Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso interpuesto por don J. G. G., en nombre y representación y como administrador único de la entidad «Atticus Investments, SL», contra la calificación negativa de la registradora de la Propiedad de Madrid número 36, doña María Eulalia Martínez Martino, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cambio de uso de local a vivienda turística.

Hechos

I

Mediante escritura de cambio de uso otorgada el día 5 de febrero de 2026 ante el notario de Madrid, don Santiago Mora Velarde, con el número 209 de protocolo, se formalizó el cambio de uso de la finca registral número 7.582 del Registro de la Propiedad de Madrid número 36, que constaba inscrita como local comercial, para destinarla a vivienda turística.

II

Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Madrid número 36, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«N.º Entrada: 798/2026 Asiento: 363 Diario: 2026.

Documento; Escritura de cambio de uso otorgada en Madrid el cinco de febrero de dos mil veintiséis ante el Notario Don Santiago Mora Velarde, protocolo 209.

Hechos: En la escritura que provoca la presente nota de calificación se formaliza el cambio de uso de la finca Registral 7582 (que consta inscrita como local comercial) para destinarla a vivienda turística, para lo que se incorpora la Licencia del Ayuntamiento de Madrid de primera ocupación y funcionamiento de fecha 6 de octubre de 2025 en la que se indica la fecha del Decreto de la Licencia urbanística de fecha 10 de julio de 2025. Así mismo, se incorpora el Certificado de la Dirección General de Turismo y Hostelería de la Comunidad de Madrid de fecha 11 de diciembre de 2025 del que resulta que la finca se encuentra inscrita en el Registro de Empresas Turísticas con el número de referencia VT(…). Se hace constar en la escritura que la declaración responsable fue presentada en el Registro de la Comunidad de Madrid el 31 de marzo de 2025, y así resulta de la declaración responsable incorporada a la escritura, fecha anterior a la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 que modifica la LPH en cuanto a la necesidad de aprobación por la Comunidad de propietarios para la implantación de una vivienda de uso turístico, siendo la fecha de entrada en vigor el 3 de abril de 2025.

Fundamentos de Derecho: El defecto que impide la inscripción consiste en que es necesaria la aprobación de la Junta de Propietarios con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, tal y como resulta del apartado 12 del artículo 17 de la Ley Propiedad Horizontal en la redacción actual tras la modificación operada por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.

Es cierto que conforme a la nueva disposición adicional segunda añadida por la citada Ley, aquel propietario de una vivienda que está ejerciendo la actividad de usos turísticos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma; por tanto cuando tal circunstancia se diese con anterioridad al 3 de abril de 2025, no sería necesario el consentimiento de la Junta de Propietarios.

Así pues, en el presente caso hay que dilucidar si se puede prescindir de la aprobación de la Junta de propietarios por el hecho de que se haya presentado el 31 de marzo de 2025 la declaración responsable en el Registro de la Comunidad de Madrid, habida cuenta que la Licencia Urbanística fue concedida el 10 de julio de 2025 y la Licencia de funcionamiento el 6 de octubre de 2025, ambas por el Ayuntamiento de Madrid.

Es por ello que debe distinguirse entre la presentación de la declaración responsable (no urbanística) como requisito para la inscripción en el Registro de Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid, frente a la necesidad de obtener Licencia Municipal para el ejercicio de esa actividad, corno modalidad de uso terciario hospedaje. Ambas cuestiones son diferentes y compatibles entre sí, ya que tanto la legislación autonómica como la municipal así lo indican. En consecuencia, para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid es necesario tanto la inscripción en el Registro autonómico (artículo 17 del Decreto 79/2014) como el otorgamiento de Licencia Municipal (artículo 151 de la ley del Suelo 9/2001 e inciso final del citado artículo 17 del Decreto 79/2014).

En particular el artículo 151.1 de la Ley del Suelo dispone que “los actos de construcción y edificación, los de implantación, desarrollo o modificación de actividades o cualquier otro acto de uso del suelo requerirán para su lícito ejercicio, de la Licencia, orden de ejecución o declaración responsable urbanística, en los términos expresados en esta Ley y por su parte la Ordenanza 6/2022 de 26 de abril de Licencia y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, en su artículo 34 sujeta a control a través de Licencia las actuaciones urbanísticas determinadas en su anexo I, entre las que se encuentran las actividades englobadas en el uso servicios terciario clase hospedaje.

Por tanto, respecto de las viviendas de uso turístico deben diferenciarse los requisitos para ejercer la actividad turística, que es cuestión de competencia Autonómica y el requisito de la compatibilidad con la ordenación urbanística local por lo que es necesario que se aporte como título urbanístico habilitante la licencia municipal de uso turístico de la finca; como señala la DGSJ y FP en múltiples resoluciones (por todas la de 17 de julio de 2025) la Licencia de uso turístico para el municipio de Madrid consiste en un documento emitido por un técnico competente tras una inspección en la finca, quien certifica que la vivienda cumple con los parámetros del artículo 17 del Real Decreto 79/2014. Por tanto sin la existencia de este título municipal habilitante con anterioridad al 3 de abril de 2025 no se da el supuesto de hecho de la disposición adicional segunda, antes citada, que permite prescindir de la aprobación de la junta de propietarios.

En el presente caso ambas licencias municipales urbanística y de funcionamiento son posteriores al 3 de abril de 2025 por lo que resulta de aplicación el artículo 17.12 de la LPH y en consecuencia se precisa la aprobación de la Junta de Propietarios con las mayorías exigidas por dicho precepto.

Hay que añadir, que en el caso de la escritura que provoca esta nota de calificación no va a tener acceso al registro la comercialización de la vivienda turística, lo que se consigue con la asignación del correspondiente NRUA, para lo que se precisan ambos títulos habilitantes Autonómico y municipal sino que lo que va acceder al registro es la cualidad de vivienda turística de una finca que consta en el registro como local comercial, lo que producirá efectos frente a terceros desde su inscripción por lo que para su acceso al registro deben cumplirse todos los requisitos necesarios para su validez, tanto de índole urbanística, lo que se acredita con la licencia municipal para vivienda turística, como de índole civil, entre los que se encuentra el cumplimiento de las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal ya citadas.

Siendo subsanable el defecto, se suspende la inscripción.

Contra la presente nota de calificación: (…)

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María Eulalia Martínez Martino registrador/a titular de Madrid 36 a día cuatro de marzo del dos mil veintiséis.»

III

Contra la anterior nota de calificación, don J. G. G., en nombre y representación y como administrador único de la entidad «Atticus Investments, SL», interpuso recurso el día 6 de abril de 2026 mediante escrito del siguiente tenor:

«I. Objeto del recurso.

Que, mediante el presente escrito, interpone recurso gubernativo, al amparo de los artículos 822 y siguientes de la Ley Hipotecaria contra la calificación negativa del Registrador de la Propiedad 36 de Madrid de fecha 4 de marzo de 2026, por la que se suspende la inscripción de la escritura de cambio de uso del local comercial que constituye la finca de Canillas Sección 1.ª, N.º 7582, inscrita en el Tomo 1 960, Libro 559, Folio 107, cambio de uso de local a vivienda turística, alegando la ausencia de autorización de la Comunidad de Propietarios conforme al actual artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su redacción dada por la LO 1/2025.

El presente recurso se presenta el primer día hábil siguiente a aquel en que finaliza del plazo de un mes desde el día siguiente a la notificación de la calificación.

II. Resumen ejecutivo.

El presente recurso impugna la calificación negativa que exige autorización de la Comunidad de Propietarios conforme al art. 17.12 LPH (LO 1/2025) para una actividad de vivienda turística iniciada y tramitada antes de su entrada en vigor. La actividad quedó habilitada mediante declaración responsable previa anterior a la entrada en vigor de la norma:

La disposición adicional segunda de la LO 1/2025, sitúa el criterio para no aplicar retroactivamente la necesidad de la autorización de la comunidad para destinar una vivinda [sic] a un uso turístico conforme al nuevo artículo 17.12 de la LPH, a aquellas que se hubieran acogido previamente a la normativa sectorial.

La normativa sectorial turística aplicable a la finca objeto de este recurso, es exclusivamente la entonada de la Comunidad de Madrid (Ley 1/1999, Decreto 79/2014 y Decreto 29/2019).

La normativa municipal es normativa de intervención urbanística y de actividad, pero no normativa sectorial en sentido estricto.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo impide considerar una ordenanza municipal como normativa sectorial, al carecer de la función material y jerárquica de regulación general del sector.

Cualquier actuación municipal debe subordinarse a la normativa sectorial autonómica, que prevalece jerárquica y competencialmente.

Pero es más, aun suponiendo que la normativa urbanística que regula la actividad de hospedaje estuviera constituida por las ordenanzas y planeamiento urbanístico, la Licencia urbanística de licencia de hospedaje en la modalidad de vivienda turística, fue solicitada también con anterioridad a la entrada en vigor de la LO 1/2025, por lo que esta parte, sin duda alguna se había acogido a la normativa sectorial, por lo que el régimen aplicable es el vigente en ese momento (principio tempos regit actum).

La aplicación de la LO 1/2025 supone una retroactividad indebida, agravada por la demora administrativa, que no puede perjudicar al interesado. Además, el Registrador incurre en exceso competencial al revisar actos administrativos firmes e imponer requisitos no exigidos por las Administraciones competentes.

En consecuencia, la calificación es contraria a Derecho y nula, debiendo ordenarse la inscripción solicitada.

III. Antecedentes de hecho.

1. Declaración responsable previa a la entrada en vigor de la LO 1/2025. El recurrente presentó declaración responsable de vivienda turística ante el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad de Madrid antes de la entrada en vigor de la LO 1/2025, cumpliendo íntegramente la normativa sectorial entonces vigente.

2. Reconocimiento administrativo del derecho a la actividad. Posteriormente, la Comunidad de Madrid procedió a la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas, entendiendo que no era exigible autorización de la Comunidad de Propietarios, conforme a la legislación sectorial turística aplicable al tiempo de la declaración.

3. Inicio del expediente para la obtención de la Licencia Urbanística con anterioridad también a la entrada en vigor de la LO 1/2025. Como se desprende del documento de licencia urbanística concedida el 10 de julio de 2025, que consta aportado al expediente, se había iniciado la tramitación y solicitud de licencia urbanística de hospedaje, mediante la contratación de 

"(...) los servicios de Deklara, Obras y Actividades, SL, entidad colaboradora urbanística debidamente homologada y que cuenta con la preceptiva autorización Deklara municipal, para la realización de las funciones de verificación Inspección y control del cumplimiento de la normativa urbanística en el marco de la implantación y/o modificación de actividades económica,

Se acompaña (…) la hoja de solicitud de la licencia a Deklara Obras y Actividades, SL, firmada el 27 de marzo de 2025–."

4. Otorgamiento de Licencia urbanística. El Ayuntamiento de Madrid concedió igualmente licencia urbanística de hospedaje, también con posterioridad a la entrada en vigor de la LO 1/2025, y también sin exigir autorización de la Comunidad de Propietarios,

5. Calificación negativa registral. No obstante lo anterior, el Registrador de la Propiedad deniega la inscripción del cambio de uso de local comercial a vivienda de uso turístico, sosteniendo que, pese a que la actividad se amparaba en declaración responsable previa, debe aportar autorización comunitaria conforme al nuevo art. 17.12 LPH.

IV. Fundamentos jurídicos.

El argumento central del Registrador se basa en que la actividad de hospedaje solo podría iniciarse una vez concedida la licencia, momento en el cual ya estaba en vigor la LO 1/2025, por lo que resultaría exigible la autorización de la Comunidad de Propietarios.

Sin embargo, esta tesis incurre en un error conceptual relevante, al confundir:

– El momento de eficacia material de la actividad, con

– El momento de determinación del régimen jurídico aplicable.

1. El principio “tempus regit actum”, y su aplicación en materia urbanística.

El principio general del Derecho “tempus regit actum” implica que cada acto administrativo se rige por (a normativa vigente en el momento en que se inicia el procedimiento, esto es, en la fecha de presentación de la solicitud.

El Tribunal Supremo ha reiterado de forma constante que:

– La legalidad de las licencias urbanísticas debe examinarse conforme a la normativa vigente en el momento de la solicitud.

– El solicitante tiene derecho a que su petición sea resuelta conforme a ese marco normativo.

Entre otras: – STS de 10 de noviembre de 2004. – STS de 13 de febrero de 2007. STS de 10 de diciembre de 2012.

Este criterio solo puede excepcionares cuando una norma establece expresamente su retroactividad, Lo que no ocurre con la LO 1/2 La solicitud de licencia urbanística presentada conforme a la normativa vigente en ese momento y genera una situación jurídica Individualizada en curso de formación, reconocida por la jurisprudencia:

– STS de 20 de febrero de 2007: La solicitud plenamente integrada en el procedimiento produce una situación singular que ha de ser respetada frente a cambios normativos “cuando la afectación resulte desproporcionada o carente de justificación”.

– STS de 25 de marzo de 2011: la Administración debe considerar las expectativas cualificadas creadas al solicitante por la normativa vigente al tiempo de iniciar el procedimiento.

Aunque la licencia no está aún otorgada, la situación procedimental está consolidada, y el aprovechamiento urbanístico o la actividad pretendida no puede quedar anulada retroactivamente por la aplicación de una norma ajena al urbanismo que no existía al iniciarse el procedimiento.

El principio de confianza legítima, derivado del art. 9.3 CE y del Derecho de la Unión Europea, protege al administrado frente a cambios normativos sorpresivos e Imprevisibles que afecten a derechos o expectativas razonables.

En este caso, la actividad proyectada resultaba plenamente lícita con arreglo a la normativa vigente en el momento de la solicitud, por lo que el administrado actuó legítimamente, incurrió en gastos de proyecto y cumplió con los requisitos exigidos.

La aplicación de la nueva norma externa al planeamiento a un expediente de licencia ya iniciado constituye:

1. Retroactividad impropia perjudicial, contraria al art. 9.3 CE.

2. Violación de la seguridad jurídica y confianza legítima del administrado.

2. Diferencia entre “inicio de la actividad” y “régimen jurídico aplicable”.

El Registrador introduce un criterio incorrecto al vincular la normativa aplicable al momento en que la actividad puede Iniciarse.

Sin embargo:

– El inicio material de La actividad es una cuestión fáctica.

– El régimen jurídico aplicable es una cuestión jurídica que se fija en el momento en que nace la relación jurídico-administrativa.

Aceptar el criterio del Registrador implicaría que cualquier retraso administrativo permitiría aplicar normativa sobrevenida más restrictiva, lo cual ha sido rechazado de forma reiterada por la jurisprudencia por vulnerar la seguridad jurídica.

En todo caso, está claro que el recurrente se había acogido a la normativa sectorial antes de la entrada en vigor de la nueva redacción del art. 17.12 LPH, operada por la LO 1/2025.

En el presente caso, tanto la declaración responsable ante la Comunidad de Madrid como la licencia fue solicitada antes de la entrada en vigor de LO 1/2025, por lo que cualquier retraso en su concesión no puede justificar la aplicación de nuevos requisitos.

Desde la presentación de la solicitud, el interesado adquiere una expectativa Jurídicamente cualificada, que la jurisprudencia denomina “situación jurídica en formación”.

Dicha situación:

– Merece protección frente a cambios normativos posteriores.

– Impide la imposición de nuevas cargas no previstas inicialmente.

Este criterio ha sido reconocido por el Tribunal Supremo en múltiples pronunciamientos sobre licencias y autorizaciones administrativas.

En el presente caso concurre un elemento adicional de especial relevancia:

– La actividad turística ya estaba habilitada previamente mediante declaración responsable anterior a la LO 112025.

Por tanto, No estamos ante una actividad “nueva” iniciada bajo la vigencia de la LO 1/2025 sino ante una actividad preexistente, cuya regularización urbanística se encontraba en tramitación.

Esto refuerza que la exigencia de autorización de la Comunidad de Propietarios constituye una condición sobrevenida e improcedente.

3. Improcedencia de la reinterpretación registral del momento de aplicación de la norma.

El Registrador carece de competencia para determinar el momento jurídico relevante de aplicación de La normativa urbanística o reinterpretar los efectos temporales de una licencia concedida conforme a Derecho.

Su función se limita a verificar la existencia y validez formal del título, no a Introducir criterios jurídicos alternativos frente a los ya aplicados por la Administración competente.

La tesis del Registrador debe ser rechazada porque:

– Desnaturaliza el principio “tempus regit actum”.

– Introduce una retroactividad encubierta de la LO 1/2025.

– Permite que la demora administrativa perjudique al ciudadano.

– Desconoce la existencia de una situación jurídica consolidada y protegida.

En consecuencia, la exigencia de autorización de la Comunidad de Propietarios no resulta aplicable al presente supuesto.

El Tribunal Supremo ha reiterado que la declaración responsable produce un efecto habilitante Inmediato desde su presentación, legitimando el ejercicio de la actividad desde ese momento, sin perjuicio de ulteriores comprobaciones administrativas (STS n.º 1683/2020, de 10 de diciembre; STS de 14 de marzo de 2018).

Por tanto, la situación jurídica del recurrente quedó plenamente consolidada antes de la entrada en vigor de la LO 1/2025, y la exigencia de nuevos requisitos supone una aplicación retroactiva improcedente de la norma.

El art. 2.3 del Código Civil establece que “las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario”, y el art. 9.3 CE prohíbe expresamente la retroactividad de disposiciones restrictivas de derechos.

La exigencia introducida por la LO 1/2025 en el art. 17.12 LPH constituye una limitación nueva, no prevista anteriormente, y que no puede Imponerse a situaciones nacidas y perfeccionadas antes de su vigencia.

El Tribunal Supremo ha señalado que las modificaciones legislativas no pueden afectar a los efectos ya producidos por actos jurídicos válidos conforme a la legislación anterior (STS 26/04/2012, STS 15/10/2015). Principio de irretroactividad (art. 2.3 CC y 9.8 CE) La LO 1/2025 no puede desplegar efectos retroactivos sobre situaciones jurídicas previamente consolidadas, como es el derecho a ejercer la actividad turística desde que se presentó la declaración responsable conforme a la normativa entonces vigente.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado que las declaraciones responsables producen efectos desde su presentación, habilitando al interesado para el ejercicio de la actividad (STS 10/12/2020, STS 14/03/2018, entre otras).

4. Aplicación de la normativa sectorial como régimen especial (principio de especialidad –art. 4 CC–).

La normativa turística de la Comunidad de Madrid aplicable al tiempo de la declaración responsable no exigía autorización de la Comunidad de Propietarios.

Esto fue confirmado explícitamente por: – La Comunidad de Madrid, que procedió a la inscripción registral turística. – El Ayuntamiento de Madrid, que otorgó licencia urbanística de hospedaje, acto que, conforme a la doctrina del TS y del Consejo de Estado, constituye un acto administrativo generador de derechos individuales.

Según jurisprudencia reiterada (STS 20/10/2014, STS 19/12/2018), la Administración no puede exigir requisitos no previstos en la normativa sectorial aplicable ni incorporar condiciones derivadas de normativa posterior, como régimen especial (principio de especialidad –art. 4 CC–) La normativa turística autonómica constituye régimen especial respecto de la LPH. En el momento de la declaración responsable, no se exigía autorización de la Comunidad de Propietarios, criterio confirmado por:

– La Comunidad de Madrid, que admitió e inscribió la actividad.

– El Ayuntamiento de Madrid, que otorgó licencia urbanística sin requerir autorización comunitaria.

Los actos administrativos firmes generan una situación jurídica individualizada, no revisable por el Registrador (art. 39.1 LPAC).

El art. 18 LH limita la calificación a aspectos relativos a la validez formal y la inscribilidad del título, pero no permite: – Revisar el fondo de actos administrativos firmes. Valorar requisitos sectoriales ya examinados por la Administración. – Introducir cargas o condiciones que no eran exigibles al tiempo de presentación del título.

La doctrina de la Dirección General ha señalado que los registradores no pueden reinterpretar actos administrativos ni exigir documentos no exigidos por la normativa sectorial aplicable (RR. DGSJFP 10/09/2019, 18/11/2020, 30/03/2021). (art. 18 LH) El Registrador no puede revisar: – La legalidad urbanística, ya validada por el Ayuntamiento. – La suficiencia o no de requisitos sectoriales turísticos, ya validados por la Comunidad de Madrid. – La validez de un acto administrativo firme, ni reinterpretar requisitos no exigidos al tiempo de la presentación.

La exigencia de autorización comunitaria no era requisito vigente en et momento en que nació el derecho del interesado.

5. Seguridad jurídica, confianza legítima y actos propios de la Administración.

La doctrina constitucional protege la seguridad jurídica y la confianza legítima de los ciudadanos en la estabilidad de los actos administrativos firmes (STC 1 66/1986, STC 36/1991).

En este caso concurren todos los elementos de la confianza legítima:

– Existencia de actuaciones previas de la Administración (inscripción turística y licencia urbanística) que confirmaron que no era necesaria la autorización comunitaria.

– Creación de una expectativa razonable y fundada en actos firmes.

– Perjuicio grave derivado de le aplicación retroactiva de la LO 1/2025.

La calificación registral contradice estos principios al aplicar una norma posterior a una situación consolidada, generando una Inseguridad jurídica incompatible con el art. 9.3 CE. y confianza legítima (arts. 9.3 CE y jurisprudencia del TS) Tanto la inscripción turística como la licencia municipal generan expectativas legítimas protegidas frente a un cambio normativo posterior. La calificación registral vulnera estos principios al exigir requisitos sobrevenidos.

6. Naturaleza limitativa del derecho de propiedad.

La exigencia de autorización comunitaria constituye una restricción al contenido esencia del derecho de propiedad (art. 33 CE), al condicionar el uso legítimo del inmueble.

Como tal, debe interpretarse: – De forma restrictiva. – Sin efectos retroactivos.

El Tribunal Constitucional ha reiterado que las limitaciones del derecho de propiedad no pueden aplicarse retroactivamente cuando afectan a situaciones jurídicas consolidadas (STC 37/1987, STC 61/1997).

V. Conclusiones:

1. La actividad de vivienda turística quedó válidamente habilitada mediante declaración responsable presentada con anterioridad a la entrada en vigor de la LO 1/2025, produciendo efectos desde ese momento.

2. La solicitud de licencia urbanística de hospedaje, también presentada con anterioridad a la LO 1/2025, determina que la normativa aplicable sea la vigente en ese momento, conforme al principio “tempus regit actum”.

3. La posterior concesión de la licencia no altera el régimen jurídico aplicable, ni puede justificar la aplicación de una normativa más restrictiva por efecto de la demora administrativa, que en ningún caso puede perjudicar al administrado.

4. La exigencia de autorización de la Comunidad de Propietarios introducida por el art. 17.12 LPH constituye una limitación sobrevenida del derecho de propiedad, carente de efectos retroactivos al no existir previsión legal expresa.

5. Nos encontramos ante una actividad preexistente y jurídicamente consolidada, a la que no resulta aplicable la nueva regulación, reservada a situaciones futuras.

6. El Registrador ha incurrido en una extralimitación de sus funciones calificadoras, al revisar actos administrativos firmes e imponer requisitos no exigidos por las Administraciones competentes.

7. En consecuencia, la calificación negativa es contraria a Derecho y nula por exceso competencial, debiendo ser íntegramente revocada.

VI. Solicitud:

Por todo lo expuesto, solicita a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública:

1. Que tenga por presentado este recurso y por Interpuesto en tiempo y forma.

2. Que revoque la calificación negativa del Registrador de la Propiedad N.º 36 de Madrid de fecha 4 de marzo de 2026.

3. Que ordene la inscripción de la escritura de cambio de uso otorgada el 5 de febrero de 2026, ante el Notario don Santiago Mora Velarde, al número 209 de Protocolo, al haberse acreditado la presentación de la declaración responsable y el reconocimiento administrativo previo a la entrada en vigor de la LO 1/2025, siendo inaplicable retroactivamente la exigencia de autorización de la Comunidad de Propietarios.»

IV

La registradora de la Propiedad mantuvo su nota de calificación y, en unión de su preceptivo informe, elevó el expediente a este Centro Directivo para su resolución. En el informe indicaba: «(…) 4.–Se ha presentado, junto con el recurso, un documento que no se incorporó ni acompañó a la escritura por lo que no se pudo tener en cuenta cuando se extendió la nota de calificación. Dicho documento consiste en una “Hoja de Encargo”, por la que la entidad recurrente encarga a la ECU Deklara que proceda a la tramitación ante el Ayuntamiento correspondiente de la actuación consistente en “implantación VUT”. Dicha “Hoja de Encargo” se ha tomado en consideración por si pudiese cambiar el sentido de la nota de calificación, en cuyo caso podría haber rectificado mi calificación como dispone el artículo 327, párrafo sexto de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, dicho documento, que puede acreditar el encargo a la ECU, en ningún caso acredita, ni siquiera, que ésta última haya iniciado los trámites ante el Ayuntamiento de Madrid con anterioridad al 3 de abril de 2.025, por lo que se mantiene la nota de calificación y en consecuencia procedo a emitir informe en defensa de mi nota (…)».

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 3, 396, 397 y 606 del Código Civil; 18, 32, 34, 38 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; 5 y 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 12 y 13 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria; 150, 151 159 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid; el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724; el artículo 10 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración; las Sentencias del Tribunal Supremo de 6 y 7 de febrero de 1989, 24 de julio de 1992, 31 de mayo de 1996, 21 de abril de 1997, 29 de febrero de 2000, 20 de octubre de 2008, 30 de diciembre de 2010, 24 de octubre de 2011, 5 de octubre de 2013, 3 de diciembre de 2014, 5 de mayo de 2015, 27 y 29 de noviembre de 2023 y 30 de enero de 2024, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 y 22 de julio, 2 y 14 de agosto, 31 de octubre y 28 de noviembre de 2024 y 13 de febrero, 14 y 21 de abril, 9 de mayo, 13, 18 y 19 de junio, 30 de julio, 4 de septiembre y 23 de octubre de 2025.

1. Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:

Mediante escritura de cambio de uso otorgada el día 5 de febrero de 2026 ante el notario de Madrid, don Santiago Mora Velarde, protocolo 209, se formalizó el cambio de uso de la finca registral 7.582, que consta inscrita como local comercial, para destinarla a vivienda turística.

La calificación objeta: «(…) respecto de las viviendas de uso turístico deben diferenciarse los requisitos para ejercer la actividad turística, que es cuestión de competencia Autonómica y el requisito de la compatibilidad con la ordenación urbanística local por lo que es necesario que se aporte como título urbanístico habilitante la licencia municipal de uso turístico de la finca; como señala la DGSJ y FP en múltiples resoluciones (por todas la de 17 de julio de 2025) la Licencia de uso turístico para el municipio de Madrid consiste en un documento emitido por un técnico competente tras una inspección en la finca, quien certifica que la vivienda cumple con los parámetros del artículo 17 del Real Decreto 79/2014. Por tanto sin la existencia de este título municipal habilitante con anterioridad al 3 de abril de 2025 no se da el supuesto de hecho de la disposición adicional segunda, antes citada, que permite prescindir de la aprobación de la junta de propietarios.

En el presente caso ambas licencias municipales urbanística y de funcionamiento son posteriores al 3 de abril de 2025 por lo que resulta de aplicación el artículo 17.12 de la LPH y en consecuencia se precisa la aprobación de la Junta de Propietarios con las mayorías exigidas por dicho precepto.

Hay que añadir, que en el caso de la escritura que provoca esta nota de calificación no va a tener acceso al registro la comercialización de la vivienda turística, lo que se consigue con la asignación del correspondiente NRUA, para lo que se precisan ambos títulos habilitantes Autonómico y municipal sino que lo que va acceder al registro es la cualidad de vivienda turística de una finca que consta en el registro como local comercial, lo que producirá efectos frente a terceros desde su inscripción por lo que para su acceso al registro deben cumplirse todos los requisitos necesarios para su validez, tanto de índole urbanística, lo que se acredita con la licencia municipal para vivienda turística, como de índole civil, entre los que se encuentra el cumplimiento de las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal ya citadas (…)».

Se recurre la calificación concluyéndose: «1. La actividad de vivienda turística quedó válidamente habilitada mediante declaración responsable presentada con anterioridad a la entrada en vigor de la LO 1/2025, produciendo efectos desde ese momento. 2. La solicitud de licencia urbanística de hospedaje, también presentada con anterioridad a la LO 1/2025, determina que la normativa aplicable sea la vigente en ese momento, conforme al principio “tempus regit actum”. 3. La posterior concesión de la licencia no altera el régimen jurídico aplicable, ni puede justificar la aplicación de una normativa más restrictiva por efecto de la demora administrativa, que en ningún caso puede perjudicar al administrado. 4. La exigencia de autorización de la Comunidad de Propietarios introducida por el artículo 17.12 LPH constituye una limitación sobrevenida del derecho de propiedad, carente de efectos retroactivos al no existir previsión legal expresa. 5. Nos encontramos ante una actividad preexistente y jurídicamente consolidada, a la que no resulta aplicable la nueva regulación, reservada a situaciones futuras. 6. El Registrador ha incurrido en una extralimitación de sus funciones calificadoras, al revisar actos administrativos firmes e imponer requisitos no exigidos por las Administraciones competentes. 7. En consecuencia, la calificación negativa es contraria a Derecho y nula por exceso competencial, debiendo ser íntegramente revocada».

2. Así las cosas, conviene en primer término delimitar claramente el objeto del presente recurso, lo que resulta claramente del tenor de la nota recurrida cuando indica: «(…) en el caso de la escritura que provoca esta nota de calificación no va a tener acceso al registro la comercialización de la vivienda turística, lo que se consigue con la asignación del correspondiente NRUA, para lo que se precisan ambos títulos habilitantes Autonómico y municipal sino que lo que va acceder al registro es la cualidad de vivienda turística de una finca que consta en el registro como local comercial, lo que producirá efectos frente a terceros desde su inscripción por lo que para su acceso al registro deben cumplirse todos los requisitos necesarios para su validez, tanto de índole urbanística, lo que se acredita con la licencia municipal para vivienda turística, como de índole civil, entre los que se encuentra el cumplimiento de las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal ya citadas (…)».

Dicho lo cual, y respecto de ambos títulos habilitantes (Comunidad y Ayuntamiento de Madrid), este Centro Directivo tiene declarado que debe distinguirse entre la inscripción en el Registro de Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid, frente a la necesidad de obtener licencia municipal para el ejercicio de esta actividad, como modalidad de uso terciario hospedaje. Ambas son cuestiones diferentes y compatibles entre sí, ya que tanto la legislación autonómica como la municipal así lo indican.

En consecuencia, para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid es necesario tanto la inscripción en el registro autonómico (artículo 17 del Decreto 79/2014, de 10 de julio), como el otorgamiento de licencia municipal (artículo 151.1 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid e inciso final del citado artículo 17 del Decreto 79/2014), la cual es exigible desde la entrada en vigor del Decreto 79/2014, de 10 de julio, de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico, que es cuando se las incluyó por la Comunidad de Madrid dentro del uso terciario de hospedaje, determinándose con ello la aplicación de los artículo 151 y 159 de la citada Ley 9/2001.

En particular, el artículo 151.1 dispone que: «Los actos de construcción y edificación, los de implantación, desarrollo o modificación de actividades o cualquier otro acto de uso del suelo requerirán, para su lícito ejercicio, de licencia, orden de ejecución o declaración responsable urbanística, en los términos establecidos en esta Ley, sin perjuicio de las demás intervenciones públicas exigibles por la legislación que les afecte». La actividad económica de vivienda turística está configurada como una actividad de hospedaje por la legislación de la Comunidad de Madrid desde el año 2014 y, por tanto, sometida a licencia conforme al artículo 151.1 de la Ley 9/2001.

Ello determina que la asignación registral del número de registro de alquiler precise dicha conformidad administrativa, en aplicación de los artículo 9.2.a.5.º del Real Decreto 1312/2024 y 17 bis del Decreto 79/2014. El primero de los preceptos citados requiere la acreditación del título habilitante necesario para su destino al uso previsto conforme a la ordenación autonómica o local aplicable, por hallarse la unidad sujeta a un régimen de título habilitante como la autorización, licencia, visado o equivalente de acuerdo con la normativa aplicable. El segundo determina la aplicación de dicho régimen al caso que nos ocupa, por cuanto, conforme al artículo 2.b) del Decreto 79/2014, a los efectos de lo dispuesto en este Decreto se entiende por certificado de idoneidad de viviendas de uso turístico el documento emitido por técnico competente en el que, tras efectuar una comprobación in situ, se acredita que una vivienda de uso turístico cumple los requisitos establecidos en el artículo 17 bis de este Decreto.

Y la licencia de uso turístico para el municipio de Madrid consiste en un documento, emitido por un técnico competente tras una inspección en la finca, quien certifica que la vivienda cumple con los parámetros del artículo 17 bis del Decreto 79/2014 (a los efectos de lo dispuesto en este Decreto se entiende por certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico [CIVUT] el documento emitido por técnico competente en el que, tras efectuar una comprobación in situ, se acredita que una vivienda de uso turístico cumple los requisitos establecidos en el artículo 17 bis de este Decreto). En consecuencia, resulta aplicable el artículo 9.2.a.5.º del Real Decreto 1312/2024, en su primer inciso, por hallarse la unidad sujeta a un régimen de título habilitante como la autorización, licencia, visado o equivalente de acuerdo con la normativa aplicable, lo cual conduce a la necesidad de aportar al Registro el documento que acredite el título habilitante necesario para su destino al uso previsto conforme a la ordenación autonómica o local aplicable.

3. Centrada así la cuestión, la resolución del presente recurso gira en torno a la aplicación de la disposición adicional segunda de la Ley sobre propiedad horizontal, cuyo tenor es claro: «Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma».

Esto es, se exige que se esté ejerciendo la actividad turística a la fecha de su entrada en vigor (3 de abril de 2025); pero para que se considere iniciada la actividad turística se necesita la correspondiente autorización administrativa (doble en este caso, pues se requiere la autonómica y la municipal); y ambas han de ser anteriores a la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, ya que es de 10 de abril de 2025.

El recurrente, y en contra de la aplicación al caso del artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal, alega: «1. La actividad de vivienda turística quedó válidamente habilitada mediante declaración responsable presentada con anterioridad a la entrada en vigor de la LO 1/2025, produciendo efectos desde ese momento. 2. La solicitud de licencia urbanística de hospedaje, también presentada con anterioridad a la LO 1/2025, determina que la normativa aplicable sea la vigente en ese momento, conforme al principio “tempus regit actum”».

Y remarca que la declaración responsable de inicio de la actividad de viviendas de uso turístico se presentó en el Registro de la Comunidad de Madrid el día 31 de marzo de 2025, es decir, con anterioridad al 3 de abril de 2025, fecha de entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 que modificó el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.

Pero, se quiera o no, la licencia de primera ocupación y funcionamiento (obra en la escritura) es de fecha 6 de octubre de 2025, y en ella se indica la fecha del decreto de licencia urbanística, 10 de julio de 2025; a lo que cabría añadir que el certificado final de obra («acondicionamiento parcial y de exteriores para implantación de actividad uso hospedaje»), también obrante en la escritura, es de fecha 2 de septiembre de 2025.

Por consiguiente, para eludir la exigencia de aprobación expresa de la comunidad de propietarios (ex artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal) sería preciso cumplir los requisitos establecidos en la recién citada disposición adicional segunda; y en relación al supuesto que nos ocupa, el uso turístico debería estar vigente en el momento de entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025.

Nada obsta a la anterior conclusión esta alegación del recurrente: «Como se desprende del documento de licencia urbanística concedida el 10 de julio de 2025, que consta aportado al expediente, se había iniciado la tramitación y solicitud de licencia urbanística de hospedaje, mediante la contratación de “(...) los servicios de Deklara, Obras y Actividades, SL, entidad colaboradora urbanística debidamente homologada y que cuenta con la preceptiva autorización Deklara municipal, para la realización de las funciones de verificación Inspección y control del cumplimiento de la normativa urbanística en el marco de la implantación y/o modificación de actividades económica, Se acompaña (…) la hoja de solicitud de la licencia a Deklara Obras y Actividades, SL, firmada el 27 de marzo de 2025-».

Y ello, porque la fecha que ha de tomarse en consideración es la de la licencia, no de 27 de marzo de 2025 que alega, pues es evidente que la licencia se concede con posteridad al 3 de abril de 2025. En resumen, y como indica la nota: «En el presente caso ambas licencias municipales urbanística y de funcionamiento son posteriores al 3 de abril de 2025 por lo que resulta de aplicación el artículo 17.12 de la LPH y en consecuencia se precisa la aprobación de la Junta de Propietarios con las mayorías exigidas por dicho precepto».

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 21 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.