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Documento BOE-A-2001-7559

Resolución de 5 de marzo de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por la comunidad de propietarios de la urbanización "Ciudad Santo Domingo", contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Algete, don Reinaldo Vázquez de Lapuerta, a inscribir una servidumbre y los Estatutos de la citada comunidad en virtud de apelación del recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 93, de 18 de abril de 2001, páginas 14123 a 14124 (2 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-2001-7559

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los

Tribunales, don Roberto de Hoyos Mencía, en representación de la comunidad

de propietarios de la urbanización "Ciudad Santo Domingo", contra la

negativa del Registrador de la Propiedad de Algete, don Reinaldo Vázquez de

Lapuerta a inscribir una servidumbre y los Estatutos de la citada

comunidad en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

En escritura otorgada el día 22 de julio de 1970 ante el Notario de

Madrid don Enrique Giménez-Arnau y Gran, la entidad "Fomento

Inmobiliario y Urbanización, Sociedad Anónima", segrega de una finca de su

propiedad 878 parcelas con el objeto de venderlas y formar una

urbanización denominada "Ciudad Santo Domingo", con un sistema análogo

al régimen de propiedad horizontal, estableciendo los Estatutos por los

que había de regirse, una servidumbre en provecho de las parcelas en

orden al uso y utilización de los servicios y elementos comunes de la

urbanización (apartado 5.o del otorgamiento), inscribiéndose la segregación

de las parcelas pero no la servidumbre ni los Estatutos por renuncia

expresa del presentante del documento. En instancia inscrita el día 15 de julio

de 1997 por don Emilio Tato Pla en representación de la comunidad de

propietarios de la urbanización "Ciudad Santo Domingo", se solicita del

Registrador de la Propiedad la inscripción completa de la escritura de

segregación.

II

Presentada copia de la escritura de 22 de julio de 1970 en unión de

la instancia suscrita el día 15 de julio de 1997 en el Registro de la Propiedad

de Algete, fue calificada con la siguiente nota: "Presentada a las once

horas del día de hoy, segunda copia de la escritura otorgada en Madrid

el día 22 de julio de 1970 ante el Notario don Enrique G. Arnau y Gran,

número 4.391 de su protocolo: No se practica inscripción alguna. En cuanto

a otorgan 1.o y 2.o por estar ya inscritos en virtud de primera copia

presentada a las once horas del día 23 de abril de 1971. No obstante el otorgan

10 por instancia suscrita en Madrid para Alcalá de Henares por don José

Luis Kosmos Figueroa el 11 de mayo de 1971 expresamente se solicitó

la no inscripción de los Estatutos ni de los estipulados en el apartado

5.o de la parte dispositiva. Respecto a estas operaciones se deniega la

inscripción. La servidumbre bien por estar declarada y sin constituir como

se estimó en 1971 y que realmente forma parte del régimen estatutario,

bien por faltar el consentimiento de los titulares de los predios dominantes

a los que además de derechos, cuya aceptación también es necesaria, no

sólo porque para adquirir un derecho se necesita el consentimiento de

los adquirentes sino también les atribuye obligaciones y establece el reparto

entre ellos de las cargas. Los Estatutos de la comunidad de propietarios

de "Ciudad Santo Domingo": 1) Por no ser éste el Registro adecuado tanto

si se trata de una sociedad civil con personalidad jurídica como dice el

artículo 6.o de los mismos, como si se trata de una entidad urbanística

como puede deducirse de otros artículos (vía de apremio, remisiones a

legislación urbanística). 2) Si se conceptuase como un régimen de

propiedad análogo al de propiedad horizontal (urbanización, servicios

esenciales, elementos comunes y privados, integración obligatoria, subrogación,

cuotas...) no puede inscribirse sin el consentimiento unánime de todos

los afectados, las parcelas están prácticamente todas inscritas a nombre

de terceros (artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria). Contra esta calificación

cabe recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de

Justicia en el plazo de cuatro meses. Algete, a 2 de febrero de 1998. El

Registrador". Firma ilegible.

III

El Procurador de los Tribunales, don Roberto de Hoyos Mencía, en

representación de la comunidad de propietarios de la urbanización "Ciudad

Santo Domingo" interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota

de calificación y alegó: Que los Estatutos de la comunidad son parte

inseparable de la escritura de segregación, confirman la vida social de los

comuneros e instituyen derechos reales. Como se desprende de numerosos

artículos de los mencionados Estatutos. Dichos preceptos contienen reglas

que afectan al contenido y ejercicio del núcleo de la propiedad misma

de todos los comuneros de la urbanización, tanto de su dominio privativo

como en relación con los bienes y derechos de propiedad colectiva de

la urbanización, siendo un hecho doctrinal y jurisprudencialmente

aceptado al aplicar a las urbanizaciones de carácter privado la técnica de la

propiedad horizontal "tumbada" de la Ley de 21 de julio de 1960, y este

tipo de urbanizaciones privadas constituyen una unidad orgánica que no

se pierde por el hecho de que sucesivamente se vayan formando parcelas

con el carácter de fincas independientes y sobre las que se establecen

no sólo derechos y obligaciones frente a los elementos comunes (viales,

servicios...) sino también auténticas servidumbres en que cada parcela

es predio dominante y predio sirviente simultáneamente bajo estas

condiciones el acceso registral de estas situaciones es esencial para la

publicidad y seguridad jurídica del tráfico civil y patrimonial. Por lo demás,

la constatación registral de los Estatutos en estas urbanizaciones se ha

convertido en una cláusula de estilo, dando con ello publicidad registral

no sólo a las relaciones entre comuneros, sino también con respecto a

terceros adquirentes o contratantes. Abundando en esta dirección, y en

lo que a la comunidad de propietarios "Ciudad Santo Domingo" se refiere,

la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1985 ha reconocido

el carácter de tal entidad a esa sociedad civil. Que en cuanto a la necesidad

de consentimiento de todos los propietarios para practicar la inscripción

solicitada, hay que tener en cuenta que una de las preocupaciones

fundamentales de la legislación hipotecaria ha sido la de perseguir la mayor

exactitud en los libros del Registro de la Propiedad, de modo que éstos

reflejen en todo momento la verdadera situación de los inmuebles y de

los derechos reales que les afecten. Los Estatutos de la comunidad "Ciudad

Santo Domingo" forman parte del título constitutivo de la propiedad

horizontal en que ésta se organiza, y una vez inscritos dan publicidad a las

relaciones entre comuneros y afectan a terceros adquirentes, de ahí la

necesidad de la concordancia del Registro con la realidad jurídica, porque

de prescindirse de esa publicidad, la seguridad jurídica, como principio

jurídico-constitucional se resentiría hasta el extremo de convertir la

relación entre comuneros o de terceros con éstos y con la comunidad en

una simple apariencia de hecho, de manera que la inscripción de los

Estatutos no perjudica los derechos de terceros, sino que les favorecería porque

así les permitiría conocer la auténtica situación jurídico-urbanística de

la comunidad. No puede mantenerse sin más que la inscripción sólo podría

realizarse con el consentimiento unánime de todos los afectados, ya que

ello resultaría imposible al tratarse de una urbanización donde los títulos

de propiedad son cerca del millar, de ahí que haya de acudirse a los

procedimientos previsto por la Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario

para subsanar estas discrepancias entre Registro y realidad material

(artículos 198, 39 y 40 y 211 a 220 de la Ley Hipotecaria y 314 a 335 y

595 del Reglamento Hipotecario).

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que

estamos ante un supuesto de inexactitud registral del artículo 39 de la

Ley Hipotecaria y para cuya rectificación el recurrente volvió a presentar

otra copia de la escritura para que se tomara razón de ella en el Registro

por la vía del artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria, pero el propio precepto

señala que dicha toma de razón se hará si "hubiera lugar a ello" y en

el presente caso no procede por aplicación de los principios de prioridad

y tracto sucesivo (artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria). Desde 1971

hasta la fecha se han inscrito varias miles de titularidades que impiden

el acceso del título cronológicamente anterior. En muchos de los títulos

de los adquirentes se arrastró el sometimiento a los Estatutos, pero en

otro no, por lo que habrá de denegar la inscripción solicitada conforme

al artículo 20.2 de la Ley Hipotecaria. Que el propio artículo 40 de la

Ley Hipotecaria establece que "en los casos en que haya de solicitarse

judicialmente la rectificación se dirigió la demanda contra todos aquellos

a quienes el asiento que se trate de rectificar concede algún derecho"

y "en ningún caso la rectificación (...) perjudicará los derechos adquiridos

por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento

que se declare inexacto" y si el Juez en su sentencia no puede vulnerar

los derechos de tercero, menos puede hacerlo el Registrador en un

procedimiento en que no se da audiencia a dicho tercero y esta misma solución

la confirma el artículo 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Las fincas

segregadas lo han sido sin sujeción a ningún tipo de régimen de propiedad

horizontal, por lo que no podrían inscribirse los Estatutos en la matriz

residual si dicha inscripción no va acompañada de una modificación de

todas las demás fincas ya que dicha inscripción representaría una

alteración de los derechos inscritos.

V

El Notario Archivero sustituto permanente de Madrid, don Jaime García

Rosendo y García informó que en la escritura de fecha 22 de julio de

1970 no se aprecian defectos de redacción o autorización.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó

la nota del Registrador fundándose en las alegaciones contenidas en el

informe de éste.

VII

El recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en sus

alegaciones y añadió: Que el hecho de que en su momento el presentante

de la escritura renunciase a la inscripción de los Estatutos de la comunidad,

no puede vincular la situación jurídica de los futuros propietarios de la

urbanización, ya que el artículo 6.2 del Código Civil sólo admite la exclusión

voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos en ella

reconocidos cuando se perjudique a terceros y en este caso existen terceros

perjudicados que no pueden seguir privados de los Estatutos que rigen

sus relaciones y con terceras personas. Que en cuanto a que la inscripción

podría representar una alteración de los derechos inscritos, a ello hay

que oponer el que precisamente el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, al

sentar los principios de prioridad y tracto con carácter general, admite

por las vías establecidas en los artículos 39, 211 a 220 de la Ley Hipotecaria

y 314 a 331 del Reglamento Hipotecario, el subsanar el rigor del tracto

cuando ello sea necesario para concordar el Registro con la realidad, y

lo contrario haría que se tuviesen que soportar situaciones de desigualdad

ante la seguridad jurídica que el Registro de la Propiedad como poder

público debe otorgar y en los términos en que está recogida en el artículo

9.3 en relación con los artículos 14 y 24 de la Constitución Española.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 392 y siguientes del Código Civil, la Ley de Propiedad

Horizontal, los artículos 20 y 32 de la Ley Hipotecaria y la Resolución

de este centro directivo de 27 de junio de 1986.

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los

siguientes:

Con fecha 22 de julio de 1970 se otorga por el titular registral de

una finca escritura pública por la que se segregan 878 parcelas,

estableciéndose un sistema análogo al de propiedad horizontal, con sus

correspondientes Estatutos.

Se inscriben en el Registro las correspondientes parcelas, pero en aquel

momento se renuncia a la inscripción de los Estatutos.

En 1997, el "Presidente de la Junta gestora de la comunidad de

propietarios", una vez vendidas las parcelas segregadas, solicita la inscripción

de los Estatutos referidos, así como las cargas y servidumbres establecidos

en la escritura anteriormente referida, que no se inscribieron en su

momento por renuncia del solicitante.

El Registrador de la Propiedad deniega la inscripción:

"1) Por no ser éste el Registro adecuado tanto si se trata de una

sociedad civil con personalidad jurídica como dice el artículo 6.o de los

mismos (Estatutos), como si se trata de una entidad urbanística como

puede deducirse de otros artículos (vía de apremio, remisiones a legislación

urbanística).

2) Si se conceptuase como un régimen de propiedad análogo al de

propiedad horizontal (urbanización, servicios esenciales, elementos

comunes y privados, integración obligatoria, subrogación, cuotas...) no puede

inscribirse sin el consentimiento unánime de todos los afectados, las

parcelas están prácticamente todas inscritas a nombre de terceros (artículos

20 y 40 de la Ley Hipotecaria)."

El Presidente del Tribunal Superior confirma la calificación.

2. Dejando a un lado, por irrelevante, el problema de la configuración

jurídica del órgano gestor, que no atañe al Registro de la Propiedad y,

en cuanto a la denegación de la inscripción de los Estatutos, ha de

confirmarse la calificación. En efecto, segregadas distintas parcelas y vendidas

a diversas personas, el régimen estatutario establecido respecto a la

propiedad y uso de elementos y servicios comunes y a las cargas que deben

soportar las parcelas por pertenecer a una comunidad, necesita

inexcusablemente para su eficacia frente a los propietarios afectados y, en

consecuencia, para su acceso al Registro, el consentimiento unánime de todos

ellos.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto,

en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.

Madrid, 5 de marzo de 2001.-La Directora general, Ana López-Monís

Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

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