En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de San Vicente
de Raspeig, don Jesús Jiménez Pascual, contra la negativa del Registrador
de la Propiedad de Alicante número 3, don Fernando Trigo Portela, a
inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
El 31 de octubre de 1996, ante don Jesús Jiménez Pascual, Notario
de San Vicente de Raspeig, don José Martí Donet como vendedor y doña
Bianca Lissek como compradora, otorgaron escritura de elevación a público
del documento privado de compraventa de 21 de abril de 1992, en la
que el vendedor manifestó ser dueño en pleno dominio de la finca rústica
que se describe, registral número 46.547 del Registro de la Propiedad
número tres de Alicante y las partes expresaron que se convenía la venta
de una participación indivisa de un 5,05 por 100 de la finca anterior,
equivalente a 1.160 m2, pero que ante la imposibilidad jurídica de dividirla,
por no haber obtenido la correspondiente licencia municipal de
parcelación, y atendido que su propósito era que la compradora pudiera poseer,
usar y disfrutar de su porción, pactaban de modo expreso, aparte de la
compraventa, otras cláusulas entre las cuales figuran: 1. Que el comprador
podrán usar, disfrutar y aprovechar de modo exclusivo de una parcela
de 1.160 metros cuadrados, incluidos viales, que se identifica plenamente
por sus linderos y por un plano que se incorpora a la escritura. 2. Que
cada condómino soportará los gastos que originen las porciones de terreno
respectivamente y hará suyos los beneficios, con previsión de que algunos
pueden ser comunes. 3. Que la compradora apodera a cada uno de los
titulares de las restantes partes indivisas facultándole para que, una vez
obtenida la licencia municipal de parcelación puedan otorgar la escritura
de división material de la finca y extinción de la comunidad, adjudicándose
la porción resultante de la licencia que corresponda con la parte de terreno,
que por esta escritura se le asigne el uso y disfrute exclusivo.
II
Presentada primera copia de la citada escritura en el Registro de la
Propiedad de Alicante n.o 3, fue calificada con la siguiente nota: "Libro
de entrada n.o7.395 presentado a las diez diez horas del día 22 de noviembre
de 1996, asiento n.o 1.585 del diario 30. Registro de la Propiedad de Alicante
número tres. Denegada la inscripción del precedente documento por : No
aportarse la preceptiva licencia municipal o el certificado administrativo
de la innecesariedad de la misma de acuerdo con lo establecido en la
Ley 4/1992 de 5 de junio de la Generalitat Valenciana, sobre suelo no
urbanizable. Contra la precedente nota y en el plazo de cuatro meses
a contar desde su fecha, cabe interponer recurso gubernativo ante el
Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana,
en la forma a que se refieren los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y
112 y siguientes de su Reglamento. Alicante a 21 de diciembre de 1996.
El Registrador. Firma ilegible".
III
El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo
contra la anterior calificación, y alegó: Que en cuanto al defecto de la
nota registral, se presume que debe tratarse de la licencia exigida por
la Disposición Adicional tercera de la Ley 4/1992 de 5 de junio de la
Generalitat Valenciana, para llevar a cabo actos de parcelación, segregación
y división de terrenos. Que aceptada la presunción anterior, no se entiende
por qué es necesaria la licencia municipal para inscribir un título que
no contiene segregación, división ni parcelación de ningún tipo, sino
simplemente la venta de una participación indivisa de una finca que, tal como
se aclara en la propia escritura, no puede parcelarse por no haber obtenido
la correspondiente licencia municipal.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que
teniendo en cuenta lo que dice la Disposición Adicional Tercera de la
Ley 4/1992, de 5 de junio de 1992 de la Generalitat Valenciana, sobre
suelo no urbanizable y la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de
diciembre de 1995, hay que significar que en el caso que se discute se parte
de la venta de una cuota indivisa asignando a continuación el uso exclusivo
de una zona física determinada en cuanto a superficie y linderos. Se trata
de una parcelación encubierta, que fragmenta la utilización del terreno
y multiplica el número de propietarios. Que se considera que se incurre
en un fraude de ley, según lo establecido en el artículo 6.4 del Código
Civil y según lo explica la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio
de 1991. Que la doctrina, en relación con el artículo 259, 3 de la Ley
sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real
Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, dice que se refiere exclusivamente
a los negocios de división de fincas en los que hay que entender incluidos
los de segregación. Que uno de los mecanismos más frecuentes a que
se ha acudido para salvar el contenido del artículo que tratamos, sobre
todo en las épocas en que la parcelación urbanística constituía un fenómeno
preocupante, era la de configurar el negocio jurídico correspondiente bajo
otra fórmula distinta, mediante la creación de comunidades de bienes
o entes asociativos con un régimen especial de utilización de los bienes
comunes. Que para salir al paso de esta práctica algunas Comunidades
Autónomas han establecido reglas especiales, entre las que hay que citar
el artículo 41.3 del Reglamento sobre Protección de la Legalidad Urbanística
de Cataluña por ser el más significativo. Que la calificación registral tiene
la finalidad de que el Registro no recoja derechos o situaciones dudosas
y este es el sentido de la Resolución de 27 de noviembre de 1929. Que
conforme manifiesta la doctrina sólo deben tener acceso al Registro los
títulos válidos y perfectos, y ello es lógico si se quiere asegurar
mínimamente la concordancia entre el Registro y la realidad. De lo contrario
los asientos sólo servirían para engañar al público, favorecer el tráfico
ilícito y provocar nuevos conflictos.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad
Valenciana confirmó la nota del Registrador, fundándose en que se trata de
un supuesto previsto en la Disposición Adicional 3.a de la Ley 4/1992
de 5 de junio.
VI
El Notario recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en sus
alegaciones, y añadió: 1.a) Que según la doctrina la segregación es una
operación registral en cuya virtud se separa parte de una finca
inmatriculada para formar una finca nueva. Tal operación registral debe
decidirse por el dueño de la finca, describiendo la porción segregada y el
resto y solicitar su inscripción, todo ello siempre que sea jurídicamente
susceptible de separación. Que ninguno de tales presupuestos se contienen
en la escritura de referencia. b) La segregación es operación necesaria
e indispensable para poder enajenar una porción de finca, que forma parte,
registralmente, de otra de mayor cabida. Por ello si en la escritura no
se ha practicado ninguna segregación y, por ello, no puede inscribirse
como finca nueva e independiente ninguna parcela, mal podría enajenarse
como un bien perfectamente individualizado e identificado. c) Que si
no existe técnicamente segregación, no es necesaria licencia alguna para
el otorgamiento ni para la inscripción de la escritura, no siendo de
aplicación la referida Disposición Adicional 3.a 2. Que no se está ante una
parcelación, puesto que ya ha quedado demostrado anteriormente que
no hay segregación ni parcelación alguna, la cual tendría que practicarse
e inscribirse, y ni mucho menos, encubrimiento, ya que claramente se
especifica que no ha podido obtenerse la correspondiente licencia
municipal, razón por la cual se recurre a crear un pro indiviso forzoso, no
conveniente, pero sí como única fórmula para conseguir un mínimo de
seguridad y regulación racional, hasta que se obtenga la autorización
preceptiva o el comprador adquiere la restante cuota indivisa. Que, por esas
mismas razones, no se trata tampoco de un contrato formalizado en fraude
de Ley, porque se utilizan cauces perfectamente legales y lícitos para dar
respuesta a situaciones reales también lícitas, si bien carentes
temporalmente de un requisito formal, no esencial. Que tal solución ha sido hasta
ahora claramente inscribible en el Registro de la Propiedad.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 6,4.o, 398 y 428 del Código Civil, y la Disposición
Adicional 3.a de la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalidad Valenciana,
sobre suelo no urbanizable, Resoluciones de esta Dirección General de
26 de junio de 1999, 20, 26, 27, 28, 29 de junio y 14, 16, 19 y 20 de
octubre de 2000.
1. Son hechos a tener en cuenta en el presente recurso los siguientes:
Mediante escritura pública, el dueño de una finca rústica y el comprador
correspondiente, elevan a público un documento privado de venta de una
porción de finca rústica. Además de la correspondiente elevación,
complementan y aclaran el documento privado estableciendo lo siguiente: Que
venden una participación indivisa ante la imposibilidad jurídica de vender
la finca concreta, por no haber podido obtener la licencia municipal de
parcelación. Como consecuencia de lo anterior, pactan que a dicha porción
indivisa le corresponde el uso exclusivo de la porción descrita en el
documento privado, incorporando a la escritura un plano de la parcela. El
Registrador deniega la inscripción por no aportarse la preceptiva licencia
municipal o el certificado administrativo de innecesariedad de la misma,
de acuerdo con lo establecido en la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la
Generalidad Valenciana.
2. La Resolución de este Centro Directivo de 26 de Junio de 1999
ha recordado que la Disposición Adicional 3.a de la Ley 4/1992 de la
Generalidad Valenciana establece la necesidad de licencia o el certificado
administrativo de su innecesariedad en toda parcelación de fincas o
terrenos, prohibiendo, en consecuencia, a Notarios y Registradores autorizar
e inscribir, respectivamente, escrituras de división, parcelación o
segregación de fincas o terrenos en cualquier clase de suelo sin la oportuna
licencia municipal o certificación de su innecesariedad. Es por ello,
obligada la aplicación al acto realizado en fraude de ley de la norma que
se ha tratado de eludir (cfr. art. 6.4.o del Código Civil).
De otra parte, habida cuenta de los requisitos legales que determinan
la consideración de una cosa como objeto jurídico independiente (cfr. art.
333 del Código Civil), del propio concepto legal de propiedad (cfr. art.
348 del Código Civil), de la sujeción al régimen de mayorías en lo relativo
al uso de la cosa común (art. 398 del Código Civil), y de la prohibición
del pacto de indivisión por más de diez años (art. 400 del Código Civil),
la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo
y la atribución a cada propietario de un derecho permanente de uso
exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aquél, exige que
estas partes carezcan de la autonomía física y económica que les impida
ser reputados como objetos jurídicos nuevos y absolutamente
independientes entre sí, pues, en otro caso (como es el ahora debatido, en que
las porciones de uso exclusivo delimitadas por sus linderos y superficie
-cfr. art. 9 de la Ley Hipotecaria-, son en principio susceptibles de
constituir físicamente fincas absolutamente independientes entre sí, si se
satisfacen las exigencias legales de índole urbanística o agraria), aquélla
atribución implicará una verdadera división, cualquiera que sea la
denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto,
confirmando el auto presidencial y la calificación del Registrador.
Madrid, 2 de febrero de 2001.-La Directora general, Ana López-Monís
Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad
Valenciana.
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