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En el recurso interpuesto por don F. J. I. L. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Sevilla número 3, don José Ángel Gallego Vera, por la que se deniega la inmatriculación de dos fincas, por coincidir la descripción de una de ellas con otra finca inscrita y la segunda por no coincidir la descripción del título inmatriculador con la de la certificación catastral descriptiva y gráfica y por no cumplir la inmatriculación con los requisitos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Hechos

I

Mediante escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia otorgada el día 10 de febrero de 2026 ante el notario de Sevilla, don José Javier Muñoz Layos, con el número 434 de protocolo, don F. J. I. L., como titular de un local comercial o almacén, una vivienda y un almacén, solicitaba la inmatriculación de las mismas, por no estar inscritas en el Registro de la Propiedad. Acompañaba, como título previo por el que se acreditaba la titularidad de la transmitente (causante), la escritura de liquidación de la sociedad de gananciales de la causante con su esposo formalizada el día 10 de febrero de 2026 ante el mismo notario de Sevilla, con el número 433 de protocolo. Se acompañaban las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las parcelas catastrales que se correspondían con las citadas fincas. El almacén en calle (…) se correspondía con la identidad de la parcela catastral con referencia 6202002TG466050001XJ. Respecto de esta finca, se alegaba la existencia de una inexactitud catastral por lo que se aportaba georreferenciación alternativa, mediante informe de validación gráfica, emitido por la Sede Electrónica del Catastro, con código seguro de verificación. La vivienda se correspondía con la parcela catastral con referencia 6202008TG4660S0001UJ, y el almacén en calle (…) se correspondía con la parcela con referencia 6202003TG4660500001IJ. Respecto de ésta, se alegaba una inexactitud catastral, aportándose la correspondiente georreferenciación alternativa, mediante informe de validación gráfica expedido por la Sede Electrónica del Catastro con código seguro de verificación.

II

Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Sevilla número 3, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Hechos:

Por el precedente documento se pretende la aceptación y adjudicación de herencia por el fallecimiento de doña D. D. O. de las siguientes fincas: local comercial o almacén en Brenes, en calle (…), de una superficie construida según reciente medición de sesenta y dos metros cuadrados, ocupando la total superficie del solar; vivienda en Brenes, en calle (…), de dos plantas con una superficie de solar de ciento cuarenta y nueve metros cuadrados y una superficie total construida de ciento cuarenta y ocho y local comercial o almacén en Brenes, en calle (…), de una superficie construida según reciente medición de sesenta y nueve metros cuadrados, ocupando la total superficie del solar, resultando del documento que ninguna de las fincas constan inscritas en este Registro.

Acompaña para la inscripción conforme a lo previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria:

– La Escritura de Liquidación de la Sociedad de Gananciales, otorgada en Sevilla, el diez de febrero de dos mil veintiséis, ante el Notario don José Javier Muñoz Layos, número 433 de protocolo.

– Certificados descriptivos y gráficos de Catastro expedido con fecha 10 de enero de 2026 de cada una de las fincas.

– Informe de Validación Gráfica frente a parcelario Catastral [positivo] en cuanto a las fincas en calle (…), de Brenes.

1. Aparece una finca inscrita en el registro que podría corresponderse con la Vivienda en calle (…), por lo que estaríamos ante un supuesto de finca ya inscrita.

2. Falta de correspondencia en cuanto a la superficie del Local Comercial o Almacén en calle (…) y la certificación Catastral incorporada.

3. Falta de correspondencia en cuanto a la superficie del Local Comercial o Almacén en calle (…) y la certificación Catastral incorporada.

4. Se solicita la inmatriculación de las fincas, el título inscribible es la escritura formalizada en Sevilla, el 10 de febrero de 2026, ante el Notario don José Javier Muñoz Layos, con el número 434 de protocolo, y el título previo por el que se acredita la titularidad de la transmitente (causante) es la escritura formalizada en Sevilla, el 10 de febrero de 2026, ante el mismo Notario, con el número 433 de protocolo.

Fundamentos de Derecho:

Se suspende la inscripción del documento por observarse los siguientes defectos de carácter subsanables:

A. En cuanto a la Vivienda en calle (…), por encontrarse ya inmatriculada la finca, inscrita a nombre de persona distinta del transmitente, por lo que no se dan los presupuestos para la inmatriculación de fincas conforme al art. 205 de la Ley Hipotecaria.

Del estudio de la base de datos del registro, se ha podido observar que aparece inscrita una finca con el número 2.287 de Brenes en la antigua calle (…), que actualmente se corresponde con la calle (…), cuya superficie es de ciento cincuenta metros cuadrados y por su inscripción 2.ª de fecha veinticuatro de abril de mil novecientos cuarenta y seis, se encuentra inscrita a favor de don J. M. N. y doña J. P. A. Pues bien, una vez realizada las investigaciones previas de las fincas colindantes en calle (…), dichas fincas colindantes indican como titular de la calle (…), a don J. M. N., el cual es titular registral de la referida finca 2.287 de dicho municipio, por lo que se deduce que la finca cuya inmatriculación se pretende ya consta inscrita en este registro de la propiedad.

En consecuencia, procede denegar la inscripción solicitada por no ser la inmatriculación conforme al artículo 205 de L.H. el adecuado para conseguir la inscripción, sino el de reanudación del tracto, sin prejuzgar ahora si se dan todos los requisitos para obtener la inscripción.

B. En cuanto a los Locales Comerciales o Almacenes en calle (…) y (…), ambos de Brenes, existe Falta de correspondencia entre la descripción literaria contenida en el título que se pretende inscribir de cada uno de ellos y la de la parcela catastral resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada en el mismo (art. 205 Ley Hipotecaria).

Así el artículo 205 dice en el apartado 1 que: “Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto”.

En el caso que nos ocupa, la finca que se pretende inmatricular inventariada bajo el número Uno, tiene una superficie de sesenta y dos metros cuadrados, tanto construida como de solar, si bien de la certificación catastral aportada que se corresponde con la misma, tiene una superficie de treinta y ocho metros cuadrados tanto construidos como se superficie gráfica. Igualmente ocurre con la finca inventariada bajo el número Tres, la cual tiene una superficie tanto construida como de solar, de sesenta y nueve metros cuadrados, si bien de la certificación catastral aportada que se corresponde con la misma, tiene una superficie construida de noventa metros cuadrados y una superficie gráfica de parcela, de noventa y dos metros cuadrados, exigiéndose para la inmatriculación de fincas la plena correspondencia entre Catastro y Registro.

C. Por lo que se refiere al defecto consignado bajo el número 4 de los precedentes hechos, se aprecia que no ha transcurrido un año, entre el título previo y el inmatriculador, y ello es así tanto si atendemos al título formal, que es la escritura, dado que ambas son del mismo día y con números correlativos de protocolo, como si antendemos [sic] al título material, puesto que la disolución de socidad [sic] de gananciales y la sucesión hereditaria tienen la misma causa, el fallecimiento de la señora D. O., como resulta de los artículos 1392 y 657 del Código civil (artículo 205 de la Ley Hipotecaria).

Además, siendo la liquidación de la sociedad de gananciales un acto previo necesario para la partición de la herencia, puede entenderse que separar la liquidación de gananciales de la partición de la heremncia [sic] en dos negocios jurídicos distintos, puede perseguir la creación de un título ad hoc para la inmatriculación, como se desprende de la simultaneidad de las fechas de ambos títulos, el escaso coste fiscal de las operaciones realizadas y la ausencia de función económica (Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de junio de 2012 –Resolución anulada por sentencia de 14 de febrero de 2013 del Juzgado de Primer Instancia n.º 5 Lugo (confirmada por sentencia de 2 de octubre de 2013, de la Audiencia Provincial de Lugo, publicada, al haber devenido firme, en BOE 23-2-2015)–, resolución de 16 de noviembre de 2009 y resolución de 19 de noviembre de 2015, que se ajusta al caso que ahora nos ocupa, entre otras.

Por todo lo expresado anteriormente, procede suspender la inscripción del documento.

Contra esta calificación (…).

Sevilla, a la fecha de la firma digital.–El Registrador de la Propiedad Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por José Ángel Gallego Vega registrador/a interino/a de Registro de la Propiedad n.º 3 de Sevilla a día nueve de marzo del dos mil veintiséis».

III

Contra la anterior nota de calificación, y con respecto al defecto señalado con el número 4, don F. J. I. L. interpuso recurso el día 24 de marzo de 2026 mediante escrito con base en las siguientes alegaciones:

«Primera. Que con fecha 9 de marzo de 2026 el Registro de la Propiedad n.º 3 de Sevilla, a cargo del Registrador interino Don José Ángel Gallego Vega, dictó nota de calificación negativa respecto del documento autorizado por el Notario de Sevilla don José Javier Muñoz Layos el día 10 de febrero de 2026, protocolo 434/2026, relativo a aceptación y adjudicación de herencia de doña D. D. O.

Segunda. Que la referida nota de calificación suspende la inscripción solicitada por diversos defectos, si bien el presente recurso se formula únicamente respecto del defecto señalado con el número 4, conforme expresamente se interesa.

Tercera. Que el defecto recurrido consiste, en síntesis, en afirmar que no concurre el requisito temporal del artículo 205 de la Ley Hipotecaria porque el título previo y el título inmatriculador fueron otorgados el mismo día, con números correlativos de protocolo, y porque, además, la liquidación de la sociedad de gananciales y la adjudicación hereditaria responderían, según la nota, a una misma causa material –el fallecimiento de la causante–, pudiendo reputarse la primera como un supuesto título instrumental o “ad hoc”.

Cuarta. Que el título previo aportado es la escritura de liquidación de la sociedad legal de gananciales otorgada en Sevilla el 10 de febrero de 2026, ante el mismo Notario, protocolo 433/2026, y el título inmatriculador es la escritura de aceptación y adjudicación de herencia otorgada el mismo día, protocolo 434/2026.

Quinta. Que, dentro del plazo legal y al amparo de los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, se interpone el presente recurso gubernativo exclusivamente contra dicho defecto 4.

Fundamentos de Derecho:

Primero. Competencia, legitimación y objeto del recurso.

El presente recurso se interpone al amparo de los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, al tratarse de una calificación negativa emitida por Registrador de la Propiedad.

Como recurrente ostento legitimación suficiente por mi condición de presentante de los títulos calificados y por el interés directo en la práctica del asiento, conforme al artículo 325 de la Ley Hipotecaria, que legitima para recurrir, entre otros, a quien tenga interés conocido en asegurar los efectos de la inscripción solicitada. La condición de presentante, además, consta expresamente en la realidad material del expediente cuya calificación se impugna.

El objeto del recurso queda limitado a determinar si es o no ajustada a Derecho la suspensión acordada en el defecto 4, sin extenderse a los restantes defectos consignados en la nota.

Segundo. La doctrina de la DGSJFP sobre el artículo 205 LH no autoriza a presumir artificiosidad por la mera cercanía temporal de los títulos.

La doctrina administrativa sobre el artículo 205 de la Ley Hipotecaria no permite sostener que toda cercanía temporal entre título previo e inmatriculador equivalga a fraude o a creación artificiosa de títulos. Lo decisivo no es la mera fecha, sino la realidad negocial, la autonomía causal y la función económico-jurídica de cada instrumento.

La DGSJFP ha venido advirtiendo frente a los títulos creados exclusivamente para provocar la inmatriculación, pero esa cautela no puede mutarse en una presunción general contra negocios auténticos. La prevención del fraude no legitima una descalificación automática de títulos sucesivos cuando ambos responden a operaciones reales y diferenciadas.

Tercero. La liquidación de gananciales y la adjudicación hereditaria son negocios jurídicos ontológicamente distintos.

La nota de calificación identifica la liquidación de gananciales y la herencia por compartir un mismo presupuesto fáctico: el fallecimiento de la causante. Pero esa identificación es jurídicamente insostenible.

La extinción de la sociedad de gananciales se produce por fallecimiento de uno de los cónyuges, conforme al artículo 1392 del Código Civil, mientras que la sucesión se abre por la muerte de la persona, conforme al artículo 657 del Código Civil. Ahora bien, ni de esa coincidencia del hecho desencadenante se sigue la identidad causal de ambos negocios, ni puede confundirse la causa de la disolución legal con la causa del negocio liquidatorio y del negocio particional hereditario.

La liquidación de gananciales tiene por objeto fijar el activo y pasivo común, determinar haberes y adjudicar bienes entre la masa ganancial y el patrimonio del cónyuge fallecido. La partición hereditaria, por el contrario, recae sobre el caudal relicto ya delimitado y persigue la concreción del derecho hereditario mediante la adjudicación singular a los llamados a la herencia.

Son, por tanto, negocios diversos en estructura, presupuesto, función y efectos. Negar esa autonomía equivale a desfigurar categorías nucleares del Derecho civil patrimonial.

Cuarto. La propia necesidad de la liquidación de gananciales excluye su carácter instrumental o ficticio.

La nota afirma, acertadamente, que la liquidación de gananciales es un acto previo necesario para la partición hereditaria. Pero, de manera incoherente, extrae de ahí la sospecha de que nos hallamos ante un título “ad hoc”.

Ese razonamiento es contradictorio. Lo necesario no puede ser simultáneamente artificioso. Si la liquidación de gananciales es presupuesto jurídico imprescindible para determinar qué bienes integran el caudal relicto, entonces posee una función material propia, autónoma e insustituible. Y un negocio con esa densidad funcional no puede degradarse sin más a mero instrumento aparente.

En el presente caso, además, la escritura de liquidación de gananciales inventaría bienes, expresa su procedencia, determina su carácter, los valora y concreta la titularidad resultante. No es un eslabón retórico ni una mera declaración accesoria: es un verdadero negocio liquidatorio y atributivo.

Quinto. La simultaneidad de otorgamiento y correlación protocolaria no son indicios concluyentes de fraude, sino una consecuencia ordinaria de la correcta secuencia notarial.

La nota recurrida pretende extraer de la fecha coincidente y de la correlación de protocolos una conclusión de artificiosidad. Esa inferencia es improcedente.

En la práctica jurídica y notarial es perfectamente normal –y técnicamente correcto– que, cuando se ordena una sucesión con previo régimen de gananciales, se documenten en otorgamientos sucesivos del mismo día la liquidación de gananciales y, a continuación, la aceptación y partición de herencia. No se trata de una anomalía; se trata de la forma adecuada de documentar correctamente la secuencia jurídica.

Elevar esa normalidad a sospecha general supondría convertir el orden técnico del otorgamiento en indicio de fraude, lo que carece de base legal y desnaturaliza la función del artículo 205 LH.

Sexto. La doctrina administrativa citada por el registrador no es extrapolable automáticamente al supuesto de autos.

La nota invoca, entre otras, las resoluciones de 16 de noviembre de 2009, 25 de junio de 2012 y 19 de noviembre de 2015. Pero su cita es puramente formularia si no se demuestra la identidad sustancial entre aquellos supuestos y el presente.

La doctrina de esas resoluciones se ha construido frente a escenarios en los que el título previo aparecía desprovisto de verdadera función económica o jurídica propia, o bien revelaba una construcción documental encaminada primordialmente a obtener la inmatriculación. Nada de eso concurre aquí.

Aquí no hay circulación artificiosa del dominio, ni negocio interpuesto vaciado de causa, ni transmisión voluntaria creada para generar una antigüedad formal. Lo que existe es una liquidación real de la sociedad de gananciales, jurídicamente necesaria, seguida de una partición hereditaria real. Pretender que ambos supuestos son equivalentes supone descontextualizar gravemente la doctrina administrativa y aplicarla fuera de su ámbito.

Séptimo. Refutación específica de las resoluciones citadas por el registrador.

A) Resolución de 16 de noviembre de 2009.

Su doctrina se dirige contra la utilización de títulos formalmente válidos, pero materialmente predispuestos para provocar la inmatriculación sin verdadera sustancia traslativa autónoma. No puede trasladarse sin más a un supuesto en que el título previo es una liquidación de gananciales con función delimitadora del patrimonio del causante y del cónyuge viudo. Aquí no existe negocio puente ficticio ni transmisión interpuesta vacía, sino un negocio liquidatorio necesario.

B) Resolución de 25 de junio de 2012.

La resolución se refería a la sospecha de instrumentalización de títulos otorgados sin verdadera autonomía económica. Ese presupuesto no concurre en el presente expediente, donde la liquidación de gananciales no es optativa ni ornamental, sino presupuesto jurídico indispensable para fijar el caudal relicto. Invocar esa resolución aquí supone ignorar la diferencia esencial entre una construcción artificiosa y una operación particional legalmente necesaria.

C) Resolución de 19 de noviembre de 2015.

Es la resolución a la que la nota pretende otorgar mayor cercanía con el caso. Sin embargo, la analogía falla en su premisa básica. Si aquella resolución combate la fabricación de títulos previos sin función autónoma real, el caso presente queda fuera de su radio doctrinal porque la liquidación de gananciales no es un simple antecedente documental: tiene eficacia propia para concretar titularidades y determinar qué bienes integran el patrimonio relicto. La resolución no autoriza a sostener que toda secuencia “liquidación de gananciales + herencia” en proximidad temporal constituya por sí sola un supuesto sospechoso.

En definitiva, las resoluciones citadas por el registrador no prueban lo que el registrador afirma. A lo sumo, proclaman una cautela general frente al fraude documental. Pero esa cautela general no puede sustituir al análisis concreto del caso ni dispensar de razonar por qué un negocio auténtico, necesario y causalmente autónomo habría de reputarse ficticio.

Octavo. La DGSJFP rechaza el rigorismo formalista cuando del título resulta una operación jurídica real y con sustancia propia.

La Dirección General ha reiterado en distintos ámbitos que no cabe caer en un formalismo desproporcionado cuando el documento revela claramente una operación jurídica real. En esa línea, la Resolución de 28 de mayo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública recuerda la improcedencia de un rigorismo excesivamente formalista cuando la sustancia jurídica del acto resulta patente.

Ese criterio resulta aquí plenamente trasladable: cuando el título previo es una liquidación ganancial auténtica, que delimita patrimonios y concreta titularidades, no cabe despojarlo de eficacia por una sospecha abstracta basada únicamente en la proximidad temporal.

Noveno. La calificación se apoya en una mera conjetura, insuficiente para suspender la inscripción por este motivo.

La propia redacción de la nota lo evidencia al afirmar que separar la liquidación de gananciales de la partición de herencia “puede perseguir” la creación de un título “ad hoc”. Es decir: no afirma un hecho objetivo; formula una posibilidad abstracta.

Pero la calificación registral no puede sustentarse en conjeturas. Menos aún cuando lo que se descalifica es un negocio jurídico típico, necesario y dotado de función propia. La sospecha abstracta no equivale a prueba, ni la mera posibilidad lógica de abuso autoriza a tratar como abusiva una operación jurídicamente normal.

Más aún: el formalismo de la calificación recurrida queda particularmente en evidencia si se atiende a un simple contraste temporal. Si la liquidación de gananciales se hubiera otorgado el 10 de febrero de 2026 y se hubiese esperado hasta el 10 de febrero de 2027 para formalizar la partición y adjudicación de herencia, entonces, sin alteración alguna de la realidad civil subyacente, de la causa de los negocios, de las partes intervinientes, del tracto material ni de la sustancia jurídico-patrimonial de la operación, el registrador habría debido considerar cumplido el requisito temporal del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Es decir, la misma secuencia negocial, la misma liquidación de gananciales, la misma herencia y fundamentación material pasarían, por el simple transcurso del calendario, de ser sospechosas a ser formalmente admisibles. Tal conclusión pone de relieve que la objeción formulada en la nota descansa en un entendimiento excesivamente formalista y desproporcionado del artículo 205 LH, pues convierte el mero decurso del tiempo, aisladamente considerado, en elemento decisivo, incluso cuando no cambia absolutamente nada en la autenticidad, necesidad y sustancia propia de los títulos empleados.

Dicho de otro modo: si la operación sería inscribible en febrero de 2027 sin variar un ápice su realidad jurídica, ello demuestra que la calificación combatida no identifica un verdadero fraude material ni un título ficticio, sino que se limita a oponer un obstáculo puramente temporal y formal, ajeno a la verdadera ratio del precepto, que no es castigar la inmediatez cronológica de negocios auténticos, sino impedir montajes instrumentales carentes de causa y función propias.

Décimo. El coste fiscal no es criterio jurídico para negar la sustancia negocial ni la función económica de la liquidación de gananciales y de la partición de herencia.

La nota de calificación introduce un argumento particularmente improcedente cuando alude al “escaso coste fiscal de las operaciones realizadas y la ausencia de función económica”. Esa afirmación debe ser rechazada con especial contundencia.

En primer lugar, porque el coste fiscal de un negocio no constituye criterio jurídico apto para negar su validez, su sustancia negocial o su función económica. Ni el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, ni la legislación civil sobre liquidación de gananciales y partición de herencia, ni la doctrina de la DGSJFP erigen la mayor o menor tributación de una operación en canon para decidir si el título previo es real o ficticio. Hacerlo así supondría desplazar indebidamente el juicio registral desde la consistencia civil del negocio hacia una valoración extrajurídica o, cuando menos, jurídicamente irrelevante a estos efectos.

En segundo lugar, porque la neutralidad o escasa carga fiscal de determinadas operaciones familiares, particionales o liquidatarias no sólo no las despoja de función económica, sino que con frecuencia responde precisamente a la lógica del sistema tributario, que reconoce y trata de modo específico negocios cuya finalidad no es circular bienes en el mercado, sino ordenar patrimonios, concretar titularidades preexistentes, extinguir comunidades jurídico-matrimoniales y partir caudales hereditarios. La tributación, alta o baja, no crea ni destruye la sustancia del negocio.

En tercer lugar, porque la función económica de la liquidación de gananciales es palmaria: determinar el haber líquido de la sociedad conyugal, separar patrimonios, fijar la participación del cónyuge viudo y concretar qué bienes integran efectivamente el patrimonio del causante. Del mismo modo, la función económica de la partición de herencia consiste en individualizar y adjudicar bienes concretos a quienes suceden al causante, transformando una situación de comunidad hereditaria abstracta en titularidades singulares y operativas. Son funciones reales, necesarias y socialmente típicas, reconocidas por la dogmática civil y por la propia práctica notarial y registral.

En cuarto lugar, porque afirmar una supuesta “ausencia de función económica” en una liquidación de gananciales seguida de una partición hereditaria equivale, en la práctica, a desconocer la propia razón de ser de ambas instituciones. La liquidación de gananciales no es un adorno documental, sino el cauce legal para poner fin a una comunidad patrimonial matrimonial. La partición hereditaria no es una ficción, sino el mecanismo jurídico por el que los llamados a la herencia reciben bienes determinados y pueden ejercitar de forma plena y exclusiva las facultades dominicales sobre ellos.

Y, en quinto lugar, porque ni siquiera desde la perspectiva doctrinal de la DGSJFP puede sostenerse que la baja tributación permita deducir sin más la inexistencia de función económica. La Dirección General combate los montajes instrumentales cuando aprecia ausencia de auténtica sustancia negocial, pero no ha proclamado que la escasa tributación convierta por sí sola un negocio típico, causal y necesario en un negocio ficticio. Confundir eficiencia o neutralidad fiscal con inexistencia de función económica supone un salto argumental que la nota no puede justificar.

Por ello, la referencia del registrador al “escaso coste fiscal” no sólo es insuficiente, sino jurídicamente inadecuada para sustentar la suspensión. La sustancia negocial de la liquidación de gananciales y de la partición de herencia deriva de su causa, estructura, efectos y necesidad jurídico-patrimonial, no del importe de los tributos que devenguen.

Undécimo. Procede revocar el defecto 4 por interpretación errónea y excesivamente expansiva de la doctrina sobre títulos “ad hoc”.

Concurren en el supuesto dos títulos públicos distintos. El previo documenta una liquidación de gananciales real, autónoma y necesaria. El posterior documenta la adjudicación hereditaria. Ambos responden a funciones diversas y a negocios jurídicos diferenciados. La coincidencia de fecha y la secuencia protocolaria no destruyen esa autonomía. Y la doctrina de la DGSJFP sobre títulos instrumentales no puede extenderse hasta absorber supuestos sucesorios normales como el presente.

La consecuencia es obligada: el defecto 4 debe ser revocado por fundarse en una interpretación excesivamente restrictiva del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y en una aplicación impropia, mecánica y descontextualizada de la doctrina administrativa citada.

Solicito:

Por todo lo expuesto, se tenga por interpuesto en tiempo y forma recurso gubernativo contra la nota de calificación del Registro de la Propiedad n.º 3 de Sevilla de fecha 9 de marzo de 2026, únicamente en cuanto al defecto consignado con el número 4, y, previos los trámites legales, se dicte resolución por la que se revoque dicho defecto, declarando que la escritura de liquidación de la sociedad legal de gananciales otorgada el 10 de febrero de 2026, protocolo 433/2026, constituye título previo hábil a los efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de los demás defectos no impugnados en este recurso».

IV

El registrador de la Propiedad emitió informe el día 1 de abril de 2026 ratificando su nota de calificación y elevó el expediente a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 18 y 205 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de enero de 2014 y 19 de noviembre de 2015, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de julio de 2021, 8 de febrero de 2023 y 29 de julio de 2025.

1. En el presente caso, se solicita la inmatriculación de dos fincas por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. Como título previo al inmatriculador se acompaña escritura de liquidación de la sociedad de gananciales, que se disuelve por la muerte de uno de los cónyuges, doña D. D. O., fallecida el día 10 de abril de 2019. Este hecho es también la causa que origina el otorgamiento del título inmatriculador, que es el de la partición de la herencia de la citada causante. Ambos títulos están otorgados por los mismos comparecientes, el cónyuge viudo y los hijos de ambos.

2. El registrador suspende la inmatriculación porque entiende que se trata de una documentación otorgada «ad hoc» para lograr la inmatriculación, pues no ha transcurrido un año entre el otorgamiento de ambos títulos y no se cumple con el requisito del doble título traslativo causal que exige el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

3. El recurrente alega, principalmente, la autonomía y función económica y traslativa de ambos negocios y que la simultaneidad de su otorgamiento no autoriza al registrador a presumir la creación de una documentación ad hoc para lograr la inmatriculación.

4. Entrando en el fondo del asunto, debe diferenciarse si la simultaneidad del otorgamiento de los títulos autoriza para considerar que la documentación se ha otorgado con el único fin de lograr la inmatriculación y la aptitud de los dos títulos para acreditar la existencia de un doble título traslativo causal.

5. Respecto a la primera de las cuestiones, hemos de partir de lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: «Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto».

6. En el presente caso, la simultaneidad del otorgamiento de los dos títulos no es, de por sí, causa que permita al registrador presumir la creación «ad hoc» de los títulos, toda vez que ha transcurrido más de un año desde la muerte de la causante, el día 10 de abril de 2019. Como ha declarado esta Dirección General, en Resoluciones como la de 8 de febrero de 2023, el cómputo del plazo de un año al que se refiere el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, cuando el título público es de herencia es el de la fecha de la muerte del causante. Por ello, como declaró la Resolución de 29 de julio de 2025, en un supuesto de hecho distinto del que es objeto de debate en el presente recurso, el hecho de que el título previo haya sido otorgado el mismo día que el título inmatriculador no es suficiente para destruir la presunción de veracidad que se deriva del mismo conforme al artículo 17 bis de la Ley del Notariado, máxime si se tiene presente la necesidad de que medie un año entre los respectivos títulos materiales de adquisición, como también sucede en el presente caso.

7. Respecto a la segunda cuestión, es decir la aptitud de la titulación presentada para acreditar la doble transmisión causal, que es la premisa esencial para poder inmatricular la finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, la respuesta de esta Dirección General, en el presente caso, ha de ser evidentemente negativa. Es doctrina reiterada de esta Dirección General, formulada en Resoluciones como la de 19 de julio de 2021, que el registrador está obligado a evitar la inmatriculación a través de la creación de títulos «ad hoc» para lograr la inmatriculación, pero no puede limitarse a una mera aplicación mecánica y puramente formal de los preceptos legales, sino que puede acudir a la hermenéutica y a la interpretación contextual, lo que puede llevarle a la apreciación de un fraude que impida la inscripción. La prevención del registrador ha de estar basada en una sospecha fundada, y no en una mera conjetura, que no constituye base suficiente para presumir una causa ajena a la tenida en cuenta por el legislador para abrir este cauce inmatriculador.

8. En el presente caso, constituye indicio de que la documentación se ha otorgado «ad hoc» para lograr la inmatriculación la separación de dos actos jurídicos que carecen de autonomía causal, que permita considerarlos en su individualidad como autónomos. Y es que la disolución de la sociedad de gananciales y la partición hereditaria tienen la misma causa: la muerte de doña D. D. O., teniendo la liquidación de la sociedad de gananciales la naturaleza de una operación previa de la partición, para determinar cuál es el patrimonio de la causante. Ello nos lleva a concluir que, en el presente caso, solo hay un título traslativo de la propiedad: la transmisión «mortis causa» del patrimonio de la causante a su cónyuge sobreviviente y a sus descendientes.

9. En el título de disolución de la sociedad de gananciales se cita como título previo adquisitivo el de un documento privado de compraventa suscrito hace más de 20 años, sin concretar la fecha, por el que la causante y su cónyuge adquieren las fincas a inmatricular a don A. y don D. S. G., doña C. S. S. y doña J. S. G., sin que se aporte dicho contrato, pues carece de existencia física. Pero, aunque hubiera existido, este título es insuficiente para para acreditar la previa adquisición, pues no tiene la consideración de público. La falta de ese previo título público inmatriculador es el que, posiblemente, haya llevado a los otorgantes a separar, como títulos distintos, lo que en realidad es un único título traslativo, el de la partición hereditaria de la causante, que incluye como operación previa la liquidación de la sociedad de gananciales, que en el presente caso carece de autonomía causal con respecto a la partición. Pero, aunque se haya instrumentalizado en títulos formales distintos la liquidación de la sociedad de gananciales y la partición hereditaria, ambas derivan de la muerte de la misma persona, la cual fundamenta un solo título causal traslativo. Por tanto, no revelan una sustancia traslativa acorde con la idea rectora de la inmatriculación por doble título causal del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. En el presente caso hay una operación jurídica única e inevitable, en toda herencia, que incluye la liquidación de la sociedad conyugal y la partición hereditaria. Por tanto, lejos de una doble operación adquisitiva, derivada de una doble transmisión. Por ello, hemos de concluir que estamos ante un solo título traslativo, no existiendo acreditación de la previa adquisición anterior por título público por parte de la causante y su cónyuge.

10. Por tanto, existen varios datos que abonan la certeza de que la finalidad buscada por la separación en dos títulos formales distintos de un solo título causal traslativo es lograr la inmatriculación, y que, por tanto, no cabe la inmatricular: la simultaneidad de ambos negocios de disolución de la sociedad de gananciales, causada por la muerte de un cónyuge y la partición hereditaria derivada de la misma muerte; la naturaleza dudosamente traslativa separada de ambos títulos; la escasa repercusión fiscal de ambas operaciones; y la inexistencia de título original de adquisición. Estas circunstancias ya provocaron que la Resolución de 29 de enero de 2014 rechazara también la inmatriculación solicitada en el supuesto de hecho de la misma, ratificando la calificación registral.

11. El supuesto de hecho que se plantea en el presente caso es idéntico al que originó la Resolución de esta Dirección General de 19 de noviembre de 2015, en cuyo fundamento de Derecho quinto se declaró: «En el presente caso se discute si es posible la inmatriculación de una finca con arreglo al procedimiento prevenido en el artículo 205 Ley Hipotecaria –en su anterior redacción– cuando, el título público inmatriculador viene constituido por una escritura de partición de herencia, precedido de la adquisición previa que se ha producido mediante una adjudicación a la herencia del causante en la liquidación de la sociedad de gananciales. De este supuesto, el carácter “ad hoc” de la documentación se puede inferir de las circunstancias que rodean su otorgamiento (la inmediatividad de ambos negocios), que tienen una conexión que se aprecia en el binomio directamente relacionado de la liquidación de la sociedad de gananciales y la partición de la herencia, la inexistencia de título original de adquisición y el nulo coste fiscal, sin que se pueda entender como suficiente el argumento de los recurrentes, de que no se ha querido otorgar un documento con carácter instrumental, y que en la liquidación de la sociedad de gananciales se han adjudicado a las partes fincas y participaciones de fincas no inscritas distintas, como tampoco lo sería que en las cesaciones de los proindivisos procedentes de la aceptación de la herencia, se han realizado adjudicaciones que modifican algo las disposiciones del causante, de forma que se ha realizado una verdadera atribución patrimonial (…) Estas circunstancias, son las que llevan al registrador a la suspensión de la inmatriculación. La liquidación de la sociedad de gananciales y la partición de la herencia, si bien se han realizado en dos documentos sucesivos, en este caso responden evidentemente a un solo acto complejo de partición y transmisión, y más aún cuando se realizan en el mismo día y en números seguidos de protocolo».

12. Y es que, tras la redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, por la Ley 13/2015, de 24 de junio, ya no son suficientes los títulos declarativos o modificativos, siquiera los especificativos, salvo respecto de estos últimos, cuando acrediten junto con otros la transmisión del dominio. Así ocurre en la partición de herencia que, si bien es un título especificativo, se refiere a una operación jurídica, la partición que integra, junto con otras, el total fenómeno traslativo de la transmisión hereditaria. Entre esas otras operaciones que junto a la partición acreditan esa traslación se encuentra, como operación previa, la liquidación de la sociedad conyugal que tenía la causante con el cónyuge sobreviviente, la cual carece de virtualidad propia para servir, por sí sola, de título público previo al inmatriculador, cuando este es el de la partición hereditaria de la misma causante.

Por todo lo razonado esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación, por no existir doble título causal traslativo, sino uno solo separado formalmente en dos títulos, a los únicos efectos de poder lograr la inmatriculación.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 20 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.