompatibles constituidos con posterioridad sobre el bien si el derecho se haba constituido con carcter real, sin perjuicio de lo establecido por la legislacin hipotecaria.

Artculo 568-3. Objeto.

1. Los derechos de adquisicin pueden recaer sobre bienes inmuebles y muebles que puedan identificarse.

2. Los derechos de adquisicin sobre bienes futuros estn sujetos a la condicin de la existencia efectiva de su objeto.

3. Los derechos de adquisicin inscribibles constituidos sobre varios bienes deben indicar un precio individual para cada uno que haga posible el ejercicio de los derechos por separado. Se excepta el caso en que se ha indicado un precio global que exige un ejercicio conjunto sobre todos los bienes.

4. Los derechos de adquisicin sobre un bien inmueble pueden constituirse sobre partes determinadas de este o de su edificabilidad. En estos casos, el precio de adquisicin debe fijarse teniendo en cuenta la medida superficial u otros parmetros o mdulos determinados.

Artculo 568-4. Cotitularidad.

Los derechos de adquisicin constituidos a favor de varios titulares de forma proindivisa deben ser ejercidos conjuntamente por todos los titulares o por uno o varios de ellos por cesin de los dems.

Seccin segunda. Derechos de adquisicin voluntaria
Subseccin primera. Disposiciones generales
Artculo 568-5. Constitucin.

1. Los derechos de adquisicin voluntaria pueden constituirse por cualquier ttulo.

2. La prima pactada en la constitucin del derecho se imputa solo al precio de adquisicin si as se ha estipulado expresamente.

Artculo 568-6. Contenido del ttulo de constitucin.

El ttulo de constitucin debe contener como mnimo los siguientes datos:

a) El plazo de duracin del derecho y, si procede, el de su ejercicio. Si no se fijan, el primero se entiende de cuatro aos y el segundo, de un mes.

b) Si se trata de un derecho de opcin, la contraprestacin para adquirir el bien o los criterios para fijarla y, si procede, el pacto de ejercicio unilateral de la facultad de optar. La contraprestacin puede ser no dineraria.

c) Si el derecho se constituye a ttulo oneroso, la prima pactada para constituirlo y la forma en que se ha satisfecho.

d) El domicilio de los concedentes de la opcin o de los titulares del tanteo o del retracto a los efectos de las notificaciones preceptivas.

e) La forma de acreditar el pago del precio o contraprestacin, si se trata de un derecho de opcin y se ha pactado su ejercicio unilateral.

Artculo 568-7. Extincin.

1. Los derechos de adquisicin se extinguen por las causas generales de extincin de los derechos reales y, adems, por su ejercicio o por el vencimiento del plazo de su duracin.

2. Los titulares del derecho de tanteo pueden renunciar al mismo con relacin a un determinado acuerdo de transmisin. La renuncia al derecho de tanteo implica la del retracto.

Subseccin segunda. Derecho de opcin
Artculo 568-8. Duracin.

1. El derecho real de opcin puede constituirse por un tiempo mximo de diez aos.

2. El derecho de opcin, por acuerdo de las personas interesadas, puede ser objeto de prrrogas sucesivas, cada una de las cuales no puede exceder del plazo establecido por el apartado 1.

3. La duracin del derecho de opcin constituido como pacto o estipulacin integrados en otro negocio jurdico no puede superar la de este, con las prrrogas correspondientes.

Artculo 568-9. Transmisibilidad.

1. Los bienes sujetos a un derecho de opcin son enajenables sin consentimiento de los optantes, y los adquirentes se subrogan en las obligaciones que, si procede, corresponden a los concedentes del derecho.

2. Los derechos de opcin son transmisibles, salvo que se hayan constituido en consideracin a su titular.

Artculo 568-10. Conservacin del objeto.

1. Los propietarios estn obligados a conservar con la diligencia debida el bien sujeto al derecho de opcin y responden ante los optantes por el deterioro que dicho bien sufre por culpa o dolo.

2. Los titulares del derecho de opcin tienen la facultad de inspeccionar el bien que est sujeto al mismo para comprobar su estado de conservacin.

3. Los gastos necesarios corren a cargo de los propietarios del bien, salvo pacto en contrario. Los frutos pendientes en el momento de ejercer el derecho de opcin y las mejoras y accesiones introducidas por los propietarios del bien pertenecen a los optantes, que no tienen la obligacin de pagar su importe.

Artculo 568-11. Prdida del objeto.

1. Los titulares del derecho de opcin, si los bienes que estn sujetos al mismo se pierden totalmente por caso fortuito, fuerza mayor o hecho de una tercera persona, no pueden exigir la devolucin de la prima satisfecha. Si la prdida total se origina por culpa o dolo de los concedentes del derecho o de los propietarios, estos deben devolver la prima pagada, sin perjuicio de la indemnizacin por los daos y perjuicios ocasionados.

2. Los titulares del derecho de opcin, si los bienes que estn sujetos al mismo se pierden en parte, pueden elegir entre no ejercer su derecho o ejercerlo sobre la parte subsistente. En este caso, deben pagar la contraprestacin proporcional. Si la prdida parcial se origina por culpa o dolo de los propietarios, estos deben indemnizar a dichos titulares por daos y perjuicios y, segn la eleccin de dichos titulares de la opcin, deben devolver la parte correspondiente de la prima.

Artculo 568-12. Ejercicio.

1. Los optantes, sin perjuicio de lo que establezca el ttulo de constitucin, deben pagar el precio o contraprestacin al ejercer el derecho de opcin o antes de ejercerlo y los concedentes deben entregarles la posesin del bien.

2. El precio o contraprestacin, si sobre el bien sujeto al derecho de opcin inscrito existen derechos reales o gravmenes posteriores al del optante o la optante, se debe depositar o consignar a disposicin de sus titulares, a los que debe notificarse el ejercicio del derecho de opcin y el depsito o la consignacin constituidos a su favor.

3. El optante o la optante puede ejercer unilateralmente el derecho de opcin inscrito siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

a) Que se haya pactado as al constituir el derecho.

b) Que tenga la posesin del bien o pueda adquirirla instrumentalmente por medio de la formalizacin del ejercicio de la opcin.

c) Que el precio o contraprestacin se deposite notarialmente a disposicin de los propietarios y de las terceras personas que acrediten derechos inscritos o anotados despus del derecho de opcin en el Registro de la Propiedad si se trata de inmuebles, o bien que se garantice dicho precio o contraprestacin si se haba aplazado su pago.

4. Los optantes, en el plazo de duracin del derecho de opcin, deben notificar fehacientemente a los concedentes o propietarios el ejercicio de dicho derecho en el domicilio que conste en el ttulo de constitucin. Para cancelar las cargas y derechos inscritos con posterioridad a la inscripcin del derecho de opcin, debe atenerse a lo establecido por la legislacin hipotecaria.

Subseccin tercera. Derechos voluntarios de tanteo y retracto
Artculo 568-13. Duracin.

1. El derecho real de tanteo puede constituirse por tiempo indefinido para la primera transmisin y por un mximo de diez aos si se ha pactado su ejercicio en segundas y ulteriores transmisiones.

2. El derecho de tanteo puede ser objeto de prrrogas sucesivas, cada una de las cuales no puede exceder del plazo establecido por el apartado 1.

Artculo 568-14. Ejercicio.

1. Los derechos de tanteo, en defecto de pacto, solo pueden ejercerse respecto a la primera transmisin onerosa.

2. Los derechos de tanteo pueden ejercerse aunque la transmisin proyectada se haga en subasta judicial o extrajudicial, en cuyo caso el titular o la titular del derecho de tanteo debe igualar el mejor precio ofrecido en la subasta. En caso de impugnacin, el plazo de ejercicio se suspende hasta que se resuelva la impugnacin.

3. Las transmisiones gratuitas, entre vivos o por causa de muerte, no afectan al derecho de tanteo.

4. Se entiende que el ejercicio del derecho de tanteo, si no se ha fijado su plazo, caduca en el plazo de dos meses a contar del da siguiente al da en que se notifican fehacientemente el acuerdo de transmisin entre el propietario o propietaria del bien y una tercera persona y sus condiciones. Si la transmisin es sometida a plazo o condicin suspensivos, el plazo de ejercicio debe contarse desde el vencimiento del plazo suspensivo o desde el conocimiento del cumplimiento de la condicin.

5. Lo establecido por el presente artculo se aplica al derecho de retracto desconectado de un derecho de tanteo previo.

Artculo 568-15. Conversin del tanteo en retracto.

1. El derecho real de tanteo implica el de retracto si falta la notificacin fehaciente de los elementos esenciales del acuerdo de transmisin o si la transmisin se ha hecho en condiciones diferentes de las que constaban en la notificacin o antes de vencer el plazo para ejercer el tanteo.

2. El derecho de retracto debe ejercerse en un plazo igual al pactado para el ejercicio del derecho de tanteo o, si no se ha pactado ninguno, en un plazo de tres meses, en ambos casos contados desde la fecha en que se inscribe en el Registro de la Propiedad o en que se tiene conocimiento de la enajenacin.

Seccin tercera. Derechos de retracto legales
Subseccin primera. Retracto de colindantes
Artculo 568-16. Concepto.

El retracto de colindantes es el derecho legal de adquisicin que se produce en los casos y con los requisitos establecidos por la presente subseccin, en virtud del cual sus titulares se subrogan en la posicin jurdica de los adquirentes.

Artculo 568-17. Titularidad.

1. Pueden ejercer el derecho de retracto de colindantes las personas fsicas o jurdicas que, de acuerdo con la legislacin especial, tienen la consideracin de cultivador o cultivadora directo y personal.

2. Estn legitimados para ejercer el derecho de retracto de colindantes los cultivadores directos y personales que son propietarios de fincas rsticas que lindan con las fincas rsticas enajenadas.

3. Se prefiere, si existen varias personas legitimadas, la propietaria de la finca colindante de menos superficie y, si esta es idntica, la de la finca con ms permetro colindante.

Artculo 568-18. Requisitos.

1. El derecho de retracto de colindantes puede ejercerse, en caso de venta o dacin en pago de una finca rstica de superficie inferior a la de la unidad mnima de cultivo, a favor de una persona que no sea propietaria de ninguna de las fincas que lindan con la misma.

2. El derecho de retracto de colindantes no puede ejercerse si dentro de la finca enajenada existen construcciones ajustadas a la legalidad cuyo valor representa ms de los dos tercios del de la finca.

Artculo 568-19. Ejercicio.

1. El plazo para ejercer el derecho de retracto de colindantes es de dos meses desde el momento en que los propietarios cultivadores directos de las fincas colindantes tienen conocimiento de la enajenacin y de sus circunstancias o desde la fecha en que la transmisin se inscribe en el Registro de la Propiedad.

2. La adquisicin por medio del derecho de retracto de colindantes se efecta por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas por la persona que ha transmitido la finca y el adquirente o la adquirente.

Artculo 568-20. Limitaciones.

1. Los adquirentes de una finca rstica por medio del derecho de retracto de colindantes estn obligados a agrupar la finca adquirida con la finca de la que son titulares en el plazo de seis meses contados desde la adquisicin y a conservarla agrupada un mnimo de seis aos contados desde la inscripcin.

2. Los adquirentes de una finca rstica por medio del derecho de retracto de colindantes no pueden enajenarla entre vivos durante el plazo de seis aos a contar del da de la adquisicin, salvo que lo hagan con el consentimiento de la persona en cuyo lugar se subrogaron al adquirirla o que la finca adquirida represente menos del 20 % de la superficie de la finca que resulta de la agrupacin.

Subseccin segunda. La tornera
Artculo 568-21. Concepto y rgimen jurdico.

1. La tornera es el derecho de adquisicin legal por retracto que tiene lugar exclusivamente en el territorio de Arn, en los casos y con los requisitos establecidos por la presente subseccin, en virtud del cual sus titulares se subrogan en la posicin jurdica de los adquirentes.

2. La tornera se rige por las normas de esta subseccin y, en lo que no sea incompatible con las mismas, por los usos y costumbres de Arn, los cuales deben tenerse en cuenta para su interpretacin.

Artculo 568-22. Titularidad.

1. Solo pueden ejercer el derecho de tornera las personas fsicas con vecindad local en Arn.

2. Estn legitimados para ejercer el derecho de tornera los parientes hasta el cuarto grado en la lnea de la que proceden los bienes.

3. Se prefiere, si existen varios parientes legitimados, el ms prximo y, en igualdad de grado, el de ms edad. El cmputo del grado debe ajustarse a las normas de la sucesin intestada.

Artculo 568-23. Requisitos.

1. El derecho de tornera puede ejercerse, en caso de venta o dacin en pago de una finca rstica situada en el territorio de Arn, a favor de una persona extraa o con un parentesco ms all del cuarto grado colateral, si la finca ha pertenecido a los parientes por consanguinidad durante dos o ms generaciones inmediatamente anteriores a la del disponente o la disponente.

2. El derecho de tornera puede ejercerse sobre la casa solariega y sus dependencias aunque se hallen en suelo urbano, salvo que formen parte de una explotacin comercial o turstica.

Artculo 568-24. Ejercicio.

1. El plazo para ejercer el derecho de tornera es de un ao y un da a contar de la fecha en que se inscribe la transmisin en el Registro de la Propiedad o en que se tiene conocimiento de la enajenacin y sus circunstancias si la transmisin no se inscribe.

2. La adquisicin por medio del derecho de tornera se efecta por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas por el pariente o parienta que ha realizado la transmisin y el adquirente o la adquirente.

3. El derecho de tornera solo es renunciable en escritura pblica.

Artculo 568-25. Limitaciones.

Los adquirentes de una finca por medio del derecho de tornera no pueden enajenarla entre vivos, ni siquiera a ttulo gratuito, en el plazo de seis aos a contar del da de la adquisicin, salvo que lo hagan con el consentimiento de la persona en cuyo lugar se subrogaron al adquirirla.

Artculo 568-26. Preferencia.

El derecho de tornera es preferente a todo otro derecho de adquisicin legal, excepto al de copropietarios.

Seccin cuarta. Preferencia entre derechos de adquisicin legales
Artculo 568-27. Preferencia.

1. Si, con motivo de una misma enajenacin, son procedentes distintos derechos legales de adquisicin preferente, prevalece, en todo caso, el derecho de tanteo que corresponde a los copropietarios o coherederos en la venta de una cuota y, en su defecto, el de los nudos propietarios en la enajenacin del usufructo o el de los censatarios en la enajenacin del derecho de censo.

2. Si no son procedentes los derechos a que se refiere el apartado 1, tienen preferencia los derechos de tanteo que corresponden a los arrendatarios, si procede.

3. Si no son procedentes los derechos a que se refieren los apartados 1 y 2, es procedente el derecho de retracto de colindantes.

4. Lo establecido por el presente artculo se entiende sin perjuicio de lo establecido por el artculo 568-21 con relacin a la tornera y de lo establecido por las leyes especiales con relacin a los retractos establecidos a favor de la Generalidad, el Estado o las corporaciones locales. Los derechos a los que se refiere el presente artculo se rigen por la norma sectorial especfica correspondiente.

CAPTULO IX
Los derechos reales de garanta
Seccin primera. Disposiciones generales
Artculo 569-1. Los derechos reales de garanta.

El presente cdigo regula los derechos reales de garanta siguientes, que pueden constituirse para asegurar el cumplimiento de una obligacin principal:

a) El derecho de retencin.

b) La prenda.

c) La anticresis.

d) La hipoteca.

Artculo 569-2. Eficacia general.

1. Los efectos de los derechos reales de retencin y prenda son los siguientes:

a) La retencin de la posesin del bien hasta el pago completo de la deuda garantizada.

b) La realizacin del valor del bien, en los casos y en la forma que establece el presente cdigo.

2. Los efectos del derecho real de anticresis son los establecidos por el apartado 1 para los derechos reales de retencin y prenda y, adems, la imputacin de los frutos del bien al pago de los intereses de la deuda garantizada y, si procede, al del capital.

3. El efecto del derecho real de hipoteca es la realizacin del valor del bien en los casos y en la forma que establecen el presente cdigo y la legislacin hipotecaria.

4. El crdito, tanto en la imputacin de los frutos como en la atribucin del precio obtenido en la realizacin del valor del bien, se somete a las reglas generales sobre prelacin de crditos.

5. La transmisin del crdito garantizado comprende tambin la de la garanta.

Seccin segunda. Garantas posesorias
Subseccin primera. Derecho de retencin
Artculo 569-3. Concepto de derecho de retencin.

Los poseedores de buena fe de un bien ajeno, mueble o inmueble, que deban entregar a otra persona pueden retener su posesin en garanta del pago de las deudas a que se refiere el artculo 569-4 hasta el pago completo de la deuda garantizada.

Artculo 569-4. Obligaciones que pueden originar el derecho de retencin.

Pueden originar el derecho de retencin las siguientes obligaciones:

a) El resarcimiento de los gastos necesarios para conservar y gestionar el bien y de los gastos tiles, si existe derecho a reclamar su reembolso.

b) El resarcimiento de los daos producidos por razn de la cosa a la persona obligada a la entrega.

c) La retribucin de la actividad realizada para confeccionar o reparar el bien, si previamente ha existido, en caso de muebles, un presupuesto escrito y aceptado y, en caso de inmuebles, un acuerdo expreso entre las partes, y si, en ambos casos, la actividad se adecua al presupuesto o al pacto.

d) Los intereses de las obligaciones establecidas por el presente artculo, desde el momento en que el derecho de retencin se notifica en la forma que establece el artculo 569-5.

e) Cualquier otra deuda a la que la ley otorgue expresamente esta garanta.

Artculo 569-5. Constitucin.

1. Los retenedores deben notificar notarialmente a los deudores, a los propietarios si son otras personas y a los titulares de los derechos reales, si procede, la decisin de retener, la liquidacin practicada y la determinacin del importe de las obligaciones establecidas por el artculo 569-4. Estos pueden oponerse judicialmente a la retencin en el plazo de dos meses a contar de la fecha de la notificacin.

2. La notificacin a que se refiere el apartado 1, si el objeto que se retiene es una finca que constituye la vivienda familiar, tambin debe hacerse a los cnyuges o convivientes, los cuales no pueden oponerse a la retencin.

3. Los retenedores, una vez notificada notarialmente la decisin de retener, si el derecho de retencin recae sobre una finca o un derecho inscrito sobre una finca, pueden exigir a sus titulares el otorgamiento de la escritura de reconocimiento del derecho de retencin, a los efectos de la inscripcin de este en el Registro de la Propiedad.

4. La escritura a que se refiere el apartado 3 debe contener los siguientes datos:

a) La liquidacin practicada y la determinacin del importe de las obligaciones de acuerdo con el presupuesto, el pacto y la obra ejecutada.

b) El valor en que las personas interesadas tasan la finca o el derecho retenidos, para que sirva de tipo en la subasta.

c) El domicilio de los propietarios de la finca o de los titulares del derecho retenido, para hacer requerimientos y notificaciones.

d) Si se ha pactado, el acuerdo que, en caso de impago, permite a los retenedores, propietarios o terceras personas la venta directa de la finca y los criterios de enajenacin de la finca o del derecho inscrito.

e) La designacin, en su caso, de una persona, que puede ser la acreedora, para que represente al titular o la titular de la finca o del derecho en el otorgamiento de la escritura de adjudicacin.

f) Los dems datos exigidos por la legislacin hipotecaria.

Artculo 569-6. Posesin del bien retenido.

1. Los retenedores pueden negarse, incluso ante terceras personas, a restituir el bien hasta que no les hayan pagado totalmente las deudas que han originado la retencin.

2. Los retenedores deben conservar el bien retenido con la diligencia necesaria y no pueden hacer ningn otro uso del mismo que no sea el meramente conservativo. Los gastos necesarios para conservarlo se someten al rgimen de retencin.

3. El derecho de retencin se extingue si los retenedores devuelven voluntariamente el bien retenido a los propietarios, aunque despus recuperen su posesin, y, en la retencin inmobiliaria, si consienten en cancelar la inscripcin.

Artculo 569-7. Realizacin del valor del bien mueble retenido.

1. Los retenedores, una vez transcurridos dos meses desde la notificacin notarial de la decisin de retener a los deudores y a los propietarios sin que se haya producido la oposicin judicial, pueden realizar el valor del bien mueble retenido por enajenacin directa o por subasta pblica notarial.

2. Los retenedores y los propietarios del bien mueble retenido pueden acordar que lo enajene directamente cualquiera de ellos o que lo enajene una tercera persona. Este acuerdo debe formalizarse necesariamente en escritura pblica, debe contener los criterios de la enajenacin y el plazo en que esta debe efectuarse, que no puede superar los seis meses, y debe notificarse fehacientemente a los titulares de derechos reales conocidos sobre el bien, a fin de que, si les interesa, paguen la deuda y se subroguen en la posicin de los acreedores.

3. Los retenedores, si no existe acuerdo para la venta directa, pueden enajenar el bien retenido por subasta pblica notarial, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) La subasta, salvo pacto en contrario, debe hacerse en cualquier notara del municipio donde los deudores tienen su domicilio, si se halla en Catalua, a eleccin de los acreedores. Si no existe ninguna notara en dicho municipio, debe hacerse en cualquiera de las que se hallan en la capital del distrito notarial correspondiente.

b) A la subasta deben ser citados los deudores y, si son otras personas, los propietarios, en la forma establecida por la legislacin notarial y, si no se encuentra alguna de estas personas, por edictos. La subasta debe anunciarse, con un mnimo de diez y un mximo de quince das hbiles de antelacin respecto a la fecha de esta, en uno de los peridicos de ms circulacin en el municipio donde deba tener lugar y en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.

c) El tipo de la subasta debe ser el acordado entre los acreedores y los propietarios. A falta de acuerdo, el tipo debe ser, como mnimo, igual al importe de las obligaciones que han originado la retencin ms los gastos previstos para la enajenacin y la entrega del bien. Sin embargo, puede establecerse como tipo el importe que resulte de un peritaje tcnico aportado por los retenedores si es ms alto que el anterior.

d) Si en la subasta no se presenta ninguna postura, debe hacerse una segunda subasta, en un plazo de entre tres y quince das hbiles a contar de la primera.

e) Los retenedores, si el bien no se enajena en ninguna de las dos subastas, pueden hacerlo suyo otorgando una carta de pago de todo el crdito y asumiendo los gastos originados por el procedimiento.

4. La enajenacin, en caso de retencin de valores sometidos a cotizacin oficial, debe hacerse segn el procedimiento especfico que corresponda de acuerdo con la legislacin aplicable en esta materia.

5. Deben aplicarse, en caso de retencin de bienes muebles inscritos en el Registro de Bienes Muebles, las letras b y c del apartado 3 del artculo 569-8.

Artculo 569-8. Realizacin del valor de la finca o del derecho retenidos.

1. Los titulares de un derecho de retencin inscrito en el Registro de la Propiedad pueden realizar el valor de la finca o del derecho retenidos por enajenacin directa o subasta pblica notarial, de acuerdo con las reglas establecidas por el presente artculo.

2. Los retenedores y los titulares de la cosa o del derecho retenidos pueden acordar que lo enajene directamente cualquiera de ellos o que lo enajene una tercera persona. Este acuerdo debe formalizarse necesariamente en escritura pblica, debe contener los criterios de enajenacin y el plazo en que tiene que cumplirse, que no puede superar los seis meses, y debe notificarse fehacientemente a los titulares de derechos reales posteriores inscritos, a fin de que, si les interesa, paguen la deuda y se subroguen en la posicin de los acreedores.

3. Los retenedores, en defecto de acuerdo para la venta directa, pueden hacer la enajenacin por subasta pblica notarial, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) La subasta debe hacerse en la notara del lugar donde se halla la finca o, si hay ms de una, en la que le corresponda por turno.

b) Los retenedores deben requerir al notario o notaria competente la iniciacin del procedimiento y deben aportar la inscripcin en escritura pblica de la constitucin de la retencin o, si procede, la resolucin judicial correspondiente.

c) El notario o notaria, despus de haber examinado la documentacin presentada, debe solicitar al Registro de la Propiedad el certificado de dominio y cargas de la finca o el derecho inscritos sobre los que recae el derecho objeto de la retencin. La expedicin del certificado debe hacerse constar en el margen de la inscripcin del derecho de retencin.

d) Una vez transcurridos cinco das hbiles desde la recepcin del certificado del Registro de la Propiedad, sin necesidad de requerir el pago a los deudores, el notario o notaria debe notificar el inicio de las actuaciones a los titulares del derecho retenido, a los propietarios de la finca si son otras personas y, en ambos casos, si consta que se trata de su vivienda familiar, a los cnyuges o convivientes.

e) Una vez hecha la notificacin, los deudores y los propietarios pueden paralizar la subasta depositando ante el notario o notaria, en los veinte das hbiles siguientes, el importe suficiente para satisfacer la deuda, con los intereses correspondientes y los gastos originados hasta el momento de hacer dicho depsito. Una vez transcurrido dicho plazo, debe anunciarse la subasta, con una antelacin de al menos quince das hbiles, en uno de los peridicos de ms circulacin en el municipio donde debe hacerse y en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.

f) El tipo de la subasta es el acordado por los acreedores y los propietarios de acuerdo con el artculo 569-7.

g) Si no se presenta ninguna postura a la primera subasta, debe hacerse otra en un plazo de entre tres y quince das a contar de la primera.

h) Los retenedores, tan solo si el bien no se enajena en ninguna de las dos subastas, pueden hacerlo suyo otorgando una carta de pago de todo el crdito y asumiendo los gastos originados por el procedimiento.

i) Una vez adjudicada la finca o derecho retenidos, sus titulares o, si se niegan o no existen, la autoridad judicial deben otorgar una escritura de venta a favor de los adjudicatarios, que pueden inscribir su derecho en el Registro de la Propiedad. Las cargas anteriores a la adjudicacin subsisten y las posteriores se extinguen y se cancelan.

Artculo 569-9. Destino del importe de la enajenacin.

Se aplica lo establecido por el artculo 569-21 en cuanto al destino del importe obtenido en la subasta o encante pblico.

Artculo 569-10. Retencin de bienes muebles de poco valor.

1. Puede ejercerse el derecho de retencin sobre un bien mueble de valor inferior al importe de tres meses del salario mnimo interprofesional originado por la retribucin de la actividad que se ha realizado por encargo de los poseedores legtimos, de acuerdo con las reglas establecidas por el presente artculo.

2. La comunicacin de la decisin de retener a que se refiere el artculo 569-5 puede sustituirse, en caso de bienes muebles de poco valor, por una notificacin hecha por burofax, por correo certificado con acuse de recibo o por cualquier otro medio que acredite suficientemente su recepcin.

3. Los retenedores, una vez transcurrido un mes desde la notificacin sin que los deudores ni los propietarios del bien hayan pagado la deuda o se hayan opuesto fehacientemente a la retencin, pueden disponer libremente del bien. En este caso, las cargas preexistentes subsisten, salvo que consten inscritas en el registro correspondiente limitaciones de la facultad de disposicin o reservas de dominio.

4. Los propietarios, si el bien se ha vendido, tienen derecho al remanente del precio obtenido una vez deducidos el importe del crdito que origin la retencin y los gastos de conservacin y enajenacin, si procede, del bien retenido.

Artculo 569-11. Sustitucin del bien retenido.

1. Los deudores o propietarios del bien retenido pueden imponer a los retenedores, mientras disponen del derecho de retencin, la sustitucin de la retencin por otra garanta real o por el afianzamiento solidario de una entidad de crdito que sean suficientes.

2. Se entiende que la garanta real es suficiente si el precio de mercado del bien ofrecido en garanta, aunque sea inferior al de los bienes retenidos, llega a cubrir el importe de la deuda que origin la retencin y un 25% ms.

Subseccin segunda. Derecho de prenda
Artculo 569-12. Concepto de prenda.

El derecho de prenda, que puede constituirse sobre bienes muebles, valores, derechos de crdito o dinero en garanta del cumplimiento de cualquier obligacin, faculta al acreedor para poseerlos, por l mismo o por una tercera persona si se ha pactado, y, en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada, para solicitar la realizacin del valor.

Artculo 569-13. Requisitos de constitucin.

1. La prenda, constituida por cualquier ttulo, requiere:

a) La transmisin de la posesin de los bienes a los acreedores o a terceras personas, de acuerdo con los pignorantes, por cualquier medio admitido por el presente cdigo.

b) El poder de libre disposicin del bien mueble empeado por la persona que lo empea.

2. La prenda tan solo tiene efectos contra terceras personas desde el momento en que la fecha en que se ha acordado su constitucin consta en un documento pblico.

3. La prenda de crditos debe constituirse en documento pblico y debe notificarse al deudor o deudora de crdito empeado.

Artculo 569-14. Obligaciones garantizables con prenda.

1. La prenda puede garantizar cualquier obligacin, presente o futura, propia o ajena, de los pignorantes.

2. La prenda puede garantizar obligaciones de las que se desconoce el importe en el momento de su constitucin. En este caso, debe determinarse la cantidad mxima que garantiza.

Artculo 569-15. Pluralidad de prendas e indivisibilidad.

1. Un bien empeado no puede volverse a empear, salvo que sea a favor de los propios acreedores y se distribuya la responsabilidad de las obligaciones garantizadas.

2. La garanta es indivisible, aunque se dividan el crdito o la deuda.

Artculo 569-16. Rgimen de la prenda con relacin al objeto empeado.

1. Los acreedores y los deudores o, si procede, los propietarios del bien, si existe ms de un objeto empeado, pueden fijar la parte de crdito que garantiza cada uno. En este caso, se entiende que se han constituido tantos derechos de prenda como objetos existen.

2. El conjunto de bienes cuyo valor se determina en el trfico teniendo en cuenta su nmero, peso o tamao es un nico objeto de prenda.

3. Los conjuntos o paquetes de valores, entre los que se incluyen las acciones, obligaciones, bonos, crditos y efectos en general, pueden configurarse como objetos unitarios de prenda, de acuerdo con la legislacin aplicable en esta materia.

Artculo 569-17. Sustitucin del bien empeado.

1. El deudor o deudora o, si es otra persona, el pignorante o la pignorante, si la prenda recae sobre bienes fungibles y se ha pactado expresamente, puede sustituir la totalidad o una parte de los bienes empeados.

2. La sustitucin de unos valores por otros, en caso de valores cotizables, se hace de acuerdo con el precio de las cotizaciones respectivas en el mercado oficial el da de la sustitucin. En caso de valores no cotizables, para acreditar la sustitucin es suficiente que los tengan en su poder los acreedores pignoraticios o las terceras personas designadas y que conste inscrita en el mismo efecto o documento que acredita el derecho.

3. Se entiende a todos los efectos, en los dos casos a que se refiere el apartado 2, que la fecha de la pignoracin se mantiene, como si se hubiese constituido inicialmente sobre los bienes que sustituyen a los inicialmente gravados.

4. Se entiende a todos los efectos, en los casos de sustitucin del bien empeado, que la fecha de la pignoracin se mantiene, como si se hubiese constituido inicialmente sobre los bienes que sustituyen a los inicialmente gravados.

Artculo 569-18. Principio de subrogacin real.

La garanta, si el objeto de la prenda es un derecho de crdito y este se paga antes de que venza el crdito garantizado por la prenda, recae sobre el objeto recibido como consecuencia del pago.

Artculo 569-19. Posesin del bien empeado.

1. Los acreedores pignoraticios pueden negarse a restituir el bien empeado hasta que se les pague totalmente el crdito garantizado por el principal, los intereses y los gastos de procedimiento pactados.

2. Los acreedores pignoraticios deben conservar el bien empeado con la diligencia exigible y no pueden hacer ningn otro uso del mismo que no sea el meramente conservativo. Los gastos necesarios para su conservacin se someten al rgimen de retencin.

3. Se entiende que se ha renunciado al derecho de prenda si el bien empeado se halla en manos de su propietario o propietaria.

Artculo 569-20. Realizacin del valor del bien empeado.

1. Los acreedores, una vez vencida la deuda garantizada con la prenda, pueden realizar el valor del bien empeado, de acuerdo con lo establecido por el presente artculo, si han requerido el pago a los deudores y si en el plazo de un mes no existe oposicin judicial de estos acompaada de la consignacin o del afianzamiento del valor de la deuda por una entidad de crdito.

2. El notario o notaria, en los casos de pignoracin de participaciones sociales o de acciones nominativas, debe notificar, de oficio, a la sociedad el inicio del proceso.

3. Los acreedores pignoraticios y los pignorantes pueden acordar que cualquiera de ellos o una tercera persona venda el bien empeado. Este acuerdo, que debe formalizarse en documento pblico, debe contener los criterios de la enajenacin y el plazo en que tiene que cumplirse, que no puede superar los seis meses, y debe notificarse fehacientemente a los titulares conocidos de derechos reales sobre el bien, a fin de que, si les interesa, paguen la deuda y se subroguen en la posicin de los acreedores pignoraticios.

4. Los acreedores pignoraticios, en defecto de acuerdo para la venta directa, pueden enajenar el bien por medio de una subasta notarial si aportan al notario o notaria que la autoriza el ttulo de constitucin de la prenda y el requerimiento de pago y le garantizan la falta de oposicin judicial, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) La subasta, salvo pacto en contrario, debe hacerse en cualquier notara del municipio donde los deudores tienen su domicilio, si se halla en Catalua, a eleccin de los acreedores. Si no existe ninguna notara en dicho municipio, debe hacerse en cualquiera de las que se hallan en la capital del distrito notarial correspondiente.

b) A la subasta deben ser citados los deudores y, si son otras personas, los propietarios, en la forma establecida por la legislacin notarial y, si no se encuentra alguna de estas personas, por edictos. La subasta debe anunciarse, con un mnimo de cinco y un mximo de quince das hbiles de antelacin respecto a la fecha de esta, en uno de los peridicos de ms circulacin en el municipio donde deba tener lugar y en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.

c) No se admiten, en primera subasta, posturas inferiores al importe de la deuda garantizada por la prenda ms un 20% por los gastos originados por el procedimiento. La segunda subasta, que puede hacerse inmediatamente despus de la primera, tiene como tipo mnimo el 75% de esta cantidad.

d) Los acreedores, tan solo si el bien no se enajena en ninguna de las subastas, pueden hacerlo suyo otorgando una carta de pago de todo el crdito y asumiendo los gastos originados por el procedimiento.

e) El remanente, si el bien se subasta por un importe superior al crdito, debe entregarse a los propietarios del bien o, si procede, a los acreedores que corresponda.

5. Los acreedores pignoraticios, si la prenda recae sobre dinero o sobre un ttulo representativo de dinero, siempre que sea por una cantidad lquida y exigible, pueden hacerlos suyos, sin necesidad de subasta previa, pero solo hasta el lmite del importe del crdito garantizado, con el nico requisito de notificarlo fehacientemente a los deudores antes de hacerlo.

6. La enajenacin, si la prenda recae sobre valores cotizables y dems instrumentos financieros que se asimilan a aquellos de acuerdo con las leyes, debe hacerse de acuerdo con el procedimiento especfico establecido por la legislacin aplicable en materia de mercado de valores.

7. Los deudores, si los objetos empeados son diversos, pueden exigir que finalice su realizacin cuando la enajenacin de algunos ya haya cubierto la deuda garantizada y los gastos de ejecucin.

8. La ejecucin establecida por el presente artculo es de aplicacin supletoriamente a las prendas que constituyen los montes de piedad reconocidos legalmente y a las prendas de garanta financiera.

Artculo 569-21. Destino del importe de la enajenacin.

1. El importe obtenido en la subasta o el encante pblico debe destinarse primeramente a pagar los gastos de enajenacin y, despus, a satisfacer la deuda.

2. El remanente, si existe, sin perjuicio de lo establecido por la legislacin concursal, se destina a pagar a los titulares de cargas inscritas o a los acreedores con mejor derecho posteriores a la deuda que origin la constitucin del derecho real de garanta, de acuerdo con el orden de prelacin que corresponda. Finalmente, el ltimo remanente se entrega al propietario o propietaria del bien.

3. El notario o notaria, si no existe acuerdo entre el propietario o propietaria del bien y los acreedores posteriores en lo que concierne al remanente, debe consignarlo judicialmente.

Artculo 569-22. Prenda de valores cotizables.

Las disposiciones del presente captulo son de aplicacin a la prenda de valores cotizables y de dems instrumentos financieros que se asimilan a aquellos de acuerdo con las leyes en todo lo que no establezca la legislacin especfica aplicable en materia de mercado de valores.

Subseccin tercera. Derecho de anticresis
Artculo 569-23. Concepto de derecho de anticresis.

El derecho de anticresis, que puede constituirse sobre un inmueble fructfero en garanta del pago de cualquier obligacin, faculta a los acreedores para poseerlo, por s mismos o por una tercera persona si se ha pactado, y a percibir sus frutos para aplicarlos al pago de los intereses y a la amortizacin del capital de la obligacin garantizada y, en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada, a solicitar la realizacin del valor.

Artculo 569-24. Constitucin.

1. La anticresis, constituida por cualquier ttulo, requiere:

a) El poder de libre disposicin del inmueble sobre el que recae por la persona que constituye la garanta.

b) La transmisin de la posesin de la finca a los acreedores o a una tercera persona, de acuerdo con los garantes anticrticos, por cualquier medio admitido por las leyes.

2. El derecho de anticresis debe constituirse necesariamente en escritura pblica y solo puede oponerse a terceras personas a partir del momento en que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Artculo 569-25. Rgimen.

1. Las normas establecidas por los artculos 569-14, 569-15 y 569-19.1 en cuanto a las obligaciones garantizables con prenda, a la pluralidad y la indivisibilidad de garantas anticrticas y a la facultad de los acreedores de negarse a restituir la finca hasta que se les abone totalmente el crdito garantizado, son de aplicacin al derecho real de anticresis en aquello que sea compatible con la naturaleza de este derecho.

2. El crdito, si existe ms de una finca gravada, debe distribuirse necesariamente entre estas fincas para determinar la parte que garantiza cada una.

3. Los acreedores y los propietarios, si la finca gravada se segrega o se divide, pueden convenir, en escritura pblica, la parte del crdito que garantiza cada una de las fincas resultantes. Si no lo hacen, las fincas resultantes continan garantizando el crdito de forma solidaria.

4. Los titulares del derecho de anticresis, durante la retencin, deben administrar el bien con la diligencia necesaria para obtener el mximo rendimiento posible y conservarlo en buen estado de acuerdo con su naturaleza, y tienen derecho a hacer suyos los rendimientos netos para aplicarlos al pago de la obligacin garantizada y, si procede, de sus intereses. Los propietarios de la finca gravada pueden exigir a los acreedores o a la tercera persona que la poseen la rendicin anual de cuentas de su gestin.

Artculo 569-26. Realizacin del valor de la finca anticrtica.

Los acreedores anticrticos pueden realizar el valor de la finca anticrtica en los mismos trminos que los titulares del derecho de retencin.

Seccin tercera. Derecho de hipoteca
Subseccin primera. Disposiciones generales
Artculo 569-27. Bienes y derechos hipotecables.

Pueden hipotecarse, adems de los bienes y derechos hipotecables de acuerdo con la legislacin hipotecaria, los establecidos por la subseccin segunda, de acuerdo con lo dispuesto por dicha subseccin.

Artculo 569-28. Obligaciones garantizadas por una hipoteca.

Puede constituirse una hipoteca en garanta de todas las clases de obligaciones, de acuerdo con lo establecido por la legislacin hipotecaria y con lo que, para cada caso, dispone la subseccin segunda.

Artculo 569-29. Capacidad y legitimacin para constituir una hipoteca.

1. Para constituir una hipoteca se requiere la libre disposicin de los bienes.

2. Los menores de edad y los incapacitados solo pueden constituir una hipoteca si cumplen los requisitos que el Cdigo de familia y las dems leyes establecen para la enajenacin y gravamen de sus bienes.

3. Si la hipoteca se constituye por medio de apoderados, los poderes deben contener expresamente la facultad de hipotecar, tanto si es en poderes especiales como en poderes generales. La persona representada, si procede, puede ratificar la hipoteca constituida sin poderes o con poderes insuficientes antes de que la otra parte la haya revocado.

Subseccin segunda. Supuestos especiales de hipoteca
Artculo 569-30. Hipoteca constituida por los cnyuges.

La hipoteca constituida sobre bienes comprados con pacto de supervivencia o sobre bienes comunes comprados en los regmenes matrimoniales de comunidad requiere el consentimiento de ambos cnyuges, salvo que exista un pacto o disposicin que admita expresamente que un solo cnyuge disponga unilateralmente de los bienes inmuebles comunes.

Artculo 569-31. Hipoteca sobre la vivienda familiar o comn.

1. En las hipotecas que un cnyuge o una cnyuge constituye sobre derechos o participaciones de la vivienda familiar del matrimonio o que un conviviente o una conviviente constituye sobre derechos o participaciones de la vivienda comn de la unin estable de pareja, el otro u otra cnyuge o el otro u otra conviviente no titular debe darle el consentimiento. Si no se lo da, se requiere autorizacin judicial.

2. La persona que hipoteca una vivienda, si esta no tiene el carcter de familiar o comn, debe manifestarlo expresamente en la escritura de constitucin de la hipoteca. La impugnacin por el otro u otra cnyuge o conviviente, en caso de declaracin falsa o errnea de la persona que hipoteca, no puede perjudicar a los acreedores hipotecarios de buena fe.

Artculo 569-32. Hipoteca del usufructo legal de los cnyuges viudos.

1. El usufructo legal concedido a los cnyuges viudos en la sucesin intestada de sus cnyuges premuertos es hipotecable.

2. La prdida del usufructo por las causas establecidas por el presente cdigo determina la extincin automtica de la hipoteca, salvo que los nudos propietarios hayan consentido su constitucin, en cuyo caso se extiende al pleno dominio.

Artculo 569-33. Hipoteca sobre los derechos resultantes de la venta a carta de gracia.

1. El derecho de redencin o de recuperacin del bien vendido a carta de gracia puede hipotecarse si la duracin de la hipoteca no es superior al plazo fijado para ejercerlo.

2. Los acreedores hipotecarios, en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada, pueden ejecutar directamente el derecho de redencin, o bien ejercerlo previamente y realizar a continuacin la finca hipotecada.

3. Si los deudores ejercen previamente el derecho de redencin, antes del vencimiento del plazo de la hipoteca, se produce la subrogacin real del objeto hipotecado, que recae desde ese momento sobre la finca recuperada.

4. Los compradores pueden hipotecar la finca gravada con el derecho de redencin. En este caso, el ejercicio del derecho de redencin, que debe comunicarse fehacientemente a los acreedores hipotecarios, comporta la recuperacin de la finca vendida libre de la hipoteca, aunque el precio de la redencin queda sujeto al pago del crdito hipotecario y es preciso acreditar que se ha consignado notarial o judicialmente a favor de los acreedores hipotecarios y, si procede, de terceras personas titulares de derechos sobre la finca gravada para poder inscribir la cancelacin de la hipoteca.

5. La hipoteca, si los vendedores no ejercen el derecho de redencin sobre la finca hipotecada en el plazo fijado, contina gravando la finca, libre del derecho de redencin.

Artculo 569-34. Hipoteca del derecho de superficie.

1. El derecho de superficie puede hipotecarse tanto si lo han concedido entes pblicos como si lo han concedido personas privadas.

2. La extincin del derecho de superficie por vencimiento del plazo produce la extincin automtica de la hipoteca constituida sobre este derecho, salvo que exista un pacto en contrario en el ttulo de constitucin.

3. La hipoteca que recae sobre el derecho de propiedad del suelo y el derecho de superficie, si concurren en la misma persona, los contina gravando separadamente, si bien la hipoteca que se ha constituido sobre el derecho de superficie se extingue cuando vence el plazo para el que se pact.

Artculo 569-35. Hipoteca sobre los derechos de adquisicin preferente.

1. Los derechos de adquisicin de carcter real pueden hipotecarse.

2. El ejercicio del derecho de opcin en el plazo fijado comporta la extensin de la hipoteca sobre la finca adquirida por los titulares del derecho de opcin.

3. Los acreedores, en caso de incumplimiento de la obligacin garantizada por la hipoteca, pueden ejecutar directamente el derecho de opcin, o bien ejercer previamente el derecho en nombre de los deudores en el tiempo en que estos tengan derecho a hacerlo, avanzando la cantidad que sea precisa, y seguidamente instar su ejecucin sobre la finca adquirida.

4. Lo establecido por los apartados 2 y 3 se aplica tambin a las hipotecas constituidas sobre el derecho de tanteo.

5. La hipoteca, en todos los tipos de arrendamiento con opcin de compra, recae sobre el derecho de arrendamiento con opcin de compra en conjunto.

Artculo 569-36. Hipoteca en garanta de pensiones compensatorias.

1. Los cnyuges con derecho a percibir una pensin compensatoria o de alimentos, en caso de nulidad del matrimonio, divorcio o separacin judicial, pueden exigir que se les garantice su percepcin por medio de una hipoteca sobre los bienes de los cnyuges deudores.

2. Las condiciones de la hipoteca pueden establecerse de comn acuerdo entre los cnyuges en el convenio regulador aprobado judicialmente o en un convenio posterior. En defecto de pacto, a peticin del cnyuge o la cnyuge con derecho a pensin, la autoridad judicial que ha conocido del procedimiento puede fijar las condiciones por medio de una resolucin, dando audiencia a ambas partes.

3. Debe establecerse, en todo caso, adems del valor de tasacin de la finca y del domicilio para recibir las notificaciones a los efectos de la ejecucin, el plazo de duracin de la hipoteca, el importe de la pensin y la forma y plazos de pago. Si se ha pactado su actualizacin, el ndice de referencia debe ser objetivo y debe establecerse un porcentaje mximo, a los efectos de la responsabilidad hipotecaria.

4. La persona que remata los bienes hipotecados los adquiere con subsistencia de la hipoteca y con la responsabilidad real del pago de las pensiones hasta que se extinga la obligacin, sin perjuicio de la obligacin personal de pago del cnyuge o la cnyuge. Las pensiones vencidas y no satisfechas en el tiempo de la ejecucin solo perjudican a terceras personas en los trminos establecidos por la legislacin hipotecaria.

5. La hipoteca puede modificarse, en funcin de las circunstancias de la obligacin garantizada, por acuerdo entre las personas interesadas y, en defecto de acuerdo, por resolucin judicial.

6. La hipoteca puede cancelarse sin consentimiento de los cnyuges acreedores si han transcurrido seis meses desde la fecha del vencimiento de la ltima pensin sin que conste en el Registro de la Propiedad el inicio de la ejecucin de la hipoteca.

7. Es preciso atenerse, en caso de muerte de la persona obligada a pagar la pensin, a lo establecido por el artculo 86.2 del Cdigo de familia.

8. Lo establecido por el presente artculo es de aplicacin a la compensacin econmica por razn del trabajo si se ha aplazado su pago.

Artculo 569-37. Hipoteca en garanta de alimentos.

La autoridad judicial puede adoptar, entre las medidas necesarias para asegurar la obligacin de prestar alimentos a los parientes que tengan derecho a los mismos de acuerdo con lo establecido por el Cdigo de familia y a peticin de estos, la de exigir a la persona obligada la constitucin de una hipoteca en garanta de la obligacin, la cual queda sometida a las normas del artculo 569-36 en todo aquello que no se oponga a la naturaleza especfica del derecho de alimentos.

Artculo 569-38. Hipoteca en garanta de pensiones peridicas.

1. La obligacin de pagar la pensin peridica derivada de la constitucin de un censal o de una pensin vitalicia puede garantizarse con una hipoteca.

2. La hipoteca a que se refiere el apartado 1 se rige por lo establecido por la legislacin hipotecaria con relacin a la hipoteca en garanta de rentas o prestaciones peridicas.

3. Debe hacerse constar, en la hipoteca en garanta de un censal, adems de las circunstancias generales, si se ha hecho o no un pacto de mejora y si el censal se ha constituido como irredimible. En la hipoteca en garanta de una pensin vitalicia, deben determinarse la persona o las personas sobre cuya vida se constituye, la naturaleza simultnea o sucesiva de la designacin de los acreedores o beneficiarios y, especialmente, la existencia de un pacto de resolucin del contrato por impago de las pensiones.

4. Puede pactarse, en caso de venta de la finca hipotecada en garanta del censal, que los adquirentes se subroguen en la obligacin de pagar las pensiones, de modo que los vendedores queden liberados de las obligaciones desde el momento en que los acreedores de la pensin consienten en la subrogacin de forma expresa o tcita por medio de una conducta clara y concluyente.

Artculo 569-39. Hipoteca por razn de tutela o administracin patrimonial.

La caucin exigible judicialmente por razn del ejercicio de un cargo tutelar o de una administracin patrimonial puede constituirse en:

a) Una hipoteca de mximo en garanta de las indemnizaciones y obligaciones de los tutores en el ejercicio de su cargo.

b) Una hipoteca unilateral, que debe ser aprobada, si procede, por la autoridad judicial.

c) Un expediente de toma de posesin del cargo de tutor o tutora o administrador o administradora patrimonial.

Artculo 569-40. Hipoteca por razn de reserva vidual.

1. Si existen bienes inmuebles reservables, los reservistas deben solicitar que la calidad de reservable conste en una nota al margen de la inscripcin de los bienes en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo establecido por la Ley hipotecaria del Estado.

2. Puede exigirse, en garanta del valor de los bienes muebles reservables, la constitucin de una hipoteca legal de mximo sobre cualquier bien inmueble de los reservistas que sea suficiente para garantizar dicho valor. 3. Los reservatarios, sus representantes legales y el Ministerio Fiscal, de acuerdo con la legislacin hipotecaria, pueden exigir el cumplimiento de las obligaciones establecidas por el presente artculo.

Artculo 569-41. Hipoteca en caso de sustitucin fideicomisaria.

1. Debe fijarse, si la caucin a que se refiere el artculo 207 del Cdigo de sucesiones es hipotecaria, una cantidad mxima de responsabilidad de los fiduciarios en garanta de los bienes muebles fideicomisos, de la indemnizacin por los daos y perjuicios causados por los fiduciarios a dichos bienes y de las costas.

2. Los fideicomisarios, en defecto de acuerdo sobre la prestacin e importe de la hipoteca, pueden utilizar el procedimiento establecido por la legislacin hipotecaria para exigir la constitucin de las hipotecas legales.

3. Deben cumplirse, para inscribir las hipotecas constituidas por los fiduciarios sobre los bienes fideicomisos, los requisitos que, en cada caso, establecen los artculos 217 a 228 del Cdigo de sucesiones, adems de los requisitos generales establecidos por la legislacin hipotecaria.

4. Los fideicomisarios pueden constituir una hipoteca sobre su derecho a adquirir la herencia o legado fideicomisos, que tambin puede ser objeto de una anotacin preventiva, siempre que conste inscrita a su favor la clusula de sustitucin fideicomisaria. La hipoteca debe limitarse a los bienes que le correspondan al deferirse el fideicomiso, momento en el que se convierte en una inscripcin de hipoteca sobre los bienes con intervencin de los acreedores hipotecarios. Si el fideicomiso fuese condicional y no llegase a deferirse por incumplimiento de la condicin, la hipoteca quedara sin efecto.

5. Los fideicomisarios, en el fideicomiso de residuo, pueden exigir que se les garantice con una hipoteca el importe de la cuarta parte que, como mnimo, les corresponde, salvo que los testadores hayan prohibido su detraccin o garanta. Tambin pueden hacer constar su derecho en el Registro de la Propiedad con una nota marginal sobre uno o varios bienes de valor suficiente, por acuerdo con los fiduciarios o, en su defecto, por decisin judicial. Mientras no conste en el Registro de la Propiedad el derecho o la hipoteca, los fiduciarios pueden enajenar o gravar los bienes fideicomisos como libres, sin perjuicio de su responsabilidad en cuanto a las obligaciones hacia los fideicomisarios de residuo.

6. Los fiduciarios o sus herederos, una vez deferido el fideicomiso a los fideicomisarios, mientras no se ha pagado la cuarta trebelinica, pueden hacer constar en el Registro de la Propiedad su derecho con una nota marginal, siempre que se acrediten sus requisitos. Tambin puede constituirse una hipoteca en garanta del pago de dicha cuarta trebelinica, por acuerdo de las personas interesadas.

7. Debe fijarse, en todos los casos a que se refiere el presente artculo, por convenio o por resolucin judicial obtenida de acuerdo con el procedimiento establecido por la Ley hipotecaria del Estado para exigir la constitucin de las hipotecas legales, la cantidad mxima que garantiza la finca hipotecada y, si procede, el plazo de cumplimiento de la obligacin.

Artculo 569-42. Hipoteca en garanta de la obligacin de urbanizar.

1. Puede constituirse una hipoteca inmobiliaria para asegurar al ayuntamiento o al rgano actuante la obligacin de urbanizar que tienen los promotores de los planes de iniciativa particular.

2. La hipoteca en garanta de la obligacin de urbanizar que deben constituir los promotores de planes urbansticos de iniciativa popular, de acuerdo con la legislacin urbanstica, puede constituirse unilateralmente y queda pendiente de ser aceptada por la administracin actuante como hipoteca de mximo. Esta hipoteca debe constituirse por un valor suficiente para cubrir el importe del porcentaje exigido por la legislacin urbanstica del valor de las obras de urbanizacin, o de una cantidad menor si se completa con otra garanta. La administracin actuante puede aceptarla mediante escritura pblica o documento administrativo.

3. La hipoteca puede pactarse con la clusula de posposicin automtica a cualquier otra que se constituya en garanta de prstamos o crditos destinados a financiar las obras de urbanizacin o edificacin si se acredita de forma objetivamente suficiente esta circunstancia, o bien se puede pactar en la misma escritura de constitucin de la hipoteca que se antepone y notificar fehacientemente dicha escritura a la administracin actuante.

4. La hipoteca se cancela mediante certificado expedido por la administracin actuante que acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos por la legislacin urbanstica. Si una entidad urbanstica colaboradora se subroga en las obligaciones de los promotores, la hipoteca solo puede cancelarse si esta entidad constituye otra garanta a satisfaccin del ayuntamiento o del rgano actuante.

5. Si el proyecto de reparcelacin o distribucin equitativa tiene por objeto la ejecucin de una unidad comprendida en el mbito territorial de un plan de ordenacin de iniciativa particular, la aprobacin definitiva del proyecto en el que se hace constar que las fincas resultantes se afectan al pago del saldo de la liquidacin de los gastos de urbanizacin y de los dems gastos del proyecto o que se ha constituido una garanta suficiente de la obligacin de urbanizar ante el rgano actuante implica la cancelacin de la hipoteca constituida por los promotores del plan de iniciativa particular en garanta de las obras de urbanizacin.

6. No es preciso afectar las fincas del proyecto al pago del saldo de la liquidacin definitiva si una hipoteca aceptada por el ayuntamiento o el rgano actuante en el expediente de compensacin o reparcelacin garantiza el pago de los gastos de urbanizacin y los dems gastos del proyecto.

Disposicin transitoria primera. Revocacin de donaciones.

La revocacin de las donaciones efectuadas antes de la entrada en vigor del presente libro se rige por las normas del mismo, que tambin se aplican a las donaciones efectuadas con clusula de reversin y con reserva de la facultad de disponer.

Disposicin transitoria segunda. Usucapin.

La usucapin iniciada antes de la entrada en vigor del presente libro se rige por las normas del mismo, excepto los plazos, que son los que estableca el artculo 342 de la Compilacin del derecho civil de Catalua. Sin embargo, si la usucapin deba consumarse ms all del tiempo para usucapir establecido por el presente cdigo, se le aplican los plazos que fija este, que comienzan a contar a partir de la entrada en vigor del presente libro.

Disposicin transitoria tercera. Rgimen de la accesin.

Los efectos de la accesin que resultan de actos hechos antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen por las normas de este, salvo que las opciones establecidas por la Ley 25/2001, de 31 de diciembre, de la accesin y la ocupacin, se hayan efectuado fehacientemente o que la accin judicial se haya interpuesto antes de la entrada en vigor del presente libro, en cuyo caso se rigen por la legislacin que la regulaba.

Disposicin transitoria cuarta. Acciones reivindicatoria y negatoria.

1. La accin reivindicatoria nacida y no ejercida antes de la entrada en vigor del presente libro subsiste si quien no es propietario del bien mantiene su posesin, con el alcance y en los trminos que le reconoca la legislacin anterior, pero sujeta a lo establecido por el presente cdigo en lo que concierne al ejercicio, duracin y procedimiento.

2. La accin negatoria nacida y no ejercida antes de la entrada en vigor del presente libro subsiste si se mantiene la perturbacin, con el alcance y en los trminos que le reconoca la Ley 13/1990, de 9 de julio, de la accin negatoria, las inmisiones, las servidumbres y las relaciones de vecindad, pero sujeta a lo establecido por el presente cdigo en lo que concierne al ejercicio, duracin y procedimiento.

Disposicin transitoria quinta. Situaciones de comunidad.

Las situaciones de comunidad constituidas antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen ntegramente por las normas del mismo, incluso en lo que concierne a la administracin y al procedimiento de divisin.

Disposicin transitoria sexta. Rgimen de propiedad horizontal.

1. Los edificios y conjuntos establecidos bajo el rgimen de propiedad horizontal antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen ntegramente por las normas del mismo, que, a partir de su entrada en vigor, se aplican con preferencia a las normas de comunidad o los estatutos que las regan, incluso si constan inscritas, sin que sea necesario ningn acto de adaptacin especfica.

2. La junta de propietarios, sin perjuicio de lo establecido por el apartado 1, debe adaptar los estatutos y, si procede, el ttulo de constitucin al presente cdigo si lo pide una dcima parte de los propietarios. Para adoptar el acuerdo que corresponde, es suficiente la mayora de cuotas en primera convocatoria y la mayora de las cuotas de los presentes o representados en segunda convocatoria. Si la adaptacin que se propone no alcanza la mayora necesaria, cualquiera de los propietarios que la ha propuesto puede solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a hacer la adaptacin. La autoridad judicial debe dictar una resolucin, en todo caso, con imposicin de las costas.

Disposicin transitoria sptima. Propiedades horizontales por parcelas preexistentes.

1. Las propiedades horizontales por parcelas existentes antes de la entrada en vigor del presente libro deben constituirse de acuerdo con las normas del ttulo quinto. Una vez transcurrido el plazo de cinco aos, cualquier propietario o propietaria puede pedir judicialmente el otorgamiento del ttulo.

2. Para el otorgamiento del ttulo, es suficiente el voto favorable de los propietarios que representen a dos terceras partes del total de las parcelas concernidas, pero es preciso aportar la licencia del ayuntamiento del trmino municipal donde est situada la urbanizacin, o bien acreditar que se ha solicitado con ms de tres meses de anticipacin respecto al otorgamiento de la escritura.

3. Las parcelas o los elementos privativos pueden describirse simplemente haciendo referencia a la descripcin que consta en el Registro de la Propiedad, indicando el nmero que les corresponde en la urbanizacin, los datos registrales de cada una y, si procede, la referencia catastral, as como, si procede, los elementos privativos destinados al aprovechamiento exclusivo de determinados propietarios.

4. La descripcin de los elementos comunes debe especificar los viales, espacios, zonas verdes y obras de infraestructura comn que tenga la propiedad horizontal por parcelas, sin que sea imprescindible que conste la superficie ni la longitud de las calles, viales y zonas verdes.

5. Debe acompaarse el ttulo de constitucin, que se otorga de acuerdo con el artculo 553-57, del plano actualizado de las fincas que integran la propiedad horizontal por parcelas y de las fincas ocupadas por los elementos comunes. Si los viales han pasado al dominio pblico, el rgimen de comunidad puede constituirse incluso si los propietarios de un nmero no superior al 20% de las parcelas concernidas no se integran en la misma.

6. Para que las modificaciones que provienen de la adaptacin del ttulo de constitucin o del otorgamiento de un nuevo ttulo, si procede, consten en el Registro de la Propiedad, debe abrirse un folio separado e independiente para la urbanizacin en conjunto y debe hacerse una referencia con una nota marginal a cada una de las inscripciones de las fincas privativas, en la cual debe hacerse constar la cuota que le corresponde, de acuerdo con el artculo 553-58.

7. Las asociaciones de propietarios legalmente constituidas tienen la consideracin de propietarios si los bienes que gestionan son de su propiedad y sus bienes tienen la calificacin que resulta de la titularidad y el destino establecidos por el ttulo. Los rganos de gobierno de estas asociaciones estn legitimados para promover y gestionar el proceso de constitucin de la propiedad horizontal por parcelas.

8. La propiedad de los bienes corresponde particularmente a los miembros de las asociaciones de propietarios de acuerdo con las normas civiles si dichos bienes no son patrimonio de la asociacin o si esta no est legalmente constituida.

9. El otorgamiento del ttulo de constitucin no permite ni comporta en ningn caso la regularizacin de situaciones urbansticamente irregulares y no comporta necesariamente la extincin de las asociaciones de propietarios.

Disposicin transitoria octava. Medianera de carga.

Las paredes de carga que tenan la consideracin de medianeras antes del 8 de agosto de 1990 continan rigindose por la legislacin anterior a aquella fecha mientras se conserven, aunque no se haya hecho uso del derecho de carga, hasta que hayan transcurrido diez aos desde la entrada en vigor del presente libro.

Disposicin transitoria novena. Derechos de usufructo, uso y habitacin.

1. Los usufructos constituidos a ttulo gratuito antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen ntegramente por las normas del mismo a partir del da de su entrada en vigor.

2. Los usufructos constituidos a ttulo oneroso antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen por la legislacin anterior si los usufructuarios y los nudos propietarios no pactan otra cosa.

Disposicin transitoria dcima. Derechos de aprovechamiento parcial.

Los derechos de aprovechamiento parcial existentes en el momento de la entrada en vigor del presente libro se rigen por las normas del mismo. Sin embargo, el plazo de redencin establecido por el artculo 563-3 se cuenta a partir de dicha entrada en vigor.

Disposicin transitoria undcima. Derechos de superficie.

Los derechos de superficie constituidos sobre fincas situadas en Catalua antes de la entrada en vigor del presente cdigo se rigen por la legislacin anterior que les era de aplicacin.

Disposicin transitoria duodcima. La acreditacin de existencia y el rgimen jurdico de la rabassa morta.

1. Se entiende por rabassa morta el contrato en virtud del cual los propietarios del suelo ceden su uso para plantar vid por el tiempo que vivan las primeras cepas plantadas, a cambio de una renta o pensin anual a cargo de los cesionarios, en frutos o dinero.

2. Los titulares de una rabassa morta inscrita en el Registro de la Propiedad antes del 18 de abril de 2002 deben acreditar su vigencia antes del 18 de abril de 2007, lo cual debe hacerse constar en una nota marginal.

3. La rabassa morta se acredita por medio de una solicitud firmada por su titular registral, dirigida al Registro de la Propiedad donde est inscrita, en la cual deben identificarse la rabassa morta y la finca sobre la que recae y debe solicitarse la nota marginal.

4. La rabassa morta se extingue una vez transcurrido el plazo establecido por el apartado 1 sin que se haya hecho constar la vigencia y puede cancelarse por caducidad, a peticin de los titulares de la propiedad, de acuerdo con lo establecido por la legislacin hipotecaria y sin necesidad de tramitar el expediente de liberacin de cargas.

5. Las rabasses mortes constituidas antes de la entrada en vigor de la Ley 22/2001, de 31 de diciembre, de regulacin de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisicin voluntaria o preferente, que continen vigentes deben regirse, mientras subsistan, por las siguientes normas:

a) La rabassa morta se extingue a los cincuenta aos de la concesin, si no se pact un plazo diferente, o por la muerte de las primeras cepas, o porque dos terceras partes de las cepas plantadas no dan fruto.

b) Los cesionarios o los rabasaires pueden hacer renuevos y mugrones durante el tiempo que dure el contrato.

c) El contrato no pierde su carcter por el hecho de que los cesionarios hagan otras plantaciones en el terreno concedido, siempre que la vid sea el objeto principal de la plantacin.

d) Los cesionarios pueden transmitir libremente su derecho a ttulo oneroso o gratuito, pero no pueden dividirse el uso de la finca sin que lo hayan consentido los propietarios.

e) Los cedentes y cesionarios, en las enajenaciones a ttulo oneroso, tienen recprocamente los derechos de tanteo y retracto, de acuerdo con lo que el presente cdigo establece para el censo enfitutico, y tienen la obligacin de darse el aviso previo que el presente cdigo establece para el tanteo.

f) Los cesionarios pueden dimitir y devolver la finca a los cedentes cuando les convenga, en cuyo caso deben pagar los deterioros que hayan causado a la misma.

g) En el momento de la extincin del contrato, los cesionarios no tienen derecho a las mejoras que hayan introducido en la finca si son necesarias o se han hecho en cumplimiento de lo que se pact.

h) Los cesionarios no tienen derecho a que les paguen las mejoras tiles y voluntarias si las han realizado sin que el propietario o propietaria del terreno les haya dado por escrito el consentimiento mediante el cual se obligaba a pagarlas. Si se han hecho con dicho consentimiento, las mejoras deben pagarse de acuerdo con el valor que tengan en el momento de la devolucin de la finca.

i) El cedente o la cedente puede hacer uso de la accin de desahucio si ha vencido el plazo del contrato.

j) No puede desahuciarse a los cesionarios, una vez vencido el plazo de cincuenta aos o el pactado por las partes, si continan teniendo el uso y aprovechamiento de la finca con el consentimiento tcito de los cedentes por ms de tres meses y estos no les dan el aviso previo con un ao de antelacin.

Disposicin transitoria decimotercera. Extincin y cancelacin de los censos anteriores a 1990.

1. Los censos constituidos antes del 16 de abril de 1990, sean de la clase que sean, cuyos titulares no acreditaron su vigencia de acuerdo con las disposiciones transitorias primera o tercera de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, de los censos, se extinguen y se pueden cancelar a simple peticin de los propietarios de la finca gravada, de acuerdo con lo establecido por la legislacin hipotecaria y sin que sea preciso tramitar el expediente de liberacin de cargas.

2. No pueden practicarse asientos registrales relativos a los censos constituidos antes del 16 de abril de 1990 cuya vigencia est acreditada, si afectan a varias fincas, hasta que se inscriba la escritura de divisin, otorgada en la forma y con el plazo establecidos por la disposicin transitoria primera de la Ley 6/1990.

Si la escritura de divisin no se inscribe en el plazo de un ao contado desde la entrada en vigor del presente libro, los censos se extinguen y se pueden cancelar de acuerdo con lo establecido por el apartado 1.

Disposicin transitoria decimocuarta. Redencin de los censos constituidos de acuerdo con la legislacin anterior a la Ley 6/1990.

1. Todos los censos, sean de la clase que sean, constituidos de acuerdo con la legislacin anterior a la Ley 6/1990, sean cuales sean las condiciones pactadas en su ttulo de constitucin, pueden redimirse a peticin del censatario en el plazo pactado y, en todo caso, si han transcurrido ms de veinte aos desde su constitucin y el censatario est al corriente en el pago al censualista de pensiones, laudemios y cualquier otro concepto derivado del censo.

2. El censatario debe redimir los censos a que se refiere el apartado 1 a peticin del censualista si este ha acreditado la vigencia de su derecho de acuerdo con las disposiciones transitorias de la Ley 6/1990.

3. Las normas de redencin de los censos a que se refieren los apartados 1 y 2 son las siguientes:

a) La redencin debe comprender necesariamente la pensin y los dems derechos inherentes al censo, incluso los derechos dominicales. No puede redimirse una parte de la pensin.

b) El censatario puede exigir, conjunta o separadamente, en el orden que estime pertinente, la redencin de los censos que existan sobre la finca, sean de la naturaleza o subordinacin que sean. La parte de laudemio relativa a un censo redimido no acrece los subsistentes. Se considera tambin extinguida en beneficio del censatario la parte de laudemio de algunos de los censos anteriormente existentes que haya quedado sin efecto por redencin, prescripcin o cualquier otra causa.

c) La redencin debe formalizarse en escritura pblica y se efecta por la cantidad convenida al constituirse el censo o en un pacto posterior. El precio de la redencin, en defecto de pacto en contrario, debe satisfacerse en dinero y al contado. Los gastos de la redencin y de las operaciones de registro corren a cargo del censatario.

d) En los censos con dominio, en defecto de convenio entre las personas interesadas, se aplican las siguientes reglas:

Primera. El censualista percibe, en concepto de redencin de la pensin, la cantidad que resulta de capitalizarla al tipo acordado o, si no se ha acordado ninguno, al 3%. Si la pensin se paga en frutos, estos se estiman al precio medio que en el ltimo quinquenio han obtenido en el trmino municipal donde radican las fincas. Si la pensin consiste en una parte alcuota de frutos, se toma tambin como base para su capitalizacin la cantidad media que el censualista haya percibido o haya debido percibir en el ltimo quinquenio. Si el censo presta corresponsin, entendido ello en el sentido de que los subenfiteutas pagan el total de la pensin convenida a los dueos medianos, dicha corresponsin se deduce de la pensin al efecto de su capitalizacin. Los redimentes se subrogan en la obligacin de pagar las corresponsiones deducidas.

Segunda. El censualista percibe, por la extincin de los derechos de laudemio, fadiga y dems inherentes al dominio, el importe de un laudemio al tipo pactado en el ttulo de constitucin o, en defecto de pacto, al 2%, o bien al 10% si se trata del antiguo territorio enfitutico de Barcelona, calculado sobre el valor total del inmueble, que comprende las edificaciones realizadas, accesiones y mejoras anteriores a la entrada en vigor del presente libro, pero no las posteriores. Debe percibir, adems, una cuarentava parte de otro laudemio por cada ao completo transcurrido desde la ltima transmisin de la finca que lo hubiese devengado, hasta recibir, como mximo, el importe de dos laudemios.

Tercera. El precio de la finca al efecto de la redencin, en defecto de acuerdo, es el valor catastral en el momento en que se solicita la redencin si la finca es urbana y el que se determine judicialmente si es rstica.

Cuarta. Deben deducirse, para determinar el laudemio y los dems derechos dominicales del valor atribuido a la finca, el precio de redencin del censo, calculado de acuerdo con lo establecido por la presente letra, y la entrada, si se pag al constituirse el censo.

Quinta. No tienen eficacia, en la aplicacin de lo establecido por la presente letra, ninguna de las alegaciones formuladas por los censualistas sobre el impago de alguno de los laudemios devengados, ni el hecho de que los hayan percibido personas diferentes de la que era titular del censo, ni el hecho de que el laudemio haya sido de un importe menor con relacin al mayor de los que le corresponden por razn de las mejoras posteriores a la ltima transmisin.

e) El censualista, en los censos a nuda percepcin y en los de cualquier otra clase, enfituticos o no, as como si el censo procede de la desamortizacin y ha sido transmitido por el Estado, debe percibir nicamente la suma a la que se refiere la letra d.primera.

f) Las cantidades a percibir por la extincin del laudemio y dems derechos dominicales deben distribuirse de la siguiente forma:

Primero. Si el dominio directo es nico, le corresponde el total del precio.

Segundo. Si existe un dominio directo y un dominio medio, han de percibir una cuarta parte y tres cuartas partes, respectivamente.

Tercero. Si concurren un dominio directo y dos medios, el segundo medio debe cobrar dos cuartas partes y el otro medio y el directo, una cuarta parte cada uno de ellos.

Cuarto. Si concurren un dominio directo y tres medios, corresponde una cuarta parte a cada uno de ellos.

g) Es preciso tener en cuenta, al efecto de la distribucin establecida por la letra f, el no acrecimiento del laudemio establecido por la letra d.segunda.

h) La cantidad total a percibir por el censualista, en los censos transmitidos una o ms veces a ttulo oneroso desde el 1 de enero de 1900 hasta el 31 de diciembre de 1945, no puede exceder del cudruple del precio entregado en la ltima de dichas transmisiones, ni de la cantidad que en concepto de redencin le correspondera de acuerdo con lo establecido por la presente disposicin transitoria.

i) El hecho de que el censo est adscrito a condiciones, retractos, sustituciones, reservas, gravmenes de cualquier clase o limitaciones de la facultad de disponer, aunque tengan inters en el mismo personas inciertas o no nacidas, no es ningn obstculo para pedir la redencin al censatario. En virtud de ello, los censos pueden redimirse a peticin de los titulares de la finca gravada. Las personas que los tengan inscritos a su favor, sea con carcter de albacea o de heredero fiduciario, y, en general, las personas que ejerzan la representacin de la titularidad de dichos censos deben acceder a redimirlos. En este caso, el importe de la redencin debe depositarse, con la intervencin de un notario o notaria, en un establecimiento bancario o una caja de ahorros, a disposicin de quienes puedan ser beneficiarios definitivos. En la redencin de censos afectos a legtimas correspondientes a herencias causadas antes de la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 9 de abril, de modificacin de la regulacin de la legtima, es preciso atenerse a lo establecido por la legislacin hipotecaria.

j) El censatario, en las redenciones realizadas a peticin del censualista, puede optar por capitalizar el importe de las cantidades que debe pagar por la redencin e imponer el capital al inters legal garantizndolo con una primera hipoteca que sea suficiente, la cual debe amortizarse en el plazo de diez aos. La autoridad judicial debe decidir sobre la procedencia de esta capitalizacin si el censualista no acepta la decisin del censatario.

4. Las normas establecidas por el apartado 3 no son de aplicacin a los censos vitalicios constituidos de acuerdo con la legislacin anterior a la Ley 6/1990, salvo que se hubiese pactado expresamente la redencin.

5. Es preciso atenerse, en cuanto a la redencin de los censos del Estado, a las normas vigentes sobre el rgimen patrimonial de ste.

Disposicin transitoria decimoquinta. Plazos de usucapin y de prescripcin de censos, laudemios y pensiones.

1. Las normas del captulo quinto del ttulo sexto que regulan los plazos para la usucapin y prescripcin de censos, pensiones y laudemios se aplican a todos los censos, sean de la clase que sean y sean cuales sean la fecha de constitucin y la normativa aplicable.

2. El plazo para la prescripcin o usucapin establecido por el presente cdigo comienza a contar desde el momento en que entra en vigor el presente libro. Sin embargo, si el plazo que estableca la regulacin anterior, a pesar de ser ms largo, vence antes que el plazo establecido por el presente cdigo, la prescripcin se consuma cuando vence el plazo que estableca la regulacin anterior.

Disposicin transitoria decimosexta. Derechos de servidumbre.

Las servidumbres constituidas antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen por las normas del mismo a partir del da de su entrada en vigor.

Disposicin transitoria decimosptima. Derechos de vuelo.

1. Los derechos de vuelo y las reservas para edificar constituidos sobre fincas situadas en Catalua antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen por la legislacin anterior que les era de aplicacin, pero les son de aplicacin las causas de extincin establecidas por el artculo 567-6.

2. Los derechos de vuelo constituidos por un plazo indefinido o superior a treinta aos se extinguen una vez transcurridos treinta aos contados desde la entrada en vigor del presente libro. Sin embargo, si el plazo convenido, a pesar de ser ms largo, vence antes de que hayan transcurrido treinta aos contados desde la entrada en vigor del presente libro, se extinguen cuando ha transcurrido el plazo pactado, sin perjuicio, si procede, de lo establecido por el artculo 567-6.1.a.

Disposicin transitoria decimoctava. Derechos de adquisicin preferente.

Los derechos voluntarios de adquisicin preferente constituidos sobre bienes situados en Catalua antes de la entrada en vigor del presente libro se rigen por la legislacin anterior que les era de aplicacin. Sin embargo, les es de aplicacin lo establecido por el artculo 568-12.

Disposicin transitoria decimonovena. Retractos legales.

La accin para ejercer los retractos legales que establece el presente cdigo solo es de aplicacin a las transmisiones efectuadas despus de que haya entrado en vigor el presente libro.

Disposicin transitoria vigsima. Derechos de garanta.

Los derechos reales de garanta constituidos sobre bienes situados en Catalua antes de la entrada en vigor de la presente ley se rigen ntegramente por la legislacin anterior que les era de aplicacin.

Disposicin derogatoria.

Quedan derogadas las siguientes normas:

a) Los artculos 277, 329, 340, 341 y 342 del Decreto legislativo 1/1984, de 19 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Compilacin del derecho civil de Catalua.

b) La Ley 6/1990, de 16 de marzo, de los censos.

c) La Ley 13/1990, de 8 de julio, de la accin negatoria, las inmisiones, las servidumbres y las relaciones de vecindad.

d) La Ley 13/2000, de 20 de noviembre, de regulacin de los derechos de usufructo, uso y habitacin.

e) La Ley 22/2001, de 31 de diciembre, de regulacin de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisicin voluntaria o preferente.

f) La Ley 25/2001, de 31 de diciembre, de la accesin y la ocupacin.

g) La Ley 19/2002, de 5 de julio, de derechos reales de garanta.

Disposicin final. Entrada en vigor.

La presente ley entra en vigor el 1 de julio de 2006.

Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos a los que sea de aplicacin esta Ley cooperen en su cumplimiento y que los tribunales y autoridades a los que corresponda la hagan cumplir.

Palacio de la Generalidad, 10 de mayo de 2006.

JOSEP MARIA VALLS,

Consejero de Justicia

PASQUAL MARAGALL I MIRA,

Presidente

(Publicada en el Diario Oficial de la Generalidad de Catalua nmero 4640, de 24 de mayo de 2006)

Análisis

  • Rango: Ley
  • Fecha de disposición: 10/05/2006
  • Fecha de publicación: 22/06/2006
  • Entrada en vigor: 1 de julio de 2006.
  • Publicada en el DOGC nm. 4640, de 24 de mayo de 2006.
  • La modificacin del art. 565-11 entra en vigor el 1 de marzo de 2017, por Correccin de erratas de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, (Ref. DOGC-f-2017-90298).
Referencias posteriores

Criterio de ordenación:

  • SE CORRIGEN erratas de la disposicin final 9 de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, en DOGC num. 7329 de 15 de marzo de 2017 (Ref. DOGC-f-2017-90298).
  • SE DECLARA en el Recurso 2465/2016, la desestimacin en relacin con el captulo VII del ttulo IV, del libro 5, en la redaccin dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, por Sentencia 95/2017, de 6 de julio (Ref. BOE-A-2017-9654).
  • SE MODIFICA los arts. 531-13, 552-12, 561-14, 565-11, 568-1, 569-7, 569-8, 569-20, 569-28, 569-36 y AADE la seccin 5 al captulo VIII del ttulo VI y con entrada en vigor el 1 de marzo de 2017 la disposicin transitoria 21, por Ley 3/2017, de 15 de febrero (Ref. BOE-A-2017-2466).
  • SE DECLARA en el Recurso 2465/2016, el levantamiento de las supensin de la vigencia en relacin con el captulo VII del libro 5, en la redaccin dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio por Auto de 4 de octubre de 2016 (Ref. BOE-A-2016-9238).
  • Recurso 2465/2016 planteado en relacin con el captulo VII del ttulo IV, del libro 5, en la redaccin dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio (Ref. BOE-A-2016-5336).
  • SE AADE los captulos VII, al ttulo IV y el VI al ttulo V, del libro quinto, por Ley 19/2015, de 29 de julio (Ref. BOE-A-2015-9678).
  • SE MODIFICA:
    • determinados preceptos, por Ley 6/2015, de 13 de mayo (Ref. BOE-A-2015-6014).
    • el art. 551-2.2 y el captulo III del ttulo V, por Ley 5/2015, de 13 de mayo (Ref. BOE-A-2015-6013).
    • determinados preceptos , por Ley 25/2010, de 29 de julio (Ref. BOE-A-2010-13312).
  • SE DEROGA arts. 531-26.1 b), 569-40 y 569-41.5 y 7 y SE MODIFICA lo indicado, por Ley 10/2008, de 10 de julio (Ref. BOE-A-2008-13533).
Referencias anteriores
Materias
  • Abandono
  • Catalua
  • Cdigo Civil
  • Derecho Foral
  • Ocupacin
  • Posesin
  • Propiedad
  • Propiedad Horizontal
  • Servidumbres
  • Usufructo
  • Vecindad

subir

Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid