Butlletí Oficial de l'Estat

En el recurso interpuesto por doña M. C. B. C. contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Collado Villalba, doña María Lourdes Claver Valderas, por la que se deniega la inscripción de la rectificación descriptiva, derivada de una inexactitud registral provocada por un error de concepto, por falta de consentimiento del titular registral de la otra finca afectada por el error o la resolución judicial que ordene la rectificación.

Hechos

I

Mediante instancia privada suscrita el día 30 de septiembre de 2025 por doña M. C. B. C., como titular registral de la finca número 23.364 del término de Collado Villalba, se solicitaba la rectificación de la inscripción de dominio de la finca registral 24.731 del término de Collado Villalba, por estar incluida la misma en el título de compraventa por el que adquirió el dominio de la finca 23.364, de la que la 24.731 es anejo inseparable, por estar vinculada «ob rem», la cual figura a nombre de la entidad «Global Pantelaria, S.A.». Acreditaba la adquisición del dominio con copia auténtica de la escritura de compraventa otorgada el día 19 de noviembre de 1998 ante el notario de Madrid, don José Lucas Fernández, con el número 3.876 de protocolo, donde se incluía en la descripción un anejo destinado a garaje.

II

Se presentó el día 30 de septiembre de 2025 dicha instancia, acompañada de la citada escritura de compraventa y de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela catastral que se correspondía con la identidad de la finca 24.731 del término de Collado Villalba, en el Registro de la Propiedad de Collado Villalba, causando el asiento de presentación número 3.436 del Diario 2025, solicitando la rectificación de las inscripciones de las fincas número 23.364 y 24.731 del término de Collado Villalba y la inscripción de la georreferenciación correspondiente a la descripción de la finca 24.731

Antes de seguir con el desarrollo del presente, conviene relacionar el orden cronológico de las actuaciones que han provocado el supuesto de hecho que se debate en este recurso. Hay que comenzar con la instancia privada suscrita por doña M. C. B. C. el día 9 de julio de 2024 en la que, como titular registral de la finca 23.364 del término de Collado Villalba, solicitaba: «1.º Que en la descripción de la finca 23.634 se elimine toda referencia a que el garaje anejo a mi vivienda figura inscrito a nombre de persona distinta a mí y, en consecuencia, que se elimine toda referencia sobre ese garaje anejo a la finca 23.364 de la descripción de la finca 24.731. 2.º Que se inscriba la georreferenciación, ubicación, delimitación y superficie de la finca 23.364, incluyendo el garaje anejo, según certificaciones catastrales descriptivas y gráficas». La instancia se calificó defectuosamente el día 21 de agosto de 2024. El día 26 de agosto de 2024, la presentante solicitaba calificación sustitutoria, que se emitió por el registrador de la Propiedad de Alcalá de Henares número 4 el día 23 de septiembre de 2024, confirmando la calificación inicial. El día 18 de octubre de 2024, doña M. C. B. C. interpuso recurso que se resolvió por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en Resolución de 17 de enero de 2025, ordenando a la registradora el inicio del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria puesto que las dudas expresadas por la registradora podían subsanarse con su tramitación, mediante la información que pudieran aportar los colindantes. Además, señalaba que, si se apreciaba la posibilidad de doble inmatriculación del garaje, que constituía la finca 24.731, y el garaje anejo de la finca 23.364, procediera de oficio como ordenaba el artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

En cumplimiento de la citada Resolución, la registradora inició los trámites del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para inscribir la georreferenciación de la finca 23.364 el día 29 de abril de 2025 y los del expediente del artículo 209 de la Ley Hipotecaria para la subsanación de la posible doble inmatriculación de la finca destinada a garaje, el día 19 de mayo de 2025. Este último concluyó mediante resolución de fecha 4 de junio de 2025 que acordó el sobreseimiento del expediente, pues la recurrente negó la existencia de doble inmatriculación, mediante comparecencia ante la registradora el día 3 de junio de 2025, declarando: que en la inscripción 1.ª de su finca registral 23.364, esta tenía una superficie de 120 metros cuadrados y un garaje anejo; que, en la inscripción 8.ª, la finca pasaba a tener una superficie de 98,98 metros cuadrados con un garaje anejo, que seguía en la finca, procediendo la finca registral número 24.731 de segregación de la finca registral número 23.364, sin afectar al garaje anejo, físicamente separado; que cuando se embargaba la finca registral 24.731, esta pertenecía a don F. B. S., titular de la referencia catastral 7405614VL1070N0001QW, correspondiente al número (…) de la calle. Por su parte, la compareciente era titular catastral del garaje situado en el actual número (…) de la calle, con referencia catastral 7405613VL1070N0001GW del cual el embargado no fue jamás titular, y que, no obstante, lo anterior, la compareciente no cuestionaba en este procedimiento la titularidad de la finca registral 24.731, hoy titularidad de la entidad «Global Pantelaria, S.L.», sino que negaba la identidad entre ambos garajes. No habiéndose interpuesto ninguna otra objeción por el resto de los propietarios notificados, se sobreseyó el expediente. Concluida la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la registradora emitió certificación de despacho parcial, inscribiendo la georreferenciación de la finca registral 23.364 con una superficie de 103 metros cuadrados, lo que implicaba una disminución de superficie de 20 metros cuadrados.

En vista de las actuaciones, la registradora emitió nota de calificación negativa de fecha 22 de mayo de 2025, respecto a la rectificación de la descripción del garaje, que fue recurrida por doña M. C. B. C. Dicho recurso fue el motivo de la Resolución de 8 de septiembre de 2025, donde la Dirección General entendía que no se estaba ante un supuesto de discordancia con la realidad física, ámbito de aplicación propio del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, ni ante un supuesto de doble inmatriculación, a subsanar mediante la tramitación del expediente del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, sino ante un supuesto de inexactitud registral, derivada de la errónea configuración jurídica del garaje como anejo, que debía resolverse por el procedimiento de los artículos 40 y 217 y siguientes de la Ley Hipotecaria, en cuanto a la rectificación de un error de concepto.

Y para dar cumplimiento a lo dispuesto en la Resolución de 8 de septiembre de 2025, se presentó esta nueva instancia en el Registro de la Propiedad de Collado Villalba, acompañada de la escritura y la certificación catastral citadas, que fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Segunda copia de la escritura de compraventa otorgada en Madrid, el 19 de noviembre de 1.998, ante el notario Don José Lucas Fernández, número 3876 de protocolo, que fue presentada en este Registro el 30 de septiembre de 2.025, asiento 3436/2025, en unión de una instancia de fecha 30 de septiembre de 2.025, en la que se solicita la rectificación en la finca número 23.364, precisando que el garaje anejo que figura en ella es el situado en el número (…), así como la inscripción de la representación gráfica del garaje anejo, finca registral 24.731, mediante la Certificación Catastral que se acompaña.

– Se suspendió la inscripción del documento conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria.

I. Hechos.

1. Por la escritura de compraventa presentada, Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, vende la finca registral 23.364 a Doña M. C. B. C., descrita como parcela con vivienda unifamiliar, que tiene como anejo el garaje construido en la parcela 3 bis de la manzana F, que es la finca segregada 24.731, y solicita la rectificación del Registro y la inscripción de la citada finca registral 24.731, garaje anejo a la finca 23.364, a favor de Doña M. C. B. C., para rectificar el error de concepto producido en el Registro con respecto a dicha finca 24.731, que figura inscrita a favor de persona distinta, la entidad Global Pantelaria, S.A., por ser anejo inseparable y con base en el fundamento 17 de la Resolución de la DGSJFP de 8 de septiembre de 2.025, recaída en el recurso interpuesto por dicha señora, con respecto a la solicitud de rectificación instada con anterioridad, y que desestimó la Dirección General, al declarar que tal rectificación de la finca no es ámbito de aplicación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al estar ante una inexactitud del contenido del Registro, que debe resolverse por el procedimiento de los artículo 40 y 217 y siguientes de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de la posibilidad adicional prevista por la Dirección General de rectificar el Registro, si se acredita fehacientemente, el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo, como es la presentación del título de compraventa.

2. Falta del consentimiento de todos los interesados o resolución judicial.

II. Fundamentos de Derecho.

Examinados los historiales registrales de ambas fincas, resulta que la finca transmitida por la escritura presentada, 23.364, en cuya descripción resulta que tiene como anejo, la parcela 3 bis sobre la que existe un garaje, (finca segregada numero 24.731), fue vendida por parte de la entidad Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, y causó la inscripción 8.ª a favor de la compradora Doña M. C. B. C.

En el folio del garaje anejo, finca segregada registral 24.731, por su lado, no se practicó en su día en este registro, ninguna inscripción de dominio a favor de la vendedora, Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, ni tampoco, se practicó la inscripción a favor de la compradora por la escritura presentada, a favor de Doña M. C. B. C.–

Pero es más, en dicha finca registral del garaje anejo, finca 24.731, con posterioridad a la fecha de la escritura de compraventa presentada y de su inscripción en este registro, se practicó por el Registrador entonces titular del registro, una anotación de embargo letra B, con fecha 11 de diciembre de 2.003, cuya ejecución produce una inscripción 3.ª a favor de la entidad Banco Santander Central Hispano, S.A. con fecha 11 de abril de 2.007, e inscripción 4.ª de cancelación de cargas y posteriormente, existe practicada una inscripción 5.ª de dominio por título de aportación social, a favor de la entidad Global Pantelaria, S.A. con fecha 1 de julio de 2.019.

Nos encontramos, por lo tanto, con que sobre la finca registral 24.731, anejo inseparable de la vivienda finca 23.364, se practicó erróneamente, la anotación de embargo letra B, así como las inscripciones 3.ª y 4.ª derivadas de la ejecución del mismo, y posteriormente la inscripción 5.ª de dominio a favor de la mercantil Global Pantelaria, S.A.

La legislación hipotecaria establece los procedimientos para rectificar los errores de concepto, el que exige acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o en su defecto Resolución Judicial, o el que permite la rectificación de oficio cuando el error resulte claramente de los asientos practicados.

Conforme al apartado 1 del artículo 217 de la Ley Hipotecaria, los “errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellos, cuando no resulte claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene.”. Así lo ha interpretado el Tribunal Supremo en su sentencia de 28 de febrero de 1.999.

Artículo 218 de la Ley Hipotecaria, señala que “El Registrador, o cualquiera de los interesados en una inscripción, podrá oponerse a la rectificación que otro solicite por causa de error de concepto, siempre que a su juicio esté conforme el concepto que se suponga equivocado con el correspondiente en el título a que la inscripción se refiera. La cuestión que se suscite con este motivo se decidirá en juicio ordinario.”.

y el Artículo 219 de dicha Ley, que “Los errores de concepto se rectificarán por medio de una nueva inscripción, la cual se hará mediante la presentación del mismo título ya inscrito, si el Registrador reconociere el error o el Juez o el Tribunal lo declarare; y en virtud de un título nuevo, si el error fuere producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo, y las partes convinieren en ello, o lo declare así una sentencia judicial.”

Pero también se ha admitido por la D.G.S.J.F.P. en diversas resoluciones, 22 de abril de 2016 reiterada por otras, como la de 29 de enero de 2024, la posibilidad de rectificar el error padecido, siempre que el hecho básico que se desvirtúa sea probado mediante documento fehaciente, en este caso, para llevar a cabo la rectificación, basta la petición de la parte interesada, acompañándose de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido, y en este caso en concreto, se aporta para rectificar el error cometido, la escritura de compraventa de las fincas.

En el caso que nos ocupa, si no existieran inscripciones posteriores al asiento erróneamente practicado, tal error podría haber sido rectificado de oficio por la registradora, con la presentación del título y siguiendo la doctrina de las resoluciones citadas por la D.G. para los casos en que resulte probado el error de modo absoluto con el documento fehaciente, independientemente de la voluntad de los interesados, pero, a diferencia de los supuestos de las resoluciones antes expresadas, existiendo en esta finca registral, después del error de concepto practicado, inscripciones posteriores que tienen que ser rectificadas, tal y como señala la Dirección General en Resolución de 3 de octubre de 2.012, reiterada por otra de 20 de febrero de 2.015, nos encontramos entonces, con un asiento inexacto aun cuando su causa indirecta se encuentra basada en el error padecido, y por razones de tracto sucesivo, habría que rectificar ambas inscripciones, y dado que la rectificación debe ser simultánea, no sucesiva, el régimen jurídico de la rectificación del asiento inexacto, sería el artículo 40.d de la Ley Hipotecaria, “ya que no se ha acreditado que el contenido de dicha inscripción haya resultado infiel al contenido del título que la causó”, ni puede encajarse en ninguno de los otros supuestos del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, lo que requiere “consentimiento de todos los interesados o resolución judicial”.

Además, señala dicho artículo, 40 L.H., que la “rectificación del Registro, en ningún caso perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe, durante la vigencia del asiento que se declare inexacto”.

Por tanto, aun siendo la finca registral 24.731, una finca vinculada “ob rem”, anejo inseparable a la finca registral 23.364, para rectificar el contenido del Registro, a pesar de la presentación del título de compraventa, al existir como hemos dicho anteriormente inscripciones posteriores de dominio, la rectificación e inscripción a favor de la compradora Doña M. C. B. C. de la citada finca, requiere la cancelación de asientos registrales, que están bajo la salvaguarda de los Tribunales, produciendo todos sus efectos, mientras no se declare su inexactitud, conforme a los procedimientos legalmente establecidos en los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.

Respecto de lo solicitado con posterioridad en la instancia, la rectificación de la parcela y la georreferenciación del garaje, así como la constancia de la Referencia Catastral, dependen totalmente de la previa rectificación del contenido de los asientos del Registro en cuanto al garaje anejo finca 24.731.

Contra la calificación negativa (…)

Collado Villalba, a fecha de la firma. Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Lourdes Claver Valderas registrador/a titular de Collado Villalba a día cinco de marzo del dos mil veintiséis».

III

Contra la anterior nota de calificación, doña M. C. B. C. interpuso recurso el día 1 de abril de 2026 mediante escrito con base en las siguientes alegaciones:

«Hechos.

Primero. Con fecha 9 de julio de 2024, la recurrente solicitó el inicio del expediente previsto en el artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria, con el objeto de rectificar la descripción literaria de la finca registral 23.364 y lograr su coordinación gráfica conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica que se acompañaba.

Dicha solicitud traía causa en la necesidad de corregir una inexactitud registral sobrevenida a partir del año 2024: la atribución en la publicidad registral, sin conocimiento de la recurrente, del garaje anejo a mi propiedad a una finca distinta (la registral 24.731), contradiciendo así el contenido de mi título original de adquisición.

Segundo. Iter procedimental y resoluciones previas de la DGSJFP.

La tramitación del citado expediente ha sido objeto de dos recursos gubernativos previos interpuestos por esta parte recurrente ante ese Centro Directivo:

1. Resolución de fecha 17 de enero de 2025 (publicada como Disposición 2759 en el BOE núm. 38, de 13 de febrero de 2025) que revocó la primera calificación negativa y ordenó el inicio del proceso de georreferenciación.

2. Resolución de fecha 8 de septiembre de 2025 (publicada como Disposición 25340 en el BOE núm. 297, de 11 de diciembre de 2025) que determinó que no existía discordancia con la realidad física, sino un error de concepto en el Registro, señalando expresamente que este podía subsanarse mediante la la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido (Fundamentos de Derecho 11, 12, 13 14, 15, 16 y 17 de la citada Resolución).

Tercero. Calificación objeto de este recurso.

En estricto cumplimiento de lo resuelto por esa Dirección General en la citada resolución de fecha 8 de septiembre, esta parte procedió a la presentación del título original el 30 de septiembre de 2025, asiento de presentación 3436/2025. Sin embargo, con fecha 5 de marzo de 2026 (notificada el 9 de marzo de 2026), la Sra. Registradora ha vuelto a calificar negativamente, impidiendo una vez más la georreferenciación completa de mi finca y contraviniendo el criterio firme ya fijado por ese Centro Directivo.

Fundamentos de Derecho.

Primero. Legitimación y plazo.

Conforme a lo previsto en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria, esta parte interpone recurso Gubernativo ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública contra la nota de calificación notificada. La recurrente ostenta legitimación activa para promover el presente recurso al ser la titular de la finca que padece el error de concepto existente. Asimismo, el recurso se interpone dentro del plazo de un mes previsto en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, a contar desde la notificación de la calificación negativa.

Segundo. Incumplimiento de la doctrina vinculante de la DGSJFP

La nota de calificación que aquí se recurre cae en una contradicción insalvable con lo ya resuelto por este Centro Directivo en su Resolución de fecha 8 de septiembre de 2025.

En los Fundamentos de Derecho de su calificación la Registradora insiste en el historial separado que han seguido la finca principal (registral 23.364) y su garaje anejo (registral 24.731) y reconoce explícitamente que las inscripciones practicadas sobre la finca registral 24.731 son erróneas, si bien, desatiende lo señalado en el fundamento número 11 de la Resolución de esa DGSJFP, recalcando la Registradora nuevamente la existencia de una inscripción 3.ª en la registral 24.731, a favor de la entidad Banco Santander Central Hispano, S.A. y que la citada finca 24.731 nunca ha figurado a nombre de la recurrente.

En su calificación de fecha 5 de marzo de 2026 la señora Registradora ignora la advertencia de la DGSJFP, de fecha 8 de septiembre de 2025, sobre esta misma finca y esta misma recurrente, en la que se señala exactamente el origen del error de concepto cometido, imputable exclusivamente al Registro: “(...) Por tanto, la finca registral 24.731, siendo anejo de la finca 23.364, consta inscrita a nombre de persona distinta, por la ejecución de un embargo contra el titular registral de las dos fincas en 1993, don F. B. S. y doña J. P. O. Dicha finca nunca ha figurado inscrita a nombre de la recurrente, aunque cuando compra la finca registral 23.364 el 15 de enero de 1999, a la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, la finca se describía tal y como estaba descrita en la inscripción 3.a, con su garaje anejo 3 bis, que es la finca registral 24.731. Dicha finca que se adjudica a Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, quien vende a la titular registral recurrente, por ejecución en el procedimiento número 546/1995, en el cual se alza el embargo sobre la finca registral 23.731, lo cual es un error, puesto que deberían haberse adjudicado a Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid las dos fincas, la finca registral principal 23.364 y el garaje anejo 3 bis, que es a finca registral 24.731. puesto que las dos fueron objeto de venta y adquiridas por el titular registral”.

La existencia de inscripciones posteriores de dominio son consecuencia de este error de concepto, concretamente y según se señala en la resolución de esa DGSJFP de fecha 8 de septiembre que venimos contando, consisten en una inexactitud registral “derivada del erróneo entendimiento del concepto de anejo.” (Fundamento 13). Las posteriores inscripciones de dominio en las que la señora Registradora basa su calificación negativa ignoran la vinculación “ob rem” existente entre la finca principal y su matriz y otorgan la condición de finca independiente a lo que nunca pudo serlo pues nació y se mantuvo como anejo, desatendiendo, una vez más, lo ya resuelto por esa DGSJFP: “En el presente caso, la regla de vinculación de los historiales jurídicos de las fincas vinculadas ‘ob rem’ se rompe por la inscripción de la adjudicación de la finca 24.731, independientemente de la finca 23.364. La inscripción de dicha adjudicación no debió producirse, dado el carácter de anejo del garaje. No caben negocios jurídicos exclusivos sobre el anejo con independencia del elemento privativo al que pertenecen, ni tampoco sobre éste sin aquél, pues como declaró la Resolución de esta Dirección General de 3 de mayo de 2023, si una finca está vinculada «ob rem» a otra, la venta de ésta lleva necesariamente aparejada la de aquélla, sin que la omisión de toda referencia a la finca vinculada no puede entenderse como que excluye la transmisión de ésta.” (Fundamento 15).

Tercero. Acreditación de la propiedad del garaje

Tal y como establece la doctrina de esa Dirección General de 22 de abril de 2016, reiterada por otras posteriores, como la de 29 de enero de 2024, la configuración jurídica de una finca registral con carácter de “ob rem” de otras trae como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las servidumbres prediales. “La titularidad de la finca ‘ob rem’ corresponde pues a quien ostente la titularidad de la finca principal. De ello, se desprende que el único consentimiento contractual preciso es el consentimiento prestado al negocio traslativo del elemento principal, sin que precise un consentimiento adicional para que se entienda asimismo transmitida la titularidad ‘ob rem’ de la finca o cuota de finca vinculada y sin que la omisión de toda referencia a ella pueda considerarse que excluye su transmisión. Por ello, es posible rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido” (Fundamento 17, Resolución DGSJFP de fecha 8 de septiembre de 2025).

En este sentido y según se recoge en la nota de calificación de la señora Registradora que estamos recurriendo, con fecha 30 de septiembre de 2025 se presentó en el Registro de la propiedad copia autorizada de la escritura de compraventa de la finca 23.364, otorgada a mi favor el 19 de noviembre de 1998, en la notaría de José Lucas Fernández, número 3876 de su protocolo, en la que, además, se menciona expresamente que “A esta finca le pertenece como anejo el garaje construido en la parcela tres-bis de la manzana (…).–” El original de esta segunda copia obra en el Registro de la Propiedad de Collado Villalba y también se acompaña copia a este escrito.

Este título original, cuya validez y exactitud no han sido cuestionas, demuestra la titularidad de la finca original y el error fehaciente existente en las inscripciones de dominio posteriores practicadas por el Registro de la propiedad sobre la finca 24.731. Pero es que además, la cualidad de anejo de la finca 24.731 consta así en el registro desde su inscripción primera, por lo que en ningún caso se podrán realizar inscripciones de dominio a nombre de titular distinto al de la finca principal.

Cuarto. Error en la calificación del supuesto de rectificación: aplicación del art. 40.c) frente al 40.d) de la Ley Hipotecaria.

La nota de calificación impugnada pretende encuadrar la rectificación solicitada en el apartado d) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, sosteniendo que existe un defecto en el título que dio lugar al asiento y exigiendo, por tanto, el consentimiento del titular registral afectado o resolución judicial.

Esta parte rechaza frontalmente dicha interpretación basándose en los siguientes argumentos:

1. Inexistencia de defecto en el título: El título de propiedad que motiva este expediente, otorgado a mi favor en el año 1998, es plenamente válido, lícito y describe con total claridad el garaje como anejo inseparable de la finca del recurrente. No existe en él falsedad, nulidad ni defecto alguno que deba ser reparado.

2. Error en el asiento (Art. 40.c LH): El desfase entre la realidad jurídica y el Registro, como ya ha sido señalado tanto por la recurrente como por esa Dirección General, proviene exclusivamente de la inscripción de la adjudicación de la finca 24.731 independientemente de la finca 23.364, que nunca debió producirse dado el carácter de anejo del garaje. Habiéndose practicado erróneamente, en los años 2003 y 2019, inscripciones de dominio sobre la finca registral 24.731, sin el conocimiento ni la intervención de esta recurrente que era ya, en esos años y por título legítimo debidamente inscrito, propietaria tanto de la finca principal como del anejo.

Por tanto, al tratarse de un supuesto de la letra c) del art. 40 LH (error en el asiento), y habiéndose aportado el título que demuestra fehacientemente la titularidad de la finca principal, esta parte entiende que procede la rectificación de oficio, sin necesidad de consentimiento de terceros, pues mi propiedad no depende de su voluntad sino de mi inscripción anterior, ni auxilio judicial.

Quinto. Sobre la protección del tercero adquiriente de buena fe (Art. 34 LH).

1. Naturaleza de Anejo Originario: En el folio real de la finca 24.731 (Parcela 3-bis), consta en su inscripción 1.ª su cualidad de “anejo a la parcela tres”. Esta mención vincula el destino de dicho inmueble a la finca matriz del recurrente desde su propio nacimiento registral.

2. Error de Concepto por Falsa Segregación: El Registro procedió a la apertura de un folio independiente para la Parcela 3-bis a pesar de que el título originario (Inscripción 1.ª de la matriz) la configuraba como una unidad hipotecaria indisoluble de 120m² + garaje. Al no mediar escritura de segregación ni licencia de división y estar ambas unidades comprendidas en un único título de propiedad desde el principio, la inscripción de titulares distintos al del título principal constituye un error de concepto patente que el Registrador debe rectificar de oficio o a instancia de parte, conforme al Art. 217 de la LH.

3. Prioridad y Tracto (1999 vs 2003): El derecho de la recurrente sobre dicho anejo quedó bajo la salvaguardia de los tribunales en 1999 (Inscripción 8.ª de la matriz). Cualquier asiento posterior sobre la Parcela 3-bis (como el embargo de 2003 a favor de un tercero) es radicalmente nulo, por recaer sobre un objeto que el Registro ya publicitaba como anejo de propiedad ajena.

4. Inexistencia de Tercero Protegido: Tanto el titular de la inscripción tercera de la finca 24.731, el Banco Santander Central Hispano, S.A., en 2007, como el actual titular desde 2019, el fondo de inversión Global Pantelaria, son adquirentes profesionales que no pueden invocar la protección del Art. 34 LH, dado que la patología del asiento (su condición de anejo) era perfectamente cognoscible mediante la simple lectura del historial registral o la mera solicitud de una nota simple, por lo que difícilmente se puede sostener que tal adquisición se realizara de buena fe: un operador profesional sin ninguna duda conoce que un garaje anejo no puede existir como finca independiente de la principal.

5. A mayor abundamiento, conviene recordar que, conforme al artículo 33 de la Ley Hipotecaria, la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes. En el presente caso, la inscripción errónea del garaje a favor de un tercero no puede purgar el error de concepto original cometido por el Registro, ya que la fe pública registral no puede convertir en válido un asiento que contradice frontalmente el título material que le sirvió de base.

Por todo ello,

Solicita a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Que tenga por presentado este escrito, junto con los documentos que se acompañan, y por interpuesto en tiempo y forma recurso gubernativo contra la calificación negativa de la Sra. Registradora del Registro de la Propiedad de Collado Villalba, de fecha 5 de marzo de 2026 (asiento de presentación 3436/2025), y que, tras la tramitación legal oportuna, dicte resolución por la que se estime íntegramente el recurso, se revoque la nota de calificación impugnada basándose en el título que ya consta aportado y se ordene al Registro la práctica de la inscripción de la base gráfica y la rectificación de la descripción literaria de la finca conforme al título y la documentación aportadas y a las resoluciones previas de ese Centro Directivo».

IV

La registradora de la Propiedad interina de Collado Villalba, doña Ángela Luisa Fernández-Cavada Viéitez emitió informe el día 14 de abril de 2026 ratificando la nota de calificación y elevó el expediente a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 y 9.3 de la Constitución Española; 1, 9, 18, 32, 34, 38, 40, 199, 209, 216, 217, 218 y 219 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de septiembre de 1982, 2 de marzo de 2001, 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011 y 28 de octubre de 2013, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de marzo de 2021, 3 de mayo y 30 de agosto de 2023, 20 de septiembre y 2 de octubre de 2024 y 29 de enero y 8 y 30 de septiembre de 2025.

1. En el presente caso, mediante instancia privada suscrita por la titular registral se pretende dar cumplimiento a lo declarado por la Resolución de 8 de septiembre de 2025, que consideró que nos encontrábamos ante una inexactitud registral, derivada de un error de concepto al no vincular los historiales registrales de las fincas 23.364 y 24.731, vinculadas «ob rem», la cual debe rectificarse por el procedimiento previsto en los artículos 40 y 217 de la Ley Hipotecaria.

2. La registradora suspende la inscripción de la rectificación de la descripción de las fincas 23.364 y 24.731, puesto que esta última está inscrita a nombre de persona distinta, cuyo consentimiento no se ha recabado para poder inscribir la rectificación correspondiente.

3. La recurrente alega que la registradora ha aplicado erróneamente el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, puesto que subsume el supuesto de hecho en la letra d) del mismo, es decir, por inexactitud procedente de «falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente», puesto que en el presente caso, la inexactitud procede de la errónea técnica registral utilizada por el registrador territorialmente competente, titular del Registro de la Propiedad de Collado Villalba, el día 21 de marzo de 1990, cuando erróneamente abre folio registral independiente a lo que realmente es un anejo, como así consta en la inscripción primera, al configurarlo como un supuesto de segregación. Alega, además, que no hay tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, puesto que la condición de anejo consta en la inscripción y, por tanto, destruye la buena fe de los adjudicatarios, que tienen la posibilidad de conocer que el garaje era un anejo y que, por tanto, no puede tener una vida jurídica independiente de la de la vivienda, que es el elemento privativo principal.

4. Entrando en el fondo del asunto del supuesto de hecho planteado, dadas las circunstancias complejas del mismo, debe precisarse delimitarse claramente las cuestiones jurídicas sustantivas y registrales que implica la solución, para que puedan ser entendidas por la recurrente. En primer lugar, hay que afirmar, como ya concluyó la Resolución de 8 de septiembre de 2025, que estamos ante una vinculación «ob rem» y no ante un anejo, en el sentido jurídico del término. El concepto de anejo, como declaró la Resolución de 3 de marzo de 2021, es un elemento accesorio de un elemento privativo, formando parte integrante de éste, al cual está unido jurídicamente, caracterizándose por estar situado físicamente fuera del mismo. No caben negocios jurídicos exclusivos sobre el anejo con independencia del elemento privativo al que pertenecen, ni tampoco sobre éste sin aquél. De esta descripción extraemos los caracteres propios del anejo, cuales son: a) son espacios delimitados susceptibles de aprovechamiento independiente; b) son accesorios del elemento o departamento privativo a cuyo fin sirven, formando parte integrante no esencial del mismo; c) han de determinarse expresamente en el título constitutivo de la propiedad horizontal como tales, pues en caso contrario se considerarán elementos comunes. En el mismo título se señalará el piso o local del que son accesorios, bastando una simple referencia, debiendo ajustarse su descripción a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, como declaró la Resolución de 2 de marzo de 2001, pues solo así queda perfectamente identificado el objeto de propiedad separada, y se sustrae además a la presunción de comunidad que la Ley indirectamente atribuye a todos aquellos elementos cuya privatividad no conste con claridad; d) no tienen cuota especial de participación en los elementos comunes; e) deben tener acceso independiente desde algún elemento común o desde la vía pública, y f) se inscriben en el mismo folio y número del departamento privativo base.

5. Sin embargo, en el presente caso, no existe constituido un régimen de propiedad horizontal. Realmente, lo que se ha querido constituir es una vinculación «ob rem», que justifica la conexión y una determinada relación de destino, dependencia, accesoriedad o servicio, que consta registralmente como tal, con precisa determinación de todas y cada una de las fincas registrales afectadas, como entendió la Resolución de 30 de agosto de 2023. Ello ocurre en el presente caso, pues ya en la inscripción primera de la finca 24.731, se dice que es anejo de la vivienda ubicada en la parcela 3, rectificándose su descripción en la inscripción 3.ª de la finca 23.364, que origina el nacimiento del historial registral de la finca 24.731, que es garaje anejo a la finca principal 23.364. Las Resoluciones de esta Dirección General de 3 de mayo y 30 de agosto de 2023 y 2 de octubre de 2024, determinan cuales son los requisitos que debe cumplir una vinculación «ob rem». Así, el fundamento de Derecho tercero de la primera de las Resoluciones citada declaró:

«son requisitos básicos para que se pueda inscribir la vinculación “ob rem” los siguientes:

a) Existencia de una causa económica y a la vez jurídica que justifique la vinculación. Como puso de relieve la Resolución de 28 de octubre de 2013, el régimen de la propiedad vigente en España, desde la promulgación del Código Civil, se caracteriza por establecer el principio de propiedad libre y plena, sin perjuicio de su función social, como base de un régimen de libre disposición de bienes y circulación de riqueza. Sin embargo, de ese principio de libre disposición de la propiedad se exceptúan, entre otros, los supuestos de la llamada titularidad “ob rem”. Por ello, en la medida en que esta vinculación restringe el principio de libre disposición, es necesario que concurra una causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio, según antes se ha indicado. Ya la Resolución de este Centro Directivo de 3 de septiembre de 1982 aclaró, respecto de esa conexión entre las fincas, que “la relación física entre los inmuebles o correlación de destino, por su necesidad, utilidad o comodidad inclusive, justifica la conexión de titularidades entre ellos, y aunque las fincas no estén consideradas en un mismo plano, ya que por su importancia y respectivo destino una esté al servicio de la otra, lo mismo sucederá con la titularidad de los derechos sobre una y otra”.

b) La previa inscripción en el Registro de las fincas a que afecte la vinculación. La finca es el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr. artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6.ª del Reglamento Hipotecario). No sería admisible inscribir la vinculación “ob rem” sobre finca inscrita cuando la otra finca vinculada no lo está, ya que la referencia a vinculación “ob rem”, se convertiría en una mera mención. La proscripción registral de las menciones está claramente asentada en la Ley, con el fin de dar mayor precisión a los asientos registrales y, por ende, a la protección que dispensa el Registro. Así, el artículo 29 de la Ley Hipotecaria dispone que “la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial” (vid. Resolución de este Centro Directivo de 28 de octubre de 2013).

c) Adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que recae el derecho. El principio de especialidad y la concreta regulación legal en esta materia (artículos 9 y 30 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario) exigen la descripción de la finca en el título que pretenda el acceso al Registro de la Propiedad como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral (en este sentido, Resolución de 7 de enero de 1994)».

En el presente caso, la descripción de la finca que se hizo en el título de compraventa por el que se adquiere el dominio de la finca 23.364, incluyó en su descripción la existencia del anejo, sin relacionarlo con la finca 24.731, que se había creado, como consecuencia de la rectificación descriptiva otorgada por la promotora de la construcción y que causó la inscripción 3.ª de la finca 23.364. Pero, como declaró la Resolución de 3 de mayo de 2023, si una finca está vinculada «ob rem» a otra, la venta de ésta lleva necesariamente aparejada la de aquélla, sin que la omisión de toda referencia a la finca vinculada no puede entenderse como que excluye la transmisión de ésta. Delimitado que estamos ante esa vinculación «ob rem» hemos de descartar que nos encontremos ante un supuesto de doble inmatriculación.

6. Desde un punto de vistas material y registral, por tanto, los historiales registrales de ambas fincas deben estar vinculados, de modo que su contenido ha de ser idéntico. Sin embargo, en el presente caso ello no ha ocurrido. Del historial registral de la finca 23.364 se desprende que la vivienda tiene como anejo inseparable un garaje de 17,53 metros cuadrados, superficie que coincide con la que figura en la inscripción primera de la finca 24.731, donde además se dice que «el terreno de esta finca, así descrita, es parte segregada de la inscrita con el número 23.364». Por tanto, el carácter de anejo, configurado como vinculación «ob rem» al no existir propiedad horizontal, de la finca 24.731 respecto de la 23.364 no ofrece ninguna duda.

7. El hecho de que los historiales registrales no sean idénticos y exista divergencia entre ellos constituye una inexactitud registral que es la que se trata de subsanar con la petición de la recurrente, que trae causa de la Resolución de 8 de septiembre de 2025. Así, la inscripción 2.ª del historial registral de ambas fincas refleja la inscripción de la adquisición del dominio de la vivienda y del garaje a favor de don F. B. S. y doña J. P. O. Pero, a partir de ahí se producen una serie de errores. Así en la inscripción 3.ª de la finca 23.364 se constituye sobre ella una hipoteca para garantizar la devolución de un préstamo en favor de «Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid». Dicha garantía no se inscribe en el historial registral de la finca 24.731. Dicha circunstancia no obsta para que ésta se entienda también hipotecada, pues ha se seguir la suerte de la finca 23.364, por estar vinculada «ob rem». Posteriormente, la finca 23.364 se adjudicó a «Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid», por ejecución de la hipoteca de su inscripción tercera, en virtud del procedimiento número 680/1995, que se inscribe el día 24 de agosto de 1998. El adjudicatario, consciente de que se ha adjudicado la vivienda con el anejo inseparable o garaje vinculado «ob rem», la vende a la recurrente en escritura otorgada el 13 de noviembre de 1998 ante el notario de Madrid, don José Lucas Fernández, con el número 3.876 de su protocolo, en la cual se describe la vivienda, incluyendo el anejo destinado a garaje en la parcela 3 bis, manzana F, sin identificarla como finca 24.731, posiblemente por no haber tenido en cuenta la rectificación descriptiva que motivó la inscripción 3.ª de la finca 23.364. Sin embargo, como vinculación «ob rem», debió identificarse en el título de compraventa como finca 24.731. Esta escritura de compraventa causa la inscripción 8.ª de la finca 23.364, en la que se remite, en cuanto a la descripción, a la de la inscripción 3.ª de la finca, donde se menciona el anejo, al que ya se ha abierto folio separado, sin que dicha circunstancia se reseñe en el título.

Pero, este título no tiene ningún reflejo registral en el historial registral de la finca 24.731, que sigue su propio historial registral. Así, sobre la misma también se practica anotación preventiva de embargo A, en favor de la entidad «Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid», derivada del procedimiento de ejecución número 546/1995, practicada el día 13 de octubre de 2003, que también constaba en el historial registral de la finca 23.364, derivado de la circunstancia de que la embargante conoce la vinculación «ob rem» del garaje respecto de la finca. Sin embargo, la adjudicación derivada de la ejecución hipotecaria de la finca 23.364 no se reflejó en el historial registral de la finca 24.731, cuando debió reflejarse. Al no inscribirse dicha adjudicación en el folio abierto al garaje, se separan los historiales registrales de ambas fincas, a pesar de su vinculación «ob rem», practicándose una anotación preventiva letra B, en favor de «Banco Santander Central Hispano», recaída en el procedimiento de ejecución número 402/1993 y practicada el día 11 de diciembre de 2003, en el que son demandados don F. B. S. y doña J. P. O., quienes ya no son titulares reales de la finca desde la adjudicación de la finca 23.604 por la ejecución de la hipoteca sobre ella en el año 1998, aunque se mantienen como titulare registrales de la finca vinculada «ob rem» por no hacerse constar en su historial registral la adjudicación por ejecución hipotecaria de la finca principal. Dicho embargo termina con una adjudicación en favor de «Banco de Santander Central Hispano», que causa la inscripción 3.ª de la finca 24.731, siendo su fecha 11 de abril de 2007. Posteriormente, se aporta a la sociedad «Global Pantelaria, S.A.» el día 1 de julio de 2019, cuando la finca se adquirió por la recurrente en el año 1998.

8. Delimitado el concepto de inexactitud registral derivada de un error de concepto, como reconoció la Resolución de 8 de septiembre de 2025, procede determinar el régimen aplicable para su subsanación. La inexactitud registral se regula en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que dispone: «La inexactitud del Registro solo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente, o resulte perjudicado por el asiento inexacto y se producirá con arreglo a las siguientes normas: (…)». Con base a su encabezamiento, ciertamente la recurrente es la legitimada para solicitar la rectificación de la inexactitud registral, pues es la perjudicada por el asiento inexacto. A continuación, el artículo 40 da una serie de normas según la causa que origina la inexactitud. De ellas, la que se adapta al presente supuesto es la de la letra c), cuando dispone: «cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma determinada en el título VII».

9. Ello nos remite a los preceptos de la legislación hipotecaria sobre la rectificación de errores cometidos al practicar el asiento. En el presente caso, el error lo constituye la omisión del registrador, entonces competente en el Registro de la Propiedad de Collado Villalba, de no reflejar en ambos historiales registrales, las mismas vicisitudes jurídicas, posiblemente, porque no se incluyó en los títulos la correspondiente descripción de la finca vinculada «ob rem». Por tanto, nos encontramos ante un error de concepto, pues conforme al artículo 216 de la Ley Hipotecaria, que dispone: «Se entenderá que se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero sentido». Al no reflejarse en el Registro la inscripción de hipoteca de la finca 23.364, que afecta al historial registral de la finca 24.731, ni la adjudicación derivada de la misma se altera, realmente, el sentido de la inscripción, provocando la divergencia de historiales registrales, al crear la apariencia de que la finca registral 24.731 pertenece a titulares registrales distintos de los de la finca 23.364, cuando los de esta finca entienden que han adquirido la finca con el garaje, pues se menciona en la descripción de la finca en el título, sin identificar su número de finca registral.

10. Para subsanar estos errores de concepto, dispone el artículo 217 de la Ley Hipotecaria: «Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del registrador, o una providencia judicial que lo ordene. Los mismos errores cometidos en asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlos a conocer, podrá rectificarlos por sí el registrador». Pero, conforme al artículo 218 de la Ley Hipotecaria, el registrador «podrá oponerse a la rectificación que otro solicite por causa de error de concepto, siempre que a su juicio esté conforme el concepto que se suponga equivocado con el correspondiente en el título a que la inscripción se refiera. La cuestión que se suscite con este motivo se decidirá en juicio ordinario». En el presente caso, el no haberse reflejado la inscripción de la hipoteca y su adjudicación en el historial registral de la finca 24.731 deriva del hecho de que no se describió de forma individual la finca vinculada «ob rem», haciendo referencia a ella meramente como anejo. Por tanto, no reconociendo la registradora que el error resulte solamente del Registro, entiende que procede el acuerdo unánime de los interesados, o providencia judicial que ordene la rectificación del error. Así lo demuestra la registradora cuando invoca la aplicación de la letra d) del artículo 40, al afirmar en su nota de calificación que «“(…) no se ha acreditado que el contenido de dicha inscripción haya resultado infiel al contenido del título que la causó”, ni puede encajarse en ninguno de los otros supuestos del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, requiere “consentimiento de todos los interesados o resolución judicial».

11. La recurrente entiende que procede aplicar la regla c) del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, con la creencia de que esta vía le permite rectificar el error automáticamente al registrador, por su sola voluntad, mediante la presentación del título. Afirma para ello que ningún error se ha cometido en su título, que es plenamente válido, lícito y describe con total claridad el garaje como anejo inseparable de la finca del recurrente, sin existir en él falsedad, nulidad ni defecto alguno que deba ser reparado. Sin embargo, esta Dirección General entiende que esta afirmación debe ser matizada puesto que, si bien el título describe el garaje como anejo independiente, lo hace confundiendo su configuración jurídica, puesto que no es un anejo, sino una finca vinculada «ob rem». La escritura de compraventa otorgada en el año 1998 no tuvo en cuenta la rectificación de la inscripción 3.ª de la finca 23.364, inscrita el día 21 de marzo de 1990, que rectifica la descripción de la misma y provocó la apertura de folio independiente a la finca 24.731. Sin embargo, lo que resulta de la legislación hipotecaria, se aplique la regla c) o la regla d) del artículo 40, es que la rectificación de la inexactitud requiere acuerdo unánime de los interesados y el registrador, o providencia judicial, o «consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial».

12. La pretensión de la recurrente, cuyo título material y posesión legítima es indiscutible, no puede ser atendida. En primer lugar, porque contraviene lo dispuesto en el artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, pues los asientos, una vez practicados, están bajo la salvaguardia de los tribunales, mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos por las leyes Y esa declaración de inexactitud requiere, como hemos visto, el acuerdo de los interesados y el registrador, o el consentimiento del titular afectado por la rectificación y, en su defecto, resolución judicial que lo ordene. Contraviene, además, lo dispuesto en el artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria, pues se presume que el derecho inscrito existe y pertenece a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo. Por ello, ha reiterado este Centro Directivo (cfr. por todas, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010 y 23 de agosto de 2011), la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (cfr. artículos 40, 217 y 219 de la Ley Hipotecaria). No puede alterarse, por tanto, el contenido de los asientos sin dicho consentimiento o resolución judicial, o sin una acreditación fehaciente de lo manifestado que desvirtúe el contenido del título que motivó la inscripción vigente.

13. Por ello, no es correcta la afirmación de la recurrente cuando declara en su escrito de interposición del recurso que su titularidad está protegida por los principios de prioridad y tracto desde el año 1999. Ello no es así, porque a pesar de la vinculación «ob rem», estos principios hipotecarios no son aplicables a la finca 24.731, puesto que el título de dominio no tuvo acceso a su historial registral, por lo que no se ha provocado la cancelación del asiento en favor de don F. B. S. y doña J. P. O., por la inscripción de la transmisión, conforme al artículo 97 de la Ley Hipotecaria. Ciertamente, desde un punto de vista material, cualquier derecho posterior sobre el garaje debe reputarse nulo, por recaer sobre un objeto cuyas vicisitudes jurídicas están conectadas a las que sufra una finca principal, pero no es menos cierto que dicha nulidad debe ser declarada judicialmente y no de oficio por la registradora.

14. En este sentido, debe recordarse el último inciso del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: «En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto». La recurrente niega el carácter de tercero de la actual titular registral de la finca 24.731, puesto que no tiene buena fe, pues la situación de anejo del garaje es perfectamente cognoscible por el contenido del Registro. Pero, realmente, no estamos ante un anejo, como tal, pues no existe propiedad horizontal, sino como una finca vinculada «ob rem», a la que se abre folio independiente. La condición de anejo puede conocerse del contenido del Registro, pero la inexactitud registral derivada de la no constancia de la inscripción de hipoteca y de su adjudicación en el historial registral de la finca 24.731 es la que impide la destrucción de la buena fe del adjudicatario de la finca 24.731, toda vez que la buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe corresponde su prueba, conforme al artículo 434 del Código Civil. Invoca, en último término la aplicación del artículo 33 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone que la inscripción no convalida el acto que sea nulo, con arreglo a las leyes. Olvida la recurrente que el precepto se refiere a las partes intervinientes en el acto jurídico, pues las repercusiones frente a terceros se resuelven mediante la aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

15. Como consecuencia de todo lo anterior, los asientos practicados no pueden ser rectificados ni cancelados sino con el consentimiento del titular registral, o en virtud de resolución judicial firme dictada en procedimiento seguido contra el mismo. El artículo 40 de la Ley Hipotecaria distingue diversos supuestos de inexactitud registral. Pero, aun admitiendo, a efectos dialécticos, la vinculación «ob rem» de las dos fincas registrales 23.364 y 24.731, la cual resulta del Registro, lo cierto es que en el presente caso dicha rectificación afectaría a derechos inscritos a favor de terceros y por ello no puede llevarse a cabo por la sola instancia de la interesada. Así se desprende de lo dispuesto en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, pues la cancelación de inscripciones requiere el consentimiento del titular registral, o resolución judicial firme. No concurriendo en el presente supuesto el consentimiento de los titulares afectados, no procede la cancelación solicitada, siendo esta doctrina reiterada de esta Dirección General en resoluciones como la de 29 de enero de 2025, donde exigió la rectificación del título para describir correctamente la finca, compareciendo todos los interesados en el mismo, que en el presente caso debe comprender al adjudicatario de la finca 24.730, por proceder el error del título, o la de 30 de septiembre de 2025, donde exigió el consentimiento del titular registral del asiento afectado por la rectificación, por aplicación de la regla d) del artículo 40.

16. Por otro lado, no debe olvidarse que ni la calificación registral ni el recurso contra la calificación registral constituyen la sede adecuada para declarar derechos sustantivos, que se constituyen, transmiten, modifican o extinguen fuera del Registro, ni para resolver controversias complejas sobre la titularidad de los bienes. Cuando la rectificación del Registro exige valorar pruebas o puede afectar a derechos de terceros, la cuestión debe ventilarse en sede judicial. Ello es lo que ocurre en el presente caso, pues la cuestión relativa a si el garaje constituye o no un anejo inseparable de la vivienda, a la que está vinculado «ob rem», así como las consecuencias jurídicas derivadas de dicha circunstancia, excede del ámbito del presente recurso, al requerir una valoración probatoria que corresponde a los tribunales de Justicia. Así lo demuestra la oposición del colindante adjudicatario de la finca 24.731 en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado por la ahora recurrente para inscribir la georreferenciación de la finca 23.364, integrando el garaje, como la oposición de la recurrente en el expediente para subsanar la doble inmatriculación, que instó posteriormente el adjudicatario de la finca 24.731 para separar el folio registral de la finca del del al finca 23.364, con la que está vinculada «ob rem». Como ha declarado esta Dirección General en reiteradas resoluciones acreditada la existencia de la discrepancia, no puede el registrador en sede de calificación ni la Dirección General en sede de recurso decidir a quien corresponde el derecho, pues esta es una cuestión que compete a los tribunales. En este sentido se pronunció la Resolución de 20 de septiembre de 2024 en un supuesto en el que se denegó la inscripción de la georreferenciación por existir un indicio de contienda, cuya doctrina es también aplicable al presente caso.

17. El ordenamiento jurídico ofrece medios para rectificar el Registro, lo que implica necesariamente el acuerdo entre todos los implicados, o la correspondiente resolución judicial en procedimiento dirigido contra el titular del asiento afectado por la rectificación de la inexactitud y la pertinente declaración judicial tras las declaraciones de las partes y las pruebas practicadas. Lo que no cabe es la rectificación automática y sin oír a todos los interesados, pues ello conculca la proscripción de la indefensión del artículo 24 de la Constitución Española y el principio de seguridad jurídica del artículo 9.3 de la misma, del que son consecuencia los artículos 1, 32, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria, que reconocen los principios de legitimación y fe pública registral. Todo ello sin perjuicio de la responsabilidad en que en su caso se hubiera podido incurrir.

Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación recurrida, por no poder rectificarse el error de concepto padecido al inscribir la hipoteca y la adjudicación derivada de la misma por la sola petición de la recurrente, sin intervención del adjudicatario de la finca registral 24.731, que tiene la consideración de tercero del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, o sin mediar resolución judicial que lo ordene.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 21 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.