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Documento BOE-A-1993-24301

Orden de 24 de septiembre de 1993 sobre fondos y Sociedades de inversin inmobiliaria.

TEXTO

La presente Orden culmina un proceso normativo que, iniciado con la Ley 19/1992, de 7 de julio, sobre Rgimen de Sociedades y Fondos de Inversin Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulizacin Hipotecaria, continu con el Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo.

Con la aprobacin de esta Orden ser posible la implantacin en Espaa de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias, de notable arraigo y utilidad en otros pases. Dada la vocacin que estas frmulas de inversin tienen para invertir en inmuebles en alquiler, unida al rgimen fiscal legalmente adoptado, es de esperar un apreciable incremento, a medio plazo, de la oferta de viviendas en alquiler, atendindose as a una de las principales preocupaciones que, en materia de poltica de la vivienda, ha venido manifestando el Gobierno de la Nacin. Por otra parte, se introduce en nuestro sistema financiero una nueva institucin caracterizada por su seguridad y rentabilidad a largo plazo, que, por ello, podr suscitar especial inters en los inversores institucionales.

La Orden regula slo los aspectos financieros de las instituciones de inversin colectiva inmobiliaria, ya que los aspectos fiscales lo fueron en la Ley 19/1992 y el Real Decreto 686/1993 citados.

Aunque la Orden, en coherencia con las normas que desarrolla, regula tanto las Sociedades como los Fondos de Inversin Inmobiliaria, es esta ltima figura la que es objeto de una regulacin ms completa, debiendo constituir el Fondo de Inversin la frmula ordinaria de inversin colectiva inmobiliaria.

En relacin con stos, la Orden persigue garantizar tanto su transparencia y adecuada valoracin como un cierto grado de liquidez en la inversin, si bien esto ltimo, dada la naturaleza inmobiliaria de los activos del Fondo, slo se alcanza de forma relativa, teniendo por ello estos Fondos un carcter semiabierto.

Constituyen reglas encaminadas a garantizar la transparencia y la prudencia valorativa, entre otras, las siguientes:

a) La valoracin de los activos por una Sociedad de tasacin, que actuar como experto independiente.

b) La obligacin de valorar los inmuebles al menos una vez al ao, as como con ocasin de su adquisicin y venta.

c) El clculo mensual del valor liquidativo del Fondo y la fijacin de reglas precisas para su determinacin.

d) La intervencin del depositario.

e) Las obligaciones de informacin, inherentes a toda institucin de inversin colectiva y el papel supervisor de la Comisin Nacional del Mercado de Valores.

Constituyen reglas que persiguen garantizar un cierto grado de liquidez en la inversin de los partcipes, entre otras, las siguientes:

a) La obligacin de garantizar, al menos una vez al ao, el reembolso de las participaciones.

b) La existencia tanto de un coeficiente de liquidez como de un coeficiente de inversin en valores.

c) El establecimiento de unos plazos, perentorios y breves, para atender el eventual reembolso de participaciones.

La Orden regula, finalmente, tres categoras de sujetos financieros llamados a desempear un papel fundamental en la vida de las instituciones de inversin colectiva inmobiliaria. En primer lugar las Sociedades gestoras, en cuya regulacin se ha optado por permitir que una misma Sociedad pueda gestionar tanto valores mobiliarios como patrimonios inmobiliarios, si bien, dada la muy diferente naturaleza de ambos tipos de activos, se han introducido cierto nmero de funciones y reglas especficas. En segundo lugar, las Sociedades de tasacin, cuyo papel en el esquema institucional diseado es bsico, dada la importancia que tiene la correcta valoracin de los inmuebles y, por consiguiente, la independencia del tasador frente a las Sociedades gestoras. Finalmente, los depositarios, cuya funcin, no siempre idntica a la aplicable a las instituciones de inversin mobiliaria, se orienta tambin a la proteccin de los inversores.

CAPTULO PRIMERO
Disposiciones generales
Seccin primera. mbito de aplicacin
Artculo 1. Disposiciones generales.

Quedan sometidos a la presente Orden las Sociedades y Fondos de Inversin Inmobiliaria, definidas en el artculo 72 del Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversin colectiva.

Seccin segunda. Autorizacin, registro y denominacin
Art. 2. Autorizacin y registro.

1. Los procedimientos de autorizacin, modificacin y registro de las Sociedades y Fondos de Inversin Inmobiliaria se ajustarn a lo dispuesto con carcter general en el artculo 9 del Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, con las especialidades estabecidas en la presente Orden. Adems, a las solicitudes de autorizacin, como requisito para su concesin, se acompaar una Memoria explicativa sobre las caractersticas de la institucin y los criterios a los que ajustar sus inversiones, en la que se ponga de manifiesto la viabilidad financiera de la institucin. En particular, en dicha Memoria se especificarn:

a) Los tipos de inmuebles en los que se pretende invertir.

b) reas geogrficas de inversin.

c) Criterios de diversificacin de riesgos.

d) Formas de gestin de los bienes.

e) Frmulas de comercializacin de las participaciones en los Fondos.

f) Programa y calendario de inversin de los recursos que se capten.

g) La Sociedad de tasacin prevista para realizar la valoracin de los inmuebles.

h) Relacin e historial de los Administradores y directivos.

i) En el caso de Fondos, si se pretende concertar un contrato de liquidez con una Entidad de crdito para garantizar reembolsos de participacin, se especificarn y explicarn sus clusulas fundamentales.

j) Medios materiales para desarrollar la gestin.

k) Plan de liquidez del Fondo.

l) Cualquier otra informacin adicional que sea requerida por la Comisin Nacional del Mercado de Valores.

2. Las especificaciones que debern incluirse en el Reglamento de Gestin de los Fondos de Inversin Inmobiliaria sern las previstas con carcter general en el artculo 35.1 del Reglamento de la Ley 46/1984, con las adaptaciones necesarias a las caractersticas de los mismos. Adems, se especificarn:

a) El objeto de la Entidad, a los efectos de determinar el concreto rgimen fiscal aplicable.

b) Los criterios de seleccin y reas geogrficas de los inmuebles.

c) Especialidades en materia de suscripcin y reembolso de las participaciones. En particular, se indicar el nmero de veces al ao que se garantizar el reembolso, las fecas en las que se atendern las peticiones y el rgimen de preavisos.

d) Fechas concretas para el clculo del valor liquidativo.

e) Periodicidad de las tasaciones de los bienes inmuebles.

f) Poltica de conservacin y aseguramiento de los bienes inmuebles del Fondo.

g) Contrato de liquidez, en el supuesto de que se prevea concertarlo.

h) Gastos de explotacin de los inmuebles imputables al Fondo.

i) La Sociedad de tasacin inicialmente designada para valorar los inmuebles, el plazo de esta designacin y los procedimientos y plazos para las sucesivas designaciones.

3. El procedimiento de autorizacin de Sociedades de Inversin Inmobiliaria y de Fondos de Inversin Inmobiliaria tendr un plazo mximo de seis meses para su resolucin. La resolucin slo podr ser denegatoria por incumplimiento de los requisitos previstos en la Ley 46/1984, en su Reglamento de desarrollo y en la presente Orden. Transcurrido el plazo sin pronunciamiento expreso, se entender denegada la solicitud. En el caso de modificaciones de Estatutos sociales de las Sociedades de Inversin Inmobiliaria o de Reglamento de Gestin de los Fondos de Inversin Inmobiliaria, el plazo ser de cuatro meses, y de no mediar resolucin expresa se entender igulamente concedida la autorizacin.

4. En el registro de otras instituciones de inversin colectiva de la Comisin Nacional del Mercado de Valores, al amparo de lo dispuesto en el artculo 9.3 del Reglamento de la Ley 46/1984 mencionada, se crearn dos secciones especiales, respectivamente, para Sociedades de Inversin Inmobiliaria y Fondos de Inversin Inmobiliaria.

Art. 3. Denominacin.

1. Los Fondos y Sociedades de Inversin Inmobiliaria debern incluir en su denominacin la expresin Fondo de Inversin Inmobiliaria o Sociedad de Inversin Inmobiliaria, o sus correspondientes abreviaturas y siglas F. I. I. y S. I. I., respectivamente.

2. Las denominaciones Fondo de Inversin Inmobiliaria y Sociedad de Inversin Inmobiliaria sern privativas de las Entidades inscritas en las correspondientes secciones especiales del Registro a que se refiere el anterior artculo 2.4.

Seccin tercera. Rgimen de las inversiones y obligaciones frente a terceros
Art. 4. Reglas de las inversiones.

1. Las Sociedades de Inversin Inmobiliaria invertirn, al menos, el 90 por 100 del promedio anual de saldos mensuales de su activo en bienes inmuebles. El restante porcentaje del activo podrn tenerlo invertido en valores de renta fija negociados en los mercados secundarios organizados a los que se refiere el artculo 17 del Reglamento de la Ley 46/1984.

2. Los Fondos de Inversin Inmobiliaria debern ajustar la inversin de su activo a las siguientes reglas:

a) Al menos el 70 por 100 del promedio anual de saldos mensuales deber estar invertido en bienes inmuebles. No obstante, tales inversiones no podrn sobrepasar el 90 por 100 del promedio mencionado.

b) El restante porcentaje del activo, sin perjuicio de lo previsto en cuanto al coeficiente de liquidez, nicamente podr estar invertido en valores de renta fija negociados en los mercados a que se refiere el artculo 17 del Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversin colectiva.

Los porcentajes previstos en los apartados anteriores vendrn referidos al valor que resulte de los bienes y valores al final de cada mes, de conformidad con las reglas de valoracin establecidas en la presente Orden. Para comprobar si se cumplen los porcentajes, el clculo se realizar al final de cada ao.

c) Debern mantener un coeficiente de liquidez mnimo del 5 por 100 del activo total del mes anterior. El cumplimiento del coeficiente ser mensual, calculndose sobre la base del promedio diario del coeficiente a lo largo del mes. Este coeficiente deber materializarse en efectivo, depsitos, cuentas a la vista en una Entidad de crdito o en activos o instrumentos de renta fija con plazo de vencimiento o remanente de amortizacin inferior a dieciocho meses y compraventas con pacto de recompra de valores de Deuda Pblica, siempre que se negocien en mercados secundarios organizados de los contemplados en el artculo 17 del Reglamento de la Ley 46/1984.

3. El nmero mnimo de bienes inmuebles que debern tener las Sociedades y los Fondos de Inversin Inmobiliaria ser de siete. Un nico bien inmueble no podr representar en el momento de su adquisicin ms de un 20 por 100 del activo total, segn la ltima valoracin de aqul, efectuada conforme los criterios del artculo 17 de la presente Orden. En el caso de edificios, el porcentaje anterior se referir al valor del edificio en su conjunto, y no al de las distintas fincas que lo componen. A estos efectos, se considerar como un nico inmueble todos los integrados en un mismo edificio.

4. Los porcentajes y criterios de inversin a que se refieren los nmeros 1 y 2 del presente artculo debern alcanzarse por las Sociedades de Inversin Inmobiliaria y los Fondos de Inversin Inmobiliaria en el plazo de dos aos a partir de su inscripcin en el Registro Especial de la Comisin Nacional del Mercado de Valores. No obstante, en el primer ao se deber tener invertido un mnimo del 30 por 100 del activo en inmuebles. El plazo antes citado ser de carcter general, sin perjuicio de los plazos ms breves exigidos en la Ley y en el Reglamento para gozar de regmenes fiscales especficos.

Durante el perodo transitorio a que se refiere el prrafo anterior, el activo de las Sociedades de Inversin Inmobiliaria y de los Fondos de Inversin Inmobiliaria deber estar invertido en los valores negociables de renta fija a que se refiere el artculo 17 del Reglamento de la Ley 46/1984. Asimismo, debern observarse las reglas de diversificacin de inversiones contenidas en el artculo 4 del citado Reglamento.

5. A los efectos de la presente Orden, se entender por bienes inimuebles los edificios que se destinen, de forma exclusiva o conjunta, a viviendas, oficinas, aparcamientos o a usos comerciales. Tambin se considerarn bienes inmuebles las viviendas individuales, las oficinas, los locales comerciales y los aparcamientos, estn o no ligados o vinculados a los anteriores.

6. Los bienes inmuebles integrantes del activo de las Sociedades de Inversin Inmobiliaria y de los Fondos de Inversin Inmobiliaria slo podrn poseerse en concepto de propietario. Asimismo, dichos bienes debern adquirirse libres de los derechos de usufructo, uso y habitacin.

7. Los bienes inmuebles arrendados a Entidades de un mismo grupo no podrn representar ms del 25 por 100 del activo de la institucin. A estos efectos, ser de aplicacin el concepto de grupo a que se refiere el artculo 4. de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores.

8. Ni los Fondos de Inversin Inmobiliaria ni las Sociedades de Inversin Inmobiliaria podrn desarrollar actividades de promocin inmobiliaria. S podrn rehabilitar los inmuebles adquiridos para su posterior arrendamiento, siempre que stos no representen ms de un 20 por 100 del activo y las obras de rehabilitacin se concierten con un tercero.

9. El cobro del precio por la venta de inmuebles no podr aplazarse ms de seis meses desde que se perfeccione el contrato de compraventa.

10. Se habilita a la Comisin Nacional del Mercado de Valores para especificar los conceptos que integrarn el activo computable a los efectos de lo dispuesto en el presente artculo.

Art. 5. Financiacin con garanta hipotecaria.

1. Las Sociedades de Inversin Inmobiliaria y los Fondos de Inversin Inmobiliaria podrn financiar la adquisicin de inmuebles que integren su patrimonio con garanta hipotecaria. Asimismo, dicha financiacin podr utilizarse para financiar rehabilitaciones en los trminos contemplados en la presente orden.

2. El saldo vivo de las financiones con garanta hipotecaria en ningn momento podr superar el 20 por 100 del activo de la institucin.

Seccin cuarta. Limitaciones operativas
Art. 6. Operaciones con Administradores, Gestores, partcipes y socios.

1. El rgimen de las operaciones con los Consejeros, Administradores o Directores de las Sociedades de Inversin Mobiliaria y de las Sociedades Gestoras de instituciones de inversin colectiva, previsto en el artculo 7 del Reglamento de la Ley 46/1984, resultar de aplicacin en los supuestos all referidos a las Sociedades y Fondos de Inversin Inmobiliaria.

2. Las limitaciones establecidas en el nmero anterior afectarn tambin al arrendamiento, adquisicin o enajenacin de bienes inmuebles que integren el activo de las Sociedades de Inversin Inmobilaria y de los Fondos de Inversin Inmobiliaria. No obstante, no ser de aplicacin, en cuanto a bienes inmuebles se refiere, la excepcin contemplada en el artculo 7.4 del Reglamento.

3. Los Fondos de Inversin Inmobiliaria y las Sociedades de Inversin Inmobiliaria no podrn adquirir o vender inmuebles a Entidades que pertenezcan al grupo de la Sociedad Gestora o al de la Sociedad de Inversin Inmobiliaria, respectivamente. A estos efectos, se atender al criterio de grupo previsto en el artculo 4. de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores.

4. Ni los socios o partcipes de las Sociedades de Inversin Inmobiliaria y de los Fondos de Inversin Inmobilaria ni las personas o Entidades que mantengan vnculos con aqullos conforme a los criterios contenidos en el artculo 5.4 del Reglamento de la Ley 46/1984, o formen parte del mismo grupo de acuerdo con el criterio del artculo 4. de la Ley 24/1988, podrn ser arrendatarios de los bienes inmuebles que integren el activo ni titulares de otros derechos distintos de los resultantes de su condicin de socios o partcipes.

Art. 7. Operaciones en rgimen de mercado.

1. En lo referente a las operaciones sobre valores negociables que, en los porcentajes establecidos en la presente Orden, integren el activo de las Sociedades y Fondos de Inversin Inmobiliaria, resultar de aplicacin lo prescrito en el artculo 8. del Reglamento de la Ley 46/1984, en cuanto a la forma de efectuar operaciones.

2. Tanto la adquisicin como la venta de bienes inmuebles requerir tasacin previa, la cual no surtir efectos en lo que a determinacin de valor liquidativo se refiere. No obstante lo anterior, en el caso de venta, la tasacin no ser obligatoria en aquellos supuestos donde el bien se hubiera tasado, a efectos de fijar el valor liquidativo, en los seis meses anteriores.

Seccin quinta. Obligaciones de informacin
Art. 8. Disposiciones generales.

1. Las Sociedades y Fondos de Inversin Inmobiliaria, as como sus correspondientes Sociedades Gestoras, estarn sujetas a las obligaciones de informacin establecidas en los nmeros 1 a 3 del artculo 10 del Reglamento de la Ley 46/1984.

2. Asimismo, las Sociedades de Inversin Inmobiliaria o, en su caso, la correspondiente Sociedad Gestora, debern cumplir las obligaciones complementarias de informacin sobre hechos relevantes a que se refiere el artculo 10.4 del Reglamento de la Ley 46/1984. No obstante, en materia de reembolso de participaciones se considerar hecho relevante todo reembolso superior al 5 por 100 del patrimonio del Fondo. Asimismo tendrn la consideracin de hechos relevantes los contemplados en los artculos 18.2, 19.5, 20.2, en cuanto a que un partcipe alcance el 25 por 100; 21, en cuanto al hecho de modificacin de las comisiones vigentes, y 28.3 de la presente Orden. Tambin tendr la consideracin de hecho relevante la venta de un inmueble por un precio inferior en un 10 por 100 a su valor de tasacin, calculado segn lo previsto en el artculo 7.2.

3. Se habilita a la Comisin Nacional del Mercado de Valores para establecer la forma y contenido de los modelos de Folleto Informativo, Memoria Anual e Informes trimestrales de las Instituciones reguladas en la presente Orden, atendiendo a las peculiaridades resultantes en el rgimen de inversiones y funcionamiento.

Art. 9. Informacin y publicidad sobre participaciones significativas.

Resultar de aplicacin a las Sociedades y Fondos de Inversin Inmobiliaria el rgimen de comunicacin, informacin y publicidad sobre participaciones significativas a que se refieren los artculos 5. y 6. del Reglamento de la Ley 46/1984 y sus normas de desarrollo. No obstante, en el caso de las Sociedades de Inversin Inmobiliaria tendr la consideracin de participacin significativa la que alcance el 0,5 por 100 del capital social.

Seccin sexta. Supervisin e inspeccin
Art. 10. Competencia.

1. La inspeccin y supervisin del cumplimiento de las disposiciones contenidas en la presente norma corresponder a la Comisin Nacional del Mercado de Valores.

2. La Comisin Nacional del Mercado de Valores en el marco de las competencias anteriores podr solicitar tanto de las Sociedades de Inversin Inmobiliaria, como de los Fondos de Inversin Inmobiliaria, la informacin adicional que estime necesaria, estableciendo, en su caso, los modelos para su transmisin.

3. La Comisin Nacional del Mercado de Valores establecer las reglas contables especficas de las Instituciones de Inversin Colectiva Inmobiliarias, as como las necesarias para el clculo del valor liquidativo de los Fondos de Inversin Inmobiliaria.

CAPTULO II
De las Sociedades de Inversin Inmobiliaria
Art. 11. Forma y legislacin aplicable.

1. Las Sociedades de Inversin Inmobiliaria sern Sociedades Annimas que slo podrn adoptar la forma de Capital Fijo.

2. Las Sociedades de Inversin Inmobiliaria se regirn, en primer lugar, por lo establecido en la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, y en su Reglamento para las Instituciones de Inversin Colectiva Inmobiliarias; en segundo lugar, por lo previsto en la presente Orden y en sus normas de desarrollo, y, supletoriamente, por lo previsto en la citada Ley, en su Reglamento y en las normas de desarrollo para las Sociedades de Inversin Mobiliaria de Capital Fijo.

Art. 12. Capital social.

1. El capital social mnimo de las Sociedades de Inversin Inmobiliaria ser de 1.500 millones de pesetas. Deber estar desembolsado desde su constitucin y representado mediante acciones nominativas, que tendrn el mismo valor nominal y conferirn los mismos derechos.

2. Las acciones podrn estar representadas mediante ttulos o mediante anotaciones en cuenta.

3. Las aportaciones para la adquisicin de acciones debern realizarse en efectivo.

Art. 13. Nmero mnimo de accionistas.

1. El nmero mnimo de accionistas ser el previsto con carcter general en el artculo 15 del Reglamento de la Ley 46/1984.

2. La participacin directa o indirecta de un nico socio no podr ser superior al 1 por 100 del capital social. A los efectos de determinar la participacin indirecta se estar a los criterios previstos en los nmeros 3 y 4 del artculo 5. del Reglamento de la Ley 46/1984.

Art. 14. Valoracin del activo, rgimen de auditora, cuentas anuales, determinacin y distribucin de resultados y administracin.

1. Las Sociedades de Inversin Inmobiliaria debern valorar su activo inmobiliario al menos una vez al ao. Para ello se ajustarn a los criterios y normas de valoracin previstos en el artculo 17 de la presente Orden. La citada valoracin se realizar por una Sociedad de Tasacin inscrita en el Registro Oficial del Banco de Espaa, en lo que a bienes inmuebles se refiere. En cuanto a los activos mobiliarios se ajustarn a los criterios previstos en el Reglamento de la Ley 46/1984 para las Sociedades de Inversin Mobiliaria y disposiciones que lo desarrollan.

2. El rgimen de auditora, cuentas anuales y determinacin y distribucin de resultados se ajustar a lo dispuesto con carcter general en los artculos 23, 30 y 31 del Reglamento de la Ley 46/1984.

3. La Junta general de accionistas podr acordar, cuando as lo prevean los Estatutos de la Sociedad, que la gestin o administracin de los activos que integren el patrimonio social se encomiende a una Sociedad Gestora de Instituciones de Inversin Colectiva que cumpla los requisitos previstos en la presente Orden.

4. El rgimen de la Comisin de Control de Gestin y Auditora se ajustar a lo previsto, con carcter general, en los artculos 23, 24 y 25 del Reglamento de la Ley 46/1984.

5. Los administradores y directivos de las Sociedades de Inversin Inmobiliaria debern reunir los requisitos de honorabilidad y conocimientos exigidos en el artculo 9. del Reglamento de la Ley 46/1984. Al menos la mayora de aqullos debern contar con conocimientos y experiencia en el mercado inmobiliario.

CAPTULO III
De los Fondos de Inversin Inmobiliaria
Art. 15. Legislacin aplicable.

Los Fondos de Inversin Inmobiliaria se regirn, en primer lugar, por lo establecido en la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, para las Instituciones de Inversin Colectiva de carcter no financiero, y en su Reglamento para las Instituciones de Inversin Colectiva Inmobiliarias; en segundo lugar, por la presente Orden y normas de desarrollo, y supletoriamente, por lo previsto en la citada Ley, en su Reglamento y en las normas de desarrollo para los Fondos de Inversin de carcter financiero.

Art. 16. Patrimonio.

1. Los Fondos de Inversin Inmobiliaria debern tener un patrimonio mnimo inicial de 1.500 millones de pesetas, totalmente desembolsado.

2. Las participaciones representativas del patrimonio de los Fondos tendrn iguales caractersticas, sern consideradas valores negociables y podrn representarse mediante certificados nominativos sin valor nominal o mediante anotaciones en cuenta, conforme al rgimen general previsto en el artculo 12.2 del Reglamento de la Ley 46/1984.

3. Las aportaciones para la adquisicin de participaciones slo podr realizarse en efectivo.

Art. 17. Criterios de valoracin.

1. El valor del patrimonio de los Fondos de Inversin Inmobiliaria ser el resultado de deducir las cuentas acreedoras de la suma de todos sus activos, valorados conforme a los siguientes criterios:

a) Los bienes inmuebles se valorarn de acuerdo con los criterios establecidos en el artculo 35 del Reglamento de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulacin del Mercado Hipotecario, aprobado por Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, y sus normas de desarrollo. No obstante, en el caso de inmuebles arrendados se tomar como valor de tasacin la media aritmtica entre el valor de capitalizacin de la renta neta, conforme a las instrucciones sobre valoracin de bienes en el mercado hipotecario, y el valor de mercado del inmueble, supuesto libre de inquilinos. El valor de tasacin que se adopte no podr ser superior al valor de mercado del inmueble, supuesto libre de inquilinos.

b) Los valores negociables se valorarn de acuerdo con los criterios generales establecidos en el artculo 43 del Reglamento de la Ley 46/1984, y disposiciones que lo desarrollan.

c) El efectivo, depsitos y cuentas bancarias se valorarn por su nominal.

2. Las valoraciones de los bienes inmuebles se realizarn por Sociedades de Tasacin inscritas en el Registro Especial del Banco de Espaa.

3. Las valoraciones de los bienes inmuebles se realizarn al menos una vez al ao, salvo que el Reglamento de Gestin establezca una frecuencia mayor.

Art. 18. Rgimen de las participaciones.

1. El patrimonio del Fondo estar dividido en participaciones de iguales caractersticas, sin valor nominal, que conferirn a sus titulares un derecho de propiedad sobre aqul en los trminos establecidos legalmente y en el Reglamento de Gestin.

2. El nmero de participaciones no ser limitado, dependiendo su suscripcin de la demanda que de las mismas se haga, salvo que, mediando autorizacin expresa de la Comisin Nacional del Mercado de Valores, se suspenda la suscripcin a peticin razonada y fundada de la Sociedad Gestora, que proceder, en especial, cuando las peticiones de suscripcin superen el 15 por 100 del activo total del Fondo.

3. La suscripcin de participaciones implicar la aceptacin del Reglamento por el que se rige el Fondo.

4. El Reglamento de gestin, respetando lo establecido en el artculo 20.2, podr establecer lmites mximos al porcentaje del Fondo que podr poseer un solo partcipe, as como a la inversin mnima inicial exigible.

Art. 19. Rgimen de suscripcin y reembolso.

1. El valor de la participacin ser el resultado de dividir el patrimonio del Fondo, valorado conforme a lo establecido en el artculo 17 de la presente Orden, entre el nmero de participaciones en circulacin.

2. El valor liquidativo de las participaciones ser calculado una vez al mes por la Sociedad Gestora y en la fecha fijada en el Reglamento de Gestin del Fondo. nicamente podr diferir del aplicado al partcipe por las comisiones de suscripcin o reembolso, o por la aplicacin de los descuentos a favor del Fondo, si se encuentran previstos en su Reglamento de Gestin para los reembolsos.

3. El valor de los bienes inmuebles, a los efectos de determinar el valor liquidativo de las participaciones, se obtendr como sigue:

a) La Sociedad de Tasacin, conforme a los criterios de valoracin del artculo 17 de la presente Orden, tasar el inmueble.

b) La Sociedad Gestora, con el consentimiento previo, motivado y escrito de la Sociedad de Tasacin, podr aplicar una oscilacin de hasta un 3 por 100, al alza o la baja, sobre el valor de tasacin. En ningn caso el valor resultante podr superar el valor de mercado dado en la tasacin.

c) Dicho valor se mantendr a los presentes efectos hasta una nueva tasacin.

4. A los efectos de determinar el precio de las participaciones, los incrementos del valor de los bienes inmuebles, conforme a las valoraciones que se realicen de cada uno de ellos, se distribuirn proporcionalmente, mes a mes, durante un plazo de doce meses a partir de la fecha en que se realice la tasacin. No obstante, cuando en el Reglamento de Gestin se establezca una frecuencia de tasacin inferior al ao, los incrementos de valor que se obtengan se distribuirn proporcionalmente, mes a mes, durante el intervalo existente entre las tasaciones previstas.

Las disminuciones de valor se imputarn al primer valor liquidativo que se calcule tras la valoracin.

5. El reembolso de las participaciones se ajustar a la periodicidad, fechas concretas y condiciones estipuladas en el Reglamento de Gestin del Fondo y, en todo caso, deber asegurarse por lo menos una vez al ao.

En supuestos excepcionales y, especialmente, cuando se produzcan peticiones de reembolso superiores al 15 por 100 del activo del Fondo, la Comisin Nacional del Mercado de Valores podr autorizar, entre otras medidas:

a) La suspensin provisional del reembolso. En este supuesto se reembolsar hasta un importe equivalente al 15 por 100 del activo, efectuando a tal fin un prorrateo entre todos los reembolsos solicitados con anterioridad a la suspensin.

b) El pago con bienes integrantes del patrimonio del Fondo.

c) El no cumplimiento de los coeficientes de diversificacin contenidos en el artculo 4.

Lo anterior se entiende sin perjuicio de que la Sociedad Gestora acuerde disolver el Fondo cuando el patrimonio quede por debajo del mnimo previsto en el artculo 16, o den circunstancias tales que obliguen a su liquidacin.

6. Las peticiones de reembolso que se hagan segn lo previsto en el nmero anterior debern realizarse con un plazo de entre un mes y quince das de antelacin a la fecha concreta establecida en el Reglamento del Fondo para determinar el valor liquidativo mensual aplicable a la operacin. Las peticiones de suscripcin podrn realizarse en cualquier momento anterior a dicha fecha; no obstante, la entrega de fondos se ajustar a las condiciones que se establezcan en el Reglamento de Gestin.

El valor liquidativo que se aplicar a los referidos suscripciones y reembolso ser el primero que se calcule con posterioridad a la solicitud de la operacin.

7. El reembolso deber efectuarse en el plazo mximo de cinco das a partir de la fecha de fijacin mensual del valor liquidativo que sea de aplicacin.

Las suscripciones se materializarn al da siguiente de la fecha de fijacin mensual del valor liquidativo que sea de aplicacin.

Art. 20. Nmero mnimo de partcipes.

1. El nmero mnimo de partcipes ser el previsto con carcter general en el artculo 15 del Reglamento de la Ley 46/1984, nmero que deber ser alcanzado en el plazo de un ao a contar desde la fecha de inscripcin del Fondo en el Registro de la Comisin Nacional del Mercado de Valores.

2. La participacin directa o indirecta de un nico partcipe no podr ser superior al 25 por 100 del patrimonio del Fondo. A los efectos de determinar la participacin indirecta, se estar a los criterios previstos en los nmeros 3 y 4 del artculo 5. del Reglamento de la Ley 46/1984.

Art. 21. Comisiones y gastos.

1. Las Sociedades Gestoras podrn percibir de los Fondos una Comisin de gestin, como remuneracin de sus servicios, que no podr ser superior: Al 4 por 100 del patrimonio del Fondo o al 10 por 100 de sus resultados, si se calcula en funcin de stos; o al 1,50 por 100 del patrimonio y el 5 por 100 de sus resultados, si se calcula en funcin de ambos.

2. La comisin de suscripcin no podr ser superior al 5 por 100 del precio de la participacin.

3. La comisin de reembolso no podr ser superior al 5 por 100 del precio de la participacin.

4. Sern por cuenta del Fondo los gastos de tasacin, los de reparaciones, rehabilitacin y conservacin de inmuebles, los que, vinculados a la adquisicin y venta de inmuebles, deban abonarse a un tercero por la prestacin de un servicio, y los dems contemplados en el Reglamento de Gestin.

Art. 22. Especialidades en materia de modificacin de Reglamentos de Gestin.

1. Las modificaciones del Reglamento de Gestin, una vez autorizadas, debern ser publicadas en el Boletn Oficial del Estado y comunicadas por la Sociedad Gestora a los partcipes en el plazo de los diez das siguientes a la notificacin de la autorizacin.

2. Cuando las modificaciones se refieran a los supuestos previstos en el nmero 2 del artculo 35 del Reglamento de la Ley 46/1984, el reembolso a que tienen derecho los partcipes tan slo ser automtico en los supuestos de que aqul represente, como mximo, un 15 por 100 del total del activo del Fondo. A los efectos presentes, se considerar tambin modificacin con derecho de reembolso el cambio de objeto del Fondo, cuando determine una modificacin en el rgimen fiscal.

3. En los supuestos que superen el porcentaje establecido en el nmero anterior, la Sociedad Gestora podr solicitar a la Comisin Nacional del Mercado de Valores la suspensin provisional del reembolso, as como proponer las medidas posibles para hacer frente a la citada situacin. Asimismo, se atendern mediante prorrateo las solicitudes presentadas hasta el lmite del 15 por 100 antes referido. No obstante, en los casos en que el reembolso solicitado alcanzara un importe total igual o superior al 50 por 100 del patrimonio del Fondo, ste podr ser disuelto.

4. Los reembolsos regulados en el presente nmero debern realizarse en el plazo de un mes desde la fecha de inscripcin de las modificaciones en el Registro de la Comisin Nacional del Mercado de Valores.

Art. 23. Rgimen de auditoras, cuentas anuales y determinacin y distribucin de resultados.

El rgimen de auditora, cuentas anuales y distribucin de resultados ser el previsto con carcter general en los artculos 44, 46 y 60 del Reglamento de la Ley 46/1984.

Art. 24. Especialidades sobre disolucin y liquidacin del Fondo.

1. El rgimen de disolucin y liquidacin de los Fondos de Inversin Inmobiliaria ser el previsto con carcter general en el artculo 47 del Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, con las particularidades recogidas en los nmeros siguientes. Las reglas de diversificacin previstas en el artculo 4. de la presente Orden no se aplicarn durante este perodo.

2. La enajenacin de los bienes inmuebles, en el caso de disolucin del Fondo, se realizar previa tasacin de los mismos.

3. Si en el plazo de dos aos desde el inicio de la liquidacin no se hubiesen podido enajenar todos los bienes y derechos sobre inmuebles integrantes del patrimonio del Fondo, se proceder por la Sociedad Gestora a la cancelacin del Fondo e inscripcin de los bienes y derechos sobre inmuebles en el Registro de la Propiedad a favor de todos los partcipes.

CAPTULO IV
Sociedades Gestoras de Instituciones de Inversin Colectiva Inmobiliarias
Art. 25. Rgimen de las Sociedades Gestoras.

1. El rgimen de las Sociedades Gestoras de Instituciones de Inversin Colectiva Inmobiliarias se ajustar al general previsto en el captulo III del Ttuto primero del Reglamento de la Ley 46/1984, con las especificaciones que se establecen en los nmeros siguientes.

2. Las Sociedades Gestoras de Instituciones de Inversin Colectiva que pretendan gestionar Instituciones de Inversin Colectiva Inmobiliarias debern contar en su Consejo de Administracin y entre sus directivos o asimilados con personas con conocimiento y experiencia en mercados financieros y mercados inmobiliarios.

El total de los miembros con experiencia en alguno de los mercados citados deber constituir mayora en el Consejo de Administracin.

A tales efectos, se entender que poseen conocimiento y experiencia adecuada en relacin con los mercados inmobiliarios quienes hayan desempeado durante un plazo no inferior a dos aos funciones de alta direccin, administracin o asesoramiento de Entidades financieras vinculadas con el sector inmobiliario, o funciones relacionadas con el mercado inmobiliario en otras Entidades pblicas o privadas.

Art. 26. Funciones de la Sociedad Gestora.

Adems de las funciones atribuidas en el artculo 54 del Reglamento de la Ley 46/1984, las Sociedades Gestoras de Fondos de Inversin Inmobiliaria tendrn las siguientes funciones:

a) Seleccin, adquisicin y venta de los bienes inmuebles que integren el patrimonio del Fondo.

b) Contratar toda clase de servicios vinculados con los bienes inmuebles.

c) Administrar los inmuebles.

d) Ejercer como representante del Fondo todos los derechos que la legislacin vigente conceda al propietario, de los bienes inmuebles que integran el patrimonio del Fondo.

e) La contratacin, formalizacin, modificacin y cancelacin de crditos con garanta hipotecaria.

f) Designar, con arreglo a lo establecido en el Reglamento de Gestin, la Sociedad de Tasacin que realizar la valoracin de los bienes inmuebles del Fondo.

g) Conservacin, mejora y asesoramiento de los bienes inmuebles del Fondo.

h) La comercializacin de las participaciones.

i) Custodia de los documentos pblicos o privados, representativos de los derechos sobre los bienes inmuebles del Fondo.

j) En general, cualquier actividad de administracin y disposicin de bienes y derechos del Fondo dirigida a lograr un aumento del valor del patrimonio y que resulte conforme con la normativa reguladora.

k) Concertar con terceros, mediante el correspondiente contrato de arrendamiento de obra, la rehabilitacin de bienes inmuebles. Dicho tercero no podr ser una Entidad del grupo de la Sociedad Gestora, conforme al concepto de grupo del artculo 4. de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores.

CAPTULO V
De las Sociedades de Tasacin
Art. 27. Funciones.

La valoracin de los bienes inmuebles que integran el patrimonio de las Sociedades de Inversin Inmobiliaria y de los Fondos de Inversin Inmobiliaria se realizar por las Sociedades especializadas inscritas en el Registro especial del Banco de Espaa.

Las Sociedades de Tasacin que pretendan valorar inmuebles pertenecientes a las Instituciones de Inversin Inmobiliaria lo comunicarn a la Comisin Nacional del Mercado de Valores, debiendo suministrar a este Organismo cualquier informacin relativa a su actividad tasadora que les sea solicitada.

Art. 28. Designacin.

1. Las Sociedades Gestoras de los Fondos de Inversin Inmobiliaria y las Sociedades de Inversin Inmobiliaria designarn la Sociedad de Tasacin que realizar las valoraciones previstas en la presente Orden por un plazo no inferior a tres aos, ni superior a nueve.

2. La Sociedad Gestora no podr designar como Sociedad de Tasacin aquella que se encuentre en alguno de los siguientes supuestos:

a) Que pertenezca al mismo grupo que la Gestora, conforme al artculo 4. de la Ley 24/1988, del Mercado de Valores.

b) Que las retribuciones obtenidas anualmente de la Gestora supongan ms del 15 por 100 de los ingresos totales por servicios de valoracin de la Sociedad de Tasacin.

3. Previa autorizacin de la Comisin Nacional del Mercado de Valores, por causa justificada, podr ser cambiada la Sociedad de Tasacin antes de que transcurra el plazo fijado en el apartado 1 de este artculo.

4. Los cambios de Sociedad de Tasacin debern ser comunicados a la Comisin Nacional del Mercado de Valores.

CAPTULO VI
De los depositarios
Art. 29. Disposiciones generales.

1. Los Fondos de Inversin Inmobiliaria dispondrn de un depositario. Dicho depositario deber ser autorizado por la Comisin Nacional del Mercado de Valores, conforme a lo previsto en el artculo 9. del Reglamento de la Ley 46/1984.

2. Podrn ser depositarios de Fondos de Inversin Inmobiliaria las Entidades a que se refiere el artculo 55 del Reglamento de la Ley 46/1984, resultando de aplicacin el resto de las reglas contempladas en el citado artculo, en cuanto a requisitos que deban reunir los depositarios.

3. La funcin especfica de los depositarios de Fondos de Inversin Inmobiliaria ser la de asumir ante los partcipes la funcin de vigilancia y supervisin de la gestin realizada por las Sociedades Gestoras, as como la de custodiar los valores o efectivo de la Institucin. En particular, en cuanto a su funcin de supervisin debern:

a) Comprobar que las operaciones realizadas por la Sociedad Gestora del Fondo se ajustan a las condiciones y limitaciones establecidas en los artculos 6. y 7. de la presente Orden.

b) Comprobar que las operaciones de los Fondos cumplen el rgimen de inversiones y de financiacin previstos en los artculos 4. y 5. de la presente Orden.

c) Supervisar los criterios, frmulas y procedimientos utilizados por la Sociedad Gestora para el clculo del valor liquidativo de las participaciones.

d) Supervisar las adquisiciones y enajenaciones de bienes inmuebles y de activos del Fondo, comprobando que se ajustan a las reglas previstas en la presente Orden.

El depositario deber recabar trimestralmente de la Sociedad Gestora informacin suficiente que le permita el desempeo correcto de sus funciones de supervisin y vigilancia.

Si en el ejercicio de su funcin de supervisin constatara el depositario anomalas en la gestin de los Fondos, lo pondr en conocimiento de la Comisin Nacional del Mercado de Valores.

Los depositarios tambin debern cumplir las funciones previstas en las letras d) y e) del artculo 56 del Reglamento de la Ley 46/1984. Las dems funciones del citado artculo no especificadas en el presente nmero no se realizarn por los depositarios de los Fondos de Inversin Inmobiliaria.

4. La comisin mxima a percibir por el depositario ser del 4 por 1000 anual del patrimonio custodiado del Fondo.

DISPOSICIN ADICIONAL

1. Anualmente, la Direccin General del Tesoro y Poltica Financiera, previo informe de los Organismos supervisores interesados, establecer los tipos mximos y mnimos de capitalizacin que deban aplicarse para realizar las valoraciones a que se refiere el artculo 17 de la presente Orden.

2. Las acciones y participaciones de las Sociedades de Inversin Inmobiliaria y de los Fondos de Inversin Inmobiliaria, respectivamente, se considerarn activos aptos para la inversin de las provisiones tcnicas de las Entidades aseguradoras sometidas al mbito de aplicacin de la Ley 33/1984, de 2 de agosto, sobre Ordenacin del Seguro Privado.

3. Las actuales Sociedades Gestoras de Instituciones de Inversin Colectiva que pretendan promover o gestionar Fondos de Inversin Inmobiliaria debern adaptarse al rgimen previsto en la presente Orden, con carcter previo al inicio de las citadas actividades. Para ello presentarn ante la Comisin Nacional del Mercado de Valores una declaracin de actividades que refleje su intencin de gestionar Sociedades de Inversin Inmobiliaria y Fondos de Inversin Inmobiliaria, acompaada de una memoria justificativa de su capacidad para gestionar este tipo de Instituciones.

La solicitud se entender denegada una vez transcurridos tres meses de la solicitud, o desde que se complete adecuadamente la documentacin requerida.

DISPOSICIN FINAL

Sin perjuicio de las habilitaciones especficas contenidas en esta Orden, se habilita con carcter general a la Comisin Nacional del Mercado de Valores para dictar cuantas disposiciones sean necesarias para su desarrollo.

Madrid, 24 de septiembre de 1993.

SOLBES MIRA

Ilmos. Sres. Director general del Tesoro y Poltica Financiera y Presidente de la Comisin Nacional del Mercado de Valores.

Análisis

  • Rango: Orden
  • Fecha de disposición: 24/09/1993
  • Fecha de publicación: 05/10/1993
Referencias posteriores

Criterio de ordenación:

  • SE DEROGA el art. 24.3, por Real Decreto 749/2010, de 7 de junio (Ref. BOE-A-2010-9101).
  • SE DICTA DE CONFORMIDAD con los art. 4.10 y 10.3, sobre la determinacin del valor liquidativo y aspectos operativos: Circular 6/2008, de 26 de noviembre (Ref. BOE-A-2008-19438).
  • SE MODIFICA los arts. 4.10 y 10.3, por Orden EHA/3064/2008, de 28 de octubre (Ref. BOE-A-2008-17328).
  • SE DEROGA:
    • el captulo VI, por Orden EHA/596/2008, de 5 de marzo (Ref. BOE-A-2008-4399).
    • la norma 4.5, por Orden de 18 de abril de 2001 (Ref. BOE-A-2001-8094).
    • el art. 9 y lo indicado de los arts. 4, 5, 6, 12, 13, 16, 18, 19 y 20, por Real Decreto 845/1999 de 21 de mayo (Ref. BOE-A-1999-12488).
  • SE DICTA DE CONFORMIDAD, sobre normas Contables, Informacin, Coeficientes y Tasaciones: Circular 4/1994, de 14 de diciembre (Ref. BOE-A-1994-28725).
  • SE MODIFICA el art. 17.1.A), por Orden de 30 de noviembre de 1994 (Ref. BOE-A-1994-27365).
  • CORRECCIN de errores en BOE nm. 248, de 16 de octubre de 1993 (Ref. BOE-A-1993-24978).
Referencias anteriores
Materias
  • Comisin Nacional del Mercado de Valores
  • Fondos de Inversin Inmobiliaria
  • Instituciones de Inversin Colectiva
  • Inversiones
  • Sociedades de Inversin Inmobiliaria
  • Sociedades Gestoras de Instituciones de Inversin Colectiva
  • Ttulos valores

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