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En el recurso interpuesto por don I. V. M. contra la nota de calificación negativa emitida por la registradora de la Propiedad de Santa Fe número 1, doña Alejandra María Pérez-Benavides Acuña, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación de una finca y su consiguiente rectificación descriptiva por haberse presentado alegaciones en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado para inscribir la georreferenciación de la finca agrupada.

Hechos

I

Mediante instancia privada suscrita en Granada el día 19 de mayo de 2025 por don I. V. M., como titular registral de la finca número 19.009 del término de Santa Fe, se solicitaba la inscripción de la georreferenciación que se correspondía con la identidad de su finca y la consiguiente rectificación de su descripción. La finca se correspondía con la parcela catastral con referencia 3493320VG3139C0001HJ, respecto de cuya georreferenciación se declaraba su inexactitud, por lo que se acompañaba la correspondiente georreferenciación alternativa, mediante informe de validación gráfica, emitido por la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro con código seguro de verificación.

II

Presentada el día 22 de mayo de 2025 dicha instancia en el Registro de la Propiedad de Santa Fe número 1, causando el asiento de presentación 580 del Diario 2025, e iniciada la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en su transcurso se presentaron alegaciones por varios de los colindantes notificados. En vista de las mismas, la instancia fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Entrada: 1050.

Asiento de presentación: 580 del Diario 2025.

Presentado: veintidós de mayo del año dos mil veinticinco.

Presentante: V. M., I.

Naturaleza: instancia privada.

Objeto: inscripción base gráfica.

Hechos:

Se presenta el 22/05/2025 instancia suscrita en Granada el día 19 de Mayo de 2025 por Don I. V. M., con DNI (…), acompañado de medición georreferenciada de fecha 15 de Mayo de 2025 firmada digitalmente por el Ingeniero técnico en topografía Don S. M. F., colegiado (…), solicitando la inscripción de base grafica de la finca registral 19.009 de Santa Fe, habiéndose practicado en este Registro Asiento de Presentación número 580 del Libro Diario 2025.

Fundamentos de Derecho:

I) Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del reglamento para su ejecución.

II) Previa calificación jurídica del precedente documento, una vez consultados los antecedentes del Registro, el Registrador que suscribe ha resuelto no practicar la inscripción solicitada por haber observado los siguientes defectos que impiden su práctica:

1. Se solicita la inscripción de la representación gráfica de una finca conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Se trata de la finca registral 19.009. Se aporta la medición georreferenciada de fecha 15 de mayo de 2025 firmada digitalmente por el Ingeniero técnico en topografía Don S. M. F., colegiado (…)

2. Con motivo de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca, se ha iniciado el procedimiento de notificación a colindantes a que se refiere el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

3. Por diferentes colindantes de la finca y dentro del plazo de los veinte días siguientes a la recepción de la notificación, se han presentado escritos de alegaciones, debidamente documentados, por el que se oponen a la inscripción de la representación gráfica pretendida, por cuanto que, tras albergar sospechas de invasión por las coordenadas a que se refiere la notificación, y ocupar red de saneamiento pública con arquetas que afecta a diversos colindantes, según escritos de alegaciones presentados que constan en las cinco certificaciones firmadas por la Registradora que suscribe en fecha 26 de Noviembre de 2025, con CSV números (…)

Fundamentos de Derecho:

Primero. El artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria establece que en caso de calificación negativa deberá el Registrador firmar una nota expresando las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica, ordenada en hechos y fundamentos de derecho.

Segundo. En el presente caso, al tratarse de la inscripción de operación de inscripción de representación gráfica, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria establece lo siguiente: "Artículo 9. El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador. A tal fin, la inscripción contendrá las circunstancias siguientes: (…) b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica. En ambos casos se aplicarán los requisitos establecidos en el artículo 199. (…) La representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. (…)"

Tercero. El artículo 199 de la Ley Hipotecaria establece que "El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. La calificación negativa podrá ser recurrida conforme a las normas generales".

Cuarto. La Registradora que suscribe alberga dudas fundadas sobre posible invasión de fincas colindantes, al haberse efectuado varias alegaciones por parte de los titulares colindantes, las cuales están sustentadas documentalmente y evidencian que no es pacífica la delimitación gráfica de la finca que pretende inscribirse, motivo por el que esta Registradora no puede practicar la inscripción de dicha base gráfica en los términos en que ha sido solicitada, sin perjuicio del derecho del interesado a acudir al juicio declarativo que corresponda, o bien al procedimiento de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual:

"El expediente de deslinde de fincas inscritas deberá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial en donde radiquen las fincas o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Si las fincas cuyo deslinde se pretende estuvieran ubicadas en territorio perteneciente a distintos distritos notariales, el expediente podrá tramitarse ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial de cualquiera de ellas o en cualquiera de sus distritos colindantes.

Se iniciará el expediente a instancia del titular registral del dominio, o de ser varios de cualquiera de ellos, o de cualquier derecho real mediante escrito en el que se harán constar las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar, como las colindantes afectadas, así como los datos identificativos de los titulares de una y otras, incluidos los catastrales y su domicilio cuando fuese conocido por el promotor. Si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse. El promotor del deslinde deberá aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca objeto del expediente y de las colindantes afectadas, así como los documentos o justificantes que sirvan de fundamento a su pretensión. Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo.

El Notario comunicará el inicio del expediente a todos los interesados, quienes, en el plazo de quince días, podrán hacer las alegaciones y presentar las pruebas que estimen procedentes. El Notario dará traslado a dichos interesados de toda la documentación aportada y convocará a los mismos, en el plazo de otros treinta días, a una comparecencia, para buscar la avenencia entre ellos. También notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas, al objeto de que se expida certificación de titularidad y cargas de las mismas y de sus colindantes afectadas, cuyos titulares habrán de ser notificados del expediente por el Notario, haciendo constar el Registrador por nota al margen de las fincas la expedición de dicha certificación, con indicación del Notario que tramite el expediente y su finalidad. La referida nota marginal se cancelará por caducidad trascurridos dos años desde su fecha.

De lograrse el acuerdo, se hará constar el mismo en escritura pública, procediendo el Notario en la forma establecida en el párrafo segundo de la letra c) del apartado 2 del artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Lo mismo se hará si el acuerdo fuese parcial, respecto de alguno o algunos de los linderos. No habiendo acuerdo entre los interesados, el Notario dará por concluso el expediente. Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas. Lo dispuesto en este artículo no resultará de aplicación a los inmuebles cuya titularidad corresponda a las Administraciones Públicas. En este caso, el deslinde se practicará conforme a su legislación específica."

Finalmente, podrá acudirse al procedimiento de conciliación registral regulado en el artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, que fue introducido por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y que tras la reforma de su apartado 2 por la disposición final tercera de la LO 1/2025 queda con la siguiente redacción:

Artículo 103 bis.

«1. Los Registradores serán competentes para conocer de los actos de conciliación sobre cualquier controversia inmobiliaria, urbanística y mercantil o que verse sobre hechos o actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público que sean de su competencia, siempre que no recaiga sobre materia indisponible, con la finalidad de alcanzar un acuerdo extrajudicial. La conciliación por estas controversias puede también celebrarse, a elección de los interesados, ante Notario o Secretario judicial.»

Acuerdo:

Por todo lo expuesto he acordado suspender la inscripción del documento presentado en razón a los fundamentos de derecho antes expresados. Notifíquese este acuerdo en el plazo máximo de diez días contados desde esta fecha.

En consecuencia, conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria, queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación por un plazo de 60 días hábiles desde la recepción de la última de las notificaciones efectuadas de acuerdo con el artículo 322 de la L.H. Pudiendo, no obstante, el interesado o el funcionario autorizante del título, durante la vigencia del asiento de presentación y dentro del plazo de sesenta días anteriormente referido, solicitar que se practique la anotación prevista en el artículo 42.9 de la L.H.

Contra el presente acuerdo de calificación (…)

En Santa Fe, la registradora, Fdo. Alejandra María Pérez Benavides Acuña. Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Alejandra María Pérez-Benavides Acuña, registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Santa Fe n.º 1 a día dieciocho de diciembre del dos mil veinticinco.»

III

Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma al registrador de la Propiedad de Albuñol, don Javier Herrero Manzano, quien confirmó, el día 9 de marzo de 2026, la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Santa Fe número 1.

IV

Contra la nota de calificación sustituida, don I. V. M. interpuso recurso el día 24 de marzo de 2026 mediante escrito con base en las siguientes alegaciones:

«Primero: Los vecinos colindantes alegan la existencia de una red de saneamiento publica, que sería objeto de ocupación por esta parte.

Nunca más lejos de la realidad, dicha red de saneamiento, ni es publica, ni pertenece a la entidad Aguasvira, siendo una red, construida por los propios vecinos, sobre una antigua acequia de riego, donde han ido vertiendo las aguas negras durante este tiempo sin objeción de ninguna autoridad.

Segundo: Les corresponde a las partes alegantes acreditar dichos extremos y ello conforme lo dispuesto en el Art 217 de la Ley de Enjuiciamiento civil por analogía.

No se puede amparar las partes colindantes en la existencia de una ilegalidad para invocar ocupación de propiedad, pues en contrario ley.

Deberán acreditar, con certificado técnico de un perito, el plan de evacuación de aguas negras de sus propias, con el que obtuvieron la licencia de primera Ocupación debidamente otorgado por el Excmo Ayuntamiento.

Tercero: Dicha acequia, construida de forma ilegal y cuando menos alegal, está construida sobre la finca de mi propiedad, ajena al muro que delimita las fincas de los colindantes aprovechándose todo este tiempo de esa situación. Si bien ello no es obstáculo para la inscripción de mi finca, con toda su dimensión, conforme lo dispuesto por informe del perito acompañado.

Serán los colindantes si a su derecho interesa o no, hacer valer en su caso un derecho de propiedad sobre ese terreno de mi propiedad, en su caso el establecimiento de servidumbres y demás, pero en todo caso será en procedimiento aparte, no siendo óbice para ser impedimento de la presente inscripción.

No pueden por tenerse ciertas las afirmaciones de contrario, sin acreditar dicho extremo, aparte de que no es verdad, como se viene diciendo no lo pueden acreditar y si lo pueden acreditar tan fácil como adjuntar certificado de empresa competente o en su caso del Excmo Ayuntamiento como se viene diciendo.

Por tanto, no habiéndose acreditado por los colindantes ni la existencia de una red de saneamiento publica, ni que sea de su propiedad, no pueden ejercer derechos de propiedad sobre la misma y por ende, alegarlos en contra del derecho de propiedad que me ampara como legitimo titular del pleno dominio sobre la finca, sobre la que se insta la inscripción.

En su virtud,

Solicito a este organismo, que tenga por presentado este escrito, lo admita y tengo por interpuesto Recurso Potestativo contra la resolución de fecha 18 de Diciembre de 2025, debiéndose admitir, y dándole el curso legal, y debiéndose dictar en su día nueva resolución por la que estimando el mismo, acuerde revocar la anterior y proceda a la inscripción de base grafica solicitada sobre la finca registral 19009, habiéndose practicado asiento de presentación con n.º 580 del libro diario 2025.»

V

La registradora de la Propiedad emitió informe el día 15 de abril de 2026 ratificando su nota de calificación y elevó el expediente a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 9, 18 y 199 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de noviembre de 1998, 5 de marzo de 2012, 19 de julio de 2016, 27 de noviembre de 2018 y 19 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de septiembre y 1 de diciembre de 2021, 5 de junio, 5 de julio y 11 de octubre de 2022, 12 de julio de 2023, 27 de febrero, 26 de abril, 26 de junio, 25 de septiembre, 3, 10 y 16 de octubre de 2024 y 13 y 29 de noviembre de 2024 y 24 y 25 de marzo, 29 de abril, 23 de mayo, 28 de julio y 3, 23 y 30 de septiembre de 2025.

1. En el presente caso, el recurrente solicita la inscripción la georreferenciación alternativa que manifiesta que se corresponde con la realidad física de su finca.

2. La registradora inicia la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria en cuyo desarrollo se presentan alegaciones por parte de cinco de los colindantes notificados, que manifiestan que la finca cuya georreferenciación se pretende inscribir solapa en unos casos con fincas colindantes y en otros sobre una red de saneamiento pública, acompañando el proyecto de parcelación y constitución de complejo inmobiliario, y en otros que la georreferenciación aportada al expediente invade la finca de su propiedad, aportando uno de ellos un informe topográfico que así lo acredita, para fundamentar su alegación.

3. El recurrente alega que los colindantes alegantes no prueban la titularidad pública de la red de saneamiento, que está construida sobre su finca, sin referirse a la alegación del colindante que declara que se invade parcialmente su finca.

4. Antes de entrar en el fondo del asunto, procede entrar en dos cuestiones de carácter formal y procedimental. En cuanto a la primera, debe señalarse que la registradora emite informe en defensa de la nota con un apartado que denomina justificación de la calificación, donde detalla el contenido de las alegaciones de los colindantes. En este sentido debe recordarse la doctrina de esta Dirección General, formulada en Resoluciones como las de 5 de julio de 2022 y 29 de abril de 2025, por la que «no es en el informe que ha de emitirse tras la interposición del recurso, conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria, sino en la propia nota de calificación recurrible, donde ha de detallarse tal fundamentación, a fin de que pueda ser conocida y en su caso combatida por el interesado en vía de recurso, sin que se produzca indefensión». Por ello, esta justificación debería haberse contenido en la nota de calificación para la mejor fundamentación de la misma, sin que esta circunstancia impida entrar en el fondo del asunto debatido en el presente supuesto de hecho.

5. En cuanto a la segunda, procede reiterar la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la de 23 de mayo de 2025 (vid., por todas) por la cual, si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada el dominio público, como en el presente caso, lo procedente es denegar, no suspender la inscripción. Y ello es así, porque no puede ser inscrita la misma georreferenciación que ahora ha sido objeto de presentación, sino otra distinta de la presentada.

6. Entrando en el fondo del asunto, procede determinar, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones, como la de 23 de septiembre de 2025 (vid., por todas), si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Ello nos ha de conectar con el análisis de los puntos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como la de 28 de julio de 2025, que son: a) el registrador ha de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse: a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria; b) el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas de que disponga; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica ahora aportada con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha ley; d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación, y e) el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados.

7. Como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en Resoluciones como la de 30 de septiembre de 2025, entre otras, uno de los objetivos del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, que han de ser notificados. Así, la Resolución de esta Dirección General de 5 de marzo de 2012 declaró: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Por ello, la Resolución de 19 de julio de 2016 declaró que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y, en todo caso, que se produzcan situaciones de indefensión, previniendo que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.

8. Habiéndose formulado en el expediente alegaciones contrarias a la inscripción de la georreferenciación, nos situamos en el umbral de una posible controversia sobre la delimitación jurídica de la finca. Pero, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en Resoluciones como la de 3 de septiembre de 2025, la mera existencia de la alegación no es por si suficiente para emitir una calificación negativa, pues dispone en su párrafo cuarto, segundo inciso: «sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Ello no significa, necesariamente, la denegación de la base gráfica aportada por el promotor del expediente, por el mero hecho de la oposición de la colindante, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 2 de noviembre de 2023, reiterada por la de 30 de septiembre de 2025. Lo que procede, según la Resolución de 16 de octubre de 2024, es el análisis registral de su contenido y verosimilitud. El registrador ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al colindante que formula la oposición, revelando un posible indicio de contienda entre los colindantes, para que su juicio no sea arbitrario o discrecional sin poder limitarse a objetar la mera existencia de la alegación.

9. Para ello, en el presente caso debemos partir de la descripción registral de la finca, que es la siguiente: «Urbana, parcela número 30 en el proyecto de reparcelación, de forma irregular, situada en la manzana (…) de la Unidad de Ejecución (…) de las Normas Subsidiarias del Ayuntamiento de Santa Fe. Tiene una superficie de 2.036,57 m². Linda, según se mira desde el vial A de la unidad de ejecución, por donde se accede: frente con dicho vial, derecha con parcela 2 y vial B, izquierda vial existente y fondo con acequia o brazal (…)». La descripción actualizada de la finca, cuya inscripción se solicita es la siguiente: «Urbana, parcela número 30 en el proyecto de reparcelación, de forma irregular, situada en la manzana (…) de la Unidad de Ejecución (…) de las Normas Subsidiarias del Ayuntamiento de Santa Fe. Tiene una superficie de 2.163,62 m². Linda, norte finca registral 12.196 (Parcela catastral: 3493319VG3139C0001AJ, propiedad del Ayuntamiento de Santa Fe. Sur y Este, calle (…) y Oeste finca registral 4.564 (parcela catastral: 3493313VG3139C0001EJ), propiedad de D. E. R. M., calle (…) y acequia o brazal (…)». Por tanto, existe un aumento de superficie de 127,05 metros cuadrados, inferior al 10% de la cabida inscrita, sin embargo, existe una disminución de cabida con respecto al Catastro, donde la parcela mide 2.374 metros cuadrados.

10. Lo esencial, por tanto, para entender correctamente denegada la inscripción, es la adecuada motivación de las dudas del juicio registral de identidad de la finca en la calificación registral. La registradora ha de motivar fundadamente esas dudas, según la reiterada doctrina de esta Dirección General, formulada en Resoluciones como la de 25 de marzo de 2025 (vid., por todas). El juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, según la Resolución de 24 de marzo de 2025. Y ello, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, como exigió la Resolución de esta Dirección General de 3 de octubre de 2024, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, basándolo en razones objetivas, derivadas de la apreciación de la evolución del territorio en la aplicación homologada y del contenido del Registro.

11. Ciertamente, la fundamentación de la registradora no llega a concretar su decisión respecto de cada uno de los linderos, respecto de los cuales se presentan alegaciones, sino que hace una apreciación conjunta de todas ellas, cuando debería haber realizado un análisis individualizado de cada una, dado el carácter de expediente de jurisdicción voluntaria del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Pero, en conclusión, considera que las alegaciones, sin precisar cuál de ellas acompaña documentación técnica, revelan la existencia de un indicio de contienda que no puede resolverse mediante un expediente del artículo 199.

12. Analizado el contenido del Registro resulta que la finca procede de reparcelación y cualquier modificación de la misma requiere modificación del título reparcelatorio, salvo que el registrador no tenga dudas de la georreferenciación catastral con la identidad de la finca, como declaró la Resolución de 19 de diciembre de 2019, doctrina que la Resolución de 12 de julio de 2023 extiende también a la alternativa, existiendo un indicio de ausencia de duda, pues la diferencia superficial es inferior al 10% de la cabida inscrita, por lo que la posible inscripción de la georreferenciación no implica reordenación de los terrenos.

13. Analizado el escenario de calificación registral gráfica, resulta que la georreferenciación alternativa aportada al expediente solapa con la parcela catastral colindante por el oeste. Pero, ciertamente, esa georreferenciación catastral colindante por el oeste es inexacta, pues parece integrar en la misma una porción de la finca objeto del expediente, inexactitud que trata de rectificar el promotor del expediente. Por este motivo, la alegación del colindante por el oeste, no puede ser estimada como suficiente para convertir en contencioso el expediente. La otra parte del lindero oeste es un vial público que no presenta problemas de identificación, como tampoco los linderos sur y este. Tampoco la finca que linda finca de titularidad municipal que linda por el norte.

14. Distinta es la cuestión con el resto de las fincas que lindan por el norte o fondo con la que es objeto del expediente. Respecto de ellas, la descripción registral identifica el lindero fondo como acequia o brazal, que se mantiene en la descripción actualizada, cuya inscripción se solicita. Sin embargo, de la georreferenciación alternativa aportada, la finca objeto del expediente colinda con otras parcelas catastrales, las cuales formulan alegación. Por ello, existe una discordancia entre el contenido del Registro y el de la georreferenciación alternativa aportada, puesto que desaparece el lindero acequia o brazal que, además, puede tener la consideración de dominio público. Ello coincide con las alegaciones de los colindantes que declaran que la georreferenciación aportada invade la red de saneamiento pública con arquetas que afecta a diversos colindantes. Dicha superficie es la que pues coincidir con la acequia o brazal. Ello implicaría una alteración de la realidad física amparada por el folio registral, que excede del ámbito de aplicación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, lo que justificaría que las alegaciones de los colindantes hayan de ser aceptadas.

15. Y es que, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, desde la Resolución de 19 de noviembre de 1998, solo procede registrar un exceso de cabida cuando se trate de rectificar un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca ya inmatriculada, de modo que sea indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral; es decir, que la superficie que ahora se pretende registrar es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. Fuera de esta genuina hipótesis, toda pretensión de modificar la cabida registral de una finca no encubre otra cosa que el intento de aplicar al folio de ésta una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional. Pero, el cauce apropiado para lograr tal resultado no es el de la constatación de un exceso de cabida, sino la inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral colindante. Aplicando estas consideraciones, rechaza la Dirección General la inscripción de un exceso de cabida con el que, más que la rectificación de un Registro erróneo, se pretende alterar la realidad física recogida en un determinado folio registral, que se alteraría de inscribirse la georreferenciación alternativa, según la cual, la finca lindaría al fondo con parcelas catastrales, desapareciendo en la realidad física el lindero acequia o brazal, con lo que la descripción literaria no sería coherente con la georreferenciación aportada, por lo que la denegación de su inscripción es ajustada a Derecho.

16. No comparte esta Dirección General la afirmación del recurrente cuando entiende, en su escrito de interposición del recurso, que los alegantes no han acreditado el carácter público de la red de saneamiento y que esta se ha construido sobre su propiedad, puesto que esta circunstancia no resulta del Registro, que señala como límite de su finca la acequia o brazal y no fincas registrales por el lindero fondo. De la formulación del recurso puede concluirse, por tanto, que la delimitación del lindero fondo de la finca objeto del expediente no es pacifica, de lo que podemos concluir que existe un indicio de contienda que no puede resolverse en el ámbito de aplicación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

17. El informe técnico presentado por el alegante identifica la porción de terreno, por pequeña que sea, respecto de la cual puede existir contienda, por el lindero fondo. Por tanto, es evidente que la documentación aportada por el colindante alegante contiene la información suficiente para que el registrador pueda analizar su alegación y determinar que, con la documentación aportada, queda acreditada la existencia de un indicio de controversia que impide la culminación con éxito de la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, como ha declarado la Resolución de 3 de septiembre de 2025. Acreditada la existencia de la discrepancia, no puede el registrador en sede de calificación ni la Dirección General en sede de recurso decidir cuál es la correcta georreferenciación de la finca, como declaró la Resolución de 20 de septiembre de 2024.

Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación, pues ha quedado acreditada con el análisis de las alegaciones de los colindantes la existencia de un posible indicio de controversia en la delimitación gráfica del lindero sur de la finca objeto del expediente, aunque la nota de calificación se remita al contenido de la alegación, al haber sido esta puesta a disposición del recurrente.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 20 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.