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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de San Vicente

de Raspeig, don Jesús Jiménez Pascual, contra la negativa del Registrador

de la Propiedad de Alicante número 3, don Fernando Trigo Portela, a

inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

El 31 de octubre de 1996, ante don Jesús Jiménez Pascual, Notario

de San Vicente de Raspeig, don José Martí Donet como vendedor y doña

Bianca Lissek como compradora, otorgaron escritura de elevación a público

del documento privado de compraventa de 21 de abril de 1992, en la

que el vendedor manifestó ser dueño en pleno dominio de la finca rústica

que se describe, registral número 46.547 del Registro de la Propiedad

número tres de Alicante y las partes expresaron que se convenía la venta

de una participación indivisa de un 5,05 por 100 de la finca anterior,

equivalente a 1.160 m2, pero que ante la imposibilidad jurídica de dividirla,

por no haber obtenido la correspondiente licencia municipal de

parcelación, y atendido que su propósito era que la compradora pudiera poseer,

usar y disfrutar de su porción, pactaban de modo expreso, aparte de la

compraventa, otras cláusulas entre las cuales figuran: 1. Que el comprador

podrán usar, disfrutar y aprovechar de modo exclusivo de una parcela

de 1.160 metros cuadrados, incluidos viales, que se identifica plenamente

por sus linderos y por un plano que se incorpora a la escritura. 2. Que

cada condómino soportará los gastos que originen las porciones de terreno

respectivamente y hará suyos los beneficios, con previsión de que algunos

pueden ser comunes. 3. Que la compradora apodera a cada uno de los

titulares de las restantes partes indivisas facultándole para que, una vez

obtenida la licencia municipal de parcelación puedan otorgar la escritura

de división material de la finca y extinción de la comunidad, adjudicándose

la porción resultante de la licencia que corresponda con la parte de terreno,

que por esta escritura se le asigne el uso y disfrute exclusivo.

II

Presentada primera copia de la citada escritura en el Registro de la

Propiedad de Alicante n.o 3, fue calificada con la siguiente nota: "Libro

de entrada n.o7.395 presentado a las diez diez horas del día 22 de noviembre

de 1996, asiento n.o 1.585 del diario 30. Registro de la Propiedad de Alicante

número tres. Denegada la inscripción del precedente documento por : No

aportarse la preceptiva licencia municipal o el certificado administrativo

de la innecesariedad de la misma de acuerdo con lo establecido en la

Ley 4/1992 de 5 de junio de la Generalitat Valenciana, sobre suelo no

urbanizable. Contra la precedente nota y en el plazo de cuatro meses

a contar desde su fecha, cabe interponer recurso gubernativo ante el

Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana,

en la forma a que se refieren los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y

112 y siguientes de su Reglamento. Alicante a 21 de diciembre de 1996.

El Registrador. Firma ilegible".

III

El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo

contra la anterior calificación, y alegó: Que en cuanto al defecto de la

nota registral, se presume que debe tratarse de la licencia exigida por

la Disposición Adicional tercera de la Ley 4/1992 de 5 de junio de la

Generalitat Valenciana, para llevar a cabo actos de parcelación, segregación

y división de terrenos. Que aceptada la presunción anterior, no se entiende

por qué es necesaria la licencia municipal para inscribir un título que

no contiene segregación, división ni parcelación de ningún tipo, sino

simplemente la venta de una participación indivisa de una finca que, tal como

se aclara en la propia escritura, no puede parcelarse por no haber obtenido

la correspondiente licencia municipal.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que

teniendo en cuenta lo que dice la Disposición Adicional Tercera de la

Ley 4/1992, de 5 de junio de 1992 de la Generalitat Valenciana, sobre

suelo no urbanizable y la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de

diciembre de 1995, hay que significar que en el caso que se discute se parte

de la venta de una cuota indivisa asignando a continuación el uso exclusivo

de una zona física determinada en cuanto a superficie y linderos. Se trata

de una parcelación encubierta, que fragmenta la utilización del terreno

y multiplica el número de propietarios. Que se considera que se incurre

en un fraude de ley, según lo establecido en el artículo 6.4 del Código

Civil y según lo explica la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio

de 1991. Que la doctrina, en relación con el artículo 259, 3 de la Ley

sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real

Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, dice que se refiere exclusivamente

a los negocios de división de fincas en los que hay que entender incluidos

los de segregación. Que uno de los mecanismos más frecuentes a que

se ha acudido para salvar el contenido del artículo que tratamos, sobre

todo en las épocas en que la parcelación urbanística constituía un fenómeno

preocupante, era la de configurar el negocio jurídico correspondiente bajo

otra fórmula distinta, mediante la creación de comunidades de bienes

o entes asociativos con un régimen especial de utilización de los bienes

comunes. Que para salir al paso de esta práctica algunas Comunidades

Autónomas han establecido reglas especiales, entre las que hay que citar

el artículo 41.3 del Reglamento sobre Protección de la Legalidad Urbanística

de Cataluña por ser el más significativo. Que la calificación registral tiene

la finalidad de que el Registro no recoja derechos o situaciones dudosas

y este es el sentido de la Resolución de 27 de noviembre de 1929. Que

conforme manifiesta la doctrina sólo deben tener acceso al Registro los

títulos válidos y perfectos, y ello es lógico si se quiere asegurar

mínimamente la concordancia entre el Registro y la realidad. De lo contrario

los asientos sólo servirían para engañar al público, favorecer el tráfico

ilícito y provocar nuevos conflictos.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana confirmó la nota del Registrador, fundándose en que se trata de

un supuesto previsto en la Disposición Adicional 3.a de la Ley 4/1992

de 5 de junio.

VI

El Notario recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en sus

alegaciones, y añadió: 1.a) Que según la doctrina la segregación es una

operación registral en cuya virtud se separa parte de una finca

inmatriculada para formar una finca nueva. Tal operación registral debe

decidirse por el dueño de la finca, describiendo la porción segregada y el

resto y solicitar su inscripción, todo ello siempre que sea jurídicamente

susceptible de separación. Que ninguno de tales presupuestos se contienen

en la escritura de referencia. b) La segregación es operación necesaria

e indispensable para poder enajenar una porción de finca, que forma parte,

registralmente, de otra de mayor cabida. Por ello si en la escritura no

se ha practicado ninguna segregación y, por ello, no puede inscribirse

como finca nueva e independiente ninguna parcela, mal podría enajenarse

como un bien perfectamente individualizado e identificado. c) Que si

no existe técnicamente segregación, no es necesaria licencia alguna para

el otorgamiento ni para la inscripción de la escritura, no siendo de

aplicación la referida Disposición Adicional 3.a 2. Que no se está ante una

parcelación, puesto que ya ha quedado demostrado anteriormente que

no hay segregación ni parcelación alguna, la cual tendría que practicarse

e inscribirse, y ni mucho menos, encubrimiento, ya que claramente se

especifica que no ha podido obtenerse la correspondiente licencia

municipal, razón por la cual se recurre a crear un pro indiviso forzoso, no

conveniente, pero sí como única fórmula para conseguir un mínimo de

seguridad y regulación racional, hasta que se obtenga la autorización

preceptiva o el comprador adquiere la restante cuota indivisa. Que, por esas

mismas razones, no se trata tampoco de un contrato formalizado en fraude

de Ley, porque se utilizan cauces perfectamente legales y lícitos para dar

respuesta a situaciones reales también lícitas, si bien carentes

temporalmente de un requisito formal, no esencial. Que tal solución ha sido hasta

ahora claramente inscribible en el Registro de la Propiedad.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 6,4.o, 398 y 428 del Código Civil, y la Disposición

Adicional 3.a de la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalidad Valenciana,

sobre suelo no urbanizable, Resoluciones de esta Dirección General de

26 de junio de 1999, 20, 26, 27, 28, 29 de junio y 14, 16, 19 y 20 de

octubre de 2000.

1. Son hechos a tener en cuenta en el presente recurso los siguientes:

Mediante escritura pública, el dueño de una finca rústica y el comprador

correspondiente, elevan a público un documento privado de venta de una

porción de finca rústica. Además de la correspondiente elevación,

complementan y aclaran el documento privado estableciendo lo siguiente: Que

venden una participación indivisa ante la imposibilidad jurídica de vender

la finca concreta, por no haber podido obtener la licencia municipal de

parcelación. Como consecuencia de lo anterior, pactan que a dicha porción

indivisa le corresponde el uso exclusivo de la porción descrita en el

documento privado, incorporando a la escritura un plano de la parcela. El

Registrador deniega la inscripción por no aportarse la preceptiva licencia

municipal o el certificado administrativo de innecesariedad de la misma,

de acuerdo con lo establecido en la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la

Generalidad Valenciana.

2. La Resolución de este Centro Directivo de 26 de Junio de 1999

ha recordado que la Disposición Adicional 3.a de la Ley 4/1992 de la

Generalidad Valenciana establece la necesidad de licencia o el certificado

administrativo de su innecesariedad en toda parcelación de fincas o

terrenos, prohibiendo, en consecuencia, a Notarios y Registradores autorizar

e inscribir, respectivamente, escrituras de división, parcelación o

segregación de fincas o terrenos en cualquier clase de suelo sin la oportuna

licencia municipal o certificación de su innecesariedad. Es por ello,

obligada la aplicación al acto realizado en fraude de ley de la norma que

se ha tratado de eludir (cfr. art. 6.4.o del Código Civil).

De otra parte, habida cuenta de los requisitos legales que determinan

la consideración de una cosa como objeto jurídico independiente (cfr. art.

333 del Código Civil), del propio concepto legal de propiedad (cfr. art.

348 del Código Civil), de la sujeción al régimen de mayorías en lo relativo

al uso de la cosa común (art. 398 del Código Civil), y de la prohibición

del pacto de indivisión por más de diez años (art. 400 del Código Civil),

la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo

y la atribución a cada propietario de un derecho permanente de uso

exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aquél, exige que

estas partes carezcan de la autonomía física y económica que les impida

ser reputados como objetos jurídicos nuevos y absolutamente

independientes entre sí, pues, en otro caso (como es el ahora debatido, en que

las porciones de uso exclusivo delimitadas por sus linderos y superficie

-cfr. art. 9 de la Ley Hipotecaria-, son en principio susceptibles de

constituir físicamente fincas absolutamente independientes entre sí, si se

satisfacen las exigencias legales de índole urbanística o agraria), aquélla

atribución implicará una verdadera división, cualquiera que sea la

denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto,

confirmando el auto presidencial y la calificación del Registrador.

Madrid, 2 de febrero de 2001.-La Directora general, Ana López-Monís

Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana.