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En el recurso gubernativo interpuesto por el letrado don José A. Salazar Murillo, en nombre y representación de don Manuel Pérez Monge, frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Lora del Río, don Javier Anaya Revuelta, a cancelar determinados asientos.

Hechos

En el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número uno de Lora del Río se siguieron autos de procedimiento ejecutivo número 299/99 que finalizaron por auto de 20 de junio de 2003 por el que se adjudicaba la finca registral 2.475 a don Manuel Pérez Monge y se ordenaba la cancelación de la inscripción de hipoteca causada por la escritura de préstamo hipotecario base del procedimiento así como la de las inscripciones posteriores a la misma, incluso las practicadas con posterioridad a la expedición de la certificación de cargas.

II

Expedido el 7 de enero de 2004 mandamiento para la practica de las cancelaciones acordadas y presentado el mismo en el Registro de la Propiedad de Lora del Río el 4 de mayo siguiente, fue objeto de la siguiente calificación: «Antecedentes de hecho: Primero.-Que con fecha 4 de mayo de 2.004 fue presentado en este Registro de la Propiedad el mandamiento que motiva esta calificación. Segundo.-En el día de la fecha el documento al que se refiere el apartado anterior ha sido calificado por el Registrador que suscribe apreciando la existencia de defectos que impiden su inscripción con arreglo a los siguientes fundamentos de derecho: Primero.-Con arreglo al párrafo primero del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. La calificación registral de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la «competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Segundo.- En el presente caso, se deniegan las cancelaciones de las anotaciones preventivas de embargo posteriores, por haberse observado el defecto insubsanable de que la anotación preventiva de embargo letra A., dictada en el presente procedimiento ha caducado -artículo 86 de la Ley Hipotecaria-, practicando su cancelación -artículo-353-3 del Reglamento Hipotecario-; habiendo ganado rango las anotaciones posteriores por el principio de prioridad, y no siendo posible por tanto proceder a su cancelación. Todo ello conforme a los artículos 86 de la Ley Hipotecaria y 175-2 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de a Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de septiembre de 1987, 28 de julio de 1989, 6 de abril de 1994, 16 de abril de 1999 y 30 de octubre de 1999. Parte dispositiva. Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente aplicación, Javier Anaya Revuelta, Registrador de la Propiedad de Lora del Río, acuerda: Primero.-Calificar el documento presentado en los términos que resulten de los fundamentos jurídicos expresados. Segundo.- Denegar el despacho del mandamiento. Tercero.-Notificar esta calificación en el plazo de diez días hábiles desde su fecha, al presentante del documento y a la Autoridad Judicial autorizante, de conformidad con lo previsto en los artículos 233 de la Ley Hipotecaria, y 58 y 59 de la Ley 330/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Contra esta calificación podrá interponerse recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el plazo de un mes desde su notificación, en la forma y por los trámites previstos en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria.-En Lora del Río, a 19 de mayo de 2004.-El Registrador, Javier Anaya Revuelta.

III

Por el letrado don José A. Salazar Murillo, en nombre y representación de don Manuel Pérez Monge, se interpuso recurso gubernativo frente a la anterior calificación en el que, tras una relación exhaustiva de los trámites procesales y registrales, argumentó: que del relato cronológico se debe retener y resaltar el dato de que tanto la subasta -el 12 de marzo de 2003 como el Auto de adjudicación- de 20 de junio de 2003 se produjeron y adquirieron firmeza cuando aún no habían transcurrido cuatro años desde la anotación preventiva del embargo 14 de abril de 2004; que la jurisprudencia es unánime a la hora de establecer que si el auto de adjudicación se produce en el marco temporal de vigencia de la anotación preventiva del embargo, como es el caso, las cargas posteriores deben ser canceladas aunque el mandamiento que lo disponga llegue al Registro transcurridos los cuatro años de vigencia de aquella anotación preventiva y transcribe al respecto parte del contenido de diversas sentencias de Audiencias Provinciales.

IV

El registrador emitió informe en el que hizo constar lo siguiente: que cuando una anotación preventiva de embargo caduca pierde automáticamente su rango hipotecario a favor las posteriores conforme al artículo 17 de la Ley Hipotecaria que establece el principio de prioridad registral, por lo que desaparece su virtualidad cancelatoria respecto de las mismas y así lo confirman, entre otras, las Resoluciones de 30 de septiembre de 9 de diciembre de 1999, 13 de julio de 2000, 19 de febrero, 26 de junio y 28 de noviembre de 2001 y 13 de noviembre de 2003; que cuando el recurrente alega que si el auto de adjudicación se dictó durante la vigencia de la anotación del embargo las cargas posteriores deben ser canceladas, olvida que para ello el testimonio del auto debe ser presentado en el Registro dentro del plazo de esa vigencia -Resolución de 28 de julio de 1989- y tal presentación no tuvo lugar en este caso al igual que no se prorrogó la vigencia de la anotación, lo que hubiera evitado el problema; y que todo ello no implica que sustantivamente el crédito o derecho del recurrente pueda ser preferente al de los titulares de las anotaciones posteriores vigentes cuya cancelación se deniega, pero tal preferencia debe ser dilucidada en el procedimiento declarativo correspondiente.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 32, 69, 77, 82, 83, 86 y 97 de la Ley Hipotecaria; 666, 668 y 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 175.2º del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones de 19 de abril de 1988, 28 de julio de 1989, 6 de abril de 1994, 30 de noviembre de 1998, 8 de marzo, 16 de abril y 30 de octubre de 1999, 20 de marzo de 2000 y 11 de abril de 2002. 1. La cuestión que plantea este expediente ha sido objeto de reiterada y uniforme doctrina por parte de este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los vistos, entre otras). Se trata de resolver si caducada una anotación preventiva de embargo -haya sido o no formalmente cancelada pueden cancelarse las cargas posteriores acordadas en el auto por el que se adjudica el derecho embargado y se acuerda su cancelación si el mandamiento judicial al efecto se presenta en el Registro una vez se haya producido aquella caducidad.

Y la doctrina al respecto es que los asientos que tienen un plazo legal de duración, y las anotaciones preventivas en general lo tienen (cfr. artículo 86 de la Ley Hipotecaria), caducan automáticamente transcurrido el mismo, caducidad que determina su extinción (cfr. artículo 77 de la Ley Hipotecaria) y la extinción de un asiento conlleva la cesación de todos sus efectos. Por eso una anotación caducada deja de tener preferencia sobre otros asientos, sencillamente porque deja de existir. 2. En materia de cancelación de cargas posteriores a la que determina la ejecución se observa una progresiva tendencia al automatismo y a la pura preferencia tabular. El régimen de purga parcial con subsistencia de las preferentes que introdujera la reforma de la legislación hipotecaria en 1909 dio lugar durante mucho tiempo a las dudas que suscitaba la imprecisa terminología utilizada tanto por la regla 8.ª del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, referida, claro está, a la ejecución de hipotecas, como por el 133, aplicable a todo procedimiento de apremio, cuando ambos hacían referencia a la subsistencia de las cargas y gravámenes anteriores y los preferentes si los hubiere, terminología que adoptara el artículo 1.512 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su reforma por la Ley 10/1992. Pues bien, pese a que tratándose de hipotecas la preferencia estaba más clara a la vista de los artículos 1.923.3.º y 1.927.2.º y que la regla 17.ª del citado artículo 131 disponía que al auto aprobatorio del remate ordenaría la cancelación de la hipoteca y, en su caso, la de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la de aquella, el artículo 233 del Reglamento para la ejecución de la Ley se cuidó de exigir que en el mandamiento judicial se precisasen qué concretos asientos se habían de cancelar, y tan sólo la de los posteriores a la nota acreditativa de la expedición de la certificación de cargas era genérica por su mera posición tabular. Y esta misma exigencia se contenía, vía remisión, en la regla 2.ª del artículo 175 del mismo Reglamento para todo procedimiento de apremio, donde la preferencia del crédito anotado siempre chocaba con las limitaciones de los artículos 1923.4.º del Código Civil y 44 de la Ley Hipotecaria. Pues bien, la reforma reglamentaria llevada a cabo por el Decreto de 13 de noviembre de 1992 suprime aquella exigencia del artículo 175.2.ª, donde parecía más lógica, manteniéndola en el 233. Y no sólo eso, sino que también eliminó la habilitación para ordenar la cancelación que confería al juez ante el que se había seguido el procedimiento con tan sólo la exigencia de hacer constar que había exhortado a los que ordenaran las anotaciones posteriores a cancelar que si bien era un subterfugio, salvaba la cara a la contradicción de la norma con la exigencia del artículo 83 de la Ley Hipotecaria pues no puede olvidarse que el citado artículo 175, como él mismo reconoce desarrolla lo dispuesto en el 82 de la Ley, donde se regula la cancelación de las anotaciones practicadas en virtud de escritura pública, que no es el caso, precisamente, de las de embargo. Y en esa misma senda de imprecisiones, que pasa por el artículo 1.518 de la anterior Ley procesal, fruto también de la reforma de mil novecientos noventa y dos, llegamos a la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, donde, si por un lado encontramos el artículo 666 que al regular el avalúo de los bienes establece que se deduzca el valor de las cargas preferentes que resulten de la certificación registral de dominio y cargas, en tanto que el 668, al regular el contenido del anuncio de la subasta, obliga a hacer constar que continuaran subsistiendo las cargas y gravámenes anteriores al crédito del actor, sin precisar que sean tan solo las registralmente preferentes. Pese a todo, el automatismo de las cancelaciones atendiendo al rango o puesto registral parece consumarse a la vista del régimen que para las mismas ha establecido su artículo 674 cuando, tras disponer que a instancia del adquirente se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la inscripción o anotación del gravamen que haya originado la ejecución, nos dice que: "Asimismo, se mandará la cancelación de todas las inscripciones o anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran practicado después de expedida la certificación... La cancelación de asientos posteriores resulta ser rogada, genérica - de todas las inscripciones o anotaciones posteriores a salvo lo que para el caso de hipotecas establece el artículo 131 de la Ley Hipotecaria- y simultánea a la del gravamen ejecutado. Si éste ya se ha cancelado, sea porque así se ordenó, sea por caducidad o, pese a la falta de cancelación formal, si se ha extinguido por caducidad, no cabe cancelar asientos por el mero hecho de ser posteriores dado que ya no tendrán esta condición. Lo contrario conduciría al absurdo de permitir cancelar asientos practicados en el Registro con posterioridad a la caducidad y extinción de la anotación, haciendo saltar las bases mismas del sistema de protección de la seguridad del tráfico jurídico que supone la publicidad registral, no solo en su aspecto positivo, sino en el negativo de inoponibilidad y presunción de extinción de los derechos y situaciones no inscritas o canceladas (cfr. artículos 32, 69 y 97 de la Ley Hipotecaria). 3. Sobre esta base, no cabe distinguir, según pretende el recurrente, entre los supuestos en que el remate y la resolución judicial que lo apruebe hayan tenido lugar vigente la anotación preventiva del embargo trabado en el procedimiento o después, con independencia en el primero de los casos de que el testimonio del auto y el mandamiento de cancelación se expidan o presenten en el Registro una vez haya caducado. Admitir tal distinción equivaldría a dar eficacia a asientos caducados durante un tiempo indefinido, prolongándola hasta que el interesado tuviera a bien presentar en el Registro el correspondiente testimonio o mandamiento, hubieran transcurrido un mes o diez años desde la caducidad de la anotación, y lo que es más grave, con las consecuencias que antes su señalaron. 4. Con ello no se pretende significar que la no cancelación de asientos posteriores altere la preferencia sustantiva de los derechos, ni inhiba la purga de los no preferentes, de igual forma que no los altera el orden en que se tomen las anotaciones preventivas de embargo o el hecho de que un embargo formalmente trabado no se anote nunca en el Registro. Los efectos de la prioridad de las anotaciones se manifiestan en el plano registral siendo uno de ellos el que aquí se aborda, la posibilidad de cancelar con ellas y como consecuencia de la ejecución los asientos posteriores. No otra cosa vienen a decir las sentencias que invoca el recurrente cuando reconocen la procedencia de la cancelación de asientos posteriores pero en procedimientos entablados para conseguirla, rechazando las excepciones opuestas por los titulares de asientos posteriores que alegaban la improcedencia de acordarla amparándose tan solo en la caducidad del asiento precedente. Como dice en concreto la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra num. 154/2000 de 11 de mayo la situación del embargo con anotación caducada es en gran medida similar a la del embargo no anotado, que en modo alguno es ineficaz ni impide la ejecución del bien aunque topa con más dificultades para cancelar las cargas posteriores. Esta Dirección General, ha acordado desestimar el recurso.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 18 de noviembre de 2004.-La Directora general, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sr. Registrador de la Propiedad de Lora del Río.