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Documento BOE-A-2003-811

Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

TEXTO

EL PRESIDENTE DE LA JUNTA DE ANDALUCA

A todos los que la presente vieren, sabed: Que el Parlamento de Andaluca ha aprobado y yo, en nombre del Rey y por la autoridad que me confieren la Constitucin y el Estatuto de Autonoma, promulgo y ordeno la publicacin de la siguiente Ley de Ordenacin Urbanstica de Andaluca.

EXPOSICIN DE MOTIVOS

I. Antecedentes

As como la exposicin de motivos de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana de 1956 aluda a las Leyes de Ensanche y Extensin de julio de 1892 y de Saneamiento y Mejora Interior de marzo de 1895, entre otras, como los antecedentes de la legislacin urbanstica espaola que con ella hoy sabemos que se iniciaba, en nuestro caso tenemos que remontarnos, precisamente, a la citada Ley del Suelo de mayo de 1956, considerndola como punto de partida de la cultura urbanstica que se ha ido fraguando y consolidando a lo largo de la segunda mitad del siglo XX.

Efectivamente, nuestro acervo cultural urbanstico, que pone el acento en la funcin pblica del urbanismo, en la direccin y el control pblico de la actividad urbanstica, en el desarrollo planificado de nuestras ciudades, en el rescate para la comunidad de plusvalas obtenidas en la actividad urbanstica, en la construccin de ciudades con una distribucin equilibrada entre suelos con usos lucrativos y equipamientos pblicos, nuestro acervo cultural urbanstico, decimos, se ha ido construyendo en los ltimos decenios en la progresin que las sucesivas Leyes urbansticas estatales de 1956, 1975, 1990 han ido marcando en la consolidacin de tales principios, asentados en la vigente Constitucin Espaola.

Desde que se transfieren los medios para el ejercicio de las competencias en materia de urbanismo a la Comunidad Autnoma de Andaluca en 1979, la Administracin autonmica emprende una decisiva poltica de fomento de la planificacin urbanstica, cuyo resultado es que en la actualidad la inmensa mayora de nuestros municipios cuenta con una figura general de planeamiento urbanstico y, en lneas generales, es aceptada por la sociedad andaluza la funcin pblica del urbanismo, realidad que ha constituido uno de los puntos de partida en la elaboracin del presente texto legislativo.

Por estas razones no se estim necesario elaborar una legislacin urbanstica propia, sino que se entendi que el marco legislativo estatal era un marco suficiente para el ejercicio de sus competencias en esta materia, sin perjuicio de ir produciendo las disposiciones normativas autonmicas de carcter organizativo necesarias para el ejercicio de estas competencias. Asimismo, se aprueba la Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenacin del Territorio de la Comunidad Autnoma de Andaluca, que complementa el sistema normativo de la planificacin territorial, sirviendo de referente a la ordenacin urbanstica.

En este marco, la Sentencia 61/1997, de 20 de marzo, del Tribunal Constitucional, vino a deslindar las competencias que tienen el Estado y las Comunidades Autnomas en materia de establecimiento del rgimen de la propiedad del suelo y de la ordenacin urbanstica.

Tras dicha sentencia, el Parlamento de Andaluca aprob la Ley 1/1997, de 18 de junio, por la que se aprueban con carcter urgente y transitorio disposiciones en materia de rgimen de suelo y ordenacin urbana, que bsicamente recupera como texto legislativo propio de la Comunidad Autnoma de Andaluca la parte anulada del texto refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio. Posteriormente, las Cortes Generales aprobaron la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, y sobre la que el Tribunal Constitucional ha dictado la Sentencia 164/2001, de 11 de julio, que ha estimado parcialmente los recursos interpuestos en su da contra sta y, adems de declarar inconstitucional algunos preceptos de la citada norma, ha expresado el sentido en el que se han de interpretar determinados artculos para que stos no incurran en inconstitucionalidad. Con ello quedan delimitadas las materias que han de considerarse propias del Estado, y en cuyo marco se ha de desarrollar esta Ley.

As pues, el presente texto legislativo desarrolla en todos sus extremos, de acuerdo con la Constitucin Espaola y el Estatuto de Autonoma para Andaluca, las competencias que en materia de legislacin urbanstica tiene atribuidas nuestra Comunidad Autnoma, y establece los elementos de incardinacin con la ya citada Ley 1/1994, de Ordenacin del Territorio de Andaluca, con la que viene a formar el cuerpo legislativo de la planificacin territorial y urbanstica en Andaluca.

II. Objetivos de la ley

Si bien es cierto, como ha quedado dicho, que en el momento de recibir Andaluca las transferencias en materia de urbanismo se estim que el marco legislativo estatal existente era el idneo para el ejercicio de las competencias exclusivas en esta materia, no es menos cierto que, con posterioridad, se ha ido poniendo de manifiesto la necesidad de que Andaluca cuente con una legislacin que, al mismo tiempo que responda mejor a su realidad territorial, social, econmica, natural y cultural, d respuesta a las demandas sociales que se estn planteando en los albores del nuevo siglo, as como que sea una legislacin que mejore los instrumentos de planificacin y gestin urbanstica existentes, de acuerdo con la experiencia acumulada hasta la fecha.

La Ley es, pues, innovadora por cuanto la experiencia aconseja la renovacin de la legislacin urbanstica en vigor, pero se sustenta al mismo tiempo en el acervo cultural urbanstico acumulado en las etapas anteriores, que constituye nuestro principal patrimonio en esta materia. Se trata de buscar las respuestas ms eficaces a las demandas que hoy presenta el desarrollo de la actividad urbanstica en Andaluca, en un justo equilibrio entre intereses pblicos y privados. La Ley, en fin, mantiene el principio de la funcin pblica del urbanismo y establece mecanismos para fomentar la iniciativa privada en el desarrollo de la actividad urbanstica.

1. Una Ley para dotar a Andaluca de una legislacin especfica propia en materia de urbanismo, en el marco de la ordenacin del territorio

Las sucesivas leyes estatales reguladoras del urbanismo han venido estableciendo un marco comn y homogeneizador para el desarrollo de la actividad urbanstica en la totalidad del territorio espaol, ms atentas, como quizs no poda ser de otra manera, al desarrollo de esta actividad en las grandes ciudades que en las medias y pequeas; ante ello, la primera referencia al acometer la elaboracin de esta Ley ha sido, necesariamente, la propia especificidad y diversidad del territorio andaluz, su dinmica y rasgos socioeconmicos y la caracterizacin de su sistema de ciudades.

Por tanto, desde la referencia permanente a Andaluca, se han ido buscando las respuestas que una Ley que va a regular su ordenacin urbanstica tiene que dar a las necesidades especficas de su territorio.

Adems, esta referencia no ha sido una referencia terica o generalizadora, pues la Comunidad Autnoma de Andaluca se ha ido dotando en estos decenios de ejercicio de la autonoma de un bagaje de conocimientos sobre su territorio que ha culminado con la aprobacin por el Consejo de Gobierno, en mayo de 1999, de las Bases y Estrategias del Plan de Ordenacin del Territorio de Andaluca, que constituye el referente territorial de esta Ley. La caracterizacin de su sistema de ciudades, la consolidacin de fenmenos de aglomeracin urbana en un buen nmero de centros regionales, la peculiaridad del urbanismo del litoral y su expansin creciente, la identificacin de redes de ciudades medias, la dispersin de los ncleos rurales por el conjunto del suelo andaluz, entre otras, son realidades que esta Ley reconoce.

Al mismo tiempo, el desarrollo de la Ley de Ordenacin del Territorio de la Comunidad Autnoma de Andaluca, en el nivel de los Planes de Ordenacin del Territorio de mbito subregional, a la vez que establece un mayor grado de precisin en el conocimiento del territorio a esas escalas, fija los criterios de planificacin territorial y de inters supralocal para la ordenacin urbanstica. Desde tal consideracin, esta Ley tiene como uno de sus objetivos desarrollar los instrumentos de relacin, coordinacin e incardinacin entre la ordenacin territorial y la urbanstica.

En cualquier caso, Andaluca posee una gran dimensin territorial, de modo que la riqueza de su territorio, la diversidad de sus recursos econmicos, naturales y culturales, y la multiplicidad de cuestiones de carcter urbanstico a las que hay que dar respuesta, han pesado tambin en la elaboracin de esta Ley. Por ello, al dotar a la Comunidad Autnoma de Andaluca de una Ley sobre la ordenacin urbanstica ha de hacerse mediante una norma lo suficientemente flexible y dctil para que sus instrumentos de planeamiento y gestin se adecuen a los requerimientos de todos y cada uno de sus 770 municipios, que pueden ser de pequeo o gran tamao en trminos de poblacin o superficie, costeros e interiores, de crecimiento moderado o rpido, con demandas de suelos industriales o tursticos, con reconocidos espacios naturales que proteger, o con centros histricos que recuperar. En respuesta a esta realidad, la Ley apuesta por el Plan General de Ordenacin Urbanstica de cada municipio como el instrumento que, en cada caso, planifica su territorio a partir del diagnstico de sus caractersticas, la deteccin de sus demandas y el modelo de ciudad del que quieran dotarse sus vecinos y responsables polticos.

2. Una Ley que apuesta por la calidad de vida de los ciudadanos y de las ciudades. Una Ley que apuesta por el desarrollo sostenible

La lectura integrada de los mandatos constitucionales contenidos en los artculos 45, 46 y 47 de nuestra Carta Magna refleja con meridiana claridad la voluntad del constituyente de que los derechos de todos a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona, y de los espaoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, puedan ser ejercidos en ciudades y pueblos cuya conservacin, as como el enriquecimiento de su patrimonio histrico, cultural y artstico, estn garantizados por los poderes pblicos. Por su parte, el Estatuto de Autonoma para Andaluca, en los apartados 5. y 6. de su artculo 12.3, insiste en los mismos principios de calidad de vida, vinculada a la proteccin de la naturaleza y del medio ambiente y al desarrollo de los equipamientos sociales, y de proteccin del paisaje y del patrimonio histrico-artstico, como uno de los objetivos del ejercicio de los poderes por nuestra Comunidad Autnoma.

Ante ello, esta Ley se plantea como uno de sus objetivos en el mbito que regula dotar de contenido normativo positivo los mandatos constitucionales y estatutarios mencionados. Ello significa, simultneamente, conseguir mayores grados de cohesin e integracin social a travs de la distribucin de usos y equipamientos en las ciudades; hacer de stas espacios de convivencia y espacios vividos, a travs de las dotaciones necesarias y de la recualificacin y reequipamiento de aquellos sectores urbanos que lo precisen, o establecer criterios propios de proteccin del patrimonio urbanstico, arquitectnico, histrico y cultural, en coordinacin con la legislacin sectorial existente. Particularmente, la preocupacin por el acceso a una vivienda digna ha llevado a establecer disposiciones que garanticen el suelo suficiente destinado a viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica determinados reglamentariamente.

El uso racional y sostenible de los recursos naturales, la proteccin del medio ambiente y del paisaje y especficamente la proteccin y adecuada utilizacin del litoral constituyen fines especficos, tambin, de esta Ley. Tales principios son instrumentados a lo largo de su texto, desde el objeto y contenidos bsicos de los planes urbansticos, a la clasificacin de los suelos, o a la tipificacin de las infracciones y sanciones. En el litoral, junto a otras determinaciones, se garantiza el uso pblico de los terrenos de la Zona de Servidumbre de Proteccin cuando estn incluidos en mbitos que se pretendan urbanizar.

3. Una Ley que apuesta por la mejora de la ciudad existente

Todava a principios del siglo XX las ciudades, en su mayora, continuaban circunscritas al espacio delimitado por sus murallas medievales, producindose a lo largo de dicha centuria un fuerte crecimiento poblacional y la expansin fsica de las mismas, expansin que ha sido el resultado del crecimiento demogrfico, los movimientos migratorios, el desarrollo industrial y la economa de servicios. Actualmente el crecimiento natural de la poblacin se ha estabilizado, las migraciones campo-ciudad se han visto frenadas y ms de las tres cuartas partes de la poblacin andaluza reside en ncleos de ms de 10.000 habitantes. El urbanismo del siglo XXI tiene, pues, como principal reto atender a la conservacin, rehabilitacin y recualificacin de la ciudad existente, frente a la imperiosa demanda de ms suelo para urbanizar que ha sido su rasgo ms caracterstico a lo largo del siglo XX.

Dentro del concepto de ciudad existente hay que hacer una distincin entre la ciudad histrica y los ensanches del siglo XX. La atencin a la ciudad histrica es tarea ya tradicional en nuestra prctica urbanstica, dando primaca a criterios de conservacin y rehabilitacin, pero ahora es necesario poner el acento, adems, en la recuperacin de la ciudad histrica como espacio social, como espacio econmico y como espacio vivido. Por otra parte, muchos de nuestros ensanches, barriadas y periferias han crecido sin las condiciones de calidad, equipamientos y servicios que hoy demanda nuestra sociedad; por ello se hace necesario contar con instrumentos urbansticos que faciliten la reurbanizacin y el reequipamiento de la ciudad existente. Con este objetivo, la Ley ampla los destinos posibles de los patrimonios pblicos de suelo, regula con mayor rigor los deberes de edificacin, conservacin y rehabilitacin en el conjunto de la ciudad, y establece medidas tendentes al equilibrio de las dotaciones cuando se prevean cambios de usos significativos en dichos sectores urbanos.

4. Una Ley que apuesta por la intervencin pblica en el mercado del suelo

Volviendo a nuestro texto constitucional, el ya mencionado artculo 47 advierte de la obligacin de los poderes pblicos para proceder a regular la utilizacin del suelo de acuerdo con el inters general para impedir la especulacin y exige que la comunidad participe en las plusvalas que genere la accin urbanstica.

En desarrollo de este mandato, y desde el entendimiento del urbanismo como una funcin pblica, en esta Ley se avanza en los mecanismos de intervencin pblica en el mercado del suelo, con el objetivo de que dicha intervencin sirva para regular, en aras del inters general, los precios del suelo en un mercado generalmente caracterizado por su carcter alcista y la escasa flexibilidad de la oferta. Para conseguirlo mantienen en la Ley los instrumentos ya existentes del derecho de superficie, los derechos de tanteo y retracto y, particularmente, se legisla sobre los patrimonios pblicos de suelo, institucin que deben constituir no slo los municipios, sino tambin la Administracin de la Junta de Andaluca, a fin de dotarse de recursos para la actuacin urbanstica pblica en su sentido ms amplio, pero manteniendo la prioridad de su destino a viviendas protegidas.

Es decir, por una parte se amplan los destinos de los bienes constitutivos de los patrimonios pblicos de suelo a las actuaciones de mejora de la ciudad y, especialmente, en las reas que requieren una intervencin integrada de rehabilitacin, y, por otra parte, se posibilita que desde el Plan General de Ordenacin Urbanstica o desde el Plan de Ordenacin del Territorio de mbito subregional se puedan establecer reservas de terrenos sobre cualquier clase de suelo, incluidas todas las categoras de suelo no urbanizable, en el entendimiento de que la mejor garanta para que determinados suelos cumplan su funcin estratgica de proteccin o de vertebracin territorial es su incorporacin a esos patrimonios pblicos.

Asimismo, con el objetivo de dotar a dichas Administraciones de suelo para desarrollar las polticas urbansticas pblicas, esta Ley fija como participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin urbanstica el mximo permitido por la legislacin estatal.

Con el mismo objetivo de mediar en el mercado del suelo, interviniendo con mayor rigor y agilidad en los procesos expropiatorios, la Ley crea las Comisiones Provinciales de Valoraciones, en sustitucin de los Jurados de Expropiacin Forzosa, rganos que entendern de las expropiaciones que efecten las entidades locales y la Administracin de la Junta de Andaluca.

5. Una Ley que define, precisa y delimita los deberes y derechos de los propietarios del suelo

Los derechos de la propiedad del suelo, reconocidos por nuestro ordenamiento jurdico, han de ser ejercidos en perfecta concordancia con la funcin social que la Constitucin Espaola asigna a tal propiedad. En consecuencia, es necesario fijar un claro marco de relacin entre los derechos y deberes de la propiedad del suelo; donde se establezca un correcto equilibrio entre el derecho que asiste a cada propietario para la explotacin econmica de sus bienes y los deberes que derivan precisamente de esos derechos, as como donde se plantee y regule adecuadamente las relaciones entre el ejercicio individualizado del derecho de propiedad y el inters general.

La Ley 6/1998, sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, fundamentndose en el artculo 149.1 de la Constitucin Espaola y en el principio en ste fijado de la igualdad de todos los espaoles en el ejercicio de sus derechos y deberes constitucionales, ha establecido tres grandes clases de suelo (suelo urbano, urbanizable y no urbanizable), a los efectos de la determinacin de la valoracin de dichas clases de suelo y de los deberes y derechos bsicos de los propietarios de los mismos. El Real Decreto-Ley 4/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Liberalizacin en el Sector Inmobiliario y Transportes, ha modificado en este aspecto la regulacin contenida en la Ley de Rgimen del Suelo y Valoraciones. Este marco normativo ha de ser interpretado de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Constitucional 164/2001, de 11 de julio.

Esta Ley, dentro del mbito estricto del ejercicio de las competencias en materia de urbanismo, pormenoriza los criterios para la adscripcin del suelo a cada una de las clases mencionadas, as como a las diferentes categoras en las que se subdividen, a su vez, los suelos urbanos, urbanizables y no urbanizables. Asimismo, la Ley precisa y define en positivo los derechos y deberes inherentes a cada una de ellas, detallando los usos y actividades permitidos, de acuerdo con su rgimen.

6. Una Ley que precisa el marco competencial interadministrativo, y que desarrolla el principio de subsidiariedad y los instrumentos de concertacin, colaboracin y coordinacin interadministrativa

La Constitucin Espaola ha consagrado la separacin competencial entre las distintas Administraciones territoriales; sin que ello quiera decir que no se asista a una confluencia de diferentes competencias sobre un mismo territorio. Se hace necesario, pues, la determinacin de un marco claro en este terreno, porque, junto al reconocimiento de las distintas esferas competenciales, significa tambin la asuncin de las obligaciones inherentes a su ejercicio, por parte de la Administracin responsable.

Este criterio, que puede expresarse con carcter general, cobra especial importancia en el caso de la legislacin urbanstica, al residir la mayor parte de las competencias en el mbito local, si bien se ha reservado a la Administracin General del Estado primero, y a la autonmica desde 1978, la apreciacin de los intereses supralocales y el control de legalidad. Esta situacin deriva hacia la existencia de una concurrencia competencial en determinadas materias, que en unos casos da lugar a una tutela de facto de la Administracin autonmica sobre la municipal, o bien a una indeterminacin de la competencia efectiva, que puede llevar a la desproteccin de determinados derechos ciudadanos.

Desde esta consideracin, y en desarrollo del principio de subsidiariedad plasmado, a su vez, en el Pacto Local Andaluz, esta Ley avanza en la asignacin de competencias en materia de urbanismo a los municipios andaluces, asignacin que ha tenido un antecedente inmediato en la delegacin de competencias urbansticas en dichos municipios que se hiciera a travs del Decreto 77/1994, de 5 de abril, por el que se regula el ejercicio de las competencias de la Junta de Andaluca en materia de ordenacin del territorio y urbanismo, determinndose los rganos a los que se atribuyen. Se refuerza con esta Ley el mbito de decisin y responsabilidad local en materia de urbanismo, sin que ello quiera decir que la Administracin de la Comunidad Autnoma de Andaluca deje de ejercer sus competencias efectivas en las cuestiones que le son propias.

Al mismo tiempo, y partiendo de la constatacin de situaciones de confluencia competencial, la Ley desarrolla instrumentos de concertacin, colaboracin y coordinacin interadministrativa, con la voluntad expresa de que se proceda a un ejercicio compartido de las competencias cuando a ello haya lugar, o se concierten los intereses sectoriales que coinciden en un mismo territorio. En este sentido deben ser destacados instrumentos tales como la posibilidad de creacin de consorcios o empresas mixtas interadministrativas, o las denominadas reas de Gestin Integradas, as como la expresa mencin a la colaboracin entre Administraciones para la prestacin de asistencia a las entidades locales en materia de urbanismo.

7. Una Ley que apuesta por los principios de participacin pblica, transparencia, publicidad y concurrencia

Los diferentes intereses privados, adems del inters pblico general, que compiten en la construccin y gestin de la ciudad exigen que se establezca un marco adecuado donde se manifieste esta interrelacin o contraste de intereses. Para ello, desde la Ley se respetan los principios de publicidad y participacin pblica en los actos administrativos que vayan a contener las principales decisiones de planificacin y ejecucin urbanstica, en el entendimiento de que con ello se garantiza la transparencia de los mismos y se permite la concurrencia de los afectados y/o de los interesados. Ello se traduce tanto en la reglamentacin de los actos sujetos a informacin pblica, como en el establecimiento por Ley de registros de acceso pblico para la consulta ciudadana.

En este mismo orden de cosas, desde la Ley se regula la figura del convenio urbanstico, que puede ser suscrito bien entre Administraciones pblicas, o entre stas y privados, y cuya finalidad es tanto la de establecer los trminos de colaboracin, como la de procurar un ms eficaz desarrollo de la gestin urbanstica. Los convenios no podrn, en ningn caso, condicionar la funcin pblica de la actividad urbanstica, debiendo quedar salvaguardada la integridad de la potestad de planeamiento, y quedando sujetos a los principios de transparencia y publicidad.

8. Una Ley que persigue la simplificacin y agilizacin de los procesos de planificacin y ejecucin del planeamiento

La consideracin de los distintos intereses pblicos y privados que estn en juego en el proceso de planificacin y construccin de una ciudad conduce, inevitablemente, a establecer una serie de garantas en atencin a los mismos, y ello en ocasiones se ha valorado negativamente por lo que pueda conllevar de ralentizacin de los sucesivos actos administrativos.

Uno de los objetivos perseguidos por esta Ley, sin menoscabo de los instrumentos que garanticen la salvaguarda de los legtimos intereses pblicos y privados que operan en la construccin de la ciudad, ha sido, pues, introducir mecanismos e instrumentos para agilizar, simplificar y flexibilizar los procedimientos de elaboracin tanto de los instrumentos de planificacin como de los de gestin y ejecucin del planeamiento. Ello se traduce, en unos casos, en el acortamiento de determinados plazos en la tramitacin de documentos, en la concurrencia de los informes sectoriales en la misma fase de tramitacin, o en la flexibilizacin y simplificacin de los instrumentos de planeamiento. Otros mecanismos introducidos con la voluntad de alcanzar este objetivo han sido ya citados, como son las Comisiones Provinciales de Valoraciones, que se pretende que sean un instrumento profesional y gil en la resolucin de las valoraciones de las expropiaciones, o los propios convenios urbansticos, como instrumentos de concertacin de la actividad urbanstica.

En especial, se ha flexibilizado y agilizado la ejecucin del planeamiento a travs de la regulacin de los sistemas de gestin contemplados en la misma, introducindose la reparcelacin, que puede ser forzosa y econmica, en todos los sistemas de ejecucin, as como la figura del agente urbanizador.

III. Contenido de la Ley

La Ley se estructura en siete ttulos, adems de un ttulo preliminar, y las disposiciones adicionales, transitorias, derogatoria y final.

El ttulo preliminar contiene las disposiciones generales, donde se define el objeto de la Ley y de la actividad urbanstica, as como se precisan los fines especficos de la misma. La cooperacin interadministrativa, el fomento a la iniciativa privada y la participacin ciudadana figuran como criterios rectores de esta norma. La definicin de la actividad urbanstica como funcin pblica y la identificacin de los fines de la misma constituyen, asimismo, el marco de referencia general de toda la Ley.

El ttulo I, comprensivo de la ordenacin urbanstica, tras enumerarlos, desarrolla extensa y pormenorizadamente el rgimen de los instrumentos de planeamiento y de otras figuras complementarias, regulando el concepto, objeto y determinaciones, distinguiendo entre los incluidos en el denominado planeamiento general: los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica, para todo el trmino municipal, y los novedosos Planes de Ordenacin Intermunicipal, para ordenar terrenos colindantes situados en dos o ms trminos municipales, y Planes de Sectorizacin, destinados a ordenar las condiciones del cambio de categora del suelo urbanizable no sectorizado, y los incluidos en los denominados planes de desarrollo: Planes Parciales, Planes Especiales y Estudios de Detalle; igualmente, regula la figura de los Catlogos, y prev las llamadas Determinaciones Complementarias sobre ordenacin, programacin y gestin que habrn de cumplir los Planes Generales y Parciales al ordenar determinadas reas urbanas y sectores, as como las aplicables a unidades de ejecucin, sistema de actuacin y plazos.

Concluye esta primera parte con la regulacin de los restantes instrumentos de ordenacin, contemplando, como novedad, las Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica, las Ordenanzas Municipales de Edificacin y las Ordenanzas Municipales de Urbanizacin.

La Ley configura el Plan General de Ordenacin Urbanstica como el instrumento que determina la ordenacin urbanstica general del municipio, establecindose que sus contenidos deben desarrollarse de acuerdo con los principios de mxima simplificacin y proporcionalidad segn las caractersticas de cada municipio. El Plan ordena urbansticamente la totalidad del trmino municipal, de acuerdo con sus caractersticas y las previsiones a medio plazo, distinguiendo dos niveles de determinaciones: las referidas a la ordenacin estructural y las referidas a la ordenacin pormenorizada, cuya finalidad es tanto la de atender a la simplificacin del documento normativo, como la de deslindar lo que, para su aprobacin, ha de ser competencia autonmica o municipal. La ordenacin estructural define la estructura general y orgnica del modelo urbanstico-territorial propuesto, atribuyndose la competencia para su aprobacin a la Comunidad Autnoma. La ordenacin pormenorizada, por su parte, est conformada por la ordenacin urbanstica detallada y la precisin de usos.

Como ya ha quedado apuntado, el Plan de Ordenacin Intermunicipal, con las determinaciones propias de un Plan General de Ordenacin Urbanstica, tiene por objeto establecer la ordenacin de terrenos colindantes concretos, situados en dos o ms trminos municipales, que deban ser objeto de una actuacin urbanstica unitaria. Por su parte, el Plan de Sectorizacin tiene la facultad de ordenar las condiciones del cambio de categora del suelo urbanizable no sectorizado al suelo sectorizado u ordenado.

La formulacin y aprobacin de las Normativas Directoras corresponde a la Comunidad Autnoma y tiene diversas finalidades, tales como la de modular los contenidos de los Planes de acuerdo con las caractersticas de los municipios, o la de establecer contenidos estndares o soluciones-tipo a las cuestiones que ms frecuentemente se plantean en los Planes, de modo que stos puedan remitirse a las Normativas Directoras y simplificar as parte de su normativa. Por su parte, las Ordenanzas Municipales de Edificacin y las Ordenanzas Municipales de Urbanizacin, cuya formulacin y aprobacin definitiva corresponde a cada municipio, completan la ordenacin urbanstica establecida en los planes en los contenidos que no deben formar parte necesariamente de ellos conforme a esta Ley; su modificacin o continuidad en el tiempo se hace independiente de la vigencia del Plan General de Ordenacin Urbanstica, y debe cumplir, asimismo, el objetivo de simplificar el documento del Plan General.

La minuciosa regulacin de la elaboracin, aprobacin, vigencia e innovacin de los instrumentos de planeamiento, incluidos los actos preparatorios, contiene una referencia especfica a los convenios urbansticos de planeamiento, tanto los de carcter interadministrativos como los que se suscriban con personas pblicas o privadas, y a la publicidad y participacin de los interesados.

Igualmente, en este ttulo la Ley regula las Actuaciones de Inters Pblico en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable, como actividades consideradas de utilidad pblica o inters social, con incidencia en la ordenacin urbanstica y compatibles con sta, y cuya implantacin sea procedente o necesaria en este tipo de suelo.

El ttulo II desarrolla el rgimen urbanstico del suelo. Siguiendo la clasificacin establecida por la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, en suelo urbano, suelo urbanizable y suelo no urbanizable, y de los derechos y deberes inherentes a los mismos, esta Ley, en base a criterios de orden estrictamente urbansticos, define y precisa el contenido urbanstico legal de los derechos y deberes de los propietarios y su rgimen, con especificacin de los usos permitidos en cada clase y categora de suelo.

Dentro del suelo urbano se diferencian con precisin las categoras de suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado, siendo este ltimo aqul que o bien carece de urbanizacin adecuada, precisa de una renovacin o rehabilitacin integral, o bien tiene atribuido por el instrumento de planeamiento un aprovechamiento objetivo considerablemente mayor.

En la Ley se ha hecho un esfuerzo para precisar los criterios por los que determinados terrenos deben ser excluidos del proceso urbanizador a travs de su clasificacin como suelo no urbanizable, pudiendo establecer el Plan General categoras dentro de esta clase de suelo. En este sentido, se identifican las razones por las que determinados terrenos han de preservarse del proceso urbanizador: en unos casos estas razones residen en sus valores naturales, ambientales y paisajsticos que pueden estar ya reconocidas en legislaciones sectoriales o bien que sea el propio Plan General el que les conceda dicha condicin; en otros supuestos se hace necesario tambin preservar determinados terrenos del proceso urbanizador por estar expuestos a riesgos naturales o tecnolgicos, o por la necesidad de ubicar en ellos determinadas actividades o usos, que han de estar necesariamente alejados de la ciudad. Criterios de sostenibilidad, crecimiento racional y ordenado de la ciudad y las propias caractersticas estructurales del municipio determinarn asimismo la clasificacin de ciertos terrenos como suelo no urbanizable.

En base a lo expuesto, y como ya qued apuntado, el Plan General de Ordenacin Urbanstica puede establecer hasta cuatro categoras de suelo no urbanizable: el de especial proteccin por legislacin especfica, el de especial proteccin por la planificacin territorial o urbanstica, el de carcter natural o rural, y el no urbanizable del Hbitat Rural Diseminado. Carcter novedoso tiene la categora de suelo no urbanizable del Hbitat Rural Diseminado, que se define como el que da soporte fsico a asentamientos dispersos de carcter estrictamente rural y que responden a ciertos procesos histricos, como han podido ser iniciativas de colonizacin agraria, que precisan de determinadas dotaciones urbansticas, pero que por su funcionalidad y carcter disperso no se consideran adecuados para su integracin en el proceso urbano propiamente dicho.

Dentro del suelo urbanizable se diferencia el suelo urbanizable ordenado, el suelo urbanizable sectorizado y el suelo urbanizable no sectorizado. El primero es aqul para el que el Plan General establece directamente la ordenacin pormenorizada y no precisa de desarrollo a travs del Plan Parcial. El suelo urbanizable sectorizado lo integran los suelos suficientes y ms idneos para absorber los crecimientos previsibles de acuerdo con los criterios fijados en el Plan General, y precisa de un Plan Parcial de Ordenacin para su desarrollo. Finalmente, el suelo urbanizable no sectorizado lo integran los restantes terrenos adscritos a esta clase, para cuya adscripcin hay que tener en cuenta las caractersticas naturales y estructurales del municipio, la capacidad de integrar los usos del suelo y las exigencias de su crecimiento racional, proporcionado y sostenible, precisando de un Plan de Sectorizacin para su transformacin en suelo urbanizable sectorizado u ordenado.

Concluye este ttulo con la regulacin de las Normas de Aplicacin Directa para el suelo no urbanizable, y para el urbano cuando no se cuente con instrumento de planeamiento; con la regulacin de las reas de reparto a delimitar por el planeamiento general, y del aprovechamiento, distinguiendo el objetivo, el subjetivo y el medio, y finalizando con el rgimen de las parcelaciones.

En el ttulo III se desarrollan los instrumentos de intervencin en el mercado del suelo. Se mantienen en esta Ley los instrumentos, ya existentes, de los derechos de tanteo y retracto, as como el derecho de superficie, sobre el que se hace una mera remisin a la legislacin estatal; se crea la figura del patrimonio pblico de suelo, estableciendo dos tipos: el municipal y el autonmico, por cuanto no slo los municipios, sino tambin la Administracin de la Junta de Andaluca, deben constituir, conservar y gestionar sus respectivos patrimonios pblicos de suelo. Se mantiene su regulacin actual como patrimonio separado, si bien su gestin puede ser atribuida a entidades dependientes de la Administracin responsable; se flexibiliza la composicin de los bienes integrantes del patrimonio pblico de suelo y se amplan los posibles destinos de este patrimonio para que, junto a su primigenia funcin de poner en el mercado suelo para vivienda con algn rgimen de proteccin y otros usos de inters pblico, puedan contribuir globalmente a dotar a las Administraciones pblicas de recursos para la actuacin pblica urbanstica, debiendo ser destacado su papel en la mejora de la ciudad en su sentido ms amplio.

El ttulo IV se dedica a regular la actividad de ejecucin de los instrumentos del planeamiento. Se mantiene el principio de que la actividad urbanstica, y, por tanto, la ejecucin del planeamiento, es una funcin pblica, siendo responsabilidad de la Administracin su direccin y control, sin perjuicio de la incentivacin de la iniciativa privada a la que corresponde la ejecucin directa.

En sus disposiciones generales define, en primer lugar, la actividad administrativa de ejecucin, establece la organizacin y el orden de su desarrollo, y determina las formas de gestin de dicha actividad, bien sea mediante gestin pblica, Gerencias Urbansticas y Consorcios Urbansticos constituidos por las Administraciones pblicas, as como convenios interadministrativos de colaboracin y convenios urbansticos de gestin con personas pblicas o privadas; a continuacin, y tras fijar los presupuestos para desarrollar la actividad de ejecucin, regula los Proyectos de Urbanizacin y la figura de la Reparcelacin, ampliando su objeto y extendiendo su aplicacin a todos los sistemas de ejecucin, como ms adelante veremos.

Al regular la actuacin por unidades de ejecucin, y tras una serie de normas de carcter general sobre stas, mantiene bsicamente la regulacin de los tres sistemas clsicos de actuacin, dos de ellos pblicos (expropiacin y cooperacin) y uno privado (compensacin), si bien incorporando un conjunto de modificaciones en su regulacin actual, con la finalidad de agilizar la tramitacin, reduciendo plazos y estableciendo instrumentos que facilitan la gestin. As, se ha ampliado el objeto de la reparcelacin y extendido su aplicacin a todos los sistemas de ejecucin; la reparcelacin puede ser forzosa, para caso de propietarios incumplidores, y econmica, cuando se den determinadas condiciones. De igual modo, se introduce la figura del agente urbanizador diferenciado del propietario del suelo en los tres sistemas de ejecucin, con diferentes procedimientos de incorporacin, segn los casos.

Con una finalidad y regulacin similar a la figura del agente urbanizador, as como para reforzar los mecanismos de Intervencin en la ciudad existente, se crea la figura del edificador, en sustitucin del propietario incumplidor.

Se regula asimismo en este ttulo la posibilidad de que determinadas reas, en cualesquiera de las clases de suelo, puedan quedar delimitadas en el planeamiento urbanstico mediante la figura de reas de Gestin Integrada, cuando sus caractersticas, los objetivos urbansticos, la complejidad en la gestin o la necesidad de coordinacin de diferentes Administraciones, sectoriales y/o territoriales, as lo aconsejen. Su delimitacin comportara la obligacin de las distintas Administraciones implicadas de cooperar en su gestin y ejecucin y la habilitacin para la creacin de un rgano consorcial, al que podrn atribursele el ejercicio del derecho de tanteo y retracto y el establecimiento y recaudacin de precios pblicos.

Se mejora la regulacin del deber de conservacin de las obras de urbanizacin y conservacin de las edificaciones; en el caso de las obras de urbanizacin se regula la recepcin de las obras, sus condiciones y responsables. En el caso de las edificaciones, se establece el deber de conservacin y rehabilitacin; se regula la inspeccin peridica en edificios y construcciones para determinar su estado de conservacin y medidas a tomar; se determina la situacin legal de ruina urbanstica y la ruina fsica inminente, y se capacita al Ayuntamiento para intervenir en los casos de propietarios incumplidores.

En el ttulo V se regula la expropiacin forzosa por razn de urbanismo. En l se mantiene la regulacin del procedimiento de tasacin conjunta y el de tasacin individual. Se han ampliado los supuestos expropiatorios en las denominadas Actuaciones Singulares en suelo no urbanizable, as como en los casos de terrenos que resulten especialmente beneficiados por servicios y dotaciones establecidas en sus inmediaciones. Tambin se pormenorizan y detallan los supuestos de incumplimiento de la funcin social de la propiedad y de sus deberes urbansticos.

En el ttulo VI se desarrolla la intervencin administrativa en la edificacin y usos del suelo, cuyas disposiciones generales sobre las potestades administrativas dan paso a una amplia regulacin de dicha intervencin, comenzando por las licencias urbansticas, precisando los actos sujetos a ellas, as como el procedimiento para su otorgamiento, y recogiendo las medidas de garanta y publicidad de la observancia de la ordenacin urbanstica. Se refuerzan las actuaciones de inspeccin urbansticas dotando, tanto a los Ayuntamientos como a la Administracin de la Junta de Andaluca, de unidades especficas para el cumplimiento de estos objetivos.

La minuciosa regulacin de la proteccin de la legalidad urbanstica parte de la base de que esta pasa a ser una competencia municipal universal, sin que quepa la subrogacin de la Administracin de la Junta de Andaluca en todo tipo de actuaciones. sta s comparte la competencia en proteccin de la legalidad urbanstica en aquellos casos en los que la infraccin pueda tener una especial incidencia en la ordenacin urbanstica, tales como en los actos ejecutados en ausencia del planeamiento preciso para su legitimacin, en el supuesto de parcelaciones urbansticas en suelo no urbanizable, aquellos actos que afecten a la ordenacin estructural del planeamiento y todos aquellos que sean calificados de inters autonmico. En los casos de parcelaciones urbansticas en suelo no urbanizable, para su regulacin, puede acudirse bien a la expropiacin o a la reparcelacin forzosa para el reagrupamiento de parcelas.

El ttulo VII regula las infracciones y sanciones. La determinacin de la Administracin competente para la imposicin de sanciones se regula de manera anloga a como se ha hecho en el caso de la proteccin de la legalidad; de esta forma la Comunidad Autnoma comparte las competencias con los municipios en los supuestos antes descritos, los de mayor incidencia o los de inters autonmico. En consonancia con ello, la cuanta de las multas se establece en funcin de su tipificacin y gravedad, manteniendo la Administracin que ha iniciado e instruido el expediente la competencia para su resolucin.

Se ha ampliado el concepto de persona responsable de la comisin de una infraccin urbanstica, a los promotores o constructores de las obras e instalaciones, a los titulares, directores y explotadores de los establecimientos, y a los tcnicos titulados directores de las obras o instalaciones. Asimismo, se determina la responsabilidad de los titulares o miembros de los rganos administrativos y funcionarios pblicos, en razn de sus competencias y tareas.

Se ha procedido a una clasificacin ms precisa que en la legislacin anterior de las infracciones y los tipos de stas, considerndose entre las muy graves, junto a las parcelaciones urbansticas en suelo no urbanizable, las infracciones que se producen en los de especial proteccin, dominio pblico y reservas para dotaciones; se han precisado las circunstancias agravantes y atenuantes y se han graduado, asimismo, los baremos de las sanciones. En los tipos especficos de infracciones y sanciones, junto a los de parcelacin, los referidos a la materia de ejecucin contraviniendo la ordenacin urbanstica y los atinentes a la edificacin y uso del suelo, se incorporan los relativos a actuaciones en bienes protegidos por la ordenacin urbanstica, por razones de valor arquitectnico, histrico o cultural, as como los que incidan en espacios o bienes de valor natural o paisajstico, concluyendo con una referencia a los que supongan obstaculizacin a la labor inspectora.

En las disposiciones adicionales se recoge, entre otras determinaciones, las reguladoras de las novedosas Comisiones Provinciales de Valoraciones, como rganos dependientes de la Consejera de Gobernacin y que entender de las expropiaciones que afecten a la Administracin local y autonmica.

En las disposiciones transitorias, tras enumerar las determinaciones legales de aplicacin inmediata, ntegra y directa, se establece un rgimen flexible y generoso para la adaptacin del planeamiento actualmente en vigor a esta Ley, distinguiendo en su regulacin los distintos supuestos de hecho en que se pudieran encontrar tanto el planeamiento general como los restantes instrumentos para su desarrollo y ejecucin: aprobados y en vigor, en situacin legal y real de ejecucin, en curso de aprobacin, y sin aprobacin inicial. Concluye con determinaciones referidas al rgimen de conservacin aplicable a las obras y servicios de urbanizacin; a la ordenacin urbanstica de los municipios sin planeamiento general, y, por ltimo, legislacin aplicable en nuestra Comunidad Autnoma hasta tanto se produzca el desarrollo reglamentario de la presente norma.

TTULO PRELIMINAR
Disposiciones generales
Artculo 1. Objeto de la Ley.

La presente Ley tiene por objeto la regulacin de la actividad urbanstica y el rgimen de utilizacin del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, en la Comunidad Autnoma de Andaluca.

Artculo 2. Actividad urbanstica.

1. La actividad urbanstica es una funcin pblica que comprende la planificacin, organizacin, direccin y control de la ocupacin y utilizacin del suelo, as como la transformacin de ste mediante la urbanizacin y edificacin y sus consecuencias para el entorno.

La actividad urbanstica se desarrolla en el marco de la ordenacin del territorio.

En ejecucin de esta Ley y en las respectivas esferas de competencia que ella les asigna, la actividad urbanstica corresponde a la Administracin de la Comunidad Autnoma de Andaluca y a los municipios.

2. Para el desarrollo de la actividad urbanstica, la Administracin pblica competente ejerce las siguientes potestades:

a) Formulacin y aprobacin de los instrumentos de la ordenacin urbanstica.

b) Intervencin para el cumplimiento del rgimen urbanstico del suelo.

c) Determinacin de la forma de gestin de la actividad administrativa de ejecucin.

d) Ejecucin del planeamiento de ordenacin urbanstica y, en su caso, la direccin, inspeccin y control de dicha ejecucin.

e) Intervencin en el mercado del suelo.

f) Polica del uso del suelo y de la edificacin y proteccin de la legalidad urbanstica.

g) Sancin de las infracciones urbansticas.

h) Cualesquiera otras que sean necesarias para la efectividad de los fines de la actividad urbanstica.

3. La ordenacin urbanstica se rige, en el marco y de acuerdo con esta Ley, por los principios rectores de la poltica social y econmica establecidos en los artculos 45, 46 y 47 de la Constitucin Espaola y los objetivos bsicos contemplados en el artculo 12.3 del Estatuto de Autonoma para Andaluca.

Artculo 3. Fines especficos de la actividad urbanstica.

1. Son fines de la actividad urbanstica los siguientes:

a) Conseguir un desarrollo sostenible y cohesionado de las ciudades y del territorio en trminos sociales, culturales, econmicos y ambientales, con el objetivo fundamental de mantener y mejorar las condiciones de calidad de vida en Andaluca.

b) Vincular los usos del suelo a la utilizacin racional y sostenible de los recursos naturales.

c) Subordinar los usos del suelo y de las construcciones, edificaciones e instalaciones, sea cual fuere su titularidad, al inters general definido por esta Ley y, en su virtud, por la ordenacin urbanstica.

d) Delimitar el contenido del derecho de propiedad del suelo, usos y formas de aprovechamiento, conforme a su funcin social y utilidad pblica.

e) Garantizar la disponibilidad de suelo para usos urbansticos, la adecuada dotacin y equipamiento urbanos y el acceso a una vivienda digna a todos los residentes en Andaluca, evitando la especulacin del suelo.

f) Garantizar una justa distribucin de beneficios y cargas entre quienes intervengan en la actividad transformadora y edificatoria del suelo.

g) Asegurar y articular la adecuada participacin de la comunidad en las plusvalas que se generen por la accin urbanstica.

2. La ordenacin urbanstica establecida en los instrumentos de planeamiento, en el marco de la ordenacin del territorio, tiene por objeto, en todo caso:

a) La organizacin racional y conforme al inters general de la ocupacin y los usos del suelo, mediante su clasificacin y calificacin.

b) La determinacin, reserva, afectacin y proteccin del suelo dotacional, entendiendo por ste el que deba servir de soporte a los servicios pblicos y usos colectivos; es decir, las infraestructuras, parques, jardines, espacios pblicos, dotaciones y equipamientos pblicos, cualquiera que sea su uso.

c) El cumplimiento de los deberes de conservacin y rehabilitacin de las construcciones y edificaciones existentes.

d) La fijacin de las condiciones de ejecucin y, en su caso, de la programacin de las actividades de urbanizacin y edificacin.

e) La formalizacin de una poltica de intervencin en el mercado del suelo, especialmente mediante la constitucin de patrimonios pblicos de suelo, as como el fomento de la construccin de viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica.

f) La proteccin del patrimonio histrico y del urbanstico, arquitectnico y cultural.

g) La proteccin y adecuada utilizacin del litoral.

h) La incorporacin de objetivos de sostenibilidad que permitan mantener la capacidad productiva del territorio, la estabilidad de los sistemas naturales, mejorar la calidad ambiental, preservar la diversidad biolgica, y asegurar la proteccin y mejora del paisaje.

Artculo 4. Cooperacin y colaboracin interadministrativas.

Las Administraciones pblicas y las entidades a ellas adscritas o dependientes de las mismas en el ejercicio de la actividad urbanstica se regirn por los principios de cooperacin y colaboracin.

A estos efectos y en el mbito de sus respectivas competencias podrn celebrar convenios de colaboracin con la finalidad, entre otras, de prestacin de asistencia y cooperacin a las entidades locales en materias tales como la ordenacin urbanstica, ejecucin de los instrumentos de planeamiento, intervencin de la edificacin y uso del suelo, y proteccin de la legalidad.

Artculo 5. Gestin de la actividad urbanstica e iniciativa privada.

1. La gestin de la actividad urbanstica se desarrolla en las formas previstas en esta Ley y, para todo lo no contemplado en ella, en cualquiera de las autorizadas por la legislacin reguladora de la Administracin actuante.

2. Las Administraciones con competencia en materia de ordenacin urbanstica tienen el deber de facilitar y promover la iniciativa privada, en el mbito de sus respectivas competencias y en las formas y con el alcance previstos en esta Ley. A estos efectos podrn suscribir convenios urbansticos con particulares con la finalidad de establecer los trminos de colaboracin para el mejor y ms eficaz desarrollo de la actividad urbanstica.

3. Los titulares del derecho de propiedad y, en su caso, de cualesquiera otros derechos sobre el suelo o bienes inmuebles intervienen en la actividad urbanstica en la forma y en los trminos de la legislacin general aplicable y de la presente Ley.

Artculo 6. La participacin ciudadana.

1. Los ciudadanos tienen el derecho a participar en los procesos de elaboracin, tramitacin y aprobacin de instrumentos de ordenacin y ejecucin urbanstica, en las formas que se habiliten al efecto, y en todo caso, mediante la formulacin de propuestas y alegaciones durante el periodo de informacin pblica al que preceptivamente deban ser aqullos sometidos. Tambin tienen el derecho a exigir el cumplimiento de la legalidad urbanstica, tanto en va administrativa como en va jurisdiccional, mediante las acciones que correspondan.

2. En la gestin y desarrollo de la actividad de ejecucin urbanstica, la Administracin actuante debe fomentar y asegurar la participacin de los ciudadanos y de las entidades por stos constituidas para la defensa de sus intereses, as como velar por sus derechos de informacin e iniciativa.

TTULO I
La ordenacin urbanstica
CAPTULO I
Los instrumentos de la ordenacin urbanstica
Artculo 7. Instrumentos de planeamiento y restantes instrumentos de la ordenacin urbanstica.

1. La ordenacin urbanstica se establece, en el marco de esta Ley y de las normas reglamentarias generales a que la misma remite y de las dictadas en su desarrollo, as como de las determinaciones de los Planes de Ordenacin del Territorio en los trminos dispuestos por la Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenacin del Territorio de la Comunidad Autnoma de Andaluca, por los siguientes instrumentos de planeamiento:

a) Planeamiento general: Planes Generales de Ordenacin Urbanstica, Planes de Ordenacin Intermunicipal y Planes de Sectorizacin.

b) Planes de desarrollo: Planes Parciales de Ordenacin, Planes Especiales y Estudios de Detalle.

c) Catlogos.

2. Las Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica, las Ordenanzas Municipales de Edificacin y las Ordenanzas Municipales de Urbanizacin contribuyen a la correcta integracin de la ordenacin urbanstica y, en su caso, complementan la establecida por los instrumentos de planeamiento.

CAPTULO II
Los instrumentos de planeamiento
Seccin 1. Planeamiento general
Subseccin 1. Planes Generales de Ordenacin Urbanstica
Artculo 8. Concepto.

1. Los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica establecen, en el marco de los Planes de Ordenacin del Territorio, la ordenacin urbanstica en la totalidad del trmino municipal y organizan la gestin de su ejecucin, de acuerdo a las caractersticas del municipio y los procesos de ocupacin y utilizacin del suelo actuales y previsibles a medio plazo.

2. El contenido de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica, sin perjuicio de su adecuada normalizacin, debe desarrollarse con arreglo a los principios de mxima simplificacin y proporcionalidad segn la caracterizacin del municipio en el sistema de ciudades de Andaluca, por su poblacin y dinmica de crecimiento, por la relevancia de sus actividades y recursos tursticos, por su pertenencia a mbitos territoriales con relaciones supramunicipales significativas o por contar con valores singulares relativos al patrimonio urbanstico, arquitectnico, histrico, cultural, natural o paisajstico.

Artculo 9. Objeto.

En el marco de los fines y objetivos enumerados en el artculo 3 y, en su caso, de las determinaciones de los Planes de Ordenacin del Territorio, los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica deben:

A) Optar por el modelo y soluciones de ordenacin que mejor aseguren:

a) Su adecuada integracin en la ordenacin dispuesta por los Planes de Ordenacin del Territorio.

b) La correcta funcionalidad y puesta en valor de la ciudad ya existente atendiendo a su conservacin, cualificacin, reequipamiento y, en su caso, remodelacin.

c) La adecuada conservacin, proteccin y mejora del centro histrico, as como su adecuada insercin en la estructura urbana del municipio.

d) La integracin de los nuevos desarrollos urbansticos con la ciudad ya consolidada, evitando su innecesaria dispersin y mejorando y completando su ordenacin estructural. Los nuevos desarrollos que, por su uso industrial, turstico, segunda residencia u otras caractersticas, no deban localizarse en el entorno del ncleo ya consolidado por las razones que habrn de motivarse, se ubicarn de forma coherente con la ordenacin estructural, asegurando, entre otros, los objetivos sealados en el apartado g).

e) La funcionalidad, economa y eficacia en las redes de infraestructuras para la prestacin de los servicios urbanos de vialidad, transporte, abastecimiento de agua, evacuacin de agua, alumbrado pblico, suministro de energa elctrica y comunicaciones de todo tipo.

f) La proteccin y el tratamiento adecuado del litoral de acuerdo con sus caractersticas y valores.

g) La preservacin del proceso de urbanizacin para el desarrollo urbano de los siguientes terrenos: los colindantes con el dominio pblico natural precisos para asegurar su integridad; los excluidos de dicho proceso por algn instrumento de ordenacin del territorio; aquellos en los que concurran valores naturales, histricos, culturales, paisajsticos, o cualesquiera otros valores que, conforme a esta Ley y por razn de la ordenacin urbanstica, merezcan ser tutelados; aquellos en los que se hagan presentes riesgos naturales o derivados de usos o actividades cuya actualizacin deba ser prevenida, y aquellos donde se localicen infraestructuras o equipamientos cuya funcionalidad deba ser asegurada.

B) Mantener, en lo sustancial, las tipologas edificatorias, las edificabilidades y las densidades preexistentes en la ciudad consolidada, salvo en zonas que provengan de procesos inadecuados de desarrollo urbano.

C) Atender las demandas de vivienda social y otros usos de inters pblico de acuerdo con las caractersticas del municipio y las necesidades de la poblacin.

D) Garantizar la correspondencia y proporcionalidad entre los usos lucrativos y las dotaciones y los servicios pblicos previstos, manteniendo la relacin ya existente o, en su caso, mejorndola.

E) Procurar la coherencia, funcionalidad y accesibilidad de las dotaciones y equipamientos, as como su equilibrada distribucin entre las distintas partes del municipio o, en su caso, de cada uno de sus ncleos. La ubicacin de las dotaciones y equipamientos deber establecerse de forma que se fomente su adecuada articulacin y vertebracin y se atienda a la integracin y cohesin social en la ciudad. Asimismo, se localizarn en edificios o espacios con caractersticas apropiadas a su destino y contribuirn a su proteccin y conservacin en los casos que posean inters arquitectnico o histrico.

F) Propiciar la mejora de la red de trfico, aparcamientos y el sistema de transportes, dando preferencia a los medios pblicos y colectivos, as como a reducir o evitar el incremento de las necesidades de transporte.

G) Evitar procesos innecesarios de especializacin de usos en los nuevos desarrollos urbansticos de la ciudad.

Artculo 10. Determinaciones.

1. Los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica establecen la ordenacin estructural del trmino municipal, que est constituida por la estructura general y por las directrices que resulten del modelo asumido de evolucin urbana y de ocupacin del territorio. La ordenacin estructural se establece mediante las siguientes determinaciones:

A) En todos los municipios:

a) La clasificacin de la totalidad del suelo con delimitacin de las superficies adscritas a cada clase y categoras de suelo adoptadas de conformidad con lo establecido en los artculos 44, 45, 46 y 47 de esta Ley, previendo el crecimiento urbano necesario para garantizar el desarrollo de la ciudad a medio plazo.

b) Disposiciones que garanticen el suelo suficiente para viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica, de acuerdo con las necesidades previsibles desde el propio Plan General de Ordenacin Urbanstica o los planes sectoriales de aplicacin.

c) Los sistemas generales constituidos por la red bsica de reservas de terrenos y construcciones de destino dotacional pblico que aseguren la racionalidad y coherencia del desarrollo urbanstico y garanticen la calidad y funcionalidad de los principales espacios de uso colectivo. Como mnimo debern comprender las reservas precisas para:

c.1) Parques, jardines y espacios libres pblicos en proporcin adecuada a las necesidades sociales actuales y previsibles, que deben respetar un estndar mnimo entre 5 y 10 metros cuadrados por habitante, a determinar reglamentariamente segn las caractersticas del municipio.

c.2) Infraestructuras, servicios, dotaciones y equipamientos que, por su carcter supramunicipal, por su funcin o destino especfico, por sus dimensiones o por su posicin estratgica, integren o deban integrar la estructura actual o de desarrollo urbanstico de todo o parte del trmino municipal. Sus especificaciones se determinarn de acuerdo con los requisitos de calidad urbanstica relativos, entre otros, al emplazamiento, organizacin y tratamiento que se indiquen en esta Ley y que puedan establecerse reglamentariamente o por las directrices de las Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica.

d) Usos, densidades y edificabilidades globales para las distintas zonas del suelo urbano y para los sectores del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable ordenado y sectorizado.

e) Para el suelo urbanizable no sectorizado, ya sea con carcter general o referido a zonas concretas del mismo: los usos incompatibles con esta categora de suelo, las condiciones para proceder a su sectorizacin y que aseguren la adecuada insercin de los sectores en la estructura de la ordenacin municipal, y los criterios de disposicin de los sistemas generales en caso de que se procediese a su sectorizacin.

f) Delimitacin y aprovechamiento medio de las reas de reparto que deban definirse en el suelo urbanizable.

g) Definicin de los mbitos que deban ser objeto de especial proteccin en los centros histricos de inters, as como de los elementos o espacios urbanos que requieran especial proteccin por su singular valor arquitectnico, histrico o cultural, estableciendo las determinaciones de proteccin adecuadas al efecto.

h) Normativa de las categoras del suelo no urbanizable de especial proteccin, con identificacin de los elementos y espacios de valor histrico, natural o paisajstico ms relevantes; la normativa e identificacin de los mbitos del Hbitat Rural Diseminado, a los que se refiere el artculo 46.1 g) de esta Ley, y la especificacin de las medidas que eviten la formacin de nuevos asentamientos.

i) Normativa para la proteccin y adecuada utilizacin del litoral con delimitacin de la Zona de Influencia, que ser como mnimo de quinientos metros a partir del lmite interior de la ribera del mar, pudindose extender sta en razn a las caractersticas del territorio.

B) En los municipios que por su relevancia territorial lo requieran y as se determine reglamentariamente o por los Planes de Ordenacin del Territorio:

a) En reas o sectores cuyo uso caracterstico sea el residencial, las reservas de los terrenos equivalentes, al menos, al treinta por ciento del aprovechamiento objetivo de dicho mbito para su destino a viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica. Motivadamente, el Plan General de Ordenacin Urbanstica podr eximir total o parcialmente esta obligacin a sectores o reas concretos, debiendo prever su compensacin en el resto de dichas reas o sectores, asegurando la distribucin equilibrada de estos tipos de viviendas en el conjunto de la ciudad.

b) Definicin de una red coherente de trfico motorizado, no motorizado y peatonal, de aparcamientos y de los elementos estructurantes de la red de transportes pblicos para la ciudad, y especialmente para las zonas con actividades singulares o poblacin que generen estas demandas, as como para la comunicacin entre ellas, de acuerdo con las necesidades previsibles desde el propio Plan General de Ordenacin Urbanstica o los planes sectoriales de aplicacin.

c) Previsin de los sistemas generales de incidencia o inters regional o singular que requieran las caractersticas de estos municipios.

En los restantes municipios, el Plan General de Ordenacin Urbanstica podr establecer todas o algunas de las determinaciones que se contienen en este apartado B).

2. Los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica establecen asimismo la ordenacin pormenorizada mediante las siguientes determinaciones:

A) Preceptivas:

a) En el suelo urbano consolidado, la ordenacin urbanstica detallada y el trazado pormenorizado de la trama urbana, sus espacios pblicos y dotaciones comunitarias, complementando la ordenacin estructural. Esta ordenacin deber determinar los usos pormenorizados y las ordenanzas de edificacin para legitimar directamente la actividad de ejecucin sin necesidad de planeamiento de desarrollo.

b) En el suelo urbano no consolidado, la delimitacin de las reas de reforma interior, por ello sujetas a su ordenacin detallada, con definicin de sus objetivos y asignacin de usos, densidades y edificabilidades globales para cada rea. Asimismo, se delimitarn las reas de reparto que deban definirse y se determinarn sus aprovechamientos medios.

c) En el suelo urbanizable sectorizado, los criterios y directrices para la ordenacin detallada de los distintos sectores.

d) La normativa de aplicacin a las categoras de suelo no urbanizable que no hayan de tener el carcter de estructural segn lo establecido en este artculo, y al suelo urbanizable no sectorizado.

e) Definicin de los restantes elementos o espacios que requieran especial proteccin por su valor urbanstico, arquitectnico, histrico, cultural, natural o paisajstico, que no hayan de tener el carcter de estructural.

f) Las previsiones de programacin y gestin de la ejecucin de la ordenacin regulada en este apartado.

B) Con carcter potestativo, las determinaciones previstas en el apartado A) a) anterior, respecto de todo o parte del suelo urbano no consolidado y respecto de sectores del suelo urbanizable, para hacer posible la actividad de ejecucin sin ulterior planeamiento de desarrollo, incluidos los plazos de ejecucin de las correspondientes reas y sectores.

3. Los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica contienen las previsiones generales de programacin y gestin de la ordenacin estructural, los criterios y circunstancias cuya concurrencia haga procedente la revisin del Plan, as como, de manera expresa, la valoracin, justificacin y coherencia de sus determinaciones con las que, con carcter vinculante, establezcan los planes territoriales, sectoriales y ambientales.

Subseccin 2. Otros instrumentos de planeamiento general
Artculo 11. Planes de Ordenacin Intermunicipal.

1. Los Planes de Ordenacin Intermunicipal tienen por objeto establecer la ordenacin de reas concretas, integradas por terrenos situados en dos o ms trminos municipales colindantes, que deban ser objeto de una actuacin urbanstica unitaria.

2. Los Planes de Ordenacin Intermunicipal se formularn:

a) En cumplimiento de la remisin que al efecto hagan los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica de los municipios afectados.

b) Al amparo de la previsin que en tal sentido efecten los Planes de Ordenacin del Territorio.

c) De forma independiente, en defecto de la remisin o de la previsin a que se refieren las letras anteriores.

3. El contenido de los Planes de Ordenacin Intermunicipal comprender las determinaciones propias de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica que sean adecuadas para el cumplimiento de su objeto especfico. En todo caso se limitar a lo estrictamente indispensable para este fin y se establecer de la manera que comporte la menor incidencia posible en la ordenacin establecida en los municipios correspondientes.

Artculo 12. Planes de Sectorizacin.

1. Los Planes de Sectorizacin tienen por objeto el cambio de categora de terrenos de suelo urbanizable no sectorizado a suelo urbanizable sectorizado u ordenado, innovando los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica y complementando la ordenacin establecida por stos.

2. Este cambio de categora del suelo urbanizable deber justificarse expresamente en una nueva apreciacin de los procesos de ocupacin y utilizacin del suelo y su previsible evolucin en el medio plazo, teniendo en cuenta la evolucin desde la aprobacin del correspondiente Plan General de Ordenacin Urbanstica, el modelo de desarrollo urbano por ste adoptado, el grado de ejecucin de los sectores delimitados por l y los criterios que el mismo establezca al efecto.

3. El Plan de Sectorizacin valorar la ordenacin que en l se contenga en razn de:

a) La coherencia de sus determinaciones con las estrategias globales regionales y municipales para la utilizacin racional y sostenible del suelo.

b) La viabilidad de la transformacin de los terrenos segn su adecuacin al modelo de crecimiento urbano y de las condiciones y previsiones para proceder a la sectorizacin.

c) La integracin de la nueva propuesta respecto de la ordenacin estructural establecida por el Plan General de Ordenacin Urbanstica.

4. Sin perjuicio del desarrollo reglamentario de la presente Ley, el Plan de Sectorizacin tendr el siguiente contenido sustantivo:

a) La delimitacin del sector o sectores que sern objeto de transformacin, segn los criterios bsicos que se contengan en el Plan General de Ordenacin Urbanstica, que incorporar los sistemas generales incluidos o adscritos con objeto de garantizar la integracin de la actuacin en la estructura general municipal y, en su caso, supramunicipal, as como las determinaciones relativas a la definicin del aprovechamiento medio, de conformidad con lo establecido en el artculo 10.1 A) f) de esta Ley.

b) La previsin para viviendas de proteccin oficial y otros regmenes de proteccin pblica en los supuestos comprendidos en el artculo 10.1 de esta Ley.

c) Las determinaciones de ordenacin estructural y pormenorizada propias de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica para el suelo urbanizable sectorizado o, en su caso, ordenado.

d) Las determinaciones relativas a la organizacin de su gestin y, en especial, las condiciones de plazos de ordenacin y ejecucin establecidas en el artculo 18.2 de esta Ley.

e) Los compromisos y garantas prestados para la urbanizacin, que sern como mnimo del diez por ciento del coste total de la ejecucin de las obras de urbanizacin del sector.

f) Las certificaciones tcnicas de los rganos competentes respecto de la suficiencia de las infraestructuras, servicios, dotaciones y equipamientos para garantizar los servicios pblicos que la propuesta demande y la ejecucin, mejora o reforzamiento de las redes de infraestructuras exteriores afectadas por la nueva actuacin.

5. El transcurso de los plazos mximos contemplados para el cumplimiento de las correspondientes actuaciones habilitar al municipio para:

a) Prorrogar de forma justificada los plazos previstos para su ordenacin y ejecucin, previo informe de la Consejera competente en materia de urbanismo.

b) Proceder a la expropiacin de los terrenos para restituirlos al estado fsico y jurdico en el que se encontraban o para proseguir su transformacin, en todo caso con prdida de la fianza prestada.

Seccin 2. Planes de desarrollo
Artculo 13. Planes Parciales de Ordenacin.

1. Los Planes Parciales de Ordenacin tienen por objeto:

a) El establecimiento, en desarrollo del Plan General de Ordenacin Urbanstica, de la ordenacin detallada precisa para la ejecucin integrada de sectores enteros en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable, cuando, en su caso, an no disponga de dicha ordenacin.

b) La modificacin, para su mejora, de la ordenacin pormenorizada establecida con carcter potestativo por el Plan General de Ordenacin Urbanstica para sectores enteros del suelo urbano no consolidado y del suelo urbanizable, con respeto de la ordenacin estructural y de conformidad con los criterios y las directrices que establezca dicho Plan, sin que pueda afectar negativamente a la funcionalidad del sector o a la ordenacin de su entorno.

2. Los Planes Parciales de Ordenacin pueden referirse a reas o sectores que comprendan terrenos de trminos municipales colindantes cuando desarrollen el correspondiente Plan de Ordenacin Intermunicipal.

3. Los Planes Parciales de Ordenacin contienen las siguientes determinaciones:

a) El trazado y las caractersticas de la red de comunicaciones propias del sector y de los enlaces con el sistema general de comunicaciones previsto en el Plan General de Ordenacin Urbanstica, con sealamiento en ambos casos de sus alineaciones y rasantes.

b) La delimitacin de las zonas de ordenacin urbanstica, con asignacin de los usos pormenorizados y tipologas edificatorias, y su regulacin mediante ordenanzas propias o por remisin a las correspondientes Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica, respetando las densidades y edificabilidades mximas asignadas al sector en el Plan General de Ordenacin Urbanstica.

c) La fijacin de la superficie y caractersticas de las reservas para dotaciones, incluidas las relativas a aparcamientos, de acuerdo con las previsiones del Plan General de Ordenacin Urbanstica y los estndares y caractersticas establecidos en esta Ley.

d) El trazado y las caractersticas de las galeras y redes propias del sector, de abastecimiento de agua, alcantarillado, energa elctrica, alumbrado, telecomunicaciones, gas natural en su caso y de aquellos otros servicios que pudiera prever el Plan General de Ordenacin Urbanstica, as como de su enlace con otras redes existentes o previstas.

e) El sealamiento, en el correspondiente plan de etapas, de las condiciones objetivas y funcionales que ordenen la eventual secuencia de la puesta en servicio de cada una de ellas.

f) La evaluacin econmica de la ejecucin de las obras de urbanizacin y, en su caso, de las dotaciones.

4. La aprobacin de Planes Parciales de Ordenacin ser posterior a la del planeamiento general; sta podr ser simultnea siempre que se tramite en procedimiento independiente.

Artculo 14. Planes Especiales.

1. Los Planes Especiales pueden ser municipales o supramunicipales y tener por objeto las siguientes finalidades:

a) Establecer, desarrollar, definir y, en su caso, ejecutar o proteger infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos, as como implantar aquellas otras actividades caracterizadas como Actuaciones de Inters Pblico en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable.

b) Conservar, proteger y mejorar el medio urbano y, con carcter especial, el patrimonio portador o expresivo de valores urbansticos, arquitectnicos, histricos o culturales.

c) Establecer la ordenacin detallada de las reas urbanas sujetas a actuaciones u operaciones integradas de reforma interior, para la renovacin, mejora, rehabilitacin o colmatacin de las mismas.

d) Vincular el destino de terrenos o construcciones a viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica, o a otros usos sociales.

e) Conservar, proteger y mejorar el medio rural, en particular los espacios con agriculturas singulares y los mbitos del Hbitat Rural Diseminado.

f) Conservar, proteger y mejorar el paisaje, as como contribuir a la conservacin y proteccin de los espacios y bienes naturales.

g) Establecer reservas de terrenos para la constitucin o ampliacin de los patrimonios pblicos de suelo.

h) Cualesquiera otras finalidades anlogas.

2. Los Planes Especiales tendrn por objeto:

a) Cualquiera de las finalidades del apartado anterior, cuando se formulen en desarrollo de Planes Generales de Ordenacin Urbanstica.

b) Las finalidades previstas en las letras a), b), e) y f) del apartado 1, cuando se formulen en ausencia de Plan General de Ordenacin Urbanstica. En el caso de la letra f) no podrn afectar a las condiciones de uso y aprovechamiento.

c) Las finalidades previstas en las letras a), e) y f) del apartado 1, cuando se formulen en desarrollo directo de Planes de Ordenacin del Territorio.

d) La finalidad prevista en la letra g) del apartado 1, en el supuesto del artculo 73.1 b).

3. Los Planes Especiales desarrollan y complementan las determinaciones del Plan General de Ordenacin Urbanstica, pudiendo modificar las pertenecientes a su ordenacin pormenorizada potestativa.

4. Los Planes Especiales tendrn el contenido necesario y adecuado a su objeto y debern redactarse con el mismo grado de desarrollo, en cuanto a documentacin y determinaciones, que los instrumentos de planeamiento que complementen o modifiquen.

Asimismo, cuando su finalidad sea la de establecer infraestructuras, servicios bsicos, dotaciones o equipamientos generales, o la de habilitar Actuaciones de Inters Pblico en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable, los Planes Especiales debern valorar y justificar de manera expresa la incidencia de sus determinaciones con las que, con carcter vinculante, establezcan los planes territoriales, sectoriales y ambientales.

5. En ningn caso podrn los Planes Especiales sustituir a los Planes de Ordenacin del Territorio ni a los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica en su funcin de instrumentos de ordenacin integral del territorio, sin perjuicio de las limitaciones de uso que puedan establecer.

Artculo 15. Estudios de Detalle.

1. Los Estudios de Detalle tienen por objeto completar o adaptar algunas determinaciones del planeamiento en reas de suelos urbanos de mbito reducido, y para ello podrn:

a) Establecer, en desarrollo de los objetivos definidos por los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica, Parciales de Ordenacin o Planes Especiales, la ordenacin de los volmenes, el trazado local del viario secundario y la localizacin del suelo dotacional pblico.

b) Fijar las alineaciones y rasantes de cualquier viario, y reajustarlas, as como las determinaciones de ordenacin referidas en la letra anterior, en caso de que estn establecidas en dichos instrumentos de planeamiento.

2. Los Estudios de Detalle en ningn caso pueden:

a) Modificar el uso urbanstico del suelo, fuera de los lmites del apartado anterior.

b) Incrementar el aprovechamiento urbanstico.

c) Suprimir o reducir el suelo dotacional pblico, o afectar negativamente a su funcionalidad, por disposicin inadecuada de su superficie.

d) Alterar las condiciones de la ordenacin de los terrenos o construcciones colindantes.

Seccin 3. Los Catlogos
Artculo 16. Objeto, elaboracin y registro de Catlogos.

1. Los Catlogos tienen por objeto complementar las determinaciones de los instrumentos de planeamiento relativas a la conservacin, proteccin o mejora del patrimonio urbanstico, arquitectnico, histrico, cultural, natural o paisajstico. A dichos efectos, los Catlogos contendrn la relacin detallada y la identificacin precisa de los bienes o espacios que, por su valor, hayan de ser objeto de una especial proteccin.

2. Sin perjuicio de su formulacin y aprobacin de forma independiente, en su caso conforme a la remisin que a ellos hagan los restantes instrumentos de planeamiento, los Catlogos podrn formar parte de stos. En cualquier caso, su elaboracin ser preceptiva cuando dichos instrumentos de planeamiento aprecien la existencia en el mbito por ellos ordenado de bienes o espacios en los que concurran valores singulares.

3. La Consejera competente en materia de urbanismo incluir en el registro administrativo previsto en el artculo 40, de forma separada, todos los bienes y espacios contenidos en los Catlogos aprobados.

Seccin 4. Determinaciones complementarias sobre ordenacin, programacin y gestin
Artculo 17. Ordenacin de reas urbanas y sectores.

1. En los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, el Plan General de Ordenacin Urbanstica o el Plan Parcial de Ordenacin y, en su caso, los Planes Especiales, debern cumplir las reglas sustantivas y los estndares de ordenacin siguientes:

1. La densidad y, en su caso, edificabilidad sern adecuadas y acordes con el modelo adoptado de ordenacin, general y por sectores, y por tanto proporcionadas a la caracterizacin del municipio en los trminos del artculo 8.2 de esta Ley y ajustadas al carcter del sector por su uso caracterstico residencial, industrial, terciario o turstico. Cuando se refiera al uso caracterstico residencial la densidad no podr ser superior a 75 viviendas por hectrea y la edificabilidad a un metro cuadrado de techo por metro cuadrado de suelo. Este ltimo parmetro ser asimismo de aplicacin a los usos industriales y terciarios. Cuando el uso caracterstico sea el turstico no se superar la edificabilidad de 0,3 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo.

2. Las reservas para dotaciones, tales como parques y jardines, centros docentes, sanitarios o asistenciales, equipamiento deportivo, comercial, cultural o social, y aparcamientos, debern localizarse de forma congruente con los criterios establecidos en el apartado E) del artculo 9 y establecerse con caractersticas y proporciones adecuadas a las necesidades colectivas del sector. Asimismo, deben cumplir como mnimo los siguientes estndares:

a) En suelo con uso caracterstico residencial, entre 30 y 55 metros cuadrados de suelo por cada 100 metros cuadrados de techo edificable con uso residencial, de los que entre 18 y 21 metros cuadrados de suelo, y nunca menos del diez por ciento de la superficie del sector, debern destinarse a parques y jardines, y adems, entre 0,5 y 1 plaza de aparcamiento pblico por cada 100 metros cuadrados de techo edificable.

b) En suelo con uso caracterstico industrial o terciario, entre el catorce y el veinte por ciento de la superficie del sector, debiendo destinarse como mnimo el diez por ciento a parques y jardines; adems, entre 0’5 y 1 plaza de aparcamiento pblico por cada 100 metros cuadrados de techo edificable.

c) En suelo con uso caracterstico turstico, entre el veinticinco y el treinta por ciento de la superficie del sector, debiendo destinarse como mnimo el veinte por ciento del sector a parques y jardines, y adems, entre 1 y 1,5 plazas de aparcamiento pblico por cada 100 metros cuadrados de techo edificable.

2. El cumplimiento de lo dispuesto en el apartado anterior podr eximirse parcialmente en la ordenacin de concretos sectores de suelo urbano no consolidado, cuando las dimensiones de stos o su grado de ocupacin por la edificacin hagan inviable dicho cumplimiento o ste resulte incompatible con una ordenacin coherente; todo ello en los trminos que se prevea reglamentariamente.

La exencin prevista en el prrafo anterior ser igualmente aplicable a los sectores de suelo urbano no consolidado o de suelo urbanizable en que se hayan llevado irregularmente a cabo, total o parcialmente, actuaciones de urbanizacin y edificacin que el Plan General de Ordenacin Urbanstica declare expresamente compatibles con el modelo urbanstico territorial que adopte.

Las exenciones previstas en este apartado debern justificarse suficiente y expresamente en el correspondiente instrumento de ordenacin y en los actos de aprobacin del mismo.

3. Los instrumentos de ordenacin urbanstica debern, en su caso, completar las reservas para dotaciones con los pertinentes equipamientos de carcter privado y, en particular, de aparcamientos, de forma que la asignacin de stos no sea inferior a una plaza por cada 100 metros cuadrados de techo edificable de cualquier uso.

4. A los efectos de lo establecido en los apartados anteriores, el Plan General de Ordenacin Urbanstica identificar como sectores las superficies de suelo urbano no consolidado que, sin perjuicio de esta clasificacin, tengan una situacin perifrica o aislada o constituyan vacos relevantes y resulten idneas para su ordenacin mediante Planes Parciales de Ordenacin conforme a las determinaciones establecidas en esta Ley.

5. En las reas de reforma interior, los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica o, en su caso, los Planes Especiales que las ordenen debern justificar de forma expresa y detallada las determinaciones que, en el marco de lo dispuesto en este artculo y de forma acorde con la entidad y los objetivos de las actuaciones a realizar, establezcan sobre reserva para dotaciones y densidad o edificabilidad. En estas reas, la densidad en ningn caso podr ser superior a 100 viviendas por hectrea ni la edificabilidad a 1,3 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo.

Cuando el uso existente en las reas a que se refiere el prrafo anterior sea intensivo, su ordenacin requerir el incremento de las reservas para dotaciones, la previsin de nuevas infraestructuras o la mejora de las existentes, as como otras actuaciones que sean pertinentes por razn de la incidencia de dicha ordenacin en su entorno.

6. En los terrenos afectados por Servidumbre de Proteccin del Litoral que an no se encuentren en curso de ejecucin, el instrumento de planeamiento que los ordene los destinar a espacios libres de uso y disfrute pblico; hasta tanto, slo se permitirn actuaciones o usos que no comprometan el futuro uso y disfrute pblico a que el plan correspondiente habr de destinarlos. Asimismo, en la Zona de Influencia del Litoral se evitar la urbanizacin continua y las pantallas de edificacin, procurando la localizacin de las zonas de uso pblico en los terrenos adyacentes a la Zona de Servidumbre de Proteccin.

7. Reglamentariamente se determinar:

a) La densidad y, en su caso, edificabilidad por usos a que se refiere el apartado 1.1. de este artculo, en funcin de las caractersticas territoriales y urbansticas y las del sector.

b) Las caractersticas bsicas, en particular en cuanto a dimensiones, de las reservas destinadas a parques y jardines y de las restantes dotaciones.

c) La graduacin y la distribucin interna de las reservas mnimas para dotaciones previstas en el apartado 1.2.a entre los diferentes tipos de stas, en funcin de la capacidad edificatoria total y los usos pormenorizados del sector; as como la precisin de las condiciones y el alcance del incremento de las reservas a que hace referencia el apartado 6.

Artculo 18. Previsiones sobre las unidades de ejecucin, sistema de actuacin y plazos.

1. Los instrumentos de planeamiento, cuando resulte propio de la ordenacin urbanstica que establezcan, podrn contener la delimitacin de las unidades de ejecucin y la fijacin de los sistemas de actuacin, conforme a los requisitos y reglas establecidos en esta Ley.

2. Igualmente, con carcter general o para determinados sectores, reas o zonas de la ordenacin urbanstica, los instrumentos de planeamiento podrn fijar plazos mximos para:

a) La ordenacin detallada de sectores en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable y de reas de reforma interior.

b) La ejecucin de unidades de ejecucin comprendidas en los antedichos sectores y reas.

c) La edificacin de solares y la rehabilitacin de edificaciones existentes.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior:

a) El Plan General de Ordenacin Urbanstica contendr el plazo de ejecucin de las reas y sectores para los que haya establecido la ordenacin detallada, as como el de edificacin de los solares sitos en el centro histrico.

b) El plan de sectorizacin especificar los plazos para su ordenacin detallada, cuando sta no haya quedado por l establecida, y los relativos a la ejecucin y edificacin del sector.

Seccin 5. Documentacin
Artculo 19. Contenido documental de los instrumentos de planeamiento.

1. Los instrumentos de planeamiento debern formalizarse como mnimo en los siguientes documentos:

a) Memoria, que incluir los contenidos de carcter informativo y de diagnstico descriptivo y justificativo adecuados al objeto de la ordenacin y a los requisitos exigidos en cada caso por esta Ley. Deber respetar, en todo caso, las siguientes reglas:

1. En los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica se modularn sus contenidos en funcin de la caracterizacin del municipio por la ordenacin del territorio y del nivel de desarrollo de sus determinaciones, conforme a las previsiones de esta Ley, e incluir por tanto, en su caso y entre otros, los estudios complementarios de suelo y vivienda, y de trfico, aparcamiento y transportes.

2. Deber justificar las soluciones del Plan General de Ordenacin Urbanstica con relacin a los criterios sealados en el artculo 9 A) de esta Ley.

3. En funcin del alcance y la naturaleza de las determinaciones del instrumento de planeamiento sobre previsiones de programacin y gestin, contendr un estudio econmico-financiero que incluir una evaluacin analtica de las posibles implicaciones del Plan, en funcin de los agentes inversores previstos y de la lgica secuencial establecida para su desarrollo y ejecucin.

4. Deber especificar las medidas y actuaciones previstas para el fomento de la participacin ciudadana, el resultado de stas y de la informacin pblica.

5. Los Planes de iniciativa particular habrn de contener su identificacin completa y precisa y la fundamentacin de su viabilidad tcnica y econmica.

6. Cuando proceda la notificacin individualizada en el trmite de informacin pblica, sta deber incluir los datos relativos a la identidad de los propietarios de los diferentes terrenos afectados y a sus domicilios.

b) Normas Urbansticas, que debern contener las determinaciones de ordenacin y de previsin de programacin y gestin, con el grado de desarrollo propio de los objetivos y finalidades del instrumento de planeamiento. Podrn tener el carcter de ordenanzas urbansticas, as como efectuar la regulacin por remisin a las correspondientes Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica. Las Normas Urbansticas sern vinculantes y de aplicacin directa, pudiendo incorporar tambin directrices o recomendaciones de carcter indicativo.

c) Planos y dems documentacin grfica, que debern definir, sobre base cartogrfica idnea, con la precisin y escala adecuadas para su correcta comprensin, la informacin urbanstica y territorial y las determinaciones de ordenacin que contengan.

2. Los instrumentos de planeamiento debern incluir, adems, cualesquiera otros documentos que vengan expresamente exigidos por la legislacin sectorial aplicable, justificando el cumplimiento de sta.

3. Reglamentariamente se precisarn los documentos de los diferentes instrumentos de planeamiento y su contenido. Las Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica contendrn, con carcter de recomendaciones, prescripciones tcnicas para la elaboracin de dichos documentos.

CAPTULO III
Los restantes instrumentos de la ordenacin urbanstica
Seccin 1. Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica
Artculo 20. Concepto.

1. Las Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica tienen por objeto contribuir a la correcta integracin de la ordenacin urbanstica en el marco de la presente Ley y su desarrollo reglamentario.

2. Las Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica, segn su finalidad, mbito supramunicipal de aplicacin y planeamiento urbanstico vigente, podrn contener:

a) Preferentemente y en general, recomendaciones, que tendrn la eficacia propia de normas de carcter indicativo y orientativo para la accin municipal en materia de urbanismo.

b) Directrices, con la eficacia de normas vinculantes en cuanto a sus fines y resultados, quedando en la disposicin de los municipios la adopcin de las medidas ms idneas para conseguir unos y otros en cada caso.

c) Excepcionalmente, normas sustantivas de ordenacin de aplicacin y eficacia directas para los municipios que no cuenten con Plan General de Ordenacin Urbanstica.

Artculo 21. Finalidades.

Las Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica podrn tener cualesquiera de las siguientes finalidades:

1. Regular contenidos propios de los instrumentos de planeamiento urbanstico mediante:

a) Soluciones-tipo para las cuestiones que ms frecuentemente se plantean en la elaboracin de los instrumentos de planeamiento urbanstico, conforme a la experiencia prctica y, en todo caso, para la determinacin de la clasificacin del suelo y de sus categoras. Tendrn el carcter de recomendacin.

b) Modelos de regulacin de las diferentes zonas de ordenacin o de los aprovechamientos ms usuales en la prctica urbanstica, cualquiera que sea la clasificacin del suelo, con determinacin para cada caso de los elementos tipolgicos definitorios de las construcciones en funcin de su destino y uso caractersticos, con carcter general o estar referidos a mbitos territoriales determinados. Tendrn el carcter de recomendaciones, pudiendo remitirse a las mismas los instrumentos de ordenacin urbanstica. De forma excepcional y justificadamente podrn tener el carcter de normativa de aplicacin directa hasta que los respectivos municipios se doten del correspondiente instrumento de planeamiento urbanstico.

c) Requisitos de calidad urbanstica de la ordenacin. Tendrn el carcter de recomendacin.

2. Modular las determinaciones que hayan de contener los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica, en desarrollo de la regulacin legal y reglamentaria, en atencin a la caracterizacin de los municipios en el sistema de ciudades de Andaluca. Tendrn el carcter de recomendacin.

3. Contener prescripciones tcnicas para elaborar la documentacin de los diferentes instrumentos de planeamiento. Podrn tener el carcter de directrices o de recomendaciones.

4. Definir los tipos de actividades que, por su objeto, sean susceptibles de ser consideradas Actuaciones de Inters Pblico en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable. Tendrn el carcter de recomendacin.

Artculo 22. Aprobacin.

1. La formulacin y aprobacin de las Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica corresponde al titular de la Consejera competente en materia de urbanismo, con intervencin, en su caso, de los organismos y entidades administrativas gestoras de intereses pblicos relacionados con las mismas.

2. El procedimiento de aprobacin y el rgimen de publicacin y entrada en vigor sern los previstos para las disposiciones de carcter general de la Junta de Andaluca. En todos los casos ser preceptivo el trmite de informacin pblica por al menos veinte das. Cuando las Normativas Directoras contengan directrices o normas sustantivas de ordenacin el acuerdo de formulacin se comunicar a los municipios afectados a los que, asimismo, se les dar audiencia durante el periodo de informacin pblica.

Seccin 2. Ordenanzas Municipales de Edificacin y Ordenanzas Municipales de Urbanizacin
Artculo 23. Concepto.

Las Ordenanzas Municipales de Edificacin y las de Urbanizacin tienen por objeto completar la ordenacin urbanstica establecida por los instrumentos de planeamiento en contenidos que no deban formar parte necesariamente de ellos conforme a esta Ley, de forma coherente y compatible con sus determinaciones y, en su caso, con las correspondientes Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica.

Artculo 24. Objeto.

1. Las Ordenanzas Municipales de Edificacin podrn tener por objeto regular los aspectos morfolgicos, incluidos los estticos, y cuantas otras condiciones, no definitorias directamente de la edificabilidad y el destino del suelo, sean exigibles para la autorizacin de los actos de construccin, edificacin y usos susceptibles de realizacin en los inmuebles. Debern ajustarse, en todo caso, a las disposiciones sectoriales reguladoras de la seguridad, salubridad, habitabilidad y calidad de las construcciones y edificaciones, y de la proteccin del patrimonio urbanstico, arquitectnico, histrico, cultural, natural o paisajstico.

2. Las Ordenanzas Municipales de Urbanizacin podrn tener por objeto regular los aspectos relativos al proyecto, ejecucin material, entrega y mantenimiento de las obras y los servicios de urbanizacin. En todo caso, debern ajustarse a las disposiciones sectoriales reguladoras de los distintos servicios pblicos o de inters pblico.

Artculo 25. Aprobacin.

1. La formulacin y aprobacin de las Ordenanzas Municipales de Edificacin y las de Urbanizacin corresponde a los respectivos municipios.

2. El procedimiento para su aprobacin ser el previsto en la legislacin de rgimen local para las Ordenanzas Municipales. Su elaboracin y tramitacin podr efectuarse de manera conjunta con el correspondiente instrumento de planeamiento.

3. El rgimen de publicacin y vigencia ser el previsto en la legislacin reguladora de rgimen local.

CAPTULO IV
La elaboracin y aprobacin y sus efectos, la vigencia y la innovacin de los instrumentos de planeamiento
Seccin 1. Actos preparatorios
Artculo 26. Formulacin de los instrumentos de planeamiento.

1. Los rganos y las entidades administrativas gestores de intereses pblicos y los particulares prestarn su colaboracin a la redaccin de los instrumentos de planeamiento y, a estos efectos, facilitarn a los encargados de la misma los documentos e informacin necesarios.

2. En el acuerdo de formulacin del correspondiente instrumento de planeamiento o, en su caso, en el trmite de admisin del presentado ante la Administracin competente para su tramitacin, se determinarn cuantas medidas y actuaciones estn previstas para fomentar la coordinacin administrativa y la participacin ciudadana en el proceso de su elaboracin, tramitacin y aprobacin.

Artculo 27. Suspensin de aprobaciones y otorgamientos de autorizaciones y de licencias urbanstica.

1. Las Administraciones competentes para la aprobacin inicial y provisional de los instrumentos de planeamiento, desde la adopcin del acuerdo de formulacin o, en su caso, desde la aprobacin del Avance, podrn acordar la suspensin, por el plazo mximo de un ao, del otorgamiento de toda clase de aprobaciones, autorizaciones y licencias urbansticas para reas o usos determinados, a los efectos de la elaboracin o, en su caso, innovacin de dichos instrumentos.

2. El acuerdo de aprobacin inicial de los instrumentos de planeamiento determinar la suspensin, por el plazo mximo de un ao, del otorgamiento de aprobaciones, autorizaciones y licencias urbansticas en las reas en las que las nuevas determinaciones para ellas previstas supongan modificacin del rgimen urbanstico vigente.

Cuando no se haya acordado previamente la suspensin a que se refiere el apartado anterior, este plazo tendr una duracin mxima de dos aos.

3. La suspensin se extingue, en todo caso, con la publicacin de la aprobacin definitiva del instrumento de planeamiento.

4. Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad a la publicacin de la suspensin tendrn derecho, en caso de desistirse de su peticin, a ser indemnizados del coste de los proyectos y a la devolucin, en su caso, de los tributos municipales.

Artculo 28. Estudios previos.

1. Las Administraciones y las entidades pblicas interesadas, con carcter previo a la redaccin de los instrumentos de planeamiento o a la realizacin de cuantas otras acciones fueran pertinentes a este respecto, podrn elaborar y aprobar estudios con la finalidad de identificar la necesidad o procedencia de la realizacin de determinadas actuaciones urbansticas, precisar su mbito y caractersticas, identificar su carcter municipal o su incidencia o inters supramunicipal y definir los instrumentos ms adecuados para su ordenacin.

2. La aprobacin de los estudios previos slo tendr efectos administrativos internos preparatorios de los planes o proyectos que correspondan.

Artculo 29. Avances de los instrumentos de planeamiento.

1. Las Administraciones y las entidades pblicas competentes para formular los instrumentos de planeamiento podrn elaborar Avances de los mismos en los que definan los criterios, objetivos, alternativas y propuestas generales de la ordenacin que sirvan de orientacin para su redaccin. En todo caso ser preceptiva la elaboracin de Avances en la redaccin de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica o de sus revisiones totales.

2. El procedimiento para su aprobacin y su contenido se establecer reglamentariamente, debiendo propiciarse la adecuada coordinacin administrativa y participacin pblica.

3. La aprobacin tendr efectos administrativos internos, preparatorios de la redaccin del correspondiente instrumento de planeamiento, sin perjuicio de los acuerdos de suspensin que puedan adoptarse conforme a lo previsto en el artculo 27.1.

Seccin 2. Convenios urbansticos de planeamiento
Artculo 30. Convenios urbansticos de planeamiento.

1. La Administracin de la Junta de Andaluca y los Ayuntamientos, as como los organismos adscritos o dependientes de una y otros, podrn suscribir entre s y con otras Administraciones y sus organismos convenios interadministrativos para definir de comn acuerdo y en el mbito de sus respectivas competencias los trminos en que deba preverse en el planeamiento urbanstico la realizacin de los intereses pblicos que gestionen.

En todo lo no previsto en esta Ley ser de aplicacin a los convenios interadministrativos lo dispuesto en la legislacin de rgimen jurdico de las Administraciones pblicas.

2. La Administracin de la Junta de Andaluca y los Ayuntamientos, actuando en el mbito de sus respectivas competencias y de forma conjunta o separada, podrn tambin suscribir con cualesquiera personas, pblicas o privadas, sean o no propietarias de suelo, convenios urbansticos relativos a la formacin o innovacin de un instrumento de planeamiento.

Los convenios a que se refiere el prrafo anterior tendrn, a todos los efectos, carcter jurdico administrativo y les sern de aplicacin las siguientes reglas:

1. Slo tendrn el efecto de vincular a las partes para la iniciativa y tramitacin del pertinente procedimiento sobre la base del acuerdo respecto de la oportunidad, conveniencia y posibilidad de concretas soluciones de ordenacin, y en ningn caso vincularn a las Administraciones pblicas en el ejercicio de sus potestades.

2. La cesin del aprovechamiento urbanstico correspondiente a la Administracin urbanstica, bien en suelo o cantidad sustitutoria en metlico segn las condiciones que se establezcan en el convenio, se integrar en el patrimonio pblico de suelo correspondiente.

En los casos en los que la cesin del aprovechamiento urbanstico se realice mediante el pago de cantidad sustitutoria en metlico, el convenio incluir la valoracin de estos aprovechamientos realizada por los servicios de la Administracin.

3. El acuerdo de aprobacin del convenio, que al menos identificar a los otorgantes y sealar su mbito, objeto y plazo de vigencia, ser publicado tras su firma por la Administracin urbanstica competente en los trminos previstos en el artculo 41.3 de esta Ley. Dicho acuerdo, junto con el convenio, se incluir en un registro pblico de carcter administrativo.

3. La tramitacin, celebracin y cumplimiento de los convenios regulados en este artculo se regirn por los principios de transparencia y publicidad.

Seccin 3. Competencia y procedimiento
Artculo 31. Competencias para la formulacin y aprobacin de los instrumentos de planeamiento.

1. A los efectos del ejercicio de la potestad de planeamiento corresponde a los municipios:

A) La formulacin de proyectos de:

a) Cualesquiera instrumentos de planeamiento de mbito municipal.

b) Planes de Ordenacin Intermunicipal y de los que deban desarrollarlos, cuando exista acuerdo entre los municipios interesados.

B) La aprobacin definitiva de:

a) Las innovaciones de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica que no afecten a la ordenacin estructural de stos.

b) Los Planes Parciales de Ordenacin que no desarrollen Planes de Ordenacin Intermunicipal.

c) Los Planes Especiales de mbito municipal, salvo aquellos cuyo objeto incluya actuacin o actuaciones urbansticas con incidencia o inters supramunicipal o determinaciones propias de la ordenacin estructural de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica.

d) Los Estudios de Detalle de mbito municipal.

e) Los Catlogos de mbito municipal.

La aprobacin definitiva de las innovaciones de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica, as como de los Planes Parciales de Ordenacin, Especiales y Catlogos, requiere la emisin previa de informe por parte de la Consejera competente en materia de urbanismo.

2. Corresponde a la Consejera competente en materia de urbanismo:

A) La formulacin de proyectos de:

a) Cualquier instrumento de planeamiento que por su objeto, naturaleza o entidad tenga incidencia o inters supramunicipal.

b) Planes Generales de Ordenacin Urbanstica o sus revisiones en sustitucin de los municipios. Esta sustitucin slo procede respecto de municipios que carezcan de Plan General de Ordenacin Urbanstica y, de aqullos cuyo Plan se encuentre manifiestamente desfasado, bien por haber transcurrido el plazo fijado para su revisin, y en todo caso quince aos, bien por sobrevenir circunstancias objetivas de suficiente trascendencia para alterar los supuestos en los que se fundamente su ordenacin estructural.

Concurriendo alguno de estos supuestos, la Consejera requerir al municipio para que proceda a la adopcin de cuantas medidas fueran pertinentes, incluidas las de ndole presupuestaria, en orden a la formulacin del Plan General de Ordenacin Urbanstica, otorgndole para ello un plazo, que nunca ser inferior a un mes. Transcurrido este plazo sin efecto, podr proceder a la formulacin omitida en sustitucin de la inactividad municipal, conforme a lo dispuesto en el artculo 60 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las bases de rgimen local, y por incumplimiento de obligaciones legales, acordando lo procedente para la elaboracin o revisin del correspondiente Plan General de Ordenacin Urbanstica.

c) Planes de Ordenacin Intermunicipales y planes que los desarrollen, previa audiencia en ambos casos de los municipios afectados.

B) La aprobacin definitiva de:

a) Los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica, los Planes de Ordenacin Intermunicipal y los Planes de Sectorizacin, as como sus innovaciones cuando afecten a la ordenacin estructural, y los planes de desarrollo de los Planes de Ordenacin Intermunicipal.

b) Cualquier instrumento de planeamiento que por su objeto, naturaleza o entidad tenga incidencia o inters supramunicipal.

C) La evacuacin de informe previo preceptivo en innovaciones de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica, Planes Parciales de Ordenacin, Especiales y Catlogos, cuando la aprobacin definitiva sea de competencia municipal. Este informe se emitir en el plazo de un mes desde la aportacin del expediente completo.

3. Corresponde a cualquier Administracin o entidad adscrita o dependiente de la misma para el ejercicio de sus competencias con relevancia o repercusin urbansticas y territoriales, as como a los particulares, la elaboracin tcnica y la presentacin de Planes Parciales de Ordenacin, Planes Especiales o Estudios de Detalle, Catlogos, as como de propuestas o peticiones de modificaciones del Plan General de Ordenacin Urbanstica o del Plan de Ordenacin Intermunicipal.

Artculo 32. Tramitacin de los instrumentos de planeamiento.

1. El procedimiento para la aprobacin de los instrumentos de planeamiento se ajustar a las siguientes reglas:

1. Iniciacin:

a) En el caso de Planes Generales de Ordenacin Urbanstica y Planes de Ordenacin Intermunicipal o de sus innovaciones: de oficio por la Administracin competente para su tramitacin, mediante aprobacin inicial adoptada a iniciativa propia o, solo en los casos de modificaciones, en virtud de propuesta realizada por cualquiera otra Administracin o entidad pblica o de peticin formulada por persona privada.

b) En los restantes instrumentos de planeamiento: de oficio por la Administracin competente para su tramitacin, mediante aprobacin inicial adoptada a iniciativa propia o requerimiento de cualquier otra Administracin o entidad pblica; o bien a instancia de persona interesada acompaada del correspondiente proyecto del instrumento de planeamiento, completo en su contenido sustantivo y documental.

En el supuesto de solicitud por iniciativa particular, la Administracin competente para la tramitacin, salvo que decida no admitirla mediante resolucin motivada, podr requerir al solicitante, dentro del mes siguiente a la recepcin de aqulla y en todo caso antes de la aprobacin inicial, para que subsane y, en su caso, mejore la documentacin. Este requerimiento suspender el transcurso del plazo mximo para notificar la resolucin.

2. La aprobacin inicial del instrumento de planeamiento obligar al sometimiento de ste a informacin pblica por plazo no inferior a un mes, ni a veinte das si se trata de Estudios de Detalle, as como, en su caso, a audiencia de los municipios afectados, y el requerimiento de los informes, dictmenes u otro tipo de pronunciamientos de los rganos y entidades administrativas gestores de intereses pblicos afectados, previstos legalmente como preceptivos, que debern ser emitidos en esta fase de tramitacin del instrumento de planeamiento y en los plazos que establezca su regulacin especfica.

Cuando se trate de Plan General de Ordenacin Urbanstica, Plan de Ordenacin Intermunicipal, Plan de Sectorizacin o Plan Especial de mbito supramunicipal o cuando su objeto incida en competencias de Administraciones supramunicipales, se practicar, tambin de forma simultnea, comunicacin a los restantes rganos y entidades administrativas gestores de intereses pblicos con relevancia o incidencia territorial para que, si lo estiman pertinente, puedan comparecer en el procedimiento y hacer valer las exigencias que deriven de dichos intereses. Igual trmite se practicar con los Ayuntamientos de los municipios colindantes cuando se trate de Planes Generales de Ordenacin Urbanstica.

Deber llamarse al trmite de informacin pblica a los propietarios de terrenos comprendidos en el mbito de Planes Parciales de Ordenacin, Planes Especiales que tengan por finalidad ordenar reas urbanas sujetas a reforma interior, de mbito reducido y especfico, o Estudios de Detalle. El llamamiento se realizar a cuantos figuren como propietarios en el Registro de la Propiedad y en el Catastro, mediante comunicacin de la apertura y duracin del periodo de informacin pblica al domicilio que figure en aqullos.

3. La Administracin responsable de la tramitacin deber resolver, a la vista del resultado de los trmites previstos en la letra anterior, sobre la aprobacin provisional o, cuando sea competente para ella, definitiva, con las modificaciones que procedieren y, tratndose de la aprobacin definitiva y en los casos que se prevn en esta Ley, previo informe de la Consejera competente en materia de urbanismo.

En el caso de Planes Generales de Ordenacin Urbanstica y Planes de Ordenacin Intermunicipal, ser preceptiva nueva informacin pblica y solicitud de nuevos informes de rganos y entidades administrativas cuando las modificaciones afecten sustancialmente a determinaciones pertenecientes a la ordenacin estructural, o bien alteren los intereses pblicos tutelados por los rganos y entidades administrativas que emitieron los citados informes. En los restantes supuestos no ser preceptiva la repeticin de los indicados trmites, si bien el acuerdo de aprobacin provisional deber contener expresamente la existencia de estas modificaciones no sustanciales.

4. Tras la aprobacin provisional, el rgano al que competa su tramitacin requerir a los rganos y entidades administrativas citados en la regla 2.a y cuyo informe tenga carcter vinculante, para que en el plazo de un mes, a la vista del documento y del informe emitido previamente, verifiquen o adapten, si procede, el contenido de dicho informe.

2. En los procedimientos iniciados a instancia de parte, conforme a lo establecido en el apartado b) de la regla 1. del apartado anterior, transcurridos tres meses desde la entrada de la solicitud y del correspondiente proyecto en el registro del rgano competente sin que sea notificada la resolucin de la aprobacin inicial, el interesado podr instar el sometimiento a la informacin pblica de la forma que se establece en el siguiente apartado. Practicada la informacin pblica por el interesado, ste podr remitir la documentacin acreditativa del cumplimiento de este trmite y el proyecto del instrumento de planeamiento a la Consejera competente en materia de urbanismo para la emisin, si hubiere lugar, del informe previsto en el artculo 31.2 C). Evacuado ste informe o transcurrido el plazo para su emisin, se solicitar al rgano competente la aprobacin definitiva del instrumento de planeamiento, quien habr de dictar la resolucin expresa y su notificacin al interesado en el plazo mximo de tres meses; transcurrido este plazo, el solicitante podr entender estimada su solicitud, salvo informe desfavorable de la Consejera competente en materia de urbanismo.

Cuando la aprobacin definitiva corresponda a la Consejera competente en materia de urbanismo, el solicitante podr, desde que hayan transcurrido en su totalidad los plazos establecidos en el prrafo anterior, instar ante la misma la aprobacin definitiva del instrumento de planeamiento. Instada sta, dicha Consejera requerir de la Administracin responsable de la tramitacin de la iniciativa particular la remisin del expediente administrativo en el plazo de diez das, siendo esta Administracin incompetente para adoptar cualquier decisin o realizar cualquier actuacin distinta de la de la remisin del expediente. El plazo mximo para resolver sobre la aprobacin definitiva ser de tres meses desde la reiteracin de la solicitud, transcurrido el cual sin notificacin de resolucin expresa, el solicitante podr entender estimada su solicitud, salvo que afecte a la ordenacin estructural y cuando se trate de Planes de Sectorizacin.

3. El trmite de informacin pblica por iniciativa de particular a que hace referencia el apartado anterior habr de seguir las siguientes reglas:

1. El interesado anunciar la convocatoria de la informacin pblica en el Boletn Oficial que hubiere correspondido de haber actuado la Administracin competente para su tramitacin. En la convocatoria se identificarn los trmites administrativos realizados y el Ayuntamiento donde se podr consultar el expediente y dirigir las alegaciones.

2. La Secretara General del Ayuntamiento estar obligada a disponer lo necesario para la pblica consulta de la documentacin y emitir certificacin de las alegaciones presentadas, dando traslado de una copia de stas y de la certificacin al interesado.

3. En los casos en los que sea necesario llamar al trmite de informacin pblica a los propietarios de terrenos comprendidos en el correspondiente mbito de ordenacin, la convocatoria se notificar por va notarial, acreditndose su prctica mediante el oportuno testimonio notarial.

4. La aprobacin definitiva por la Consejera competente en materia de urbanismo de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica y de los Planes de Ordenacin Intermunicipal, as como, en su caso, de sus innovaciones, deber producirse de forma expresa en el plazo mximo de cinco meses a contar desde el da siguiente al de la presentacin en el registro de dicha Consejera por el Ayuntamiento interesado del expediente completo, comprensivo del proyecto de instrumento de planeamiento y las actuaciones practicadas en el procedimiento de aprobacin municipal.

Dentro del primer mes del plazo mximo para resolver podr formularse, por una sola vez, requerimiento al Ayuntamiento para que subsane las deficiencias o insuficiencias que presente el expediente aportado. El requerimiento interrumpir, hasta su cumplimiento, el transcurso del plazo mximo para resolver y notificar.

El transcurso del plazo fijado en el prrafo primero de este apartado, sin notificacin de acuerdo expreso alguno, determinar la aprobacin definitiva por silencio del correspondiente instrumento de planeamiento en los mismos trminos de su aprobacin provisional, si bien la eficacia de dicha aprobacin estar supeditada a su publicacin en la forma prevista en esta Ley.

5. En los procedimientos iniciados de oficio distintos a los regulados en el apartado anterior, el transcurso del plazo mximo para resolver sin adopcin de acuerdo expreso determinar la caducidad de stos.

Artculo 33. Aprobacin definitiva de los instrumentos de planeamiento.

1. El rgano que deba resolver sobre la aprobacin definitiva examinar el expediente y, en particular, el proyecto del instrumento de planeamiento en todos sus aspectos.

2. Cuando no aprecie la existencia de deficiencia documental o procedimental alguna, el rgano competente podr adoptar, de forma motivada, alguna de estas decisiones:

a) Aprobar definitivamente el instrumento de planeamiento, en los trminos en que viniera formulado.

b) Aprobar definitivamente el instrumento de planeamiento a reserva de la simple subsanacin de deficiencias, supeditando, en su caso, su registro y publicacin al cumplimiento de la misma.

c) Aprobar definitivamente de manera parcial el instrumento de planeamiento, suspendiendo o denegando la aprobacin de la parte restante.

d) Suspender la aprobacin definitiva del instrumento de planeamiento por deficiencias sustanciales a subsanar.

e) Denegar la aprobacin definitiva del instrumento de planeamiento.

Seccin 4. Efectos de la aprobacin
Artculo 34. Efectos de la aprobacin de los instrumentos de planeamiento o, en su caso, de la resolucin que ponga fin al correspondiente procedimiento.

La aprobacin de los instrumentos de planeamiento, o en su caso la resolucin que ponga fin al procedimiento, producir, de conformidad con su contenido, los siguientes efectos:

a) La vinculacin de los terrenos, las instalaciones, las construcciones y las edificaciones al destino que resulte de su clasificacin y calificacin y al rgimen urbanstico que consecuentemente les sea de aplicacin.

b) La declaracin en situacin de fuera de ordenacin de las instalaciones, construcciones y edificaciones erigidas con anterioridad que resulten disconformes con la nueva ordenacin, en los trminos que disponga el instrumento de planeamiento de que se trate.

A los efectos de la situacin de fuera de ordenacin deber distinguirse, en todo caso, entre las instalaciones, construcciones y edificaciones totalmente incompatibles con la nueva ordenacin, en las que ser de aplicacin el rgimen propio de dicha situacin legal, y las que slo parcialmente sean incompatibles con aqulla, en las que se podrn autorizar, adems, las obras de mejora o reforma que se determinen. Las instalaciones, construcciones y edificaciones que ocupen suelo dotacional pblico o impidan la efectividad de su destino son siempre incompatibles con la nueva ordenacin, y deben ser identificadas en el instrumento de planeamiento.

c) La obligatoriedad del cumplimiento de sus disposiciones por todos los sujetos, pblicos y privados, siendo nulas cualesquiera reservas de dispensacin.

No obstante, si no hubieren de dificultar la ejecucin del correspondiente instrumento de planeamiento, podrn autorizarse sobre los terrenos, usos y obras justificadas de carcter provisional, que habrn de demolerse cuando lo acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnizacin. El otorgamiento de la autorizacin y sus condiciones debern hacerse constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislacin hipotecaria.

d) La ejecutividad de sus determinaciones a los efectos de la aplicacin por la Administracin pblica de cualesquiera medios de ejecucin forzosa.

e) La declaracin de utilidad pblica y la necesidad de ocupacin de los terrenos, las instalaciones, las construcciones y las edificaciones correspondientes, a los fines de expropiacin o imposicin de servidumbres, cuando se prevean obras pblicas ordinarias o se delimiten unidades de ejecucin para cuya ejecucin sea precisa la expropiacin. Se entendern incluidos en todo caso los terrenos precisos para las conexiones exteriores con las redes, infraestructuras y servicios.

f) El derecho de cualquier persona al acceso y consulta de su contenido.

Seccin 5. Vigencia e innovacin
Artculo 35. Vigencia y suspensin de los instrumentos de planeamiento.

1. Los instrumentos de planeamiento tendrn vigencia indefinida.

2. Cuando resulte necesario para salvaguardar la eficacia de las competencias autonmicas, el Consejo de Gobierno de la Junta de Andaluca, previa audiencia al municipio o municipios afectados y dictamen del Consejo Consultivo de Andaluca, podr suspender motivadamente, en todo o parte de su contenido y mbito territorial y para su innovacin, cualquier instrumento de planeamiento por un plazo de hasta dos aos. En el plazo de seis meses desde el acuerdo de suspensin se establecern las normas sustantivas de ordenacin aplicables transitoriamente en sustitucin de las suspendidas, y se concretar, en su caso, el mbito y los efectos de dicha suspensin.

3. La entrada en vigor sobrevenida de Planes de Ordenacin del Territorio de mbito subregional comportar:

a) La prevalencia de sus normas de aplicacin directa cuando stas sean contrarias o incompatibles con las determinaciones del instrumento de planeamiento urbanstico.

b) La adaptacin de las normas del instrumento de planeamiento urbanstico en la forma que establezcan sus directrices.

c) La obligacin del municipio o municipios afectados de proceder a la innovacin de sus instrumentos de planeamiento urbanstico para la adaptacin de sus determinaciones a las de la planificacin territorial en los trminos previstos en stas.

Artculo 36. Rgimen de la innovacin de la ordenacin establecida por los instrumentos de planeamiento.

1. La innovacin de la ordenacin establecida por los instrumentos de planeamiento se podr llevar a cabo mediante su revisin o modificacin.

Cualquier innovacin de los instrumentos de planeamiento deber ser establecida por la misma clase de instrumento, observando iguales determinaciones y procedimiento regulados para su aprobacin, publicidad y publicacin, y teniendo idnticos efectos. Se exceptan de esta regla las innovaciones que pueden operar los Planes Parciales de Ordenacin y los Planes Especiales conforme a lo dispuesto en los artculos 13.1 b) y 14.3 con respecto a la ordenacin pormenorizada potestativa, y los Planes de Sectorizacin regulados en el artculo 12 de esta Ley. Asimismo se exceptan de esta regla las innovaciones que el propio instrumento de planeamiento permita expresamente efectuar mediante Estudio de Detalle.

La modificacin de las previsiones a las que se refiere el artculo 18.1 se podr realizar mediante el procedimiento establecido en el artculo 106 para la delimitacin de unidades de ejecucin.

2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, en la innovacin se atendern las siguientes reglas particulares de ordenacin, documentacin y procedimiento:

a) De ordenacin:

1. La nueva ordenacin deber justificar expresa y concretamente las mejoras que suponga para el bienestar de la poblacin y fundarse en el mejor cumplimiento de los principios y fines de la actividad pblica urbanstica y de las reglas y estndares de ordenacin regulados en esta Ley. En este sentido, las nuevas soluciones propuestas para las infraestructuras, los servicios y las dotaciones correspondientes a la ordenacin estructural habrn de mejorar su capacidad o funcionalidad, sin desvirtuar las opciones bsicas de la ordenacin originaria, y debern cubrir y cumplir, con igual o mayor calidad y eficacia, las necesidades y los objetivos considerados en sta.

2. Toda innovacin que aumente el aprovechamiento lucrativo de algn terreno, desafecte el suelo de un destino pblico a parques y jardines, dotaciones o equipamientos, o suprima determinaciones que vinculen terrenos al uso de viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica, deber contemplar las medidas compensatorias precisas para mantener la proporcin y calidad de las dotaciones previstas respecto al aprovechamiento, sin incrementar ste en detrimento de la proporcin ya alcanzada entre unas y otro.

En todo caso, sin perjuicio de las competencias de las Administraciones pblicas, en el supuesto de desafectacin del destino pblico de un suelo, ser necesario justificar la innecesariedad de su destino a tal fin, previo informe, en su caso, de la Consejera competente por razn de la materia, y prever su destino bsicamente a otros usos pblicos o de inters social.

3. Las innovaciones que identifiquen y delimiten mbitos del Hbitat Rural Diseminado debern fundamentarse en la omisin de su reconocimiento en el plan en vigor.

4. Las innovaciones que alteren las especificaciones de las medidas que eviten la formacin de nuevos asentamientos debern justificar expresa y concretamente que la nueva regulacin garantiza la preservacin del suelo no urbanizable de dicho tipo de procesos urbansticos.

b) De documentacin:

El contenido documental ser el adecuado e idneo para el completo desarrollo de las determinaciones afectadas, en funcin de su naturaleza y alcance, debiendo integrar los documentos refundidos, parciales o ntegros, sustitutivos de los correspondientes del instrumento de planeamiento en vigor, en los que se contengan las determinaciones aplicables resultantes de la innovacin.

c) De procedimiento:

1. La competencia para la aprobacin definitiva de innovaciones de Planes Generales de Ordenacin y Planes de Ordenacin Intermunicipal cuando afecten a la ordenacin estructural, y siempre la operada mediante Planes de Sectorizacin, corresponde a la Consejera competente en materia de urbanismo. En los restantes supuestos corresponde a los municipios, previo informe de la Consejera competente en materia de urbanismo en los trminos regulados en el artculo 31.2 C) de esta Ley.

2. Las modificaciones que tengan por objeto una diferente zonificacin o uso urbanstico de parques, jardines o espacios libres, dotaciones o equipamientos requerirn el dictamen favorable del Consejo Consultivo de Andaluca.

3. En la tramitacin de modificaciones de Planes Generales de Ordenacin Urbanstica que afecten a la ordenacin de reas de suelo urbano de mbito reducido y especfico debern arbitrarse medios de difusin complementarios a la informacin pblica y adecuados a las caractersticas del espacio a ordenar, a fin de que la poblacin de ste reciba la informacin que pudiera afectarle.

3. La Consejera competente en materia de urbanismo, previa audiencia al municipio interesado, podr imponerle la obligacin de proceder a la pertinente innovacin de sus instrumentos de planeamiento vigentes cuando concurra el supuesto del apartado 3 c) del artculo 35.

Dicha Consejera deber practicar al municipio correspondiente requerimiento en el que se especifique el contenido y alcance de la obligacin legal a cumplir y se otorgue un plazo razonable para su cumplimiento, con adopcin de cuantas medidas fueran pertinentes a tal fin, incluidas las de ndole presupuestaria. Transcurrido este plazo sin efecto, podr sustituir la inactividad municipal relativa a la formulacin del correspondiente proyecto, conforme a lo dispuesto en el artculo 60 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las bases del rgimen local, y por incumplimiento del pertinente deber legal, acordando lo procedente para la elaboracin tcnica de la innovacin.

La Consejera competente en materia de urbanismo podr en todo caso proceder a la elaboracin tcnica de las innovaciones a que se refieren los prrafos anteriores previo acuerdo o con informe favorable del municipio interesado.

Artculo 37. Revisin de los instrumentos de planeamiento: concepto y procedencia.

1. Se entiende por revisin de los instrumentos de planeamiento la alteracin integral de la ordenacin establecida por los mismos, y en todo caso la alteracin sustancial de la ordenacin estructural de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica.

2. La revisin puede ser parcial cuando justificadamente se circunscriba a una parte, bien del territorio ordenado por el instrumento de planeamiento objeto de la misma, bien de sus determinaciones que formen un conjunto homogneo, o de ambas a la vez.

3. Los instrumentos de planeamiento se revisarn en los plazos que ellos mismos establezcan y cuando se produzcan los supuestos o circunstancias que prevean a tal efecto.

Artculo 38. Modificacin de los instrumentos de planeamiento: concepto, procedencia y lmites.

1. Toda alteracin de la ordenacin establecida por los instrumentos de planeamiento no contemplada en el artculo anterior se entender como modificacin.

2. El Plan General de Ordenacin Urbanstica, y en su caso el Plan de Ordenacin Intermunicipal, deber identificar y distinguir expresamente las determinaciones que, an formando parte de su contenido propio, no correspondan a la funcin legal que dichos Planes tienen asignada en esta Ley, sino a la del instrumento de planeamiento para su desarrollo. A efectos de su tramitacin, la modificacin tendr en cuenta dicha distincin, debiendo ajustarse las determinaciones afectadas por ella a las reglas propias del instrumento de planeamiento a que correspondan, por su rango o naturaleza.

3. La modificacin podr tener lugar en cualquier momento, siempre motivada y justificadamente.

4. Los municipios podrn redactar y aprobar, en cualquier momento y mediante acuerdo de su Ayuntamiento Pleno, versiones completas y actualizadas o textos refundidos de los instrumentos de planeamiento que hayan sido objeto de modificaciones. Su redaccin y aprobacin ser preceptiva cuando, por el nmero o alcance de las modificaciones, resulte necesaria para el adecuado e idneo ejercicio por cualquier persona del derecho de consulta sobre el instrumento de planeamiento ntegro.

Una vez aprobados definitivamente, y para su eficacia, debern ser depositados dos ejemplares de los mismos en el registro administrativo del correspondiente Ayuntamiento y en el de la Consejera competente en materia de urbanismo cuando corresponda a instrumentos de planeamiento cuya aprobacin definitiva le competa, o tengan que ser objeto de informe de la misma previo a su aprobacin definitiva por aqul.

Seccin 6. Informacin pblica y publicidad
Artculo 39. Informacin pblica y participacin.

1. Debern ser objeto de publicacin en el Boletn Oficial que corresponda, en uno de los diarios de mayor difusin provincial y en el tabln de anuncios del municipio o municipios afectados:

a) El anuncio de la informacin pblica que debe celebrarse en los procedimientos sustanciados para la aprobacin de instrumentos de planeamiento y de sus innovaciones.

b) Los acuerdos de suspensin completa o parcial de instrumentos de planeamiento, as como los de la suspensin del otorgamiento de aprobaciones, autorizaciones y licencias regulada en el artculo 27.

2. Deber publicarse en el Boletn Oficial que corresponda, y en su caso en el tabln de anuncios del municipio o municipios afectados, el anuncio de la informacin pblica de los convenios urbansticos antes de su aprobacin.

3. La Administracin responsable del procedimiento para la aprobacin de un instrumento de planeamiento deber promover en todo caso, antes y durante el trmite de informacin pblica, las actividades que, en funcin del tipo, mbito y objeto del instrumento a aprobar y de las caractersticas del municipio o municipios afectados, sean ms adecuadas para incentivar y hacer ms efectiva la participacin ciudadana.

Artculo 40. Publicidad.

1. A los efectos de garantizar la publicidad de los instrumentos de planeamiento, en los Ayuntamientos y en la Consejera competente en materia de urbanismo existir un registro administrativo de los instrumentos de planeamiento aprobados por los mismos.

2. Los municipios remitirn al registro de la citada Consejera los documentos completos de los instrumentos de planeamiento aprobados en ejercicio de su competencia, cuando con carcter previo sea preceptivo el informe de la referida Consejera.

3. El depsito de los instrumentos de planeamiento y sus innovaciones ser condicin legal para la publicacin a que se refiere el artculo siguiente. Las copias de los documentos de los instrumentos de planeamiento correspondiente expedidas por el registro, una vez en vigor y con los debidos requisitos, acreditan a todos los efectos legales el contenido de los mismos.

4. Los municipios podrn regular, mediante la correspondiente ordenanza, la cdula urbanstica de los terrenos o edificios existentes, acreditativa del rgimen urbanstico aplicable y dems circunstancias urbansticas.

5. Las Administraciones competentes facilitarn en la mayor medida posible el acceso y el conocimiento del contenido de los instrumentos de planeamiento por medios y procedimientos informticos y telemticos, as como mediante ediciones convencionales.

Artculo 41. Publicacin.

1. Los acuerdos de aprobacin definitiva de los instrumentos de planeamiento que correspondan a la Administracin de la Comunidad Autnoma, as como el contenido del articulado de sus normas, se publican en el Boletn Oficial de la Junta de Andaluca por disposicin del rgano que los haya adoptado. Respecto a los instrumentos de planeamiento cuya aprobacin corresponda a los municipios, es de aplicacin lo establecido en la legislacin de rgimen local.

2. La publicacin conforme a la regla del apartado anterior, llevar la indicacin de haberse procedido previamente al depsito en el registro del Ayuntamiento y, en su caso, de la Consejera competente en materia de urbanismo.

3. El acuerdo de aprobacin de los convenios urbansticos se publicar en el Boletn Oficial que corresponda con expresin, al menos, de haberse procedido a su depsito en el registro correspondiente, e identificacin de sus otorgantes, objeto, situacin y emplazamiento de los terrenos afectados.

CAPTULO V
Las actuaciones de inters pblico en terrenos con el rgimen del suelo no urbanizable
Artculo 42. Actuaciones de Inters Pblico en terrenos con el rgimen del suelo no urbanizable.

1. Son Actuaciones de Inters Pblico en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable las actividades de intervencin singular, de promocin pblica o privada, con incidencia en la ordenacin urbanstica, en las que concurran los requisitos de utilidad pblica o inters social, as como la procedencia o necesidad de implantacin en suelos que tengan este rgimen jurdico. Dicha actuacin habr de ser compatible con el rgimen de la correspondiente categora de este suelo y no inducir a la formacin de nuevos asentamientos.

Dichas actividades pueden tener por objeto la realizacin de edificaciones, construcciones, obras e instalaciones, para la implantacin en este suelo de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos, as como para usos industriales, terciarios, tursticos no residenciales u otros anlogos.

2. No tienen la consideracin de Actuaciones de Inters Pblico, a los efectos de esta Ley, las actividades de obras pblicas ordinarias a que se refiere el artculo 143 de esta Ley, ni la implantacin de infraestructuras y servicios para las que la legislacin sectorial establezca un procedimiento especial de armonizacin con la ordenacin urbanstica.

3. Las Actuaciones de Inters Pblico requieren la aprobacin del Plan Especial o Proyecto de Actuacin pertinente y el otorgamiento, en su caso, de la preceptiva licencia urbanstica, sin perjuicio de las restantes autorizaciones administrativas que fueran legalmente preceptivas.

La aprobacin del Plan Especial o del Proyecto de Actuacin tiene como presupuesto la concurrencia de los requisitos enunciados en el primer apartado de este artculo y conllevar la aptitud de los terrenos necesarios en los trminos y plazos precisos para la legitimacin de aqulla. Transcurridos los mismos, cesar la vigencia de dicha cualificacin.

4. Proceder la formulacin de un Plan Especial en los casos de actividades en las que se produzca cualquiera de las circunstancias siguientes:

a) Comprender terrenos pertenecientes a ms de un trmino municipal.

b) Tener, por su naturaleza, entidad u objeto, incidencia o trascendencia territoriales supramunicipales.

c) Afectar a la ordenacin estructural del correspondiente Plan General de Ordenacin Urbanstica.

d) En todo caso, cuando comprendan una superficie superior a 50 hectreas.

En los restantes supuestos proceder la formulacin de un Proyecto de Actuacin.

5. El Plan Especial y el Proyecto de Actuacin contendrn al menos las siguientes determinaciones:

A) Administracin pblica, entidad o persona, promotora de la actividad, con precisin de los datos necesarios para su plena identificacin.

B) Descripcin detallada de la actividad, que en todo caso incluir:

a) Situacin, emplazamiento y delimitacin de los terrenos afectados.

b) Caracterizacin fsica y jurdica de los terrenos.

c) Caractersticas socioeconmicas de la actividad.

d) Caractersticas de las edificaciones, construcciones, obras e instalaciones que integre, con inclusin de las exteriores necesarias para la adecuada funcionalidad de la actividad y de las construcciones, infraestructuras y servicios pblicos existentes en su mbito territorial de incidencia.

e) Plazos de inicio y terminacin de las obras, con determinacin, en su caso, de las fases en que se divida la ejecucin.

C) Justificacin y fundamentacin, en su caso, de los siguientes extremos:

a) Utilidad pblica o inters social de su objeto.

b) Viabilidad econmico-financiera y plazo de duracin de la cualificacin urbanstica de los terrenos, legitimadora de la actividad.

c) Procedencia o necesidad de la implantacin en suelo no urbanizable, justificacin de la ubicacin concreta propuesta y de su incidencia urbanstico-territorial y ambiental, as como de las medidas para la correccin de los impactos territoriales o ambientales.

d) Compatibilidad con el rgimen urbanstico de la categora de suelo no urbanizable, correspondiente a su situacin y emplazamiento.

e) No induccin de la formacin de nuevos asentamientos.

D) Obligaciones asumidas por el promotor de la actividad, que al menos estarn constituidas por:

a) Las correspondientes a los deberes legales derivados del rgimen de la clase de suelo no urbanizable.

b) Pago de la prestacin compensatoria en suelo no urbanizable y constitucin de garanta, en su caso, de acuerdo con lo regulado en el artculo 52.4 y 5 de esta Ley.

c) Solicitud de licencia urbanstica municipal en el plazo mximo de un ao a partir de la aprobacin del correspondiente Plan Especial o Proyecto de Actuacin, salvo en los casos exceptuados por esta Ley de la obtencin de licencia previa.

E) Cualesquiera otras determinaciones que completen la caracterizacin de la actividad y permitan una adecuada valoracin de los requisitos exigidos.

6. Cuando la actuacin tenga la condicin, adems, de Actuacin con Incidencia en la Ordenacin del Territorio, de conformidad con el artculo 30 y el apartado II del anexo de la Ley 1/1994, de 11 de enero, de Ordenacin del Territorio de la Comunidad Autnoma de Andaluca, el Plan Especial o Proyecto de Actuacin deber especificar asimismo las incidencias previsibles en la ordenacin del territorio, en la forma prevista en el artculo 31 de la citada Ley. Todo ello a los efectos de la emisin del informe prevenido en el artculo 30 del mismo texto legal con carcter previo a la aprobacin de aqullos.

7. El Plan Especial o el Proyecto de Actuacin se formalizar en los documentos necesarios, incluidos planos, para expresar con claridad y precisin las determinaciones a que se refieren los dos apartados anteriores.

Artculo 43. Aprobacin de los Proyectos de Actuacin.

1. El procedimiento para la aprobacin por el municipio de los Proyectos de Actuacin se ajustar a los siguientes trmites:

a) Solicitud del interesado acompaada del Proyecto de Actuacin y dems documentacin exigida en el artculo anterior.

b) Resolucin sobre su admisin o inadmisin a trmite a tenor de la concurrencia o no en la actividad de los requisitos establecidos en el artculo anterior.

c) Admitido a trmite, informacin pblica por plazo de veinte das, mediante anuncio en el Boletn Oficial de la provincia, con llamamiento a los propietarios de terrenos incluidos en el mbito del proyecto.

d) Informe de la Consejera competente en materia de urbanismo, que deber ser emitido en plazo no superior a treinta das.

e) Resolucin motivada del Ayuntamiento Pleno, aprobando o denegando el Proyecto de Actuacin.

f) Publicacin de la resolucin en el Boletn Oficial de la Provincia.

2. Transcurrido el plazo de seis meses desde la formulacin de la solicitud en debida forma sin notificacin de resolucin expresa, se entender denegada la autorizacin solicitada.

3. Sin perjuicio de lo anterior, transcurridos dos meses desde la entrada de la solicitud y del correspondiente Proyecto de Actuacin en el registro del rgano competente sin que sea notificada la resolucin de la admisin o inadmisin a trmite, el interesado podr instar la informacin pblica de la forma que se establece en el artculo 32.3 de esta Ley. Practicada la informacin pblica por iniciativa del interesado, ste podr remitir la documentacin acreditativa del cumplimiento de este trmite y el Proyecto de Actuacin al municipio para su aprobacin. Transcurrido dos meses sin que haya sido notificada la resolucin aprobatoria, sta podr entenderse desestimada.

TTULO II
El rgimen urbanstico del suelo
CAPTULO I
La clasificacin del suelo
Artculo 44. Clases de suelo.

El Plan General de Ordenacin Urbanstica clasifica la totalidad del suelo de cada trmino municipal en todas o algunas de las siguientes clases de suelo: urbano, no urbanizable y urbanizable, distinguiendo en cada una de stas las correspondientes categoras.

No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, los terrenos destinados a sistemas generales que por su naturaleza, entidad u objeto tengan carcter o inters supramunicipal o singular podrn ser excluidos de la clasificacin del suelo, sin perjuicio de su adscripcin a una de las clases de ste a los efectos de su valoracin y obtencin.

Artculo 45. Suelo urbano.

1. Integran el suelo urbano los terrenos que el Plan General de Ordenacin Urbanstica, y en su caso el Plan de Ordenacin Intermunicipal, adscriba a esta clase de suelo por encontrarse en alguna de las siguientes circunstancias:

a) Formar parte de un ncleo de poblacin existente o ser susceptible de incorporarse en l en ejecucin del Plan, y estar dotados, como mnimo, de los servicios urbansticos de acceso rodado por va urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energa elctrica en baja tensin.

b) Estar ya consolidados al menos en las dos terceras partes del espacio apto para la edificacin segn la ordenacin que el planeamiento general proponga e integrados en la malla urbana en condiciones de conectar a los servicios urbansticos bsicos reseados en el apartado anterior.

c) Haber sido transformados y urbanizados en ejecucin del correspondiente instrumento de planeamiento urbanstico y de conformidad con sus determinaciones.

2. En esta clase de suelo, el Plan General de Ordenacin Urbanstica, o en su caso el Plan de Ordenacin Intermunicipal, establecer las siguientes categoras:

A) Suelo urbano consolidado, integrado por los terrenos a que se refiere el apartado anterior cuando estn urbanizados o tengan la condicin de solares y no deban quedar comprendidos en el apartado siguiente.

B) Suelo urbano no consolidado, que comprende los terrenos que adscriba a esta clase de suelo por concurrir alguna de las siguientes circunstancias:

a) Carecer de urbanizacin consolidada por:

1) No comprender la urbanizacin existente todos los servicios, infraestructuras y dotaciones pblicos precisos, o unos u otras no tengan la proporcin o las caractersticas adecuadas para servir a la edificacin que sobre ellos exista o se haya de construir.

2) Precisar la urbanizacin existente de renovacin, mejora o rehabilitacin que deba ser realizada mediante actuaciones integradas de reforma interior, incluidas las dirigidas al establecimiento de dotaciones.

b) Formar parte de reas homogneas de edificacin, continuas o discontinuas, a las que el instrumento de planeamiento les atribuya un aprovechamiento objetivo considerablemente superior al existente, cuando su ejecucin requiera el incremento o mejora de los servicios pblicos y de urbanizacin existentes.

Artculo 46. Suelo no urbanizable.

1. Pertenecen al suelo no urbanizable los terrenos que el Plan General de Ordenacin Urbanstica adscriba a esta clase de suelo por:

a) Tener la condicin de bienes de dominio pblico natural o estar sujetos a limitaciones o servidumbres, por razn de stos, cuyo rgimen jurdico demande, para su integridad y efectividad, la preservacin de sus caractersticas.

b) Estar sujetos a algn rgimen de proteccin por la correspondiente legislacin administrativa, incluidas las limitaciones y servidumbres as como las declaraciones formales o medidas administrativas que, de conformidad con dicha legislacin, estn dirigidas a la preservacin de la naturaleza, la flora y la fauna, del patrimonio histrico o cultural o del medio ambiente en general.

c) Ser merecedores de algn rgimen especial de proteccin o garante del mantenimiento de sus caractersticas, otorgado por el propio Plan General de Ordenacin Urbanstica, por razn de los valores e intereses en ellos concurrentes de carcter territorial, natural, ambiental, paisajstico o histrico.

d) Entenderse necesario para la proteccin del litoral.

e) Ser objeto por los Planes de Ordenacin del Territorio de previsiones y determinaciones que impliquen su exclusin del proceso urbanizador o que establezcan criterios de ordenacin de usos, de proteccin o mejora del paisaje y del patrimonio histrico y cultural, y de utilizacin racional de los recursos naturales en general, incompatibles con cualquier clasificacin distinta a la de suelo no urbanizable.

f) Considerarse necesaria la preservacin de su carcter rural, atendidas las caractersticas del municipio, por razn de su valor, actual o potencial, agrcola, ganadero, forestal, cinegtico o anlogo.

g) Constituir el soporte fsico de asentamientos rurales diseminados, vinculados a la actividad agropecuaria, cuyas caractersticas, atendidas las del municipio, proceda preservar.

h) Ser necesario el mantenimiento de sus caractersticas para la proteccin de la integridad y funcionalidad de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos pblicos o de inters pblico.

i) Presentar riesgos ciertos de erosin, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales.

j) Proceder la preservacin de su carcter no urbanizable por la existencia de actividades y usos generadores de riesgos de accidentes mayores o que medioambientalmente o por razones de salud pblica sean incompatibles con los usos a los que otorga soporte la urbanizacin.

k) Ser improcedente su transformacin teniendo en cuenta razones de sostenibilidad, racionalidad y las condiciones estructurales del municipio.

2. De conformidad y en aplicacin de los criterios que se establezcan reglamentariamente, el Plan General de Ordenacin Urbanstica podr establecer, dentro de esta clase de suelo, todas o algunas de las categoras siguientes:

a) Suelo no urbanizable de especial proteccin por legislacin especfica, que incluir en todo caso los terrenos clasificados en aplicacin de los criterios de las letras a) y b) del apartado anterior, e i) cuando tales riesgos queden acreditados en el planeamiento sectorial.

b) Suelo no urbanizable de especial proteccin por la planificacin territorial o urbanstica, que incluir al menos los terrenos clasificados en aplicacin de los criterios de las letras c), d) y e) del apartado anterior.

c) Suelo no urbanizable de carcter natural o rural.

d) Suelo no urbanizable del Hbitat Rural Diseminado, que incluir aquellos suelos que cuenten con las caractersticas que se sealan en la letra g) del apartado anterior.

Artculo 47. Suelo urbanizable.

El Plan General de Ordenacin Urbanstica, y en su caso el Plan de Ordenacin Intermunicipal, establecer en esta clase de suelo todas o algunas de las categoras siguientes:

a) Suelo urbanizable ordenado, integrado por los terrenos que formen el o los sectores para los que el Plan establezca directamente la ordenacin detallada que legitime la actividad de ejecucin, en funcin de las necesidades y previsiones de desarrollo urbanstico municipal.

b) Suelo urbanizable sectorizado, integrado por los terrenos suficientes y ms idneos para absorber los crecimientos previsibles, de acuerdo con los criterios fijados por el Plan General de Ordenacin Urbanstica. Este plan delimitar uno o ms sectores, y fijar las condiciones y los requerimientos exigibles para su transformacin mediante el o los pertinentes Planes Parciales de Ordenacin. Desde la aprobacin de su ordenacin detallada, este suelo pasar a tener la consideracin de suelo urbanizable ordenado.

c) Suelo urbanizable no sectorizado, integrado por los restantes terrenos adscritos a esta clase de suelo. Esta categora deber tener en cuenta las caractersticas naturales y estructurales del municipio, as como la capacidad de integracin de los usos del suelo y las exigencias de su crecimiento racional, proporcionado y sostenible.

CAPTULO II
El rgimen de las distintas clases de suelo
Seccin 1. El contenido urbanstico de la propiedad del suelo
Artculo 48. Delimitacin del contenido urbanstico del derecho de propiedad del suelo.

La clasificacin y las restantes determinaciones de ordenacin urbanstica del suelo vinculan los terrenos y las construcciones, edificaciones o instalaciones a los correspondientes destinos y usos, y definen la funcin social de los mismos delimitando el contenido del derecho de propiedad.

Artculo 49. Principios generales del rgimen urbanstico legal de la propiedad del suelo.

1. La ordenacin urbanstica de los terrenos y de las construcciones, edificaciones o instalaciones no confiere a los propietarios afectados por ella derecho alguno a indemnizacin, salvo en los supuestos previstos en la Ley y de conformidad, en todo caso, con el rgimen general de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones pblicas.

2. En los suelos clasificados como urbano no consolidado o urbanizable ordenado, la participacin de la comunidad en el aprovechamiento generado por la ordenacin urbanstica y el reparto entre los propietarios afectados por sta de las cargas y los costes de la urbanizacin precisa para su materializacin, as como del aprovechamiento susceptible de apropiacin, se producen en la forma y los trminos establecidos en esta Ley. En todo caso este reparto debe cumplir los siguientes requisitos:

a) Debe producirse, mediante el instrumento de equidistribucin que corresponda, respecto de una comunidad de referencia que, como mnimo, debe tener caractersticas y dimensiones suficientes en funcin de la actividad de ejecucin de que se trate.

b) La distribucin de las cargas y la recaudacin de los costes de la urbanizacin corresponde a la Administracin en la forma legalmente determinada, debiendo quedar garantizados suficientemente los derechos de aquellos propietarios que no participen en la actividad de ejecucin. La recaudacin puede tener beneficiario privado cuando la urbanizacin se realice por gestin indirecta o mediante la aplicacin de un sistema de actuacin privado.

3. El uso urbanstico del subsuelo se acomodar a las previsiones del Plan General, quedando en todo caso su aprovechamiento subordinado a las exigencias del inters pblico y de la implantacin de instalaciones, equipamientos y servicios de todo tipo. La necesidad de preservar el patrimonio arqueolgico soterrado, como elemento intrnseco al subsuelo, supondr la delimitacin de su contenido urbanstico, y condicionar la adquisicin y materializacin del aprovechamiento urbanstico atribuido al mismo por el instrumento de planeamiento.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el prrafo anterior, cuando el instrumento de planeamiento no precise el aprovechamiento atribuido al subsuelo, ste se presumir pblico.

Artculo 50. Contenido urbanstico legal del derecho de propiedad del suelo: derechos.

Forman parte del contenido urbanstico del derecho de propiedad del suelo, sin perjuicio del rgimen que le sea de aplicacin a ste por razn de su clasificacin, los siguientes derechos:

A) El uso, disfrute y la explotacin normal del bien, a tenor de su situacin, caractersticas objetivas y destino, conforme, o en todo caso no incompatible, con la legislacin que le sea aplicable, y en particular con la ordenacin urbanstica.

B) Cuando se trate de terrenos que pertenezcan al suelo no urbanizable, los derechos anteriores comprenden:

a) Cualquiera que sea la categora a la que estn adscritos, la realizacin de los actos precisos para la utilizacin y explotacin agrcola, ganadera, forestal, cinegtica o anloga a la que estn efectivamente destinados, conforme a su naturaleza y mediante el empleo de medios tcnicos e instalaciones adecuados y ordinarios, que no supongan ni tengan como consecuencia la transformacin de dicho destino, ni de las caractersticas de la explotacin. Los trabajos e instalaciones que se lleven a cabo en los terrenos quedan sujetos a las limitaciones impuestas por la legislacin civil y administrativa aplicables por razn de la materia y, cuando consistan en instalaciones u obras, deben realizarse, adems, de conformidad con la ordenacin urbanstica aplicable.

En los terrenos adscritos a las categoras de suelo no urbanizable de especial proteccin, esta facultad tiene como lmites su compatibilidad con el rgimen de proteccin a que estn sujetos.

b) En las categoras de suelo no urbanizable de carcter natural o rural y del Hbitat Rural Diseminado, la realizacin de las obras, construcciones, edificaciones o instalaciones y el desarrollo de usos y actividades que, no previstas en la letra anterior, se legitimen expresamente por los Planes de Ordenacin del Territorio, por el propio Plan General de Ordenacin Urbanstica o por Planes Especiales, as como, en su caso, por los instrumentos previstos en la legislacin ambiental.

c) En los terrenos adscritos a las categoras de suelo no urbanizable de especial proteccin, el derecho reconocido en la letra anterior slo corresponder cuando as lo atribuya el rgimen de proteccin a que est sujeto por la legislacin sectorial o por la ordenacin del territorio que haya determinado esta categora o por la ordenacin especfica que para los mismos establezca el Plan General de Ordenacin Urbanstica.

C) Cuando se trate de terrenos clasificados como urbanizable no sectorizado, los propios de la clase de suelo no urbanizable, y adems:

a) El de formular al municipio la consulta sobre la viabilidad de transformacin de sus terrenos, en funcin de su adecuacin al modelo de crecimiento urbano del municipio, a las condiciones y previsiones para su sectorizacin, y a su idoneidad para la produccin de un desarrollo urbanstico ordenado, racional y sostenible. Reglamentariamente se determinar el rgimen para el ejercicio de este derecho.

El plazo mximo para evacuar la consulta, que slo tendr alcance informativo y no vincular a la Administracin, ser de tres meses, pudiendo entenderse evacuada en sentido negativo por el mero transcurso de dicho plazo mximo.

b) El de la iniciativa para promover su transformacin, mediante su adscripcin a la categora de suelo urbanizable sectorizado o, en su caso, ordenado. El ejercicio de este derecho requiere la innovacin del correspondiente Plan General de Ordenacin Urbanstica mediante la aprobacin del Plan de Sectorizacin.

D) Cuando se trate de terrenos clasificados como suelo urbanizable sectorizado u ordenado para los que la Administracin actuante no opte por la ejecucin pblica directa del planeamiento correspondiente, los derechos previstos en el apartado A) comprenden el de iniciativa y promocin de su transformacin mediante la urbanizacin, que incluyen los siguientes:

a) Competir, en la forma determinada en esta Ley y en unin con los restantes propietarios afectados cuando sta as lo exija, por la adjudicacin de la urbanizacin en rgimen de gestin indirecta de la actuacin y con derecho de preferencia sobre cualquiera otra oferta equivalente formulada por no propietario.

b) Con independencia del ejercicio o no del derecho anterior, participar, en unin con los restantes propietarios afectados y en la forma y condiciones determinados en esta Ley, en el sistema urbanstico determinado para la ejecucin de la urbanizacin, o en la gestin indirecta de la actuacin en condiciones libremente acordadas con el adjudicatario de la misma.

c) Ceder los terrenos voluntariamente por su valor o, en todo caso, percibir el correspondiente justiprecio, en el caso de no participar en la ejecucin de la urbanizacin.

E) Cuando se trate de terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado, los derechos del apartado A) incluyen el de ejecutar las obras de urbanizacin precisas. En los supuestos en los que la ejecucin del instrumento de planeamiento deba tener lugar, conforme a ste, en unidades de ejecucin, los derechos son los reconocidos a los propietarios de suelo urbanizable sectorizado u ordenado.

F) Cuando se trate de terrenos clasificados como suelo urbano consolidado, habindose cumplido respecto de ellos todos los deberes legales exigibles y permitiendo la ordenacin urbanstica su ejecucin en rgimen de actuaciones edificatorias, los derechos previstos en el apartado A) incluyen los de materializar, mediante la edificacin, el aprovechamiento urbanstico correspondiente y destinar las edificaciones realizadas a los usos autorizados por la referida ordenacin, desarrollando en ellas las actividades previstas.

Artculo 51. Contenido urbanstico legal del derecho de propiedad del suelo: deberes.

1. Forman parte del contenido urbanstico del derecho de propiedad del suelo, sin perjuicio del rgimen a que quede ste sujeto por razn de su clasificacin, los siguientes deberes:

A) Con carcter general:

a) Destinar el suelo al uso previsto por la ordenacin urbanstica, conservar las construcciones o edificaciones e instalaciones existentes en las debidas condiciones de seguridad, salubridad, funcionalidad y ornato, as como cumplir las exigencias impuestas por la ordenacin urbanstica para el legtimo ejercicio del derecho o derechos reconocidos en el artculo anterior.

b) Contribuir, en los trminos previstos en esta Ley, a la adecuada ordenacin, dotacin y mantenimiento de la ciudad consolidada de acuerdo con las previsiones del planeamiento.

c) Conservar y mantener el suelo, y en su caso su masa vegetal, y cuantos valores en l concurran en las condiciones requeridas por la ordenacin urbanstica y la legislacin especfica que le sea de aplicacin.

B) Cuando los terrenos pertenezcan a la clase de suelo urbanizable sectorizado, promover su transformacin en las condiciones y con los requerimientos exigibles, cuando el sistema de ejecucin sea privado.

C) Cuando los terrenos pertenezcan a la clase de suelo urbanizable ordenado y al suelo urbano no consolidado:

a) Promover su transformacin en las condiciones y con los requerimientos exigibles, cuando el sistema de ejecucin sea privado.

b) Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas y, en todo caso, la licencia municipal, con carcter previo a cualquier acto de transformacin o uso del suelo, natural o construido.

c) Realizar la edificacin en las condiciones fijadas por la ordenacin urbanstica, una vez el suelo tenga la condicin de solar, y conservar, y en su caso rehabilitar, la edificacin realizada para que mantenga las condiciones requeridas para el otorgamiento de autorizacin para su ocupacin.

d) Ceder obligatoria y gratuitamente al municipio los terrenos destinados por la ordenacin urbanstica a dotaciones, que comprenden tanto las destinadas al servicio del sector o mbito de actuacin como los sistemas generales incluidos o adscritos al mismo.

e) Ceder obligatoria y gratuitamente al municipio los terrenos, ya urbanizados, en los que se localice la parte de aprovechamiento urbanstico correspondiente a dicha Administracin en concepto de participacin de la comunidad en las plusvalas.

f) Proceder a la distribucin equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad a la ejecucin material del mismo.

g) Costear y, en su caso, ejecutar la urbanizacin en el plazo establecido al efecto, que incluye tambin en el suelo urbanizable ordenado la parte que proceda para asegurar la conexin y la integridad de las redes generales de servicios y dotaciones.

D) Cuando los terrenos pertenezcan al suelo urbano consolidado, cumplir con los deberes previstos en las letras b) y c) del apartado anterior.

2. El cumplimiento de los deberes previstos en el apartado anterior es condicin del legtimo ejercicio de los correspondientes derechos enumerados en el artculo anterior.

Seccin 2. El rgimen del suelo no urbanizable
Artculo 52. Rgimen del suelo no urbanizable.

1. En los terrenos clasificados como suelo no urbanizable que no estn adscritos a categora alguna de especial proteccin, pueden realizarse los siguientes actos:

A) Las obras o instalaciones precisas para el desarrollo de las actividades enumeradas en el artculo 50.B a), que no estn prohibidas expresamente por la legislacin aplicable por razn de la materia, por los Planes de Ordenacin del Territorio, por el Plan General de Ordenacin Urbanstica y por los Planes Especiales.

En estas categoras de suelo estn prohibidas las actuaciones que comporten un riesgo previsible y significativo, directo o indirecto, de inundacin, erosin o degradacin del suelo. Sern nulos de pleno derecho los actos administrativos que las autoricen, que contravengan lo dispuesto en la legislacin aplicable por razn de la materia o en los planes urbansticos.

B) Las segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones que, estando expresamente permitidas por el Plan General de Ordenacin Urbanstica o Plan Especial de desarrollo, sean consecuencias de:

a) El normal funcionamiento y desarrollo de las explotaciones agrcolas.

b) La necesidad justificada de vivienda unifamiliar aislada, cuando est vinculada a un destino relacionado con fines agrcolas, forestales o ganaderos.

c) La conservacin, rehabilitacin o reforma de edificaciones, construcciones o instalaciones existentes.

d) Las caractersticas propias de los mbitos del Hbitat Rural Diseminado.

e) La ejecucin y el mantenimiento de las infraestructuras y los servicios, dotaciones y equipamientos pblicos.

Estos actos estarn sujetos a licencia municipal, previa aprobacin, cuando se trate de actos que tengan por objeto viviendas unifamiliares aisladas, del correspondiente Proyecto de Actuacin por el procedimiento prescrito en los artculos 42 y 43 de la presente Ley para las Actuaciones de Inters Pblico en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable.

Se exceptan de la regulacin anterior, en los trminos que se determinen reglamentariamente, aquellas segregaciones de naturaleza rstica cuya finalidad no sea la implantacin de usos urbansticos, y para las que se obtenga la correspondiente declaracin municipal de innecesariedad de licencia.

C) Las Actuaciones de Inters Pblico en terrenos que tienen el rgimen del suelo no urbanizable en esta Ley, previa aprobacin del correspondiente Plan Especial o Proyecto de Actuacin.

2. En el suelo no urbanizable de especial proteccin slo podrn llevarse a cabo segregaciones, obras y construcciones o edificaciones e instalaciones previstas y permitidas por el Plan General de Ordenacin Urbanstica o Plan Especial, que sean compatibles con el rgimen de proteccin a que est sometido, estando sujetas a su aprobacin y en su caso licencia, de acuerdo con lo regulado en el apartado anterior.

3. En el suelo no urbanizable en el que deban implantarse o por el que deban discurrir infraestructuras y servicios, dotaciones o equipamientos pblicos slo podrn llevarse a cabo las construcciones, obras e instalaciones en precario y de naturaleza provisional realizadas con materiales fcilmente desmontables y destinadas a usos temporales, que debern cesar y desmontarse cuando as lo requiera el municipio y sin derecho a indemnizacin alguna. La eficacia de la licencia correspondiente quedar sujeta a la prestacin de garanta por importe mnimo de los costes de demolicin y a la inscripcin en el Registro de la Propiedad, en los trminos que procedan, del carcter precario del uso, las construcciones, obras e instalaciones, y del deber de cese y demolicin sin indemnizacin a requerimiento del municipio.

4. Cuando la ordenacin urbanstica otorgue la posibilidad de llevar a cabo en el suelo clasificado como no urbanizable actos de edificacin, construccin, obras o instalaciones no vinculados a la explotacin agrcola, pecuaria, forestal o anloga, el propietario podr materializar stos en las condiciones determinadas por dicha ordenacin y por la aprobacin del pertinente Plan Especial o Proyecto de Actuacin y, en su caso, licencia. Estos actos tendrn una duracin limitada, aunque renovable, no inferior en ningn caso al tiempo que sea indispensable para la amortizacin de la inversin que requiera su materializacin. El propietario deber asegurar la prestacin de garanta por cuanta mnima del diez por ciento de dicho importe para cubrir los gastos que puedan derivarse de incumplimientos e infracciones, as como los resultantes, en su caso, de las labores de restitucin de los terrenos.

5. Con la finalidad de que se produzca la necesaria compensacin por el uso y aprovechamiento de carcter excepcional del suelo no urbanizable que conllevaran las actuaciones permitidas en el apartado anterior, se establece una prestacin compensatoria, que gestionar el municipio y destinar al Patrimonio Municipal de Suelo.

La prestacin compensatoria en suelo no urbanizable tiene por objeto gravar los actos de edificacin, construccin, obras o instalaciones no vinculados a la explotacin agrcola, pecuaria, forestal o anloga, en suelos que tengan el rgimen del no urbanizable.

Estarn obligados al pago de esta prestacin las personas fsicas o jurdicas que promuevan los actos enumerados en el prrafo anterior. Se devengar con ocasin del otorgamiento de la licencia con una cuanta de hasta el diez por ciento del importe total de la inversin a realizar para su implantacin efectiva, excluida la correspondiente a maquinaria y equipos. Los municipios podrn establecer mediante la correspondiente ordenanza cuantas inferiores segn el tipo de actividad y condiciones de implantacin.

Los actos que realicen las Administraciones pblicas en ejercicio de sus competencias estn exentos de la prestacin compensatoria en suelo no urbanizable.

6. Las condiciones que se establezcan en los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica o Planes Especiales para poder llevar a cabo los actos a que se refieren los apartados anteriores en suelo no urbanizable debern en todo caso:

a) Asegurar, como mnimo, la preservacin de la naturaleza de esta clase de suelo y la no induccin a la formacin de nuevos asentamientos, ni siquiera en la categora del Hbitat Rural Diseminado; adoptar las medidas que sean precisas para corregir su incidencia urbanstica, territorial y ambiental, y garantizar el mantenimiento de la calidad y funcionalidad de las infraestructuras y los servicios pblicos correspondientes.

A dichos efectos se considerar que inducen a la formacin de nuevos asentamientos los actos de realizacin de segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones que por s mismos o por su situacin respecto de asentamientos residenciales o de otro tipo de usos de carcter urbanstico, sean susceptibles de generar demandas de infraestructuras o servicios colectivos, impropios de la naturaleza de esta clase de suelo.

b) Garantizar la restauracin de las condiciones ambientales y paisajsticas de los terrenos y de su entorno inmediato.

7. Reglamentariamente se precisarn las condiciones de ordenacin de los diferentes actos de realizacin de segregaciones, obras, construcciones, edificaciones e instalaciones, y se definirn los requisitos documentales de los correspondientes proyectos para su autorizacin.

Seccin 3. El rgimen del suelo urbanizable y urbano
Artculo 53. Rgimen del suelo urbanizable no sectorizado y sectorizado.

1. Mientras no cuenten con ordenacin pormenorizada, en los terrenos de suelo urbanizable no sectorizado y urbanizable sectorizado slo podrn autorizarse las construcciones, obras e instalaciones correspondientes a infraestructuras y servicios pblicos y las de naturaleza provisional reguladas en el apartado 3 del artculo anterior.

2. Sobre la clase de suelo urbanizable no sectorizado podrn autorizarse actuaciones de inters pblico cuando concurran los supuestos de utilidad pblica e inters social. En este caso se estar a lo dispuesto en los artculos 42 y 43 de esta Ley para el desarrollo de estas actuaciones en suelo no urbanizable.

Artculo 54. Rgimen del suelo urbanizable ordenado.

1. La aprobacin de la ordenacin detallada del suelo urbanizable determina:

a) La vinculacin legal de los terrenos al proceso urbanizador y edificatorio del sector, en el marco de la correspondiente unidad de ejecucin.

b) La afectacin legal de los terrenos al cumplimiento, en los trminos previstos por el sistema de ejecucin que se fije al efecto, de la distribucin justa de los beneficios y cargas entre los propietarios y de los deberes enumerados en el artculo 51 de esta Ley, tal como resulten precisados por el instrumento de planeamiento.

c) El derecho de los propietarios al aprovechamiento urbanstico resultante de la aplicacin a las superficies de sus fincas originarias del noventa por ciento del aprovechamiento medio del rea de reparto, bajo la condicin del cumplimiento de los deberes establecidos en el artculo 51, as como a ejercitar los derechos determinados en el artculo 50 de esta Ley.

d) La afectacin legal de los terrenos obtenidos por el municipio, en virtud de cesin obligatoria y gratuita por cualquier concepto, a los destinos previstos en el instrumento de planeamiento.

2. Las cesiones de terrenos a favor del municipio o Administracin actuante comprenden:

a) La superficie total de los sistemas generales y dems dotaciones correspondientes a viales, aparcamientos, parques y jardines, centros docentes, equipamientos deportivo, cultural y social, y los precisos para la instalacin y el funcionamiento de los restantes servicios pblicos previstos.

b) La superficie de suelo con aprovechamiento lucrativo, ya urbanizada, precisa para materializar el diez por ciento del aprovechamiento medio del rea de reparto. En los supuestos previstos en esta Ley, esta cesin podr sustituirse, mediante resolucin motivada, por el abono al municipio de su valor en metlico, tasado en aplicacin de las reglas legales pertinentes.

c) La superficie de suelo correspondiente a los excedentes de aprovechamiento. Dichos excesos se podrn destinar a compensar a propietarios afectados por sistemas generales y restantes dotaciones, as como a propietarios de terrenos con un aprovechamiento objetivo inferior al susceptible de apropiacin en el rea de reparto, y podrn sustituirse por otros aprovechamientos de igual valor urbanstico, o por su equivalente econmico.

3. No es posible, con carcter general, la realizacin de otros actos edificatorios o de implantacin de usos antes de la terminacin de las obras de urbanizacin que los previstos en el artculo anterior. Sin embargo, podr autorizarse la realizacin simultnea de la urbanizacin y edificacin vinculada, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el apartado 1 del artculo siguiente.

Artculo 55. Rgimen del suelo urbano no consolidado.

1. El rgimen urbanstico del suelo urbano no consolidado para el que la ordenacin urbanstica establezca o prevea la delimitacin de unidades de ejecucin es el propio del suelo urbanizable ordenado, salvo que est sujeto a la aprobacin de algn instrumento de planeamiento de desarrollo, en cuyo caso ser el establecido para el suelo urbanizable sectorizado.

Podrn autorizarse actos de construccin, edificacin e instalacin en parcelas, aun antes de ultimar la urbanizacin, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

a) Firmeza en va administrativa del instrumento de equidistribucin entre los propietarios de la unidad de ejecucin de los beneficios y las cargas derivados de la ordenacin urbanstica, cuando dicha distribucin resulte necesaria.

b) Aprobacin definitiva del proyecto de urbanizacin de la unidad de ejecucin.

c) La previsibilidad, apreciada por el municipio en funcin del estado real de las obras de urbanizacin, de que al tiempo de la terminacin de la edificacin la parcela estar dotada con los servicios precisos para que adquiera la condicin de solar. Ser preceptiva la formalizacin del aval que garantice suficientemente las obras pendientes de ejecutar.

d) Asuncin expresa y formal por el propietario del compromiso de no ocupacin ni utilizacin de la construccin, edificacin e instalacin hasta la completa terminacin de las obras de urbanizacin y el funcionamiento efectivo de los correspondientes servicios, as como del compromiso de consignacin de esta condicin con idntico contenido en cuantos negocios jurdicos realice con terceros, que impliquen traslacin de facultades de uso, disfrute o disposicin sobre la construccin, edificacin e instalacin o partes de las mismas.

e) No podr concederse licencia municipal de primera ocupacin hasta que no estn finalizadas las obras de urbanizacin.

2. El rgimen del suelo urbano no consolidado no incluido en unidades de ejecucin es el siguiente:

A) Los terrenos estn legalmente vinculados a la edificacin y al destino previstos por la ordenacin urbanstica, as como, en su caso, afectados al cumplimiento por sus propietarios de los deberes pendientes de entre los enumerados en el artculo 51 de esta Ley, segn las determinaciones del instrumento de planeamiento.

A estos efectos, las cesiones de suelo son las mismas prescritas para el suelo urbanizable en el artculo anterior, si bien la de superficie de suelo ya urbanizada precisa para materializar el aprovechamiento lucrativo correspondiente a la participacin del municipio ser del diez por ciento del aprovechamiento medio del rea de reparto correspondiente, o, en caso de no estar incluidos los terrenos en ningn rea de reparto, del aprovechamiento objetivo que tuvieran asignado; todo ello de acuerdo con los criterios establecidos por el Plan General de Ordenacin Urbanstica.

B) Los propietarios tienen derecho al noventa por ciento del aprovechamiento medio del rea de reparto o, en otro caso, al noventa por ciento del aprovechamiento objetivo.

A los efectos de la materializacin del aprovechamiento a que alude el prrafo anterior, podr autorizarse la edificacin aun cuando la parcela correspondiente no tenga todava la condicin de solar, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

a) La cesin del suelo correspondiente al aprovechamiento urbanstico imputable al municipio por razn de su participacin en las plusvalas y la adquisicin, en su caso, mediante transferencias de aprovechamiento, de los excedentes de aprovechamiento o sus equivalentes econmicos.

b) Asuncin expresa y formal por el propietario de los compromisos de proceder a la realizacin simultnea de la urbanizacin y la edificacin; de formalizar las cesiones an pendientes; as como de no ocupar ni utilizar la edificacin hasta la total terminacin de las obras de urbanizacin, la materializacin de las cesiones pendientes y el efectivo funcionamiento de los servicios correspondientes.

El compromiso de urbanizacin comprende necesariamente, adems de las obras que afecten a la va o vas a que de frente la parcela, las correspondientes a todas las dems infraestructuras, nuevas o complementarias a las existentes, necesarias para la prestacin de los servicios preceptivos, hasta el punto de enlace con las redes que estn en funcionamiento, as como el refuerzo de estas redes, si fuera preciso para la correcta utilizacin de los servicios pblicos.

El compromiso de no ocupacin ni utilizacin incluye el de la consignacin de tal condicin, con idntico contenido, en cuantos negocios jurdicos se celebren con terceros e impliquen el traslado a stos de alguna facultad de uso, disfrute o disposicin sobre la edificacin o parte de ella.

c) Prestacin de garanta en cuanta suficiente para cubrir el coste de ejecucin de las obras de urbanizacin comprometidas.

C) Los terrenos obtenidos por el municipio en virtud de cesin obligatoria y gratuita por cualquier concepto estn afectados a los destinos previstos por el planeamiento urbanstico.

Artculo 56. Rgimen del suelo urbano consolidado.

Es de aplicacin al suelo urbano consolidado el rgimen previsto en el apartado 2 del artculo anterior, salvo en lo relativo a las obligaciones de cesin de suelo y aprovechamiento urbanstico.

Seccin 4. Ordenacin legal de directa aplicacin
Artculo 57. Normas de aplicacin directa.

1. Los actos de construccin o edificacin e instalacin que se realicen en terrenos que tengan el rgimen propio del suelo no urbanizable debern observar cuantas condiciones se establecen en el artculo 52 de esta Ley, aun cuando no exista Plan General de Ordenacin Urbanstica o Plan Especial y, adems, las siguientes reglas:

1. Ser adecuados y proporcionados al uso a que se vinculen.

2. Tener el carcter de aislados.

3. No tener ms de dos plantas, salvo prescripcin imperativa distinta del Plan.

4. Presentar caractersticas tipolgicas y estticas adecuadas a su ubicacin y a su integracin en el entorno.

5. Evitar la limitacin del campo visual y la ruptura o desfiguracin del paisaje en los lugares abiertos o en perspectiva de los ncleos e inmediaciones de las carreteras y caminos con valores paisajsticos.

2. Los actos de construccin o edificacin e instalacin que se realicen en terrenos adscribibles a la clase de suelo urbano, pero que no cuenten con instrumento de planeamiento, debern observar las siguientes reglas:

1. No tener ms de dos plantas de altura o de la media de los edificios ya construidos, cuando se trate de solar perteneciente a una manzana consolidada en ms de sus dos terceras partes.

2. Presentar caractersticas tipolgicas y estticas adecuadas a su integracin en el entorno, en particular cuando existan en ste edificios de valor arquitectnico o patrimonial histrico.

3. No comportar la demolicin de edificios de valor arquitectnico, histrico o cultural ni la supresin de dotaciones existentes.

Seccin 5. Las reas de reparto y el aprovechamiento
Artculo 58. reas de reparto.

1. El Plan General de Ordenacin Urbanstica y, en lo que proceda, el Plan de Ordenacin Intermunicipal delimitarn:

a) Para la totalidad del suelo urbanizable sectorizado y ordenado, una o varias reas de reparto, comprensivas de sectores completos y de los sistemas generales incluidos o adscritos a los mismos.

La delimitacin por un Plan de Sectorizacin de uno o varios sectores en suelo urbanizable no sectorizado comportar, con arreglo a idntico criterio, la del rea o reas de reparto que correspondan.

b) Para la totalidad del suelo urbano no consolidado, una o varias reas de reparto, pudiendo incluir o, en su caso, adscribir a ellas terrenos destinados a sistemas generales.

2. Por excepcin a lo dispuesto en la letra b) del apartado anterior, el Plan General de Ordenacin Urbanstica o, en su caso, el Plan de Ordenacin Intermunicipal podrn excluir de las reas de reparto los terrenos a que se refiere el artculo 45.2 B b), siempre que en ellos la actividad de ejecucin no deba producirse en el contexto de unidades de ejecucin.

En este caso, el diez por ciento de participacin del municipio en las plusvalas se aplicar sobre el aprovechamiento objetivo.

3. En el suelo urbano no consolidado, los Planes Especiales y, en su caso, los Planes Parciales de Ordenacin podrn ajustar la delimitacin del rea de reparto correspondiente, excluyendo de ella los terrenos para los que se mantengan las condiciones de edificacin existentes y aplicando a los restantes el aprovechamiento medio fijado por el Plan General de Ordenacin Urbanstica o el Plan de Ordenacin Intermunicipal.

Artculo 59. El aprovechamiento urbanstico: conceptos.

1. Se entiende por aprovechamiento objetivo la superficie edificable, medida en metros cuadrados, permitida por el planeamiento general o los instrumentos que lo desarrollen sobre un terreno dado conforme al uso, tipologa y edificabilidad atribuidos al mismo.

2. Se entiende por aprovechamiento subjetivo la superficie edificable, medida en metros cuadrados, que expresa el contenido urbanstico lucrativo de un terreno, al que su propietario tendr derecho mediante el cumplimiento de los derechos urbansticos.

3. Se entiende por aprovechamiento medio la superficie construible del uso y tipologa caracterstico que el planeamiento establece por cada metro cuadrado de suelo perteneciente a un rea de reparto, a fin de garantizar a todos los propietarios de terrenos incluidos o adscritos a la misma un aprovechamiento subjetivo idntico, con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el Plan permita materializar en sus terrenos.

Artculo 60. Determinacin del aprovechamiento medio.

El Plan General de Ordenacin Urbanstica y, en su caso, el Plan de Ordenacin Intermunicipal, as como el Plan de Sectorizacin, determinarn, mediante coeficientes unitarios del uso caracterstico y, en su caso, de la tipologa, el aprovechamiento medio correspondiente a cada rea de reparto que delimiten, realizando su clculo en la forma siguiente:

a) En el suelo urbanizable sectorizado y ordenado, el aprovechamiento medio de cada rea de reparto se obtendr dividiendo el aprovechamiento objetivo total del sector o sectores que formen parte del rea, expresado en metros cuadrados construibles del uso caracterstico y, en su caso, de la tipologa, entre la superficie total de dicha rea, incluida la de los sistemas generales adscritos.

b) En el suelo urbano no consolidado, el aprovechamiento medio de cada rea de reparto se obtendr dividiendo el aprovechamiento objetivo total, expresado en metros cuadrados construibles del uso caracterstico y, en su caso, de la tipologa, incluido el dotacional privado, entre la superficie total del rea, incluida la de los sistemas generales adscritos por el planeamiento y excluida la ocupada por las dotaciones ya existentes y afectadas a su destino.

c) Si se define ms de un rea de reparto en suelo urbanizable sectorizado u ordenado, las diferencias de aprovechamientos medios entre las reas de reparto no podrn ser superiores al diez por ciento, salvo que se trate de mbitos que, en razn de los usos previstos o de sus propias caractersticas, aconsejen un tratamiento diferenciado. Esta salvedad ser asimismo de aplicacin a municipios con reducido crecimiento, a fin de facilitar la gestin del planeamiento urbanstico. Reglamentariamente se podr modular la diferencia entre el aprovechamiento de las diferentes reas de reparto cuando, por las razones citadas, sea oportuno.

Artculo 61. Coeficientes de uso y tipologa.

1. El Plan General de Ordenacin Urbanstica y, en su caso, el Plan de Ordenacin Intermunicipal, as como el Plan de Sectorizacin, establecern justificadamente un coeficiente que exprese el valor que atribuye a cada uso y tipologa edificatoria en relacin con los dems. Tambin podrn establecer un coeficiente para cada rea urbana o sector, en funcin de su situacin en la estructura territorial.

2. Cuando el Plan General de Ordenacin Urbanstica, el Plan de Ordenacin Intermunicipal o el Plan de Sectorizacin prevean, dentro de un rea de reparto, usos o, en su caso, tipologas diferenciados que puedan dar lugar a rendimientos econmicos, coste y mantenimiento de las infraestructuras muy diferentes, en el clculo del aprovechamiento medio debern utilizarse coeficientes de ponderacin que valoren estas circunstancias.

3. A falta de coeficientes diferenciados, se utilizarn los valores relativos de repercusin de los terrenos para lograr la finalidad equidistributiva que la fijacin de coeficientes debe perseguir, de acuerdo a los criterios fijados por la normativa tcnica de valoracin catastral.

4. El Plan General de Ordenacin Urbanstica o, en su caso, el Plan de Ordenacin Intermunicipal o el Plan de Sectorizacin podrn, asimismo, establecer coeficientes correctores al objeto de compensar a aquellos propietarios de suelos destinados a viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica u otros usos de inters social.

5. El instrumento de planeamiento que establezca la ordenacin detallada precisa para la ejecucin en el rea urbana o sector correspondiente deber fijar y, en su caso, concretar, respetando los criterios del Plan General de Ordenacin Urbanstica o el Plan de Ordenacin Intermunicipal, la ponderacin relativa de los usos pormenorizados y tipologas edificatorias resultantes de la ordenacin que establezca, as como las que reflejen las diferencias de situacin y caractersticas urbansticas dentro del espacio ordenado.

6. El establecimiento de los coeficientes a que se refieren los apartados anteriores deber motivarse en su procedencia y proporcionalidad.

Artculo 62. Transferencias de aprovechamiento.

1. Si as lo previera el instrumento de planeamiento aplicable, los propietarios de una parcela o solar pueden transferir el aprovechamiento subjetivo que les corresponda y no puedan materializar en una u otro a otras parcelas o solares en situacin inversa, es decir, que tengan atribuido un aprovechamiento objetivo superior al que corresponda a sus propietarios. La transferencia determina la justa distribucin del aprovechamiento objetivo entre los propietarios intervinientes y legitima su materializacin por stos.

2. La transferencia de aprovechamiento deber ser aprobada por el municipio, segn propuesta suscrita por los interesados y formalizada en escritura pblica, con planos adjuntos expresivos de la localizacin y dimensiones de las parcelas o solares implicados. Las transferencias de aprovechamientos urbansticos sern inscribibles en el Registro de la Propiedad, en los trminos de su legislacin reguladora.

3. La eficacia de toda transferencia requiere la cesin gratuita al municipio, libre de cargas y en pleno dominio, de las superficies de suelo de que traiga causa el aprovechamiento subjetivo que sea objeto de transferencia y la equivalencia, en trminos de valor urbanstico, entre dicho aprovechamiento subjetivo y el aprovechamiento objetivo que sea atribuido por razn de ste.

4. Las transferencias de aprovechamiento convenidas por los propietarios para el cumplimiento de sus deberes y obligaciones urbansticos y el cumplimiento del principio de justa distribucin de beneficios y cargas se tramitarn y aprobarn por la Administracin actuante conforme a lo dispuesto en los apartados anteriores.

Artculo 63. Reservas de aprovechamiento.

1. Con motivo de la obtencin, conforme a esta Ley, de terrenos con destino dotacional pblico, podr hacerse reserva del aprovechamiento subjetivo correspondiente a la titularidad de dichos terrenos, para su posterior transferencia. Tambin podrn hacerse reservas de aprovechamiento a favor de aquellos particulares que, acordando su contraprestacin en aprovechamiento urbanstico, hayan asumido la responsabilidad de la ejecucin de la urbanizacin.

Segn que la transmisin determinante de la obtencin sea a ttulo oneroso o gratuito, podr hacer la reserva en su favor:

a) El propietario del terreno cedido gratuitamente a la Administracin competente. Proceder la reserva de aprovechamiento, con motivo de una cesin de terrenos, cuando no sea posible su materializacin, en trminos de aprovechamiento objetivo, directa e inmediatamente.

b) La Administracin o la persona que sufrague el precio del terreno dotacional, cuando ste se adquiera para su destino pblico en virtud de una transmisin onerosa. No habr lugar a la reserva de aprovechamiento si la adquisicin onerosa del terreno dotacional pblico va acompaada, por expropiacin conjunta tasada a un precio medio, con la de otros terrenos con aprovechamiento objetivo equivalente al terreno dotacional pblico.

2. Cuando el aprovechamiento subjetivo que, en conjunto, corresponda a los propietarios afectados por una actuacin urbanizadora sea inferior al aprovechamiento objetivo total de los terrenos comprendidos en la correspondiente unidad de ejecucin, la Administracin o la persona que asuma la diferencia podr reservarse el aprovechamiento que corresponda a la misma.

3. La reserva de aprovechamiento deber ser aprobada por el municipio o la Administracin expropiante. El municipio no podr denegar la aprobacin si, en su da, acept la cesin de que traiga causa la reserva.

4. El titular de una reserva de aprovechamiento tendr derecho a una compensacin econmica y a tal fin podr solicitar la expropiacin, cuando hayan transcurrido ms de tres aos desde la constitucin de la reserva sin que haya podido materializar su derecho por causas no imputables al mismo.

Artculo 64. Compensaciones monetarias sustitutivas.

1. Con ocasin de la solicitud de licencia de edificacin, los municipios podrn transmitir, directamente y por precio a satisfacer en metlico, la totalidad o parte del aprovechamiento objetivo atribuido a parcelas o solares urbanos que exceda del aprovechamiento subjetivo correspondiente a su propietario o propietarios.

2. El municipio podr aprobar un cuadro indicativo de valores de repercusin de suelo expresivo de los precios mximos que prev pagar por la adquisicin o expropiacin de suelo para su incorporacin al Patrimonio Municipal de Suelo. Dichos valores se calcularn de conformidad con la normativa tcnica de valoracin catastral, previo informe de la Administracin tributaria. Si sta informara de la existencia de una ponencia de valores vigente y aplicable a los efectos de la gestin y valoracin urbanstica, no proceder aprobar el referido cuadro, pudiendo el municipio acordar la utilizacin de la ponencia con los fines expresados.

Los valores se revisarn de inmediato para adaptarlos a las resoluciones administrativas o judiciales que determinen justiprecios expropiatorios. La vigencia mxima e improrrogable del cuadro ser de tres aos.

3. El pago por el aprovechamiento excedente en los trminos del apartado 1 deber ser previo o simultneo a la obtencin de la licencia de obras.

4. La adquisicin en metlico de aprovechamiento objetivo tendr carcter subsidiario respecto de la regulada en los dos artculos precedentes.

Artculo 65. El Registro de Transferencias de Aprovechamientos.

1. Los municipios crearn un Registro de Transferencias de Aprovechamientos en el que inscribirn al menos los siguientes actos:

a) Los acuerdos de cesin o distribucin de aprovechamientos urbansticos celebrados entre particulares.

b) Los acuerdos de transferencia de aprovechamientos urbansticos que, por cualquier ttulo, hayan sido celebrados entre la Administracin actuante y los particulares.

c) Los acuerdos de aprobacin de las reservas de aprovechamiento, as como su posterior materializacin o compensacin sustitutiva, en su caso.

2. Para la inscripcin en el Registro de Transferencias de Aprovechamientos ser preciso acreditar la titularidad de la parcela o parcelas a que la transferencia se refiera, exigindose, en caso de existencia de cargas, la conformidad de aquellos a cuyo favor figure la citada carga.

Seccin 6. Las parcelaciones
Artculo 66. Parcelacin urbanstica.

1. Se considera parcelacin urbanstica:

a) En terrenos que tengan el rgimen propio del suelo urbano y urbanizable, toda divisin simultnea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.

b) En terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable, la divisin simultnea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o ms lotes que, con independencia de lo establecido en la legislacin agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formacin de nuevos asentamientos.

En esta clase de suelo tambin se consideran actos reveladores de una posible parcelacin urbanstica aquellos en los que, mediante la interposicin de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno o de una accin o participacin social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable a los supuestos del prrafo anterior. En tales casos ser tambin de aplicacin lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbansticas en esta clase de suelo.

2. Toda parcelacin urbanstica deber ajustarse a lo dispuesto en esta Ley y a las condiciones que establece la ordenacin urbanstica de los instrumentos de planeamiento.

3. Cualquier acto de parcelacin urbanstica precisar de licencia urbanstica o, en su caso, de declaracin de su innecesariedad.

No podr autorizarse ni inscribirse escritura pblica alguna en la que se contenga acto de parcelacin sin la aportacin de la preceptiva licencia, o de la declaracin de su innecesariedad, que los Notarios debern testimoniar en la escritura correspondiente.

4. Las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de stas se otorgan y expiden bajo la condicin de la presentacin en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedicin, de la escritura pblica en la que se contenga el acto de parcelacin. La no presentacin en plazo de la escritura pblica determina la caducidad de la licencia o de la declaracin de innecesariedad por ministerio de la Ley, sin necesidad de acto aplicativo alguno. El plazo de presentacin podr ser prorrogado por razones justificadas.

5. En la misma escritura en la que se contenga el acto parcelatorio y la oportuna licencia o declaracin de innecesariedad testimoniada, los otorgantes debern requerir al notario autorizante para que enve por conducto reglamentario copia autorizada de la misma al Ayuntamiento correspondiente, con lo que se dar por cumplida la exigencia de proteccin a la que se refiere el apartado anterior.

Artculo 67. Indivisibilidad de fincas, unidades aptas para la edificacin, parcelas y solares.

Son indivisibles las fincas, unidades aptas para la edificacin, parcelas y solares siguientes:

a) Los que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mnimas en el instrumento de planeamiento, salvo que los lotes resultantes se adquieran simultneamente por los propietarios de fincas, unidades aptas para la edificacin, parcelas o solares colindantes, con la finalidad de agruparlos y formar uno nuevo con las dimensiones mnimas exigibles.

b) Los de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mnimas en el instrumento de planeamiento, salvo que el exceso de stas se agrupe en el mismo acto a terrenos colindantes para formar otra finca, unidades aptas para la edificacin, parcela y solar que tenga las condiciones mnimas exigibles.

c) Los que tengan asignada una edificabilidad en funcin de la superficie, cuando se materialice toda la correspondiente a sta.

d) Los vinculados o afectados legalmente a las construcciones o edificaciones e instalaciones autorizadas sobre ellos.

Artculo 68. Rgimen de las parcelaciones urbansticas.

1. No se podrn efectuar parcelaciones urbansticas en suelo urbano y urbanizable mientras no se haya producido la entrada en vigor de la ordenacin pormenorizada establecida por el instrumento de planeamiento idneo segn la clase de suelo de que se trate. Se exceptan de la regla anterior las segregaciones que sean indispensables para la incorporacin de terrenos al proceso de urbanizacin en el mbito de unidades de ejecucin.

2. En terrenos con rgimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urbansticas.

TTULO III
Instrumentos de intervencin del mercado de suelo
CAPTULO I
Los patrimonios pblicos de suelo
Artculo 69. Clases y constitucin de los patrimonios pblicos de suelo.

1. La Administracin de la Junta de Andaluca y los municipios deben constituir, mantener y gestionar el Patrimonio Autonmico de Suelo y el Patrimonio Muni cipal de Suelo, respectivamente, con las siguientes finalidades:

a) Crear reservas de suelo para actuaciones pblicas.

b) Facilitar la ejecucin de los instrumentos de planeamiento.

c) Conseguir una intervencin pblica en el mercado de suelo, de entidad suficiente para incidir eficazmente en la formacin de los precios.

d) Garantizar una oferta de suelo suficiente con destino a la ejecucin de viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica.

2. Los bienes y recursos que, conforme a lo dispuesto en el artculo 72 de esta Ley, deban integrar legalmente los patrimonios pblicos de suelo estarn sometidos al rgimen que para ellos dispone este ttulo, con independencia de que la Administracin titular no haya procedido an a la constitucin formal del correspondiente patrimonio.

Artculo 70. Naturaleza y registro de los patrimonios pblicos del suelo.

1. Cada patrimonio pblico de suelo integra un patrimonio independiente separado a todos los efectos del restante patrimonio de la Administracin titular.

2. Las Administraciones titulares de patrimonios pblicos de suelo debern llevar un registro del mismo, que tendr carcter pblico, comprensivo, en los trminos que se precise reglamentariamente, de los bienes integrantes y depsitos en metlico, las enajenaciones o cesiones de bienes y el destino final de stos. El Registro del Patrimonio Pblico de Suelo estar sujeto al rgimen de fiscalizacin propio de la gestin presupuestaria, en los trminos que se precise reglamentariamente.

Artculo 71. Gestin de los patrimonios pblicos de suelo.

1. La gestin de los patrimonios pblicos de suelo comprende todas las facultades precisas para asegurar el cumplimiento de las finalidades previstas en el artculo 69, siendo aplicable a los bienes integrantes del mismo el rgimen de los bienes patrimoniales de la correspondiente Administracin en todo lo no expresamente previsto en esta Ley. Las Administraciones titulares podrn hacer uso, para la gestin de sus patrimonios pblicos de suelo, de todas las formas previstas en esta Ley para la ejecucin del planeamiento.

Para la constitucin, ampliacin y, en general, gestin de los patrimonios pblicos de suelo puede recurrirse al crdito, incluso con garanta hipotecaria sobre los bienes integrantes de stos. Los ingresos procedentes de la enajenacin o explotacin del patrimonio pblico de suelo debern aplicarse a la conservacin y ampliacin de dicho patrimonio.

2. La gestin de los patrimonios pblicos de suelo podr realizarse por las Administraciones titulares o encomendarse a organismos o entidades pertenecientes a las mismas cuyo capital social sea exclusivo de la Administracin titular.

3. Cuando en un mismo municipio existan terrenos del patrimonio pblico de suelo pertenecientes a diferentes Administraciones, para su gestin debern establecerse cauces adecuados de colaboracin interadministrativa.

Artculo 72. Bienes y recursos integrantes de los patrimonios pblico de suelo.

Integran los patrimonios pblicos de suelo:

a) Los bienes patrimoniales incorporados por decisin de la Administracin correspondiente. Dicha incorporacin podr ser limitada temporalmente o quedar sujeta a condiciones concretas.

b) Los terrenos y construcciones obtenidos en virtud de las cesiones que correspondan a la participacin de la Administracin en el aprovechamiento urbanstico por ministerio de la ley o en virtud de convenio urbanstico.

c) Los adquiridos con los ingresos derivados de la sustitucin de tales cesiones por pagos en metlico.

d) Los ingresos obtenidos en virtud de la prestacin compensatoria en suelo no urbanizable, de las multas impuestas como consecuencia de las infracciones urbansticas, as como cualesquiera otros expresamente previstos en esta Ley.

e) Los terrenos y las construcciones adquiridos por la Administracin titular en virtud de cualquier ttulo con el fin de su incorporacin al correspondiente patrimonio de suelo y, en todo caso, los que lo sean como consecuencia del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto previstos en esta Ley.

f) Los recursos derivados de su gestin y los bienes adquiridos con la aplicacin de tales recursos.

Artculo 73. Reservas de terrenos.

1. El Plan de Ordenacin del Territorio de mbito subregional y el Plan General de Ordenacin Urbanstica podrn establecer en cualquier clase de suelo reservas de terrenos de posible adquisicin para la constitucin o ampliacin de los patrimonios pblicos de suelo.

En ausencia de los Planes a que se refiere el prrafo anterior o de previsin en los mismos de las reservas de terrenos para los patrimonios pblicos de suelo, podrn proceder a su delimitacin:

a) Los municipios, en cualquier clase de suelo y por el procedimiento previsto para la delimitacin de las unidades de ejecucin.

b) La Consejera competente en materia de urbanismo, en suelo urbanizable por el procedimiento previsto para la delimitacin de las unidades de ejecucin y en suelo no urbanizable mediante la aprobacin al efecto de un Plan Especial.

2. El establecimiento o la delimitacin de las reservas de terrenos con la finalidad expresada en los apartados anteriores comporta:

a) La declaracin de la utilidad pblica y la necesidad de la ocupacin a efectos de expropiacin forzosa por un tiempo mximo de cinco aos, prorrogable una sola vez por otros dos. La prrroga deber fundarse en causa justificada y acordarse por la Administracin competente previa informacin pblica y audiencia a los propietarios afectados por plazo comn de veinte das, procedindose a su publicacin en el Boletn Oficial de la Provincia.

b) La sujecin de todas las transmisiones que se efecten en las reservas a los derechos de tanteo y retracto previstos en esta Ley en favor de la Administracin que proceda.

3. Mediante convenio de colaboracin, los municipios y la Administracin de la Junta de Andaluca podrn acordar la gestin concertada de las reservas de suelo, pudiendo adquirirse bienes en reservas delimitadas por cualquiera de estas Administraciones.

Artculo 74. Incorporacin al proceso urbanizador de los terrenos objeto de reserva para los patrimonios pblicos de suelo.

1. La incorporacin al proceso urbanizador y la realizacin de cualesquiera actuaciones o actos en los terrenos y las construcciones adquiridos por las Administra ciones en las reservas establecidas conforme al artculo anterior requerirn la aprobacin de los correspondientes instrumentos de planeamiento urbanstico regulados en esta Ley. Para la incorporacin de las reservas en suelo no urbanizable se precisar la innovacin del instrumento de planeamiento general.

2. La aprobacin de cualquier instrumento de planeamiento en cuyo mbito queden incluidos terrenos comprendidos en una reserva establecida conforme al artculo anterior determinar, sin necesidad de trmite o decisin algunos, el cese del rgimen derivado de dicha reserva, quedando legalmente afectados a la ejecucin del planeamiento.

No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, cuando la reserva de terrenos se haya establecido con la expresa finalidad de contribuir a la proteccin o preservacin de las caractersticas del suelo no urbanizable o de cumplir determinadas funciones estratgicas de ordenacin o vertebracin territorial, el instrumento de planeamiento que ordene los terrenos deber mantener su clasificacin como suelo no urbanizable, con la categora que les deba corresponder.

Artculo 75. Destino de los bienes integrantes de los patrimonios pblicos de suelo.

1. Los terrenos y construcciones que integren los patrimonios pblicos de suelo debern ser destinados, de acuerdo con su calificacin urbanstica:

a) En suelo residencial, a la construccin de viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica. Excepcionalmente, y previa declaracin motivada de la Administracin titular, se podrn enajenar estos bienes para la construccin de otros tipos de viviendas siempre que su destino se encuentre justificado por las determinaciones urbansticas y redunde en una mejor gestin del patrimonio pblico de suelo.

b) A usos declarados de inters pblico, bien por disposicin normativa previa o por planeamiento, bien por decisin del rgano competente de la Administracin que corresponda.

c) A cualesquiera de los usos admitidos por el planeamiento, cuando as sea conveniente para la ejecucin de ste, tal destino redunde en una mejor gestin del correspondiente patrimonio pblico de suelo y as se declare motivadamente por la Administracin titular por su inters pblico o social.

2. Los ingresos, as como los recursos derivados de la propia gestin de los patrimonios pblicos de suelo, se destinarn a:

a) Con carcter preferente, la adquisicin de suelo destinado a viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica.

b) La conservacin, mejora, ampliacin, urbanizacin y, en general, gestin urbanstica de los propios bienes del correspondiente patrimonio pblico de suelo.

c) La promocin de viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica.

d) La ejecucin de actuaciones pblicas o el fomento de actuaciones privadas, previstas en el planeamiento, para la mejora, conservacin y rehabilitacin de zonas degradadas o de edificaciones en la ciudad consolidada.

Artculo 76. Disposicin sobre los bienes de los patrimonios pblicos de suelo.

Los bienes de los patrimonios pblicos de suelo podrn ser:

a) Enajenados mediante cualquiera de los procedimientos previstos en la legislacin aplicable a la Administracin titular, salvo el de adjudicacin directa, y preceptivamente mediante concurso cuando se destinen a viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica y a los usos previstos en la letra b) del apartado primero del artculo anterior. Los pliegos contendrn al menos los plazos para la realizacin de la edificacin, y urbanizacin en su caso, as como los precios mximos de venta o arrendamiento de las edificaciones resultantes. El precio a satisfacer por el adjudicatario no podr ser inferior al valor urbanstico del aprovechamiento que tenga ya atribuido el terreno, debiendo asegurar el objeto del concurso.

b) Cedidos gratuitamente o por precio que puede ser inferior al de su valor urbanstico cuando se destinen a viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica y a los usos previstos en la letra b) del apartado primero del artculo anterior, directamente o mediante convenio establecido a tal fin, a cualquiera de las otras Administraciones pblicas territoriales, y a entidades o sociedades de capital ntegramente pblico.

c) Cedidos gratuitamente o por precio que puede ser inferior al de su valor urbanstico, para el fomento de viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica, a entidades sin nimo de lucro, bien cooperativas o de carcter benfico o social, mediante concurso.

d) Enajenados mediante adjudicacin directa dentro del ao siguiente a la resolucin de los procedimientos a que se refiere la letra a) o de la celebracin de los concursos previstos en la letra c), cuando unos y otros hayan quedado desiertos, con sujecin en todo caso a los pliegos o bases por los que stos se hayan regido.

CAPTULO II
Derecho de superficie
Artculo 77. Derecho de superficie.

1. Las Administraciones y dems entidades pblicas, as como los particulares, podrn constituir el derecho de superficie en bienes de su propiedad o integrantes del patrimonio pblico de suelo correspondiente con destino a cualquiera de los usos permitidos por la ordenacin urbanstica, cuyo derecho corresponder al superficiario.

2. La concesin del derecho de superficie por cualquier Administracin y dems entidades pblicas y su constitucin por los particulares gozar de los beneficios derivados de la legislacin de viviendas de proteccin pblica, siempre que se cumplan los requisitos en ella establecidos.

3. En cuanto a su rgimen jurdico, se estar a lo dispuesto en la legislacin estatal.

CAPTULO III
Derechos de tanteo y retracto
Artculo 78. Delimitacin de reas.

1. A efectos de garantizar el cumplimiento de la programacin del instrumento de planeamiento, incrementar los patrimonios pblicos de suelo, intervenir en el mercado inmobiliario y, en general, facilitar el cumplimiento de los objetivos de aqul, los municipios y la Administracin de la Junta de Andaluca podrn delimitar en cualquier clase de suelo reas en las que las transmisiones onerosas de terrenos y edificaciones quedarn sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por la Administracin actuante.

2. Al delimitarse estas reas deber establecerse, en su caso, si las transmisiones sujetas al ejercicio de tales derechos son slo los terrenos sin edificar, tengan o no la condicin de solares, o se incluyen tambin las de los terrenos con edificacin en construccin, ruinosa o disconforme con la ordenacin aplicable.

3. Si el mbito delimitado hubiese sido declarado o se declarase, en todo o en parte, como rea de rehabilitacin o de gestin integrada, en el correspondiente acuerdo podr establecerse que el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto abarque incluso a las fincas edificadas conforme a la ordenacin aplicable, tanto en el supuesto de que la transmisin se proyecte en conjunto como fraccionadamente en rgimen o no de divisin horizontal.

4. Tambin podrn delimitarse reas para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en suelo no urbanizable con el objeto de regular o controlar procesos de parcelacin en dicho suelo.

5. Igualmente, para garantizar el cumplimiento efectivo de los lmites sobre precios mximos de venta de las viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica que impongan dicha limitacin, se podrn delimitar reas en las que queden sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto tanto las primeras como las ulteriores transmisiones onerosas de aqullas.

6. El plazo mximo de sujecin de las transmisiones al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto ser de diez aos, salvo que al delimitarse el rea se hubiese fijado otro menor.

Artculo 79. Procedimiento para la delimitacin de reas.

1. La delimitacin de las reas a que se refiere el artculo anterior podr efectuarse por el planeamiento urbanstico o mediante el procedimiento de delimitacin de unidades de ejecucin.

2. En la documentacin especfica relativa a la delimitacin deber figurar una memoria justificativa de la necesidad de someter las transmisiones a los derechos de tanteo y retracto, los objetivos a conseguir, la justificacin del mbito delimitado y una relacin de bienes y derechos afectados, siendo preceptiva la notificacin a los propietarios previamente al trmite de informacin pblica.

3. En el sistema de expropiacin, la delimitacin de la unidad de ejecucin supondr la delimitacin del rea para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, siempre que aquella contenga la relacin de propietarios y la descripcin de bienes y derechos afectados.

Artculo 80. Notificacin de transmisin.

1. Los propietarios de bienes incluidos en una de las reas a que se refiere el artculo 78 de esta Ley debern notificar a la Administracin actuante la decisin de enajenarlos, con expresin del precio y forma de pago proyectados y restantes condiciones esenciales de la transmisin, a efectos de posible ejercicio del derecho de tanteo, durante un plazo de sesenta das desde que se haya producido la notificacin.

2. La transmisin onerosa de ms del cincuenta por ciento de las acciones o participaciones sociales de entidades mercantiles, cuyo activo est constituido en ms del ochenta por ciento por terrenos o edificaciones sujetos a los derechos de tanteo o retracto, tendr la consideracin de transmisin onerosa a los efectos de lo dispuesto en este captulo.

Artculo 81. Ejercicio del retracto.

1. La Administracin actuante podr ejercitar el derecho de retracto cuando no se le hubiese hecho la notificacin prevenida en el artculo anterior, se omitiese en ella cualquiera de los requisitos exigidos o el precio efectivo de la transmisin resultara inferior o menos onerosas las restantes condiciones de la misma.

2. Este derecho deber ejercitarse en el plazo de sesenta das naturales contados desde el siguiente al de la notificacin de la transmisin efectuada, que el adquiriente deber notificar en todo caso a la Administracin actuante, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuese formalizada.

Artculo 82. Caducidad de la notificacin.

1. Los efectos de la notificacin de transmisin a la Administracin actuante para el ejercicio del derecho de tanteo caducarn a los cuatro meses siguientes a la misma sin que se efecte dicha transmisin.

2. La transmisin realizada transcurrido este plazo se entender efectuada sin dicha notificacin, a efectos del ejercicio del derecho de retracto.

Artculo 83. Pago del precio.

1. El precio podr pagarse en metlico o mediante la entrega de terrenos de valor equivalente, si las partes as lo convienen.

2. Cuando el precio deba pagarse en distintos plazos, el incumplimiento por la Administracin de cualquiera de ellos dar derecho al acreedor a instar la resolucin de la transmisin realizada a favor de aqulla.

Artculo 84. Transmisiones sin notificacin previa.

No podrn efectuarse transmisiones sobre los inmuebles incluidos en las expresadas delimitaciones, si no aparece acreditada la realizacin de las notificaciones contempladas en los artculos anteriores.

A tal efecto, los Ayuntamientos remitirn a los Registros de la Propiedad correspondientes copia certificada de los planos que reflejen la delimitacin y relacin detallada de las calles o sectores comprendidos en aquellas reas y de los propietarios y bienes concretos afectados, mediante traslado, en su caso, de copia del acuerdo de delimitacin, con indicacin del alcance y extensin del derecho de adquisicin preferente.

TTULO IV
La ejecucin de los instrumentos de planeamiento
CAPTULO I
Disposiciones generales
Seccin 1. La ejecucin y la inspeccin
Artculo 85. Esferas de actuacin pblica y privada.

1. Corresponde a las Administraciones pblicas, dentro de sus respectivos mbitos de competencia, la direccin, inspeccin y control de toda la actividad de ejecucin del planeamiento, con participacin, en los trminos de esta Ley, de los particulares.

2. La actividad de ejecucin corresponde ntegramente a la Administracin pblica competente en los supuestos de determinacin de un sistema de ejecucin pblica y, en todo caso, cuando tenga por objeto dotaciones, sin perjuicio de que pueda gestionarse de forma directa o indirecta.

3. No obstante lo dispuesto en el apartado 1, la actividad de ejecucin corresponde a los particulares en los supuestos de determinacin de un sistema de ejecucin privada y en los trminos establecidos en esta Ley.

Artculo 86. Contenido y desarrollo de la actividad administrativa de ejecucin.

La ejecucin de los instrumentos de planeamiento comprende:

a) La determinacin por la Administracin actuante del carcter pblico o privado y de la forma de gestin de la actividad de ejecucin.

b) La organizacin temporal de la ejecucin y la fijacin del orden de las actuaciones, cuando dichas determinaciones no se contengan en el instrumento de planeamiento.

c) La delimitacin de la unidad de ejecucin y la eleccin del sistema de actuacin o, cuando existan dotaciones, la fijacin de las fases y del procedimiento de realizacin de las obras. La unidad de ejecucin opera simultneamente como mbito para el desarrollo de la totalidad de las operaciones jurdicas y materiales precisas para la ejecucin integral del planeamiento y de la comunidad de referencia para la justa distribucin de beneficios y cargas. Las dotaciones que no se incluyan en unidades de ejecucin podrn adscribirse a ellas a efectos de gestin.

d) La realizacin de las obras de urbanizacin y edificacin en el seno de la correspondiente unidad de ejecucin cuando el sistema de actuacin sea el de expropiacin o el de cooperacin; la realizacin de obras pblicas ordinarias, y la exigencia, direccin, inspeccin y control de cualquier actividad de ejecucin.

La ejecucin de las dotaciones incluidas en unidades de ejecucin comprende en todo caso las obras de urbanizacin y podr comprender tambin las de edificacin cuando as se prevea expresamente en el correspondiente instrumento de planeamiento.

e) La conservacin de las obras de urbanizacin y de la edificacin.

Artculo 87. Direccin, inspeccin y control de la actividad privada de ejecucin.

Las Administraciones pblicas, en sus respectivas esferas de competencia, dirigen, inspeccionan y controlan la actividad privada de ejecucin para exigir y asegurar que sta se produzca de conformidad con los instrumentos de planeamiento, los dems instrumentos y acuerdos adoptados para su ejecucin, as como, en su caso, los correspondientes proyectos tcnicos de obras.

Seccin 2. La organizacin y el orden del desarrollo de la ejecucin
Artculo 88. Organizacin temporal de la ejecucin del planeamiento.

1. En defecto de la determinacin en el instrumento de planeamiento de los plazos a los que se refiere el apartado 2 del artculo 18, stos se fijarn por el municipio para las correspondientes reas, sectores y unidades de ejecucin, por el procedimiento de delimitacin de las unidades de ejecucin.

2. En el marco de la organizacin temporal de la ejecucin que est establecida, los municipios pueden concretar, motivadamente, el orden preferencial para el desarrollo de las diversas actuaciones, por el mismo procedimiento previsto en el apartado anterior.

Artculo 89. Incumplimiento de los plazos mximos.

Cuando la actividad de ejecucin se desarrolle en rgimen de gestin privada, el incumplimiento de los plazos mximos previstos legitimar el cambio del sistema de actuacin establecido para la ejecucin y, en su caso, la ejecucin por sustitucin.

Seccin 3. Las formas de gestin de la actividad administrativa de ejecucin
Artculo 90. Gestin pblica.

1. Las Administraciones pblicas podrn utilizar, para el desarrollo de la actividad de ejecucin en rgimen de gestin pblica, adems de las previstas en esta Ley, todas las formas o modalidades de gestin directa o indirecta admitidas por la legislacin de rgimen jurdico y contratacin de las Administraciones pblicas y de rgimen local.

En cualquier caso, se realizarn necesariamente de forma directa:

a) La tramitacin y aprobacin de los actos de ejecucin de los instrumentos de planeamiento.

b) Las actuaciones que impliquen el ejercicio de potestades de polica, intervencin, inspeccin, sancin y expropiacin.

Sin perjuicio de lo anterior, las sociedades mercantiles de capital ntegramente pblico en ningn caso podrn realizar actividades que impliquen el ejercicio de autoridad.

2. En concreto, las Administraciones pblicas podrn:

a) Asumir la actividad de ejecucin y gestin urbanstica a travs de su organizacin propia o constituir Gerencias urbansticas con este objeto, para el mejor desarrollo de las competencias urbansticas que les correspondan.

b) Crear sociedades de capital ntegramente pblico de duracin limitada o por tiempo indefinido para todos o algunos de los fines de redaccin, gestin y ejecucin del instrumento de planeamiento; de consultora y asistencia tcnica; de prestacin de servicios y de actividad urbanizadora y edificatoria, y de gestin y explotacin de las obras resultantes.

c) Suscribir convenios de colaboracin con otras Administraciones, organismos de ellas dependientes o entidades por ellas fundadas o controladas; constituir consorcios urbansticos, y transferir o delegar competencias propias en otras Administraciones, organismos de ellas dependientes o entidades por ellas fundadas o controladas para el desarrollo de la actividad de ejecucin y conforme a la misma legislacin a que se refiere el apartado anterior.

3. Especialmente, para la gestin indirecta, las Administraciones pblicas podrn:

a) Conceder la actividad de ejecucin conforme a las reglas de esta Ley y sobre la base del pertinente pliego de condiciones, en cuyo caso el concesionario podr asumir la condicin de beneficiario en la expropiacin.

b) Crear sociedades de capital mixto de duracin limitada o por tiempo indefinido para todos o algunos de los fines previstos en la letra b) del apartado anterior. En estas sociedades, la Administracin pblica habr de ostentar la participacin mayoritaria o, en todo caso, ejercer el control efectivo o la posicin decisiva en el funcionamiento de la misma.

Artculo 91. Gerencias urbansticas.

1. Las Gerencias urbansticas constituidas por las Administraciones pblicas podrn tener por objeto la realizacin de actividades, generales o especficas, en materia de urbanismo en todo el mbito territorial que sea competencia de la Administracin correspondiente o en reas territoriales determinadas del mismo.

2. La creacin de una Gerencia urbanstica llevar consigo una diferenciacin orgnica o funcional, o ambas a la vez, respecto de la organizacin y funciones generales propias de la Administracin que la constituya, pudiendo consistir en un rgano de carcter individual o colegiado o en una entidad con personalidad y patrimonio propio y tener una duracin indefinida o temporal, quedando en este ltimo caso extinguidas al finalizar los trabajos que les hubieran sido encomendados.

3. En la creacin de las Gerencias urbansticas se cumplirn las previsiones establecidas por la legislacin aplicable a la Administracin que acuerde su constitucin. No obstante, cualquiera que sea la forma adoptada para la constitucin de las Gerencias, la Administracin que las constituya no podr descentralizar, desconcentrar o delegar en ellas funciones de direccin superior y fiscalizacin de la gestin encomendada.

4. Sin perjuicio de la forma y el alcance que se establezca reglamentariamente, las Administraciones podrn otorgar a las Gerencias urbansticas, de entre las que sean de su competencia, todas o algunas de las facultades siguientes:

a) Funciones instrumentales de carcter tcnico como redactar, en su caso ejecutar, y proponer a la aprobacin de las autoridades competentes cualquier clase de documentos, instrumentos de planeamiento o proyectos de ndole urbanstica, cuya decisin corresponda a la Administracin que la constituya o a la distinta actuante.

b) Funciones que impliquen ejercicio de autoridad y que le sean transferidas mediante descentralizacin funcional, como sealamiento de alineaciones y rasantes, concesin de licencias urbansticas, expedicin de cdulas urbansticas y ejercicio de la inspeccin urbanstica.

c) La gestin del correspondiente patrimonio pblico de suelo, a cuyo fin podrn adquirir, poseer, administrar, gravar y enajenar toda clase de bienes, as como asumir la titularidad fiduciaria de disposicin sobre los mismos.

Artculo 92. Convenios interadministrativos de colaboracin.

1. Las Administraciones pblicas y sus organismos y entidades dependientes, vinculados o adscritos, as como los consorcios y las entidades mercantiles creados por aqullas podrn suscribir convenios de colaboracin, en los trminos autorizados por la legislacin de rgimen jurdico de las Administraciones pblicas y de rgimen local y por esta Ley.

2. En el marco de lo establecido en el artculo 4 de esta Ley, los convenios a que se refiere el apartado anterior, adems de la contribucin al sostenimiento econmico de rganos u organismos de mbito comarcal o supramunicipal para la prestacin de asistencia tcnica y administrativa a los municipios en materia de ordenacin urbanstica, podrn tener por objeto todos o algunos de los siguientes fines:

a) Redaccin, gestin y ejecucin del planeamiento.

b) Consultora y asistencia tcnica.

c) Prestacin de servicios.

d) Actividad urbanizadora y edificatoria, gestin y explotacin de las obras resultantes.

Artculo 93. Consorcios urbansticos.

1. Los consorcios constituidos entre las Administraciones segn lo dispuesto en el artculo 90.2 c) de esta Ley limitarn sus funciones y actividades a la esfera de competencias de las Administraciones consorciadas.

2. A los consorcios podrn incorporarse personas privadas, cuando ello sea adecuado para el cumplimiento de sus fines y previa suscripcin de convenio en el que se especifiquen las bases de su participacin. La participacin de personas privadas, conforme a lo previsto en la legislacin general, en ningn caso podr ser mayoritaria, ni dar lugar a que controlen o tengan una posicin decisiva en el funcionamiento del consorcio.

3. La aprobacin de los estatutos del consorcio, en la forma establecida legalmente, determinar la atribucin a ste de las competencias administrativas pertenecientes a las Administraciones consorciadas que en dichos estatutos se especifiquen. En ningn caso podr atribuirse a los consorcios:

a) La competencia para establecer o determinar tributos; pero s la de su gestin y recaudacin, as como la del establecimiento de precios pblicos y su percepcin.

b) La competencia para expropiar; pero s la gestin administrativa de todas las operaciones expropiatorias.

4. Los consorcios podrn crear entidades mercantiles de capital ntegramente pblico o mixto.

5. La creacin de los consorcios y sus estatutos se publicarn, para su eficacia, en el Boletn Oficial de la Junta de Andaluca.

Artculo 94. Delegacin intersubjetiva de competencias.

1. Toda delegacin de competencias entre Administraciones pblicas habilitar para el pleno ejercicio de stas mientras no se produzca su revocacin, debindose contemplar los medios personales, materiales y econmicos necesarios para su adecuado ejercicio. La delegacin, y en su caso la revocacin, precisan para su eficacia de la publicacin en el Boletn Oficial de la Junta de Andaluca.

2. Pueden ser beneficiarios de delegaciones intersubjetivas, adems de las Administraciones territoriales, las entidades pblicas de carcter gerencial por stas creadas y los consorcios urbansticos.

3. Los actos dictados en ejercicio de la delegacin se imputarn jurdicamente al delegante, sin perjuicio de que ste y la entidad delegada respondan patrimonialmente de forma solidaria por las lesiones que puedan derivarse de dichos actos.

Seccin 4. Convenios urbansticos de gestin
Artculo 95. Convenios urbansticos de gestin.

1. La Administracin de la Junta de Andaluca y los municipios, as como las entidades pblicas adscritas o dependientes de una y otros y los consorcios creados por tales Administraciones, podrn suscribir en el mbito de sus competencias, conjunta o separadamente, convenios con personas pblicas y privadas, tengan stas o no la condicin de propietarios de los terrenos afectados, para determinar las condiciones y los trminos de la gestin y ejecucin del planeamiento urbanstico en vigor en el momento de la celebracin del convenio.

2. Los convenios a que se refiere el prrafo anterior tendrn, a todos los efectos, carcter jurdico administrativo. Su negociacin, tramitacin, celebracin y cumplimiento se regirn por los principios de transparencia y publicidad, y de acuerdo con las siguientes reglas:

1. El destino de la cesin del aprovechamiento urbanstico ser el sealado en el artculo 30.2 de esta Ley sobre convenios urbansticos de planeamiento.

2. Los convenios que tengan por finalidad la eleccin o sustitucin del sistema de ejecucin, la fijacin de sus bases, o incluyan entre sus compromisos algunos de los objetos establecidos para la reparcelacin, segn lo dispuesto en el artculo 100.2 de esta Ley, debern ser sometidos antes de su firma a informacin pblica por un plazo de veinte das.

3. El acuerdo de aprobacin del convenio, que al menos identificar a los otorgantes y sealar su mbito, objeto y plazo de vigencia, ser publicado por la Administracin tras su firma en los trminos previstos en el artculo 41.3 de esta Ley. Dicho acuerdo, junto con el convenio, se incluirn en un registro pblico de carcter administrativo.

Seccin 5. Los presupuestos de cualquier actividad de ejecucin
Artculo 96. Presupuestos de la ejecucin.

1. El desarrollo de la actividad de ejecucin, cualquiera que sea el sujeto legitimado, requerir la aprobacin del instrumento de planeamiento urbanstico idneo conforme a esta Ley para establecer la ordenacin pormenorizada en la clase de suelo de que se trate:

a) En suelo urbano consolidado, en suelo urbano no consolidado con ordenacin pormenorizada y en el urbanizable ordenado, ser suficiente la aprobacin del Plan General de Ordenacin Urbanstica o, en su caso, del Plan de Ordenacin Intermunicipal.

b) En suelo urbano no consolidado sin ordenacin pormenorizada y en suelo urbanizable sectorizado se requerir la previa aprobacin del Plan Parcial de Ordenacin del sector correspondiente o, cuando se trate de reas de reforma interior, la del correspondiente Plan Especial o Estudio de Detalle.

c) En el suelo urbanizable no sectorizado slo podr actuarse mediante la aprobacin del Plan de Sectorizacin y, cuando ste no contenga la ordenacin pormenorizada, de los correspondientes Planes Parciales de Ordenacin para su ejecucin.

d) La ejecucin de los sistemas generales se llevar a cabo, bien directamente, bien mediante la aprobacin de Planes Especiales o, cuando as est previsto en el instrumento de planeamiento, en el seno de la correspondiente unidad de ejecucin.

2. Es preceptiva la ejecucin de las obras de urbanizacin, previa o simultnea a la edificacin, cuando el instrumento de planeamiento prevea la nueva urbanizacin de terrenos o la reforma, renovacin, mejora o rehabilitacin de la urbanizacin existente, as como cuando los servicios con los que cuenten sean insuficientes o inadecuados.

Artculo 97. Sujetos legitimados.

1. Los actos jurdicos y materiales de ejecucin del planeamiento urbanstico en unidades de ejecucin slo podrn ser realizados por los sujetos pblicos o privados legitimados para ello conforme a esta Ley.

2. Los actos de edificacin en unidades aptas para ello, parcelas y solares slo podrn ser realizados previa obtencin de la licencia de obras correspondiente.

Seccin 6. Los proyectos de urbanizacin
Artculo 98. Proyectos de urbanizacin.

1. Los proyectos de urbanizacin son proyectos de obras que tienen por finalidad llevar a la prctica las previsiones y determinaciones de los instrumentos de planeamiento. No podrn contener determinaciones sobre ordenacin ni rgimen del suelo o de la edificacin, y definirn los contenidos tcnicos de las obras de vialidad, saneamiento, instalacin y funcionamiento de los servicios pblicos y de ajardinamiento, arbolado y amueblamiento de parques y jardines descritas en el artculo 113.1 de esta Ley y otras previstas por los instrumentos de planeamiento. Toda obra de urbanizacin requerir la elaboracin del proyecto correspondiente y su aprobacin administrativa.

2. Los proyectos de urbanizacin no podrn modificar las previsiones del instrumento de planeamiento que desarrollan, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones exigidas por la ejecucin material de las obras.

3. La documentacin de los proyectos de urbanizacin integrar una memoria informativa, descriptiva y justificativa de las caractersticas de las obras; planos que definan, sobre una base cartogrfica idnea, con la precisin y escala adecuadas para su correcta interpretacin, los contenidos tcnicos de las obras; mediciones; cuadro de precios; presupuesto, y pliego de condiciones de las obras y servicios.

4. En suelo urbano consolidado, cuando las obras de urbanizacin necesarias y preceptivas para la edificacin de los solares se refieran a la mera reparacin, renovacin o mejora en obras o servicios ya existentes, la definicin de los detalles tcnicos de las mismas podr integrarse en el proyecto de edificacin como obras complementarias.

Artculo 99. Aprobacin de los proyectos de urbanizacin.

1. Los proyectos de urbanizacin se aprobarn por el municipio por el procedimiento que dispongan las Ordenanzas Municipales, previo informe de los rganos correspondientes de las Administraciones sectoriales cuando sea preceptivo.

2. Cuando las obras de urbanizacin se puedan incorporar como obras complementarias en los proyectos de edificacin, se entendern aprobadas con la concesin de la licencia de las obras de edificacin.

Seccin 7. La reparcelacin
Artculo 100. Reparcelacin.

1. Se entiende por reparcelacin la operacin urbanstica consistente en la agrupacin o reestructuracin de fincas, parcelas o solares incluidos en el mbito de una unidad de ejecucin, para su nueva divisin ajustada a los instrumentos de planeamiento de aplicacin, con adjudicacin de las nuevas fincas, parcelas o solares a los interesados, en proporcin a sus respectivos derechos.

2. La reparcelacin podr tener cualquiera de los siguientes objetos:

a) La regularizacin de las fincas existentes.

b) La justa distribucin de los beneficios y las cargas derivadas de la ordenacin urbanstica y de su ejecucin.

c) La localizacin del aprovechamiento urbanstico en suelo apto para la edificacin conforme al instrumento de planeamiento de que se trate.

d) La adjudicacin al municipio de los terrenos de cesin obligatoria y gratuita y, en su caso, de fincas resultantes constitutivas de parcelas o solares.

e) La adjudicacin de fincas resultantes, constitutivas de parcelas o solares, a propietarios de suelo exterior a la unidad de ejecucin de que se trate que deban satisfacer su derecho a la equidistribucin en el seno de la misma.

f) La sustitucin en el patrimonio de los propietarios, en su caso forzosa y en funcin de los derechos de stos, de las fincas iniciales por fincas resultantes de la ejecucin, constitutivas de parcelas o solares.

3. La adjudicacin de fincas para la sustitucin a que se refiere la letra f) del apartado anterior se producir, con arreglo a los criterios empleados para la reparcelacin, en cualquiera de los siguientes trminos:

a) La superficie precisa para servir de soporte al entero aprovechamiento urbanstico a que tenga derecho el propietario, quedando aqulla afecta al pago de los costes de urbanizacin, en su caso.

b) La superficie precisa para servir de soporte a la parte del aprovechamiento urbanstico correspondiente al propietario que reste, una vez deducida la correspondiente al valor de los costes de urbanizacin.

4. La delimitacin de la unidad de ejecucin implica la afectacin de las fincas, parcelas o solares a la operacin reparcelatoria, con prohibicin de otorgamiento de licencias de parcelacin y edificacin hasta la firmeza en va administrativa de dicha operacin.

5. La reparcelacin podr llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa, as como en especie o mediante indemnizacin sustitutoria de adjudicacin de suelo.

Artculo 101. Rgimen de la reparcelacin.

1. Reglamentariamente se determinar:

a) Los supuestos en que sea innecesaria la reparcelacin y en los que no se produce, por tanto, la situacin a la que se refiere el apartado 4 del artculo anterior.

b) La iniciativa y el contenido sustantivo y documental de la reparcelacin.

c) El procedimiento de aprobacin de la reparcelacin, que habr de ajustarse a las siguientes reglas:

1. Informacin pblica por plazo mnimo de veinte das, y notificacin individual a los titulares de bienes y derechos incluidos en la unidad de ejecucin, as como a todos los propietarios que se vean afectados en sus bienes y derechos.

2. Acreditacin de la titularidad y situacin de las fincas iniciales mediante certificacin de dominio y cargas del Registro de la Propiedad, o mediante acta de notoriedad tramitada con arreglo a la legislacin notarial.

3. Audiencia por plazo de quince das, sin necesidad de nueva informacin pblica, a los titulares registrales de terrenos o derechos sobre los mismos no tenidos en cuenta en la elaboracin del proyecto de reparcelacin y a quienes resulten afectados por modificaciones acordadas tras el perodo de informacin pblica.

4. Aprobacin, cuando sea a iniciativa privada, dentro del plazo mximo de dos meses desde la presentacin de la totalidad de la documentacin exigible o, en su caso, desde el cumplimiento por el interesado del requerimiento que pudiera practicarse para la subsanacin de deficiencias de la aportada. Slo ser posible un nico requerimiento, que habr de realizarse dentro de los quince das siguientes de aquella presentacin, y en los trminos previstos en la legislacin de procedimiento administrativo comn. La falta de notificacin de resolucin expresa dentro del plazo mximo indicado producir el efecto aprobatorio por silencio.

5. Publicacin en el Boletn Oficial de la Provincia y en el correspondiente tabln de anuncios.

2. Se aplicarn supletoriamente a la reparcelacin las normas reguladoras de la expropiacin forzosa.

Artculo 102. Criterios y efectos para la reparcelacin.

1. Los proyectos de reparcelacin debern ajustarse a los siguientes criterios:

a) Para la valoracin de los bienes y derechos aportados se aplicarn, en defecto de los voluntariamente establecidos por la mayora absoluta de los propietarios que, a su vez, representen al menos el cincuenta por ciento de los terrenos afectados por la reparcelacin, los criterios previstos por la legislacin general pertinente. Los criterios voluntariamente establecidos no podrn ser ni contrarios a la Ley o a la ordenacin urbanstica aplicable, ni lesivos de derechos de terceros o del inters pblico.

b) El aprovechamiento urbanstico susceptible de ser materializado en las fincas adjudicadas, constitutivo de parcelas o solares, habr de ser proporcional al aprovechamiento urbanstico al que subjetivamente tenga derecho el o los adjudicatarios de las mismas.

c) Las fincas resultantes se valorarn con criterios objetivos y generales para toda la unidad de ejecucin con arreglo a su uso y edificabilidad y en funcin de su situacin, caractersticas, grado de urbanizacin y destino de las edificaciones.

d) Se procurar, siempre que sea posible, que las fincas adjudicadas estn situadas en un lugar prximo al de las antiguas propiedades de los mismos titulares.

e) Cuando el valor del derecho de un beneficiario de la reparcelacin no alcance o bien supere el fijado para la adjudicacin de una o varias fincas resultantes como tales fincas independientes, el defecto o el exceso en la adjudicacin podrn satisfacerse en dinero. La adjudicacin se producir en todo caso en exceso cuando se trate de mantener la situacin de propietarios de fincas en las que existan construcciones compatibles con el instrumento de planeamiento en ejecucin.

f) Ser indemnizable el valor de las plantaciones, instalaciones, construcciones y usos legalmente existentes en los terrenos originarios que tengan que desaparecer necesariamente para poder llevar a cabo la ejecucin del instrumento de planeamiento.

2. El acuerdo aprobatorio de la reparcelacin producir los siguientes efectos:

a) Transmisin al Ayuntamiento, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesin obligatoria para su incorporacin al patrimonio pblico de suelo o su afectacin a los usos previstos en el planeamiento.

b) Subrogacin, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas, siempre que quede establecida su correspondencia.

c) Afectacin real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al sistema de actuacin correspondiente.

Artculo 103. Reparcelacin econmica.

1. La reparcelacin podr ser econmica:

a) Cuando las circunstancias de edificacin, construccin o de ndole similar concurrentes en la unidad de ejecucin hagan impracticable o de muy difcil realizacin la reparcelacin material en, al menos, el veinte por ciento de la superficie total de aqulla.

b) Cuando, aun no concurriendo las circunstancias a que se refiere la letra anterior, as lo acepten los propietarios que representen el cincuenta por ciento de la superficie total de la unidad de ejecucin, con la finalidad de evitar la constitucin de pro indivisos.

2. La reparcelacin econmica se limitar al establecimiento de las indemnizaciones sustitutorias con las rectificaciones correspondientes en la configuracin y linderos de las fincas iniciales y las adjudicaciones que procedan en favor de sus beneficiarios, incluido el municipio, y a la redistribucin de los terrenos en los que no concurran las circunstancias justificativas de su carcter econmico.

Artculo 104. Reparcelacin voluntaria y reparcelacin forzosa.

1. La reparcelacin podr ser voluntaria o forzosa.

2. La propuesta de reparcelacin voluntaria que, de comn acuerdo y formalizada en documento pblico, presenten al Ayuntamiento todos los propietarios y, en su caso, los restantes beneficiarios de la misma, ser sometida a informacin pblica por veinte das e informada por los servicios competentes. Recada la aprobacin municipal o producida sta por silencio, la documentacin que deba presentarse para inscripcin de la reparcelacin en el Registro de la Propiedad slo estar completa, desde el punto de vista de la ordenacin urbanstica, si incorpora certificacin del acuerdo municipal aprobatorio o, en su caso, de la acreditacin del acto producido por silencio en los trminos dispuestos por la legislacin del procedimiento administrativo comn.

3. La reparcelacin ser forzosa cuando el municipio la imponga, de oficio o a instancia de parte, por ser necesaria para la ejecucin del instrumento de planeamiento. La reparcelacin voluntaria gozar en todo caso de preferencia.

CAPTULO II
La actuacin por unidades de ejecucin
Seccin 1. Disposiciones generales
Artculo 105. Caractersticas y requisitos de las unidades de ejecucin.

1. La delimitacin de las unidades de ejecucin deber asegurar su idoneidad tcnica y viabilidad econmica, y permitir en todo caso el cumplimiento de los deberes legales y la equidistribucin de los beneficios y las cargas derivados de la ordenacin urbanstica.

Salvo determinacin expresa del instrumento de planeamiento, se entender que la delimitacin por ste de sectores comporta la de unidades de ejecucin coincidentes con los mismos.

Cuando la actividad de ejecucin en determinadas unidades de ejecucin no sea previsiblemente rentable, por resultar el coste de las cargas igual o mayor que el rendimiento del aprovechamiento lucrativo materializable en ellas, el municipio podr autorizar, sin modificar la ordenacin urbanstica de aplicacin, una reduccin de la contribucin de los propietarios a dichas cargas, una compensacin econmica a cargo de la Administracin o una combinacin de ambas medidas, procurando equiparar los costes de la actuacin a cargo de los propietarios a los de otras unidades de ejecucin similares y rentables.

2. En el suelo urbano, y excepcionalmente en suelo urbanizable cuando as se justifique por las especiales caractersticas de la actividad de ejecucin a desarrollar, las unidades de ejecucin podrn ser discontinuas, siempre que cumplan el requisito mnimo de garantizar la equidistribucin prevista en el apartado 1.

3. Todos los terrenos incluidos en el suelo urbanizable ordenado, salvo en su caso los destinados a sistemas generales, debern quedar incluidos en unidades de ejecucin. La no inclusin de los sistemas generales en unidades de ejecucin no impedir su adscripcin a stas a los efectos de la obtencin del suelo correspondiente y de la materializacin en ellas por los propietarios afectados del aprovechamiento urbanstico a que tengan derecho.

4. Excepcionalmente y cuando la adecuada resolucin de los problemas que se planteen en el borde de los suelos urbano no consolidado y urbanizable exija una gestin comn de la actividad de ejecucin, podrn delimitarse unidades de ejecucin comprensivas de terrenos pertenecientes a ambas clases de suelo.

5. En el suelo urbano no consolidado, el objeto y los efectos de la delimitacin de unidades de ejecucin podr circunscribirse a la fijacin del mbito de sujecin al pago de cuotas de urbanizacin para la cobertura del coste de las infraestructuras, los servicios y los equipamientos previstos por el planeamiento. Dicho coste operar como referencia para la fijacin de la base imponible de las contribuciones especiales de acuerdo con la legislacin reguladora de las Haciendas Locales, aplicndose como mdulos de reparto, conjuntamente, la superficie de las fincas o parcelas y su valor catastral a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles.

Artculo 106. Delimitacin de las unidades de ejecucin.

Cuando no se contenga en el instrumento de planeamiento, la delimitacin de las unidades de ejecucin se efectuar por el municipio, de oficio o a instancia de parte, previa informacin pblica y audiencia a los propietarios afectados por plazo comn de veinte das y publicacin en el Boletn Oficial de la Provincia.

La modificacin de la delimitacin de la unidad de ejecucin, como consecuencia de la aceptacin de alegaciones durante los trmites de informacin pblica y audiencia, no dar lugar a la repeticin de tales trmites cuando el incremento o la disminucin de la superficie que suponga no exceda del diez por ciento de la inicialmente prevista. Cuando sobrepase tal lmite habr de darse trmite de audiencia exclusivamente a los propietarios afectados por la modificacin.

Artculo 107. Sistemas de actuacin.

1. Para cada unidad de ejecucin se determinar el sistema de actuacin, conforme al que deba desarrollarse la actividad de ejecucin, de entre los siguientes:

a) Expropiacin.

b) Cooperacin.

c) Compensacin.

El sistema de compensacin es de actuacin privada y los de cooperacin y expropiacin son de actuacin pblica.

2. El sistema de actuacin se fijar en el instrumento de planeamiento o, en su defecto, por el mismo procedimiento establecido para la delimitacin de unidades de ejecucin.

Artculo 108. Eleccin del sistema de actuacin.

1. Las unidades de ejecucin se desarrollarn por el sistema de actuacin que la Administracin determine en cada caso mediante eleccin motivada entre los tres sistemas de actuacin de acuerdo con los artculos 2, 3, 4 y 5 de esta Ley, teniendo en cuenta las prioridades y necesidades del desarrollo del proceso urbanizador, la capacidad de gestin y los medios econmico-financieros con que efectivamente cuente la Administracin actuante y la iniciativa privada existente para asumir la actividad de ejecucin o, en su caso, participar en ella.

2. No obstante lo anterior, la Administracin actuante podr acordar con los propietarios que representen ms del cincuenta por ciento de los terrenos afectados, mediante convenio urbanstico, el sistema de actuacin y la forma de gestin de ste.

Artculo 109. Sustitucin del sistema de actuacin por compensacin.

1. La sustitucin del sistema de actuacin por compensacin por cualquiera de los sistemas de actuacin pblica se acordar, de oficio o a instancia de cualquier persona interesada, en caso de incumplimiento de los deberes legales y de las obligaciones inherentes al mismo, previo procedimiento dirigido a la declaracin de dicho incumplimiento y en el que habr de orse a todos los propietarios afectados.

2. El procedimiento podr terminarse mediante convenio, en el que podr preverse, en las condiciones que al efecto se precisen, la continuacin en el proceso urbanizador y edificatorio por parte de los propietarios que as lo deseen, no obstante la declaracin del incumplimiento y la sustitucin del sistema de actuacin. Tambin podrn celebrarse convenios preparatorios de la terminacin, incluso convencional, del procedimiento.

3. La eleccin del sistema de actuacin que deba sustituir al de compensacin se efectuar con arreglo a los siguientes criterios:

a) Cuando la sustitucin derive de procedimiento de declaracin de incumplimiento iniciado a instancia de parte interesada en asumir la gestin de la actuacin urbanizadora, proceder el establecimiento del sistema de expropiacin mediante gestin indirecta.

b) Cuando la sustitucin derive de procedimiento de declaracin de incumplimiento iniciado de oficio, ser preferente el sistema de expropiacin mediante gestin indirecta, salvo que medie acuerdo entre los propietarios y el municipio para la determinacin del sistema de cooperacin y quede garantizada la viabilidad de la ejecucin.

c) Cualquiera que sea la forma de iniciacin del procedimiento de declaracin de incumplimiento, ser preferente el sistema de expropiacin mediante gestin directa cuando exista urgente necesidad pblica declarada por el municipio de incorporar los terrenos al patrimonio pblico de suelo o de destinarlos a la construccin de viviendas en rgimen de proteccin pblica u otros usos de inters social.

Artculo 110. Procedimiento para la declaracin de incumplimiento y la sustitucin del sistema de actuacin por compensacin.

1. El procedimiento para la declaracin del incumplimiento de deberes legales y obligaciones inherentes al sistema de actuacin por compensacin, y su sustitucin por cualquiera de los sistemas de actuacin pblica, se iniciar de oficio o a instancia de parte y se determinar reglamentariamente con observancia de lo dispuesto en el artculo anterior.

2. En todo caso, el procedimiento a que se refiere el apartado anterior deber tener por objeto la determinacin de:

a) La existencia de incumplimientos de deberes u obligaciones legales o voluntariamente asumidos y, en su caso, su identificacin y alcance.

b) En caso de comprobacin de incumplimientos, la concrecin de los deberes legales y las restantes obligaciones pendientes de cumplimiento y de las obras de urbanizacin y edificacin que an resten por ejecutar.

3. La terminacin del procedimiento podr:

a) Ser preparada mediante convenios urbansticos con los propietarios que, no obstante la sustitucin del sistema de actuacin, deseen continuar incorporados al proceso urbanizador y edificatorio.

b) Tener lugar, sustituyendo a la resolucin administrativa unilateral, mediante convenio urbanstico suscrito con todos los propietarios afectados y las dems personas incorporadas al sistema de actuacin sustituido.

4. La resolucin del procedimiento de declaracin de incumplimiento, cuando no proceda la expropiacin mediante gestin directa, conllevar:

a) La iniciacin del procedimiento de adjudicacin regulado en el artculo 117 para seleccionar al agente urbanizador, en el supuesto de haberse producido la resolucin declaratoria del incumplimiento en procedimiento incoado a instancia de parte.

b) La iniciacin del procedimiento de adjudicacin regulado en el artculo 118 para seleccionar al agente urbanizador o la aprobacin del convenio urbanstico para la aplicacin del sistema de cooperacin, en el supuesto de haberse producido la resolucin declaratoria del incumplimiento en procedimiento incoado de oficio.

Artculo 111. Entidades urbansticas colaboradoras.

1. Los propietarios interesados podrn participar, conforme a lo establecido en esta Ley, en la gestin urbanstica mediante la creacin de entidades urbansticas colaboradoras, que se regirn por sus estatutos en los trminos y condiciones que se establezcan reglamentariamente, sin perjuicio de la aplicacin de los preceptos contenidos en los captulos I, II y V del presente ttulo IV para los sistemas de actuacin y para la conservacin de las obras de urbanizacin.

2. Las entidades urbansticas colaboradoras tendrn carcter administrativo, dependern de la Administracin actuante y adquirirn personalidad jurdica a partir del momento de su inscripcin en el Registro de Entidades Urbansticas Colaboradoras, cuya creacin, seguimiento y control se regularn reglamentariamente.

Artculo 112. Bienes de dominio pblico.

1. Cuando en la unidad de ejecucin, cualquiera que sea el sistema de actuacin determinado para llevar a cabo la ejecucin del planeamiento, existan bienes de dominio pblico y el destino urbanstico de stos sea distinto del fin al que estn afectados, la Administracin titular de los mismos quedar obligada a las operaciones de mutacin demanial o desafectacin que sean procedentes en funcin de dicho destino. La Administracin actuante deber instar ante la titular, si fuera distinta, el procedimiento que legalmente proceda a dicho efecto.

2. Las vas urbanas y caminos rurales que queden comprendidos en el mbito de la unidad de ejecucin se entendern de propiedad municipal, salvo prueba en contrario.

3. Cuando en la unidad de ejecucin existan bienes de dominio pblico no obtenidos por cesin gratuita, el aprovechamiento urbanstico correspondiente a su superficie pertenecer a la Administracin titular de aqullos.

4. En el supuesto de obtencin por cesin gratuita, cuando las superficies de los bienes de dominio pblico, anteriormente existentes, fueren iguales o inferiores a las que resulten como consecuencia de la ejecucin del instrumento de planeamiento, se entendern sustituidas unas por otras. Si fueran superiores, la Administracin percibir el exceso, en la proporcin que corresponda, en terrenos edificables.

Artculo 113. Gastos de urbanizacin.

1. La inclusin en el proceso urbanizador y edificatorio a desarrollar en una unidad de ejecucin impone legalmente a la propiedad del suelo, con carcter real, la carga del levantamiento de la parte proporcional de todos los costes de urbanizacin correspondientes a los siguientes conceptos:

a) Obras de vialidad, en las que se comprenden las de explanacin, afirmado y pavimentacin de calzadas; construccin y encintado de aceras, y construccin de las canalizaciones para servicios en el subsuelo de las vas o de las aceras.

b) Obras de saneamiento, que incluyen las de construccin de colectores generales y parciales, acometidas, sumideros y atarjeas para aguas pluviales y estaciones depuradoras, en la proporcin que corresponda a la unidad de ejecucin.

c) Obras para la instalacin y el funcionamiento de los servicios pblicos de suministro de agua, incluyendo las de captacin de sta cuando sean necesarias y las de distribucin domiciliaria de agua potable, de riego y de hidrantes contra incendios; de suministro de energa elctrica, comprendiendo la conduccin y la distribucin, as como el alumbrado pblico, y los de telefona y telecomunicaciones.

d) Obras de ajardinamiento y arbolado, as como de amueblamiento urbano, de parques y jardines y vas pblicos.

e) Redaccin tcnica y anuncios preceptivos en la tramitacin administrativa del planeamiento de desarrollo preciso para la ordenacin pormenorizada y del proyecto de urbanizacin.

f) Gestin del sistema de actuacin.

g) Indemnizaciones que procedan en favor de propietarios o titulares de derechos, incluidos los de arrendamiento, referidos a edificios y construcciones que deban ser demolidos con motivo de la ejecucin del instrumento de planeamiento, as como de plantaciones, obras e instalaciones que deban desaparecer por resultar incompatibles con ste.

h) Realojamiento y retorno legalmente preceptivos de residentes habituales.

i) Cuando as se prevea expresamente en el instrumento de planeamiento a ejecutar o en el sistema de actuacin aplicado al efecto, adems, las obras de infraestructura y servicios exteriores a la unidad de ejecucin que sean precisas tanto para la conexin adecuada de las redes de la unidad a las generales municipales o supramunicipales, como para el mantenimiento de la funcionalidad de stas; todo ello cuando as proceda conforme al rgimen de las distintas clases del suelo.

j) Las de urbanizacin de los sistemas generales y cualesquiera otras cargas suplementarias que se impongan a los terrenos, cuando as se haya establecido en el Plan General de Ordenacin Urbanstica.

k) Cualesquiera otros expresamente asumidos mediante convenio urbanstico o establecidos en la correspondiente concesin administrativa.

2. Corresponde igualmente a la propiedad del suelo, en caso de aplicacin del sistema de actuacin por compensacin, los gastos relativos al mantenimiento de todas las obras y los servicios previstos en el apartado anterior hasta la recepcin de la urbanizacin por el municipio.

3. Los propietarios tendrn derecho a resarcirse, con cargo a las entidades concesionarias o prestadoras de los servicios, de los gastos correspondientes a las obras precisas para el primer establecimiento y el mantenimiento de los servicios de abastecimiento de agua potable, suministro de energa elctrica y, en su caso, telefona, en la parte que, conforme a la reglamentacin o las condiciones de prestacin de stos, no deba ser asumida por los usuarios. Los costes de establecimiento y de conservacin se acreditarn mediante certificacin expedida por el Ayuntamiento.

Seccin 2. El sistema de expropiacin
Artculo 114. Caractersticas del sistema por expropiacin.

1. En el sistema de actuacin por expropiacin la Administracin actuante aplica la expropiacin a la totalidad de los bienes y derechos de la unidad de ejecucin y desarrolla la actividad de ejecucin mediante cualquiera de las formas de gestin permitidas por esta Ley. El fin de la expropiacin se agota y cumple, en este caso, con la ejecucin del correspondiente instrumento de planeamiento.

2. Para la determinacin de los bienes y derechos sujetos a expropiacin, as como de sus titulares, se estar a los datos que resulten de los Registros pblicos conforme a lo dispuesto por la legislacin general.

3. En el sistema de expropiacin podr aplicarse la reparcelacin para la inscripcin y adjudicacin de fincas resultantes de la ordenacin en los supuestos en los que se convenga esta modalidad para el pago del justiprecio de la expropiacin, y para la distribucin de los beneficios y cargas en los supuestos en los que se acuerde la liberacin de la expropiacin de bienes afectados.

4. El establecimiento o la determinacin del sistema de expropiacin comporta la sujecin de todas las transmisiones que se efecten a los derechos de tanteo y retracto previstos en esta Ley en favor de la Administracin actuante.

Artculo 115. Relacin de propietarios y descripcin de bienes y derechos.

1. La delimitacin de unidades de ejecucin por el sistema de expropiacin, cuando no se contenga ni resulte del instrumento de planeamiento, deber ir acompaada de una relacin de propietarios y una descripcin de bienes y derechos, redactadas con arreglo a lo dispuesto en la legislacin de expropiacin forzosa.

2. Los bienes de dominio pblico se identificarn, relacionarn y describirn de forma separada e independiente a los efectos de lo dispuesto en el artculo 112.

Artculo 116. Formas de gestin del sistema.

La Administracin actuante podr optar en el sistema de actuacin por expropiacin entre:

a) La gestin directa, en la que ella efecta directamente la ejecucin, encomendando la realizacin material de las obras a contratista o contratistas seleccionados por los procedimientos previstos en la legislacin de contratos de las Administraciones pblicas.

b) La gestin indirecta, en la que concede la actividad de ejecucin con arreglo a las normas establecidas en esta Ley, ya sea mediante la convocatoria del correspondiente concurso, o a iniciativa presentada por el agente urbanizador. El concesionario asumir la condicin de beneficiario de la expropiacin.

Artculo 117. Gestin indirecta por concesin del sistema a iniciativa de agente urbanizador.

El procedimiento de gestin indirecta por concesin del sistema a iniciativa de agente urbanizador se establecer reglamentariamente, respetando las siguientes reglas:

A) Sobre la iniciativa.

a) Podr ejercer la iniciativa, como agente urbanizador, cualquier persona fsica o jurdica que, interesada en asumir la gestin de la actuacin urbanizadora, haya instado la declaracin del incumplimiento de deberes urbansticos en el sistema de ejecucin por compensacin, siempre que no haya perdido la condicin de agente urbanizador en sta u otras actuaciones por causa de incumplimiento de los deberes urbansticos.

b) La iniciativa para la adjudicacin de la accin urbanizadora contendr:

1) La valoracin de los terrenos incluidos en la unidad de ejecucin, fijando un precio en funcin de los criterios establecidos en la legislacin general aplicable y, en base a ste, la oferta de compra y pago del precio en dinero o en especie mediante la entrega de bienes de naturaleza urbanstica, la permuta con parcelas edificables y tambin la integracin en el proceso urbanizador mediante la aportacin de suelo, dinero o ambas cosas, as como cualquier otro medio aceptado en derecho que, sin menoscabo del valor econmico de los terrenos, redunde en el inters urbanstico general.

2) Documentacin tcnica relativa al proyecto de urbanizacin, con descripcin de las obras de urbanizacin y, en su caso, de edificacin a realizar e indicacin de los costes de ejecucin estimados de conformidad con el artculo 113.

3) Fases y plazos en los que se compromete al desarrollo de los distintos trabajos que conlleve la actuacin.

4) Acreditacin de la solvencia econmica del agente urbanizador y garanta econmica para el desarrollo de los trabajos que no podr ser inferior al siete por ciento del costo de las obras de urbanizacin.

5) Previsiones que se consideren puedan suponer una mejora o aliciente para la estimacin de la oferta propuesta, tales como aportaciones respecto a las previstas en la ordenacin vigente relativas al patrimonio pblico de suelo, dotaciones, precio mximo de venta de solares o edificaciones, y otras concretas que beneficien a la colectividad.

Los contenidos de la iniciativa relativos a la oferta de compra, fases y plazos de los trabajos y otras previsiones se presentarn en plica cerrada para salvaguardar la concurrencia en igualdad de condiciones con las eventuales alternativas.

B) Sobre la aprobacin previa municipal, la informacin pblica y la presentacin de alternativas.

a) En caso de que la iniciativa presentada cumpla la normativa de aplicacin, el Ayuntamiento resolver sobre su aprobacin previa, que notificar a los propietarios de los terrenos afectados, y la expondr a informacin pblica para la presentacin de alegaciones.

b) Durante el perodo de informacin pblica cualquier interesado en asumir la gestin como agente urbanizador podr anunciar su intencin de formular alternativa, prestando caucin en la cuanta que se determine reglamentariamente. Finalizado el trmite de informacin pblica se fijar un plazo, que no podr ser inferior a veinte das, para la presentacin de las alternativas anunciadas. La no presentacin en plazo de la alternativa anunciada determinar la prdida de la caucin a favor del municipio.

Artculo 118. Gestin indirecta por concesin del sistema a iniciativa de la Administracin.

El procedimiento de gestin indirecta por concesin del sistema a iniciativa de la Administracin se establecer reglamentariamente, respetando las siguientes reglas:

a) El pliego de condiciones para la adjudicacin de la concesin deber cumplir los requisitos mnimos que se establezcan reglamentariamente en cuanto a compromisos y obligaciones del concesionario. Las ofertas que se presenten debern incorporar en todo caso los contenidos sealados en la letra A) b) del artculo anterior.

b) Podr presentar oferta cualquier persona fsica o jurdica, interesada en asumir la gestin de la accin urbanizadora que no haya perdido la condicin de agente urbanizador en otras actuaciones por causa de incumplimiento de los deberes urbansticos.

c) Salvo que el sistema se haya determinado en sustitucin del de compensacin, los propietarios de terrenos incluidos en la unidad de ejecucin que representen como mnimo el cincuenta por ciento de la superficie total de sta tendrn derecho preferente a la adjudicacin siempre que su oferta iguale la ms ventajosa de entre las presentadas, quedando obligados a constituirse en sociedad mercantil u otra entidad con personalidad jurdica en caso de resultar adjudicatarios.

En la sociedad o en la agrupacin a que se refiere el prrafo anterior podrn participar, junto con los propietarios, terceras personas que contribuyan a la financiacin de las obras.

Artculo 119. Adjudicacin de la concesin.

1. Con independencia del modo de iniciacin del procedimiento de concesin de la gestin del sistema, ultimada la informacin pblica de las iniciativas y alternativas o de ofertas presentadas o transcurrido, en su caso, el plazo de presentacin de estas ltimas, la Administracin proceder a la adjudicacin, observando los siguientes criterios:

1. Se preferir la iniciativa, alternativa u oferta que, en coherencia con el entorno y mbito donde se localice, origine mayor beneficio para la colectividad; proponga trminos adecuadamente ventajosos para los propietarios afectados, estableciendo incentivos, garantas o posibilidades de colaboracin con los mismos; proponga un mbito de actuacin ms idneo; contenga las obras de urbanizacin ms convenientes, asumiendo las calidades y los costes de las obras ms adecuados para su ejecucin; as como la oferta que se obligue a plazos de desarrollo ms breves y compromisos ms rigurosos.

2. La concesin podr otorgarse conjuntamente a dos o ms oferentes, previo acuerdo entre los mismos y aceptacin por la Administracin actuante de los contenidos de dicho acuerdo.

3. La adjudicacin de la actuacin urbanizadora se formalizar mediante la firma del correspondiente convenio urbanstico entre la Administracin actuante y el agente urbanizador, sin necesidad de someter ste a informacin pblica o trmite otro alguno.

2. La adjudicacin de la concesin determinar el deber de presentar el proyecto de urbanizacin que asuma las condiciones de la adjudicacin, as como la iniciacin de la actividad de ejecucin o del procedimiento expropiatorio.

3. El concesionario, que tendr en todo caso poder de disposicin fiduciaria sobre los terrenos de la unidad de ejecucin, precisar autorizacin de la Administracin actuante para poder proceder a la enajenacin o la constitucin de garantas reales. Cuando, concluido el proceso de urbanizacin, el concesionario no otorgue las escrituras de propiedad de las parcelas edificables resultantes en favor de los propietarios correspondientes, la Administracin actuante podr sustituirle.

Artculo 120. Justiprecio y su pago en especie, rgano competente para su fijacin, y bonificacin por avenencia.

1. El justiprecio de los bienes y derechos se determinar mediante aplicacin de los criterios establecidos por la legislacin general que resulte de aplicacin.

2. El pago del justiprecio podr producirse, de acuerdo con el expropiado, mediante la entrega o permuta con otras fincas, parcelas o solares, no necesariamente localizadas en la unidad de ejecucin, pertenecientes a la Administracin actuante o al beneficiario de la expropiacin. La falta de acuerdo sobre la valoracin de la finca, parcela o solar ofrecida no impedir el pago en especie o la permuta de un bien por otro, si bien el expropiado podr acudir a la Comisin Provincial de Valoraciones para que fije con carcter definitivo el valor de la adjudicada en pago. La diferencia en ms que suponga el valor que establezca dicha Comisin se pagar siempre en metlico.

3. El justiprecio se fijar por mutuo acuerdo o, con carcter definitivo, por decisin de la Comisin Provincial de Valoraciones. El mutuo acuerdo ser posible en cualquier momento anterior a la fijacin definitiva en va administrativa del justiprecio y deber respetar los criterios de valoracin a que se refiere el apartado 1. En todo caso, la aceptacin por el expropiado del precio ofrecido por la Administracin actuante o su concesionario en el plazo concedido al efecto determinar el reconocimiento y pago de ste incrementado en un diez por ciento.

Artculo 121. Liberacin de la expropiacin, requisitos y consecuencias del incumplimiento.

1. A solicitud del interesado y con la conformidad, en su caso, del concesionario de la actividad de ejecucin, la Administracin actuante podr, excepcionalmente y previo trmite de informacin pblica por veinte das, liberar de la expropiacin determinados bienes o derechos, mediante la imposicin de las condiciones urbansticas que procedan para asegurar la ejecucin del instrumento de planeamiento.

2. La resolucin estimatoria de la solicitud de liberacin deber precisar, para su validez: los bienes y derechos afectados por la liberacin; los trminos y las condiciones de la vinculacin de dichos bienes y derechos al proceso urbanizador y edificatorio, y las garantas a prestar por el beneficiario para asegurar el cumplimiento de tales trminos y dems condiciones impuestas.

La eficacia de la resolucin estimatoria requerir la aceptacin expresa de las condiciones en ella impuestas al beneficiario. Dicha resolucin liberatoria de la expropiacin conllevar, en su caso, la reversin del bien o derecho a su titular.

3. El incumplimiento de las obligaciones derivadas de los trminos y las condiciones establecidos en la resolucin liberatoria de la expropiacin supondr, a solicitud, en su caso, del concesionario de la actividad de ejecucin, y a eleccin de la Administracin actuante en funcin de las circunstancias concurrentes, la ejecucin forzosa con realizacin de las garantas prestadas o la expropiacin por incumplimiento de la funcin social de la propiedad, con prdida en favor de la Administracin de las aludidas garantas en todos los casos.

Artculo 122. Procedimiento para la expropiacin.

Para la expropiacin podr aplicarse tanto el procedimiento individualizado como el de tasacin conjunta, conforme a la legislacin general de pertinente aplicacin, las reglas establecidas en el ttulo V de esta Ley, y lo que reglamentariamente se disponga en desarrollo de sta.

Seccin 3. El sistema de cooperacin
Artculo 123. Caractersticas del sistema de actuacin por cooperacin.

1. En el sistema de actuacin por cooperacin:

A) Los propietarios, en virtud de la Ley:

a) Aportan la totalidad de los terrenos de cesin obligatoria y gratuita.

b) Soportan la ocupacin de cualesquiera otros terrenos necesarios para la ejecucin de las obras de urbanizacin y otorgan a la Administracin actuante la disposicin fiduciaria de stos.

c) Abonan los gastos de urbanizacin y los de gestin del sistema que les correspondan, bien satisfaciendo las cantidades que por tal concepto les sean giradas, bien aportando con carcter forzoso, mediante reparcelacin, parte del aprovechamiento lucrativo, de la edificabilidad o de los solares resultantes que les correspondan.

B) La Administracin actuante asume ntegramente la actividad de ejecucin pudiendo optar para su desarrollo entre:

a) La gestin directa, pudiendo encomendar la ejecucin material de las obras a contratista o contratistas seleccionados por los procedimientos previstos en la legislacin de contratos de las Administraciones pblicas.

b) La gestin indirecta, mediante la concesin de la actividad de ejecucin, con arreglo a las normas establecidas en esta Ley, sobre la base de la convocatoria del correspondiente concurso.

2. Al determinar la actuacin por el sistema de cooperacin, la Administracin deber regular el procedimiento al que han de ajustarse los propietarios para abonar los gastos de urbanizacin y gestin, bien en metlico o mediante aportacin de aprovechamiento lucrativo. Los gastos de gestin del sistema no podrn ser superiores al diez por ciento de los gastos previstos para la urbanizacin.

A tal efecto, en el acuerdo de aprobacin del sistema de cooperacin se requerir a los propietarios interesados para que, en plazo de 15 das, opten expresamente por la forma en que abonarn los gastos.

Los propietarios que no hubieren efectuado dicha opcin, o que rechazaran el sistema, quedan vinculados al rgimen de aportacin forzosa mediante reparcelacin, sin ms trmite. La misma regla se aplicar cuando se trate de propietario nico y cuando el sistema de cooperacin se imponga como sustitucin del de compensacin, en cuyo caso no ser precisa la prctica de requerimiento alguno.

3. El sistema de cooperacin comporta su ejecucin mediante la reparcelacin de los terrenos comprendidos en su mbito. A tal efecto, la Administracin y los particulares afectados podrn establecer un convenio urbanstico en el que se fijen las bases del sistema, incluso en el supuesto de propietario nico.

4. Los propietarios podrn participar en la gestin del sistema, con el alcance consultivo y de auxilio y control meramente informativo que se determine reglamentariamente, mediante la constitucin de una asociacin administrativa, que tendr el carcter de una entidad urbanstica colaboradora de las reguladas en el artculo 111 de esta Ley.

Artculo 124. Pago anticipado y aplazamiento de los gastos de urbanizacin.

La Administracin actuante, salvo en el supuesto de gestin a travs de sociedad mixta en la que participen todos los propietarios, podr:

a) Exigir de los propietarios, incluso por la va de apremio, el pago anticipado de cantidades a cuenta de los gastos de urbanizacin. Estas cantidades no podrn exceder del importe de las inversiones previstas para los seis meses siguientes.

b) Convenir con los propietarios un aplazamiento en el pago de los gastos de urbanizacin, cuando las circunstancias as lo aconsejen y en las condiciones que se determinen, de acuerdo, en su caso, con la entidad o sociedad que asuma la gestin del sistema.

Artculo 125. Aplicacin sustitutoria del sistema de cooperacin.

1. La Administracin actuante podr sustituir el sistema de actuacin de compensacin por el de cooperacin cuando el incumplimiento de los plazos o las dificultades planteadas por los propietarios puedan poner en peligro la ejecucin de la actuacin urbanstica conforme a lo previsto en el Plan.

2. La resolucin que determine esta sustitucin del sistema de actuacin deber ser motivada y contendr, como mnimo, los siguientes extremos:

a) Los incumplimientos apreciados.

b) Estado de ejecucin del planeamiento y, en su caso, contenido y alcance de los deberes y obligaciones pendientes de cumplimiento.

c) Instrumentos de ejecucin del planeamiento y documentacin tcnica y administrativa precisa para ultimar la ejecucin de la actuacin.

d) Estimacin presupuestaria de las obras de urbanizacin y de edificacin pendientes de ejecucin, y plazo en que las mismas puedan ejecutarse.

e) Suelo edificable preciso para sufragar los costes de gestin del sistema y de ejecucin de las obras.

3. La resolucin por la que se acuerde la aplicacin del sistema de cooperacin habilitar a la Administracin actuante para desarrollar las siguientes actividades:

a) Proceder inmediatamente a la ocupacin de los terrenos y dems bienes que deban ser objeto de cesin obligatoria y gratuita segn el Plan, previa aprobacin del proyecto de reparcelacin.

b) Localizar y ocupar los terrenos en los que se site el aprovechamiento urbanstico de cesin obligatoria y gratuita.

c) Formular y, en su caso, ejecutar los instrumentos de planeamiento o de desarrollo del mismo, precisos para la total ejecucin de la actuacin urbanstica.

d) Formular y, si procede, ejecutar la reparcelacin forzosa e imputar a la misma los costes derivados de la ejecucin del sistema de actuacin y de su gestin, sin que en ningn caso dichos costes puedan superar el diez por ciento del total de gastos de la cuenta final de liquidacin del sistema.

Artculo 126. Efectos de la sustitucin del sistema por el de cooperacin.

1. La aplicacin sustitutoria del sistema de cooperacin comportar la afectacin legal al desarrollo del mismo de los terrenos, construcciones, edificaciones y derechos que les afecten, efectundose la anotacin de la aplicacin de dicho sistema en las inscripciones registrales de las fincas comprendidas en su mbito, en la forma prevista en la normativa hipotecaria.

2. La implantacin del sistema sustitutorio de cooperacin implica la asuncin del control directo de la actuacin urbanstica por parte de la Administracin, al objeto de proceder a su total cumplimiento por cuenta y cargo de los propietarios de los terrenos y, en su caso, del agente urbanizador al que corresponda la gestin.

3. Para el desarrollo del sistema se aplicar con carcter subsidiario lo previsto en la presente Ley sobre reparcelacin.

Artculo 127. Disposicin de bienes y derechos en el sistema de cooperacin.

1. La aprobacin del proyecto de reparcelacin habilitar a la Administracin actuante para el desarrollo de los siguientes actos de disposicin:

a) La ocupacin inmediata de todos o parte de los bienes incluidos en su mbito, con el correlativo derecho de disposicin de los mismos con carcter fiduciario, bien de oficio o a propuesta de la entidad gestora y a su favor.

b) La inscripcin en el Registro de la Propiedad del suelo de cesin obligatoria y gratuita a favor de la Administracin actuante, en los trminos previstos en la legislacin general y de conformidad con lo que establezca el proyecto de reparcelacin.

c) Enajenar o autorizar a la entidad gestora la enajenacin de suelo edificable reservado para sufragar los costes de la ejecucin de la actuacin urbanstica y del proyecto de reparcelacin, hasta la definitiva liquidacin de la misma.

2. La Administracin actuante y, en su caso, la entidad gestora podrn convenir el pago del precio de la ejecucin de las obras, si no se pudiera realizar en metlico, mediante cualquiera de los siguientes procedimientos:

a) Enajenacin de suelo edificable a favor de la empresa urbanizadora.

b) Adjudicacin a la empresa urbanizadora de aprovechamiento lucrativo, edificabilidad o solares resultantes de la urbanizacin.

3. El procedimiento de pago previsto en el apartado anterior requerir la previa aprobacin de la valoracin por parte de la Administracin actuante.

Artculo 128. Liquidacin de la actuacin.

1. Concluidas las obras de urbanizacin y recibida sta definitivamente por el municipio o, en su caso, por la Administracin actuante, se elaborar por la entidad responsable de la ejecucin la cuenta de liquidacin de la actuacin.

Elaborada la cuenta de liquidacin, la Administracin deber poner a disposicin de los propietarios, que no hayan resultado adjudicatarios de solares ni hayan sido ya indemnizados de cualquier otra forma, los solares, el aprovechamiento urbanstico lucrativo o la edificabilidad an restantes, teniendo en cuenta los gastos efectivamente habidos en la gestin y ejecucin, en la proporcin que les corresponda segn sus respectivas fincas originarias o iniciales.

2. Los propietarios a que se refiere el prrafo segundo del apartado anterior podrn formular ante la Administracin actuante reclamacin basada en la lesin del valor econmico de sus derechos, dentro del plazo legal de interposicin del recurso administrativo pertinente, que deber ser resuelta en el mismo plazo legal establecido para la de ste. En caso de estimacin de la reclamacin, la diferencia que se reconozca ser satisfecha en metlico con cargo a la cuenta de la actuacin.

3. A los efectos de lo dispuesto en el apartado anterior y, en general, de la cobertura de las diferencias entre costes previstos y reales, la Administracin actuante y, en su caso, la entidad gestora, previa autorizacin de aqulla, podrn enajenar el suelo de que dispongan fiduciariamente. De restar an suelo a su disposicin, debern proceder a su enajenacin y posterior distribucin proporcional del importe de la misma entre los propietarios con derecho a aqulla.

Seccin 4. El sistema de compensacin
Artculo 129. Caractersticas del sistema de actuacin de compensacin.

1. En el sistema de actuacin por compensacin los responsables de su ejecucin aportan los terrenos de cesin obligatoria y gratuita, y realizan a su costa la urbanizacin de los sectores o, en su caso, unidades de ejecucin, conforme a las determinaciones del instrumento de planeamiento aplicable.

Para llevar a cabo la actividad de ejecucin, la Administracin actuante y los responsables de la ejecucin se constituyen en Junta de Compensacin, salvo que todos los terrenos pertenezcan a un titular y ste asuma la condicin de urbanizador, o que la ordenacin del sistema se lleve a cabo mediante convenio urbanstico, sin participacin de urbanizador, conforme a lo previsto en el artculo 138 de esta Ley.

2. El sistema de compensacin comporta la reparcelacin, que puede ser forzosa, para la justa distribucin de beneficios y cargas, incluidos los gastos de urbanizacin y de gestin del sistema, entre los propietarios y, en su caso, entre stos y el agente urbanizador. Los gastos de gestin del sistema no podrn ser superiores al diez por ciento del total de los de urbanizacin.

3. Los propietarios que no lo hubiesen hecho con anterioridad debern decidir, individual o colectivamente y durante el periodo de informacin pblica tras la aprobacin inicial de los estatutos y las bases de actuacin, si participan o no en la gestin del sistema, optando por alguna de las siguientes alternativas:

a) Participar en la gestin del sistema adhirindose a la Junta de Compensacin, en constitucin, y asumiendo los costes de urbanizacin y los de gestin que les correspondan. A tal efecto podrn optar entre abonar las cantidades que por tal concepto les sean giradas o aportar, tras la reparcelacin, parte del aprovechamiento lucrativo, de la edificabilidad o de las fincas resultantes que deban ser adjudicadas.

b) No participar en la gestin del sistema, renunciando a su derecho a integrarse en la Junta de Compensacin y solicitando la expropiacin del suelo y otros bienes y derechos que estuvieran afectos a la gestin del sector o unidad de ejecucin de que se trate.

4. El sistema se seguir en rgimen de aportacin forzosa mediante reparcelacin, sin ms trmites, respecto de cuantos propietarios no hubieran efectuado opcin alguna dentro del plazo concedido al efecto.

El mismo rgimen podr seguirse respecto de los propietarios incorporados que incumplan las obligaciones inherentes al sistema, conforme al procedimiento que se establezca reglamentariamente, salvo que soliciten la expropiacin.

Artculo 130. Iniciativa para el establecimiento del sistema y su objeto.

1. La iniciativa para el establecimiento del sistema de actuacin por compensacin corresponder a:

a) El propietario nico, iniciando el expediente de reparcelacin.

b) La totalidad de los propietarios, mediante convenio urbanstico conforme a lo previsto en el artculo 138 de esta Ley.

c) Los propietarios que representen ms del cincuenta por ciento de la superficie de la unidad de ejecucin, conforme se establece en el apartado siguiente.

d) Cualquier persona fsica o jurdica, pblica o privada, propietaria o no de suelo que, interesada en asumir la actuacin urbanizadora como agente urbanizador, inste el establecimiento del sistema ante el municipio, mientras no se haya establecido el mismo en virtud de alguna de las iniciativas de las letras anteriores.

2. En los supuestos previstos de las letras c) y d) del apartado anterior, las iniciativas se formalizarn presentando en el Ayuntamiento la siguiente documentacin:

A) Los estatutos y las bases de actuacin del sistema, que contendrn, adems de las determinaciones que se establezcan reglamentariamente, las siguientes:

a) La previsin de incorporacin de los propietarios, hayan suscrito o no la iniciativa, mediante la aportacin de sus fincas originarias y con opcin entre el abono en metlico de la parte de los costes de urbanizacin que les sean imputables y la cesin de terrenos edificables de valor equivalente a dicha parte de los costes.

b) La previsin de que los propietarios que no deseen incorporarse a la gestin del sistema puedan solicitar la expropiacin de sus terrenos.

c) La previsin de que los propietarios que no opten por alguna de las alternativas anteriores quedarn sujetos a reparcelacin forzosa.

d) Oferta de adquisicin a los propietarios que no hayan suscrito la iniciativa de los terrenos de su titularidad afectados por la actuacin.

e) Oferta de compensacin de los costes de urbanizacin mediante cesin de terrenos edificables, que se aplicar igualmente a los propietarios que puedan quedar sujetos a reparcelacin forzosa.

f) Forma en la que ha de computarse la participacin y representacin de los miembros integrantes, propietarios o no, en la Junta de Compensacin.

g) Garantas econmicas para el desarrollo de los trabajos, que no podrn ser inferior en cuanta al siete por ciento de los costes de urbanizacin y de otros que sean objeto de la actividad a desarrollar.

B) Los compromisos especficos sobre plazos de ejecucin totales y parciales para el cumplimiento de las diferentes actividades. Estos plazos no sern superiores a los previstos por el planeamiento o fijados por el municipio.

C) La que acredite los compromisos de colaboracin que, en su caso, hayan asumido los propietarios de suelo afectados por la actuacin.

D) Justificacin de la solvencia econmica, financiera y tcnica de la iniciativa, as como la del agente urbanizador, en su caso.

3. A la documentacin sealada en el apartado anterior, podr aadirse para su tramitacin simultnea la ordenacin detallada suficiente para ejecutar la urbanizacin y, en su caso, el proyecto de urbanizacin.

4. En el supuesto contemplado en la letra d) del apartado 1, los contenidos de la iniciativa relativos a los costes de urbanizacin y la documentacin sealada en el apartado 2.A), letras d) y e), y B) de este artculo, se presentarn en plica cerrada, con objeto de salvaguardar la concurrencia en igualdad de condiciones con eventuales alternativas.

Artculo 131. Procedimiento para el establecimiento del sistema.

1. En el plazo de un mes desde la presentacin de la iniciativa, el Alcalde, previo los informes tcnicos precisos, someter al Pleno propuesta de adopcin de cualquiera de los siguientes acuerdos:

a) Desestimacin de la iniciativa por causa justificada en ejercicio de la potestad de planeamiento, o por no reunir la iniciativa la suficiente solvencia econmica, financiera o tcnica.

b) Aprobacin de la misma, inicio del establecimiento del sistema y, en su caso, aprobacin inicial de los estatutos y las bases de actuacin, cuando en la iniciativa presentada estn incorporados ms del cincuenta por ciento de los terrenos afectados.

c) Aprobacin previa de la misma con apertura inmediata de informacin pblica por el plazo que proceda para la presentacin de alegaciones, con citacin personal de los propietarios afectados que no la hayan suscrito, quienes podrn comparecer a los solos efectos de adherirse a la misma, cuando la iniciativa presentada no cuente con la adhesin de propietarios que representen ms del cincuenta por ciento de los terrenos afectados.

Durante la informacin pblica cualquier interesado en asumir la gestin como agente urbanizador podr anunciar su intencin de formular alternativa en el perodo que se establezca al efecto, prestando caucin en la cuanta que se determine reglamentariamente. La no presentacin en el plazo que se fije de la alternativa anunciada determinar la prdida de la caucin a favor del municipio.

2. En los casos previstos en la letra c) del apartado anterior, dentro del plazo de un mes tras la finalizacin de la informacin pblica y previos los informes sobre las alegaciones y dems circunstancias producidas, el municipio adoptar cualquiera de los siguientes acuerdos:

A) Su aprobacin, inicio del establecimiento del sistema y aprobacin inicial de los estatutos y las bases de actuacin:

a) Cuando la iniciativa presentada haya alcanzado, durante el perodo de informacin pblica, la adhesin de un nmero de propietarios que representen ms del cincuenta por ciento de la superficie del sector o, en su caso, unidad de ejecucin.

b) Cuando durante la informacin pblica no se haya producido anuncio alguno de presentacin de alternativa con prestacin de la caucin preceptiva, incluso si en dicho periodo la iniciativa no hubiera alcanzado la adhesin mnima prevista en la letra anterior.

B) Fijacin del plazo, no inferior a veinte das, para presentar las alternativas anunciadas en el periodo de informacin pblica sealado en la letra c) del apartado anterior, con determinacin, sobre la base de la iniciativa presentada, de las condiciones mnimas que dichas alternativas deban cumplir.

3. Finalizado el plazo de presentacin de alternativas conforme a la letra B) del apartado anterior y previo estudio e informe de todas las presentadas, el municipio deber, dentro del mes siguiente, adoptar cualquiera de los siguientes acuerdos:

a) Aprobacin de la alternativa que integre ms del cincuenta por ciento de la superficie de la unidad de ejecucin e inicio del establecimiento del sistema mediante aprobacin inicial de los estatutos y las bases de actuacin.

b) En otro caso, aprobacin de la alternativa que estime ms procedente al inters general, teniendo en cuenta, en su caso, las soluciones de gestin, ejecucin y ordenacin urbanstica planteadas, y la superficie de suelo de los propietarios que respalden la alternativa.

De igual forma, se proceder a la aprobacin inicial de los estatutos y las bases de actuacin de la alternativa seleccionada.

Cuando junto con la alternativa se hubieran presentado el instrumento de planeamiento de desarrollo o el proyecto de urbanizacin, la resolucin que se adopte podr decidir asimismo sobre su aprobacin.

4. El municipio podr establecer y exigir el pago de una tasa por el examen, tramitacin y resolucin de las iniciativas a que se refiere este artculo.

Artculo 132. Procedimiento abreviado.

La iniciativa que cuente con el respaldo de la totalidad de propietarios podr presentar a tramitacin, conjuntamente, la propuesta para el establecimiento del sistema a que se refiere el artculo anterior y el proyecto de reparcelacin, en cuyo caso ser preceptiva la previa o simultnea aprobacin del instrumento de planeamiento de desarrollo.

Artculo 133. Efectos del establecimiento del sistema.

El establecimiento del sistema de actuacin por compensacin y, en su caso, la aprobacin de los estatutos y las bases de actuacin de la Junta de Compensacin determinarn la afectacin real de la totalidad de los terrenos incluidos en el sector o, en su caso, unidad de ejecucin al cumplimiento de los deberes legales y las obligaciones inherentes a dicho sistema, con inscripcin en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal.

Artculo 134. La Junta de Compensacin.

1. La Junta de Compensacin es un ente corporativo de derecho pblico, con personalidad jurdica propia y plena capacidad de obrar desde su inscripcin en el Registro de Entidades Urbansticas Colaboradoras, al que se refiere el artculo 111 de esta Ley, y la de la constitucin de sus rganos directivos, que:

a) Asume frente al municipio la directa responsabilidad de la ejecucin de las obras de urbanizacin y, en su caso, de edificacin.

b) Acta como fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre las fincas originarias o iniciales de los propietarios miembros, sin ms limitaciones que las establecidas en los estatutos.

c) Puede recabar el auxilio del municipio para recaudar de sus miembros las cuotas de urbanizacin por la va de apremio.

2. Podrn incorporarse a la Junta de Compensacin el urbanizador o urbanizadores que hayan de participar con los propietarios en la gestin y financiacin de la unidad de ejecucin.

3. El urbanizador o los urbanizadores que hayan de participar con los propietarios en la gestin urbanstica podrn incorporarse a la Junta de Compensacin en cualquier momento. Si la incorporacin tuviese lugar despus de que sta se hubiera constituido, deber realizarse conforme a las previsiones de los estatutos, y si stos no contuvieran determinacin bastante al respecto, se precisar su modificacin, por el procedimiento seguido para la aprobacin de los mismos.

4. Del mximo rgano de gobierno de la Junta de Compensacin formar parte un representante del Ayuntamiento.

5. Contra los acuerdos de la Junta de Compensacin podr deducirse en todo caso recurso ante el Ayuntamiento, cuya resolucin agotar la va administrativa.

Artculo 135. Reparcelacin forzosa y expropiacin de los propietarios no adheridos al sistema y de los miembros incumplidores.

1. Los terrenos de aquellos propietarios que, al tiempo de la adquisicin por la Junta de Compensacin de personalidad jurdica, no se hallen adheridos al sistema de actuacin mediante incorporacin a aquella entidad, sern reparcelados forzosamente o, en su caso, expropiados a favor de la Junta de Compensacin, que ostentar la condicin de beneficiaria.

2. El incumplimiento por los miembros de la Junta de Compensacin de sus deberes legales y dems obligaciones derivadas del sistema habilitar para:

a) Aplicar la reparcelacin con carcter forzoso a los terrenos de dichos miembros, adjudicndoles los aprovechamientos y solares que procedan, una vez deducidos todos los gastos y cargas que les sean imputables.

b) Expropiar, en otro caso, sus derechos a favor de la entidad urbanstica, que tendr la condicin de beneficiaria.

Artculo 136. Proyecto de reparcelacin.

1. Salvo que haya sido aprobado con anterioridad, la Junta de Compensacin deber formular, con sujecin a las bases de actuacin y los estatutos, y presentar para su aprobacin un proyecto de reparcelacin de los beneficios y las cargas derivados del instrumento de planeamiento y su ejecucin.

2. La aprobacin en el seno de la Junta de Compensacin del proyecto de reparcelacin requerir el voto favorable de miembros que representen ms del cincuenta por ciento de la superficie de la unidad de ejecucin o de las cuotas de participacin o representacin, precisando, para su eficacia, su ratificacin por el Ayuntamiento, que slo podr denegarla por razones de estricta legalidad. Transcurridos dos meses desde la presentacin del proyecto de reparcelacin en el Ayuntamiento sin adopcin de acuerdo alguno, se entender otorgada la ratificacin por ministerio de la Ley. La ratificacin expresa o presunta producir, en todo caso, la transmisin al municipio, por ministerio de la Ley y libres de cargas y gravmenes, de todos los terrenos de cesin obligatoria y gratuita.

3. Cuando por cualquier causa y tras dos votaciones no pudiera alcanzarse la aprobacin del proyecto de reparcelacin en el seno de la Junta de Compensacin, sta, a iniciativa propia o de los propietarios que hubieran apoyado el proyecto formulado y, en todo caso, a requerimiento del municipio, deber elevar a ste dicho proyecto para su examen y aprobacin, con las modificaciones que, por razones de legalidad, fueran procedentes, por el procedimiento que se determine reglamentariamente.

Artculo 137. Transmisiones de terrenos.

1. Las transmisiones de terrenos que se realicen entre los miembros de la Junta de Compensacin con ocasin del desarrollo del sistema de ejecucin gozarn de las exenciones y, en su caso, bonificaciones fiscales previstas por la pertinente legislacin general y autonmica, as como por las correspondientes normas locales.

2. La transmisin a la Administracin actuante, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesin obligatoria tendr lugar por ministerio de la Ley con la aprobacin definitiva del proyecto de reparcelacin.

Artculo 138. Ordenacin del sistema mediante convenio urbanstico.

1. Cuando todos los propietarios estn dispuestos a asumir conjuntamente la entera actividad de ejecucin, por s o mediante la participacin de agente urbanizador, conforme a condiciones libremente pactadas, y exista conformidad entre ellos y el municipio, el establecimiento del sistema podr llevarse a cabo mediante la suscripcin de un convenio urbanstico entre aqullos y ste.

2. Salvo las condiciones o garantas especficas que se establezcan en el convenio, la aplicacin del sistema mediante convenio urbanstico se llevar a efecto conforme a la regulacin establecida para el supuesto de propietario nico. Cuando concurra la participacin de agente urbanizador, ser necesaria la constitucin de la Junta de Compensacin.

3. El convenio contendr el plazo para la presentacin ante el municipio del proyecto de urbanizacin y de reparcelacin.

CAPTULO III
La ejecucin de las dotaciones
Artculo 139. Formas de obtencin del suelo y de ejecucin.

1. El suelo destinado a dotaciones se obtiene:

a) Cuando estn incluidas o adscritas a sectores o unidades de ejecucin, mediante cesin obligatoria y gratuita y por los procedimientos previstos para el desarrollo de la actividad de ejecucin, as como por expropiacin u ocupacin directa.

b) En los restantes supuestos, mediante transferencias de aprovechamiento en virtud del correspondiente acuerdo de cesin, venta o distribucin cuando as est previsto en el instrumento de planeamiento y, en su defecto, mediante expropiacin u ocupacin directa.

2. Las obras de urbanizacin correspondientes a las dotaciones se realizarn, conforme a las determinaciones sustantivas, temporales y de gestin del instrumento de planeamiento:

a) Conjuntamente con las restantes obras de urbanizacin y en el seno del sistema de actuacin establecido, en el supuesto previsto en la letra a) del apartado anterior.

b) Como obras pblicas ordinarias, en los restantes casos.

Artculo 140. Ocupacin y expropiacin de los terrenos destinados a dotaciones.

1. La expropiacin u ocupacin directa de los terrenos destinados a dotaciones no incluidas en o adscritas a un sector o unidad de ejecucin deber tener lugar dentro de los cuatro aos siguientes a la aprobacin del instrumento de planeamiento que legitime la actividad de ejecucin.

2. Transcurrido sin efecto el plazo previsto en el apartado anterior, el procedimiento de expropiacin forzosa se entender incoado por ministerio de la Ley si, efectuado requerimiento a tal fin por el propietario afectado o sus causahabientes, transcurren seis meses desde dicho requerimiento sin que la incoacin se produzca. Desde que se entienda legalmente incoado el procedimiento expropiatorio, el propietario interesado podr formular hoja de aprecio, as como, transcurridos dos meses sin notificacin de resolucin alguna, dirigirse a la Comisin Provincial de Valoraciones a los efectos de la fijacin definitiva del justiprecio.

La valoracin deber referirse al momento de la incoacin del procedimiento por ministerio de la Ley, y el devengo de intereses se producir desde la formulacin por el interesado de hoja de aprecio.

3. En el supuesto de dotaciones incluidas o adscritas a sectores o unidades de ejecucin, la Administracin expropiante se incorporar a la comunidad de referencia para la distribucin de beneficios y cargas que corresponda y por la superficie en cada caso expropiada.

Artculo 141. Obtencin de terrenos destinados a dotaciones mediante ocupacin directa.

1. Los terrenos destinados a dotaciones podrn obtenerse mediante su ocupacin directa a cambio del reconocimiento a su titular del derecho a integrarse en una unidad de ejecucin con exceso de aprovechamiento urbanstico objetivo.

La ocupacin directa requerir la determinacin del aprovechamiento urbanstico que corresponda al propietario afectado y de la unidad de ejecucin en la que aqul deba hacerse efectivo.

2. La ocupacin directa deber respetar las siguientes reglas:

a) Sern preceptivas la publicacin de la relacin de terrenos y propietarios afectados, con indicacin de los aprovechamientos urbansticos correspondientes a stos y de las unidades de ejecucin en las que deban hacerse efectivos, y la notificacin personal a los propietarios, con un mes de antelacin, de la ocupacin prevista y las dems circunstancias relevantes que en ella concurran.

b) En el momento de la ocupacin deber levantarse acta haciendo constar el lugar y la fecha de otorgamiento y la Administracin actuante; la identificacin de los titulares de los terrenos ocupados y la situacin registral de stos; la superficie ocupada y los aprovechamientos urbansticos que les correspondan, y la unidad de ejecucin en la que stos deban ser hechos efectivos.

c) Cuando existan propietarios desconocidos, no comparecientes, incapacitados sin representacin o propiedades litigiosas, las actuaciones debern entenderse con el Ministerio Fiscal.

d) Los propietarios afectados por la ocupacin tendrn derecho a la expedicin de certificacin administrativa acreditativa de todos los extremos del acta levantada.

e) La Administracin actuante remitir al Registro de la Propiedad certificacin del acta levantada a los efectos de la inscripcin que proceda de conformidad con la legislacin aplicable.

Artculo 142. Indemnizacin por ocupacin temporal.

1. Los propietarios cuyos terrenos sean objeto de ocupacin directa tendrn derecho, en los trminos de la legislacin reguladora de la expropiacin forzosa, a la indemnizacin que proceda por el tiempo que medie entre el da del otorgamiento del acta de ocupacin y el de aprobacin del instrumento de redistribucin de beneficios y cargas en la unidad de ejecucin en la que deban hacer efectivos sus derechos.

2. El tiempo de la ocupacin temporal no podr exceder de cuatro aos. Transcurrido este plazo, ser de aplicacin lo dispuesto en el apartado 2 del artculo 140, sustituyendo la Administracin actuante al propietario expropiado en los derechos y deberes que le correspondan en la correspondiente unidad de ejecucin.

CAPTULO IV
Otras formas de ejecucin
Seccin 1. La ejecucin mediante obras pblicas ordinarias
Artculo 143. Las actuaciones urbanizadoras no integradas.

1. Cuando no est prevista en el planeamiento urbanstico ni se efecte por el municipio delimitacin de unidades de ejecucin, la ejecucin del planeamiento, salvo la edificacin, se llevar a cabo mediante obras pblicas ordinarias, de acuerdo con la legislacin que sea aplicable por razn de la Administracin pblica actuante.

2. El suelo preciso para las dotaciones se obtendr en el supuesto previsto en el apartado anterior por:

a) Cesin obligatoria y gratuita, en virtud, en su caso, de reparcelacin.

b) Cesin gratuita en virtud de convenio urbanstico.

c) Transferencias de aprovechamiento urbanstico en suelos urbanos no consolidados no integrados en unidades de ejecucin.

d) Adquisicin por expropiacin, compra o permuta.

3. Cuando las obras pblicas sean de urbanizacin, el municipio podr imponer cuotas de urbanizacin en el mbito al efecto acotado como beneficiado en el propio proyecto de las obras a ejecutar.

Seccin 2. La ejecucin en reas de gestin integrada
Artculo 144. Establecimiento de reas de gestin integrada.

El instrumento de planeamiento podr establecer reas de gestin integrada atendiendo a sus caractersticas, objetivos urbansticos y complejidad de gestin. Su establecimiento por el Plan o por el procedimiento de delimitacin de unidades de ejecucin comportar la coordinacin e integracin de las acciones de la Administracin de la Junta de Andaluca y los municipios, as como, en su caso, las restantes Administraciones con incidencia en los objetivos perseguidos con dichas reas en los trminos del artculo siguiente. Reglamentariamente se podrn concretar los supuestos en los que proceda el establecimiento de estas reas.

Artculo 145. Efectos de la determinacin de reas de gestin integrada.

La determinacin de reas de gestin integrada producir los siguientes efectos:

a) La obligacin de la Administracin de la Junta de Andaluca, de los municipios y, en su caso, de las restantes Administraciones pblicas de cooperar entre s y de coordinar el ejercicio de sus competencias al servicio de la consecucin de los objetivos fijados para el rea de que se trate.

b) La habilitacin para la organizacin consorcial de la gestin del rea de que se trate, en los trminos que libremente acuerden las Administraciones.

c) La habilitacin para el establecimiento y la recaudacin, incluso por la organizacin consorcial del rea, de precios pblicos por la prestacin de servicios y la utilizacin tanto de los bienes que hayan sido aportados a aqulla o estn adscritos o sean administrados por ella, como de las infraestructuras y los equipamientos y los servicios por la misma construidos.

d) El sometimiento al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto regulados en esta Ley, por un plazo mximo de seis aos, de todas las transmisiones de la propiedad en el rea correspondiente y en favor, en su caso, de la organizacin consorcial.

Artculo 146. Organizacin consorcial de las reas de gestin integrada.

Para el cumplimiento de los objetivos propios de las reas de gestin integrada, el instrumento de planeamiento podr prever su organizacin en forma de consorcio a constituir voluntariamente por los municipios afectados y la Administracin de la Junta de Andaluca, as como por las restantes Administraciones afectadas o interesadas.

Artculo 147. Formas de actuacin en las reas de gestin integrada.

La actividad de ejecucin que en cada caso sea precisa en las reas de gestin integrada se desarrollar, segn proceda, mediante:

a) La delimitacin de una o varias unidades de ejecucin con aplicacin en ellas de cualquiera de los sistemas de actuacin previstos en esta Ley.

b) La realizacin de obras pblicas ordinarias, que pueden ser concertadas con la iniciativa privada a travs de la suscripcin de los oportunos convenios.

Seccin 3. La ejecucin de obras de edificacin
Artculo 148. Edificacin de parcelas y solares.

1. La ejecucin del planeamiento tiene lugar mediante la directa realizacin, en las correspondientes parcelas o solares, de las obras de edificacin precisas para la materializacin del aprovechamiento objetivo previsto por aqul, cuando dicha ejecucin no deba tener lugar en unidades de ejecucin delimitadas a tal fin y a travs de los sistemas de actuacin definidos en esta Ley.

2. Las parcelas y los solares debern edificarse en los plazos mximos que fije el instrumento de planeamiento urbanstico pertinente o, en su defecto, el municipio por el procedimiento de delimitacin de unidades ejecucin.

3. El derecho y el deber de edificar corresponden a quien sea su propietario o cuente con derecho suficiente para ello, sin perjuicio de su ejercicio y cumplimiento, respectivamente, a travs de tercero.

4. A los efectos de esta Ley, tendrn la condicin de solar las parcelas de suelo urbano dotadas de los servicios y caractersticas que determine la ordenacin urbanstica, y como mnimo los siguientes:

a) Acceso rodado por va urbana pavimentada.

b) Suministro de agua potable y energa elctrica con caudal y potencia suficiente para la edificacin, construccin e instalacin prevista.

c) Evacuacin de aguas residuales a la red pblica.

d) Que tengan sealadas alineaciones y rasantes, si existiera planeamiento.

Artculo 149. Presupuestos de la edificacin.

1. La edificacin de unidades aptas al efecto, parcelas y solares requiere:

a) El establecimiento de la ordenacin pormenorizada del suelo y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad de ste.

b) La previa ejecucin de las obras de urbanizacin o, en su caso, el cumplimiento de los requisitos exigidos por esta Ley para simultanear aqullas y las de edificacin, en el caso de las parcelas y de los solares.

2. La edificacin de parcelas slo ser posible con la ejecucin simultnea de las obras de urbanizacin que resten an para transformar aqullas en solares.

Artculo 150. Ejecucin mediante sustitucin por incumplimiento del deber de edificacin.

1. La no iniciacin, en el plazo fijado al efecto, de la edificacin de las parcelas y solares, incluidos los que cuenten con edificacin deficiente o inadecuada, com porta la inclusin de la parcela o solar en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas, cuya regulacin se establecer reglamentariamente, y habilitar al municipio para requerir de los propietarios el cumplimiento del deber de edificacin en el plazo de un ao como mximo, requerimiento que habr de hacerse constar en el referido Registro.

El mero transcurso de este ltimo plazo sin que el propietario haya comunicado al Ayuntamiento el comienzo de las obras, o acredite ante l las causas de la imposibilidad de la obtencin de la licencia necesaria, determinar, por ministerio de la Ley, la colocacin de la parcela o el solar correspondiente en situacin de venta forzosa para su ejecucin por sustitucin.

2. La situacin de ejecucin por sustitucin habilitar al municipio, salvo que acuerde la expropiacin, para convocar y resolver, de oficio o a solicitud de cualquier persona, el concurso regulado en el artculo 151 de esta Ley.

3. La solicitud de interesado para la convocatoria de concurso deber reunir los requisitos sustantivos y documentales que se establezcan reglamentariamente y, como mnimo, los siguientes:

a) Aportar el proyecto de edificacin o compromiso de presentar el proyecto en el plazo correspondiente, acompaado en este ltimo supuesto de aval por valor del cinco por ciento, comprensivo, en su caso, de las obras de urbanizacin precisas y de documento acreditativo de la constitucin de la garanta requerida.

b) Contener compromiso de cesin, condicionada al pago de su coste, de los derechos sobre el proyecto tcnico acompaado para su ejecucin por la persona que resulte adjudicataria y los compromisos de cumplimiento de los deberes legales an pendientes, de abono del precio de la adjudicacin al propietario sustituido y de ejecucin de la edificacin proyectada en determinado plazo.

Artculo 151. Concurso para la sustitucin del propietario incumplidor.

1. El concurso para la sustitucin del propietario incumplidor deber convocarse dentro del plazo de seis meses siguientes a la constitucin legal de la situacin de ejecucin por sustitucin salvo que medie presentacin de solicitud de interesado para la iniciacin del concurso, en cuyo caso se convocar dentro del plazo de los dos meses siguientes a la presentacin de dicha solicitud.

2. La convocatoria del concurso deber expresar las condiciones pertinentes, entre las que habrn de figurar, como mnimo, las siguientes:

a) Precio a satisfacer por el adjudicatario, que ser el valor de la parcela o del solar, estimado conforme a los criterios legales pertinentes. A los efectos de la determinacin de dicho valor, las cargas y los gravmenes, incluidos los arrendamientos que pesen sobre el inmueble, se aplicarn como decremento.

b) Plazo mximo para la ejecucin de la edificacin y, en su caso, de las obras de urbanizacin.

c) Garanta definitiva del cumplimiento del deber de edificacin.

3. La diferencia entre el precio fijado en la convocatoria y el resultante de la adjudicacin corresponder al municipio, que deber aplicarlo al patrimonio pblico de suelo.

4. Las proposiciones de los participantes en el concurso podrn incluir oferta dirigida al propietario de acuerdo de pago en especie. No podr resolverse sobre la adjudicacin sin otorgar audiencia al propietario para que pueda manifestar su aceptacin de alguna de las ofertas que le hubieran sido formuladas o su rechazo de todas. Transcurrido sin efecto el trmite de audiencia, o habiendo rechazado el propietario todas las ofertas, se proceder sin ms trmites a la adjudicacin del concurso.

En el caso de que el propietario aceptara alguna de las ofertas formuladas, deber presentar, por s mismo o a travs del correspondiente concursante y dentro del perodo de audiencia, convenio, suscrito con dicho concursante y elevado a escritura pblica, preparatorio de la resolucin del concurso.

5. La escritura pblica otorgada por el Alcalde sobre la base de la certificacin municipal del acuerdo de adjudicacin servir como ttulo de la transmisin forzosa.

6. En caso de quedar desierto el concurso, el municipio podr optar, dentro de los seis meses siguientes, entre la convocatoria de nuevo concurso o la adquisicin, asimismo forzosa y por el precio fijado en el primero, de la parcela o solar, que podr adscribir al patrimonio pblico de suelo. En la convocatoria del segundo concurso el precio de licitacin se incrementar en los gastos habidos en el primero.

Artculo 152. Incumplimiento del adjudicatario del concurso.

La ejecucin por sustitucin regulada en el artculo 150 de esta Ley ser de aplicacin en el caso de incumplimiento de las condiciones de la adjudicacin del concurso, que deber ser declarado en procedimiento tramitado con audiencia del interesado. En caso de convocatoria de nuevo concurso, al que se aplicarn las reglas del artculo 151, el precio a satisfacer por el nuevo adjudicatario ser el setenta y cinco por ciento de la cantidad que resulte de incrementar el precio de licitacin fijado para el primer concurso con el importe de todos los gastos necesarios y tiles que haya realizado su adjudicatario para la ejecucin de las obras de edificacin.

CAPTULO V
La conservacin de obras y construcciones
Seccin 1. Las obras de urbanizacin
Artculo 153. Deber de conservacin de las obras de urbanizacin.

1. La conservacin de las obras de urbanizacin, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y los servicios pblicos correspondientes, compete al municipio o a los propietarios agrupados en entidad urbanstica en los supuestos previstos en este ttulo.

2. Salvo lo dispuesto en el apartado siguiente, corresponde al municipio la conservacin de las obras de urbanizacin realizadas por particulares o como consecuencia de una actuacin realizada a travs de alguno de los sistemas de ejecucin. La asuncin por el municipio de la conservacin slo se producir en el momento de la recepcin por el mismo de las correspondientes obras. Hasta ese momento, el deber de conservacin corresponder, en todo caso, a la persona o entidad ejecutora de la urbanizacin, teniendo los costes correspondientes la consideracin de gastos de urbanizacin.

3. La conservacin de las obras de urbanizacin corresponde a los propietarios de solares, agrupados legalmente en entidad urbanstica de conservacin, en los mismos trminos dispuestos en el apartado 2 para el municipio, con independencia de que las obras sean o no de primera ejecucin, en los siguientes supuestos:

a) Cuando haya sido asumida voluntariamente por cualquier procedimiento.

b) Cuando los solares estn comprendidos en unidades de ejecucin o mbitos delimitados a este solo efecto, si el planeamiento urbanstico as lo dispone.

4. Las entidades urbansticas de conservacin son entidades de derecho pblico, de adscripcin obligatoria y personalidad y capacidad jurdicas propias para el cumplimiento de sus fines, desde su inscripcin en el Registro de Entidades Urbansticas Colaboradoras. Estn sujetas a la tutela del municipio y pueden solicitar y obtener de ste la aplicacin de la va de apremio para la exigencia de las cuotas de conservacin que corresponda satisfacer a los propietarios.

5. La participacin de los propietarios en los gastos de conservacin se determinar:

a) Con arreglo a la que dispongan los estatutos de la entidad urbanstica de conservacin.

b) En su defecto, a tenor de la que les haya correspondido en el sistema de ejecucin de la unidad de ejecucin correspondiente.

c) En ltimo trmino, conforme a la que les est asignada en la comunidad de propietarios, si se ha constituido una en rgimen de propiedad horizontal.

Artculo 154. Recepcin de las obras de urbanizacin.

1. La recepcin de las obras de urbanizacin corresponder siempre al municipio, de oficio o a instancia de la persona responsable de la ejecucin, conservacin y entrega de dichas obras.

2. La recepcin de las obras requerir la presencia del Alcalde o su delegado, asistido por facultativo municipal o designado por el Ayuntamiento, del facultativo encargado de la direccin de las obras y de la persona o entidad, pblica o privada, responsable de la actuacin de acuerdo con el sistema de actuacin aplicado, asistido de facultativo si lo estima oportuno.

Si las obras se encontraran en buen estado y con arreglo a los proyectos y las prescripciones previstas, se darn por recibidas. Se levantar la correspondiente acta, comenzando entonces, sin perjuicio de la asuncin de la conservacin por el municipio o por la entidad responsable en los supuestos del apartado 3 del artculo 153 de esta Ley, el plazo de garanta, que ser de un ao. Durante este plazo, la persona o entidad que hubiera entregado las obras al municipio responder de cuantos defectos y vicios de construccin sean apreciados, debiendo proceder a su reparacin o subsanacin. En caso de incumplimiento de esta obligacin, el municipio podr ejecutar la garanta prestada para asegurar las obras de urbanizacin, la cual slo podr ser cancelada y devuelta al trmino del ao de garanta.

3. Cuando las obras no se hallen en estado de ser recibidas se har constar as en el acta, as como los defectos observados y las medidas precisas para remediarlos y el plazo mximo en el que stas debern ser ejecutadas.

4. La entrega de las obras de urbanizacin deber realizarse por:

a) La persona o entidad, pblica o privada, responsable de la actuacin de acuerdo con el sistema de actuacin aplicado, cuando se trate de obras resultantes de una unidad de ejecucin.

b) La persona o entidad que materialmente las haya ejecutado, en otro caso.

5. Las personas a que se refiere el apartado anterior podrn solicitar del municipio la recepcin de las obras de urbanizacin desde el momento en que stas hayan quedado totalmente terminadas, acompaando a la solicitud el certificado final de las obras emitido por el director de stas o por tcnico legalmente competente para ello. El acto de recepcin deber producirse dentro de los cuatro meses siguientes a la presentacin de la solicitud, salvo que el municipio acuerde, dentro de los dos primeros meses del mismo, prorrogarlo en dos meses ms. El acuerdo de prrroga deber motivarse en el nmero de solicitudes pendientes o en la entidad o complejidad de las obras a recibir. Transcurrido el plazo mximo para la recepcin de las obras sin que sta haya tenido lugar, se entender producida por ministerio de la Ley, quedando relevado el solicitante de su deber de conservacin y comenzando a partir de dicho momento el cmputo del ao de garanta a que se refiere el apartado 2.

6. Reglamentariamente se establecer el procedimiento para la recepcin. Las recepciones se documentarn mediante el otorgamiento de acta, cuya certificacin administrativa se remitir al Registro de la Propiedad a los efectos procedentes conforme a la legislacin aplicable.

7. Podrn ser objeto de recepcin parcial aquellas partes de obra susceptibles de ser ejecutadas por fases que puedan ser entregadas al uso pblico, segn lo establecido en el correspondiente instrumento de planeamiento.

Seccin 2. Las obras de edificacin y obras en bienes inmuebles en general
Artculo 155. Deber de conservacin y rehabilitacin.

1. Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato pblico, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.

Los municipios podrn ordenar, de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecucin de las obras necesarias para conservar aquellas condiciones.

2. El deber de los propietarios de edificios alcanza hasta la ejecucin de los trabajos y obras cuyo importe tiene como lmite el del contenido normal del deber de conservacin.

3. El contenido normal del deber de conservacin est representado por la mitad del valor de una construccin de nueva planta, con similares caractersticas e igual superficie til o, en su caso, de dimensiones equivalentes que la preexistente, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupacin sea autorizable.

4. Las obras de conservacin o rehabilitacin se ejecutarn a costa de los propietarios dentro del lmite del deber normal de conservacin que les corresponde.

5. Cuando las obras de conservacin y rehabilitacin rebasen el contenido normal del deber de conservacin, para obtener mejoras o beneficios de inters general, aquellas se ejecutarn a costa de la entidad que lo ordene en la cuanta que exceda de dicho deber.

6. En todo caso, el municipio podr establecer:

a) Ayudas pblicas en las condiciones que estime oportunas, entre las que podr incluir la explotacin conjunta del inmueble.

b) Bonificaciones sobre las tasas por expedicin de licencias.

7. Ser aplicable lo dispuesto en los artculos 150, 151 y 152 de esta Ley al incumplimiento de los deberes de conservacin y rehabilitacin.

Artculo 156. Inspeccin peridica de construcciones y edificaciones.

1. El instrumento de planeamiento, y en su defecto el municipio mediante la correspondiente ordenanza, podr delimitar reas en las que los propietarios de las construcciones y edificaciones comprendidas en ellas debern realizar, con la periodicidad que se establezca, una inspeccin dirigida a determinar el estado de conservacin de las mismas. Igualmente, estas reas podrn establecerse para la realizacin de dicha inspeccin slo en las construcciones y edificios del mbito delimitado que estn catalogadas o protegidas o tengan una antigedad superior a cincuenta aos.

2. Los informes tcnicos que se emitan a resultas de las inspecciones debern consignar el resultado de las mismas con descripcin de:

a) Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso con fijacin de un orden de prioridad, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidacin estructurales, as como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo segn el destino propio de la construccin o edificacin.

b) El grado de ejecucin y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizados para cumplimentar las recomendaciones contenidas en el o los informes tcnicos de las inspecciones anteriores.

Los municipios podrn requerir de los propietarios los informes tcnicos resultantes de las inspecciones peridicas y, en caso de comprobar que stas no se han realizado, ordenar su prctica o realizarlas en sustitucin y a costa de los obligados.

Artculo 157. Situacin legal de ruina urbanstica.

1. Proceder la declaracin de la situacin legal de ruina urbanstica de una construccin o edificacin en los siguientes supuestos:

a) Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la que est en situacin de manifiesto deterioro la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidacin estructurales supere el lmite del deber normal de conservacin, al que se refiere el artculo 155.3 de esta Ley.

b) Cuando, acreditando el propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las recomendaciones de los informes tcnicos correspondientes al menos a las dos ltimas inspecciones peridicas, el coste de los trabajos y obras realizados como consecuencia de esas dos inspecciones, sumado al de las que deban ejecutarse a los efectos sealados en la letra anterior, supere el lmite del deber normal de conservacin, definido en el artculo 155.3, con comprobacin de una tendencia constante y progresiva en el tiempo al incremento de las inversiones precisas para la conservacin del edificio.

2. Corresponder al municipio la declaracin de la situacin legal de ruina urbanstica, previo procedimiento determinado reglamentariamente, en el que, en todo caso, deber darse audiencia al propietario y los dems titulares de derechos afectados.

3. La declaracin de la situacin legal de ruina urbanstica:

A) Deber disponer las medidas necesarias para evitar daos a personas y bienes, y pronunciarse sobre el incumplimiento o no del deber de conservacin de la construccin o edificacin. En ningn caso cabr la apreciacin de dicho incumplimiento cuando la ruina sea causada por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, as como cuando el propietario haya sido diligente en el mantenimiento y uso del inmueble.

B) Constituir al propietario en las obligaciones de:

a) Proceder, a su eleccin, a la completa rehabilitacin o a la demolicin, salvo que se trate de una construccin o edificacin catalogada, protegida, o sujeta a procedimiento dirigido a la catalogacin o al establecimiento de un rgimen de proteccin integral, en cuyo caso no procede la demolicin.

b) Adoptar las medidas urgentes y realizar los trabajos y las obras necesarios para mantener y, en su caso, recuperar la estabilidad y la seguridad, en los restantes supuestos. En este caso, el municipio podr convenir con el propietario los trminos de la rehabilitacin definitiva. De no alcanzarse acuerdo, el municipio podr optar entre ordenar las obras de rehabilitacin necesarias, con otorgamiento simultneo de ayuda econmica adecuada, o proceder a la expropiacin o a la sustitucin del propietario incumplidor aplicando la ejecucin forzosa en los trminos dispuestos por esta Ley.

4. Antes de declarar la ruina de una edificacin, tanto si el expediente se inici en el procedimiento de una orden de ejecucin como en cualquier otro caso, el municipio podr adoptar la resolucin de rehabilitar o conservar el inmueble, e iniciar las obras necesarias en un plazo mximo de seis meses, hasta eliminar el estado fsico de ruina. El propietario deber sufragar el importe de las obras hasta donde alcance su deber de conservacin.

5. La declaracin legal de ruina urbanstica comportar la inclusin de la construccin o edificacin en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas, habilitndose al propietario el plazo de un ao para que ejecute, en su caso, las obras de restauracin pertinentes. El mero transcurso del plazo mencionado conllevar la colocacin de la construccin o edificacin correspondiente en situacin de venta forzosa para su ejecucin por sustitucin, habindose de iniciar de oficio o a instancia de parte, en el plazo de seis meses, el correspondiente concurso, que se tramitar de acuerdo con las reglas de los apartados 2, 3, 4, 5 y 6 del artculo 151 y el artculo 152 de esta Ley.

Artculo 158. rdenes de ejecucin de obras de conservacin y mejora.

1. Los municipios debern dictar rdenes de ejecucin de obras de reparacin, conservacin y rehabilitacin de edificios y construcciones deteriorados, en condiciones deficientes para su uso efectivo legtimo, o cuando se pretenda la restitucin de su aspecto originario.

Cuando as est previsto en las correspondientes Ordenanzas Municipales, los municipios estarn habilitados, adems, para dictar rdenes de ejecucin de obras de mejora en toda clase de edificios para su adaptacin al entorno. Los trabajos y las obras ordenados debern referirse a elementos ornamentales y secundarios del inmueble de que se trate.

2. El incumplimiento injustificado de las rdenes de ejecucin habilitar a la Administracin actuante para adoptar cualquiera de estas medidas:

a) Ejecucin subsidiaria a costa del obligado, hasta el lmite del deber normal de conservacin, al que se refiere el artculo 155.3 de esta Ley.

b) Imposicin de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mnima mensual, por valor mximo, cada una de ellas, del diez por ciento del coste estimado de las obras ordenadas. El importe de las multas coercitivas impuestas quedar afectado a la cobertura de los gastos que genere efectivamente la ejecucin subsidiaria de la orden incumplida, a los que habr que sumar los intereses y gastos de gestin de las obras.

c) La expropiacin del inmueble, previa declaracin del incumplimiento del deber de conservacin, o la colocacin del inmueble en situacin de ejecucin por sustitucin, mediante el correspondiente concurso regulado en los artculos 151 y 152, que ser instado, en su caso, antes de la declaracin de ruina.

Artculo 159. Ruina fsica inminente.

1. Cuando una construccin o edificacin amenace con derruirse de modo inminente, con peligro para la seguridad pblica o la integridad del patrimonio protegido por la legislacin especfica o por el instrumento de planeamiento urbanstico, el Alcalde estar habilitado para disponer todas las medidas que sean precisas, incluido el apuntalamiento de la construccin o edificacin y su desalojo.

2. El municipio ser responsable de los daos y perjuicios que resulten de las medidas a que se refiere el apartado anterior, sin que ello suponga exencin de la responsabilidad que incumbe al propietario. Las indemnizaciones que satisfaga el municipio sern repercutibles al propietario hasta el lmite del deber normal de conservacin.

3. La adopcin de las medidas previstas en este artculo no presupondr ni implicar la declaracin de la situacin legal de ruina urbanstica.

TTULO V
La expropiacin forzosa por razn de urbanismo
Artculo 160. Supuestos expropiatorios.

1. La expropiacin forzosa por razn de urbanismo proceder en cualquiera de los siguientes supuestos:

A) La determinacin de este sistema para la unidad de ejecucin correspondiente.

B) El destino de los terrenos, por su calificacin urbanstica, a cualesquiera dotaciones y, en general, al dominio pblico de uso o servicio pblicos, siempre que deban ser adquiridos forzosamente por la Administracin actuante, bien por no ser objeto del deber legal de cesin obligatoria y gratuita, bien por existir necesidad urgente de anticipar su adquisicin. A los efectos de la expropiacin, imposicin de servidumbres u ocupacin temporal, en su caso, se considerarn incluidos los terrenos colindantes afectados en la medida en que sean necesarios para implantar las dotaciones, equipamientos o servicios previstos en el instrumento de planeamiento o que resulten especialmente beneficiados por tales obras o servicios y se delimiten a tal fin.

C) La adquisicin de bienes para su incorporacin a los patrimonios pblicos de suelo o para su constitucin y ampliacin, conforme a esta Ley.

D) La declaracin, definitiva en va administrativa, del incumplimiento de los deberes legales urbansticos del propietario, cuando la declaracin est motivada por:

a) La realizacin de actos de parcelacin o reparcelacin, uso de suelo o edificacin constitutivos legalmente de infraccin urbanstica grave.

b) La inobservancia de los plazos fijados para la formulacin o tramitacin del instrumento de planeamiento o para la ejecucin total de ste o de alguna de las fases en que aqulla haya quedado dividida.

c) La inobservancia de los deberes legalmente exigibles de conservacin y rehabilitacin de los inmuebles.

E) Encontrarse la edificacin preexistente, o parte de ella, en la situacin legal de fuera de ordenacin, segn se define en la disposicin adicional primera, y se prevea expresamente en el instrumento de planeamiento su adaptacin a la ordenacin urbanstica por resultar manifiestamente incompatible e inadecuada.

F) La colocacin de los bienes inmuebles, respecto de los que se haya incumplido el deber de edificar, en situacin de ejecucin por sustitucin.

G) La aprobacin de proyectos de obras pblicas ordinarias, respecto de los terrenos que sean necesarios para su ejecucin.

H) La obtencin de terrenos destinados en el instrumento de planeamiento a la construccin de viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica, as como a usos declarados de inters social.

I) Otros previstos por la legislacin general aplicable.

2. La delimitacin de la unidad de ejecucin, o de las zonas o reas en los supuestos previstos en las letras B) y D), as como la relacin de titulares y descripcin concreta e individualizada de los bienes y derechos objeto de expropiacin en los restantes supuestos enumerados en el apartado 1 anterior, determinan la declaracin de la necesidad de ocupacin y el inicio de los correspondientes expedientes expropiatorios.

3. La declaracin de la existencia de alguno de los supuestos del apartado 1 determinar la declaracin de la utilidad pblica.

Artculo 161. Procedimientos a seguir para la expropiacin forzosa.

En todas las expropiaciones derivadas de esta Ley, incluidas las realizadas en el contexto de los sistemas de actuacin, la Administracin actuante podr optar por aplicar el procedimiento de tasacin conjunta regulado en los siguientes artculos, o por realizar la expropiacin de forma individualizada, conforme al procedimiento de la Ley de Expropiacin Forzosa.

Artculo 162. Tramitacin del procedimiento de tasacin conjunta.

1. El expediente de expropiacin, en los supuestos del procedimiento de tasacin conjunta, contendr los siguientes documentos:

a) Determinacin del mbito territorial, con los documentos que lo identifiquen en cuanto a situacin, superficie y linderos.

b) Fijacin de precios, de acuerdo con la clasificacin y la calificacin del suelo.

c) Hojas de justiprecio individualizado de cada finca, en las que se contendrn no slo el valor del suelo, sino tambin el correspondiente a las edificaciones, obras, instalaciones y plantaciones.

d) Hojas de justiprecio que correspondan a otras indemnizaciones.

2. El expediente de expropiacin ser expuesto al pblico por plazo de un mes, para que quienes puedan resultar interesados formulen las observaciones y reclamaciones que estimen convenientes, en particular en lo que concierne a titularidad o valoracin de sus respectivos derechos.

3. La informacin pblica se efectuar mediante la insercin de anuncios en el Boletn Oficial de la Provincia y en un peridico de los de mayor circulacin en esta ltima.

4. Asimismo, las tasaciones se notificarn individualmente a los que aparezcan como titulares de bienes o derechos en el expediente, mediante traslado literal de la correspondiente hoja de aprecio y de la propuesta de fijacin de los criterios de valoracin, para que puedan formular alegaciones en el plazo de un mes, contado a partir de la fecha de notificacin.

5. Informadas las alegaciones, la resolucin aprobatoria del expediente se notificar a los interesados titulares de bienes y derechos que figuran en el mismo, confirindoles un plazo de veinte das, contados a partir del da de dicha notificacin, durante el cual podrn manifestar por escrito ante el rgano competente su disconformidad con la valoracin establecida en el expediente aprobado.

6. La Administracin actuante dar traslado del expediente y de la hoja de aprecio impugnada a la Comisin Provincial de Valoraciones que tenga competencia en el mbito territorial a que la expropiacin se refiera, a efectos de fijar el justiprecio que, en todo caso, se har de acuerdo con los criterios de valoracin establecidos en la legislacin general de aplicacin.

7. Si los interesados no formulasen oposicin a la valoracin en el citado plazo de veinte das, se entender aceptada la que se fij en el acto aprobatorio del expediente, entendindose determinado el justiprecio definitivamente y de conformidad.

Artculo 163. Aprobacin y efectos de la tasacin conjunta.

1. La resolucin aprobatoria del expediente tramitado por el procedimiento de tasacin conjunta implicar la declaracin de urgencia de la ocupacin de los bienes y derechos afectados.

2. El pago o depsito del importe de la valoracin establecida por el rgano competente al aprobar el proyecto de expropiacin producir los efectos previstos en el artculo 52 de la Ley de Expropiacin Forzosa, sin perjuicio de que puedan seguir tramitndose los oportunos procedimientos respecto a la fijacin del justiprecio.

Artculo 164. Procedimiento de tasacin individual.

1. En caso de no seguirse el procedimiento de tasacin conjunta, la relacin de propietarios y la descripcin de bienes y derechos afectados habrn de ser aprobadas por la Administracin actuante, previo un perodo de informacin pblica por plazo de veinte das, salvo que dicha relacin se contuviera ya en la delimitacin de la unidad de ejecucin, proyecto de urbanizacin o proyecto de obra pblica ordinaria.

2. En este tipo de procedimiento la declaracin de urgencia en la ocupacin a que se refiere el artculo 52 de la Ley de Expropiacin Forzosa, que corresponder a la Administracin competente para su resolucin, deber acompaarse de memoria justificativa de las razones particulares que motiven la urgencia.

Artculo 165. Ocupacin e inscripcin en el Registro de la Propiedad.

1. Una vez efectuado el pago o la consignacin se podrn levantar una o ms actas de ocupacin e inscribir, como una o varias fincas registrales, la totalidad o parte de la superficie objeto de su actuacin, en los trminos dispuestos por la legislacin hipotecaria.

2. A los efectos de la inscripcin registral se aportar el acta o actas de ocupacin acompaadas de las actas de pago o los justificantes de consignacin del justiprecio de todas las fincas ocupadas, que habrn de ser descritas conforme a la legislacin hipotecaria. Dicho ttulo, as como los que sean necesarios para practicar las inscripciones, debern ir acompaados de los requisitos establecidos en la legislacin general.

Artculo 166. Bonificacin por avenencia.

1. En caso de existir avenencia en la fijacin del justiprecio se estar a lo dispuesto en el artculo 120.3 de esta Ley.

2. El pago del justiprecio de los bienes y derechos expropiados podr efectuarse, previo acuerdo con los afectados, mediante adjudicacin de parcelas resultantes de la propia actuacin o de cualesquiera otras de las que sea titular la Administracin actuante o adjudicacin de determinado aprovechamiento en unas u otras, estableciendo en cada caso las obligaciones referentes al abono de costes de urbanizacin correspondientes. En estos supuestos no ser de aplicacin lo establecido en el apartado anterior.

Artculo 167. La reversin de terrenos expropiados por razn urbanstica.

Para la determinacin de los supuestos en los que proceda la reversin se estar a lo establecido en la legislacin estatal.

TTULO VI
La disciplina urbanstica
CAPTULO I
Disposiciones generales
Artculo 168. Potestades administrativas y presupuestos de la actividad de ejecucin.

1. La Administracin asegura el cumplimiento de la legislacin y ordenacin urbansticas mediante el ejercicio de las siguientes potestades:

a) La intervencin preventiva de los actos de edificacin o construccin y uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, en las formas dispuestas en esta Ley.

b) La inspeccin de la ejecucin de los actos sujetos a intervencin preventiva.

c) La proteccin de la legalidad urbanstica y el restablecimiento del orden jurdico perturbado, en los trminos previstos en esta Ley.

d) La sancin de las infracciones urbansticas.

La disciplina urbanstica comporta el ejercicio de todas las potestades anteriores en cuantos supuestos as proceda.

2. La legitimidad de la ejecucin de los actos de parcelacin urbanstica, urbanizacin, construccin o edificacin e instalacin, as como de cualquier otra obra o uso objetivo del suelo, salvo las excepciones expresamente establecidas en esta Ley, tiene como presupuesto la concurrencia de las siguientes circunstancias:

a) La vigencia de ordenacin urbanstica idnea conforme a esta Ley para legitimar la actividad de ejecucin.

b) La cobertura en proyecto aprobado administrativamente, cuando sea legalmente exigible.

c) La obtencin, vigencia y eficacia de la resolucin o resoluciones en que deba concretarse la intervencin administrativa previa conforme a esta Ley.

CAPTULO II
Las licencias urbansticas
Artculo 169. Actos sujetos a licencia urbanstica municipal.

1. Estn sujetos a previa licencia urbanstica municipal, sin perjuicio de las dems autorizaciones o informes que sean procedentes con arreglo a esta Ley o a la legislacin sectorial aplicable, los actos de construccin o edificacin e instalacin y de uso del suelo, incluidos el subsuelo y el vuelo, y, en particular, los siguientes:

a) Las parcelaciones urbansticas a que se refiere la seccin sexta del captulo II del ttulo II de la presente Ley, salvo que estn contenidas en proyectos de reparcelacin aprobados o sean objeto de declaracin de innecesariedad de la licencia.

b) Los movimientos de tierra, la extraccin de ridos, la explotacin de canteras y el depsito de materiales.

c) Las obras de vialidad y de infraestructuras, servicios y otros actos de urbanizacin, que deban realizarse al margen de proyectos de urbanizacin debidamente aprobados.

d) Las obras de construccin, edificacin e implantacin de instalaciones de toda clase y cualquiera que sea su uso, definitivas o provisionales, sean de nueva planta o de ampliacin, as como las de modificacin o reforma, cuando afecten a la estructura, la disposicin interior o el aspecto exterior, y las de demolicin de las existentes, salvo el supuesto de ruina fsica inminente.

e) La ocupacin y la primera utilizacin de los edificios, establecimientos e instalaciones en general, as como la modificacin de su uso.

f) Las talas en masas arbreas y vegetacin arbustiva, as como de rboles aislados, que sean objeto de proteccin por los instrumentos de planeamiento.

g) Cualesquiera otros actos que se determinen reglamentariamente o por el correspondiente Plan General de Ordenacin Urbanstica.

2. Estn tambin sujetos a previa licencia urbanstica municipal los actos de construccin, edificacin y uso del suelo o del subsuelo que realicen los particulares en terrenos de dominio pblico, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que deba otorgar la Administracin titular de dicho dominio.

3. No estn sujetas a previa licencia las obras que sean objeto de las rdenes de ejecucin, a las que se refiere el artculo 158.

4. A los efectos de esta Ley, cuando los actos de construccin o edificacin, instalacin y uso del suelo sean promovidos por los Ayuntamientos en su propio trmino municipal, el acuerdo municipal que los autorice o apruebe estar sujeto a los mismos requisitos y producir los mismos efectos que la licencia urbanstica, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislacin de rgimen local.

Artculo 170. Actos promovidos por Administraciones pblicas.

1. Los actos a que se refiere el artculo anterior que sean promovidos por una Administracin pblica o sus entidades adscritas o dependientes de la misma, distinta de la municipal, estn sujetos igualmente a licencia urbanstica.

2. Se exceptan de la regla establecida en el apartado anterior los actos de ejecucin, realizacin o desarrollo de las siguientes obras, instalaciones y usos:

a) Las obras pblicas ordinarias a que se refiere el artculo 143 de esta Ley y las de implantacin de infraestructuras y servicios, cuando la legislacin sectorial establezca un procedimiento especial de armonizacin o compatibilizacin con la ordenacin urbanstica.

b) Las amparadas y definidas en Planes Especiales, cuyo mbito comprenda ms de un trmino municipal.

En ambos supuestos los proyectos correspondientes debern ser remitidos a los Ayuntamientos de los municipios interesados para consulta y concertacin de sus contenidos por plazo nunca inferior a un mes, obligando dicha concertacin a las Administraciones a procurar la definicin acordada de los trminos de ejecucin, realizacin o implantacin de las obras, instalaciones o usos contenidos en el proyecto.

Una vez acordados los trminos de la ejecucin, el inicio de las obras e instalaciones o la implantacin de los usos debern comunicarse con carcter previo a los municipios interesados.

3. Se exceptan igualmente de la regla prevista en el apartado 1 los actos promovidos por una Administracin pblica en los que concurra un excepcional o urgente inters pblico. La Administracin promotora del proyecto tcnico deber, para legitimar la misma, acordar su remisin al municipio correspondiente para que, en el plazo de un mes, comunique a aqulla la conformidad o disconformidad del mismo con el instrumento de planeamiento de aplicacin.

Cuando estos actos sean promovidos por la Administracin de la Comunidad Autnoma de Andaluca o entidades adscritas o dependientes de la misma, en caso de comunicacin de la disconformidad, las actuaciones debern ser remitidas a la Consejera competente en materia de urbanismo para que, tras los informes correspondientes y junto con su propuesta, las eleve al Consejo de Gobierno que decidir sobre la procedencia de la ejecucin del proyecto. El acuerdo que estime dicha procedencia, que posibilitar su inmediata ejecucin, deber ordenar la iniciacin del procedimiento de innovacin del instrumento de planeamiento.

Artculo 171. Competencia para el otorgamiento de las licencias urbansticas.

La competencia para otorgar las licencias urbansticas corresponde al rgano municipal que determine la legislacin y normativa de aplicacin en materia de rgimen local.

Artculo 172. Procedimiento de otorgamiento de las licencias urbansticas.

La ordenacin del procedimiento para el otorgamiento de las licencias urbansticas municipales deber ajustarse a las siguientes reglas:

1.a) La solicitud definir suficientemente los actos de construccin o edificacin, instalacin y uso del suelo y del subsuelo que se pretenden realizar, mediante el documento oportuno que, cuando corresponda, ser un proyecto tcnico.

2.a) Junto a la solicitud se aportarn las autorizaciones o informes que la legislacin aplicable exija con carcter previo a la licencia. Asimismo, cuando el acto suponga la ocupacin o utilizacin del dominio pblico, se aportar la autorizacin o concesin de la Administracin titular de ste.

3.a) Cuando los actos se pretendan realizar en terrenos con el rgimen del suelo no urbanizable y tengan por objeto las viviendas unifamiliares aisladas a que se refiere el artculo 52.1.B b) o las Actuaciones de Inters Pblico sobre estos terrenos previstas en el artculo 52.1 C) ambos de esta Ley, se requerir la previa aprobacin del Plan Especial o Proyecto de Actuacin, segn corresponda. La licencia deber solicitarse en el plazo mximo de un ao a partir de dicha aprobacin.

4.a) Las licencias se otorgarn de acuerdo con las previsiones de la legislacin y de la ordenacin urbanstica de aplicacin, debiendo constar en el procedimiento informe tcnico y jurdico sobre la adecuacin del acto pretendido a dichas previsiones.

5.a) La resolucin expresa deber notificarse en el plazo mximo de tres meses. Transcurrido este plazo podr entenderse, en los trminos prescritos por la legislacin reguladora del procedimiento administrativo comn, otorgada la licencia interesada. El comienzo de cualquier obra o uso al amparo de sta requerir, en todo caso, comunicacin previa al municipio con al menos diez das de antelacin.

6.a) La resolucin expresa denegatoria deber ser motivada.

Artculo 173. Eficacia temporal y caducidad de la licencia urbanstica.

1. Las licencias se otorgarn por un plazo determinado tanto para iniciar como para terminar los actos amparados por ella. En caso de que no se determine expresamente, se entendern otorgadas bajo la condicin legal de la observancia de un ao para iniciar las obras y de tres aos para la terminacin de stas.

2. Los municipios podrn conceder prrrogas de los referidos plazos de la licencia por una sola vez y por un nuevo plazo no superior al inicialmente acordado, previa solicitud expresa formulada antes de la conclusin de los plazos determinados, siempre que la licencia sea conforme con la ordenacin urbanstica vigente en el momento de la concesin de la prrroga.

3. El rgano competente para otorgar la licencia declarar, de oficio o a instancia de cualquier persona, la caducidad de la misma, previa audiencia del interesado, una vez transcurridos e incumplidos cualesquiera de los plazos a que se refieren los apartados 1 y 2. La declaracin de caducidad extinguir la autorizacin, no pudindose iniciar ni proseguir los actos, si no se solicita y obtiene una nueva licencia. Transcurrido el plazo de dos meses desde la notificacin de la declaracin de caducidad sin que se haya solicitado la licencia o, en su caso, denegada la que haya sido deducida, procedera declarar la constitucin de la parcela o solar correspondiente en la situacin de venta forzosa para su ejecucin por sustitucin, en los trminos de los artculos 150, 151 y 152 de esta Ley.

Artculo 174. Licencias urbansticas disconformes con la nueva ordenacin urbanstica.

Cuando las licencias urbansticas resulten disconformes con la nueva ordenacin urbanstica de aplicacin, en virtud de la aprobacin de un nuevo instrumento de planeamiento prevalente o de la innovacin del vigente al tiempo del otorgamiento de aqullas, y los actos no hayan an concluido, el municipio, cuando la iniciacin o finalizacin de stas pudiera llegar a dificultar de forma apreciable la nueva ordenacin, podr:

a) Declarar, motivadamente y previa audiencia a los interesados, la disconformidad con la ordenacin urbanstica. Esta declaracin conllevar la inmediata suspensin de la eficacia de la licencia cuando los actos no se hayan iniciado, y la paralizacin inmediata de los actos de edificacin amparados por la misma cuando stos se hayan iniciado. En ambos casos por un plazo mximo de cuatro meses.

b) Dentro del perodo de vigencia de la suspensin legal y previa audiencia a los interesados, declarar la revocacin de la licencia en todo o en parte, determinndose los trminos y las condiciones en los que los actos puedan ser iniciados o continuados y finalizados. Se fijar, en su caso, la indemnizacin a que hubiere lugar.

Artculo 175. Contratacin de los servicios por las empresas suministradoras.

1. Las empresas suministradoras de energa elctrica, agua, gas, y servicios de telecomunicaciones exigirn, para la contratacin provisional de los respectivos servicios, la acreditacin de la licencia de obras, fijando como plazo mximo de duracin del contrato el establecido en la licencia para la terminacin de los actos. Transcurrido ste plazo no podr continuar prestndose el servicio, salvo que se acredite la concesin por parte del municipio de la correspondiente prrroga.

2. Las empresas citadas en el apartado anterior exigirn para la contratacin definitiva de los servicios respectivos la licencia de ocupacin o primera utilizacin.

CAPTULO III
Las medidas de garanta y publicidad de la observancia de la ordenacin urbanstica
Artculo 176. Requisitos para la formalizacin e inscripcin de los actos de edificacin.

1. Sin perjuicio de los dems requisitos que resulten de la legislacin reguladora de la edificacin, el otorgamiento de escritura pblica y la inscripcin en el Registro de la Propiedad de la declaracin como obra nueva terminada de toda construccin o edificacin e instalacin exigir en todo caso:

a) La aportacin de la preceptiva licencia urbanstica.

b) La finalizacin de las obras conforme al proyecto tcnico objeto de la preceptiva licencia, acreditada mediante la aportacin de la correspondiente certificacin expedida por tcnico competente.

2. Para la autorizacin e inscripcin de escrituras de declaracin de obra nueva en construccin, se aportarn la preceptiva licencia urbanstica y la certificacin expedida por tcnico competente, acreditativa de que la descripcin de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. La terminacin de la obra se deber hacer constar mediante acta notarial que incorporar la certificacin a que se refiere el apartado 1.b).

Artculo 177. Inscripcin en el Registro de la Propiedad de actos administrativos.

1. Podrn hacerse constar en el Registro de la Propiedad, en la forma y con los efectos dispuestos por la legislacin reguladora de ste, y sin perjuicio de los actos inscribibles conforme a los preceptos de la legislacin estatal, los actos administrativos siguientes:

a) La aprobacin de convenios urbansticos cuando supongan la alteracin de la descripcin registral, del dominio o de cualquier otro derecho real de la finca o fincas objeto del mismo.

b) La resolucin que comporte que construcciones o edificaciones e instalaciones determinadas queden en la situacin legal de fuera de ordenacin.

c) La constitucin de parcelas, solares, construcciones o edificaciones en situacin de venta forzosa para su ejecucin por sustitucin.

d) Las resoluciones dictadas como consecuencia del incumplimiento de deberes legales y obligaciones inherentes a los sistemas de actuacin.

e) La orden de cese o de demolicin de los usos y obras justificadas de carcter provisional.

f) La suspensin de actos de construccin o edificacin, instalacin o de uso del suelo, del vuelo o del subsuelo, que se ejecuten, realicen o desarrollen sin licencia u orden de ejecucin, o contraviniendo las condiciones sealadas en una u otra.

g) La suspensin de la eficacia de licencias u rdenes de ejecucin y la paralizacin de las obras que estn ejecutndose a su amparo.

h) La iniciacin del procedimiento de revisin de licencias u rdenes de ejecucin.

i) La ejecucin de sentencias que hayan declarado la nulidad, as como la anulacin administrativa de licencias u rdenes de ejecucin.

j) El acuerdo de reposicin de la realidad fsica alterada a su estado originario, incluida la demolicin y/o reconstruccin.

2. El acceso al Registro de la Propiedad a que se refiere el apartado anterior se instar por la Administracin actuante, la cual tambin requerir o, en su caso, autorizar las correspondientes cancelaciones cuando los actos administrativos hayan dejado de surtir efecto.

3. A los efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, el Secretario del Ayuntamiento o funcionario habilitado para ello expedir certificacin del contenido ntegro del acto administrativo.

Artculo 178. Informacin y publicidad en obras.

1. Reglamentariamente se determinar el medio, las caractersticas y el alcance de la informacin necesaria que se ha de contener en las respectivas obras, su desarrollo y agentes que intervienen, en orden a garantizar el efectivo y preciso reconocimiento por los ciudadanos en general de que las mismas cuentan con la preceptiva aprobacin, autorizacin o licencia, as como el ejercicio de sus derechos por los consumidores y usuarios.

2. La publicidad que se haga de las obras por cualquier medio no podr contener indicacin alguna disconforme con la ordenacin urbanstica ni susceptible de inducir a error a los adquirentes sobre las restantes condiciones urbansticas de ejecucin.

CAPTULO IV
La inspeccin urbanstica
Artculo 179. Naturaleza y funciones de la inspeccin.

1. La inspeccin para la proteccin de la ordenacin urbanstica es una potestad dirigida a comprobar que los actos de parcelacin urbanstica, urbanizacin, construccin o edificacin, instalacin y de uso del suelo y del subsuelo se ajustan a la legislacin y ordenacin urbanstica y, en particular, a lo dispuesto en esta Ley.

2. Los municipios y la Consejera con competencias en materia de urbanismo deben desarrollar dichas funciones inspectoras en el mbito de sus respectivas competencias, en el marco de su planificacin y de la cooperacin y colaboracin interadministrativas.

3. En el ejercicio de sus funciones, los inspectores gozarn de plena autonoma y tendrn, a todos los efectos, la condicin de agentes de la autoridad. Estn facultados para requerir y examinar toda clase de documentos relativos al instrumento de planeamiento y su ejecucin, comprobar la adecuacin de los actos en realizacin a la legislacin y ordenacin urbanstica aplicables y obtener la informacin necesaria para el cumplimiento de su cometido. Tanto las Administraciones pblicas como los particulares estn obligados a prestarles la colaboracin que precisen.

La negativa no fundada a facilitar la informacin solicitada por los inspectores, en especial la relativa al contenido y los antecedentes de los pertinentes actos administrativos, constituir obstaculizacin del ejercicio de la potestad de inspeccin y tendr la consideracin de infraccin administrativa, en su caso disciplinaria.

Los inspectores ejercern sus funciones provistos de un documento oficial que acredite su condicin.

4. La inspeccin tiene como fines prioritarios:

a) Velar por el cumplimiento de la ordenacin urbanstica.

b) Vigilar, investigar y controlar la actuacin de todos los implicados en la actividad de ejecucin y de edificacin y uso del suelo, regulada en esta Ley, e informar y asesorar a los mismos sobre los aspectos legales relativos a la actividad inspeccionada.

c) Denunciar cuantas anomalas observe en la aplicacin o desarrollo de los instrumentos de la ordenacin urbanstica.

d) Informar a las Administraciones y autoridades competentes sobre la adopcin de las medidas cautelares y definitivas que juzgue convenientes para el cumplimiento de la ordenacin urbanstica.

e) Colaborar con las Administraciones competentes.

f) Desempear cuantas otras funciones asesoras, inspectoras y de control le sean encomendadas, y aqullas que le sean asignadas reglamentariamente.

Artculo 180. Visitas y actas de inspeccin.

1. Toda parcelacin, urbanizacin, construccin o edificacin e instalacin o cualquier otra de transformacin o uso del suelo, del vuelo o del subsuelo podr ser visitada a efectos de su inspeccin en las ocasiones que se estimen oportunas. En caso de apreciacin de indicios de la comisin de una posible infraccin urbanstica, el inspector se lo advertir a la persona responsable, dejando constancia de dicha advertencia en el acta, y formular propuesta de adopcin de cuantas medidas resulten pertinentes.

2. Las actas de la inspeccin gozan de presuncin de veracidad en cuanto a los hechos contenidos en las mismas.

3. En cada una de las unidades administrativas en las que se desarrollen funciones inspectoras se llevar un libro de las visitas de inspecciones efectuadas y un registro de las actas que con motivo de stas se hayan extendido.

CAPTULO V
La proteccin de la legalidad urbanstica y el restablecimiento del orden jurdico perturbado
Seccin 1. Los actos en curso de ejecucin sin licencia o contraviniendo sus condiciones
Artculo 181. Medida cautelar de suspensin.

1. Cuando un acto de parcelacin urbanstica, urbanizacin, construccin o edificacin e instalacin, o cualquier otro de transformacin o uso del suelo, del vuelo o del subsuelo que est sujeto a cualquier aprobacin o a licencia urbanstica previas se realice, ejecute o desarrolle sin dichas aprobacin o licencia o, en su caso, sin orden de ejecucin, o contraviniendo las condiciones de las mismas, el Alcalde deber ordenar, en todo o en la parte que proceda, la inmediata suspensin de las obras o el cese del acto o uso en curso de ejecucin, realizacin o desarrollo, as como del suministro de cualesquiera servicios pblicos.

2. La notificacin de la orden de suspensin podr realizarse, indistintamente, al promotor, al propietario, al responsable del acto o, en su defecto, a cualquier persona que se encuentre en el lugar de ejecucin, realizacin o desarrollo, y est relacionada con el mismo. Practicada la notificacin podr procederse al precintado de las obras, instalaciones o uso.

3. Cuando la orden de suspensin notificada sea desatendida, podr disponerse la retirada y el depsito de la maquinaria y los materiales de las obras, instalaciones o usos a que se refiere el apartado anterior, siendo por cuenta del promotor, propietario o responsable del acto los gastos de una y otro.

4. El incumplimiento de la orden de suspensin dar lugar, mientras persista, a la imposicin de sucesivas multas coercitivas por perodos mnimos de diez das y cuanta, en cada ocasin, del diez por ciento del valor de las obras ejecutadas y, en todo caso y como mnimo, de 600 euros. Del incumplimiento se dar cuenta, en su caso, al Ministerio Fiscal a los efectos de la exigencia de la responsabilidad que proceda.

Seccin 2. El restablecimiento del orden jurdico perturbado y reposicin de la realidad fsica alterada
Artculo 182. Restablecimiento del orden jurdico perturbado.

1. El restablecimiento del orden jurdico perturbado por un acto o un uso objeto de la suspensin a que se refiere el artculo anterior, o que no estando ya en curso de ejecucin se haya terminado sin la aprobacin o licencia urbanstica preceptivas o, en su caso, orden de ejecucin, o contraviniendo las condiciones de las mismas, tendr lugar mediante la legalizacin del correspondiente acto o uso o, en su caso, la reposicin a su estado originario de la realidad fsica alterada, dependiendo, respectivamente, de que las obras fueran compatibles o no con la ordenacin vigente.

2. Al suspenderse el acto o el uso o, en el supuesto en que uno u otro estuviera terminado, al apreciarse la concurrencia de alguna de las circunstancias sealadas en el apartado anterior, se requerir al interesado para que inste la legalizacin en el plazo de dos meses, ampliables por una sola vez hasta un mximo de otros dos meses en atencin a la complejidad del proyecto, o proceda a ajustar las obras al ttulo habilitante en el plazo previsto en el mismo.

3. Regirn para la solicitud, tramitacin y resolucin de la legalizacin las mismas reglas establecidas para las aprobaciones o licencias que deban ser otorgadas. Reglamentariamente se establecern los supuestos y condiciones en los que, con carcter excepcional y en aplicacin del principio de proporcionalidad, quepa la legalizacin an con disconformidades no sustanciales con la ordenacin urbanstica aplicable, por resultar de imposible o muy difcil reposicin.

4. Si transcurrido el plazo concedido al efecto, no se hubiera procedido an a instar la legalizacin, proceder la imposicin de sucesivas multas coercitivas por periodos mnimos de un mes y cuanta, en cada ocasin, del diez por ciento del valor de las obras ejecutadas y, en todo caso y como mnimo, 600 euros. Ello sin perjuicio de lo regulado en el artculo siguiente.

5. El plazo mximo en el que debe notificarse la resolucin expresa que recaiga en el procedimiento de restablecimiento del orden jurdico perturbado ser de un ao a contar desde la fecha de su iniciacin.

Artculo 183. Reposicin de la realidad fsica alterada.

1. Las propuestas de resolucin que se formulen en los procedimientos sobre la legalizacin debern incluir las disposiciones sobre plazos y otras materias que se estimen precisas para la reposicin, a costa del interesado, de las cosas al estado inmediatamente anterior a la apreciacin de las circunstancias a que se refieren los artculos 181.1 y 182.1 de esta Ley, incluida la demolicin o en su caso reconstruccin, en los siguientes supuestos:

a) Cuando instada la legalizacin, sta haya sido denegada.

b) Cuando no se haya instado la legalizacin en el plazo concedido al efecto y de las actuaciones de instruccin realizadas en el procedimiento resulte la improcedencia legal de dicha legalizacin por disconformidad de los actos con las determinaciones de la legislacin y de la ordenacin urbanstica aplicables.

2. En el caso de parcelaciones urbansticas en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable, el restablecimiento del orden jurdico perturbado se llevar a cabo mediante la reagrupacin de las parcelas a travs de una reparcelacin forzosa de las que han sido objeto de dichos actos de previa parcelacin, en la forma que se determine reglamentariamente.

3. Si el o los responsables de la alteracin de la realidad repusieran sta por s mismos a su estado anterior en los trminos dispuestos por la correspondiente resolucin, tendrn derecho a la reduccin en un cincuenta por ciento de la multa que deba imponerse o se haya impuesto en el procedimiento sancionador o a la devolucin del importe correspondiente de la que ya hubieran satisfecho, as como, en su caso, a la minoracin o extincin de las sanciones accesorias a que se refiere el artculo 209.

Artculo 184. Incumplimiento de rdenes de reposicin de la realidad fsica alterada.

1. El incumplimiento de las rdenes de reposicin de la realidad fsica a su estado anterior dar lugar, mientras dure, a la imposicin de hasta doce multas coercitivas con una periodicidad mnima de un mes y cuanta, en cada ocasin, del diez por ciento del valor de las obras realizadas y, en todo caso, como mnimo de 600 euros.

2. En cualquier momento, una vez transcurrido el plazo sealado en la resolucin del procedimiento que verse sobre la legalizacin a que se refieren los artculos 182. 3 y 5, y 183 de esta Ley para el cumplimiento voluntario de dichas rdenes por parte del interesado, podr llevarse a cabo su ejecucin subsidiaria a costa de ste; ejecucin a la que deber procederse en todo caso una vez transcurrido el plazo derivado de la duodcima multa coercitiva.

Artculo 185. Plazo para el ejercicio de la potestad de proteccin de la legalidad urbanstica.

1. Las medidas, cautelares o definitivas, de proteccin de la legalidad urbanstica y restablecimiento del orden jurdico perturbado previstas en este captulo slo podrn adoptarse vlidamente mientras los actos estn en curso de ejecucin, realizacin o desarrollo y dentro de los cuatro aos siguientes a su completa terminacin.

2. La limitacin temporal del apartado anterior no regir para el ejercicio de la potestad de proteccin de la legalidad urbanstica y restablecimiento del orden jurdico perturbado respecto de los siguientes actos y usos:

A) Los de parcelacin urbanstica en terrenos que tengan la consideracin de suelo no urbanizable.

B) Los que afecten a:

a) Terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial proteccin o incluidos en la Zona de Influencia del Litoral.

b) Bienes o espacios catalogados.

c) Parques, jardines, espacios libres o infraestructuras o dems reservas para dotaciones, en los trminos que se determinen reglamentariamente.

d) Las determinaciones pertenecientes a la ordenacin estructural de los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica o de los Planes de Ordenacin Intermunicipal, en los trminos que se determinen reglamentariamente.

Seccin 3. La relacin entre las actuaciones de proteccin de la legalidad y el procedimiento sancionador
Artculo 186. Requerimiento de legalizacin y procedimiento sancionador.

1. La apreciacin de la presunta comisin de una infraccin urbanstica definida en esta Ley dar lugar a la incoacin, instruccin y resolucin del correspondiente procedimiento sancionador, sean o no legalizables los actos o usos objeto de ste.

2. El procedimiento derivado del requerimiento que se practique instando la legalizacin y, en su caso, la reposicin a su estado originario de la realidad fsica alterada se instruir y resolver con independencia del procedimiento sancionador que hubiera sido incoado, pero de forma coordinada con ste.

Artculo 187. Imposicin de la sancin y reposicin de la realidad fsica alterada.

Si en el momento de formularse la propuesta de resolucin en el procedimiento sancionador an no hubiera recado resolucin en el de la legalizacin, se deber hacer constar expresamente la pendencia de la adopcin de las medidas procedentes para el pleno restablecimiento del orden jurdico infringido, y por tanto, en su caso, para la reposicin a su estado originario de la realidad fsica alterada.

Seccin 4. Las competencias de la comunidad autnoma
Artculo 188. Competencias de la Comunidad Autnoma de Andaluca en materia de proteccin de la ordenacin urbanstica.

1. En las actuaciones llevadas a cabo sin licencia u orden de ejecucin, la Consejera competente en materia de urbanismo, transcurrido sin efecto un mes desde la formulacin de requerimiento al Alcalde para la adopcin del pertinente acuerdo municipal, podr adoptar las medidas cautelares de suspensin previstas en el artculo 181.1 cuando los actos o los usos correspondientes:

a) Supongan una actividad de ejecucin realizada sin el instrumento de planeamiento preciso para su legitimacin.

b) Tengan por objeto una parcelacin urbanstica en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable.

c) Comporten de manera manifiesta y grave una de las afecciones previstas en el artculo 185.2.B) de esta Ley.

2. La Administracin que haya adoptado la medida cautelar prevista en el apartado anterior lo pondr inmediatamente en conocimiento de la otra Administracin, que deber abstenerse de ejercer dicha competencia.

Todo ello sin perjuicio de la competencia municipal para la legalizacin, mediante licencia, de los actos y usos, cuando proceda.

3. Cuando se lleve a cabo alguno de los actos o usos previstos en el apartado 1, la Consejera competente en materia de urbanismo, transcurrido sin efecto un mes desde la formulacin de requerimiento al Alcalde para la adopcin del pertinente acuerdo municipal, podr adoptar las medidas necesarias para la reparacin de la realidad fsica alterada.

Seccin 5. Las licencias u rdenes de ejecucin incompatibles con la ordenacin urbanstica
Artculo 189. Suspensin de licencias y de rdenes de ejecucin.

1. El Alcalde, de oficio o a solicitud de cualquier persona, as como a instancia de la Consejera competente en materia de urbanismo en los casos previstos en el artculo 188.1, dispondr la suspensin de la eficacia de una licencia urbanstica u orden de ejecucin y, consiguientemente, la paralizacin inmediata de los actos que estn an ejecutndose a su amparo, cuando el contenido de dichos actos administrativos constituya o legitime de manera manifiesta alguna de las infracciones urbansticas graves o muy graves definidas en esta Ley.

2. El Alcalde proceder a dar traslado directo de la resolucin de suspensin al rgano jurisdiccional competente, en los trminos y a los efectos previstos en la legislacin reguladora de la jurisdiccin contencioso-administrativa.

3. Las actuaciones a que se refiere este artculo sern independientes a todos los efectos de las de carcter sancionador.

Artculo 190. Revisin de licencias urbansticas y de rdenes de ejecucin.

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo anterior, las licencias urbansticas y las rdenes de ejecucin, as como cualquier otro acto administrativo previsto en esta Ley, cuyo contenido constituya o habilite de manera manifiesta alguna de las infracciones urbansticas graves o muy graves definidas en esta Ley, debern ser objeto de revisin por el rgano competente, de conformidad con lo establecido en legislacin reguladora del rgimen jurdico de las Administraciones pblicas y del procedimiento administrativo comn.

2. Los procedimientos de revisin, a los que se refiere el apartado anterior, o de declaracin de lesividad sern independientes a todos los efectos de los de carcter sancionador.

TTULO VII
Las infracciones urbansticas y sanciones
CAPTULO I
Disposiciones generales
Seccin 1. Las infracciones urbansticas y sus consecuencias
Artculo 191. Infraccin urbanstica.

Son infracciones urbansticas las acciones u omisiones que estn tipificadas y sancionadas como tales en esta Ley.

Artculo 192. Consecuencias legales de las infracciones urbansticas.

1. Toda accin u omisin tipificada como infraccin urbanstica en esta Ley dar lugar a la adopcin de las medidas siguientes:

a) Las precisas para la proteccin de la legalidad urbanstica y el restablecimiento del orden jurdico perturbado.

b) Las que procedan para la exigencia de la responsabilidad sancionadora y disciplinaria administrativas o penal.

c) Las pertinentes para el resarcimiento de los daos y la indemnizacin de los perjuicios a cargo de quienes sean declarados responsables.

2. En todo caso se adoptarn las medidas dirigidas a la reposicin de la realidad fsica alterada al estado anterior a la comisin de la infraccin.

Seccin 2. Las personas responsables
Artculo 193. Personas responsables.

Son responsables de las infracciones urbansticas a todos los efectos:

1. En los actos de parcelacin urbanstica, urbanizacin, construccin o edificacin, instalacin o cualquier otro de transformacin o uso del suelo, del vuelo o del subsuelo ejecutados, realizados o desarrollados sin concurrencia de los presupuestos legales para su legitimidad:

a) Los propietarios, promotores, constructores, segn se definen en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin, urbanizadores y cuantas otras personas tengan atribuidas facultades decisorias sobre la ejecucin o el desarrollo de los actos, as como los tcnicos titulados directores de los mismos, y los redactores de los proyectos cuando en stos ltimos concurra dolo, culpa o negligencia grave.

b) Los titulares o miembros de los rganos administrativos y los funcionarios pblicos que, por accin u omisin, hayan contribuido directamente a la produccin de la infraccin.

2. En los actos a que se refiere el apartado anterior ejecutados, realizados o desarrollados al amparo de actos administrativos que constituyan o legitimen una infraccin urbanstica:

a) El titular del rgano administrativo unipersonal que haya otorgado las licencias o aprobaciones sin los preceptivos informes o en contra de los emitidos en sentido desfavorable por razn de la infraccin, los miembros de los rganos colegiados que hayan votado a favor de dichas licencias o aprobaciones en idnticas condiciones y el Secretario que en su informe no haya advertido de la omisin de alguno de los preceptivos informes tcnico y jurdico, as como los funcionarios facultativos que hayan informado favorablemente las licencias o aprobaciones.

b) Las personas enumeradas en el apartado 1 de este artculo en caso de dolo, culpa o negligencia grave.

3. En los casos de prestacin de servicios que se tipifican como infraccin urbanstica en el artculo 207.2 a) son responsables las empresas suministradoras.

4. Las personas jurdicas son responsables de las infracciones urbansticas cometidas por sus rganos o agentes y, en su caso, asumirn el coste de las medidas de restablecimiento del orden jurdico perturbado y de las indemnizaciones por daos y perjuicios a terceros a que haya lugar.

No obstante, no podr imponerse sancin a las Administraciones pblicas, sin perjuicio de las responsabilidades en que hayan podido incurrir las personas fsicas que acten por ellas y de la exigencia de indemnizacin de daos y perjuicios, as como de la restitucin de la realidad fsica alterada y del beneficio ilcito obtenido.

De la obligacin de pago de las multas y del beneficio ilcito obtenido impuesta a las personas jurdicas en virtud de lo establecido en esta Ley son responsables subsidiarios:

a) Los gestores o administradores cuya conducta haya sido determinante de que la persona jurdica incurriera en la infraccin.

b) Las entidades que, por sus participaciones en el capital o por cualquier otro medio, controlen o dirijan la actividad de la responsable principal, salvo que deban ser consideradas directamente autoras de la infraccin.

5. Tambin podrn ser sancionadas las entidades y uniones sin personalidad jurdica, tales como comunidades de bienes o herencias yacentes, cuando la infraccin consista en la transgresin de deberes o de prohibiciones cuyo cumplimiento les corresponda.

Artculo 194. Muerte o extincin de las personas responsables de las infracciones.

1. La muerte de la persona fsica extingue su responsabilidad por las infracciones previstas en esta Ley, sin perjuicio de que la Administracin adopte las medidas no sancionadoras que procedan y de que, en su caso, exija de los herederos o de quien se haya beneficiado o lucrado con la infraccin el beneficio ilcito obtenido de su comisin.

2. Si la persona jurdica autora de una infraccin prevista en esta Ley se extinguiera antes de ser sancionada, se considerarn autores a las personas fsicas que, desde sus rganos de direccin o actuando a su servicio o por ellas mismas, determinaron con su conducta la comisin de la infraccin.

3. En caso de extincin de la persona jurdica responsable, los socios o partcipes en el capital respondern solidariamente, y hasta el lmite del valor de la cuota de liquidacin que se les hubiera adjudicado, del pago de la sancin o en su caso del coste de la reposicin de la realidad fsica alterada.

Seccin 3. La competencia y el procedimiento
Artculo 195. Competencia para iniciar, instruir y resolver.

1. La competencia para iniciar y resolver los procedimientos sancionadores corresponde:

a) Al Alcalde del correspondiente municipio o al concejal en quien delegue.

b) A la Consejera competente en materia de urbanismo cuando hubiese adoptado la medida cautelar de suspensin de conformidad con lo previsto en el artculo 188. En estos supuestos, tambin le corresponde cuando la medida cautelar haya sido adoptada por el municipio pero ste no haya comunicado la iniciacin del correspondiente procedimiento, transcurrido un mes desde la formulacin de requerimiento a tal fin.

2. La instruccin de los procedimientos sancionadores corresponder a funcionarios que ocupen puestos de trabajo en las unidades administrativas dedicadas al ejercicio de las funciones de inspeccin, de conformidad con lo regulado en el artculo 179 de esta Ley.

3. Las competencias para el inicio, instruccin y resolucin de los procedimientos para exigencia de responsabilidad disciplinaria son las que resulten de la legislacin aplicable a la correspondiente Administracin.

4. En los casos de indicios de delito o falta en el hecho que haya motivado el inicio del procedimiento sancionador, la Administracin competente para imponer la sancin lo pondr en conocimiento del Ministerio Fiscal, suspendiendo la instruccin del procedimiento hasta el pronunciamiento de la autoridad judicial.

Igual suspensin del procedimiento sancionador proceder desde que el rgano administrativo tenga conocimiento de la sustanciacin de actuaciones penales por el mismo hecho.

Artculo 196. Procedimiento para el ejercicio de la potestad sancionadora.

1. La potestad sancionadora se ejercer observando el procedimiento establecido al efecto por la legislacin del procedimiento administrativo comn.

2. El plazo mximo en el que debe notificarse la resolucin expresa del procedimiento sancionador ser de un ao a contar desde la fecha del acuerdo de iniciacin.

3. La potestad disciplinaria se ejercer observando el procedimiento establecido en la legislacin reguladora de la funcin pblica.

4. A efectos de la exigencia de la responsabilidad disciplinaria de los titulares y miembros de rganos administrativos y funcionarios pblicos, la determinacin del tipo de infraccin y de la cuanta de la sancin ser la que para cada caso se prevea en este ttulo.

Artculo 197. Destino de las multas.

1. El importe de la multa corresponder al respectivo municipio, salvo en los casos en que la Consejera competente en materia de urbanismo hubiera iniciado y resuelto el procedimiento sancionador.

2. Los importes en concepto de sanciones, una vez descontado el coste de la actividad administrativa de inspeccin que reglamentariamente se establezca, se integrarn en el patrimonio pblico de suelo, destinndose especialmente a actuaciones, previstas en el planeamiento, en equipamientos y espacios libres dentro de la ciudad consolidada.

Seccin 4. Las reglas para la exigencia de responsabilidad sancionadora y la aplicacin de las sanciones
Artculo 198. Anulacin del acto o actos administrativos legitimantes como presupuesto de la exigencia de responsabilidad.

1. Cuando los actos constitutivos de infraccin se realicen al amparo de la aprobacin o licencia preceptivas o, en su caso, en virtud de orden de ejecucin y de acuerdo con sus respectivas condiciones, no podr imponerse sancin administrativa alguna mientras no se proceda a la anulacin del ttulo administrativo que en cada caso los ampare.

2. Si la anulacin es consecuencia de la del instrumento de planeamiento o de gestin del que sean ejecucin o aplicacin, no habr lugar a imposicin de sancin alguna a quienes hayan actuado atenindose a dichos actos administrativos, salvo a los que hayan promovido el instrumento anulado en caso de dolo, culpa o negligencia grave.

Artculo 199. Compatibilidad de las sanciones.

Las multas por la comisin de infracciones se impondrn con independencia de las dems medidas previstas en esta Ley.

Artculo 200. Carcter independiente de las multas.

Las multas que se impongan a los distintos responsables de una misma infraccin urbanstica tienen entre s carcter independiente.

Artculo 201. Infracciones concurrentes y continuadas.

1. Al responsable de dos o ms infracciones tipificadas en esta Ley se le impondrn las sanciones correspondientes a cada una de ellas.

2. Las sanciones de esta Ley no impedirn la imposicin de las previstas en otras Leyes por infracciones concurrentes, salvo que esas Leyes dispongan otra cosa.

3. No obstante, se moderar la extensin de las sanciones, dentro del margen previsto para cada infraccin por la Ley, para que el conjunto de las procedentes, de conformidad con los apartados anteriores, sea proporcionado a la real gravedad de la conducta del infractor y a su culpabilidad.

4. No se aplicar lo dispuesto en los apartados anteriores cuando se realice una pluralidad de acciones u omisiones, cada una de ellas constitutiva de un mismo tipo de infraccin urbanstica, en ejecucin de un plan preconcebido o aprovechando idntica ocasin.

5. Tambin proceder la imposicin de una nica sancin pese a la existencia de varias infracciones urbansticas concurrentes cuando una de ellas haya sido medio imprescindible para cometer la otra, o cuando de la comisin de una derive necesariamente la de otras. En estos casos se impondr la sancin ms grave de las que correspondan a las diversas infracciones urbansticas cometidas, y dentro de los mrgenes establecidos legalmente para ella.

Artculo 202. Exclusin de beneficio econmico.

1. En ningn caso podrn las infracciones urbansticas reportar a sus responsables un beneficio econmico. Cuando la suma de la multa y del coste de la reposicin de la realidad fsica alterada al estado anterior a la comisin de la infraccin arroje una cifra inferior a dicho beneficio, se incrementar la cuanta de la multa hasta alcanzar el importe del mismo.

2. En los casos en que el restablecimiento del orden infringido no exija actuacin material alguna, ni existan terceros perjudicados, la multa no podr ser inferior al beneficio obtenido.

3. En las parcelaciones urbansticas ilegales el importe de la multa, cuando sea inferior al ciento cincuenta por ciento del beneficio obtenido, deber incrementarse hasta alcanzar este importe. En ningn caso podr ser inferior a la diferencia entre el valor inicial y el de venta de las parcelas correspondientes.

Artculo 203. Graduacin de las sanciones.

Cuando en el procedimiento se aprecie alguna circunstancia agravante o atenuante de las recogidas en los dos artculos siguientes, la multa deber imponerse por una cuanta de la mitad superior o inferior de la correspondiente escala, respectivamente, fijndose la misma en funcin de la ponderacin de la incidencia de dichas circunstancias en la valoracin global de la infraccin. Las mismas reglas se observarn, segn los casos, cuando concurra alguna o algunas de las circunstancias mixtas establecidas en el artculo 206 de esta Ley.

Artculo 204. Circunstancias agravantes.

Son circunstancias agravantes:

a) Prevalerse, para la comisin de la infraccin, de la titularidad de un oficio o cargo pblico, salvo que el hecho constitutivo de la misma haya sido realizado, precisamente, en el ejercicio del deber funcional propio del cargo u oficio.

b) El empleo de violencia o cualquier otro tipo de coaccin sobre la autoridad o funcionario pblico encargados del cumplimiento de la legalidad, o mediacin de soborno, salvo que los hechos sean constitutivos de delito.

c) La manipulacin de los supuestos de hecho, la declaracin de datos falsos o incorrectos o la falsificacin de documentos, salvo que los hechos sean constitutivos de delito.

d) El aprovechamiento en beneficio propio de una grave necesidad pblica o de los particulares perjudicados.

e) La comisin de la infraccin por persona a la que se haya impuesto con anterioridad una sancin firme por cualesquiera infracciones graves o muy graves en los ltimos cuatro aos.

f) La iniciacin de los actos sin orden escrita del tcnico titulado director y las modificaciones en su ejecucin sin instrucciones expresas de dicho tcnico.

g) La persistencia en las obras, actuaciones o usos tras la advertencia del inspector, de acuerdo con lo establecido en el artculo 180.1.

Artculo 205. Circunstancias atenuantes.

Son circunstancias atenuantes:

a) La ausencia de intencin de causar un dao tan grave a los intereses pblicos o privados afectados.

b) La reparacin voluntaria y espontnea del dao causado.

c) La paralizacin de las obras o el cese en la actividad o uso, de modo voluntario, tras la pertinente advertencia del inspector de acuerdo con lo establecido en el artculo 180.1 de esta Ley.

Artculo 206. Circunstancias mixtas.

Son circunstancias que, segn en cada caso concreto, atenan o agravan la responsabilidad:

a) El grado de conocimiento de la normativa legal y de las reglas tcnicas de obligatoria observancia por razn del oficio, profesin o actividad habitual.

b) El beneficio obtenido de la infraccin o, en su caso, la realizacin de sta sin consideracin al posible beneficio econmico.

CAPTULO II
Los tipos bsicos de las infracciones y las sanciones
Seccin 1. Las infracciones urbansticas y las sanciones
Artculo 207. Clases de infracciones.

1. Las infracciones urbansticas se clasifican en leves, graves y muy graves.

2. Son infracciones leves:

a) La prestacin de servicios por parte de las empresas suministradoras sin exigir la acreditacin de la correspondiente licencia cuando sta proceda, o cuando hubiese transcurrido el plazo establecido en la contratacin provisional, as como la continuidad en la prestacin cuando haya sido adoptada la suspensin cautelar.

b) Todas las que, estando contempladas en el apartado siguiente, sean expresamente excepcionadas en l de su clasificacin como graves.

3. Son infracciones graves:

a) La ejecucin, realizacin o desarrollo de actos de parcelacin urbanstica, urbanizacin, construccin o edificacin e instalacin o cualquier otro de transformacin de uso del suelo o del subsuelo, que estando sujeto a licencia urbanstica o aprobacin, se ejecuten sin la misma o contraviniendo sus condiciones, salvo que sean de modificacin o reforma y que, por su menor entidad, no precisen de proyecto tcnico en cuyo caso tendrn la condicin de infraccin leve.

b) Los incumplimientos, con ocasin de la ejecucin de los instrumentos de planeamiento, de deberes y obligaciones impuestos por esta Ley o, en virtud de la misma, por dichos instrumentos y los de gestin y ejecucin, salvo que se subsanen voluntariamente tras el primer requerimiento formulado al efecto por la Administracin, en cuyo caso tendrn la condicin de leves.

c) La obstaculizacin al ejercicio de las funciones propias de la potestad inspectora a que se refieren los artculos 179 y 180 de esta Ley.

4. Son infracciones muy graves:

A) Las parcelaciones urbansticas en terrenos que tienen el rgimen del suelo no urbanizable.

B) Las actividades de ejecucin sin el instrumento de planeamiento preciso para su legitimacin.

C) Las tipificadas como graves en el apartado anterior, cuando afecten a:

a) Suelo no urbanizable de especial proteccin.

b) Parques, jardines, espacios libres, infraestructuras y dems reservas para dotaciones.

c) Bienes o espacios catalogados.

d) Otras determinaciones de la ordenacin estructural previstas en el instrumento de planeamiento, cuyo desarrollo o ejecucin se vea imposibilitado.

D) La inobservancia de las medidas cautelares de suspensin ordenadas con motivo del ejercicio de la potestad de proteccin de la legalidad urbanstica y de restablecimiento del orden jurdico perturbado.

Artculo 208. Sanciones.

1. Las sanciones por la comisin de infracciones urbansticas son las multas que para cada tipo especfico se prevn en el captulo III de este mismo ttulo, teniendo en cuenta las reglas establecidas para la exigencia de la responsabilidad sancionadora y la aplicacin de las sanciones.

2. Si el hecho constitutivo de una infraccin pudiera ser legalizado por no ser disconforme con la ordenacin urbanstica, la sancin que corresponda segn el apartado anterior se reducir en un setenta y cinco por ciento de su importe.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, las infracciones urbansticas sern sancionadas, como mnimo, con las siguientes multas:

a) Infracciones leves: multa de 600 euros.

b) Infracciones graves: multa de 3.000 euros.

c) Infracciones muy graves: multa de 6.000 euros.

Artculo 209. Medidas sancionadoras accesorias.

1. La comisin de infracciones urbansticas graves y muy graves, adems de las multas, podr dar lugar, cuando proceda, a la imposicin de las siguientes sanciones accesorias:

a) Prohibicin de contratar obras con la Administracin pblica correspondiente.

b) Inhabilitacin para ser beneficiario de subvenciones, incentivos fiscales y cualesquiera otras medidas de fomento de los actos que, conforme a esta Ley, precisen de licencias, aprobaciones o autorizaciones, u rdenes de ejecucin, segn la ndole del acto con motivo de la cual haya sido cometida la infraccin.

c) Prohibicin de ejercicio del derecho de iniciativa para la atribucin de la actividad de ejecucin en unidades de ejecucin y de participacin en cualquier otra forma en iniciativas o alternativas a stas formuladas por propietarios o terceros.

2. Las sanciones a que se refiere el apartado anterior podrn ser impuestas por un mximo de dos aos en las infracciones graves, y de cuatro aos en las muy graves, sin perjuicio de lo regulado en el artculo 183.

3. No obstante, tales sanciones quedarn sin efecto si, antes de que transcurran los plazos previstos para las mismas, los infractores proceden voluntariamente a reponer la realidad fsica o jurdica alterada, o bien acceden a la legalizacin de la construccin o uso.

Seccin 2. La prescripcin de infracciones urbansticas y de sanciones
Artculo 210. Inicio del cmputo de la prescripcin de las infracciones y de las sanciones.

1. El plazo de prescripcin de las infracciones urbansticas comenzar a computar desde el da en que la infraccin se haya cometido o, en su caso, desde aqul en que hubiera podido incoarse el procedimiento. A este ltimo efecto, se entender posible la incoacin del procedimiento sancionador desde el momento de la aparicin de signos externos que permitan conocer los hechos constitutivos de la infraccin, y nunca antes de la completa terminacin de los actos.

2. El plazo de prescripcin de las sanciones comenzar a computar desde el da siguiente a aqul en que adquiera firmeza la resolucin por la que se imponga la sancin.

Artculo 211. Prescripcin de las infracciones y de las sanciones.

1. Las infracciones urbansticas graves y muy graves prescriben a los cuatro aos y las leves al ao. Ello sin perjuicio de lo regulado en el artculo 185 para la adopcin de las medidas de proteccin de la legalidad urbanstica y de restablecimiento del orden jurdico perturbado.

2. Las sanciones impuestas por faltas muy graves y graves prescriben a los tres aos y las impuestas por faltas leves al ao.

CAPTULO III
Los tipos especficos de las infracciones urbansticas y las sanciones
Seccin 1. Las infracciones y las sanciones en materia de parcelacin
Artculo 212. Parcelaciones en suelo urbano.

Se sancionarn con multa del diez al veinte por ciento del valor en venta de los terrenos afectados las parcelaciones urbansticas en suelo urbano que contradigan las determinaciones de la ordenacin urbanstica.

Artculo 213. Parcelaciones en terrenos con el rgimen jurdico del suelo urbanizable.

Se sancionarn con multa del quince al treinta por ciento del valor en venta de los terrenos afectados las parcelaciones urbansticas en suelo con el rgimen del urbanizable que contradigan las determinaciones de la ordenacin urbanstica, o de la ejecucin de sta.

Artculo 214. Parcelaciones en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable.

1. Se sancionarn con multa del cuarenta al ochenta por ciento del valor de los terrenos afectados las parcelaciones urbansticas en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable, no siendo nunca inferior a la diferencia entre el valor inicial y el de venta de las parcelas correspondientes.

2. Se sancionarn con multa del veinte al cuarenta por ciento del valor de los terrenos afectados aquellas segregaciones sobre terrenos que tengan dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mnimas en el instrumento de planeamiento.

Seccin 2. Las infracciones y las sanciones en materia de ejecucin
Artculo 215. Obras de urbanizacin.

Se sancionar con multa del setenta y cinco al ciento cincuenta por ciento del valor de las obras ejecutadas la realizacin de obras de vialidad, infraestructuras, servicios y otras de urbanizacin que se ejecuten en cualquier clase de suelo contraviniendo las determinaciones de la ordenacin urbanstica aplicable.

Artculo 216. Desarrollo de instrumentos de gestin y ejecucin.

1. Se sancionar con multa de 600 euros a 60.000 euros el incumplimiento de las obligaciones y deberes para la ejecucin del planeamiento derivados de los instrumentos de gestin y de ejecucin correspondientes.

2. La cuanta de la multa se determinar en atencin al valor de las obligaciones incumplidas.

Artculo 217. Conservacin de obras de urbanizacin y de construcciones y edificaciones.

1. Se sancionar con multa de 600 euros a 60.000 euros el incumplimiento de las obligaciones asumidas de conservar y mantener las obras de urbanizacin y las dotaciones y servicios pblicos correspondientes, as como las de conservar y rehabilitar las construcciones y edificaciones que el instrumento de planeamiento considere de especial proteccin por su valor arquitectnico, histrico o cultural.

2. La cuanta de la multa ser proporcional al grado de deterioro o abandono, producido por el incumplimiento, de los elementos de la urbanizacin, las dotaciones y servicios pblicos correspondientes y, en su caso, de las construcciones y edificaciones.

Seccin 3. Las infracciones y las sanciones en materia de edificacin y uso del suelo
Artculo 218. Obras en parcelas y solares edificables.

1. Se sancionar con multa del cincuenta al cien por cien del valor de la obra ejecutada la realizacin de obras de construccin o edificacin e instalacin, en unidades aptas al efecto o en parcelas o solares edificables, cuando:

a) Contradigan las determinaciones de la ordenacin urbanstica aplicable en materia de usos, situacin de la edificacin y ocupacin permitida en la superficie de la parcela, edificabilidad u ocupacin y altura.

b) Excedan de las permitidas con carcter general o particularizado en la situacin legal de fuera de ordenacin.

2. El valor de la obra ejecutada se calcular en funcin del valor en venta del bien inmueble correspondiente.

Artculo 219. Obras en contra de la ordenacin urbanstica.

Se sancionar con multa del setenta y cinco al ciento cincuenta por ciento del valor de la obra ejecutada la realizacin de obras de construccin o edificacin e instalacin en suelo clasificado como no urbanizable, urbanizable sectorizado y no sectorizado y urbano no consolidado que contradigan las determinaciones de la ordenacin urbanstica aplicable o se ejecuten, realicen o desarrollen sin la ordenacin urbanstica pormenorizada o detallada necesaria.

Artculo 220. Obras en reservas para dotaciones.

Se sancionar con multa del ciento cincuenta al doscientos por cien del valor de los terrenos afectados o de las obras ejecutadas si fuera mayor la realizacin de cualquier obra de construccin o edificacin e instalacin en terrenos destinados a parques, jardines o espacios libres, infraestructuras o dems reservas para dotaciones que impidan, dificulten o perturben dicho destino.

Artculo 221. Otros actos de uso del suelo.

Se sancionarn con multa de 600 euros a 90.000 euros los actos de movimientos de tierras, extraccin de ridos, explotacin de canteras y depsito de materiales en cualquier clase de suelo que contradigan las determinaciones de la ordenacin urbanstica aplicable.

La sancin se graduar teniendo en cuenta, entre otras circunstancias, la clasificacin, categora y superficie del suelo afectado y el volumen de la extraccin o depsito de materiales.

Artculo 222. Ocupacin, primera utilizacin y modificacin de usos.

Se sancionar con multa del veinte al veinticinco por ciento del valor del edificio, establecimiento o instalacin, todo cambio en el uso objeto de la licencia o al que estn destinados y que contradiga la ordenacin urbanstica aplicable.

Artculo 223. Informacin y publicidad en las obras.

Se sancionar con multa de 600 euros a 6.000 euros el incumplimiento de lo dispuesto en el artculo 178 de esta Ley.

Seccin 4. Las infracciones y las sanciones en materia de bienes y espacios del patrimonio arquitectnico, histrico, cultural, natural y paisajstico
Artculo 224. Actos con incidencia en bienes o espacios de valor arquitectnico, histrico o cultural.

1. Se sancionarn con multa del doscientos al trescientos por ciento del valor de lo destruido o alterado el derribo o demolicin, el desmontaje o la desvirtuacin en cualquier otra forma, total o parcial, de construcciones, edificaciones o instalaciones objeto de especial proteccin por la ordenacin urbanstica aplicable por razones de singular valor arquitectnico, histrico o cultural.

2. Se sancionarn con multa del cien al ciento cincuenta por ciento del valor de lo destruido o alterado las actuaciones previstas en el apartado anterior que afecten a construcciones, edificaciones o instalaciones que, por la ordenacin urbanstica aplicable, sean objeto de una proteccin de grado inferior al indicado en el apartado anterior.

Artculo 225. Actos con incidencia en espacios o bienes de valor natural o paisajstico.

1. Se sancionar con multa del doscientos al trescientos por ciento del valor de la obra ejecutada la realizacin de obras o desarrollos de cualesquiera otras actuaciones que afecten a espacios o bienes objeto de especial proteccin por la ordenacin urbanstica por su relevante valor natural o paisajstico.

2. Se sancionar con multa del cien al ciento cincuenta por ciento del valor de la obra ejecutada la realizacin de obras o desarrollo de cualesquiera otras actuaciones que afecten a espacios o bienes protegidos por la ordenacin urbanstica por su valor natural o paisajstico.

3. La tala, la quema, el derribo o la eliminacin por agentes qumicos de masas arbreas, vegetacin arbustiva o de rboles aislados que sean objeto de proteccin por los instrumentos de planeamiento sern sancionados con multa del cien al ciento cincuenta por ciento de su valor.

Seccin 5. Las infracciones y las sanciones en materia de inspeccin
Artculo 226. Actos que supongan obstaculizacin a la labor inspectora.

Se sancionar con multa de 3.000 euros a 6.000 euros la realizacin de actos a los que se refiere el apartado 3 del artculo 179, que supongan una obstaculizacin a la funcin inspectora para la proteccin de la ordenacin urbanstica.

Disposicin adicional primera. La situacin legal de fuera de ordenacin.

1. Las construcciones o edificaciones e instalaciones, as como los usos y actividades existentes al tiempo de la aprobacin de los instrumentos de planeamiento que resultaren disconformes con los mismos, quedarn en la situacin legal de fuera de ordenacin.

2. El instrumento de planeamiento definir, teniendo en cuenta la modulacin expresada en el artculo 34.b) y sin perjuicio de las recomendaciones que se establezcan por las Normativas Directoras para la Ordenacin Urbanstica, el contenido de la situacin legal a que se refiere el apartado anterior y, en particular, los actos constructivos y los usos de que puedan ser susceptibles las correspondientes construcciones o edificaciones e instalaciones. La anterior definicin se particularizar para las actuaciones de urbanizacin y subsiguiente edificacin en las unidades resultantes ejecutadas de forma clandestina o ilegal en terrenos que tengan el rgimen del suelo no urbanizable, al margen de la legislacin urbanstica en vigor con anterioridad a esta Ley o en contradiccin con ella, respecto de las que no sea ya legalmente posible, al tiempo de la entrada en vigor de esta Ley, medida alguna de proteccin de la legalidad y de restablecimiento del orden infringido, y que el referido instrumento de planeamiento determine como incompatibles con el modelo urbanstico que se adopte.

3. En defecto de las directrices y determinaciones previstas en el apartado anterior se aplicarn a las instalaciones, construcciones y edificaciones en situacin legal de fuera de ordenacin las siguientes reglas:

1.) Con carcter general slo podrn realizarse las obras de reparacin y conservacin que exija la estricta conservacin de la habitabilidad o la utilizacin conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carcter excepcional conforme a la regla siguiente, cualesquiera otras obras sern ilegales y nunca podrn dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.

2.) Excepcionalmente podrn autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidacin, cuando no estuviera prevista la expropiacin o demolicin, segn proceda, en un plazo de cinco aos, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrn dar lugar a incremento del valor de la expropiacin.

Disposicin adicional segunda. Actualizacin de la cuanta de las multas.

Se habilita al Consejo de Gobierno para que reglamentariamente actualice el importe de las multas previstas en esta Ley en la cantidad que resulte de aplicacin de conformidad con la variacin de los ndices de precios al consumo, o parmetro que los sustituya.

Disposicin adicional tercera. Comisiones Provinciales de Valoraciones.

1. Se crean las Comisiones Provinciales de Valoraciones como rganos desconcentrados de mbito provincial de la Junta de Andaluca especializados en materia de expropiacin forzosa. Las Comisiones Provinciales de Valoraciones estarn adscritas a la Consejera de Gobernacin, la cual les facilitar la infraestructura administrativa necesaria para su adecuado funcionamiento, actuando con plena autonoma funcional en el cumplimiento de sus funciones.

2. Las Comisiones Provinciales de Valoraciones conocern de los procedimientos de determinacin del justiprecio de todas las expropiaciones forzosas cuando la Administracin expropiante sea la de la Comunidad Autnoma de Andaluca o cualquiera de las entidades locales, y actuarn con competencia resolutoria definitiva, poniendo sus actos fin a la va administrativa.

3. Las Comisiones Provinciales de Valoraciones se componen de los siguientes miembros, designados en la forma que se determine reglamentariamente:

a) Presidente: Un funcionario de la Junta de Andaluca de un cuerpo para cuyo ingreso se requiera titulacin superior.

b) Vocales:

Un letrado al servicio del Gabinete Jurdico de la Junta de Andaluca.

Cuatro tcnicos superiores al servicio de la Comunidad Autnoma, que sern designados en cada caso dependiendo de la naturaleza del bien objeto de la expropiacin. De ellos, dos al menos debern prestar servicios en la Consejera competente en materia de urbanismo.

Un notario de libre designacin por el decano del Colegio Notarial correspondiente.

Un tcnico facultativo elegido por la Federacin Andaluza de Municipios y Provincias.

Un tcnico representante del rgano encargado del catastro.

Cuando se trate de expropiaciones locales, un representante de la entidad local interesada.

c) Secretario: Actuar como Secretario un funcionario de la Junta de Andaluca de un cuerpo para cuyo ingreso se requiera titulacin superior.

4. Podrn actuar de ponentes a los efectos de la preparacin de las propuestas de acuerdo e interviniendo en las deliberaciones de las Comisiones con voz, pero sin voto, cualesquiera funcionarios tcnicos facultativos al servicio de la Junta de Andaluca o de la Administracin local, segn que la expropiante sea una u otra.

5. Reglamentariamente se determinarn la organizacin y el funcionamiento de las Comisiones.

Disposicin adicional cuarta. Reservas mnimas establecidas por la Ley de reas de Transporte de Mercancas en la Comunidad Autnoma de Andaluca.

Las reservas para las dotaciones que en la presente Ley se contemplan no sern de aplicacin a lo establecido en la Ley 5/2001, de 4 de junio, de reas de Transporte de Mercancas en la Comunidad Autnoma de Andaluca.

Disposicin adicional quinta. Medidas cautelares para la plena eficacia de los Planes de Ordenacin del Territorio de mbito subregional.

1. El Consejo de Gobierno, previa audiencia del municipio o municipios afectados, podr acordar, simultneamente a la formulacin del Plan de Ordenacin del Territorio de mbito subregional o con posterioridad a la misma, la suspensin de la tramitacin de las modificaciones del planeamiento urbanstico que, segn lo establecido en el artculo 10 de esta Ley, afecten a la ordenacin estructural y tengan incidencia o inters supramunicipal.

2. El acuerdo del Consejo de Gobierno deber especificar los contenidos del planeamiento municipal que se vern afectados por esta suspensin. El plazo mximo de vigencia de esta medida ser de dos aos.

El perodo de tiempo durante el que se suspenda la tramitacin de las modificaciones del planeamiento urbanstico no se computar a los efectos del plazo mximo de la suspensin de las aprobaciones, autorizaciones y licencias urbansticas previsto en el artculo 27 de esta Ley.

3. La resolucin por la que se inicia la informacin pblica de un Plan de Ordenacin del Territorio de mbito subregional motivar por s sola la suspensin de los contenidos de las innovaciones del instrumento de planeamiento que contravengan las determinaciones propuestas en aquel Plan. Esta medida tendr una vigencia mxima de un ao desde la resolucin citada.

Disposicin adicional sexta. Efectos derivados de la aprobacin de planes y programas de viviendas de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica.

La aprobacin por la Consejera competente de los planes o programas de vivienda de proteccin oficial u otros regmenes de proteccin pblica llevar implcita la declaracin de utilidad pblica, a los efectos de la expropiacin forzosa ejercida por la Administracin de la Junta de Andaluca, de los terrenos destinados a esta finalidad en el instrumento de planeamiento. Los beneficiarios de la expropiacin podrn ser los promotores pblicos o privados en cada una de las actuaciones, de acuerdo con la normativa en materia de vivienda en los trminos y con los requisitos que se prevean reglamentariamente.

Disposicin transitoria primera. Disposiciones de inmediata aplicacin: Rgimen urbanstico y valoraciones del suelo.

1. Desde la entrada en vigor de esta Ley sern de aplicacin ntegra, inmediata y directa, cualquiera que sea el instrumento de planeamiento que est en vigor y sin perjuicio de la continuacin de su vigencia, los ttulos II, III, VI y VII de esta Ley.

A los efectos de lo dispuesto en el prrafo anterior, y sin perjuicio de lo establecido en la disposicin transitoria segunda, se aplicarn las siguientes reglas:

1.) Clasificacin del suelo a los efectos de su rgimen urbanstico:

a) Tendr la consideracin de suelo urbano consolidado el que cumpla con las condiciones indicadas en el artculo 45.2.A) de esta Ley cuando el municipio disponga de Plan General de Ordenacin Urbana, Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal o Delimitacin de Suelo Urbano y cuente con ordenacin pormenorizada que permita la edificacin y no requiera la delimitacin de unidades de ejecucin. El resto del suelo clasificado como urbano a la entrada en vigor de esta Ley tendr la consideracin de suelo urbano no consolidado.

Sin perjuicio de la aplicacin directa de lo dispuesto en el prrafo anterior, el municipio podr redactar una delimitacin del suelo urbano consolidado que, tras el trmite de informacin pblica por el plazo de veinte das, le corresponder aprobar. El acuerdo de aprobacin ser publicado en el Boletn Oficial de la Provincia y comunicado a la Consejera competente en materia de urbanismo, junto con un ejemplar del documento.

b) Se considerar suelo urbanizable ordenado el suelo que, clasificado como suelo urbanizable o apto para urbanizar por el planeamiento urbanstico, cuente con ordenacin pormenorizada al tiempo de entrada en vigor de esta Ley, y suelo urbanizable sectorizado el suelo que, teniendo idntica clasificacin que el anterior, est comprendido en un sector ya delimitado al tiempo de entrada en vigor de esta Ley. El resto del suelo urbanizable o apto para urbanizar tendr la condicin de suelo urbanizable no sectorizado.

c) El suelo clasificado como no urbanizable por el planeamiento urbanstico vigente al tiempo de entrada en vigor de esta Ley continuar teniendo dicha condicin.

d) Tendrn la consideracin de suelo no urbanizable de especial proteccin aquellos terrenos vinculados a esta clase de suelo por la legislacin ambiental cuando su rgimen exija dicha especial proteccin.

e) En los municipios que, al tiempo de entrada en vigor de esta Ley, no cuenten an con Plan General de Ordenacin Urbana, Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal o Delimitacin de Suelo Urbano se estar a lo previsto en la disposicin transitoria sptima.

2.) Rgimen de la ejecucin del planeamiento:

a) Las unidades de ejecucin ya delimitadas en el momento de entrada en vigor de esta Ley se equipararn a todos los efectos a las previstas en sta.

b) Los aprovechamientos fijados por el planeamiento en vigor al momento de entrada en vigor de esta Ley en trminos de aprovechamiento tipo se entendern establecidos, a todos los efectos, en los de aprovechamiento medio.

3.) Infracciones urbansticas y sanciones:

a) La aplicacin de lo dispuesto en el ttulo VII no podr amparar supuestos de retroactividad desfavorable para el presunto infractor.

b) Sin perjuicio de lo dispuesto en la letra anterior, los procedimientos que, al momento de entrada en vigor de la presente Ley, estuvieran ya iniciados, se tramitarn y resolvern con arreglo a la normativa en vigor en el momento de su inicio.

2. Hasta que los Planes de Ordenacin Urbanstica se adapten a esta Ley, el rgimen urbanstico del subsuelo ser el que resulte de la ordenacin por ellos establecida.

Disposicin transitoria segunda. Planes e instrumentos existentes.

1. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado 1 de la disposicin anterior, todos los Planes Generales de Ordenacin Urbana, Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal o Delimitaciones de Suelo Urbano y los restantes instrumentos legales formulados para su desarrollo y ejecucin que, habindose aprobado conforme a la legislacin sobre el rgimen del suelo y ordenacin urbana, general o autonmica, vigente a la fecha de entrada en vigor de esta Ley, estuvieren en vigor o fueran ejecutivos en tal momento, conservarn su vigencia y ejecutividad hasta su revisin o su total cumplimiento o ejecucin conforme a las previsiones de sta.

En la interpretacin y aplicacin de los Planes a que se refiere el prrafo anterior se estar a las siguientes reglas:

1.) Las que fueren contradictorias con los preceptos de esta Ley de inmediata y directa aplicacin sern inaplicables.

2.) Todas las restantes se interpretarn de conformidad con esta Ley.

2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, los municipios podrn formular y aprobar adaptaciones de los Planes y restantes instrumentos, que podrn ser totales o parciales. Cuando las adaptaciones sean parciales deben alcanzar, al menos, al conjunto de las determinaciones que configuran la ordenacin estructural.

Transcurridos cuatro aos desde la entrada en vigor de esta Ley, no podrn aprobarse modificaciones del planeamiento general que afecten a las determinaciones propias de la ordenacin estructural, a dotaciones o a equipamientos cuando dicho instrumento de planeamiento no haya sido adaptado a la presente Ley al menos de forma parcial.

La Consejera competente en materia de urbanismo, con la finalidad de contribuir a una adecuada adaptacin de los planes a esta legislacin, podr aprobar instrucciones orientativas sobre el contenido, plazos y alcance de dichas adaptaciones.

3. Las Normas Subsidiarias del Planeamiento de mbito supramunicipal vigentes a la entrada en vigor de esta Ley prolongarn su vigencia conforme al rgimen legal que les es aplicable hasta que todos los municipios incluidos en su mbito territorial de aplicacin tengan aprobado y en vigor su planeamiento general conforme a lo dispuesto en esta Ley.

Disposicin transitoria tercera. Planes e instrumentos en curso de ejecucin.

1. Con independencia de lo prevenido en el apartado 1 de la disposicin transitoria primera, los planes de desarrollo que estuvieran en situacin legal y real de ejecucin, por tener aprobado el planeamiento urbanstico preciso y aprobado el instrumento de distribucin de cargas y beneficios que corresponda, podrn seguir aplicndose de acuerdo con sus determinaciones, en los trminos que se establecen en esta disposicin transitoria.

La situacin legal y real de ejecucin, a que se refiere el prrafo anterior, tendr que ser acreditada ante el correspondiente Ayuntamiento dentro de los tres meses siguientes a la entrada en vigor de esta Ley mediante informe tcnico protocolizado notarialmente por el promotor o el responsable de la actividad de ejecucin; dicho informe deber acreditar la situacin en la que se encuentra cada una de las unidades de ejecucin, con precisin de las obras ya realizadas, las que estn en curso y las an pendientes de realizacin.

Dentro de los dos meses siguientes a la presentacin de la documentacin a que se refiere el prrafo anterior, el Alcalde, previa comprobacin de la realidad, resolver tener o no por acreditada la situacin de en curso de ejecucin, publicar su resolucin en el Boletn Oficial de la Provincia y la comunicar a la Consejera competente en materia de urbanismo. En el caso de no producirse resolucin expresa dentro de plazo, se entender dicha situacin acreditada a todos los efectos y sin necesidad de ulteriores trmites.

Los Planes respecto de los que se hayan cumplido las disposiciones de los dos prrafos anteriores podrn continuar ejecutndose, hasta la completa materializacin de sus previsiones dentro de los plazos en ellos establecidos o, en su defecto, de los tres aos siguientes a la entrada en vigor de esta Ley y, salvo que se declare el incumplimiento de las referidas previsiones, conforme a la legislacin sobre rgimen del suelo y ordenacin urbana, general y autonmica, vigente en el referido momento.

2. El incumplimiento previsto en el ltimo prrafo del apartado anterior se declarar previo procedimiento en el que se oir a todos los interesados, cuya resolucin determinar la caducidad del Plan correspondiente a los efectos de legitimar la actividad de ejecucin.

Disposicin transitoria cuarta. Planes e instrumentos en curso de aprobacin.

1. Los procedimientos relativos a los Planes y restantes instrumentos de ordenacin urbanstica en los que, al momento de entrada en vigor de esta Ley, haya recado ya aprobacin inicial continuarn tramitndose conforme a la ordenacin de dichos procedimientos y de las competencias administrativas contenida en la legislacin sobre rgimen del suelo y ordenacin urbana, general y autonmica, vigente en el referido momento.

2. Las determinaciones de los Planes y restantes instrumentos de ordenacin urbanstica a que se refiere el apartado anterior debern ajustarse plenamente a la presente Ley en lo que se refiere al rgimen urbanstico del suelo y la actividad de ejecucin.

3. Las Normas Subsidiarias de Planeamiento municipal se asimilarn a Planes Generales de Ordenacin Urbanstica.

Disposicin transitoria quinta. Restantes planes e instrumentos.

Los procedimientos relativos a los Planes y restantes instrumentos de ordenacin urbanstica en los que, al momento de entrada en vigor de esta Ley, no hubiera recado an el acuerdo de aprobacin inicial debern tramitarse y aprobarse por el procedimiento y con el contenido prescritos en esta Ley. En cualquier caso, las Normas Subsidiarias de Planeamiento municipal se asimilarn a Planes Generales de Ordenacin Urbanstica.

Disposicin transitoria sexta. Conservacin de urbanizaciones.

Las obras y los servicios de urbanizacin cuya conservacin se encuentre encomendada a la entrada en vigor de esta Ley a entidades urbansticas con tal finalidad u objeto continuarn siendo conservadas con arreglo al mismo rgimen sin que les sea de aplicacin lo dispuesto en los artculos 153 y 154 mientras no se produzca la plena adecuacin del planeamiento general del municipio correspondiente a esta Ley.

Disposicin transitoria sptima. Ordenacin urbanstica en los municipios sin planeamiento general.

En los municipios que, al tiempo de entrada en vigor de esta Ley, no cuenten con planeamiento general, el suelo del trmino municipal se entender clasificado en urbano y no urbanizable, integrando esta ltima clase todos los terrenos que no deban adscribirse a la primera en aplicacin de los criterios establecidos en el artculo 45.

El permetro del suelo urbano, con distincin del no consolidado, se sealar mediante Proyecto de Delimitacin de dicha clase de suelo. El Proyecto de Delimitacin de Suelo Urbano podr contener, adems, la determinacin de las alineaciones del viario existente y de las que sean precisas para corregir sus deficiencias o insuficiencias o para completarlo. Se aprobar inicialmente por el Ayuntamiento Pleno y, previa informacin pblica por al menos veinte das, definitivamente por la Consejera competente en materia de urbanismo. Ser aplicable a su aprobacin definitiva lo dispuesto en esta Ley para los planes de ordenacin urbanstica.

Disposicin transitoria octava. Municipios con relevancia territorial.

A los efectos establecidos en el artculo 10 de esta Ley, en tanto no se determine reglamentariamente, se consideran municipios con relevancia territorial aqullos que sean litorales, y los de ms de 20.000 habitantes censados.

Disposicin transitoria novena. Legislacin aplicable con carcter supletorio.

Mientras no se produzca su desplazamiento por el desarrollo reglamentario a que se refiere la disposicin final nica, seguirn aplicndose en la Comunidad Autnoma de Andaluca, de forma supletoria y en lo que sea compatible con la presente Ley y otras disposiciones vigentes, las siguientes:

a) Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento.

b) Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestin Urbanstica.

c) Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanstica.

Disposicin derogatoria nica.

1. Queda derogada la Ley 1/1997, de 18 de junio, por la que se adoptan con carcter urgente y transitorio disposiciones en materia de rgimen del suelo y de ordenacin urbana de Andaluca.

2. Quedan derogadas, asimismo, las dems disposiciones de carcter general, de igual o inferior rango, que se opongan a lo establecido en esta Ley.

Disposicin final nica.

Se autoriza al Consejo de Gobierno para:

a) Desarrollar reglamentariamente, total o parcialmente, la presente Ley.

b) Dictar las disposiciones reglamentarias necesarias para cumplir las remisiones que a normas de tal carcter se contienen en la presente Ley.

Sevilla, 17 de diciembre de 2002.

MANUEL CHAVES GONZLEZ,

Presidente

(Publicada en el Boletn Oficial de la Junta de Andaluca nmero 154, de 31 de diciembre de 2002)

Análisis

  • Rango: Ley
  • Fecha de disposición: 17/12/2002
  • Fecha de publicación: 14/01/2003
  • Publicada en el BOJA nm. 154, de 31 de diciembre de 2002.
Referencias posteriores

Criterio de ordenación:

  • SE MODIFICA los arts. 68.2, 183.3, 185.2 y AADE la disposicin adicional 15, por Ley 6/2016, de 1 de agosto (Ref. BOE-A-2016-8402).
  • SE DECLARA inconstitucionales y nulos los arts. 31.4, inciso indicado del 183.5, 188 y 195.1.b) prrafos 1 y 2; y la constitucionalidad, interpretado en los tminos de fj 7.e) del art. 74.2, en la redaccin dada por la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, por Sentencia 154/2015, de 9 de julio (Ref. BOE-A-2015-9196).
  • SE MODIFICA:
    • Disposicin derogatoria nica.2 y AADE la disposicin adicional 14, por Ley 3/2014, de 1 de octubre (Ref. BOE-A-2014-10663).
    • el art. 35, por Decreto-ley 1/2013, de 29 de enero (Ref. BOJA-b-2013-90003).
  • SE DECLARA, en la Cuestin 4965/2011, la desestimacin en relacin al art. 141.1, por Sentencia 183/2013, de 23 de octubre (Ref. BOE-A-2013-12189).
  • SE MODIFICA:
    • el art. 18.3.c), por Decreto-ley 5/2012, de 27 de noviembre (Ref. BOJA-b-2012-90047).
    • determinados preceptos , por Ley 2/2012, de 30 de enero (Ref. BOE-A-2012-2627).
  • SE AADE la disposicin adicional novena, por Ley 13/2011, de 23 de diciembre (Ref. BOE-A-2012-876).
  • SE MODIFICA el art. 75.2, por Ley 11/2010, de 3 de diciembre (Ref. BOE-A-2010-19850).
  • SE DEROGA la disposicin adicional 9 y SE MODIFICAN los arts. 10.1 A) b) y la regla 2 del 36.2 c), por Ley 1/2006, de 16 de mayo (Ref. BOE-A-2006-10423).
  • SE MODIFICA determinados preceptos y SE AADE las disposiciones adicionales 8 y 9, por Ley 13/2005, de 11 de noviembre (Ref. BOE-A-2005-20662).
  • SE AADE una disposicin adicional 7, por Ley 18/2003, de 29 de diciembre (Ref. BOE-A-2004-1739).
  • CORRECCIN de errores en BOE num. 122, de 22 de mayo de 2003 (Ref. BOE-A-2003-10293).
Referencias anteriores
  • DEROGA la Ley 1/1997, de 18 de junio (Ref. BOE-A-1997-15025).
  • DE CONFORMIDAD con el Estatuto aprobado por la Ley Orgnica 6/1981, de 30 de diciembre (Ref. BOE-A-1982-633).
  • CITA:
    • Reglamento aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto (Ref. BOE-A-1979-2866).
    • Reglamento aprobado por Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio (Ref. BOE-A-1978-23852).
    • Reglamento aprobado por Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio (Ref. BOE-A-1978-23729).
Materias
  • Administracin Local
  • Andaluca
  • Construcciones
  • Municipios
  • Obras
  • Ordenacin del territorio
  • Sanciones
  • Suelo
  • Transportes terrestres
  • Urbanismo
  • Viviendas de Proteccin Oficial

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