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Documento BOE-A-2001-5558

Resolución de 10 de febrero de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de San Vicente de Raspeig don Jesús Jiménez Pascual, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante número 3, don Fernando Trigo Portela, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 69, de 21 de marzo de 2001, páginas 10557 a 10558 (2 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-2001-5558

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de San Vicente

de Raspeig don Jesús Jiménez Pascual, contra la negativa del Registrador

de la Propiedad de Alicante número 3, don Fernando Trigo Portela, a

inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

El 31 de julio de 1996, ante don Jesús Jiménez Pascual, Notario de

San Vicente de Raspeig, don José Martí Donet, por sí y en la representación

que ostenta de don Miguel Ángel Martí García, como vendedor, y doña

Encarnación Cañizares García, como compradora, otorgaron escritura de

elevación a público del documento privado de compraventa de 24 de

noviembre de 1995, en la que el vendedor manifestó ser dueño en pleno

dominio de la finca rústica que se describe, registral número 46.587 del

Registro de la Propiedad número 3 de Alicante y las partes expresaron

que se convenía la venta de una participación indivisa de un 10 por 100

de la finca anterior, equivalente a 1.000 metros cuadrados, pero que ante

la imposibilidad jurídica de dividirla, por no haber obtenido la

correspondiente licencia municipal de parcelación, y atendido que su propósito

era que la compradora pudiera poseer, usar y disfrutar de su porción,

pactaban de modo expreso, aparte de la compraventa, otras cláusulas,

entre las cuales figuran: 1. Que el comprador podrán usar, disfrutar y

aprovechar de modo exclusivo de una parcela de 1.000 metros cuadrados,

incluidos viales, que se identifica plenamente por sus linderos y por un

plano que se incorpora a la escritura. 2. Que cada condómino soportará

los gastos que originen las porciones de terreno respectivamente y hará

suyos los beneficios, con previsión de que algunos pueden ser comunes.

3. Que cuando cualquiera de ellos obtenga la licencia municipal de

parcelación de alguna o todas las fincas comunes, ambas partes se obligarán

a otorgar la escritura pública correspondiente.

II

Presentada primera copia de la citada escritura en el Registro de la

Propiedad número 3 de Alicante, fue calificada con la siguiente nota: "Libro

de entrada número 5.677, presentado a las once cuarenta y ocho horas

del día 10 de septiembre de 1996, asiento número 1.712 del diario 29.

Registro de la Propiedad número 3 de Alicante. Denegada la inscripción

del precedente documento por no aportarse la preceptiva licencia

municipal o el certificado administrativo de la innecesariedad de la misma

de acuerdo con lo establecido en la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la

Generalidad Valenciana, sobre suelo no urbanizable. Contra la precedente nota

y en el plazo de cuatro meses a contar desde su fecha, cabe interponer

recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia

de la Comunidad Valenciana, en la forma a que se refieren los

artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento.-Alicante,

28 de octubre de 1996.-El Registrador.-Firma ilegible".

III

El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo

contra la anterior calificación, y alegó: Que en cuanto al defecto de la

nota registral, se presume que debe tratarse de la licencia exigida por

la Disposición Adicional tercera de la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la

Generalidad Valenciana, para llevar a cabo actos de parcelación,

segregación y división de terrenos. Que aceptada la presunción anterior, no

se entiende por qué es necesaria la licencia municipal para inscribir un

título que no contiene segregación, división ni parcelación de ningún tipo,

sino simplemente la venta de una participación indivisa de una finca que,

tal como se aclara en la propia escritura, no puede parcelarse por no

haber obtenido la correspondiente licencia municipal.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que

teniendo en cuenta lo que dice la Disposición Adicional Tercera de la

Ley 4/1992, de 5 de junio de 1992 de la Generalidad Valenciana, sobre

suelo no urbanizable y la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de

diciembre de 1995, hay que significar que en el caso que se discute se parte

de la venta de una cuota indivisa asignando a continuación el uso exclusivo

de una zona física determinada en cuanto a superficie y linderos. Se trata

de una parcelación encubierta, que fragmenta la utilización del terreno

y multiplica el número de propietarios. Que se considera que se incurre

en un fraude de ley, según lo establecido en el artículo 6.4 del Código

Civil y según lo explica la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio

de 1991. Que la doctrina, en relación con el artículo 259.3 de la Ley sobre

el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto

Legislativo 1/1992, de 26 de junio, dice que se refiere exclusivamente a

los negocios de división de fincas en los que hay que entender incluidos

los de segregación. Que uno de los mecanismos más frecuentes a que

se ha acudido para salvar el contenido del artículo que tratamos, sobre

todo en las épocas en que la parcelación urbanística constituía un fenómeno

preocupante, era la de configurar el negocio jurídico correspondiente bajo

otra fórmula distinta, mediante la creación de comunidades de bienes

o entes asociativos con un régimen especial de utilización de los bienes

comunes. Que para salir al paso de esta práctica algunas Comunidades

Autónomas han establecido reglas especiales, entre las que hay que citar

el artículo 41.3 del Reglamento sobre Protección de la Legalidad Urbanística

de Cataluña por ser el más significativo. Que la calificación registral tiene

la finalidad de que el Registro no recoja derechos o situaciones dudosas

y este es el sentido de la Resolución de 27 de noviembre de 1929. Que

conforme manifiesta la doctrina sólo deben tener acceso al Registro los

títulos válidos y perfectos, y ello es lógico si se quiere asegurar

mínimamente la concordancia entre el Registro y la realidad. De lo contrario

los asientos sólo servirían para engañar al público, favorecer el tráfico

ilícito y provocar nuevos conflictos.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana confirmó la nota del Registrador, fundándose en que se trata de

un supuesto previsto en la disposición adicional tercera de la Ley 4/1992,

de 5 de junio.

VI

El Notario recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en sus

alegaciones, y añadió: 1.a) Que, según la doctrina, la segregación es una

operación registral en cuya virtud se separa parte de una finca

inmatriculada para formar una finca nueva. Tal operación registral debe

decidirse por el dueño de la finca, describiendo la porción segregada y el

resto y solicitar su inscripción, todo ello siempre que sea jurídicamente

susceptible de separación. Que ninguno de tales presupuestos se contienen

en la escritura de referencia. b) La segregación es operación necesaria

e indispensable para poder enajenar una porción de finca, que forma parte,

registralmente, de otra de mayor cabida. Por ello, si en la escritura no

se ha practicado ninguna segregación y, por ello, no puede inscribirse

como finca nueva e independiente ninguna parcela, mal podría enajenarse

como un bien perfectamente individualizado e identificado. c) Que si no

existe técnicamente segregación, no es necesaria licencia alguna para el

otorgamiento ni para la inscripción de la escritura, no siendo de aplicación

la referida disposición adicional tercera.2. Que no se está ante una

parcelación, puesto que ya ha quedado demostrado anteriormente que no

hay segregación ni parcelación alguna, la cual tendría que practicarse e

inscribirse, y ni mucho menos, encubrimiento, ya que claramente se

especifica que no ha podido obtenerse la correspondiente licencia municipal,

razón por la cual se recurre a crear un pro indiviso forzoso, no conveniente,

pero sí como única fórmula para conseguir un mínimo de seguridad y

regulación racional, hasta que se obtenga la autorización preceptiva o el

comprador adquiere la restante cuota indivisa. Que, por esas mismas

razones, no se trata tampoco de un contrato formalizado en fraude de Ley,

porque se utilizan cauces perfectamente legales y lícitos para dar respuesta

a situaciones reales también lícitas, si bien carentes temporalmente de

un requisito formal, no esencial. Que tal solución ha sido hasta ahora

claramente inscribible en el Registro de la Propiedad.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 6.4.o, 398 y 428 del Código Civil, y la disposición

adicional tercera de la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalidad

Valenciana, sobre suelo no urbanizable, y Resoluciones de esta Dirección General

de 26 de junio de 1999, 20, 26, 27, 28, 29 de junio y 14, 16, 19 y 20

de octubre de 2000,

1. Son hechos a tener en cuenta en el presente recurso los siguientes:

Mediante escritura pública, el dueño de una finca rústica y el comprador

correspondiente, elevan a público un documento privado de venta de una

porción de finca rústica. Además de la correspondiente elevación,

complementan y aclaran el documento privado estableciendo lo siguiente: Que

venden una participación indivisa ante la imposibilidad jurídica de vender

la finca concreta, por no haber podido obtener la licencia municipal de

parcelación. Como consecuencia de lo anterior, pactan que a dicha porción

indivisa le corresponde el uso exclusivo de la porción descrita en el

documento privado, incorporando a la escritura un plano de la parcela. El

Registrador deniega la inscripción por no aportarse la preceptiva licencia

municipal o el certificado administrativo de innecesariedad de la misma,

de acuerdo con lo establecido en la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la

Generalidad Valenciana.

2. La Resolución de este centro directivo de 26 de Junio de 1999

ha recordado que la disposición adicional tercera de la Ley 4/1992, de

la Generalidad Valenciana, establece la necesidad de licencia o el certificado

administrativo de su innecesariedad en toda parcelación de fincas o

terrenos, prohibiendo, en consecuencia, a Notarios y Registradores autorizar

e inscribir, respectivamente, escrituras de división, parcelación o

segregación de fincas o terrenos en cualquier clase de suelo sin la oportuna

licencia municipal o certificación de su innecesariedad. Es por ello,

obligada la aplicación al acto realizado en fraude de ley de la norma que

se ha tratado de eludir (cfr. artículo 6.4.o del Código Civil).

De otra parte, habida cuenta de los requisitos legales que determinan

la consideración de una cosa como objeto jurídico independiente (cfr.

artículo 333 del Código Civil), del propio concepto legal de propiedad (cfr.

artículo 348 del Código Civil), de la sujeción al régimen de mayorías en

lo relativo al uso de la cosa común (artículo 398 del Código Civil), y de

la prohibición del pacto de indivisión por más de diez años (artículo 400

del Código Civil), la compatibilidad entre la persistencia de una Comunidad

sobre el todo y la atribución a cada propietario de un derecho permanente

de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aquél,

exige que estas partes carezcan de la autonomía física y económica que

les impida ser reputados como objetos jurídicos nuevos y absolutamente

independientes entre sí, pues, en otro caso (como es el ahora debatido,

en que las porciones de uso exclusivo delimitadas por sus linderos y

superficie -cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria-, son en principio susceptibles

de constituir físicamente fincas absolutamente independientes entre sí,

si se satisfacen las exigencias legales de índole urbanística o agraria),

aquélla atribución implicará una verdadera división, cualquiera que sea

la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende

encubrirse.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto,

confirmando el auto presidencial y la calificación del Registrador.

Madrid, 10 de febrero de 2001.-La Directora general, Ana López-Monís

Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana.

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