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Documento BOE-A-2001-7565

Resolución de 12 de marzo de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Pamplona don José Javier Castiella Rodríguez, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de dicha ciudad número 1, doña María Teresa Mota Edreira, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación de la señora Registradora.

Publicado en:
«BOE» núm. 93, de 18 de abril de 2001, páginas 14131 a 14132 (2 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-2001-7565

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Pamplona don

José Javier Castiella Rodríguez, contra la negativa de la Registradora de

la Propiedad de dicha ciudad número 1, doña María Teresa Mota Edreira,

a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación de la

señora Registradora.

Hechos

I

El 26 de febrero de 1998, el Notario de Pamplona don José Javier

Castiella Rodríguez, autorizó acta de rectificación de escritura de

compraventa. En dicho acta se expresa que en escritura autorizada por el

mismo Notario, el día 23 de diciembre de 1997, doña María Teresa Sola

Gil vendió a doña María Carmen Sola Gil el pleno dominio de una mitad

indivisa de un piso, de una catorceava parte de un local comercial y de

otra catorceava parte de otro piso. Todos los inmuebles pertenecen a la

finca registral número 18466 del Registro de la Propiedad de Pamplona

número 1. Que el precio de la compraventa reseñada en el expositivo

I, era el de trece millones quinientas mil pesetas, tal y como consta en

el cajetín que aparece en el último folio de la escritura, y sin embargo,

por error involuntario, se reflejó en la estipulación segunda de la escritura,

como precio el de tres millones quinientas mil pesetas. En la estipulación

segunda citada se hace constar que la parte vendedora ha recibido de

la compradora la suma de trescientas mil pesetas, y que el resto del precio

lo percibirá la vendedora de la compradora con cargo al préstamo que

se reseña seguidamente. Que en escritura autorizada igualmente el referido

Notario, el día 23 de diciembre de 1997, la "Caja de Ahorros y Monte

de Piedad Municipal de Pamplona" concedió a doña María Carmen Sola

Gil, un préstamo por importe de 18.000.000 de pesetas. En las cláusulas

especiales de este préstamo, y en concreto en el apartado "Transferencias",

se hace constar, que la parte deudora faculta a la Caja acreedora para

que, con cargo a la cuenta especial del préstamo, transfiera la suma de

trece millones doscientas mil pesetas a la cuenta abierta a nombre de

doña María Teresa Sola Gil. Como consecuencia de lo expuesto

precedentemente, se rectifica la escritura de compraventa reseñada en el

expositivo I, en cuanto a lo siguiente: El precio de la compraventa es el de

trece millones quinientas mil pesetas. En todo lo demás, queda vigente

dicha escritura.

II

Presentada la referida acta en el Registro de la Propiedad de Pamplona,

número 1, fue calificada con la siguiente nota: "Presentada en este Registro

el día 6 de mayo del presente, asiento 1015, diario 30, acta de rectificación

otorgada por el señor Castiella, Notario de Pamplona, en orden a rectificar

por sí el precio de la compraventa documentada en escritura de 23 de

diciembre de 1997 debidamente inscrita, se procede en su calificación

a: denegar la práctica del asiento solicitado, precisando la rectificación

consentimiento de los mismos otorgantes -titulares registrales- o mandato

judicial. Todo ello de conformidad con los artículos 153 último párrafo

del RN, artículos 3, 1 y 40.d) de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones

de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de mayo

de 1971, 11 de noviembre de 1970 y 18 de junio de 1991. Pamplona, 15

de mayo de 1998. La Registradora. Firma ilegible".

III

El Notario autorizante del acta interpuso recurso gubernativo, contra

la anterior calificación, y alegó: 1. Que la nota de calificación confunde

la rectificación de los errores materiales con la modificación de los

elementos esenciales del contrato que sí exigiría el consentimiento de las

otorgantes del contrato de compraventa. 2. Que la rectificación de los

errores materiales corresponde al autor de los mismos. Que los errores

materiales producidos en la redacción de escrituras, de cuya rectificación

trata el artículo 153 del Reglamento Notarial, pueden producirse en

cualquier parte del documento y afectar a cualquier elemento del acto o contrato

que en él se recoge. Por ello el citado precepto no limita la rectificación

en función de la parte del contrato en la que se haya producido el error.

Del mismo modo, tampoco existe en el artículo citado del Reglamento

Notarial limitación alguna relativa al tiempo en que se puede detectar

y corregir error material padecido. 3. Que en este caso las otorgantes

del contrato de compraventa no cometieron ningún error en relación al

mismo, las cuales estuvieron plenamente de acuerdo en prestar el

consentimiento sobre el objeto del contrato y el precio. El precio fue de trece

millones quinientas mil pesetas y sobre el mismo, en el acto de

otorgamiento, no hubo ninguna duda ni error. Que del precio pactado, trescientas

mil pesetas se declararon recibidas con anterioridad por la vendedora,

otorgando carta de pago... "y el resto del precio lo percibiría la parte

vendedora de la compradora con cargo al préstamo hipotecario que la "Caja

de Ahorros y Monte de Piedad Municipal de Pamplona" ha concedido a

ésta y se formaliza en escritura pública a continuación de la compraventa.

En la escritura de préstamo hipotecario la parte deudora faculta

irrevocablemente a la Caja para que con cargo a la cuenta especial de préstamo,

transfiera la suma de cinco millones de pesetas en la cuenta de la parte

deudora y la suma de trece millones doscientas mil pesetas a la cuenta

abierta a nombre de la vendedora. Dicha cantidad sumada a las trescientas

mil pesetas que la vendedora declare recibidas en la escritura de

compraventa, da como resultado el precio de trece millones quinientas mil

pesetas de la compraventa. 4. Que el cajetín correspondiente a la base

arancelaria aplicada es el de 13.500.000 pesetas. 5. Que el error material

se produjo en el despacho del Notario, en un momento posterior a la

consumación del contrato. 6. Que la rectificación del error material

padecido no debe quedar al albur del consentimiento de las otorgantes,

consentimiento ya prestado en su momento sin error de ningún tipo. 7. Que

el acta de rectificación, fue presentada en la oficina liquidadora competente

y generó la correspondiente liquidación complementaria por dicho

impuesto. 8. Que el principio de que el error debe ser subsanado por quien lo

padeció, en este caso el Notario autorizante de la escritura, es pacíficamente

admitido por la doctrina contenida en las Resoluciones de la Dirección

General de los Registros y del Notariado, incluidas las citadas por la

Registradora en su nota de calificación. En este sentido son especialmente claras

las Resoluciones de 15 de septiembre de 1992 y 8 de marzo de 1994.

9. Que para los documentos notariales, el artículo 153 del Reglamento

Notarial regula la forma y los límites en que pueden los Notarios rectificar

por sí los documentos que autorizan. Que en cuanto al acceso al Registro

del documento notarial fruto de la rectificación realizada conforme a la

legislación notarial, rige la regla general del artículo 3 de la Ley Hipotecaria,

relativa a los documentos públicos, y en todo caso, en sede del artículo

40 de la Ley Hipotecaria, por analogía, queda subsumido el supuesto en

la letra c) de dicho precepto, aplicándose la legislación notarial sobre

rectificación de errores, no la letra d) alegada por la Registradora en su

nota de calificación.

IV

La Registradora, en defensa de la nota, informó: Que la solución

propuesta por el fedatario recurrente, es inviable en aras de la "seguridad

jurídica" ; dado que la rectificación de escrituras para el Notario, así como

la rectificación de asientos registrales para la Registradora, está sujeta

respectivamente a las normas legales al efecto contenidas en el Reglamento

Notarial y Reglamento Hipotecario, sin que el Notario pueda arrogarse

más funciones, que la de autorizar bajo fe pública un acuerdo de voluntades

negocial o rectificar dicho acuerdo, consintiéndolo las partes. Que la

rectificación del Registro deberá efectuarse como determinan las normas

hipotecarias contenidas en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria y concordantes

de su Reglamento. Que en este punto hay que considerar lo que dice la

Resolución de 10 de julio de 1991. Que conforme a lo que dicen las

Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1983 y 9 de octubre de

1984, los artículos 1.445 y 1.449 del Código Civil, 9 de la Ley Hipotecaria

y 51 del Reglamento Hipotecario, el punto crucial de la argumentación

jurídica de este informe radica en que si se admitiera que el precio pactado

y documentado en escritura pública inscrita, lo puede modificar el Notario

posteriormente y "motu propio", sin consentimiento de los otorgantes,

conduciría a una "inseguridad jurídica" e "indeterminación registral". Que no

se duda que se trata de un error, pero se discrepa en la forma de rectificarlo

sin consentimiento de los otorgantes o mandato judicial (artículo 40 de

la Ley Hipotecaria). Que se considera que es un error que, aparte del

tema fiscal, afecta al contenido mismo del contrato, alterando

sustancialmente las prestaciones patrimoniales de las partes. Que el error

manifestado ahora por el Notario en acta, sí puede estar afectando a un elemento

esencial del contrato de compraventa inscrito. Que dado que el Notario

apunta a lápiz un precio y redacta a máquina otro y dado que las partes

en la lectura de la escritura con un precio inferior al que querían tampoco

apreciaron error alguno, se considera que error notarial de un documento

no se convierte automáticamente en un error registral. El asiento registral

recoge el precio pactado por las partes en escritura pública y alterar el

mismo supondría una modificación patrimonial en contra o sin el

consentimiento del titular registral. De hacerlo la Registradora se excedería

en sus funciones. Que hay que tener en cuenta lo que establece el artículo

1 de la Ley Hipotecaria y lo declarado en la Resolución de 1 de julio

de 1991. En consecuencia, la rectificación deberá hacerse conforme al

artículo 40 de la Ley Hipotecaria, y el asiento registral que se practique

producirá registralmente y frente a terceros efectos desde su fecha (artículo

220 de la Ley Hipotecaria). Que el documento posterior de préstamo

hipotecario no vincula la calificación recurrida, ya que son documentos

independientes.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Navarra revocó la

nota de la Registradora fundándose en que procede trasladar el problema

a una cuestión mixta, concurso de error en el documento y error en la

inscripción registral atribuible a la propia actuación del Registro al estudiar

y analizar los documentos de compraventa e hipoteca objeto de inscripción

en la misma fecha y tan íntimamente relacionados ; y con esa base se

entienden aplicables los artículos 40.c) en relación con el 213 de la Ley

Hipotecaria y 153 del Reglamento Notarial y todo ello en atención a la

doctrina establecida en las Resoluciones de 19 de octubre de 1949, 8 de

mayo de 1954, 10 de marzo de 1978 y 6 de noviembre de 1980.

VI

La Registradora apeló el auto presidencial, manteniéndose en las

alegaciones contenidas en su informe.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 10, 11 y 40 de la Ley Hipotecaria, 153 del Reglamento

Notarial, y la Resolución de esta Dirección General de 29 de octubre de

1984 y 24 de julio de 1991.

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los

siguientes:

Se vende la mitad indivisa de una finca urbana y de unas participaciones

indivisas de otras dos en el mismo edificio en escritura pública. En dicha

escritura se hace constar que el precio de venta es de 3.500.000 pesetas,

de las cuales la vendedora confiesa recibida la suma de 300.000 pesetas,

pactándose que el resto del precio (sin determinar cuál es) "lo percibirá

la parte vendedora de la compradora con cargo al préstamo hipotecario

que la Caja X ha concedido a ésta, y que se formaliza en escritura pública

a continuación de la presente". Es de hacer notar que en el cajetín puesto

por el Notario, conforme a la Ley de Tasas se giran sus honorarios por

una base de 13.500.000 pesetas. La escritura se inscribe en el Registro.

A continuación de la anterior, en el número siguiente, se constituye

hipoteca sobre la finca vendida por un principal de 18.500.000 pesetas.

En la escritura se hace constar que la deudora faculta a la Caja para

la entrega de 13.200.000 pesetas a la vendedora. Esta escritura se inscribe

en el Registro.

Se presenta en el Registro Acta autorizada por el mismo Notario, dos

meses después, conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial, sin

concurrencia de los interesados, por la que se rectifica la escritura de venta

en el sentido de que se padeció error en el precio, ya que se hizo constar

que el precio total eran 3.500.000 pesetas, cuando en realidad eran

13.500.000 pesetas.

La Registradora deniega la inscripción por falta de consentimiento

de los titulares registrales o resolución judicial.

2. El artículo 153 del Reglamento Notarial permite la subsanación

de errores materiales en los instrumentos públicos, cuando los errores,

aparte de dicha naturaleza de puramente materialas, resulten del contexto

del documento y de los inmediatamente anteriores y siguientes, o de los

restantes documentos que se tuvieron en cuenta al redactar el documento

subsanado, y, si bien es cierto que normalmente el precio en la compraventa

se debe considerar un elemento relevante, aunque no esté garantizado

mediante hipoteca o condición resolutoria, en el presente caso, pese a

tal relevancia, se advierte con claridad meridiana tratarse de un supuesto

de mero error material que se comprueba mediante la comparación del

documento rectificado con el autorizado a continuación.

3. En consecuencia, si al tratarse de dicho error material, la legislación

notarial no exige un nuevo consentimiento de los otorgantes, es porque

se estima que tal rectificación lo único que hace es expresar ahora con

exactitud la voluntad que aquéllos manifestaron con ocasión del

otorgamiento del documento rectificado, por lo que no es preciso dicho nuevo

consentimiento para que el documento rectificador produzca todos los

efectos registrales.

4. Cuestión distinta es la de si el acta rectificadora debe presentarse

a liquidación, pero, al no haberse señalado este obstáculo en la calificación,

esta Dirección General no puede entrar en su análisis.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto,

revocando la calificación de la Registradora y confirmando el Auto

presidencial.

Madrid, 12 de marzo de 2001.-La Directora general, Ana López-Monís

Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Navarra.

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