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En el recurso interpuesto por doña M. T. F. D. contra la negativa del registrador de la Propiedad de Estepona número 2, don Ricardo Alfaro Roa, a rectificar el historial registral de una finca.

Hechos

I

Mediante instancia suscrita el día 2 de febrero de 2026, completada por otra de fecha 5 de febrero de 2026, por doña M. T. F. D. se solicitaba, de un lado, rectificar por inexactitud registral, la inscripción 24.ª de fusión de la finca registral número 39.241 del Registro de la Propiedad de Estepona número 2, conforme al artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria y concordantes, ello, a la vista de los pronunciamientos de la sentencia dictada el día 3 de diciembre de 2025 por la Audiencia Provincial –Sección Sexta– Civil, de Málaga, que por testimonio se acompañaba y por la que se declaraba la nulidad, entre otras, de la cláusula 13.ª de cesión de crédito establecida en la escritura otorgada el día 21 de marzo de 2007 que motivó la inscripción 16.ª de la referida finca 39.241; y de otro, de forma subsidiaria, la práctica de anotación preventiva por defecto subsanable o, en su defecto, nota marginal de advertencia de la existencia de la citada sentencia firme. Se acompañaba, igualmente, justificante de presentación al Juzgado de demanda de ejecución de sentencia, solicitando mandamiento de cancelación de inscripción registral.

II

Presentada dicha documentación en el Registro de la Propiedad de Estepona número 2, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Visto por Don Ricardo Alfaro Roa, Registrador de la Propiedad Número Dos de Estepona, Provincia de Málaga, el procedimiento registral, motivado por el documento que antecede, presentado en este Registro, con fecha 02/02/2026, correspondiéndole la entrada número 951 y el asiento número 432 del Diario 2026, el Registrador que suscribe no practica operación registral alguna a tenor de los fundamentes que se citan:

Hechos

I. El documento objeto del presente escrito es una Instancia, suscrita por Doña M. T. F. D., con fecha 2 de Febrero de 2.026, por la que se solicita, de un lado, rectificar por inexactitud registral, la inscripción 24.ª -Fusión- de la finca registral número 39.241, en base al artículo 24 d) de la Ley Hipotecaria, ello, a la vista de los pronunciamientos de la Sentencia dictada con fecha 3 de Diciembre de 2.025 por la Audiencia Provincial -Sección 6- Civil, de Málaga, que por testimonio se acompaña y por la que se declara la nulidad, entre otras, de la cláusula 13.ª -cesión de crédito- establecida en la escritura otorgada con fecha 21 de Marzo de 2.007 y que motivó la inscripción 16.ª de la referida finca 39.241; y de otro, de forma subsidiaria, se practique Anotación Preventiva por defecto subsanable, art. 42.3 L.H., o en su defecto, nota marginal de advertencia de la existencia de la citada sentencia firme. Se acompaña igualmente justificante de presentación al Juzgado, de Demanda de Ejecución de Sentencia, solicitando mandamiento de cancelación de inscripción registral.

Fundamentos de Derecho

I. Por la citada Instancia, se solicita la rectificación de un asiento registral, en base a una sentencia judicial que declara la nulidad de una cláusula de un título que motivó un asiento registral anterior y del que trae su causa.

A tal efecto, según el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria, los errores o inexactitudes que provengan de nulidad o defecto del título inscrito no pueden rectificarse sin el consentimiento de todos los que otorgaron éste, y en su defecto resolución judicial. La sentencia que se acompaña, no solicita la cancelación de la inscripción registral que sí es solicitada por la Instancia.

La rectificación del error cometido en un asiento no implica la automática rectificación de los asientos posteriores que tienen su soporte en aquél. Si tras la inscripción en que se cometió un error se ha practicado otra inscripción que trae causa de aquélla, aunque ésta no sea propiamente errónea, pues se ajustó al título que la motivó, ambas han de ser rectificadas simultáneamente, no en forma sucesiva, a través de la correspondiente resolución judicial. Art. 40.d) LH.

De igual forma, para poder tomar la Anotación de suspensión por defecto subsanable solicitada, es preciso que el solicitante aporte el documento que, al menos en principio, pudiera servir de título a la inscripción que pretende, -cancelación de inscripción- no siendo dicho documento, ni la Instancia, ni la sentencia declarativa de nulidad de cláusula, presentadas.

Quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria.

Contra la presente nota de calificación (…)

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Ricardo Alfaro Roa registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Estepona 2 a día diez de febrero del dos mil veintiséis».

Tras la notificación de la anterior nota de calificación, doña M. T. F. D. presentó una nueva instancia el día 12 de febrero de 2026, en la que, tras aportar documentación que a su juicio acreditaba la existencia del error en la inscripción 24.ª de fusión, reiteraba las peticiones de los dos primeros escritos y, de forma subsidiaria, solicitaba la extensión de nota marginal de advertencia por la incomparecencia del titular de la fusión en un expediente del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, iniciado para rectificar la inexactitud registral.

Presentada la anterior instancia, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«En relación con el título que precede, de fecha, el día 02/02/2026, /que tuvo su acceso al registro mediante envío telemático, siendo presentado en el Registro el día 02/02/2026, correspondiéndole la entrada número 951 y el asiento número 432 del Diario 2026, siendo objeto de calificación defectuosa con fecha 10 de Febrero pasado, se aporta con fecha 13 del citado mes, documentación complementaria, sin que se haya subsanado el defecto referido en la referida nota de calificación, reiterándose por la presente, el contenido de la misma.

Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Ricardo Alfaro Roa registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Estepona 2 a día dieciséis de febrero del dos mil veintiséis».

III

Contra las anteriores notas de calificación, doña M. T. F. D. interpuso recurso el día 27 de febrero de 2026 mediante escrito en los siguientes términos:

«Que, en fechas 10 y 16 de febrero de 2026, me han sido notificadas sendas Calificaciones Negativas, sobre Instancias que causaron el Asiento de Presentación, n.º 432/2026 (…)

Que considerándolas no ajustadas a derecho en términos de defensa, formulo contra las mismas, el presente recurso gubernativo, en base a los siguientes;

Motivos del recurso y fundamentos de Derecho

Primero. Previo-antecedentes: Titularidad. Que la exponente es titular registral, en concepto de propietario de pleno dominio, de la finca:

– Finca Registral número: 39241.

– Inscripción: código registral único: 29037000129436 del Registro de la Propiedad n.º 2 de Estepona (…)

Entre las cargas, figura en la inscripción 24.ª, de fecha 04 de agosto de 2015, la correspondiente al indebido cambio de titularidad registral del derecho de hipoteca que graba mi finca, a favor de la entidad Caixabank, S.A, obtenida mediante engaño al Registrador, abusando de la apariencia de buen derecho que le otorgaba la reciente Fusión por Absorción (como sucesora universal) de la titular hipotecaria Barclays Bank, S.A., unido a la falta de cotejo in vigilando del Registrador actuante, que conllevaba la ruptura del tracto sucesivo que le hubiera correspondido al Fondo que, en 17/12/2010, había adquirido el préstamo.

La anterior realidad jurídica de dominio extrarregistral de la hipoteca, se ha acreditado al actual titular del Registro de la Propiedad 2 de Estepona, mediante Instancia de fecha 2/02/2026, que causó el Asiento 432/2026, solicitando la rectificación Registral del art. 40 de la LH, con petición subsidiaria de anotación marginal por defecto subsanable, ante el acontecimiento de una sentencia firme de la Audiencia Provincial de Málaga que declara nula la cláusula abusiva de cesión no comunicada al deudor hipotecario, que conlleva implícita la nulidad de la cesión producida por Barclays Bank, S.A., a favor del Fondo en diciembre de 2010, deviniendo ilícita, por añadidura a su engaño inicial, la inscripción 24.ª del cambio de titularidad de la hipoteca a favor de Caixabank, SA. (junio 2015) por consecuencia imperativa judicial, de los efectos de la Nulidad de la cláusula de cesión, declarada en la Sentencia firme (…)

De forma casi inmediata, y previo a recibir la calificación correspondiente, se presentó nueva instancia subsanatoria por Hecho Nuevo en fecha 5/02/2026, mediante la que se aportaba al Registrador, justificante de la reciente demanda presentada para ejecución de dicha Sentencia con petición de mandamiento al juzgado a quo, de Cancelación de la referida inscripción indebida de Caixabank, S.A. (24.ª), que reforzaba, al menos, nuestra subsidiaria petición ante el Registrador, de anotación marginal por defecto subsanable de la referida Sentencia Firme, al quedar implícitamente acreditado la inexactitud del título de CaixaBank y, que esta parte ya ha instado la tutela ejecutiva para la remoción de dicha inexactitud como consecuencia de la condena firme (…)

Tras la Calificación Negativa del Registrador, resolviendo ambas instancias (…), se presentó, en fecha 12.02,2026, nueva instancia de Rogación (art. 65 LH) de Anotación Preventiva por Defecto Subsanable, por falta de título de la inscripción 24.ª y ruptura del tracto sucesivo, con petición adicional de Nota Marginal de Advertencia sobre la incomparecencia temeraria de Caixabank, S.A., en el expediente del art. 103.bis LH obrante en el Registro, mediante el que se la llamaba en conciliación a Caixa, en a reconocer que, en junio de 2015, en que produjo el cambio de titularidad, no era la titular del derecho del préstamo asociado a la hipoteca, por cesión anterior de diciembre 2010 producida por Barclays Bank, S.A. (…)

Dicha nueva 3.ª instancia de Rogación, ante la negativa calificación recibida, tuvo por objeto acreditar al Registrador, mediante extracto, la escritura de Cesión (Constitución del Fondo) del 17/12/2010, donde fue a parar mi préstamo asociado a la hipoteca, con aportación de la página exacta, 433 de dicha escritura (listado de activos), donde constaba relacionado el mismo como préstamo cedido, con expresión de fecha -17/12/2010- y con referencia registral, que certificaba imposible que en junio de 2015, Caixabank, S.A, pudiera haberse hecho con el título de la hipoteca asociada a dicho préstamo, por cambio de titularidad, si no es mediante el engaño y mala praxis del Registrador actuante, por falta de cotejo, que hemos venido alegando, con quebrantamiento del tracto sucesivo.

Se adjunta (…) por su fundamental relevancia probatoria, la referida pág. 433 del Anexo 5 -listado de activos- de la escritura de cesión, por constitución del Fondo, donde figura, resaltado con tres puntos rojos, con el número de orden 5964 (columna “autonumérico”), el préstamo de esta recurrente, con fecha indubitada de cesión del 17/12/2010. Sólo hay que ampliar el PDF para adverarlo sin problemas, relacionado en la mitad inferior de la página, con referencia registral con la finca 39.241.

Y, dicha nueva instancia de 12/02/2026, resultó en la Calificación escueta Negativa (…), a pesar de la fundamental prueba que se contenía, sin ofrecer el Registrador en su respuesta, ninguna mención, motivación ni valoración, sobre los documentos probatorios aportados que arrojan incuestionable prueba sobre la inexactitud registral de la inscripción 24.ª, con patente ruptura del tracto sucesivo y discordancia con la realidad extrarregistral en la fecha en que se produjo.

Segundo: fondo del asunto: Damos por reproducidos a los efectos de este recurso, cuantos, hechos, fundamentos de derecho y documentación anexada, se contienen en las tres instancias. Y, exponemos como

Motivos de fondo:

2.ºI. Impugnación de la calificación de 10/02/2026: la sentencia firme como título de rectificación y el absurdo lógico de denegar la anotación preventiva (art. 42.9 LH).

1. Vulneración del Art. 40.d) LH y Doctrina de la Res. de 5 de diciembre de 2022: El Registrador deniega la rectificación alegando que la Sentencia de la AP de Málaga de 03/12/2025 (que declara la nulidad de la cláusula de cesión) no contiene un 'mandamiento de cancelación'. Sin embargo, la declaración judicial de nulidad de la cláusula de cesión (cláusula 13.ª del título que motivó la inscripción 16.ª) priva de soporte legal a cualquier transmisión posterior del crédito. Esta interpretación es excesivamente formalista y contraria a la Resolución de 5 de diciembre de 2022, que permite la rectificación de asientos posteriores cuando el titular actual (CaixaBank, S.A.) es un sucesor universal y no un tercero protegido por el Art. 34 LH. Al ser nula la cláusula de cesión, el título que motivó la inscripción 16.ª pierde su causa, arrastrando la nulidad a la inscripción 24.ª de fusión por falta de objeto lícito en el patrimonio de la absorbida.

2. Dicha nulidad contractual de la cesión, derivada de la nulidad de la cláusula, implica que la entidad Barclays Bank, S.A.U., en diciembre de 2010, carecía de facultad para ceder el préstamo, como sucedió por transmisión a un Fondo, lo que vicia de nulidad radical la pretendida transmisión por fusión a favor de CaixaBank, S.A. cinco años después en 2015 (inscripción 24.ª). Como establece la Resolución de 5 de diciembre de 2022, la rectificación debe alcanzar a los asientos posteriores cuando el titular actual es un sucesor universal que no puede consolidar un derecho cuya facultad de transmisión ha sido declarada nula por abusiva. Y, mucho más, cuando Caixabank, en la sucesión universal en 2015, jamás pudo adquirir como activo de Barclays, un préstamo cedido y sacado de su balance en 2010, careciendo de título para su cambio de titularidad sobre el derecho accesorio de la hipoteca, al haber heredado de Barclays, exclusivamente, su condición de Servicer o gestor para cobros.

3. Vaciamiento del Art. 42.9 LH y Doctrina de la Res. de 27 de julio de 2021: Resulta un “absurdo lógico” que el Registrador supedite la Anotación Preventiva por defecto subsanable a la aportación del propio mandamiento de cancelación. Según la Resolución de 27 de julio de 2021, la finalidad de esta anotación es, precisamente, proteger el derecho mientras se obtiene el título definitivo en sede judicial, que se ha acreditado estar solicitado ante el juzgado a quo, mediante la demanda de ejecución de sentencia comunicada. Exigir el título final para practicar la medida cautelar que debe protegerlo vacía de contenido la ley (art. 42.3 LH) y genera una indefensión proscrita por el Art. 24 CE, especialmente cuando consta acreditado en el expediente el inicio de la ejecución de sentencia (Plaza 20 de Málaga).

4. Resolución de 14 de mayo de 2019 (Sobre la Sentencia como título para anotar) Esta resolución establece que, aunque una sentencia declarativa no sea directamente inscribible para cancelar (porque falte el mandamiento), es título suficiente para practicar una anotación preventiva de demanda o de sentencia para evitar que aparezcan terceros protegidos por el Art. 34 LH. Y, se ha aportad al Registrador la demanda de ejecución de la sentencia, con solicitud del referido Mandamiento al Registro.

5. Resolución de 5 de diciembre de 2022 (Sobre la rectificación de asientos posteriores). Esta resolución indica que cuando la nulidad del título original es radical (como tu nulidad de cesión), los asientos posteriores que traen causa de él (como la fusión de CaixaBank) pierden su sustento y deben ser rectificados por “arrastre” de la nulidad principal. La Cesión se produjo en 2010 por Barclays Bank, debiendo constar en la inscripción 24.ª el Fondo como nuevo titular de la hipoteca, en todo caso, y no Caixabank, S.A., siendo que, en ambos casos, dicha inscripción posterior a la 16.ª a favor de Barclays Bank., debería ser rectificada por arrastre de la nulidad de la cesión que deriva de la Sentencia firme.

No es una rectificación sucesiva, es que el asiento de CaixaBank es inexacto desde su origen en 2015, porque, además de haberse realizado acreditadamente en fraude sin título por Caixabank, S.A., trae causa de una apariencia de titularidad que la Sentencia Firme ha destruido retroactivamente.

6. Incumplimiento de la doctrina de la DGSJFP sobre fusiones bancarias. Esta Dirección General ha reiterado (v.gr. Resoluciones sobre inscripciones masivas de activos) que la fusión no purifica vicios de origen. Si el activo no estaba en el patrimonio del absorbido, la inscripción es nula. El Registrador recurrido pretende que la “apariencia” de la fusión prevalezca sobre la “realidad” de una cesión notarial previa, contraviniendo el principio de veracidad registral.

2.ºII. Impugnación de la calificación de 16/02/2026: arbitrariedad por omisión de la prueba notarial de ruptura del tracto (protocolo 1708 y Pág. 433 de activos cedidos) Y silencio sobre el art. 103 bis LH.

1. Omisión del Deber de Calificación (Art. 18 y 19 bis LH) y Doctrina de la Res. de 26 de abril de 2023: Tras la aportación de la prueba documental irrefutable (Extracto de la Escritura de Cesión/Constitución del Fondo, Protocolo 1708, y Pág. 433, activo 5964), el Registrador se limitó a una nota de “reiteración”. Esta conducta vulnera la Resolución de 26 de abril de 2023, que obliga al Registrador a realizar una calificación íntegra ante “hechos nuevos” que alteran incontestablemente la realidad del tracto. La prueba aportada acredita que el activo salió del patrimonio de Barclays en 2010, por lo que su posterior “inscripción de fusión” en 2015 a favor de CaixaBank se realizó sobre un bien ajeno, rompiendo la fe pública registral, constituyendo una calificación incompleta y arbitraria.

La Calificación del 16/02/2026 se reduce, de forma arbitrariamente sucinta, a manifestar que “se ha recibido documentación complementaria que no subsana el defecto referido en la calificación notificada el 10/02/2026”, reiterándose en el contenido de la misma, sin valoración, mención o motivación alguna sobre en que consistía dicha documentación complementaria, que permita comprender, en contradictoria defensa a esta administrada, las razones legales por las que se ignora la misma, cuando dicha documentación complementaria ofrecía incontestable prueba de la inexactitud de origen de la inscripción 24.ª sobre la hipoteca a favor de Caixabank, S.A., por ser, jurídica y materialmente imposible que la entidad CaixaBank, S.A. pudiera adquirir legítimamente la titularidad de la hipoteca en la fusión de junio de 2015, por la sencilla razón de que el activo ya no pertenecía al patrimonio de la absorbida (Barclays) desde el 17 de diciembre de 2010.

Se hace especial hincapié en la Pág. 433 del Protocolo 1708 (activo n.º 5964), que se adjuntara a la instancia de 12.02/2026, en la que constaba señalado con marcas visuales al Registrador (tres puntos rojos), el préstamo de esta recurrente, cedido por Barclays en fecha 17/12/2010, la cual constituye una prueba irrefutable de exclusión del tracto sucesivo acontecido con la inscripción 24.ª a favor de Caixabank, SA., en junio de 2015, y de la discordancia con la realidad extrarregistral.

El Registrador, al ignorar este documento público, está validando una 'doble venta' o una inscripción sin causa, contraviniendo el Art. 20 de la Ley Hipotecaria, pues no puede haber tracto sucesivo desde quien no es dueño, sin constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos, en este caso “El Fondo”.

2. Silencio sobre la Nota Marginal de Advertencia, solicitada sobre la incomparecencia de Caixabank, S.A., en la Conciliación practicada del Art. 103 bis LH: El Registrador ignora la petición subsidiaria de reflejar la incomparecencia temeraria de CaixaBank en el acto de conciliación. Este silencio administrativo oculta una conducta obstruccionista e intencionalmente rebelde de la entidad, hoy ejecutada, impidiendo que el Registro cumpla su función de publicidad de noticia sobre una controversia ya judicializada, conforme se ha acreditado ante el Registro, para protección de la fe registral frente a terceros.

2.ºIII. Nulidad de las calificaciones por falta de motivación. Doctrina de la Res. De 15 de marzo de 2023 y 12 de septiembre de 2022.

1. Indefensión y Arbitrariedad: La nota de 16/02 es nula de pleno derecho conforme a la Resolución de 15 de marzo de 2023, al ser una mera afirmación dogmática (“no subsana”) sin razonamiento jurídico. Como señala la Resolución de 12 de septiembre de 2022, la brevedad de la nota causa indefensión al impedir conocer por qué una escritura pública notarial fehaciente de 2010 con señalamiento del préstamo cedido asociado a la inscripción 24.ª, no es apta para desvirtuar una inscripción indebida en 2015, practicada por mala praxis, sin el debido cotejo de anexos en comprobación de la existencia del título.

2.ºIV. Cuarto (riesgo de tercero hipotecario - art. 34 LH): Se advierte con especial gravedad a esta Dirección General del riesgo inminente de indefensión irreparable que la calificación recurrida genera. Al denegarse, cuanto menos, la Anotación Preventiva solicitada, el Registrador deja expedita la vía para que la entidad CaixaBank, S.A. -cuya titularidad se halla impugnada por falta de título y fraude causal acreditado- pueda realizar nuevas maniobras en fraude, de transmisión de la finca a favor de un tercero.

Dicha transmisión, de producirse bajo la actual apariencia de exactitud registral no advertida, podría propiciar la aparición de un tercero protegido por la fe pública registral (Art. 34 LH). La consolidación de un adquirente de buena fe e inscripción vigente haría inoperante cualquier futura sentencia de nulidad o mandamiento de cancelación en trámite judicial, consumando un expolio patrimonial basado en una inexactitud registral que el Registrador se niega a publicar a pesar de tener en su poder la prueba de la ruptura del tracto (Pág. 433 del Protocolo 1708 de 17/12/2010). Mantener el Registro 'limpio' de advertencias en estas circunstancias es una temeridad que contraviene la función de seguridad jurídica preventiva del cuerpo de Registradores.

Van a cumplirse once años de lucha en procesos judiciales innecesarios, que esta recurrente se ha visto obligada a padecer con graves daños, por la mala praxis “in vigilando” por falta de cotejo, que se produjo en origen por el Registrador actuante en 2015, favoreciendo con su actuar inconsciente, el intencional fraude perseguido por Caixabank, S.A., con el cambio de titularidad de la hipoteca, que hubo de suplirse, en aras de buena concordia con la administración, mediante el Acto de Conciliación del art. 103 bis de la LH, que desdeñó temerariamente la entidad financiera, manteniendo el obstruccionismo y la ilegalidad que tanto la beneficiaba, en otros procedimientos.

Por todo lo expuesto,

Solicito a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública:

Que, teniendo por presentado este escrito junto con los documentos que se acompañan (especialmente la página 433 del Protocolo 1708), se sirva admitirlo, y en su virtud, tenga por interpuesto en tiempo y forma recurso gubernativo acumulado contra las calificaciones negativas del Sr. Registrador de la Propiedad n.º 2 de Estepona de fechas 10 y 16 de febrero de 2026, y tras los trámites legales oportunos, dicte Resolución por la que:

1. Revoque íntegramente las calificaciones recurridas, por ser contrarias a Derecho y a la doctrina vinculante de esta Dirección General (especialmente las Resoluciones de 2019, 2021, 2022 y 2023 citadas).

2. Ordene al Sr. Registrador la rectificación de la inexactitud registral de la inscripción 24.ª de la finca 39.241, por falta de título y ruptura del tracto sucesivo acreditada fehacientemente.

3. Subsidiariamente, y para el caso de no estimarse la rectificación directa, ordene la práctica inmediata de la anotación preventiva por defecto subsanable (Art. 42.9 LH) y la extensión de la nota marginal de advertencia sobre la incomparecencia de la entidad CaixaBank, S.A. en el expediente del Art. 103 bis LH, a fin de evitar la aparición de terceros protegidos por el Art. 34 LH y garantizar la efectividad de la ejecución de sentencia firme en curso.

Otrosí digo: otrosí digo: Que se pone en conocimiento de esta Dirección General que la ejecución de la sentencia firme de nulidad se halla actualmente en trámite ante el Juzgado de Instancia n.º 20 de Málaga (Plaza N.º 20), bajo el IdLexNET 1202610849902481 de Acuse de Iniciador Ejecución (NIG en trámite de asignación), habiéndose solicitado ya el preceptivo Mandamiento de Cancelación de la inscripción 24.ª, cuya efectividad depende de la resolución de este recurso, tal y como se acreditó con nuestra instancia de fecha 5.02.2026 (…)

Segundo otrosí digo: Que se reitera la condición de la recurrente como beneficiaria del derecho a la asistencia jurídica gratuita, a los efectos de la especial tutela que su situación de indefensión requiere ante esta Administración».

IV

El registrador de la Propiedad emitió informe el día 9 de marzo de 2026 manteniendo en su integridad contenido de la nota de calificación y elevó el expediente a este Centro Directivo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1, 3, 18, 19 bis, 20, 38, 39, 40, 82 y 211 a 220 de la Ley Hipotecaria; 315, 317, 318 y 327 del Reglamento Hipotecario; las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 1988, 11 de junio de 1991 y 28 de febrero de 1999; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de marzo y 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 de noviembre de 1992, 10 de septiembre de 2004, 2 de febrero y 13 de septiembre de 2005, 19 de diciembre de 2006, 15 de octubre de 2008, 9 de noviembre de 2009, 3 de marzo y 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 23 de agosto y 2 de diciembre de 2011, 29 de febrero, 31 de mayo, 4 y 17 de septiembre y 3 y 16 de octubre de 2012, 18 de abril de 2013, 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015, 19 de mayo de 2017, 4 de septiembre de 2018 y 22 de febrero de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de octubre de 2021, 24 de enero y 9 de febrero de 2022 y 9 de enero de 2025.

1. Debe decidirse en este expediente si procede o no la rectificación del historial registral de la finca 39.241, concurriendo las siguientes circunstancias:

Con fecha 7 de mayo de 2007 se practica la inscripción 16.ª de hipoteca a favor de la entidad «Montes de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera» –«Unicaja»–.

Con fecha 19 de agosto de 2009 se practica la inscripción 21.ª de subrogación activa y modificación de la hipoteca de la inscripción 16.ª a favor de «Barclays Bank, SA».

Con fecha 18 de enero de 2010 se practica la inscripción 22.ª de ampliación y modificación de la hipoteca objeto de la inscripción 16.ª

En diciembre de 2010 se produce la cesión por «Barclays Bank, SA» a favor del fondo.

Con fecha 4 de agosto de 2015 se practica la inscripción de fusión de la hipoteca objeto de la inscripción 16.ª a favor de «Caixabank, SA», que pasa a ser la nueva titular del derecho de hipoteca.

Mediante sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Málaga, Sección Sexta, se confirma la sentencia del Juzgado de Primera Instancia en cuanto declara la nulidad de la cláusula 13.ª de la escritura de fecha 21 de marzo de 2007, relativa a la cesión del crédito hipotecario, por renuncia por parte del deudor a ser notificado de la cesión, que se aplica por subrogación en la escritura de fecha 31 de agosto de 2009 y su inaplicación.

Mediante instancia privada se solicita rectificar por inexactitud registral la inscripción 24.ª de fusión de la finca registral número 39.241, conforme al artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria y concordantes, ello, a la vista de los pronunciamientos de la sentencia dictada con fecha 3 de diciembre de 2025 por la Audiencia Provincial –Sección Sexta– Civil, de Málaga, que por testimonio se acompaña y por la que se declara la nulidad, entre otras, de la cláusula 13.ª de cesión de crédito establecida en la escritura de préstamo hipotecario otorgada con fecha 21 de marzo de 2007 que motivó la inscripción 16.ª de la referida finca 39.241. De forma subsidiaria, se solicita la práctica de anotación preventiva por defecto subsanable o, en su defecto, nota marginal de advertencia de la existencia de la citada sentencia firme, acompañando igualmente justificante de presentación al Juzgado, de demanda de ejecución de sentencia, solicitando mandamiento de cancelación de inscripción registral.

El registrador acuerda no practicar operación registral alguna al considerar que la rectificación de un error cometido en un asiento exige el consentimiento de los titulares registrales afectados o, en su defecto, resolución judicial, entendiendo que la sentencia que se acompaña junto con la instancia no ordena la cancelación de la inscripción registral. Respecto a la práctica de anotación preventiva por defecto subsanable, considera que ni la instancia ni la sentencia declarativa de nulidad de cláusula aportadas pueden servir de título a la inscripción que se pretende, que es la cancelación de la inscripción de una inscripción, y, por lo tanto, no procede tomar dicha anotación preventiva de suspensión.

La recurrente alega que la declaración judicial de nulidad de la cláusula de cesión (cláusula 13.ª del título que motivó la inscripción 16.ª) priva de soporte legal a cualquier transmisión posterior del crédito, lo que conlleva la nulidad de la inscripción 24.ª de fusión a favor de «Caixabank, SA», que al tratarse de un sucesor a título universal no estaría protegido por la fe pública registral. Además, defiende la procedencia de la anotación preventiva por defecto subsanable pues la finalidad de esta anotación es, precisamente, proteger el derecho mientras se obtiene el título definitivo en sede judicial, que se ha acreditado estar solicitado ante el juzgado a quo, mediante la demanda de ejecución de sentencia comunicada. Por último, entiende que la segunda nota de calificación es incompleta al contener únicamente una reiteración a la primera nota de calificación.

2. Como cuestión procedimental previa, debe recordarse que, conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.

Por consiguiente, no ha de ser tenido en cuenta el escrito que la recurrente ha presentado con fecha 19 de marzo de 2026, esto es con posterioridad a la interposición del recurso, en el que aporta como documento adicional justificante de requerimiento fehaciente hecho a la entidad «Caixabank, SA», advirtiendo de la existencia de la sentencia firme de nulidad referida anteriormente y de la reserva de acciones penales por estafa procesal y alzamiento de bienes.

3. Centrándonos en el contenido del recurso, como cuestión formal procede analizar en primer lugar la afirmación de la recurrente acerca de que, tras la aportación de nueva documentación tras la primera nota de calificación, el registrador se limitó a emitir una nota de «reiteración», sin valoración, mención o motivación alguna sobre la nueva documentación complementaria aportada.

En lo tocante a los requisitos que debe reunión la nota de calificación registral el artículo 19 bis, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria señala que: «La calificación negativa, incluso cuando se trate de inscripción parcial en virtud de solicitud del interesado, deberá ser firmada por el registrador, y en ella habrán de constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica de las mismas, ordenada en hechos y fundamentos de derecho, con expresa indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponerlo, sin perjuicio de que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro que entienda procedente»; habiendo precisado este Centro Directivo que la calificación registral debe ser global y unitaria (cfr. Resoluciones de 18 de noviembre de 2005, 16 de abril y 20 de noviembre de 2008, 17 de abril de 2009, 2 de diciembre de 2013 y 5 y 12 de marzo de 2014, entre otras), clara y precisa (cfr. Resoluciones de 14 de marzo de 1993, 27 de octubre de 1999, 25 de septiembre de 2001, 1 de junio de 2002, 14 de octubre de 2004 y 19 de abril de 2006, entre otras) y adecuadamente fundamentada (cfr. Resoluciones de 24 de abril de 2006, 12 de febrero y 21 de marzo de 2007, 24 de abril y 14 de diciembre de 2010, 28 de mayo de 2013 y 18 y 7 de febrero de 2014, entre otras), dado que, en caso contrario, el interesado no puede conocer la causa y las razones por las que se rechaza la inscripción y, en consecuencia, proceder a subsanarlos o defenderse frente a la decisión del registrador de la Propiedad. Cuando la nota de calificación infringe estos requisitos, el recurso debe ser admitido de forma total, o en aquella parte en que no concurran los mismos.

Ahora bien, de las mismas Resoluciones resulta que, cuando la imprecisión o falta de claridad de la nota de calificación no sea impeditiva del conocimiento por parte del interesado de la causa concreta de la suspensión de la inscripción y de las razones jurídicas que conducen a ello, de tal manera que posibilita sin problema alguno la discusión por el recurrente del fondo del asunto; razones de economía procesal, así como la conveniencia de no acentuar el rigor formal del recurso, hacen procedente abordar el análisis de la corrección jurídica de tales defectos.

Por su parte el artículo 326 de la Ley Hipotecaria señala que: «El recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (…) El escrito del recurso deberá expresar, al menos: (…) c) La calificación que se recurre, con expresión del documento objeto de la misma y de los hechos y fundamentos de derecho (…)», habiendo señalado esta Dirección General que el escrito de interposición de recurso también debe cumplir con los requisitos de claridad y precisión en cuanto a los extremos de la nota recurridos y formulación de argumentación jurídica en defensa de sus intereses (cfr. Resoluciones de 26 de mayo de 2000 y 27 de marzo de 2008), debiendo ser inadmitido en caso contrario. Lo mismo que en caso de la nota de calificación registral, razones de economía procesal y de protección del recurrente, unidas a que este recurso no está sometido a especiales requisitos de forma, aconsejan la flexibilidad a la hora de su admisión a trámite.

Ciñéndonos al supuesto que nos ocupa, la segunda nota de calificación señala que «se aporta con fecha 13 del citado mes, documentación complementaria, sin que se haya subsanado el defecto referido en la referida nota de calificación, reiterándose por la presente, el contenido de la misma». A pesar de que los defectos no aparecen enumerados en la segunda nota de calificación, lo cierto es que la recurrente ha podido deducir fácilmente cuáles son dichos defectos al estar los mismos especificados en la primera nota de calificación que se reitera.

Por tanto, habiendo podido defenderse argumentativamente la interesada, y deduciéndose sin dificultad sobre cuál de los defectos de la nota de calificación recae su aparente disconformidad; el recurso debe ser admitido a trámite, lo que no implica la revocación de la nota de calificación por defectos de forma, como pretende la recurrente, sino el análisis de las cuestiones de fondo que se plantean, que son por un lado, la rectificación del contenido del Registro por inexactitud registral, y, por otro, de forma subsidiaria, la práctica de anotación preventiva por defecto subsanable o, en su defecto, nota marginal de advertencia de la existencia de la citada sentencia firme.

4. Para resolver la primera de las cuestiones de fondo, esto es, si es posible acceder a la rectificación del contenido del Registro con la documentación aportada en el presente expediente, se debe partir del principio de la salvaguardia judicial de los asientos del Registro.

El párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria establece que «los asientos del Registro practicados en los libros están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta ley».

La rectificación registral se practica conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos que pueden originar la inexactitud del Registro. Estos supuestos son: a) no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria; b) haberse extinguido algún derecho que conste inscrito o anotado; c) la nulidad o error de algún asiento, y d) la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y en general cualquier otra causa no especificada en la ley: en este último supuesto, la rectificación precisará del consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.

Asimismo, constituye una exigencia de nuestra legislación (cfr. artículos 20, 38, 40 y 79 de la Ley Hipotecaria) que la modificación de los asientos del Registro cuente con la conformidad de sus titulares, formalizado en uno de aquellos documentos que el artículo 3 de la Ley Hipotecaria especifica, a menos que haya recaído una sentencia judicial firme dictada en un procedimiento en el que aquéllos hayan sido debidamente emplazados. Por ello, para que tenga acceso registral cualquier modificación, objetiva o subjetiva, de la titularidad de una finca inscrita, es condición necesaria (y no siempre suficiente, si de tal alteración o rectificación pudieren resultar afectados terceros) que conste en instrumento público el consentimiento de los titulares registrales, consentimiento que ha de venir articulado, en su caso, en un título material idóneo, salvo que haya recaído la correspondiente sentencia judicial –dictada en un proceso del que aquéllos hayan sido parte– en que así se ordene.

Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de octubre de 2005 y 16 de junio de 2010, entre otras muchas) uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan erga omnes de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional –artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido.

Ciertamente, según los artículos 1216 del Código Civil y 317.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los letrados de la Administración de Justicia (a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las actuaciones procesales que se realicen en el Tribunal o ante él –artículos 281 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil–); y conforme al artículo 319.1 de dicha ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr., también, artículo 1218 del Código Civil).

5. En el presente caso es indudable que la aptitud del documento judicial presentado para la inscripción junto con la instancia privada es una cuestión susceptible de calificación por parte del registrador en los términos que prevé el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, porque la clase de título inscribible afecta a los obstáculos derivados de la legislación registral, pues en el citado artículo 3 de la Ley Hipotecaria se prevén diferentes clases de documentos públicos en relación con cada uno de los actos a que se refiere el artículo 2 de la propia ley, sin que sean documentos intercambiables sino que cada uno de ellos está en consonancia con la naturaleza del acto que se contiene en el correspondiente documento y con la competencia y congruencia según el tipo de transmisión de que se trate.

Lo que ocurre en el caso del presente recurso es que, como pone de relieve el registrador en su nota de calificación, la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Málaga en fecha 3 de diciembre de 2025 se limita a declarar la nulidad de la cláusula de cesión contenida en la escritura que motivo la inscripción 16.ª, de la que trae causa la inscripción 24.ª de fusión cuya cancelación ahora se pretende. Sin embargo, esta sentencia no ordena la rectificación o cancelación de la mencionada inscripción 24.ª de fusión por nulidad de la misma.

De igual forma, como también pone de relieve el registrador, la rectificación del error cometido en un asiento no implica la automática rectificación de los asientos posteriores que tienen su soporte en aquél. Si tras la inscripción en que se cometió un error se ha practicado otra inscripción que trae causa de aquélla, aunque ésta no sea propiamente errónea, pues se ajustó al título que la motivó, ambas han de ser rectificadas simultáneamente, no en forma sucesiva, a través de la correspondiente resolución judicial.

Por lo tanto, a la vista de las circunstancias concurrentes en el presente expediente y de la documentación judicial presentada, no puede admitirse que se hayan cumplido los requisitos que el artículo 40 de la Ley Hipotecaria exige para la modificación del contenido del Registro, esto es, bien que se realice con consentimiento del titular registral, que debe obedecer a una causa verdadera y lícita, bien que recaiga una resolución judicial dictada en procedimiento de carácter declarativo que expresamente ordene la rectificación de los asientos registrales.

Por tales motivos el citado defecto debe confirmarse.

6. Por último, procede analizar la petición subsidiaria de práctica de anotación preventiva por defecto subsanable o, en su defecto, nota marginal de advertencia de la existencia de la citada sentencia firme.

Como ya se ha puesto de manifiesto en diferentes Resoluciones de esta Dirección General citadas en los «Vistos», con esta anotación se consigue un doble objetivo. Por un lado, se prorroga la vigencia del asiento de presentación por un plazo de sesenta días, prorrogables hasta ciento ochenta por justa causa y en virtud de providencia judicial (artículo 96 de la Ley Hipotecaria). De esta manera el interesado dispone de un margen de tiempo mayor para poder subsanar los defectos apreciados en el título sin perder los efectos de prioridad registral correspondientes al asiento de presentación. Por otro, se hace constar en el Registro un adelanto del asiento definitivo para el caso de que se subsanen los defectos apreciados.

En este sentido, si la anotación preventiva tiene el efecto de ser un adelanto del asiento definitivo, es necesario que se aporte el documento que pudiera servir de título para la cancelación que se pretende. Así, en el presente caso lo que falta es el título material esencial de la cancelación pretendida, que, a falta de consentimiento de los interesados, es la correspondiente resolución judicial que expresamente ordene dicha cancelación, para que se dicte la cual no basta con la solicitud correspondiente del demandante, sino que son necesarios otros requisitos, de apreciación ponderada por el juez.

Por lo tanto, en el presente expediente, ni la instancia privada presentada ni la sentencia declarativa de nulidad de cláusula ni el justificante de solicitud de mandamiento de cancelación, tienen virtualidad para obtener la cancelación pretendida, y por ello no puede tomarse anotación preventiva por defecto subsanable en base a dichos documentos.

Finalmente hay que señalar que tampoco procede acceder a la petición de práctica de nota marginal de advertencia de la existencia de la citada sentencia firme ni de advertencia de incomparecencia de la entidad «Caixabank, SA» en el expediente de conciliación del artículo 103 bis de la Ley Hipotecario que se inició en el Registro, pues ninguna de dichas notas marginales está prevista ni legal ni reglamentariamente.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 27 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.