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En el recurso interpuesto por doña E. A. S. contra la calificación negativa del registrador de la Propiedad de Priego de Córdoba, don Alfredo López-Frías López-Jurado, en relación a una instancia solicitando el depósito del modelo informativo de arrendamientos de corta duración, que tiene por objeto una finca registral.

Hechos

I

El día 19 de febrero de 2026, se presentó telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Priego de Córdoba, por don F. J. S. G., instancia solicitando el depósito del modelo informativo de arrendamientos de corta duración, relativo a la finca registral número 236.

II

Presentada dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Priego de Córdoba, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Presentación: El modelo informativo de alojamientos de corta duración, que ha sido presentado por S. G., F. J. a las 19:20:42 horas del día 19/02/2026, asiento 264 del Diario 2026, ha sido objeto de la siguiente calificación:

En aplicación de la Orden VAU/1560/2025, de 22 de diciembre, por la que se aprueba el modelo informativo para cada categoría y tipo de arrendamientos sujetos al artículo 10.4 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, y examinada la capacidad de las parte otorgante, la legalidad de las formas extrínsecas del documento en cuya virtud se solicita el depósito del modelo informativo de alojamiento de corta duración, así como la validez del acto contenido en el título por lo que resulta del mismo y demás asientos del Registro, de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria se califica desfavorablemente, por lo que no se hace constar en el Registro el depósito del modelo informativo de alojamientos de corta duración, en atención a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:

Hechos.

1. Aparece inscrita la finca registral número 236 de Priego de Córdoba a favor de don R. Y. S. según consta en la inscripción 3.ª

Fundamentos de Derecho.

1. Constar la finca inscrita a nombre de persona distinta del solicitante del depósito (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Deberá solicitarse el depósito por el titular registral o por quien acredite tener representación suficiente del mismo (en virtud de apoderamiento, contrato de gestión, arriendo o subarriendo con facultad de explotar, o en virtud de documento privado con firma electrónica o con firma manuscrita ratificada ante el registrador).

Contra esta calificación (…)

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Alfredo López-Frías López-Jurado registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Priego de Córdoba a día diecisiete de marzo del dos mil veintiséis.»

III

Contra la anterior nota de calificación, doña E. A. S. interpuso recurso el día 27 de marzo de 2026 mediante escrito del siguiente tenor:

«Que en fecha 18 de marzo le ha sido notificada calificación registral desfavorable emitida por el Registro de la Propiedad de Priego de Córdoba, en relación con la solicitud de depósito del modelo informativo de alojamiento de corta duración respecto del inmueble sito en Calle (…) de Priego de Córdoba, con referencia catastral 4241115UG9444S0001KW, finca registral n.º 236.

Dicha calificación se fundamenta en que la finca figura inscrita a nombre de persona distinta del solicitante, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

No estando conforme con dicha calificación, y dentro del plazo legalmente previsto, mediante el presente escrito formula:

Recurso gubernativo.

Al amparo de los artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria, con base en los siguientes:

Hechos.

Primero.

Que el recurrente, junto con D. R. Y. S., ostenta la titularidad real del inmueble descrito, en régimen de proindiviso al 50%, tal y como se acredita mediante declaración de titularidad de bienes suscrita por ambas partes, que se acompaña al presente recurso.

Segundo.

Que en dicha declaración ambas partes reconocen, declaran y certifican de forma expresa su condición de copropietarios del inmueble, constituyendo un título válido a efectos civiles que acredita la realidad jurídica de la titularidad.

Tercero.

Que la falta de inscripción registral actualizada no puede impedir el ejercicio de derechos legítimos derivados de la titularidad real del inmueble, especialmente cuando dicha titularidad se encuentra debidamente acreditada documentalmente.

Cuarto.

Que la solicitud presentada no implica una transmisión de dominio ni modificación registral, sino un acto de carácter informativo o administrativo, relativo a la explotación del inmueble como alojamiento de corta duración.

Fundamentos de Derecho.

I. Sobre el artículo 20 de la Ley Hipotecaria (principio de tracto sucesivo).

El principio de tracto sucesivo exige que los actos inscribibles se otorguen por el titular registral. Sin embargo, en el presente caso no se pretende la inscripción de un acto traslativo o dispositivo del dominio, sino el depósito de un modelo informativo, de naturaleza distinta.

II. Sobre la acreditación de la titularidad real.

Conforme a reiterada doctrina, el Registro de la Propiedad no tiene carácter constitutivo en nuestro sistema, sino declarativo. Por tanto, la titularidad dominical puede existir y acreditarse al margen del Registro mediante documentos válidos en Derecho.

La declaración de titularidad aportada constituye un principio de prueba suficiente de la legitimación del solicitante para realizar actos de gestión o explotación del inmueble.

III. Sobre la legitimación para la explotación del inmueble.

Incluso en el supuesto de no ser titular registral, la normativa citada en la propia calificación admite que el depósito pueda realizarse por quien acredite:

Representación suficiente.

Contrato de gestión.

Arrendamiento o subarrendamiento con facultad de explotación.

Documento privado con firma ratificada.

En este caso, la declaración firmada por ambos copropietarios implica un consentimiento expreso y recíproco, equivalente a una autorización suficiente para la explotación del inmueble.

IV. Principio de realidad jurídica y buena fe.

Debe prevalecer la realidad jurídica acreditada frente a la mera discordancia registral, evitando un formalismo excesivo que impida el ejercicio legítimo de derechos.

Solicita: Que teniendo por presentado este escrito, junto con la documentación que se acompaña, se sirva admitirlo y, en su virtud:

Se revoque la calificación registral desfavorable.

Se admita el depósito del modelo informativo de alojamiento de corta duración solicitado.

O subsidiariamente, se tenga por acreditada la legitimación suficiente del recurrente para efectuar dicho depósito.»

IV

El registrador de la Propiedad mantuvo su nota de calificación y, en unión de su preceptivo informe, elevó el expediente a este Centro Directivo para su resolución. En su informe indicaba: «(…) poniendo de manifiesto que el documento de “declaración de titularidad de bienes” suscrito por la recurrente y su cónyuge –cuyas firmas no se encuentran legitimadas notarialmente ni ratificadas ante el Registrador– no fue en su día presentado en el Registro de la Propiedad a mi cargo, sino que se ha aportado con ocasión de la interposición del recurso, por lo que no se valora su idoneidad o suficiencia para la consecución de la operación registral pretendida (…)».

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 9 y 10 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración; la Orden VAU/1560/2025, de 22 de diciembre, por la que se aprueba el modelo informativo para cada categoría y tipo de arrendamientos sujetos al artículo 10.4 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 24 de febrero de 2026 de la consulta vinculante formulada por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles relativa al procedimiento a seguir en la aplicación del Real Decreto 1312/2024, de 23 diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, y de la Orden Ministerial VAU/1560/2025 de 22 de diciembre, por la que se aprueba el modelo informativo para cada categoría y tipo de arrendamientos sujetos al artículo 10.4 del citado Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre.

1. Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:

El día 19 de febrero de 2026, se presentó telemáticamente en el Registro de la Propiedad de Priego de Córdoba, por don F. J. S. G., instancia solicitando el depósito del modelo informativo de arrendamientos de corta duración, relativo a la finca registral número 236.

Se deniega el depósito en base a: «(…) se califica desfavorablemente, por lo que no se hace constar en el Registro el depósito del modelo informativo de alojamientos de corta duración, en atención a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: Hechos 1. Aparece inscrita la finca registral número 236 de Priego de Córdoba a favor de don R. Y. S. según consta en la inscripción 3.ª Fundamentos de Derecho 1.–Constar la finca inscrita a nombre de persona distinta del solicitante del depósito (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Deberá solicitarse el depósito por el titular registral o por quien acredite tener representación suficiente del mismo (en virtud de apoderamiento, contrato de gestión, arriendo o subarriendo con facultad de explotar, o en virtud de documento privado con firma electrónica o con firma manuscrita ratificada ante el registrador)».

Se recurre la calificación alegándose: «(…) I. Sobre el artículo 20 de la Ley Hipotecaria (principio de tracto sucesivo). El principio de tracto sucesivo exige que los actos inscribibles se otorguen por el titular registral. Sin embargo, en el presente caso no se pretende la inscripción de un acto traslativo o dispositivo del dominio, sino el depósito de un modelo informativo, de naturaleza distinta. II. Sobre la acreditación de la titularidad real. Conforme a reiterada doctrina, el Registro de la Propiedad no tiene carácter constitutivo en nuestro sistema, sino declarativo. Por tanto, la titularidad dominical puede existir y acreditarse al margen del Registro mediante documentos válidos en Derecho. La declaración de titularidad aportada constituye un principio de prueba suficiente de la legitimación del solicitante para realizar actos de gestión o explotación del inmueble. III. Sobre la legitimación para la explotación del inmueble. Incluso en el supuesto de no ser titular registral, la normativa citada en la propia calificación admite que el depósito pueda realizarse por quien acredite: Representación suficiente Contrato de gestión Arrendamiento o subarrendamiento con facultad de explotación. Documento privado con firma ratificada En este caso, la declaración firmada por ambos copropietarios implica un consentimiento expreso y recíproco, equivalente a una autorización suficiente para la explotación del inmueble. IV. Principio de realidad jurídica y buena fe. Debe prevalecer la realidad jurídica acreditada frente a la mera discordancia registral, evitando un formalismo excesivo que impida el ejercicio legítimo de derechos (…)».

2. Así las cosas, la primera cuestión que ha de puntualizarse es que por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. Tiene por tanto razón el registrador cuando apunta, en su informe, que el «documento de “declaración de titularidad de bienes” suscrito por la recurrente y su cónyuge –cuyas firmas no se encuentran legitimadas notarialmente ni ratificadas ante el Registrador– no fue en su día presentado en el Registro de la Propiedad a mi cargo, sino que se ha aportado con ocasión de la interposición del recurso, por lo que no se valora su idoneidad o suficiencia para la consecución de la operación registral pretendida (…)».

Y entrando en el fondo del recurso, éste ha de ser necesariamente desestimado, pues ha de partirse que el artículo 18 de la Ley Hipotecaria remite a los datos registrales (obstáculos derivados del Registro), como primer elemento a tener en cuenta a la hora de formular la calificación; e igualmente ha de tenerse en cuenta la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 24 de febrero de 2026, de la consulta vinculante formulada por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

De acuerdo con lo dispuesto en su fundamento de Derecho segundo, relativo al procedimiento a seguir por las registradoras y registradores de la Propiedad y Bienes Muebles, cuando adviertan incongruencias entre el número de registro único de alquiler y el modelo informativo de alojamientos de corta duración depositado, ha de acudirse al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Dicha norma prevé en su artículo 6, apartado 2, la suspensión en caso de considerar que la información o documentación presentada es incompleta o incorrecta.

La conclusión segunda de la citada Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 24 de febrero de 2026, de la consulta vinculante formulada por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles relativa al procedimiento a seguir en la aplicación del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, determina que a diferencia de la cancelación de la nota marginal por falta de depósito, el plazo para subsanar los defectos existentes en el modelo depositado, por no correspondencia con el uso asignado o con el número de huéspedes permitido, o cualquier otro defecto a juicio del registrador/a, será el general de sesenta días hábiles de vigencia del asiento de presentación, siendo los plazos de calificación y subsanación los generales de la legislación hipotecaria.

3. En igual sentido se pronuncia el artículo 10.4 del Real Decreto 1312/2024, que señala que, a los efectos de comprobar la finalidad del arrendamiento, si «existieran dudas fundadas sobre la realidad de la misma, podrá ser requerida por el Registrador o Registradora documentación acreditativa complementaria». En el mismo sentido, el artículo 1, párrafo segundo, de la Orden Ministerial VAU/1560/2025, que reitera en caso de dudas fundadas, la posibilidad de solicitar la información acreditativa complementaria. Es decir, que el registrador ha de comprobar defectos como los aquí consignados, siendo el plazo de calificación y subsanación el general de la legislación hipotecaria.

Se impone por consiguiente la confirmación del defecto señalado en la nota: «Constar la finca inscrita a nombre de persona distinta del solicitante del depósito (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Deberá solicitarse el depósito por el titular registral o por quien acredite tener representación suficiente del mismo (en virtud de apoderamiento, contrato de gestión, arriendo o subarriendo con facultad de explotar, o en virtud de documento privado con firma electrónica o con firma manuscrita ratificada ante el registrador)». Y consiguientemente la desestimación del recurso, sin perjuicio de que una vez subsanados los defectos se proceda a una nueva calificación.

4. Finalmente, conviene recordar el siguiente apartado de la citada Resolución de este Centro Directivo de 26 de febrero de 2026: «(…) 6) Suspendido o retirado el NRUA éste se podría rehabilitar con la presentación del modelo informativo de alojamientos de corta duración sin necesidad de aportar de forma física o telemática la documentación que ya aportó para la asignación del número de registro. La solicitud de rehabilitación se realizada mediante su correspondiente entrada en el Registro competente que dé inicio al procedimiento registral en virtud del principio de rogación. Ahora bien, será necesario que no hayan cambiado las circunstancias civiles o administrativas del inmueble y, en caso de dudas fundadas sobre la situación sustantiva del inmueble, deberá acompañar o aportar, en su caso, la documentación subsanatoria que el registrador le haya requerido. La innecesariedad de aportación de la documentación habilitante será posible hasta que transcurran dieciocho meses desde la cancelación de la nota marginal del NRUA por parte del Registrador».

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 21 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.