Butlletí Oficial de l'Estat

En el recurso interpuesto por doña M. G. N. N., abogada, en nombre y representación de don A. A. A., contra la nota de calificación negativa emitida por el registrador de la Propiedad de Felanitx número 1, don Teófilo Hurtado Navarro, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca y su consiguiente rectificación descriptiva, por haberse presentado alegaciones en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado para inscribir la georreferenciación de la finca agrupada.

Hechos

I

Mediante acta autorizada el día 15 de septiembre de 2025 por el notario de Felanitx, don Luis Leoncio Bustillo Tejedor, con el número 2.411 de protocolo, don A. A. A., como titular registral de la finca número 30.399 del término de Felanitx, solicitaba la inscripción de su georreferenciación alternativa, con la consiguiente rectificación descriptiva de la misma. Manifestaba el otorgante que la finca registral se correspondía con la identidad de las parcelas catastrales con referencia 07022A034002050000WF, 07022A034004340000WK y 07022A034102050000WE, teniendo la edificación construida sobre la finca la referencia catastral 000700400ED16B0001EZ. La georreferenciación alternativa había sido elaborada por un técnico, que consideraba que existía una inexactitud en la cartografía catastral, que no se correspondía con la realidad física de la finca, y se incorporaba mediante informe de validación gráfica, emitido por la Sede Electrónica de la Dirección General de Catastro, con código seguro de verificación.

II

Presentada el día 16 de septiembre de 2025 esta acta en el Registro de la Propiedad de Felanitx número 1, causando el asiento de presentación número 3.742 del Diario 2025, e iniciada la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en su transcurso se presentaron alegaciones por uno de los colindantes notificados. En vista de las mismas, el acta fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«El Registrador que suscribe, vistas las alegaciones efectuadas en el expediente que se dirá, ha resuelto que procede en Derecho con arreglo a los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho.

Hechos:

Primero. Con fecha 16 de septiembre de 2025, entrada 6897/2025, asiento 3742/2025, se presentó en el Registro de la Propiedad de Felanitx número 1 un acta para iniciar el procedimiento de incorporación de la representación gráfica de la finca 30399 de Felanitx, con CRU 07008000603040, con arreglo al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, otorgada el 15 de septiembre de 2025 ante el Notario de Felanitx don Luis Leoncio Bustillo Tejedor, 2.411 de su protocolo, en base a un Certificado de Georreferenciación elaborado por el Técnico O. T. C., aportándose informe de validación positivo con CSV: (…), del que resultan las coordenadas de georreferenciación, según el archivo GML “4905 GML”.

Segundo. De conformidad con lo dispuesto por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes, el procedimiento para la inscripción de la base gráfica alternativa se notificó a los titulares registrales y catastrales de los predios colindantes para que, si lo estimasen conveniente, formulasen alegaciones.

Tercero. Mediante escrito de fecha 25 de noviembre de 2025, suscrito por doña F. A. M., como titular registral de la finca con CRU 07008000609431, coincidente con la parcela catastral con referencia 07022A034004340000WK, presentó alegaciones en este Registro en el sentido de oponerse a la inscripción de la base gráfica alternativa aportada en virtud de la citada escritura, alegando que la misma invadía totalmente dicha parcela catastral, catastrada a su nombre y registrada bajo el número de finca antes indicado.

De los documentos presentados se desprende que, de la representación gráfica alternativa que se pretende inscribir en virtud de la citada escritura, en comparación con la representación gráfica catastral de la que dice ser propietaria la Señora A., existe un área de solape de 860,04 m² entre ambas representaciones gráficas.

Cuarto. Las alegaciones se fundamentan en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuyo tenor literal se reproduce en el apartado primero de los Fundamentos de Derecho de la presente resolución, que pasamos a examinar.

Fundamentos de Derecho:

Primero. Según el artículo 199.1 de la LH: “El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales”.

Segundo. No quiere esto decir que la base gráfica en que se ha basado el expediente sea incorrecta o que las afirmaciones del titular colindante que impugna se ajusten, necesariamente, a la realidad. Pero, al no estar previsto en el procedimiento registral una fase probatoria donde puedan practicarse pruebas adicionales, ni de oficio por el registrador ni a instancia de los interesados, y debiendo limitarse el registrador a calificar si procede o no continuar el expediente, con base a los documentos aportados, en el presente caso hay dudas razonables de cuál de las dos bases gráficas es la correcta y, por tanto, si hay o no invasión de finca colindante. Ir más allá de la competencia exclusiva de los tribunales de justicia.

Tercero. Lo anterior resulta tanto del tenor literal de la ley como de reiteradísima doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado en materia de excesos de cabida, al amparo del artículo 298 del Reglamento Hipotecario, cuando existieran dudas fundadas en la identidad de la finca.

Cuarto. Y con más razón, ha de ejercitarse con prudencia a la hora de modificar la descripción de las fincas al amparo del artículo 199 pues tras la reforma de 2015, una vez hecha la coordinación, sea con Catastro o con una base gráfica alternativa, el artículo 10 de la Ley Hipotecaria extiende la presunción del artículo 38 de la Ley Hipotecaria no solo a la titularidad de la finca y su posesión sino también a su descripción física, que prevalecerá siempre, mientras no haya sentencia firme que declare que la finca registral tiene otra descripción.

Quinto. Por tanto, ante la posible colisión de derechos entre los titulares registrales, debe concluir el presente procedimiento registral para la rectificación de la superficie, sin perjuicio de que el promotor del expediente pueda solicitar el deslinde e incluso consentir ante el registrador ambos titulares en la inscripción de la finca, delimitando su superficie y linderos, conforme al artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria.

Sexto. “Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia, siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente”.

Séptimo. Finalmente, el artículo 199 exige al registrador que resuelva “motivadamente” en uno u otro sentido, precisa a continuación que lo hará a su “prudente criterio”. Lo que significa que la decisión que ponga fin al expediente o lo autorice para continuar será siempre motivada pero, con mucha mayor libertad que la calificación registral en sentido estricto del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, pues al tratarse de cuestiones de hecho y no solo de Derecho, siempre será válida la resolución del Registrador según su leal saber y entender en este tipo de expedientes siempre que sea motivada, sin que pueda recurrirse por este motivo.

Por todo lo expuesto

Deniego la inscripción de la base gráfica alternativa de la finca objeto del expediente y los actos a ella supeditada, por existir dudas fundadas en cuanto a invadir una finca colindante.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, puede el promotor del expediente

1. Iniciar el deslinde de su finca por el procedimiento del artículo 200.

2. Consentir ante el Registro la rectificación solicitada, por mutuo acuerdo de las partes.

3. (…)

Felanitx Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Teófilo Hurtado Navarro registrador/a de Registro de la Propiedad de Felanitx n.º 1 a día veintidós de enero del dos mil veintiséis.»

III

Contra la anterior calificación, doña M. G. N. N., abogada, en nombre y representación de don A. A. A., interpuso recurso el día 23 de febrero de 2026 mediante escrito con base en las siguientes alegaciones:

«Primera. La finca registral n.º 30.399 consta inscrita a nombre de D. A. A. A. desde el 15 de diciembre de 1983, en el Registro de la Propiedad de Felanitx n.º 1, Tomo 2857, Libro 565, Folio 88, Inscripción 3.ª, como finca indivisible, que comprende las parcelas 204, 434 y 10205 del Polígono 34, así como las edificaciones vinculadas con referencia catastral: 000800400ED16B0001IZ.

La superficie total registrada es de aproximadamente treinta y tres áreas, diecinueve centiáreas, que coincide con la georreferenciación cuya inscripción se solicita, que es de 3.069,46 m², lo que acredita que estamos ante una única finca física, registral y catastralmente.

Segundo. Catastralmente, la finca ha sido siempre única, parcela 205 del Polígono 34, con referencia catastral 07022A03400205000WF, hasta que D.ª F. A. M. promovió un procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales sin título hábil suficiente y sin la debida notificación a mi representado, procedimiento que actualmente se encuentra recurrido.

Tercero. Mi representado es titular desde 1983, por título de donación, siendo sus padres adquirentes en el año 1953. Frente a ello, D.ª F. A. M. aporta título de la finca registral n.º 31.328 del año 1987. posterior, por tanto, a la adquisición de D. A. A. A.

No consta transmisión, cesión, donación y segregación alguna realizada por D. A. A. A. respecto a porción alguna de la finca 30.399. La finca 31.328 tiene inscrita una superficie de, aproximadamente, 674 m², mientras que la porción cuya apropiación se pretende es de 860,04 m² (según registro), evidenciando una absoluta discordancia métrica.

Cuarto. No existe servidumbre de paso, división real ni posesión compartida. D. A. A. A. viene ejerciendo la posesión exclusiva, pública y pacífica de la totalidad de la finca desde 1983, así como también la tuvieron sus padres desde 1953».

Mediante escrito complementario, de fecha 4 de marzo de 2026 se presentaron alegaciones complementarias con el siguiente tenor:

Primero. Vinculación registral, catastral y física.

Las parcelas catastrales 205, 434 y 10205 del Polígono 34, con referencias catastrales 07022A034002050000WF, 07022A034004340000WK y 07022A034102050000WE, así como la edificación con referencia catastral 000700400ED16B0001EZ, conforman íntegramente la finca registral n.º 30.399 inscrita en el Registro de la Propiedad de Felanitx n.º 1, según la descripción que consta inscrita:

“Nota simple informativa de título y cargas.

Fecha: Felanitx, 17 de febrero de 2026 antes de la apertura del Diario.

Finca de Felanitx n.º: 30399.

C.R.U.; 07008000603040.

Datos registrales.

Tomo: 2857 Libro: 565 Folio: 88 Inscripción: 3.

Descripción:

Rústica: Tierra secano sita en término de Felanitx, con casa en la misma enclavada, en el distrito (…), de extensión superficial aproximada ciento ochenta y siete destres, o sea, treinta y tres áreas, diecinueve centiáreas. Linda: por Norte, con tierras de G. A. y A. A. M., por Este con las de S. A. y A. A., por Sur con las de G. A.; y por Oeste con otras de R. A. Es indivisible. Constituye las parcelas 205, 434 y 10205 del polígono 34 y tiene las referencias catastrales: 07022A034002050000WF, 07022A034004340000WK y 07022A034102050000WE; y las edificaciones con referencia catastral: 000700400ED16B0001EZ. Todavía no coordinada con el Catastro”.

Dicha finca consta como indivisible con una superficie aproximada de 3.319 m², constando registralmente la vinculación con la realidad física y catastral descrita, gozando por tanto de la presunción de exactitud y fe pública registral, conforme a los artículos 1, 38 y 34 de la Ley Hipotecaria.

La base gráfica alternativa cuya inscripción se solicita tiene una superficie de 3.069,46 m², lo que se encuentra dentro del margen de coherencia con la descripción registral histórica, sin alteración sustancial de la cabida inscrita, pues es incluso inferior a la superficie inscrita (…)

Segundo. Posesión exclusiva, pública y pacífica desde 1954.

La posesión de la totalidad de la finca ha sido ejercida de forma exclusiva, pública, pacífica e ininterrumpida por D. A. A. A. desde 1983 y, con anterioridad por sus padres desde 1954, existiendo un único acceso físico a través de la vivienda del recurrente, lo que refuerza la unidad física y jurídica de la finca.

[se inserta imagen]

El Catastro reflejaba la finca hasta hace menos de un año como una única parcela (parcela 205 del Polígono 34), lo que reconfirma la realidad física y única de la propiedad.

[se inserta imagen]

Tercero. Indivisibilidad registral y ausencia de licencia de segregación.

La finca registral 30.399 consta inscrita como indivisible. Conforme a los artículos 26 y 78 del Real Decreto 1093/1997 y normativa urbanística aplicable, cualquier segregación exige licencia administrativa previa e inscripción registral, extremos que no han sido acreditados por D.ª F. A. M.

D.ª F. A. M. alega como título el de la finca registral n.º 31.328 pretendiendo vincularlo con la parcela 434 del Polígono 34. Sin embargo, su título no coincide ni en superficie, pues su título es de 674 m² y la superficie de la finca cuya apropiación se pretende es de 860,04 m², es decir, existe una importante discordancia métrica, pretendiendo adquirir aprox. 200 m² más de los que resultan del título inscrito, además, tampoco coincide en la delimitación porque en el título solo se habla de D. A. A. que puede referirse a D. A. A. O. (quien poseía/posee más fincas colindantes) no tiene porqué ser mi representado pues no se indica el segundo apellido, ni en delimitación física, ni consta inscripción que la ubique dentro de la finca 30.399, ni licencia de segregación alguna.

Resulta jurídicamente improcedente ubicar una finca distinta dentro de otra finca registralmente indivisible sin el correspondiente procedimiento de segregación, debidamente autorizado e inscrito.

Por tanto, no puede ubicarse jurídicamente la finca 31.328 dentro de la finca 30.399, sin previa segregación válida. Pretender lo contrario supondría vulnerar el principio de tracto sucesivo (art. 20 LH) y el principio de especialidad registral.

Cuarto. Carácter administrativo y descripción del Catastro.

4.1 Alteración de la titularidad.

Que con fecha 19 de septiembre de 2025, se notificó a esta parte un Acuerdo de alteración de descripción catastral relativo a la parcela mencionada, en el marco del procedimiento de subsanación de discrepancias instado por dña. F. A. M.

Dicho procedimiento se había tramitado sin la debida notificación a mi representado, debido a un error en la dirección postal (se consignó el código postal […] en lugar del correcto […], correspondiente […]), impidiendo así el ejercicio del derecho de defensa y audiencia previa de mi representado.

Que, por este motivo, Dña. F. A. M. aparece, a efectos únicamente catastrales como titular, pero cabe avanzar que dicha alteración está recurrida ante la Gerencia del Catastro, pues es una aberración que simplemente por la falta de pronunciación de un afectado se proceda a realizar un cambio de titular, yendo en contra de la información registral, pues la misma se encuentra inscrita como parte de la finca 30.399, que proceda a segregar una finca, sin tan siquiera la autorización de segregación, etc.

Cabe destacar, que mi representado es una persona de avanzada edad (80 años), iletrada y de recursos modestos, cuya única dedicación consiste en el cuidado de sus animales.

4.2 Titularidad a efectos catastrales.

La titularidad en el Catastro tiene fuerza administrativa y fiscal, no jurídica, sobre la propiedad. Indica quien es el responsable de pagar impuestos (como el IBI) y define las características físicas del inmueble, pero no acredita la propiedad ni protege derechos reales, prevaleciendo el Registro de la Propiedad en caso de conflicto.

Conforme al artículo 3 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004), el Catastro tiene carácter administrativo y descriptivo, sin que sus datos prevalezcan sobre los asientos del Registro de la Propiedad.

La jurisprudencia y doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública reiteran que, ante la discrepancia entre el Registro y el Catastro, prevalece la información registral en cuanto a la titularidad y delimitación jurídica.

En el presente caso existe título registral válido, correspondencia catastral (pues las referencias catastrales están inscritas, conformando la finca 30.399), posesión exclusiva acreditada y ausencia de prueba técnica contradictoria que genere duda razonable sobre la identidad de la finca.

Quinto. Discordancia.

La finca 31.328 invocada por la colindante tiene inscrita una superficie de 674 m², mientras que la porción que pretende atribuirse supera ampliamente dicha cabida. No existe correspondencia métrica ni inscripción registral que permita ubicar su título dentro de la finca 30.399.

Pero, resulta especialmente revelador que D.ª F. A. M. figure como titular de la parcela catastral 07022A03410434 (aprox. 580 m²) cuya cabida si guarda coherencia con su título, lo que evidencia que su finca puede tener una ubicación propia distinta de la finca 30.399, para la que aporta un título de 200 mts2 (finca registral 8.368)

[se inserta imagen]

Es decir, el problema es que D.ª F. A. M., pretende utilizar un título registral en una finca que físicamente, urbanísticamente y posesoriamente es una única finca que tiene 3.069,46 m² para los que mi representado ostenta la titularidad registral (con inscripción de las referencias catastrales) y posesión sí que tiene título coincidente.

Es decir, la colindante pretende con una intencionalidad dolosa, aprovechando la vía del Catastro y con todos los respetos “su deficiente pulcritud y deber de diligencia”, “segregar” una finca indivisible registral y urbanísticamente (sin un título, saltándose así la solicitud de licencias, escrituras, inscripciones, la presunción de la fe pública notarial y registral…) para apropiarse de la parcela 434, que tiene casi 300 m² más de los que tiene en el título alegado.

Además, como ya se ha indicado, catastralmente siempre ha sido también una única finca, además, si se observa se ve que físicamente y que parcelariamente también es una única finca (construcciones antiquísimas de muros de piedra) por la que se tiene y existe un único acceso, que es por la vivienda de mi representado, como se ha acreditado con la foto anteriormente, y su pretendida vinculación con la parcela 434 no es baladí, sino que es consciente y premeditada, puesto que de forma tácita también utilizaría la parcela 205 a la que “pretenden” dejar sin acceso a mi representado. Es decir, con un título que no puede vincular más de 674 mts pretenden quedarse tácitamente con 1881 mts aprox. (parcelas 434 y 205).

En conclusión, D.ª F. A. M. es titular registral de una finca que podría ser coincidente con su propia propiedad (parcela 10.434), pero lo que es claro, plausible y notorio, es que no existen dudas fundadas, que la finca 31.328 no está dentro de la finca 30.399 que es indivisible, que nunca ha sido segregada, vendida ni cedida, siendo el único titular registral de los 3.069,46 m², cuya inscripción de la base gráfica alternativa se pretende D. A. A. A., siendo coincidente en los m² con su título registral, con las parcelas catastrales inscritas y con la realidad física y posesoria desde el año 1954.

Fundamentos de Derecho:

I. Artículos 1, 9, 10, 34, 38 y 199 de la Ley Hipotecaria: presunción de veracidad y legitimación registral, así como procedencia de la inscripción de la base gráfica, cuando no existen dudas fundadas sobre la identidad de la finca.

II. Artículo 3 del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario: carácter meramente descriptivo del Catastro y no prevalencia frente al Registro de la Propiedad.

III. Real Decreto 1093/1997, artículos 26 y concordantes: necesidad de licencia para segregaciones y divisiones de fincas.

IV. Doctrina reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública sobre la prevalencia registral y la improcedencia de denegar la inscripción por mera oposición no acreditada técnicamente.

Por todo lo expuesto, no existe duda razonable que justifique la denegación de la inscripción de la base gráfica alternativa correspondiente a la finca registral n.º 30.399.

Suplico al registrador: Que teniendo por formuladas las presentes alegaciones complementarias, se sirva de estimar íntegramente el recurso interpuesto y acordar la inscripción de la base gráfica alternativa solicitada.»

IV

El registrador de la Propiedad emitió informe el día 18 de marzo de 2026 ratificando su nota de calificación y elevó el expediente a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 9, 18 y 199 de la Ley Hipotecaria; 3.3, 18 y 45 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012 y 19 de julio de 2016, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de julio de 2023, 27 de febrero, 26 de abril, 26 de junio, 10 de julio, 25 de septiembre, 16 de octubre y 13 y 29 de noviembre de 2024 y 25 de marzo, 29 de abril, 23 de mayo, 28 de julio, 3, 23 y 30 de septiembre y 8 de octubre de 2025.

1. En el presente caso, la recurrente solicita la inscripción la georreferenciación alternativa que manifiesta que se corresponde con la realidad física de la finca, la cual se integra por tres referencias catastrales, correspondientes a tres parcelas catastrales, 205, 434 y 10.250 del polígono 34 del término de Felanitx, teniendo las edificaciones otra referencia catastral. Las tres referencias catastrales están inscritas en el historial registral de la finca 30.399 del término de Felanitx, como integrantes de la finca, aunque no esté coordinada gráficamente con el Catastro. La superficie registral es de 3.319 metros cuadrados, mientras que la superficie real, cuya inscripción ahora se solicita es de 3.069,46 metros cuadrados. Por tanto, estamos ante un supuesto de disminución de la cabida de 249,54 metros cuadrados, inferior al 10% de la cabida inscrita.

2. El registrador deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa por la oposición de una colindante que alega, como propietaria de la finca 31.328 del término de Felanitx, que la georreferenciación aportada al expediente invade totalmente su finca registral, que se corresponde con la identidad de la parcela 434 del polígono 34, catastrada a su nombre, estimando el registrador las alegaciones, pues ha comprobado la existencia del solape, por lo que es motivo suficiente para entender que hay un indicio de contienda judicial cuya resolución compete a los tribunales.

3. La recurrente alega que las tres referencias catastrales están inscritas en el Registro de la Propiedad, por lo que no se puede dudar que la parcela 434 del polígono 34 se integra en la finca 30.399, puesto que así resulta del contenido del Registro. Que la parcela 434 del polígono 34 se ha alterado por la alegante mediante procedimiento catastral de subsanación de discrepancias, en el cual no ha tenido intervención por un error en la dirección postal de notificación, estando recurrido el acuerdo ante la Dirección General de Catastro. Que su representado es propietario de la finca desde el año 1987. Por tanto, con anterioridad a la adquisición de la titularidad de la finca 31.328 por la colindante alegante, sin haber otorgado acto de segregación alguno, porque la finca es indivisible, ni de transmisión y habiendo disfrutado de su posesión pacífica desde entonces. Y que el resultado de lo alegado por la colindante daría como lugar una finca enclavada dentro de otra no tendría sentido, desde el punto de vista físico ni jurídico, pues implicaría tácitamente la utilización de la parcela 205, único punto físico por el que acceder a la parcela 434, resultando contrario a la legislación urbanística, pues la parcela es indivisible.

4. Entrando en el fondo del asunto, procede determinar, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones, como la de 23 de septiembre de 2025 (vid., por todas), si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Ello nos ha de conectar con el análisis de los puntos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como la de 28 de julio de 2025 que son: a) el registrador ha de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse: a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria; b) el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas de que disponga; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica ahora aportada con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha ley; d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación, y e) el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados.

5. Como declaró la Resolución 30 de septiembre de 2025, entre otras, uno de los objetivos del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, que han de ser notificados. Así, la Resolución de esta Dirección General de 5 de marzo de 2012 declaró: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Por ello, la Resolución de 19 de julio de 2016 declaró que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y, en todo caso, que se produzcan situaciones de indefensión, previniendo que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.

6. Al formularse alegaciones contrarias a la inscripción de la georreferenciación, nos situamos en el umbral de una posible controversia sobre la delimitación jurídica de la finca. Pero, como declaró la Resolución de 3 de septiembre de 2025, la mera existencia de la alegación no es por si suficiente para emitir una calificación negativa, pues dispone en su párrafo cuarto, segundo inciso, del artículo 199 de la Ley Hipotecaria: «sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Ello no significa, necesariamente, la denegación de la base gráfica aportada por el promotor del expediente, por el mero hecho de la oposición de la colindante, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 2 de noviembre de 2023, reiterada por la de 30 de septiembre de 2025. Procede, según la Resolución de 16 de octubre de 2024, un análisis registral de su contenido y verosimilitud. El registrador ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al colindante que formula la oposición, revelando un posible indicio de contienda entre los colindantes, para que su juicio no sea arbitrario o discrecional sin poder limitarse a objetar la mera existencia de la alegación.

7. En el presente caso, debe analizarse el análisis registral sobre el contenido y verosimilitud de la alegación, para determinar si la consecuencia correcta del mismo es la conclusión de existencia de un indicio de contienda o litigio sobre la ubicación de la finca. Para ello, debemos partir de la descripción registral de la finca, donde se declara que la misma se ubica al distrito (…), llamado (…), está integrada por tres parcelas que son la 205, la 434 y la 10.205 del polígono 34. La descripción de la finca registral 30.399, desde su inscripción 1.ª siempre se ha descrito como formada por la agrupación de tres porciones, una de ellas de 887 metros cuadrados, que podría corresponderse con la parcela 434 del polígono 34, cuya titularidad se discute en el presente caso. En la inscripción 4.ª, el registrador calificó como correspondientes las referencias catastrales que se correspondían con la identidad de la finca registral 30.399, por cumplirse los requisitos del artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, entre las que se encontraba la parcela catastral 434. Dicha inscripción era de fecha 30 de septiembre de 2025, siendo la fecha de la inscripción de compraventa el día 11 de abril de 1984. La calificación registral de la correspondencia es una operación literaria que no implica coordinación gráfica. Para ello, el titular registral insta ahora el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y aporta la georreferenciación alternativa que comprende las tres parcelas catastrales, como correspondientes con la finca registral, siendo las diferencias superficiales inferiores al 10 % de la cabida inscrita, lo que implica una coherencia entre la descripción registral con la georreferenciación alternativa aportada al expediente.

8. La finca registral de la colindante alegante, registral 31.328, se sitúa en el distrito (…) o (…), por tanto, en distrito distinto que la finca objeto del expediente, lo que constituye un primer indicio de que la finca registral 31.328 no se corresponde con la parcela 434. Dicha finca carece de referencia catastral inscrita, sin que la colindante alegante presente acreditación alguna que vincule la finca registral de su titularidad con la parcela 434 del polígono 34. Además, las diferencias superficiales entre la finca registral (674 metros cuadrados) y la parcela catastral (861 metros cuadrados), exceden del 10% de la cabida inscrita, por lo que no puede declararse la correspondencia entre la finca registral 31.238 y la parcela catastral 434, pues no se cumplen los criterios del artículo 45 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Ello determina que la descripción de la citada finca es meramente literaria y sin apoyo en datos físicos, aunque se aporte certificación catastral descriptiva y gráfica en la que la titularidad catastral corresponda a la colindante. Lo que ocurre es que la colindante alegante desconoce la situación física de su finca.

9. La certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela 434 a nombre de la colindante es resultado de un procedimiento de subsanación de discrepancias, que manifiesta el recurrente que está recurrido por un defecto en las notificaciones. Comprobada la cartografía catastral histórica se observa que dicha subsanación de discrepancias se ha producido en el año 2025. Pero, dicho resultado, incluso estando recurrido es inocuo al contenido del Registro, pues como declaró la Resolución de 28 de febrero de 2023, reiterada por otras posteriores como la de 25 de septiembre de 2024, tramitado en el Catastro, con resultado positivo, un procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, su resultado no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad, sino que, dada la diferente naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad, el reflejo en éste de las alteraciones operadas en la descripción de la finca sólo podrá lograrse por alguno de los medios previstos en la legislación hipotecaria. No hay precepto alguno que prevea que la georreferenciación catastral resultante de alguno de los procedimientos de incorporación catastral haya de ser vinculante o de obligada inscripción para el Registro de la Propiedad, ni que la posición de conformidad, la oposición o la no oposición que cualquier interesado haya adoptado en el procedimiento catastral le vincule en el procedimiento registral, por lo que en modo alguno podrá prescindirse en éste de las oportunas notificaciones, so pretexto de haberse efectuado ya en sede catastral.

10. En el presente caso, además, el resultado de ese procedimiento de subsanación de discrepancias es contrario al contenido del Registro y como entiende el recurrente, existe una contradicción entre el contenido del Registro que asigna la parcela 434 a la finca 30.399 y el del Catastro que la asigna la titularidad a la colindante alegante. En esta situación debe aplicarse lo dispuesto en el artículo 3.3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, cuando dispone: «Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos». Por ello, debe prevalecer el contenido del Registro que asigna la parcela 434 a la finca 30.399.

11. Tampoco la alegación de la colindante acredita la vinculación entre la parcela catastras 434 y la finca registral 31.328, ni aporta prueba técnica alguna que fundamente su alegación, más allá de un plano trazado a mano, del que se desconoce su procedencia y características técnicas. Y aunque dicha documentación técnica no es obligatoria, sí es esencial para poder fundamentar la alegación de la colindante, para que el registrador pueda fundamentar objetivamente en ella su juicio registral sobre las dudas de identidad de la finca, como ha declarado la Resolución de 10 de julio de 2024. Así lo han entendido Resoluciones de esta Dirección General como la de 16 de octubre de 2024, entre otras, cuando entendió que la mera oposición de un titular catastral que alega que su inmueble catastral es invadido por la representación gráfica alternativa aportada por el promotor no es por sí solo motivo suficiente para denegar la inscripción de ésta, pues, precisamente por ser alternativa, no catastral, dicha representación gráfica, se produce la invasión parcial del inmueble catastral colindante. Y ello, aunque en el presente caso lo que se discute realmente es la titularidad completa de la parcela 434, que tiene un respaldo registral preferente al contenido catastral. De todo ello resulta que la alegación de la colindante carece de la virtualidad suficiente para convertir en contencioso el expediente.

12. Las anteriores circunstancias nos llevan a concluir que el juicio registral sobre las dudas en la identidad de la finca deriva, exclusivamente, de la mera interposición de la alegación. Pero, según reiterada doctrina de esta Dirección General, formulada en Resoluciones como la de 25 de marzo de 2025 (vid., por todas), el juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, según la Resolución de 8 de octubre de 2025. Y ello, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, como exigió la Resolución de esta Dirección General de 3 de octubre de 2024, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, basándolo en razones objetivas, derivadas de la apreciación de la evolución del territorio en la aplicación homologada y del contenido del Registro. El registrador señala en la nota de calificación que la mera formulación de la alegación contraria impide la culminación positiva del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por su naturaleza de jurisdicción voluntaria. Pero, olvida en su calificación registral el contenido del Registro, que debe ayudarle a formar su prudente arbitrio. Analizado el escenario de calificación registral gráfica, el contenido del Registro y la documentación aportada, resulta que la georreferenciación alternativa del expediente es coherente con el contenido del Registro y no se deriva de la misma indicio de contienda alguna. De admitir la alegación de la colindante, como entiende el recurrente, se produciría un resultado contrario a la legislación, pues se extraería de la finca 30.399 una porción de terreno que disminuiría su superficie, cuando la parcela es indivisible, sin que su titular registral haya solicitado licencia ni otorgado escritura de segregación y transmisión de la parcela 434. Además, es incoherente con la realidad física, puesto que el acceso a la parcela 434, debe realizarse a través de la parcela 205, que tampoco pertenece a la colindante alegante.

Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación, pues del contenido del Registro resulta que la georreferenciación alternativa aportada es coherente con el contenido del Registro y que la conexión entre la parcela 434 y la finca 31.328 no ha sido acreditada por la colindante, por lo que su alegación carece de la virtualidad suficiente para convertir en litigioso el expediente, cuando el promotor del mismo tiene a su favor la presunción de que la finca 30.399 se integra con la parcela 434.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 20 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez