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En el recurso interpuesto por doña C. C. C. C. contra la negativa del registrador de la Propiedad de La Orotava, don Sergio Saavedra Morales, a inscribir una adjudicación de herencia en favor de una herencia yacente.

Hechos

I

Mediante instancia privada fechada el día 30 de julio de 2025 y firmada en forma manuscrita, doña C. C. C. C. solicitaba que se «se e proceda a inscribir la Finca registral 18.010 de La Orotava a nombre de la herencia yacente de don L. C. G. C. y doña A. C. L.». Se acompañaba a dicha instancia privada:

a) copia autorizada de la escritura de liquidación de gananciales y manifestación de herencia autorizada el día 12 de marzo de 1966 por el notario de La Orotava, don Vicente Leis Vidal, con el número 487 de protocolo, otorgada al fallecimiento de don J. M. C. F., en la que se realizaban las correspondientes adjudicaciones a favor de la viuda, doña C. G. C. y de los tres hijos del matrimonio, don A., don L. y doña M. D. C. G C.

b) acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato autorizada el día 14 de agosto de 1996 ante el notario de La Orotava, don Alejandro Ruiz-Ayucar Seifert, con el número 1.019 de protocolo, en relación con la sucesión abierta al fallecimiento del matrimonio formado por don L. C. G. C. y doña A. C. L, por la que se declaran únicos herederos de los causantes sus once hijos: don L. A., doña M. C., doña M. I., doña M. D., don J. A., doña M. T., doña M. E., doña C. C., doña M. L., doña A. M. y don J. M. C. C.

c) copia autorizada de la escritura de compraventa otorgada el 19 de octubre de 1983 ante el notario de La Orotava, don Eugenio Álvaro Carballo Fernández con el número 2.255 de protocolo, por la que don L. C. G. C. y doña A. C. L. vendían diversas fincas a don J. M. C. C. Escritura que motivó el procedimiento de nulidad en el que recaían las sentencias de 20 de diciembre de 2002 y –en apelación– de 28 de junio de 2004, fotocopia de la cual se acompañaba, dictada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife en recurso de apelación contra la sentencia de fecha 20 de diciembre de 2002 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de La Orotava en juicio de menor cuantía número 33/1999 en la que se declaraba la nulidad de la venta citada.

d) se acompaña también, por fotocopias, una consulta sobre la titularidad catastral obtenida telemáticamente el día 25 de abril de 2025, la sentencia de inadmisión del recurso de casación interpuesto contra la sentencia de la Audiencia Provincial de fecha 28 de junio de 2004, la Sentencia de la Sala de Civil del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 2008 en auto de casación en recurso y la providencia de 19 de febrero de 2025 y la diligencia de ordenación de 28 de mayo de 2025, relativa al juicio de testamentaría en curso que afecta a la finca en cuestión, junto a otros documentos no inscribibles ni complementarios; o simplemente ilegibles.

II

Presentada dicha instancia y documentación el día 16 de septiembre de 2025 en el Registro de la Propiedad La Orotava, fue objeto de la siguiente nota de calificación, recibida su notificación de forma presencial el día 16 de diciembre de 2025, al haber resultado infructuosos los intentos de notificación personal efectuados por el registrador:

«N.º Entrada: 10719.

Fecha Entrada: 16/09/2025.

Presentante M. M., P.

Protocolo 487/1966.

Notario Vicente Leis Vidal.

fecha La Orotava a dieciséis de septiembre del año dos mil veinticinco Asiento/diario 3988/2025.

Sergio Saavedra Morales, registrador de la propiedad de La Orotava, en relación con el documento que causó el asiento 3.988 del Libro Diario 2025, deniega la práctica de la inscripción solicitada al apreciar la existencia de numerosos defectos, algunos de ellos insubsanables, todos los cuales se basan en la consideración de los siguientes

Hechos:

1. En virtud de instancia privada se solicita que “…se proceda a inscribir la Finca registral 18.010 de La Orotava a nombre de la herencia yacente de don L. C. G. C. y doña A. C. L.”.

2. A tal fin, son depositados en esta oficina registral los siguientes documentos:

A) Instancia redactada por Doña C. C. C. C. en concepto de interesada, fechada el 30 de julio y firmada en forma manuscrita, en la que se argumenta la pretensión de los solicitantes, se detalla la esencia de las circunstancias del caso y se formula la solicitud que transcribo en el hechos 1.

B) Copia autorizada de la escritura de liquidación de gananciales y manifestación de herencia autorizada el día 12 de marzo de 1966 por el Notario que fue de esta Villa Don Vicente Leis Vidal con el número 487 de protocolo, herencia causada al fallecimiento de Don J. M. C. F. En dicha escritura, tras formar diversas hijuelas, se realizan las correspondientes adjudicaciones a favor de la viuda D.ª C. G. C. y de los tres hijos del matrimonio, Sres. A., L. y M. D. C. G. C.

Es de notar que, en algunos documentos públicos o privados posteriores, presentados o referidos, el apellido familiar se corrige ortográficamente como “G. C.”.

Esta escritura es la que causa el asiento de presentación 3.988 del Diario 2025.

C) Acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato autorizada en esta Villa el día 14 de agosto de 1996 ante el Notario Don Alejandro Ruiz-Ayucar Seifert, con el número 1.019 de protocolo, otorgada en relación con la sucesión abierta al fallecimiento del matrimonio formado por D. L. C. G. C. y D.ª A. C. L., por la que se declaran únicos herederos de los causantes sus once hijos, L. A., M. C., M. I., M. D., J. A., M. T., M. E., M. L., C. C., A. M. y J. M. C. C.

D) Copia autorizada de la escritura de compraventa otorgada en esta Villa el día 19 de octubre de 1983 ante el Notario Don Eugenio Álvaro Carballo Fernández con el número 2.255 de protocolo, por la que D. L. C. G. C. y D.ª A. C. L. venden diversas fincas a D. J. M. C. C. Se trata de la escritura que motiva el procedimiento de nulidad en el que recaen las sentencias de 20 de diciembre de 2002 y –en apelación– de 28 de junio de 2004.

E) Fotocopia de la sentencia de fecha 28 de junio de 2004, 307/2004, dictada por la Audiencia Provincial de SC de Tenerife en recurso de apelación contra la sentencia de 20 de diciembre de 2002 dictada por el Juzgado de 1.ª Instancia N.º 2 de La Orotava en juicio de menor cuantía número 33/1999 en la que se declaraba la nulidad de la venta mentada en la antecedente letra D) del hechos 2 de este mismo pronunciamiento.

F) Fotocopia de consulta de titularidad catastral obtenida telemáticamente el 25 de abril de 2025.

G) Fotocopia de sentencia de inadmisnión [sic] del recurso de casación 78 de 2005 interpuesto contra la sentencia de la AP de 28 de junio de 2004.

H) Fotocopia de la sentencia de fecha 19 de febrero de 2008 del Tribunal Supremo, sala de Civil en auto de casación en recurso 78/2005.

I) Fotocopia de providencia de 19 de febrero de 2025 y de diligencia de ordenación de 28 de mayo de 2025, relativa al juicio de testamentaría en curso que afecta a la finca en cuestión.

J) Otros documentos no inscribibles ni complementarios; o simplemente ilegibles.

3. Del historial jurídico de la finca se deduce lo siguiente:

A) La finca 18.010 de La Orotava fue inmatriculada en el año 1984 con una superficie de 6 hectáreas, 31 áreas y 67 centiáreas por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria inscripción con fecha 22 de noviembre de 1984 en virtud de una escritura de compraventa otorgada el día 19 de octubre de 1983 a favor de Don J. M. C. C., invocando –como título previo– que pertenecía al vendedor por herencia de su padre Don L. C. G. C. en virtud de la escritura de fecha 12 de marzo de 1966, número 487 de protocolo anteriormente reseñada en el hechos 2. B).

En dicha escritura de herencia –título previo a efectos de inmatriculación– la finca se describe, no obstante, con una extensión superficial de doce hectáreas [sic] ochenta y nueve áreas, setenta y ocho centiáreas.

Una vez inmatriculada la finca, con fecha 29 de noviembre de 1984 se segregan y venden 50 áreas 92 centiáreas; y el 29 de abril de 1985 se segregan otras 41 áreas, operaciones que motivan la apertura de folio para las fincas segregadas y que se hacen constar al margen de la inscripción de dominio de la finca registral matriz. La finca 18.010 queda, por tanto, después de las mencionadas segregaciones, descrita con un resto de…

El día 27 de febrero de 1996 don J. M. C. C., tras una nueva descripción de resto de 5 hectáreas, 39 áreas, 75 centiáreas y 59 decímetros cuadrados, constituye hipoteca a favor de la entidad Banco Popular Español S.A. con un plazo de vencimiento señalado para el día 4 de marzo de 2001 y por un capital del préstamo de ocho millones quinientas mil pesetas, según consta de la inscripción 2.ª de la finca.

B) Con fecha 9 de enero de 2008 se cancela la titularidad de la finca, asiento que causa la inscripción 3.ª Esta cancelación de titularidad viene motivada –según reza la propoia [sic] inscripción– por la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia N.º 2 de La Orotava en procedimiento de ejecución judicial número 572/2007, recurrida y declarada firme, por la que se decreta la nulidad de las inscripciones registrales causadas por la escritura de compraventa otorgada en 1983 ante el Notario Don Eugenio Álvaro Carballo Fernández con el número 2.255 de protocolo. Aunque se cancela la titularidad dominical de la finca 18.010, no se desinmatricula la finca ni se cierra el folio registral, por existir terecros [sic] hipotecarios que no habían sido demandados en el procedimiento. En otras palabras: se mantiene inscrita la finca 18.010, pero sin titular registral. A estos hechos son de aplicación los siguientes

Fundamentos de Derecho:

1. La inscripción de la registral 18.010 de la Orotava “a nombre de la herencia yacente de don L. C. G. C. y doña A. C. L.” no puede practicarse en virtud de la documentación entregada en el registro, ya que no se ha presentado para ello documentación auténtica, no se constata la secuencia de doble título traslativo de dominio y no es posible apreciar identidad entre la finca que se describe documentalmente y la que ahora se quiere inmatricular. En los fundamentos que siguen desarrollaré cada uno de estos defectos.

2. La documentación entregada no cumple los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria para la inscripción de fincas en el Registro de la Propiedad, normativa que establece con carácter verdaderamente esencial que:

– “En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:

Primero. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos”. Art. 2.1 LH.

– “Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. (…) Art. 3 LH.

Las fotocopias de un procedimiento judicial en el que se falla un recurso contra una sentencia que declara “la nulidad por simulación absoluta de la compraventa” no son escritura pública ni documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes en el sentido que exige el art. 3LH.

Por lo demás –y aunque se salvara el defecto anterior aportando testimonio de la sentencia– un procedimiento en el que se declara la nulidad de las inscripciones practicadas en virtud de una escritura de compraventa, no tiene virtualidad traslativa de dominio, por mucho que en el mismo se advierta que D. J. M. C. C. debe “reintegrar a la comunidad hereditaria (…) los bienes que en la actualidad continúan estando en su poder”. Falta, en consecuencia el requisito de adecuación del documento al procedimiento registral correspondiente. Y cabe decir que, en este caso, ni siquiera existe mandato del juez al registrador para que proceda a inscribir los bienes a favor de persona alguna. No se ordena la inscripción; no hay determinación en cuanto a quiénes sean las personas a cuyo favor deba practicarse la inscripción; y no resulta determinado tampoco qué bien o bienes deberían ser inscritos. Hay errores e incoherencia en la identificación, no hay descripción ni delimitación del objeto.

3. La instancia privada contiene una clara solicitud de practicar la inscripción a favor de “…la herencia yacente de don L. C. G. C. y doña A. C. L.”, pero del conjunto de la documentación que ha tenido acceso al registro resulta una total indeterminación en cuanto a la constitución de la comunidad hereditaria a favor de la cuál deben haberse reintegrado los bienes:

a) La escritura de liquidación de gananciales y manifestación de herencia autorizada el día 12 de marzo de 1966 por el Notario que fue de esta Villa Don Vicente Leis Vidal, número 487 de protocolo documento que se pretende tomar como título previo– se refiere únicamente a la herencia abierta al fallecimiento de Don J. M. C. F.

b) La sentencia de 28 de junio de 2004 vertida en el procedimiento 307/2004 –cuyas fotocopias han tenido acceso a este registro– se dicta en sede de recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 20 de diciembre de 2002. En ella se transcribe el fallo de esta última sentencia, en el que se declara que por auto de siete de octubre de 2003 “(…) se complementa la referida sentencia en el sentido de condenar a los demandados Don J. M. C. C. y Doña E. F. S. a la restitución de los bienes muebles que hayan adquirido mediante la referida escritura de compraventa reintegrándolos a la comunidad hereditaria de la actora”.

c) El hecho de que los bienes muebles deban ser reintegrados a cualquier comunidad hereditaria, no puede tenerse en cuenta a los efectos de esta inmatriculación, dado que en el registro de la propiedad se inmatriculan únicamente los bienes inmuebles.

d) El hecho de que se condene a los demandados a reintegrar los bienes no es suficiente prueba de que los bienes hayan sido efectivamente transferidos.

e) En cuanto a la indicación de que el reintegro debe tener lugar a favor de “(…) la Comunidad Hereditaria de la actora”, cabe deducir –insisto, sin que a este registro haya tenido acceso el fallo original–, que la parte actora es la formada por diez de los once hermanos C. C.; no obstante la comunidad hereditaria entendemos que se integra por los once hermanos C. C., incluyendo el demandado, J. M. C. C. Es decir: L. A., M. C., M. I., M. D., J. A., M. T., M. E., M. L., C. C., A. M. y J. M. C. C. Ellos son, por lo demás, los declarados herederos en el acta de notoriedad otorgada ente el Notario Alejandro Luis-Ayucar Seifert el día 14 de agosto de 1996 con el número 1.019 de protocolo, que se deposita en este registro.

f) Por último, no existe constancia alguna de que todos los posibles interesados hayan tenido intervención en los procedimientos. Parece que cuatro de los hermanos C. C. han fallecido, según se indica sin mayor acreditación– en la instancia y se ignora la fecha de dichos fallecimientos o las estirpes que resultan de sus matrimonios. La renuncia a la herencia que –según se manifiesta– una de las hermanas ha manifestado o formalizado, tampoco se constata.

En suma: no hay mandato de inscripción, ni determinación en cuanto a las personas a favor de quienes deben reintegrarse los bienes cuya transmisión se ha declarado nula. Tampoco hay determinación en cuanto a los bienes objeto de los negocios o pleitos a que venimos haciendo referencia y que incumben a la inmatriculación, como aclararemos en los fundamentos que siguen.

4. Del digo IV de la instancia privada se deduce que lo que se está solicitando es la inmatriculación de la titularidad de finca por el procedimiento del art. 205 de la Ley Hipotecaria, a cuyo tenor:

“Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas”.

El documento que en este caso pretende tomarse como título público traslativo no es público ni es traslativo. Se trata, como ha quedado dicho, de fotocopias de una sentencia dictada en el procedimiento 307/2004, dictada además en sede de recurso de apelación interpuesto contra la sentencia originaria de 20 de diciembre de 2002. Las fotocopias no son documento público. El procedimiento judicial por el que se declara la nulidad de una compraventa no constituye transmisión alguna de dominio. No existe mandato judicial expreso de inscribir puesto que la mera mención del destino que deben tener los bienes en cuestión no puede interpretarse como adjudicación de los mismos –cualesquiera que estos sean– a favor de ciertas personas –quienes quiera que estas sean–. A tal respecto resulta plenamente de aplicación el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, a cuyo tenor:

“La calificación por los registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro”.

Por añadidura, tampoco se aporta la preceptiva certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca. De la información gráfica –no catastral, de elaboración propia– reflejada en la instancia cabe deducir la falta de identidad [sic] entre la descripción gráfica de la finca en la actualidad y las descripciones literarias contenidas en los que se pretende tomar como título previo de adquisición y título inmatriculador respectivamente. Cualquier observación de los solicitantes acerca de la falta de nitidez, de intuición de desplazamiento o superposición, o de remisión a antiguos archivos catastrales, tenga o no fundamento, debe ser tomada como irrelevante a efectos de calificación registral. Arts. 10.1 y 18 LH.

5. La copia de la sentencia tantas veces mentada –la de 28 de junio de 2004 vertida en el procedimiento 307/2004, que se dicta en sede de recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 20 de diciembre de 2002– contiene la siguiente aseveración en su antecedentes de hecho primero, penúltimo inciso:

“Por auto de fecha ocho de octubre de dos mil tres se completó el fallo de la sentencia conforme a la siguiente parte dispositiva: se complementa el fallo de la sentencia (…) en el sentido de decretar la nulidad de las inscripciones registrales causadas por la escritura de compraventa otorgada (…) el 19 de octubre de 1983, (…) en relación a las fincas enumeradas con como D) E) G) H) I) J) y parte de M) expidiendo los oportunos mandamientos”.

Sin embargo, tal transcripción resulta –a nuestro juicio– incoherente con lo pretendido por los interesados, dado que en la escritura de 19 de octubre de 1983 no existe ninguna descripción de finca bajo el número M) –en todo o en parte–.

En la citada escritura de compraventa, sí contiene un apartado L), en el que se describe una finca en el paraje denominado (…), seis hectáreas, treinta y una áreas, sesenta y siete centiáreas y cincuenta y nueva decímetros cuadrados, resto –según la misma escritura– de otra mayor que medía doce hectáreas ochenta y nueve áreas, setenta y ocho centiáreas, referenciándose la adquisición de la escritura de herencia de 12 de marzo de 1966, ante el notario Vicente Leis Vidal.

Si se estuviera tratando de la finca referida en el apartado L) –algo que no cabe interpretar sin mayor aclaración lo cierto es que la mención de “reintegración” que parece contener el procedimiento judicial no es suficiente para causar inmatriculación por la vía del artículo 205 de la LH, por las muchas razones expuestas. Pero además, porque no existe identidad entre la finca descrita en el mismo: con una cabida de seis hectáreas, treinta y una áreas, sesenta y siete centiáreas y cincuenta y nueva decímetros cuadrados y la que se describe en el numeral 14 del documento de herencia que se pretende hacer valer como título previo, con una cabida de doce hectáreas ochenta y nueve áreas, setenta y ocho centiáreas. Las segregaciones practicadas con anterioridad a la inmatriculación original –hoy cancelada– no requerían entonces licencia de segregación. La vigente normativa urbanística sí lo exige (Art. 330.1 a) de la Ley 4/2017).

6. En la mentada instancia se hace referencia al juicio de testamentaría que, según se manifiesta, está tramitándose en el Juzgado número uno de La Orotava, con número de autos 4/1997. Se hace constar en dicho documento que el procedimiento se encuentra en suspenso hasta que se aclare inequívocamente qué bienes deben ser incorporados al inventario. El registro no puede, lógicamente, tomar en su calificación como elemento de juicio –ni siquiera entrar a valorar– nada de cuanto se alegue que pueda eventualmente estarse resolviendo en dicho procedimiento. No hasta que recaiga resolución firme que, eventualmente, apruebe las adjudicaciones de bienes realizadas a favor de determinadas personas en el correspondiente cuaderno particional, habiendo siempre sido oídos en juicio todos aquellos que puedan tener algo que alegar en defensa de sus derechos, en aplicación de los artículos 3, 14.2 de la Ley Hipotecaria y 80.1 a) y artículos 782 a 805 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y concordantes.

Contra esta nota de calificación (…)

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Sergio Saavedra Morales registrador/a titular de Registro de la Propiedad de La Orotava a día treinta y uno de octubre del dos mil veinticinco».

III

Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la Propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, doña María Azucena Morales González, quien confirmó, el día 16 de enero de 2026, la nota de calificación del registrador de la Propiedad de La Orotava.

IV

Contra la nota de calificación sustituida, doña C.C. C. C. interpuso recurso el día 26 de febrero de 2026 mediante escrito con base en las siguientes alegaciones:

«Primera. En cuanto a los Hechos recogidos en el escrito de calificación negativa.

Todos los documentos reseñados en el Hecho 2, bajo las letras A), B), C), D), F), e I), son documentos auténticos: un documento privado (la instancia por mí redactada y firmada (letra A)); y (os demás, documentos públicos (copias autorizadas, certificaciones registrales, informes catastrales y resoluciones judiciales).

Es un documento auténtico el documento que el registrador calificador, en su escrito de calificación, bajo (a letra F), describe como “Fotocopia de consulta de titularidad catastral obtenida telemáticamente el 25 de abril de 2025”. Se refiere al “Informe de la Gerencia Territorial del Catastro, aportado por esta parte como Documento número Diez, notificado telemáticamente –en ningún caso, “obtenido”– por dicha Gerencia Territorial, a nuestra solicitud. Es una notificación oficial firmada electrónicamente con código seguro de verificación (…)

Tampoco son, como las califica el registrador calificador, meras fotocopias, la Providencia de 19 de febrero de 2025 ni la Diligencia de Ordenación de 28 de mayo de 2025 (letra I), que se corresponden con los Documento número Siete y Once de los que se acompañaron a nuestra. solicitud. Ambos son notificaciones oficiales firmadas electrónicamente (documentos auténticos); fácilmente comprobable al pie de cada uno de esos documentos:

[se inserta imagen]

Las únicas fotocopias presentadas con nuestra solicitud, y a las que nos referiremos más adelante, son –exclusivamente– las reseñadas por el Registrador calificador bajo las letras E), G) y H); y se corresponden con las resoluciones judiciales que causaron la Inscripción Tercera, de 9 de enero de 2008, de la Finca Registral 18.010 (Sentencia 20 de diciembre de 2002 del Juzgado de Primera Instancia número Dos de La Orotava; Sentencia de 28 de junio de 2004 de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife que la confirmó; y Auto de 19 de febrero de 2008 del Tribunal Supremo, que inadmitió el correspondiente recurso de casación (Documentos números Cuatro, Cinco y Seis de nuestra solicitud)).

Segunda.

En su Fundamento de Derecho (FD) 1 de la “calificación negativa”, el registrador de la Propiedad de La Orotava basa su negativa a practicar la inscripción, mediante el procedimiento establecido en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria (LH), de la finca registral 18.010 de La Orotava, a nombre de la herencia yacente de nuestros padres, don L. C. G. C. y doña A. C. L., en los aspectos siguiente:

(i) que no se ha presentado documentación auténtica.

(ii) que no se constata la secuencia de doble título translativo, de dominio.

(iii) y que no es posible apreciar identidad entre la finca que se describe documentalmente y la que ahora se quiere inmatricular.

Tercera. Con relación a las fotocopias de la Sentencia 20 de diciembre de 2002 del Juzgado de Primera Instancia número Dos de La Orotava; de la Sentencia de 28 de junio de 2004 de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife que la confirmó; y del Auto de 19 de febrero de 2008 del Tribunal Supremo, que inadmitió el correspondiente recurso de casación (Documentos números Cuatro, Cinco y Seis de nuestra solicitud).

En sus FFDD 2 y 4, el registrador calificador, concluye que la documentación entregada do cumple los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria, porque las fotocopias de las resoluciones judiciales presentadas, no son “documentos auténticos expedidos por autoridad judicial”, tal y como exige el art. 3 de la Ley Hipotecaria.

Efectivamente, de las citadas tres resoluciones judiciales se aportaron fotocopias; y no sus testimonios.

El motivo de ello no es otro que se daba por supuesto que las mismas, o sus testimonios, obraban en el Registro de la Propiedad de La Orotava, pues así se recogía en la Inscripción Tercera, de 9 de enero de 2008, según se acreditó con la Certificación registral que, como Documento número Ocho, acompañamos a nuestra solicitud; y que, como tal, obra en el expediente:

Según la inscripción Tercera de fecha 3 de enero de 2.008, en el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de La Orotava, se autos de procedimiento de ejecución judicial número 572/2007, sobre ejecución Sentencia de fecha 20 de diciembre de 2002 dictada en juicio de mayor cuantía 333/1999 que dimana la ejecución, que fue recurrido, habiendo sido dictada sentencia número 307 de fecha 28 de Junio de 2004, por la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, sección 1.ª, que también fue recurrida en casación con el de número 78/2005 y dictándose por la sala de lo Civil de Tribunal Supremo resolución con fecha 19 de febrero de 2008 por la que se declara firme la referida sentencia, según resulta de Testimonio de dicha resolución expedido por Don A. C. G. V., Secretario de dicha Sala can fecha 14 de noviembre de 2008. Mediante providencia de Doña María Cristina González Padrón, Juez del Juzgado de Primera instancia número Dos de La Orotava, de fecha veinticinco de septiembre de dos ocho, se acuerda la ejecución de la referida Sentencia, ahora firme tras el último recurso, y se despacha ejecución por la que se decreta la nulidad de las inscripciones registrales causadas por la escritura de compraventa otorgada por los esposos Don L. C. G. C. y Doña A. C. L. a favor de su hijo, el citado Don J. M. C., el día 19 de Octubre de 1983, ante el Notario que fue de La Orotava, Don Eugenio Álvaro Carballo Fernández, con el número 2 255 de protocolo.

Es más, así lo manifestamos expresamente en el último párrafo del “Digo III” de nuestra citada solicitud:

– En la Inscripción Tercera, de 9 de enero de 2008, se cancela la inscripción de la compraventa señalada en el apartado anterior, al despacharse ejecución por la que se decreta la nulidad de su inscripción registral, en cumplimiento de las resoluciones judiciales citadas (…)

Obran en ese Registro de la Propiedad, según se recoge en esta Inscripción Tercera, el Testimonio de las citadas Sentencias expedido por don A. C. G. V., Secretario de la Sala de lo Civil del TS; y la Providencia de doña María Cristina González Padrón, Juez del Juzgado de Primera Instancia número Dos de La Orotava, despachando su ejecución.

Y esa suposición obedecía, exclusivamente, al convencimiento de que los originales de las resoluciones judiciales, o sus testimonios, obraban en el Registro de la Propiedad de La Orotava, en virtud de la obligación de conservarlos durante veinte años establecida en el art. 414 del Reglamento Hipotecario (RH), aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947.

Pues bien, constando esta circunstancia en la Inscripción Tercera de la finca, y habiéndolo alegado esta parte en nuestra solicitud de inscripción ante el Registrador de La Orotava (“Obran en ese Registro de la Propiedad (…) el Testimonio de las citadas Sentencias (…)”), el Registrador calificador, ni tampoco la Registradora sustituta, sorprendentemente, hacen referencia –o resuelven– sobre ello.

Y ello, inevitablemente, nos produce una absoluta indefensión.

A estas alturas del procedimiento no sabemos si las citadas resoluciones judiciales obran en el Registro de la Propiedad de La Orotava, y los dos Registradores que han intervenido consideran que las fotocopias presentadas no coinciden con los originales o testimonios obrantes en el expediente o legajos, o no tienen obligación de cotejarlas con aquellas; o si, por cualquier causa, ya no obran en el Registro de la Propiedad, incumpliendo el deber de conservarlos.

En este último caso procedería. de forma similar a lo establecido en el artículo 22 a) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (LPACAP), suspender el plazo para resolver y requerirme, como interesado, la aportación de los documentos; en este, caso, los testimonios de las resoluciones judiciales ya citadas.

Cuarta. En cuanto al carácter de título público traslativo de la Sentencia 20 de diciembre de 2002 del Juzgado de Primera Instancia número Dos de La Orotava.

En su FD 2, el Registrador calificador manifiesta que, “aunque se salvar el defecto anterior aportando testimonio de la sentencia”, la misma no tiene virtualidad traslativa de dominio, a pesar de que, además de declarar la nulidad de la compraventa se condena al demandado a reintegrar a la comunidad hereditaria, entre otros bienes, la finca registral 18.010. Y que, en consecuencia, falta “el requisito de adecuación del documento al procedimiento registral correspondiente”.

Tal contundente afirmación, el Registrador no la fundamenta en ningún precepto de nuestra normativa hipotecaria, ni en ninguna sentencia de nuestra doctrina jurisprudencial. ni en ninguna resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

El art. 205 LH dispone que “serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto”.

Y no distingue si ese “título público” tiene que ser “escritura pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes”, a los que se refiere el art. 3 LH.

En apoyo de su decisión de negar el carácter traslativo de dominio a la Sentencia de 20 de diciembre de 2002, el Registrador calificador añade varios motivos más: (i) que el procedimiento judicial por el que se declara la nulidad de una compraventa no constituye transmisión alguna de dominio; (ii) que no hay determinación en cuanto a quienes sean las personas a cuyo favor deba practicarse la inscripción; (iii) que no resulta determinado que bien o bienes deberían se inscritos; y (iv), y a lo que nos referiremos en la alegación siguiente, no hay descripción de la finca objeto del expediente.

Motivos, todos ellos, sobre los que –expresamente– manifestamos nuestra disconformidad:

– No es cierto que la Sentencia se limite a declarar la nulidad de la compraventa. Aunque el juzgador podía haberse quedado ahí, no lo hace.

Para esta parte, resulta evidente que, cuando en la sentencia se declara “la nulidad por simulación absoluta de la compraventa otorgada por D. L. C. G. C. y D.ª A. C. L. a favor de D. J. M. C. C. (uno de sus hijos) (…) debiendo éste reintegrara la comunidad hereditaria de los primeros (de D. L. C. G. C. y D.ª A. C. L) los bienes que en la actualidad continúan en su poder”, entre otros, la finca registral 18.010, la voluntad del juzgador es inequívoca: que la finca registral 18.010 se reintegre a la comunidad hereditaria. Es decir, a la “herencia yacente” pues los bienes del caudal hereditario aún no han sido adjudicados.

– No es cierto que no haya determinación en cuanto a quienes sean las personas a cuyo favor deba practicársela inscripción. La Sentencia es, también en este punto, inequívoca: “(…) debiendo éste reintegrar a la comunidad hereditaria de los primeros (de L. C. G. C. y A. C. L.) los bienes que en la actualidad continúan en su poder”.

A todos los que conformen la comunidad hereditaria, sin excepción. Es decir, a la “herencia yacente”, término que –además de incluir a todos los llamados a la herencia– es el jurídicamente más apropiado para el supuesto, como es el que nos ocupa, en el que los bienes no han sido adjudicados a heredero alguno.

– Y no es cierto que no resulta determinado que bien o bienes deberían se inscritos: no existe ninguna duda que la finca que el juzgador declara que debe reintegrarse a la comunidad hereditaria es, entre otras, la finca registral 18.010. Si no fuera así, ni hubiera inscrito en dicha finca registral la tantas veces citada sentencia, anulando la compraventa, y “dejándola” “sin titular registral de dominio”.

Y no existe ninguna duda que la titularidad de la finca registral 18.010 pertenecía, previamente a la venta que después se declaró nula, a los causantes D. L. C. G. C. y D.ª A. C. L. Así se recoge en la Inscripción Primera, de inmatriculación, de la citada finca.

Al respecto de esta cuestión, resulta significativo que la registradora de la Propiedad de El Rosario, en el FD 4.º de la calificación sustitutoria –apartándose de la tesis del registrador calificador, que mantiene que la citada sentencia condenando al demandado a reintegrar a la comunidad hereditaria, entre otros bienes, la finca registral 18.010 no era ni un título público ni traslativo– no formula reparo alguno a que ambos títulos públicos (escritura pública de herencia y sentencia) “pueden en parte reconducirse a la aplicación del artículo 205 de la Ley Hipotecaria”.

Quinta. En cuanto a la descripción de la finca (finca registral 18.010) en la Sentencia de 20 de diciembre de 2002.

En su “calificación negativa”, el registrador de la propiedad de La Orotava pone de manifiesto su inexistencia en la citada Sentencia, tal y como –en principio– exige el art. 205 LH.

Efectivamente, el citado artículo exige que, a juicio del Registrador exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos. Y la Sentencia no recoge ninguna descripción.

Al respecto, consideramos que, en el presente caso, la descripción de la finca en la sentencia era absolutamente innecesaria, pues la finca registral 18.010 ya existía, y se encontraba perfectamente descrita, e inscrita, en el Registro de la Propiedad.

Es decir, la descripción de la finca objeto de este expediente no es otra que la descripción que, en la actualidad, consta en el Registro de la Propiedad de La Orotava.

Y el único motivo, o justificación, de la incoación del procedimiento establecido en este artículo 205 LH ha sido que la finca registral 18.010 figura inscrita, desde que la citada Sentencia tuvo acceso al Registro, “sin titular registral de dominio” lo que, a nuestro juicio, constituye una autentica anomalía.

Al respecto de esta cuestión, el párrafo segundo del art. 205 LH es también inequívoco: “El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna (figura inscrita ‘sin titular registral de dominio) y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que: hubiesen sido previamente inmatriculadas”.

En este caso:

– no existe ninguna duda que la finca que el juzgador declara que debe reintegrarse a la comunidad hereditaria es la finca registral 18.010. Si no fuera así, como ya se ha dicho, no se hubiera inscrito en el Registro la tantas veces citada sentencia, anulando la compraventa, y “dejando” la finca “sin titular registral de dominio”.

– y no existe ninguna duda que la titularidad de la finca registral 18.010 pertenecía, previamente a la venta que después se declaró nula, a los causantes D. L. C. G. C. y D.ª A. C. L. Así se recoge en la Inscripción Primera, de inmatriculación, de la citada finca (…)

Sexta. En cuanto a la identidad en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

En el último párrafo del FD 4 de su “calificación negativa, el Registrador manifiesta que (i) “tampoco se aporta la preceptiva certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca”; y (ii) que “de la información gráfica –no catastral, de elaboración propia–” reflejada en la instancia, cabe de deducir la falta de identidad “entre la descripción gráfica de la finca en la actualidad y las descripciones literarias contenidas en los (títulos) que se pretende tomar como título previo de adquisición y título inmatriculador respectivamente”.

La primera de las manifestaciones no es cierta. El Informe del Catastro que se aporta (Documento número Diez de los que se acompañaron a nuestra instancia/solicitud) es un documento auténtico, firmado electrónicamente por el Jefe de Servicio de Gestión de la Gerencia Territorial del Catastro. Y en él se adjunta la cartografía de la parcela, remitida al año 2003.

Y respecto a la segunda de las manifestaciones (la falta de identidad entre dicho “Informe” y “Cartografía” y las descripciones literarias de los títulos), nos remitimos, y damos por reproducido, todo el contenido del Digo IV de nuestra instancia/solicitud. En él se evidencia la identidad en la descripción de la finca, tanto en los títulos que se aportan, como en la descripción actual de la finca en el Registro de la Propiedad; así como la identidad entre la descripción actual de la de la finca registral 18.010, con la titularidad y la configuración de la Parcela Catastral 104, Polígono 28, de la Orotava, a 1 de enero de 2003, fecha más antigua de las que se conserva en el archivo digital de la Gerencia Territorial del Catastro.

En su “calificación negativa”, el Registrador calificador no cuestiona ninguno de los linderos, coincidentes entre sí, recogidos en la descripción actual de la finca registral ni los recogidos en las escrituras públicas que se aportan.

Y tampoco cuestiona de forma específica (sólo lo hace de forma genérica y absolutamente indeterminada) la identidad de la configuración de la antigua parcela 104, Polígono 28, con las dieciséis parcelas catastrales en las que hoy aquella se divida; y en las que por la numeración de las parcelas catastrales, como por la ubicación de sus principales linderos (Camino […]; al Norte; y camino […], al Oeste), así: como con situación de […]), se aprecia la identidad de Su configuración.

El único aspecto que, de forma concreta y especifica, se cuestiona es en cuanto a las superficies. Y, a nuestro juicio, se cuestiona injustificadamente.

Efectivamente, en el último párrafo del FD 5 de su “calificación negativa”, el Registrador calificador pretende evidenciar la ausencia de identidad en la descripción de la finca contenida en los títulos aportados.

Para ello compara la superficie que se desprende de la Sentenciade 20 de diciembre de 2002 –que no es otra que la consignada en la escritura de compraventa, que la Sentencia declara nula– (6 ha 3 a. 67, ca 59 dm2 [63.167 59 m2]), con la superficie consignada en la escritura de 12 de diciembre de 1966, por la que los causantes adquirieron la finca (12 ha 89 a 78 ca [128.978,00 m2]).

Pero, el Registrador omite las segregaciones practicadas sobre la finca, que van reduciendo su superficie hasta los 53.975,59 m2 que actualmente se desprende de la Certificación registral aportada en el expediente. Y que no ofrecen ninguna duda sobre la identidad de la finca, pues ello se desprende de todos los documentos aportados y de los asientos practicados en el Registro de la Propiedad. A saber:

– En la escritura de 12 de diciembre de 1966 los causantes adquieren, por herencia, la finca con una superficie de 128.978,00 m2.

– En la escritura de compraventa, posteriormente anulada, y que origina la Inscripción Primera, se cita como título adquisitivo de los vendedores (actualmente los causantes) la citada escritura de herencia de 12 de diciembre del 1966, con la citada superficie de 128.978,00 m2.

– En dicha escritura de compraventa se manifiesta expresamente que, tras varias porciones segregadas a distintos señores la finca mide 63.167,59 m2. Con esta superficie se inmatricula, creándose la Finca Registral 18.010.

– Y de esta finca se segregan las fincas registrales 18.655 y 18.897, provocando que, en la actualidad, la finca registral 18.010 tenga asignada una superficie de 53.975,59 m2

Todo ello evidencia, sin duda alguna, que es la misma finca.

Y, es más, dicha superficie (53.975,59 m2) coincide (casi) plenamente con la superficie de la suma de las dieciséis parcelas en las que, en la actualidad se divide la antigua Parcela catastral 04, Polígono 28, tal y como se argumenta en el último apartado del Digo IV de nuestra instancia solicitud: 54.255,00 m2. Una diferencia entre ambas de tan solo el 0,51%.

Séptima. Con relación a la posibilidad de practicar dicha inscripción a favor de la comunidad hereditaria herencia yacente.

En el FD 6 de la “calificación negativa”, el Registrador manifiesta que en nuestra instancia/solicitud se hace constar que el procedimiento de testamentaría 4/1997, seguido ante el Juzgado número Uno de la Orotava, se encuentra en suspenso hasta que se aclare inequívocamente que bienes deben ser incorporados al inventario; y que, en consecuencia, el Registro no puede entrar a valorar nada que pueda eventualmente estarse resolviendo en dicho procedimiento, hasta que recaiga resolución firme que apruebe las correspondientes adjudicaciones de los bienes.

Esta afirmación tampoco es cierta. Fue cierta hasta que adquirió firmeza la Sentencia de 20 de diciembre de 2002 (en 2008) que declaró la nulidad de la compraventa y la obligación de reintegrar a la comunidad hereditaria de D. L. C. G. C. y D.ª A. C. L. los bienes que aún estuvieran en su poder; entre otros, la finca registral 18.010.

Al contrario, en nuestra instancia solicitud se acredita que la finca registral ha sido incorporada al Cuaderno Particional (Digo III), aportando la Providencia de 19 de febrero de 2025, por la que se nos da traslado del mismo (…)

Y también, en el último párrafo del Digo V, se acredita que la sucesión aún no ha sido concluida pues el juicio de testamentaría permanece bajo trámite judicial, aportando la Diligencia de Ordenación de 28 de mayo de 2025 (…)

Respecto a que la inscripción de la finca registral 18.010 a nombre de la “herencia yacente de don L. C. G. C.” es plenamente conforme a nuestro Derecho Hipotecario, nos remitimos a lo argumentado en el citado Digo V de nuestra instancia solicitud, el cual damos por reproducido.

Octava. En cumplimiento de lo dispuesto en el art. 327 LH, al presente Recurso se acompaña:

– La instancia/solicitud, junto con los once documentos que a él se adjuntaron.

– La “calificación negativa” efectuada por Registrador de la Propiedad de La Orotava, don Sergio Saavedra Morales.

– La “calificación sustitutoria”, confirmando la calificación sustituida, efectuada por la Registradora de la Propiedad de La Orotava, doña María Azucena Morales González.

En virtud de todo lo expuesto, a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública,

Suplico que teniendo por presentado este escrito, se sirva admitirlo; tenga por interpuesto el presente Recurso contra la calificación negativa del Registro de la Propiedad de La Orotava de 31 de octubre de 2025, confirmada por la calificación sustitutoria de la Registradora de la propiedad de El Rosario; y, en mérito a lo expuesto, dicte Resolución por la que se acuerde:

1.º Declarar su carácter de documento auténtico, previo su cotejo con los testimonios de las mismas obrantes en el Registro de la Propiedad de La Orotava, la Sentencia de 20 de diciembre de 2002 del Juzgado número Dos de La Orotava, y las posteriores resoluciones que la confirman, o, en caso de que no se conservaran:

Suspender el plazo para inscribir o resolver y requerirme, como interesado, la aportación de los documentos; en este caso, los testimonios de las resoluciones judiciales ya citadas.

2.º Declarar el carácter de título público traslativo, adecuado al procedimiento del art. 205 LH, de la Sentencia de 20 de diciembre de 2002 del Juzgado número Dos de La Orotava por la que se declara la nulidad de la compraventa, debiéndose reintegrar a la comunidad hereditaria de D. L. C. G. C. y D.ª A. C. L. los bienes que en la actualidad continuaban en poder del demandado; entre otros, la finca registral 18.010.

3.º Declarar acreditada la identidad en la descripción de las fincas contenidas en los dos títulos aportados.

4.º Declarar acreditada la identidad en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada al efecto.

5.º Declarar la conformidad a nuestro Derecho Hipotecario de la inscripción de la finca registral 18.010 de La Orotava a nombre de la herencia yacente de don L. C. G. C. y doña A. C. L., tal y como habíamos solicitado».

V

El registrador de la Propiedad emitió informe el día 5 de marzo de 2026 ratificando su nota de calificación y elevó el expediente a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 7, 9, 18, 40, 203, 204, 205 y 217 de la Ley Hipotecaria; las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de junio de 1943 y 12 de marzo de 1987; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 1 de marzo de 2016 y 5 de junio de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 24 de enero y 9 de febrero de 2022, 8 de septiembre y 23 de octubre de 2023, 1 de marzo y 11 de abril de 2024 y 18 de junio y 29 de julio de 2025.

1. En el presente expediente, mediante instancia privada, se solicita al Registro de la Propiedad que se inscriba la finca registral 18.010 del término de La Orotava a nombre de la herencia yacente de don L. C. G. C. y doña A. C. L.

2. Antes de adentrarnos en el análisis del supuesto de hecho, procede referirse a la situación de la finca en el historial registral incorporado al presente expediente. Dicha finca consta inscrita a nombre de don J. M. C. C. según la inscripción 1.ª de fecha 22 de noviembre de 1984, inmatriculándose por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. En dicha inscripción el título inmatriculador fue la escritura pública de compraventa otorgada el día 19 de octubre de 1983 por el notario de La Orotava don Eugenio Álvaro Carballo Fernández, acompañándose como título previo de adquisición del vendedor, don L. C. G. C., la escritura de herencia de su padre, don J. M. C. F., autorizada el día 12 de marzo de 1966 por el notario de La Orotava, don Vicente Leis Vidal, adjudicándose al citado don J. M. C. F. la nuda propiedad de esta finca, correspondiendo a su madre el usufructo vitalicio, que se extinguió por el fallecimiento de la misma en Madrid el día 27 de mayo de 1977, según consta en la inscripción 5.ª de la finca 5.324 de La Orotava. Cumpliéndose todos los requisitos, se inmatricula la finca en favor del comprador con carácter presuntivamente ganancial.

En la inscripción siguiente la finca queda gravada con un derecho real de hipoteca, causando la misma la inscripción 2.ª de fecha 27 de febrero de 1992.

En la inscripción 3.ª se procede a cancelar la inscripción del dominio del comprador al haberse declarado la nulidad de la compraventa en virtud de sentencia de fecha 20 de diciembre de 2002 dictada por el Juzgado de Primera Instancian número 2 de La Orotava, confirmada por la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, en virtud de su sentencia de fecha 28 de junio de 2004, y por el Tribunal Supremo en virtud de Auto de fecha 19 de febrero de 2008, que ordena «reintegrar a la comunidad hereditaria de los primeros [de don L. C. G. C. y doña A. C. L.] los bienes que en la actualidad continúan estando en su poder». Sin embargo, no se cancela la hipoteca posterior, constituida por el comprador, pues no ha sido demandada la entidad acreedora, asientos que quedan bajo la salvaguardia de los tribunales por aplicación del artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria.

3. En la instancia calificada pretende la recurrente que la finca 18.010 se inscriba a nombre de la herencia yacente, formada por los once hermanos, hijos de los vendedores en la escritura de compraventa declarada nula, acompañando acta de declaración de herederos abintestato otorgada el día 14 de agosto de 1996 por el notario de La Orotava, don Alejandro Ruiz-Ayucar Seifert, con el número 1.019 de su protocolo, donde se identifica a los miembros de la herencia yacente, en ejecución de la sentencia antes citada. Dicho procedimiento se originó, tras haberse promovido juicio de testamentaría número 4/1997, ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de La Orotava. En la formación de inventario se descubrió que la casi totalidad del caudal hereditario se había vendido por su padre a uno de los hermanos, por lo que se suspendió la tramitación del juicio de testamentaria para iniciar procedimiento judicial para declarar la nulidad de la venta, que culminó las sentencias citadas, declarando la nulidad de la misma y el reintegro de los bienes vendidos al caudal hereditario. Mediante providencia de fecha 19 de febrero de 2025 se traslada a los promotores del juicio el cuaderno particional elaborado por la contadora-partidora designada por el Juzgado, en el que se incluye la finca registral 18.010 de La Orotava, que consta como «sin titular registral del dominio», lo cual causa un perjuicio a los integrantes de la herencia yacente. Por ello, con base a la escritura de partición de herencia otorgada en el año 1966, las sentencias judiciales, la identidad de la finca registral 18.010 con 16 parcelas catastrales, con una superficie de 54.255 metros cuadrados, similar a los 53.975 metros cuadrados que constan inscritos, solicitan la inscripción de la finca a nombre de la herencia yacente citada, lo que ha permitido esta Dirección General, como situación transitoria o preventiva.

4. El registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, falta de presentación de documentación auténtica, sin que se constate la existencia de doble título traslativo, ni es posible apreciar la identidad de la finca con la que ahora se pretende inmatricular, pues se corresponde con 16 parcelas catastrales, cuando la legislación exige la coincidencia entre finca registral y parcela catastral en la inmatriculación de la finca. Además, en la instancia se solicita la práctica de la inscripción a nombre de la herencia yacente, sin que se identifique a sus miembros, ni de la sentencia se desprenda quienes integran la herencia yacente, así como su identificación. Existe además un error en la sentencia que culmina el procedimiento número 307/2004, que se dicta en sede de recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 20 de diciembre de 2002, pues contiene la siguiente aseveración en su antecedente de hecho primero, penúltimo inciso: «Por auto de fecha 7 de octubre de dos mil tres se completó el fallo de la sentencia conforme a la siguiente parte dispositiva: se complementa el fallo de la sentencia de 20 de Diciembre de 2002 en el sentido de decretar la nulidad de las inscripciones registrales causadas por la escritura de compraventa otorgada por don L. C. G. C. y doña A. C. L. a favor de don J. M. C. C. y doña E. F. S. el 19 de octubre de 1983, en relación a las fincas enumeradas con como D) E) G) H) I) J) y parte de M) expidiendo los oportunos mandamientos». Sin embargo, tal resolución resulta incoherente con lo pretendido por los interesados, dado que en la escritura de fecha 19 de octubre de 1983 no existe ninguna descripción de finca bajo el número M, en todo o en parte. Aunque reconoce el registrador que en la citada escritura de compraventa sí contiene un apartado L en el que se describe una finca en el paraje denominado (…), 6 hectáreas, 31 áreas, 67 centiáreas y 59 decímetros cuadrados, resto, según la misma escritura, de otra mayor que medía 12 hectáreas, 89 áreas y 78 centiáreas, referenciándose la adquisición de la escritura de herencia de fecha 12 de marzo de 1966 ante el notario de La Orotava, don Vicente Leis Vidal. Además, en la citada sentencia se refiere al juicio de testamentaría con número de autos 4/1997, suspenso hasta que se aclare inequívocamente qué bienes deben ser incorporados al inventario, por lo que el registrador no puede entrar a valorar o decidir lo que se ventila en dicho procedimiento, mientras no recaiga resolución firme que apruebe las adjudicaciones de bienes, habiendo siempre parte en el procedimiento todos aquellos que puedan tener algo que alegar en defensa de sus derechos.

5. La recurrente alega que los documentos presentados son auténticos, pues todos han sido firmados electrónicamente teniendo su correspondiente código seguro de verificación, por lo que pueden ser consultados por el registrador en la sede electrónica correspondiente. Las únicas fotocopias son las relativas a las resoluciones judiciales que causaron la inscripción 3.ª, de fecha 9 de enero de 2008, de la finca registral 18.010, que ya tuvieron acceso al Registro, y que debe conservar una copia en el legajo, por lo que es posible su cotejo con las fotocopias ahora presentadas. Entiende que la sentencia de fecha 20 de diciembre de 2002 si es un título público traslativo, alegando que el registrador no fundamenta su afirmación. A continuación, la recurrente expresa los motivos por los que, a su juicio, se cumple con todos los requisitos exigidos para la inmatriculación de la finca, como son la existencia de un doble título traslativo con la escritura de partición y las sentencias citadas que ordenan reintegrar la finca a la herencia yacente y el la coincidencia de la finca descrita con la identidad de 16 parcelas catastrales lo que se acredita con fotocopia de consulta de titularidad catastral obtenida telemáticamente el día 25 de abril de 2025, informe de la Gerencia Territorial del Catastro de 25 de abril de 2025, firmado electrónicamente por la Gerencia del Catastro, con código seguro de verificación, por lo que es posible inmatricular la finca a nombre de la herencia yacente, como ha permitido en ocasiones la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

6. Entrando en el fondo del asunto, procede analizarse tres argumentos que resultan de las alegaciones efectuadas por la recurrente en su escrito de interposición del recurso: el carácter de documento auténtico de la documentación presentada, si estamos ante un supuesto de inmatriculación de finca, y si se cumplen los requisitos exigidos por la ley para ese caso y, en consecuencia, puede practicarse la inscripción en favor de la herencia yacente de los vendedores en la escritura declarada nula.

7. En cuanto a la primera de las cuestiones, respecto de los documentos firmados electrónicamente, no se puede negar que deben ser admitidos por el registrador, toda vez que al tener su correspondiente código seguro de verificación, pueden ser consultados en la Sede Electrónica de la Administración Competente, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones como las de 1 de marzo de 2016 o 24 de enero de 2022, siempre que conste la creación de los sellos electrónicos mediante resolución del titular del organismo público competente, que se publicará en la sede electrónica correspondiente, regulando los datos que necesariamente deben figurar en la resolución aprobatoria. No ocurre lo mismo con las sentencias citadas, tanto en la nota de calificación como en el escrito de recurso, en las que basa la recurrente su petición de inmatriculación, reconociendo que son simples fotocopias. El hecho de que las mismas hayan causado ya un asiento registral no es óbice para que tengan que volver a presentarse, cuando se está solicitando otro distinto. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en Resoluciones como la de 5 de junio de 2018, en ningún caso es admisible la fotocopia como documento inscribible. Por ello, esta Dirección General entiende que, en el presente supuesto, deben aportarse el testimonio auténtico de las sentencias citadas, puesto que las mismas no han sido calificadas por el registrador titular actual competente de La Orotava y tratándose de documentos judiciales, debe presentarse testimonio expedido por quien se halle facultado para ello con las formas y solemnidades previstos en las leyes, requisitos que no cumplen las meras fotocopias, que no son sino reproducciones fotográficas.

8. En segundo lugar, respecto a si estamos ante un supuesto de inmatriculación, esta Dirección General entiende que la respuesta debe ser negativa. Consta debidamente acreditado la existencia de un historial registral abierto, el de la finca 18.010 de La Orotava. Ciertamente, en el mismo concurre una anomalía registral derivada de un asiento practicado erróneamente, en su día, por el registrador, que anuló la inscripción de dominio, manteniendo la carga hipoteca posterior. Una de las circunstancias que ha de apreciar el registrador en la inmatriculación de una finca es que la misma no coincida en su descripción, total o parcialmente, con otra finca ya inscrita. Ello demuestra que la operación de inmatriculación se refiere a la porción de terreno sobre la que se extiende el dominio del titular y no al derecho que existe sobre ella.

Por tanto, estando ante una finca inmatriculada con un derecho de dominio cancelado, anomalía calificable como inexactitud registral a la que se refiere el artículo 40.c) de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: «La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas: Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII». En el presente caso existe un error de concepto, al que se refiere el artículo 217 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: «Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o una providencia judicial que lo ordene». En el presente caso, existiendo una declaración de nulidad del contrato de compraventa, que provocó una cancelación errónea del derecho en el Registro de la Propiedad, debe ser el Juzgado que entendió el procedimiento, mediante mandamiento complementario, en ejecución de sentencia quien ordene debe inscribirse el dominio de la finca en favor de los demandantes, con la subsistencia de la carga hipotecaria inscrita, por no haber sido la entidad acreedora demandada en el juicio.

9. Tal circunstancia no puede dar píe a considerar el supuesto como de falta de inmatriculación, pues esta supondría el primer acceso de una finca al Registro, abriendo folio registral, que se produce mediante una primera inscripción de dominio, conforme al artículo 7 de la Ley Hipotecaria. Este requisito esencial no se cumple en el presente caso pues la finca ya ha tenido acceso tabular. La cancelación del derecho de dominio de la inscripción no puede tener como consecuencia una nueva inmatriculación, puesto que ello podría generar un supuesto de doble inmatriculación y se perjudicaría el derecho de hipoteca inscrito sobre la finca 18.010. El supuesto, como anteriormente veíamos, ha de considerarse como rectificación de una inexactitud registral que requiere mandamiento del Juzgado aclarando el mandato de la sentencia, identificando a los titulares de la herencia yacente y la descripción de la finca, o el ejercicio de la acción de rectificación de la inexactitud registral a que se refiere el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

10. Sentado lo anterior debe analizarse si la calificación del registrador es ajustada a Derecho. En primer lugar, debemos analizar si concurre doble título inmatriculador, calificando el registrador la falta de cumplimiento de dicho requisito, extremo éste no compartido por la recurrente.

Esta Dirección General entiende que en el presente caso no se cumple con el requisito del doble título traslativo. Se presenta como título previo la escritura de partición de herencia otorgada en el año 1966 y como título inmatriculador la sentencia que declara la nulidad de la compraventa del año 1983. Con esta documentación, como sostiene el registrador, no se cumple con el referido requisito. La declaración de nulidad implica retrotraer las cosas al estado anterior a la compraventa, es decir, como si esta no se hubiera producido. Por ello, la sentencia no puede implicar una nueva transmisión en favor de la herencia yacente la finca, como entiende la recurrente, sino que la mantiene en favor de los vendedores, pero al haber fallecido los mismos, lo ordena en favor de la herencia yacente, como continuadora de la personalidad del causante. Por tanto, debe concluirse que solo existe un título traslativo, el de la partición del año 1966.

Esta Dirección General ha declarado en la Resolución de 29 de julio de 2025 que: «La inmatriculación de fincas por la vía del doble título exige el encadenamiento de dos adquisiciones sucesivas o directamente coordinadas con la finalidad de lograr certidumbre de que el inmatriculante es su verdadero dueño. Se pretende así que sean dos transmisiones efectivas y reales. Por ello, y aun cuando la función registral no pueda equipararse a la judicial, no se excluye que el registrador pueda apreciar el fraude cuando de la documentación presentada resulte objetivamente un resultado antijurídico, a la vista de lo declarado por el presentante y de los libros del Registro, pues la tarea de calificación no se limita a una pura operación mecánica de aplicación formal de determinados preceptos, ni al registrador le está vedado acudir a la hermenéutica y a la interpretación contextual. De este modo se ha reiterado por este Centro Directivo que el registrador puede detener la inmatriculación cuando estime la instrumentalidad de los títulos, si bien esta última afirmación ha de entenderse en sus justos términos, pues deberá analizarse el conjunto de circunstancias que concurran en cada caso –y muy especialmente el iter documental seguido– para comprobar si existe o no una fundada sospecha y no una mera suposición o conjetura». En el presente caso, no puede utilizarse como título inmatriculador la sentencia judicial que declara la nulidad de una compraventa, pues la misma no tiene una finalidad traslativa, sin que pueda servir de base a una inmatriculación un título declarativo, como ha declarado la Resolución de 8 de septiembre de 2023.

En conclusión, como declararon las Resoluciones de 9 de febrero de 2022 y 23 de octubre de 2023, para que una sentencia dictada en juicio declarativo tenga la virtualidad de ser título inmatriculador es preciso que así lo ordene la propia sentencia, previa la práctica de las pruebas oportunas, singularmente la notificación a los titulares colindantes y que recoja la causa o título material de la adquisición, pues no pueden inscribirse declaraciones abstractas de dominio.

11. Respecto de la identidad de la finca, el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige la coincidencia entre la descripción de la finca en el título inmatriculador y la de la certificación catastral descriptiva y gráfica, incluyendo esta la coincidencia con la de la georreferenciación catastral, como ha declarado la Resolución de 18 de junio de 2025, cuando declara: «Ciertamente, el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige la coincidencia entre la descripción literaria de la finca a inmatricular y la georreferenciación catastral, en el momento de la inmatriculación. Pero, dicha exigencia no debe configurarse como un axioma inamovible, puesto que esa exigencia responde a la consideración del legislador de que, en el momento de la inmatriculación la mejor cartografía oficial disponible de la finca es la catastral. Por tanto, la exigencia se configura como regla general, que como tal puede admitir excepciones. En este sentido, la doctrina ha señalado que uno de los defectos de la reforma operada en la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio, es la de la no admisión de la utilización de la georreferenciación alternativa en la inmatriculación de la finca. Si el legislador ha admitido la posibilidad de utilizar la georreferenciación alternativa respecto de fincas inscritas, consciente de que es posible que la cartografía catastral pueda presentar; excepcionalmente, inconsistencias o inexactitudes, no entiende la doctrina el por qué no se ha admitido esa posibilidad en el momento de inmatriculación de la finca (…) Por tanto, el defecto debe ser confirmado en los términos en que ha sido redactado, por ajustarse a lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, que exige la coincidencia entre la descripción del título inmatriculador y la de la certificación catastral descriptiva y gráfica. Este defecto podrá subsanarse aportando la georreferenciación concreta de la finca a inmatricular: Esa aportación podrá hacerse de dos maneras: la previa corrección de la inconsistencia catastral, mediante los procedimientos previstos en la legislación catastral y, una vez dada de alta la nueva georreferenciación catastral de la finca a inmatricula y; presentar la documentación en el Registro; o la aportación de la correspondiente georreferenciación alternativa en la inmatriculación, conforme a la doctrina de las Resoluciones citadas anteriormente. En el caso de que, aportada la georreferenciación, existiera alguna diferencia con la descripción literaria del título inmatriculado procedería para lograr la inmatriculación, su previa rectificación para que exista coherencia entre la descripción literaria de la finca y la georreferenciación, pues es esta la que determina la superficie y linderos de la finca».

Dicha circunstancia no se produce en el presente caso pese a sostener la recurrente que en la instancia calificada la finca registral coincide con la identidad de 16 parcelas catastrales, cuando la Ley exige la absoluta coincidencia, por lo que se requiere previamente incoar el correspondiente procedimiento catastral de subsanación de discrepancias, para instar la alteración catastral, todo ello en caso de tratarse de un supuesto de inmatriculación. Pero, no siendo este un auténtico supuesto inmatriculador, debería instarse el correspondiente expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria para concordar la realidad física con la registral de la finca 18.010, o del artículo 199.1 si previamente se realiza la alteración catastral, reuniendo las 16 parcelas en una sola, con la correspondiente notificación a colindantes en todo caso, registrales y catastrales, si se aporta georreferenciación alternativa, o solo registrales, si es catastral.

12. Por último, respecto a la circunstancia relativa a la posible inscripción en favor de la herencia yacente, como declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 1987, la herencia yacente no es sino el patrimonio relicto derivado de la apertura de la sucesión de una persona mientras se mantiene interinamente sin titular. Si bien carece de personalidad jurídica propia, para determinados fines, se le otorga transitoriamente una consideración y tratamiento unitarios, entre ellos la legitimación procesal. Mientras se encuentre vigente herencia yacente no existen herederos sino simplemente llamados a la herencia, dado que en el derecho sucesorio español no se produce la aceptación automática de la herencia por los llamados a ella, sino que es preciso que éstos muestren su voluntad de aceptarla o no. Como declaró la Resolución de 1 de marzo de 2024 debe concluirse «la admisibilidad de la inscripción a favor de la herencia yacente, como situación caracterizada por la existencia de titularidad transitoriamente indeterminada hasta que los herederos ejerciten el “ius delationis” al adir la herencia», puesto que el artículo 9 vigente de la Hipotecaria permite la inscripción en favor de un patrimonio separado, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. En conclusión, la herencia yacente carece de personalidad jurídica, es un patrimonio en situación de interinidad y sin titular determinado, cuyo destino es ser adquirido por los herederos voluntarios o legales. Por ello, para determinados fines y transitoriamente se le otorga una consideración y tratamiento unitarios en beneficio de sus titulares futuros, según la Sentencia del Tribunal de 21 de junio de 1943. En consecuencia, el defecto debe ser revocado ya que, conforme a la doctrina anteriormente expuesta, no resulta pertinente le exigencia de la concreta determinación de los llamados, integrantes de la herencia yacente, para que ésta pueda ser titular registral.

Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar parcialmente el recurso y revocar la calificación en cuanto a la inscribibilidad de bienes y derechos en favor de la herencia yacente, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 26 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.