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Documento BOE-A-2003-7253

Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

TEXTO

La presente Orden establece normas para el clculo del valor de tasacin de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su mbito de aplicacin, as como para la elaboracin de informes y certificados en los que se formalizar. Dichas normas pretenden, continuando en la lnea del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el rgimen jurdico de homologacin de los servicios y sociedades de tasacin, potenciar la calidad tcnica y formal de las valoraciones con el objetivo ltimo de proteger ms y mejor los intereses de terceros en su condicin de inversores o asegurados. Conviene recordar que la presente Orden no contiene ninguna disposicin de tipo subjetivo relacionada con la capacidad para tasar ni para designar al tasador, la cual se rige por las normas reglamentarias correspondientes segn la finalidad de la tasacin.

El clculo y formalizacin del valor de tasacin estaba regulado por Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoracin de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras. Esta disposicin, que ahora se deroga, era el ltimo exponente de una regulacin cuyo origen es la Ley de la Regulacin del Mercado Hipotecario. La Orden de 1994 ha contribuido de forma decisiva a perfeccionar el funcionamiento del mercado de tasacin para finalidades financieras.

No obstante, se ha considerado aconsejable su sustitucin por un nuevo texto. Los motivos para este cambio normativo son bsicamente tres:

a) La aclaracin terminolgica de algunos aspectos relacionados con la valoracin de bienes inmuebles para la finalidad hipotecaria y de fondos de pensiones. Algunos desarrollos recientes en el mbito europeo tienden a diferenciar valor de mercado (el valor en un momento del tiempo) y valor hipotecario (el valor sostenible en el tiempo). Aunque formalmente la Orden de 1994 basaba el clculo del valor de tasacin en el valor de mercado, la obligacin de utilizar una metodologa estricta y rigurosa basada en el principio de prudencia conduca al clculo de un valor de tasacin equiparable al valor hipotecario. Para subsanar este problema ms formal que material se ha introducido en la Orden el valor hipotecario como base para la obtencin del valor de tasacin de bienes inmuebles para las finalidades hipotecaria y de fondos de pensiones, haciendo explcitas algunas prcticas destinadas a respetar el principio de prudencia. En todo caso, debe subrayarse que estas modificaciones no suponen en modo alguno una ruptura en las normas de clculo del valor de tasacin, sino tan slo un ajuste aclaratorio inscrito en la voluntad general de continuidad que inspira la Orden.

b) La adaptacin del clculo del valor de tasacin y su formalizacin a la legislacin aprobada recientemente. En efecto desde la entrada en vigor de la Orden de 1994 se han aprobado nuevas normas que afectan directa o indirectamente a la misma. Entre ellas destacan la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre rgimen del suelo y valoraciones, la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introduccin del euro, el Real Decreto-Ley 14/1999, de 17 de septiembre, sobre firma electrnica, el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenacin y supervisin de los seguros privados y el Real Decreto 845/1999, de 21 de mayo, de modificacin parcial del Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversin colectiva en relacin con las sociedades y fondos de inversin inmobiliarias y se disponen otras medidas financieras.

c) La introduccin de las mejoras de tipo tcnico y formal fruto de la experiencia en la aplicacin prctica de la Orden de 1994, tanto por parte de los organismos supervisores como de las entidades y de las sociedades y servicios de tasacin.

La Orden consta de 88 artculos, cinco disposiciones adicionales, una disposicin transitoria, una disposicin derogatoria y tres disposiciones finales. Los artculos se estructuran en cuatro ttulos y stos en captulos y secciones.

El Ttulo I contiene las disposiciones generales: el mbito, principios y definiciones; las comprobaciones mnimas y documentacin disponible; los condicionantes y advertencias, tanto generales como especficas, y en general todas aquellas cuestiones que el tasador ha de tener en cuenta tanto en el mbito tcnico como en el formal.

El Ttulo II contiene las disposiciones tcnicas encaminadas a la determinacin del valor de tasacin de los distintos objetos de valoracin y para las distintas finalidades. Para ello se regulan los distintos mtodos tcnicos de valoracin y la valoracin de los distintos bienes y derechos. Todo su contenido est basado en el principio de prudencia y el principio de sostenibilidad para aquellos valores con efectos a lo largo del tiempo.

El Ttulo III contiene las disposiciones formales encaminadas a la elaboracin del informe y certificado en los que se formalizar el correspondiente valor de tasacin. Para ello se establece una nica estructura con una serie de apartados mnimos que el tasador tendr que cumplimentar segn cual sea el objeto de la valoracin. Todo su contenido est basado en el principio de transparencia en el sentido de que los documentos y datos manejados por el tasador para el clculo de los valores han de estar a disposicin del supervisor correspondiente.

El Titulo IV contiene una serie de disposiciones cuyo mbito de aplicacin se limita a la valoracin para la cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras y para la determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias.

La presente Orden se dicta en uso de las habilitaciones normativas sealadas en el artculo 37.4 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulacin del mercado hipotecario; el artculo 74.5 del Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversin colectiva, aprobado por Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre (segn la redaccin dada en el Real Decreto 686/1993, de 7 de mayo); el artculo 50.10 del Reglamento de Ordenacin y Supervisin de los Seguros Privados (aprobado por Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre) y el artculo 37.1 del Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones (aprobado por el Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre), En su virtud, dispongo:

TTULO I
Disposiciones generales
CAPTULO I
mbito, principios y definiciones
Artculo 1. Objeto.

La presente Orden tiene por objeto la regulacin del rgimen jurdico al que ha de ajustarse el clculo del valor de tasacin de bienes inmuebles y determinados derechos, as como la elaboracin de los informes y certificados en los que se formalice, siempre que dicho clculo se realice para alguna de las finalidades integrantes de su mbito de aplicacin.

Artculo 2. mbito de aplicacin.

La presente Orden ser de aplicacin siempre que el valor de tasacin se utilice para alguna de las finalidades siguientes:

a) Garanta hipotecaria de crditos o prstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artculo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario.

b) Cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenacin y Supervisin de los Seguros Privados.

c) Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las Instituciones de Inversin Colectiva.

d) Determinacin del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.

Artculo 3. Principios.

1. Las entidades de crdito que dispongan de servicios de tasacin y las sociedades de tasacin homologadas cuando valoren para cualesquiera de las finalidades integradas en el mbito de aplicacin de la presente Orden debern hacerlo aplicando, en los trminos establecidos en la misma, los siguientes principios:

a) Principio de anticipacin, segn el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotacin econmica es funcin de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionar en el futuro.

b) Principio de finalidad segn el cual la finalidad de la valoracin condiciona el mtodo y las tcnicas de valoracin a seguir. Los criterios y mtodos de valoracin utilizados sern coherentes con la finalidad de la valoracin.

c) Principio de mayor y mejor uso, segn el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos ser el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al econmicamente ms aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, ser el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

d) Principio de probabilidad, segn el cual ante varios escenarios o posibilidades de eleccin razonables se elegirn aquellos que se estimen ms probables.

e) Principio de proporcionalidad, segn el cual los informes de tasacin se elaborarn con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoracin, as como su singularidad en el mercado.

f) Principio de prudencia, segn el cual, ante varios escenarios o posibilidades de eleccin igualmente probables se elegir el que d como resultado un menor valor de tasacin.

Este principio ser de aplicacin obligatoria cuando el valor de tasacin se utilice para alguna de las finalidades sealadas en el artculo 2.a), b) y d) de esta Orden.

g) Principio de sustitucin, segn el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares caractersticas sustitutivos de aqul.

h) Principio de temporalidad, segn el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

i) Principio de transparencia, segn el cual el informe de valoracin de un inmueble deber contener la informacin necesaria y suficiente para su fcil comprensin y detallar las hiptesis y documentacin utilizadas.

j) Principio del valor residual, segn el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un inmueble ser la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

2. Los principios recogidos en el apartado anterior se utilizarn como criterios de interpretacin y, en su caso, de integracin de las normas de la presente Orden.

Artculo 4. Definiciones.

A los efectos de la presente Orden se utilizarn las siguientes definiciones:

Actualizacin de una tasacin. Es toda revisin de una tasacin anterior, emitida por la misma entidad tasadora antes de transcurrir dos aos desde su fecha de emisin, en la que con referencia a la tasacin anterior, se modifiquen las advertencias, los condicionantes o cualquiera de los valores que figuren en ella. Este plazo ser de tres aos para la finalidad contemplada en el artculo 2.b) (mbito de aplicacin), conforme a lo establecido en el artculo 84.1 de esta Orden.

Antigedad. Es el nmero de aos transcurridos entre la fecha de construccin de un inmueble o la de la ltima rehabilitacin integral del mismo, y la fecha de la valoracin.

Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoracin o adecuados para aplicar la homogeneizacin, teniendo en cuenta su localizacin, uso, tipologa, superficie, antigedad, estado de conservacin, u otra caracterstica fsica relevante a dicho fin.

Compromiso de compra a plazo de inmuebles. Es un contrato en virtud del cual los contratantes se comprometen a la compraventa de un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha concreta.

Depreciacin fsica. Es la prdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en funcin de su antigedad, estado de conservacin y duracin de sus componentes.

Depreciacin funcional. Es la prdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa adaptacin a la funcin a que se destina. Comprende las prdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseo, falta de adaptacin a su uso, etc.

Edificio. Es cualquier tipo de construccin, slida, durable y apta para albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.

Edificio destinado a uso determinado (residencial, de oficinas, etctera). Es todo edificio en el que la superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior a dos tercios de la superficie total sobre rasante del mismo.

Edificio en construccin. Es toda obra de nueva edificacin iniciada y no terminada que cuente con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.

Edificio en proyecto. Es cualquier tipo de construccin (obra nueva o rehabilitacin) que se realizar sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. A estos efectos, se entendern como obras de rehabilitacin las que cumplan los requisitos sealados en la definicin de inmueble en rehabilitacin.

Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cmputo de superficie.

Elemento de un edificio. Es toda unidad fsica, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por ms unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizada.

Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinacin del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la intencin de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorizacin de los inmuebles) cuya presencia futura no est asegurada.

Entidad tasadora. Las sociedades de tasacin homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de Espaa, as como, respecto a las valoraciones que tengan como finalidad la mencionada en la letra a) del artculo 2, los servicios de tasacin de entidades de crdito homologados e inscritos en el Registro Especial del Banco de Espaa.

Entorno. Es el espacio de adecuada amplitud y con caractersticas homogneas tanto fsicas como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de valoracin.

Finca rstica. Aquel terreno de nivel urbanstico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria.

Homogeneizacin de precios de inmuebles comparables. Es un procedimiento por el cual se analizan las caractersticas del inmueble que se tasa en relacin con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparacin entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta homogeneizada para aqul.

Infraestructuras exteriores del terreno. Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbansticos exigidos para su consideracin como suelo urbano de acuerdo con la legislacin sobre rgimen del suelo y ordenacin urbana.

Inmueble en rehabilitacin. Es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras que renan los siguientes requisitos:

a) Que cuenten con la correspondiente licencia.

b) Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.

c) Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de al menos el 50 por 100 de su superficie edificada antes del inicio de las obras.

A estos efectos se considerarn como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustitucin, restauracin o modernizacin de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto alterar sustancialmente la morfologa de la edificacin, amplen o no la superficie edificada.

d) Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 por 100 del valor de reemplazamiento bruto de la edificacin (excluido el valor del terreno).

Cuando la valoracin se refiera a un edificio completo y se est procediendo a su reforma parcial, la definicin precedente podr aplicarse a la parte afectada por las obras cuando stas alcancen al menos una planta completa.

Inmueble ligado a una actividad econmica. Es todo edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que est o puede estar vinculado a una explotacin econmica. Entre otros se incluirn los siguientes tipos:

a) Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de produccin agraria.

b) Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de transporte.

c) Inmuebles hoteleros, en sus diversas categoras y tipologas.

d) Hospitales y otras instalaciones de carcter sanitario.

e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espectculos.

f) Centros de enseanza y otras instalaciones culturales.

g) Centros de equipamiento social.

h) Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares.

Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilizacin para otros permitidos.

En ningn caso se entendern como instalaciones polivalentes aqullas con caractersticas y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, como son las cmaras acorazadas; cmaras frigorficas; instalaciones de lavandera, cocina y de servicios especficos en establecimientos de hostelera.

Localidad. Es el ncleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de valoracin.

Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogneo (barrio, pedana, localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rstica o terreno), o, cuando su uso o caractersticas no permitan disponer de comparables en dicha rea, el mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotacin agraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que resulte representativo para su comparacin dentro del territorio nacional.

Niveles urbansticos del terreno. A efectos de su tasacin los terrenos se clasificaran en los siguientes niveles:

Nivel I. Incluir todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.

Nivel II. Incluir los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrcola, forestal, ganadera o que estn ligados a una explotacin econmica permitida por la normativa vigente.

Tambin se incluirn los terrenos clasificados como urbanizables que no estn incluidos en un mbito de desarrollo del planeamiento urbanstico o que estndolo, no se hayan definido en l las condiciones para su desarrollo.

Opcin de compra. Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto.

Proteccin pblica. Es cualquier rgimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto de valoracin.

Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable. Se utilizarn las definiciones establecidas en la legislacin vigente sobre rgimen del suelo y ordenacin urbanstica.

Superficie comprobada. Es el rea medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie til o construida y el correspondiente plano acotado.

Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes ms la parte proporcional que le corresponda segn su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie til, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definicin e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, segn se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Superficie til. Es la superficie del suelo delimitado por el permetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyeccin horizontal de su cubierta.

No se considerar superficie til la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con seccin horizontal superior a los 100 centmetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.

Tampoco se considerar superficie til la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores tcnicos.

Tasador. El profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas aplicables a cada tipo de tasacin debe suscribir necesariamente el informe de tasacin.

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podra venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasacin en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido pblicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

A tal efecto se considerar:

a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculacin previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un inters personal o profesional en la transaccin ajeno a la causa del contrato.

b) Que la oferta pblica al mercado conlleva tanto la realizacin de una comercializacin adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de informacin privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.

c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pblica citada y que refleja en una estimacin razonable el precio (ms probable) que se obtendra en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasacin.

d) Los impuestos no se incluirn en el precio. Tampoco se incluirn los gastos de comercializacin.

Valor del inmueble para la hiptesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podr alcanzar un edificio en proyecto, construccin o rehabilitacin en la fecha de su terminacin, si se construye en los plazos estimados y con las caractersticas tcnicas contenidas en su proyecto de edificacin o rehabilitacin.

Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposicin puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual.

El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que seran necesarias para construir, en la fecha de la valoracin, otro inmueble de las mismas caractersticas (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnologa y materiales de construccin actuales.

El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciacin fsica y funcional del inmueble en la fecha de la valoracin.

Valor de tasacin (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor ser el valor jurdico o con efectos jurdicos para las finalidades integrantes del mbito de aplicacin de la misma.

Valor hipotecario o valor a efecto de crdito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasacin prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasacin y sus usos alternativos correspondientes.

En la determinacin a que se refiere el apartado anterior no se incluirn los elementos especulativos.

Valor mximo legal (VML). Es el precio mximo de venta de una vivienda sujeta a proteccin pblica establecido en la normativa especfica que le sea aplicable.

Valor por comparacin, valor por actualizacin, valor residual. Es el valor obtenido mediante la aplicacin de los mtodos tcnicos de comparacin, actualizacin de rentas y residual respectivamente.

Valoracin intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasacin inicial y durante la construccin o rehabilitacin de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra circunstancia de la construccin que pueda afectar al valor de tasacin. Su emisin no implica la actualizacin de los valores contenidos en la valoracin inicial.

Vivienda para primera residencia. Es aqulla que por sus caractersticas y ubicacin tenga como destino ms probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.

Vivienda para segunda residencia. Es aqulla que por sus caractersticas y ubicacin tenga como destino ms probable su uso como residencia temporal, independientemente de su destino actual.

Vida til. Es el plazo durante el cual un inmueble estar en condiciones de ser usado para el fin a que se destina. Ser total si se calcula desde el momento de la construccin o ltima rehabilitacin integral y ser residual si se calcula desde la fecha de la tasacin.

Artculo 5. Superficie utilizable o computable.

1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizar siempre la superficie comprobada por el tasador. Adems se debern tener en cuenta las especificaciones siguientes:

a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, se utilizar su superficie registral.

b) En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie til o la construida sin partes comunes, podr tambin utilizarse la superficie registral con partes comunes, aun cuando esta ltima no haya podido ser comprobada, siempre que exista una dificultad operativa especial para la comprobacin debidamente justificada por el tasador, no exista duda razonable sobre la naturaleza de dicha superficie registral y la relacin entre sta y la superficie comprobada sea razonable a juicio del tasador.

c) Cuando la superficie comprobada sea superior a la registral o cuando se trate de un edificio que carezca de declaracin de obra nueva inscrita, su adopcin requerir que se verifique su adecuacin a la normativa urbanstica aplicable.

d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o elemento de un edificio supere el 15 por 100 de la superficie total del mismo, aquella superficie se deber medir por separado y se valorar con precio unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. Tambin debern valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso, caractersticas constructivas y funcionales se considere que tienen valores independientes. El conjunto de estas superficies deber ser objeto de justificacin, indicando los criterios seguidos.

e) A los efectos del clculo de su valor mximo legal, en las viviendas sujetas a proteccin pblica, se tomar como superficie la consignada en la cdula de calificacin correspondiente.

2. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rstica se utilizar como superficie la comprobada por el tasador. Cuando dicha comprobacin no sea viable se utilizar la menor entre la superficie registral y la catastral.

Sin perjuicio de lo sealado en el prrafo anterior, se podr utilizar la mayor entre la superficie registral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones oportunas, se justifique expresa y razonadamente de una manera destacada.

Artculo 6. Expresin de los valores.

1. Los valores de los bienes inmuebles y derechos objeto de valoracin se reflejarn en un informe y en su caso en un certificado de tasacin para cuya elaboracin se estar a lo previsto en el Ttulo III de esta Orden.

2. Dichos valores se expresarn en la moneda de curso legal del pas donde se localicen los bienes o el objeto de los derechos. Si dicha moneda no fuera el euro, los valores a los que se refiere el apartado anterior se expresarn tambin en euros utilizando como tipo de cambio los publicados oficialmente en la fecha de la tasacin o, en su caso, en el da anterior ms prximo.

CAPTULO II
Comprobaciones y documentacin
Artculo 7. Comprobaciones mnimas.

1. Para determinar el valor de tasacin se realizarn las comprobaciones necesarias para conocer las caractersticas y situacin real del objeto de la valoracin, y se utilizar el contenido de la documentacin sealada en el artculo 8 de esta Orden.

2. Entre las comprobaciones a que se refiere el apartado anterior, se incluirn al menos las siguientes:

a) La identificacin fsica del inmueble, mediante su localizacin e inspeccin ocular por parte de un tcnico competente, comprobando si su superficie y dems caractersticas coinciden con la descripcin que conste en la documentacin utilizada para realizar la tasacin, as como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construccin o conservacin aparente.

b) El estado de ocupacin del inmueble y uso o explotacin al que se destine.

c) En el caso de viviendas, el rgimen de proteccin pblica.

d) El rgimen de proteccin del patrimonio arquitectnico.

e) La adecuacin del inmueble al planeamiento urbanstico vigente, y, en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanstico que se valore.

Artculo 8. Documentacin necesaria.

1. Para realizar el clculo del valor de tasacin, se deber haber dispuesto previamente de todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificacin completa del objeto de la valoracin, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aqulla, el estado de ocupacin y construccin de aqul y el mtodo de valoracin utilizado.

Entre los documentos a los que se refiere el prrafo anterior se incluir la certificacin registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, as como de su descripcin completa, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoracin, o sus equivalentes legales en soportes alternativos.

No obstante, en la valoracin de bienes para la finalidad sealada en el artculo 2.a) y en la valoracin previa a la compra de bienes para la finalidad sealada en el artculo 2.c) (mbito de aplicacin) de esta Orden, dicha certificacin podr ser sustituida por original o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoracin, que contenga al menos la titularidad y descripcin completa del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales y las limitaciones del dominio; o por fotocopia del libro de Registro de la propiedad, por fotocopia de escritura de propiedad, o por documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemticos por el Registro de la Propiedad.

2. Adems de lo sealado en el apartado anterior, se deber haber dispuesto de lo siguiente:

a) En el caso de edificios en proyecto que se valoren para la hiptesis de edificio terminado, el proyecto de los mismos visado por el colegio profesional competente.

b) En el caso de edificios en construccin o en rehabilitacin que se valoren para la hiptesis de edificio terminado, y adems del proyecto de los mismos visado por el Colegio profesional correspondiente, la licencia de obra, la ltima certificacin de la obra ejecutada expedida por la direccin facultativa, as como el contrato de ejecucin de la obra y el presupuesto de contrata, si existen.

c) En el caso de viviendas sujetas a proteccin pblica, cdula de calificacin o documento administrativo que acredite o permita determinar el precio mximo en venta o alquiler.

d) En el caso de edificios (cuyo uso principal sea la vivienda) a que se refiere el artculo 2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenacin de la edificacin, el documento acreditativo de la expedicin del seguro de daos materiales contemplado en su artculo 19.1.c) (Seguro de daos decenal).

e) En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido total o parcialmente, el contrato de arrendamiento u otro ttulo de ocupacin, el ltimo recibo de la renta abonado as como una certificacin expedida por el propietario en la que se expresar con claridad: cada una de las superficies arrendadas dentro de la finca; la renta neta anual producida en total y por cada una de las partes; el estado de ocupacin del inmueble; el estado de pago de las rentas vigentes; los gastos imputables al inmueble, con indicacin de los repercutidos al ocupante durante el ltimo ao y el destino del inmueble.

A efectos de la finalidad indicada en el artculo 2.a) de la presente Orden, los datos a que se refiere el prrafo anterior debern estar igualmente disponibles aunque no ser necesaria la certificacin expedida por el propietario.

f) En inmuebles ligados a una explotacin econmica, los documentos necesarios para calcular los flujos a que se refiere el artculo 27 (Flujos de caja en el mtodo de actualizacin) de esta Orden.

g) En el caso de fincas rsticas, la documentacin catastral relevante, la referente a su rgimen de explotacin, as como, en su caso, la del derecho de riego y la de su rendimiento.

h) En el caso de los terrenos que se valoren atendiendo a su aprovechamiento urbanstico o para edificios en proyecto, cdula urbanstica o certificado municipal u otra documentacin que permita determinar la clase de suelo, y en su caso, su aprovechamiento urbanstico, condiciones para su desarrollo o documentacin necesaria para determinarlos.

i) En el caso de edificios en rgimen de propiedad horizontal o elementos de edificios diferentes de vivienda o plaza de garaje, los estatutos de la comunidad de propietarios, documento equivalente o certificacin del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de su uso u otras circunstancias contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor.

j) Los restantes que sean exigidos por otras disposiciones de la presente Orden segn el mtodo de valoracin adoptado, el tipo de inmueble o la finalidad de tasacin.

CAPTULO III
Condicionantes y advertencias
Artculo 9. Valor de tasacin condicionado.

Salvo lo previsto en el artculo 14, para que el valor de tasacin calculado de acuerdo con la presente Orden pueda ser utilizado para alguna de las finalidades sealadas en su artculo 2 (mbito de aplicacin) ha de ser expresado sin sujecin a ningn condicionante.

Artculo 10. Condicionantes.

1. A los efectos de esta Orden se considerar que existe un condicionante en los siguientes supuestos:

a) Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones a que se refiere el artculo 7.2 (Comprobaciones mnimas), salvo en el caso de la prevista en la letra d) de dicho apartado, que slo constituir un condicionante cuando afecte a edificios completos o locales comerciales.

b) Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del contrato de arrendamiento u otro ttulo de ocupacin y de las condiciones actuales del arrendamiento o cesin.

c) Cuando el inmueble est sujeto a proteccin pblica y no se haya podido calcular su valor mximo legal.

d) Cuando no se haya dispuesto, en su caso, de alguna de la documentacin siguiente:

La documentacin a que se refieren los prrafos segundo y tercero del artculo 8.1 (Documentacin disponible) de esta Orden.

El proyecto visado a que se refiere el artculo 8.2.a).

La licencia de obra a que se refiere el artculo 8.2.b).

Cdula urbanstica o documentacin a que se refiere el artculo 8.2.h) de esta Orden.

La de la adscripcin del derecho de riego a la finca rstica a que se refiere el artculo 8.2.g) cuando sta se valore como regado.

e) Cuando no hayan podido cumplirse otras exigencias previstas en la presente Orden, o concurran otras circunstancias que impliquen dudas razonadas sobre la correcta identificacin, fsica o registral, del inmueble a tasar, o sobre la existencia de las caractersticas del mismo utilizadas en la tasacin, que puedan afectar significativamente al clculo de sus valores tcnicos.

2. Cuando la tasacin se efecte a los efectos de lo dispuesto en el artculo 2.c) (mbito de aplicacin) de la presente Orden, se condicionar el valor de tasacin, cuando el titular registral del inmueble no coincida con la institucin que lo incluya a efectos de clculo de su valor patrimonial.

Lo sealado en el prrafo anterior no ser de aplicacin cuando se realicen tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de sociedades o fondos de inversin inmobiliaria.

Artculo 11. Advertencias generales.

A los efectos de esta Orden se considerar que existe un supuesto de advertencia, siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el clculo de los valores tcnicos del objeto de la valoracin, y como mnimo, en los supuestos que se indican a continuacin:

a) Cuando existan discrepancias entre la realidad fsica del inmueble y su descripcin registral que no induzcan a dudar sobre su identificacin o caractersticas y que no influyan previsiblemente sobre los valores calculados.

b) Cuando el inmueble que se valora no est conforme con el planeamiento urbanstico vigente, salvo que se haya formulado un condicionante, o, cuando, no siendo exigible la emisin de un condicionante, no se haya podido comprobar el rgimen de proteccin del patrimonio arquitectnico del inmueble.

c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiacin forzosa o en base a licencias de construccin o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor certificado.

d) Cuando en la valoracin se hayan utilizado mtodos diferentes de los indicados en el artculo 15.1 (Mtodos) de esta Orden.

e) Cuando para calcular el valor mximo legal no se haya dispuesto de la documentacin indicada en el artculo 8.2.c).

f) Cuando no se haya dispuesto de alguna de la documentacin siguiente:

Los documentos necesarios para calcular los flujos de caja a que se refiere el artculo 8.2.f).

En las fincas rsticas, la documentacin catastral relevante o la referente a su rgimen de explotacin o rendimiento.

Los documentos sealados en el artculo 8.2.b), excepto la licencia de obra para la que ser de aplicacin lo previsto en el artculo 10.1.d).

En los casos a que se refieren las letras d) e i) del artculo 8.2, los documentos all sealadas.

Artculo 12. Advertencias especficas.

1. Con independencia de las advertencias generales sealadas en el artculo anterior, cuando concurran todas las circunstancias mencionadas en el apartado siguiente, la entidad tasadora deber advertir expresa y motivadamente de la posibilidad de que el valor de tasacin del inmueble sufra minusvalas en el futuro, poniendo de manifiesto los datos (ciclos pasados en el mismo mercado local; expectativas comunes entre los expertos; volatilidad apreciada en el precio de sus comparables; mercado dominado por elementos especulativos, etc.) de que disponga sobre las caractersticas y la coyuntura del mercado inmobiliario considerado.

2. Las circunstancias a que se refiere el apartado anterior son las siguientes:

a) Que el valor de tasacin se calcule para la finalidad prevista en el apartado 2.a) de esta Orden.

b) Que en el clculo del valor de tasacin se utilice exclusivamente el mtodo de comparacin.

c) Que el bien objeto de valoracin est destinado a un uso cuyos comparables, en el mercado local donde se site hayan experimentado alguna cada significativa y duradera de sus precios nominales en los ltimos diez aos.

3. En las tasaciones que tengan como finalidad la prevista en el apartado 2.a) de esta Orden, tambin se deber incluir una advertencia especfica, en la forma que se indica a continuacin, cuando, aunque no concurra la circunstancia prevista en la letra c) del apartado anterior, la entidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasacin experimente una reduccin significativa en trminos nominales antes de transcurrido un ao desde la fecha de la tasacin que dure al menos 3 aos.

La estimacin deber apoyarse en datos slidos disponibles sobre la situacin coyuntural del mercado local, y la advertencia deber mencionar aquella probabilidad justificando su existencia y los datos en que se apoya la estimacin de la entidad.

Artculo 13. Actuaciones de la entidad tasadora.

1. Cuando se produzca un condicionante, la entidad tasadora deber elegir una de las siguientes alternativas:

a) Entregar el informe al cliente condicionando expresamente el valor de tasacin.

b) Entregar el informe al cliente denegando la fijacin de un valor de tasacin.

No obstante, cuando la tasacin se realice a los efectos de la finalidad sealada en el artculo 2.a), y no se hubiera podido identificar fsica o registralmente el inmueble, la entidad deber rehusar de manera razonada la emisin del informe.

2. Cuando se produzca una advertencia, la entidad tasadora deber expresar, en su caso, su efecto sobre la valoracin.

Artculo 14. Subsanacin y levantamiento del condicionante.

1. No obstante lo indicado en el artculo 9, los informes y certificados que contengan condicionantes podrn utilizarse siempre que se hayan levantado conforme a lo previsto en el apartado 2 y, adems, a efectos de la finalidad prevista en el artculo 2.a) podrn utilizarse los informes y certificados que contengan:

El condicionante mencionado en la letra b) del artculo 10.1, si previamente a la formalizacin de la hipoteca se hubiera transmitido la propiedad del inmueble libre de inquilinos y ocupantes.

Los condicionantes mencionados en las letras a), por lo que se refiere a la comprobacin del rgimen de proteccin pblica de la vivienda a valorar, y c) del artculo 10.1, si previamente a la formalizacin de la hipoteca, se incorporase al expediente del correspondiente crdito, bajo la responsabilidad de la entidad de crdito que lo conceda, la documentacin, procedente de las autoridades administrativas competentes o del Registro de la Propiedad correspondiente, que refleje el rgimen legal del inmueble (existencia o inexistencia de proteccin pblica, concrecin del valor mximo legal), unida a una declaracin suscrita por apoderado bastante de la entidad en la que manifieste la identidad de los inmuebles a que se refiere la citada documentacin y los contemplados en la tasacin.

2. La entidad tasadora podr levantar el condicionante de un informe de tasacin y del certificado en que aqul se sintetice cuando haya desaparecido el supuesto que dio origen al mismo. El levantamiento del condicionante exigir la declaracin expresa y razonada de la entidad que suscribi el informe que lo contena en la que se manifieste que se ha verificado la desaparicin del supuesto que dio origen al mismo.

TTULO II
Clculo del valor de tasacin
CAPTULO I
Mtodos tcnicos de valoracin
Seccin 1. Disposiciones generales
Artculo 15. Mtodos.

1. Los mtodos tcnicos de valoracin utilizables a efectos de esta Orden son:

a) El Mtodo del coste.

b) El Mtodo de comparacin.

c) El Mtodo de actualizacin de rentas.

d) El Mtodo residual.

2. Dichos mtodos permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento.

Artculo 16. Aplicabilidad y procedimientos.

1. El mbito de aplicabilidad de los mtodos sealados en el artculo anterior as como los requisitos y procedimientos para su aplicacin se ajustar a lo establecido en las secciones siguientes de este captulo.

2. En todo caso, en la aplicacin de dichos mtodos para la finalidad prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) se eliminarn los elementos especulativos.

Seccin 2. Mtodo del coste
Artculo 17. Aplicabilidad del mtodo del coste.

1. El Mtodo del coste ser aplicable en la valoracin de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construccin o rehabilitacin o terminados.

2. Mediante este mtodo se calcula un valor tcnico que se denominar valor de reemplazamiento. Dicho valor podr ser bruto o neto.

Artculo 18. Procedimiento de clculo del valor de reemplazamiento bruto.

1. Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarn las siguientes inversiones:

a) El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a rehabilitar.

b) El coste de la edificacin o de las obras de rehabilitacin.

c) Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.

Para determinar los valores o importes a que se refiere el prrafo anterior se tendr en cuenta lo sealado en los nmeros siguientes.

2. Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizar bien el mtodo de comparacin, bien el mtodo residual de acuerdo con lo previsto en la presente Orden.

3. El coste de la edificacin o de las obras de rehabilitacin ser el coste de la construccin por contrata.

Se considerar como coste de la construccin por contrata, la suma de los costes de ejecucin material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirn en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificacin que sean fcilmente desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotacin econmica, los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes.

En el caso de edificios de carcter histrico o artstico se tendr en cuenta, adems, el valor particular de los elementos de la edificacin que le confieran ese carcter.

4. Los gastos necesarios sern los medios del mercado segn las caractersticas del inmueble objeto de valoracin, con independencia de quien pueda acometer el reemplazamiento. Dichos gastos se calcularn con los precios existentes en la fecha de la valoracin.

Se incluirn como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:

Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalizacin de la declaracin de obra nueva del inmueble.

Los honorarios tcnicos por proyectos y direccin de las obras u otros necesarios.

Los costes de licencias y tasas de la construccin.

El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificacin y de los honorarios de la inspeccin tcnica para calcular dichas primas.

Los gastos de administracin del promotor.

Los debidos a otros estudios necesarios.

No se considerarn como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercializacin.

5. En la determinacin del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en construccin o en rehabilitacin se atender a la situacin de la obra ejecutada en la fecha de la valoracin, sin incluir acopios ni mobiliario.

6. Cuando se calcule el valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en proyecto, en construccin o en rehabilitacin, para la hiptesis de edificio terminado, los precios de las unidades de obra existentes en el momento de la tasacin podrn corregirse, en su caso, con la evolucin del mercado hasta la fecha de la actualizacin. La modificacin del valor del suelo no podr realizarse hasta que la obra est terminada y exigir la actualizacin de la tasacin.

Artculo 19. Procedimiento de clculo del valor de reemplazamiento neto.

1. Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restar del valor de reemplazamiento bruto la depreciacin fsica y funcional del edificio terminado.

2. La depreciacin fsica de la edificacin se calcular por alguno de estos tres procedimientos:

a) Atendiendo a la vida til total y residual estimadas por el tasador el cual deber justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimacin.

En el caso de que atribuyera diferentes vidas tiles a las diferentes instalaciones o elementos de la construccin de edificio la justificacin desglosar cada una de ellas.

b) Mediante la tcnica de amortizacin lineal, a cuyos efectos se multiplicar el VRB, excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de dividir la antigedad del inmueble entre su vida til total. Esta ltima ser la estimada por el tasador y, como mximo:

Para edificios de uso residencial: 100 aos.

Para edificios de oficinas: 75 aos.

Para edificios comerciales: 50 aos.

Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotacin econmica: 35 aos.

En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida til mxima se obtendr ponderando los plazos mximos sealados anteriormente en funcin de la superficie destinada a cada uno de los usos.

c) Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares caractersticas

3. Los elementos de un edificio seguirn el rgimen de depreciacin correspondiente al edificio en que se encuentren.

4. La depreciacin funcional se calcular como el valor de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseo u obsolescencia.

Seccin 3. Mtodo de comparacin
Artculo 20. Aplicabilidad del mtodo de comparacin.

1. El Mtodo de comparacin ser aplicable a la valoracin de toda clase de inmuebles siempre que se cumplan los requisitos que se establecen en el artculo siguiente.

2. En los trminos previstos en los artculos 53 (Valoracin de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie) y 54 (Valoracin de concesiones administrativas) de esta Orden podr ser aplicado igualmente a la valoracin del derecho de superficie y de las concesiones administrativas.

3. Mediante este mtodo se determinan dos valores tcnicos que se denominarn valor por comparacin, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por comparacin ajustado, que permite determinar su valor hipotecario.

Artculo 21. Requisitos para la utilizacin del mtodo de comparacin.

1. Para la utilizacin del Mtodo de comparacin a efectos de esta Orden ser necesario que se cumplan los siguientes requisitos:

a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parmetros adecuados para realizar la homogeneizacin de comparables.

c) Disponer de informacin suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situacin actual de dicho mercado.

2. Adicionalmente, para la utilizacin del mtodo de comparacin a efectos de lo previsto en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) de la presente Orden sern necesarios, los siguientes requisitos:

a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolucin de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 aos anteriores a la fecha de la valoracin.

b) Disponer de informacin adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, ndices sobre evolucin de precios, etc.) sobre el comportamiento histrico de las variables determinantes en la evolucin de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos anlogos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.

c) Contar con procedimientos adecuados que, a travs de la deteccin de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificacin y eliminacin de elementos especulativos.

Artculo 22. Procedimiento de clculo del valor por comparacin.

1. Para calcular el valor por comparacin se seguirn las siguientes reglas generales:

a) Se establecern las cualidades y caractersticas del inmueble tasado que influyan en su valor.

En el caso de edificios de carcter histrico o artstico, para establecer dichas cualidades y caractersticas, se tendr en cuenta, adems, el valor particular de los elementos de la edificacin que le confiere ese carcter.

b) Se analizar el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basndose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrn precios actuales de compraventa al contado de dichos inmuebles.

c) Se seleccionar entre los precios obtenidos tras el anlisis previsto en la letra anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicar el procedimiento de homogeneizacin necesario.

En la seleccin indicada se deber, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definicin de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate de una valoracin para la finalidad prevista en el artculo 2.1.a) de esta Orden, los que puedan incluir elementos especulativos.

d) Se realizar la homogeneizacin de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.

e) Se asignar el valor del inmueble, neto de gastos de comercializacin, en funcin de los precios homogeneizados, previa deduccin de las servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aqul y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicacin de las reglas precedentes.

2. Adems de las reglas generales sealadas en el apartado anterior, para determinar el valor a que se refiere dicho nmero se tendrn en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales:

a) En el caso de edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin, cuando se determine el valor por comparacin para la hiptesis de edificio terminado, se utilizarn los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasacin para la venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podr corregir razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto de terminacin de la obra.

b) En el caso de valoracin de fincas rsticas, al utilizar el mtodo de comparacin, la homogeneizacin prevista en el mismo se basar en los valores unitarios por hectrea existentes en el mercado para las distintas clases de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento.

Artculo 23. Ajuste del valor por comparacin.

1. El valor por comparacin obtenido de acuerdo con el artculo anterior ser ajustado por la entidad tasadora para obtener un valor por comparacin ajustado cuando concurran los requisitos para incluir la advertencia especfica que se menciona en el apartado 3 del artculo 12.

2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere dicho artculo 12.3, la entidad tasadora, en base a su capacidad tcnica, aplicar al valor por comparacin la reduccin que considere necesaria.

Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinin de la entidad tasadora, estimar la reduccin indicada en el prrafo anterior, se aplicar un porcentaje de reduccin del 10 por 100 en todo caso, y del 15 por 100 si aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparacin.

3. Sin perjuicio de la informacin exigible en el clculo del valor de tasacin, la mencin al ajuste realizado y su justificacin se incluirn en la advertencia especfica a que se refiere el artculo 12.3.

Seccin 4. Mtodo de actualizacin de rentas
Artculo 24. Aplicabilidad del mtodo de actualizacin.

1. El mtodo de actualizacin de rentas ser aplicable, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artculo siguiente, a la valoracin de toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas y a la de los derechos reales sealados en el artculo 52.2 (Aplicacin), salvo las opciones de compra.

2. Mediante este mtodo se calcular un valor tcnico que se denominar valor por actualizacin, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.

Artculo 25. Requisitos para la utilizacin del mtodo de actualizacin.

1. Para la utilizacin del mtodo de actualizacin a efectos de esta Orden ser necesario que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:

a) La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. Para presumir tal existencia, ser necesario disponer, como mnimo, de seis datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situacin actual de este mercado y disponer de suficientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parmetros adecuados para realizar la homogeneizacin de rentas en comparables.

b) La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoracin.

c) Que el inmueble valorado est produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad econmica y que adems existan suficientes datos contables de la explotacin o informacin adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.

2. Para utilizar el mtodo de actualizacin de rentas a efectos de lo previsto en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) de la presente Orden ser necesario, cuando concurra alguno de los supuestos previstos en las letras a) o b) del apartado 1, que la entidad de tasacin disponga de:

a) Datos adecuados (transacciones u ofertas, etc.), sobre la evolucin de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables durante al menos los 2 aos anteriores a la fecha de la valoracin, y su estado actual.

b) Informacin adecuada (datos propios, publicaciones oficiales, ndices de precios) sobre el comportamiento histrico de las variables determinantes en la evolucin de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos anlogos al que se valore y sobre el propio comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.

c) Procedimientos adecuados que, a travs de la deteccin de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificacin y eliminacin de elementos especulativos.

Artculo 26. Procedimiento de clculo del valor por actualizacin.

El clculo del valor de actualizacin exigir:

a) Estimar los flujos de caja.

b) Estimar el valor de reversin.

c) Elegir el tipo de actualizacin.

d) Aplicar la frmula de clculo.

Artculo 27. Flujos de caja en el mtodo de actualizacin.

1. A efectos de lo sealado en el artculo anterior los flujos de caja pueden ser inmobiliarios y operativos.

2. Se entender por flujos de caja inmobiliarios, los cobros y pagos futuros que traigan causa del inmueble objeto de valoracin.

3. Se entender por flujos de caja operativos los de la explotacin que utilice el inmueble objeto de valoracin. Estos flujos se calcularn sumando al beneficio de la explotacin en el ejercicio despus de impuestos las dotaciones a amortizaciones realizadas en el mismo y restando de esta suma las inversiones efectuadas en dicho ejercicio en inmovilizado y, en su caso, las variaciones del fondo de maniobra.

Cuando se vaya a calcular el valor de tasacin para la finalidad prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin), los beneficios a considerar sern, en exclusiva, los ordinarios del correspondiente ejercicio.

Se entender por fondo de maniobra la diferencia entre el saldo del activo circulante y el de acreedores a corto plazo del balance.

El inmovilizado, el activo circulante y los acreedores a corto plazo abarcarn las cuentas que se sealan en los artculos 176, 177 y 180 del texto refundido de la Ley de Sociedades Annimas, aprobado por el Real Decreto-Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre.

4. Los flujos de caja se estimarn teniendo en cuenta el rgimen del inmueble objeto de valoracin y, en todo caso, se utilizarn las hiptesis ms probables para determinar sus cuantas y las fechas en que se realizarn los cobros y los pagos.

Dichos flujos de caja se calcularn en unidades monetarias del ao a que se refiera el valor de la tasacin, sin tener en cuenta, por tanto, el efecto inflacionista.

Artculo 28. Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres.

1. Lo establecido en este artculo podr aplicarse siempre que exista, en la fecha de la tasacin, un mercado de alquileres en los trminos establecidos en el artculo 25.1.a) (Requisitos para la utilizacin del mtodo de actualizacin) de esta Orden, con independencia de que el inmueble est alquilado, vaco o explotado directamente por su propietario.

2. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoracin se estimarn, a lo largo de su vida til, teniendo en cuenta todos los factores que puedan afectar a su cuanta y a su obtencin efectiva, entre ellos:

Los cobros que normalmente se obtengan en inmuebles comparables.

La ocupacin actual y la probabilidad de ocupacin futura del inmueble.

Las disposiciones legales o clusulas contractuales (renta, revisiones, plazo, etc.) que afecten exclusivamente a los flujos de caja del inmueble. Se excluirn aquellas disposiciones o clusulas que afecten a flujos atribuibles a elementos vinculados a dicho inmueble pero ajenos a l tales como mobiliario, enseres, etc.

La morosidad actual o previsible de los cobros.

La evolucin previsible del mercado, teniendo en cuenta solamente, cuando la valoracin se realice para la finalidad prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) de esta Orden, aquellas situaciones o circunstancias que presumiblemente puedan permanecer en el medio y largo plazo.

3. Sin perjuicio de lo sealado en el apartado anterior, durante el perodo de vigencia de los contratos de arrendamiento las cuantas de los cobros integrantes de los flujos de caja sern las derivadas de las clusulas contractuales. No obstante, si dichas cuantas fuesen superiores a las de otros inmuebles comparables, slo podrn utilizarse si se considera y justifica que no es previsible la modificacin de dichas cuantas y, cuando se pretenda calcular el valor de tasacin para la finalidad prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin), siempre que las mismas no puedan atribuirse a elementos especulativos.

4. En el clculo de los pagos se incluir cualquier tipo de gasto necesario actual o previsible, incluso recuperable, que deba soportar la propiedad, ya sea imputable directamente al inmueble (mantenimiento, conservacin administracin, impuestos, tasas, etc.), ya sea consecuencia de su destino o necesario para su alquiler (administracin de los alquileres, comercializacin, etctera).

En los pagos recuperables se tendr tambin en cuenta el plazo previsible en que vayan a ser efectivamente recuperados.

Artculo 29. Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento.

1. Lo establecido en este artculo podr aplicarse cuando el inmueble objeto de valoracin se encuentre arrendado en la fecha de la tasacin.

2. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoracin se estimarn, mientras est en vigor el contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta las clusulas contractuales del mismo.

Cuando la finalidad de la valoracin sea la prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin), los flujos de caja del inmueble objeto de valoracin que sean superiores a los de otros inmuebles comparables se sustituirn por los de stos siempre que la diferencia pueda atribuirse a la presencia de elementos especulativos.

Artculo 30. Flujos de caja de otros inmuebles en explotacin econmica.

1. Lo establecido en este artculo podr aplicarse cuando el inmueble objeto de valoracin se encuentre en la fecha de la tasacin ligado a una actividad econmica.

2. Se estimarn los flujos de caja de la explotacin durante el perodo de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la misma y se tomarn los que son imputables al inmueble.

3. Los flujos de caja a que se refiere el apartado anterior sern las cuantas medias del sector de actividad en el que se integre dicha explotacin. Dichas cuantas medias se corregirn razonadamente cuando:

a) La localizacin o las caractersticas particulares del inmueble influyan o puedan influir claramente en que la explotacin econmica obtenga ingresos superiores o inferiores a la media del sector de actividad en el que se integra.

Cuando la finalidad de la valoracin sea la prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) slo se llevar a cabo correccin si se prev que los ingresos a que se refiere el apartado anterior, cuando sean superiores a las cuantas medias citadas, vayan a ser obtenidos de modo duradero al menos durante los cinco aos siguientes a la fecha de la tasacin.

b) Las perspectivas econmicas de dicho sector modifiquen la probabilidad de obtener los ingresos netos previstos por dicha explotacin.

Para realizar la correccin a que se refiere el primer prrafo de este nmero no se podrn utilizar los datos actuales o previsibles de la explotacin que utiliza el inmueble objeto de valoracin que, segn opinin razonada del tasador, traigan causa de factores vinculados fundamentalmente a la gestin de dicha explotacin u otros ajenos al inmueble.

4. Para realizar la imputacin a que se refiere el apartado 2 de este artculo se tomarn los flujos de caja operativos determinados segn el apartado anterior y se tendr en cuenta el valor relativo del mobiliario y equipo no inmobiliario.

5. Cuando no existan las cuantas medias a que se refiere el apartado 3 de este artculo, se utilizarn las propias de la explotacin de que se trate siempre que se disponga de datos de al menos, los dos ltimos aos. En el caso de tratarse de una explotacin en proyecto, se tendrn en cuenta las cuantas previsionales aportadas por los titulares de la futura explotacin, siempre que sean completas y alcancen al menos tres ejercicios.

En el caso de que la finalidad de la valoracin sea la prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) las cuantas a que se refiere el prrafo anterior se reducirn al menos en un 10 por 100.

Artculo 31. Valor de reversin.

1. Cuando los flujos de caja se calculan de conformidad con lo previsto en el artculo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden, el valor de reversin al final de su vida til ser el valor en esa fecha del terreno en el que est edificado. Para ello:

a) Se calcular el valor del terreno en la fecha de la tasacin de acuerdo con los mtodos previstos en esta Orden.

b) Dicho valor se ajustar con la plusvala o la minusvala que resulte razonable y sea debidamente justificada, teniendo en cuenta la localizacin, uso y evolucin del mercado de inmuebles comparables.

2. Cuando los flujos de caja se calculan de acuerdo con lo previsto en el artculo 29 (Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento) de esta Orden, el valor de reversin ser el valor previsible del inmueble al final del contrato. Para ello se calcular el valor del inmueble libre de inquilinos en la fecha de la tasacin aplicando el mtodo de valoracin correspondiente y se ajustar el valor del suelo de acuerdo con la letra b) del apartado 1 anterior y se restar la depreciacin fsica y funcional de la edificacin, calculada de acuerdo con el mtodo del coste.

3. Cuando los flujos de caja se calculen de acuerdo con lo previsto en el artculo 30 (Flujos de caja de otros inmuebles en explotacin econmica) de esta Orden, para estimar el valor de reversin al final del perodo de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la explotacin, se tomar su valor de reemplazamiento neto en dicho momento. Para ello se tendr en cuenta lo sealado en las letras siguientes:

a) Se calcular el valor del suelo en la fecha de la tasacin y se ajustar en los trminos establecidos en las letras a) y b) del apartado 1 de este artculo.

b) La depreciacin de las edificaciones se corresponder con el perodo citado.

Artculo 32. Tipo de actualizacin en el mtodo de actualizacin.

1. Para determinar el tipo de actualizacin se seguir el siguiente procedimiento:

Se adoptar un tipo de inters nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversin y que atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipologa (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus caractersticas y ubicacin fsica, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtencin de rentas.

Dicho tipo de inters se convertir en real corrigindose del efecto inflacionista mediante la aplicacin de un ndice de precios que refleje adecuadamente la inflacin esperada durante el perodo para el que se prevea la existencia de flujos de caja.

2. El tipo de inters nominal a que se refiere el primer guin del apartado anterior no podr ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos aos. Este plazo de vencimiento ser igual o superior a cinco aos si la finalidad de la valoracin es la prevista en el artculo 2.a).

Para determinar la rentabilidad media anual:

Se tomar el tipo medio durante un perodo continuado no inferior a tres meses ni superior a un ao contados antes de la fecha de la tasacin.

El tipo medio deber haber sido publicado por un organismo pblico o por un mercado organizado.

3. La entidad tasadora justificar debidamente el tipo de inters elegido, destacando el diferencial positivo aplicado respecto a la rentabilidad media mencionada en el prrafo anterior, y en especial, la inflacin esperada y dems medios de correccin utilizados para obtener un tipo real.

Artculo 33. Frmula de clculo del valor por actualizacin.

1. El valor de actualizacin del inmueble objeto de valoracin ser el valor actual (VA) de los flujos de caja y del valor de reversin esperados para el tipo de actualizacin elegido.

2. El VA a que se refiere el apartado anterior se calcular de acuerdo con la siguiente frmula matemtica:

Imagen: /datos/imagenes/disp/2003/85/07253_001.png

En donde:

VA = Valor actual.

Ej = Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J.

Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.

tj = Nmero de perodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoracin hasta que se produzca el correspondiente Ej.

tk = Nmero de perodos de tiempo desde el momento de la valoracin hasta que se produzca el correspondiente Sk.

i = Tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de los perodos de tiempo considerados.

n = Nmero de perodos de tiempo desde la tasacin hasta el final del perodo de estimacin de los ingresos esperados.

3. Los perodos transcurridos (tiempo), y el tipo de actualizacin a utilizar, se expresarn en las unidades correspondientes a la duracin de cada uno de los perodos de tiempo considerados.

Seccin 5. Mtodo residual
Artculo 34. Aplicabilidad del mtodo residual.

1. El valor por el mtodo residual se calcular siguiendo uno de los procedimientos siguientes:

a) Procedimiento de anlisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento de clculo dinmico).

b) Procedimiento de anlisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento de clculo esttico).

2. El mtodo residual podr aplicarse mediante el procedimiento dinmico a los siguientes inmuebles:

a) Terrenos urbanos o urbanizables, estn o no edificados.

b) Edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin, incluso en el caso de que las obras estn paralizadas.

3. El mtodo residual slo se podr aplicar mediante el procedimiento esttico, a los solares e inmuebles en rehabilitacin en los que se pueda comenzar la edificacin o rehabilitacin en un plazo no superior a un ao, as como a los solares edificados.

4. Mediante este mtodo se calcular un valor tcnico que se denominar valor residual, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.

Artculo 35. Requisitos para la utilizacin del mtodo residual.

1. Para la utilizacin del mtodo residual a efectos de esta Orden ser necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:

a) La existencia de informacin adecuada para determinar la promocin inmobiliaria ms probable a desarrollar con arreglo al rgimen urbanstico aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho rgimen.

b) La existencia de informacin suficiente sobre costes de construccin, gastos necesarios de promocin, financieros, en su caso, y de comercializacin que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promocin de caractersticas semejantes a la que se va a desarrollar.

c) La existencia de informacin de mercado que permita calcular los precios de venta ms probables de los elementos que se incluyen en la promocin o en el edificio en las fechas previstas para su comercializacin.

d) La existencia de informacin suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.

2. Para poder aplicar el mtodo residual por el procedimiento dinmico ser necesario adems de los requisitos sealados en el apartado anterior, la existencia de informacin sobre los plazos de construccin o rehabilitacin, de comercializacin del inmueble y, en su caso, de gestin urbanstica y de ejecucin de la urbanizacin.

Artculo 36. Procedimiento de clculo dinmico.

1. Para el clculo del valor residual por el procedimiento de clculo dinmico se seguirn los siguientes pasos:

a) Se estimarn los flujos de caja.

b) Se elegir el tipo de actualizacin.

c) Se aplicar la frmula de clculo.

2. Se debern justificar razonada y explcitamente las hiptesis y parmetros de clculo adoptados.

Artculo 37. Flujos de caja en el mtodo residual dinmico.

1. Se tomarn como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crdito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construccin o rehabilitacin, incluso los pagos por los crditos concedidos.

Dichos cobros y pagos se aplicarn en las fechas previstas para la comercializacin y construccin del inmueble.

2. Para estimar los cobros a obtener se partir de los valores en venta previstos en las fechas de comercializacin en la hiptesis de edificio terminado, los cuales se calcularn atendiendo a los valores obtenidos por los mtodos de comparacin y/o por actualizacin de rentas en la fecha de tasacin, y a la evolucin esperada de los precios de mercado.

3. Para estimar los pagos a realizar se tendr en cuenta los costes de construccin, los gastos necesarios a que se refiere el artculo 18.3 y 4 de esta Orden, los de comercializacin y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promocin de las caractersticas similares a la que se estime ms probable promover.

En el caso de inmuebles en rehabilitacin y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva tambin se tendrn en cuenta los costes de construccin presupuestados en el correspondiente proyecto.

4. Para determinar las fechas y plazos previstos a que se refiere el apartado 1 de este artculo se tendrn en cuenta, adems de los sistemas de pagos a proveedores, las hiptesis ms probables atendiendo a las caractersticas del inmueble proyectado y, en su caso, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestin urbanstica y de la urbanizacin.

5. Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se tendr en cuenta el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanstica se atender al mismo.

En todo caso, cuando se trate de solares edificados de acuerdo con el rgimen urbanstico aplicable, y salvo que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso, se atender a la edificacin existente.

Artculo 38. Tipo de actualizacin en el mtodo residual dinmico.

1. A los efectos del clculo del valor residual por el procedimiento dinmico previsto en el artculo 36 (Procedimiento de clculo dinmico) de esta Orden se utilizar como tipo de actualizacin aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiacin ajena que obtendra un promotor medio en una promocin de las caractersticas de la analizada.

Se calcular sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo.

2. El tipo libre de riesgo ser el tipo de actualizacin establecido en el artculo 32 (Tipo de actualizacin en el mtodo de actualizacin) de esta Orden, tomndolo como real o nominal segn sea constante o nominal la estimacin de los flujos de caja.

3. La prima de riesgo se determinar por la entidad tasadora, a partir de la informacin sobre promociones inmobiliarias de que disponga, mediante la evaluacin del riesgo de la promocin teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicacin, liquidez, plazo de ejecucin, as como el volumen de la inversin necesaria.

4. Cuando en la determinacin de los flujos de caja se tenga en cuenta la financiacin ajena, las primas de riesgo sealadas en el apartado anterior debern ser incrementadas en funcin del porcentaje de dicha financiacin (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de inters habituales del mercado hipotecario. En todo caso, dicho incremento deber ser debidamente justificado.

Artculo 39. Frmula de clculo del valor residual por el procedimiento dinmico.

El valor residual del inmueble objeto de la valoracin calculado por el procedimiento dinmico ser la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualizacin fijado, utilizando la siguiente frmula:

Imagen: /datos/imagenes/disp/2003/85/07253_002.png

En donde:

F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J.

Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.

tj = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta que se produce cada uno de los cobros.

tk = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta que se produce cada uno de los pagos.

i = Tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de los perodos de tiempo considerados.

Artculo 40. Procedimiento de clculo esttico.

1. Para el clculo del valor residual por el procedimiento esttico se seguirn los siguientes pasos:

a) Se estimarn los costes de construccin, los gastos necesarios a que se refiere el artculo 18.3 y 4 de la presente Orden, los de comercializacin y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promocin de caractersticas similares a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitacin y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva tambin se tendrn en cuenta los costes de construccin presupuestados en el correspondiente proyecto.

b) Se estimar el valor en venta del inmueble a promover para la hiptesis de edificio terminado en la fecha de la tasacin. Dicho valor ser el obtenido por alguno de los mtodos establecidos en los artculos precedentes.

c) Se Fijar el margen de beneficio del promotor.

d) Se Aplicar la frmula de clculo.

2. Se deber justificar razonada y explcitamente las hiptesis y parmetros de clculo adoptados.

Artculo 41. Margen de beneficio del promotor.

1. El margen de beneficio del promotor se fijar por la entidad tasadora, a partir de la informacin de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al ms habitual en las promociones de similares caractersticas y emplazamiento, as como los gastos financieros y de comercializacin ms frecuentes.

Artculo 42. Frmula de clculo del valor residual por el procedimiento esttico.

El valor residual por el procedimiento esttico del objeto de valoracin se calcular aplicando la siguiente frmula:

F = VM ∙ (1 – b) – Σ Ci

En donde:

F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

VM = Valor del inmueble en la hiptesis de edificio terminado.

b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.

Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.

CAPTULO II
Valoracin de bienes inmuebles y derechos
Seccin 1. Disposiciones generales
Artculo 43. Valoracin de inmuebles.

1. Las valoraciones se expresarn por fincas registrales independientes.

2. Para valorar un inmueble integrado por varios elementos se proceder a valorar cada uno de ellos segn lo previsto en esta Orden, obtenindose el valor total del inmueble como suma de los valores calculados para dichos elementos.

3. Aquellos inmuebles que sean objeto de alguno de los derechos contemplados en la seccin quinta de este captulo se valorarn teniendo en cuenta la existencia de dichos derechos.

4. Cuando no fuera posible la utilizacin de ninguno de los mtodos tcnicos sealados en el artculo 15, se podr calcular el valor correspondiente utilizando un procedimiento admitido en la prctica profesional a tal fin. Adems de la advertencia a que se refiere la letra d) del artculo 11, dicho procedimiento deber ser explicado con el debido detalle en el informe, y su utilizacin justificada adecuadamente en el mismo, especificando adems, cuando se trate de calcular el valor de tasacin para la finalidad prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) el procedimiento empleado para descartar los elementos especulativos del clculo.

Seccin 2. Valoracin de edificios y elementos de un edificio
Artculo 44. Aplicacin.

1. Lo establecido en esta seccin ser de aplicacin a la valoracin de edificios y elementos de edificios, estn o no terminados. Se aplicar igualmente a los edificios o elementos de edificios en proyecto, en construccin o rehabilitacin para la hiptesis de edificio terminado.

2. No obstante lo sealado en el apartado anterior, los edificios en demolicin, y los declarados legalmente en ruina, se valorarn con arreglo a lo establecido para la valoracin de terrenos en la seccin cuarta de este mismo captulo II, salvo que sean calificados como fincas rsticas.

Artculo 45. Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones.

El valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para finalidades contempladas en las letras a) y d) del artculo 2 de esta Orden ser el valor hipotecario; para su determinacin se seguirn las siguientes reglas:

1. En los inmuebles en construccin o en rehabilitacin:

a) El valor de tasacin ser el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras estuvieran paralizadas y no se prev su reanudacin a corto plazo, se tomar como valor de tasacin el menor entre el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la edificacin realizada.

b) La valoracin de los inmuebles en proyecto, construccin o rehabilitacin para la hiptesis de edificio terminado se realizar, para la fecha prevista de terminacin de las obras, siguiendo las reglas previstas en las letras a), b), c) siguientes.

2. En los inmuebles terminados:

a) En los inmuebles ligados a una actividad econmica se calcularn el valor por comparacin, en su caso ajustado y, cuando sea posible, el valor por actualizacin, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomar, como valor de tasacin, el menor de ellos. En el clculo del valor por actualizacin se tendr en cuenta lo previsto en el artculo 30 de esta Orden, salvo cuando el inmueble est arrendado en la fecha de la tasacin en cuyo caso podr seguirse lo previsto en el artculo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artculo 25.1.a) de esta Orden, lo previsto en su artculo 29.

b) En los inmuebles arrendados o que estando vacos su destino sea el alquiler, con la excepcin de las viviendas, se calcularn el valor por actualizacin y el valor por comparacin, en su caso ajustado, para el supuesto que estuviera libre de inquilinos, y se tomar, como valor de tasacin, el menor de ellos. En el clculo del valor por actualizacin se tendr en cuenta lo previsto en el artculo 28 de esta Orden, salvo cuando se trate de un inmueble que carezca de un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artculo 25.1.a) de esta Orden, en cuyo caso, de estar arrendado en la fecha de la tasacin, se seguir el rgimen previsto en el artculo 29.

Las reglas anteriores se aplicarn igualmente al conjunto de elementos de un edificio que constituyan una unidad funcional destinada por su propietario al alquiler.

En el caso de viviendas que estn arrendadas en la fecha de la tasacin se calcularn el valor por actualizacin, teniendo en cuenta lo previsto en el artculo 29, y el valor por comparacin, en su caso ajustado, para el supuesto que se halle libre de inquilino, y se tomar, como valor de tasacin, el menor de ellos.

Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasacin ser, como mximo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble.

c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacos y no ligados a una explotacin, el valor de tasacin ser el valor por comparacin, en su caso ajustado; cuando su clculo no fuera posible se tomar el valor por actualizacin teniendo en cuenta lo previsto en el artculo 28, y si el clculo de ste tampoco fuera posible, el valor de tasacin ser, como mximo, el valor de reemplazamiento neto.

3. En los inmuebles acogidos a un sistema de proteccin pblica, el valor de tasacin, en ningn caso, ser superior al valor mximo legal.

Artculo 46. Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras.

El valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para finalidades contempladas en la letra b) cuando se refiera a entidades aseguradoras del artculo 2 se determinar siguiendo las siguientes reglas:

1. En los inmuebles en construccin o en rehabilitacin:

– El valor de tasacin ser el valor inicial ms el importe de las certificaciones de obra en la medida en que se vayan abonando y respondan a una efectiva realizacin de las mismas.

– El valor inicial a que se refiere el prrafo anterior ser el valor de tasacin del terreno en el caso de obras de nueva construccin o el valor de tasacin del edificio o elemento de edificio antes del comienzo de las obras en el caso de edificios o elementos de edificios en rehabilitacin.

2. En los inmuebles terminados:

a) En los inmuebles ligados a una actividad econmica se calcularn el valor por comparacin, el valor por actualizacin, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomar, como valor de tasacin, el menor de ellos. En el clculo del valor por actualizacin se tendr en cuenta lo previsto en el artculo 30 de esta Orden, salvo cuando el inmueble est arrendado en la fecha de la tasacin en cuyo caso podr seguirse lo previsto en el artculo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el 25.1.a) de esta Orden, lo previsto en su artculo 29.

b) En los inmuebles arrendados, el valor por actualizacin calculado segn el procedimiento previsto en el artculo 29. El valor de tasacin as hallado no podr superar el valor por comparacin del inmueble en el supuesto de que estuviera libre de inquilinos.

Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasacin ser, como mximo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble.

c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacos y no ligados una explotacin econmica, el valor de tasacin ser el valor por comparacin; cuando su clculo no fuera posible se tomar el valor por actualizacin teniendo en cuenta lo previsto en el artculo 28, y si el clculo de ste tampoco fuera posible, el valor de tasacin ser, como mximo, el valor de reemplazamiento neto.

3. En los inmuebles acogidos a un sistema de proteccin pblica, el valor de tasacin, en ningn caso, ser superior al valor mximo legal.

Artculo 47. Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversin colectiva inmobiliarias.

El valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para la finalidad contemplada en el artculo 2.c) (mbito de aplicacin) de esta Orden se determinar siguiendo las reglas que se citan a continuacin:

1. En los inmuebles en proyecto, en construccin o en rehabilitacin:

El valor de tasacin ser el valor que tendra el inmueble en la fecha de la tasacin para la hiptesis de edificio terminado, calculado segn las reglas del apartado siguiente. Dicho valor no podr incorporar correcciones al alza para reflejar la tendencia del mercado en el plazo que reste hasta la finalizacin de las obras.

2. En los inmuebles terminados:

El valor de tasacin ser el menor entre el valor por comparacin y el valor por actualizacin calculado segn lo previsto en el artculo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden.

Cuando no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artculo 25.1.a) de esta Orden:

– Si el inmueble se encuentra arrendado en la fecha de la tasacin, el valor de tasacin ser menor entre el valor por comparacin y el valor por actualizacin calculado segn lo previsto en el artculo 29 (Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento) de esta Orden.

– En caso contrario, el valor de tasacin ser el menor entre el valor por comparacin y el valor por actualizacin calculado segn lo previsto en el artculo 30 (Flujos de caja de otros inmuebles en explotacin econmica) de esta Orden. En este caso, el valor de tasacin no podr ser superior a:

a) Al valor de reemplazamiento neto, si se est realizando una tasacin previa a la adquisicin del inmueble por la Institucin de Inversin Colectiva (en adelante, IIC), o

b) Al valor de adquisicin del inmueble por la IIC si se est realizando la primera tasacin con efectos en el clculo del valor liquidativo, o

c) El ltimo valor de tasacin asignado al inmueble, cuando se hubiese podido calcular por otros procedimientos de acuerdo a lo previsto en este artculo, para el resto de tasaciones sucesivas mientras el inmueble forme parte del patrimonio de la IIC.

En el caso de viviendas que estn arrendadas en la fecha de la tasacin se calcular el valor por actualizacin segn lo previsto en el artculo 29 y el valor por comparacin para el supuesto de que se halle libre de inquilino. Se tomar como valor de tasacin el menor de ellos.

3. Cuando no fuera posible el clculo de ninguno de los valores sealados en los nmeros anteriores el tasador podr calcular el valor de tasacin de acuerdo con lo previsto en el artculo 43.4 de esta Orden siempre que el procedimiento usado est admitido en la prctica profesional para el clculo del valor de mercado del inmueble en cuestin.

En todo caso dicho valor de tasacin deber respetar lo previsto en las letras a) b) y c) del apartado 2 de este artculo.

4. Cuando exista un valor mximo legal para el inmueble objeto de tasacin, el valor de tasacin no podr ser superior a dicho valor mximo legal, excepto en el caso de viviendas de proteccin oficial en las que el fin del perodo de afeccin que reste sea inferior a tres aos desde la fecha de tasacin. En este ltimo caso, el valor de tasacin no podr ser superior al siguiente:

Imagen: /datos/imagenes/disp/2003/85/07253_003.png

Donde:

VML: es el valor mximo legal.

VTL: es el valor de tasacin de acuerdo con las normas del artculo 47 para el inmueble en ausencia del rgimen de Proteccin Oficial.

i: es el tipo de inters de la Deuda Pblica a un plazo similar al que reste hasta el fin del perodo de afeccin, ms la prima por iliquidez que el tasador considere razonable.

n: es el plazo que reste hasta el fin del perodo de afeccin.

Seccin 3. Valoracin de fincas rsticas
Artculo 48. Aplicacin.

Lo establecido en esta seccin ser de aplicacin a la valoracin de fincas rsticas incluidas aquellas con mejoras, instalaciones o edificios.

Artculo 49. Valor de tasacin de fincas rsticas para todas las finalidades.

El valor de tasacin de fincas rsticas se obtendr sumando los siguientes valores:

a) El valor de tasacin de la tierra, incluidos los distintos edificios e instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su explotacin. Dicho valor ser el menor entre el valor por comparacin, en su caso ajustado, de las distintas clases de tierra, y el valor por actualizacin de la explotacin.

b) El valor de tasacin de los edificios o instalaciones destinados a explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra. Dicho valor se obtendr como si fueran inmuebles ligados a una explotacin econmica y ser, como mximo, el valor de reemplazamiento neto.

c) El valor de tasacin de otros edificios o instalaciones (residencias, recreativas, etc.). Dicho valor ser el valor de tasacin calculado de acuerdo con los artculos 45 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones), 46 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversin colectiva inmobiliarias) de esta Orden segn la finalidad de la tasacin.

Seccin 4. Valoracin de solares y terrenos
Artculo 50. Aplicacin.

1. Lo establecido en esta seccin ser de aplicacin a la valoracin de terrenos clasificados como urbanos y urbanizables y no urbanizables que no se valoren como fincas rsticas.

2. Tambin se aplicar, justificndolo debidamente, a aquellos inmuebles construidos en los que no exista impedimento legal para su demolicin y cuyo mayor y mejor uso sea el de terreno.

Artculo 51. Valor de tasacin de terrenos para todas las finalidades.

1. El valor de tasacin de los terrenos de nivel urbanstico I ser el valor por comparacin, en su caso, ajustado. Cuando su clculo no fuera posible, el valor de tasacin ser el valor residual. En ambos casos se descontarn, cuando proceda, los gastos de demolicin.

La existencia de un proyecto de construccin sobre un determinado terreno no permite valorar ste de manera diferente a la prevista en esta seccin.

2. El valor de tasacin de los terrenos sujetos a explotacin econmica distinta de la agropecuaria ser el valor por actualizacin calculado por el procedimiento previsto en el artculo 30.

3. El valor de tasacin en los restantes casos de terrenos catalogados como nivel urbanstico II ser el valor por comparacin sin consideracin alguna a su posible utilizacin urbanstica. Cuando el clculo de dicho valor no fuera posible el valor de tasacin ser como mximo, el valor catastral del terreno.

4. Los valores a que se refiere el apartado 1 anterior se calcularn teniendo en cuenta el aprovechamiento urbanstico susceptible de apropiacin por su propietario en la fecha de la tasacin.

Seccin 5. Valoracin de determinados derechos y de los bienes objeto de los mismos
Artculo 52. Aplicacin.

1. Lo establecido en esta seccin ser de aplicacin a la valoracin de determinados derechos reales o limitaciones que recaigan sobre un bien objeto de valoracin de acuerdo con la presente Orden.

2. Los derechos y limitaciones a que se refiere el apartado anterior son:

a) El derecho de superficie.

b) La concesin administrativa.

c) La servidumbre.

d) La nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitacin.

e) Limitaciones de dominio.

f) Las opciones de compra.

g) Tiempo compartido sobre inmuebles.

h) Compromisos de compra a plazos.

Artculo 53. Valoracin de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie.

1. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hiptesis de edificio terminado en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero, se podr elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes:

a) Se aplicarn, en funcin de la finalidad de la tasacin, los artculos 45 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones), 46 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversin colectiva inmobiliarias) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio.

Del valor as obtenido se restarn:

i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

ii) El valor actual del valor de reversin calculado de acuerdo con el artculo 31.3 en la fecha de extincin del derecho de superficie.

b) Calculando el valor por actualizacin a que se refiere el artculo 24.2 de esta Orden. Para el clculo de dicho valor se tendrn en cuenta adems las precisiones siguientes:

i) Los pagos a efectuar al concedente por cualquier concepto.

ii) Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o instalaciones.

iii) El perodo en que se generarn rentas o ingresos.

iv) La inexistencia de un valor de reversin para el concesionario.

2. Para valorar un derecho de superficie sobre un determinado terreno se aplicar el mtodo residual por el procedimiento dinmico previsto en el artculo 36 (Procedimiento de clculo dinmico) de esta Orden teniendo en cuenta, en particular las cantidades a pagar por el superficiario durante la construccin y, en su caso, resto de duracin del derecho, as como los cobros y pagos generados por la actividad econmica asociada al derecho de superficie.

3. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que est constituido un derecho de superficie se sumar:

a) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

b) El valor actual del valor de reversin calculado de acuerdo con el artculo 31.3 (Valor de reversin), en la fecha de extincin del derecho de superficie.

4. Las tasas de capitalizacin que se utilizan para calcular los valores citados en este artculo se determinarn de acuerdo con los artculos 32 y 38, segn corresponda y debern tomar en consideracin, adicionalmente, las condiciones del derecho de superficie, especialmente en cuanto a las causas y plazo de extincin o resolucin.

5. Sin perjuicio de lo sealado en los nmeros anteriores, cuando existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en derecho de superficie, o de derechos de superficie o de terrenos afectados por derechos de superficie en condiciones similares al que se valora, se podr utilizar el mtodo de comparacin, siempre que se cumplan los requisitos del artculo 22 (Procedimiento de clculo del valor por comparacin) de esta Orden.

Artculo 54. Valoracin de concesiones administrativas.

1. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hiptesis de edificio terminado sobre los que est constituida una concesin administrativa, se podr elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes:

a) Se aplicarn, en funcin del tipo de inmueble y de la finalidad de la tasacin, los artculos 45 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones), 46 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversin colectiva inmobiliarias) y 49 (Valor de tasacin de fincas rsticas) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio.

Del valor as obtenido se restar:

i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

ii) El valor actual de reversin calculado de acuerdo con el artculo 31.3 en la fecha de extincin de la concesin administrativa.

b) Calculando el valor por actualizacin a que se refiere el artculo 24.2 de esta Orden. Para el clculo de dicho valor se tendrn en cuenta adems las precisiones siguientes:

i) Los pagos a efectuar al concedente por canon u otro concepto.

ii) Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o instalaciones.

iii) Las tarifas del servicio pblico de la concesin y su previsible evolucin.

iv) El perodo en que se generarn rentas o ingresos.

v) La inexistencia de un valor de reversin para el concesionario.

2. Para valorar una concesin administrativa sobre un determinado terreno se aplicar el mtodo residual por el procedimiento dinmico previsto en el artculo 36 (procedimiento de clculo dinmico) de esta orden teniendo en cuenta, en particular:

a) Las cantidades a pagar por el beneficiario de la concesin durante la construccin y en su caso durante el resto de la duracin de la concesin.

b) Los cobros y pagos generados por la actividad econmica asociada a la concesin.

3. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que est constituido una concesin administrativa se sumar:

a) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

b) El valor actual de reversin calculado de acuerdo con el artculo 31.3 en la fecha de extincin de la concesin administrativa.

4. Las tasas de actualizacin que se utilicen para calcular los valores actuales citados en este artculo se determinarn de acuerdo con los artculos 32 y 38, segn corresponda y debern tomar en consideracin adicionalmente las condiciones de la concesin administrativa sobre causas y plazos de extincin o resolucin, as como de las tarifas del servicio pblico de la concesin y su posible evolucin.

5. Sin perjuicio de lo sealado en los nmeros anteriores cuando existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en concesin administrativa, o de concesiones administrativas o de terrenos afectados por concesiones administrativas, en condiciones similares al que se valora, se podr utilizar el mtodo de comparacin, siempre que se cumplan los requisitos del artculo 22 (procedimiento de clculo del valor por comparacin) de esta Orden.

Artculo 55. Valoracin de la servidumbre.

1. Las servidumbres contempladas en el Ttulo VII del libro segundo del Cdigo Civil, se valorarn restando del valor del inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre, el valor de dicho inmueble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que lo grava.

2. Los valores a que se refiere el apartado anterior se calcularn aplicando el mtodo correspondiente contemplado en la presente Orden.

Artculo 56. Valoracin de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitacin.

El valor de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y de la habitacin se determinar conforme a las siguientes reglas:

1.) Se calcular la base para el prorrateo que ser el valor por actualizacin segn el procedimiento previsto en el artculo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden.

2.) La distribucin de la base de prorrateo entre el usufructo y la nuda propiedad ser la siguiente:

Usufructo: valor actual actuarial de los flujos de caja durante el perodo que se mantiene el derecho.

Nuda propiedad: diferencia entre la base de prorrateo y el valor actual anterior.

Consideraciones para el clculo del usufructo:

a) usufructo constituido a favor de una sola persona:

a.1) si el usufructo es temporal: se calcular el valor actual actuarial de una renta cuya duracin sea la temporalidad no transcurrida, para una cabeza de la edad del usufructuario

a.2) si el usufructo es vitalicio: se calcular el valor actual actuarial de una renta vitalicia para una cabeza de la edad del usufructuario.

b) usufructo constituido a favor de ms de una persona:

b.1) si el usufructo es temporal: se calcular el valor actual actuarial de una renta cuya duracin sea la temporalidad no transcurrida, considerando las probabilidades de supervivencia del grupo y su casustica de extincin segn los rdenes de fallecimiento.

b.2) si el usufructo es vitalicio: se calcular el valor actual actuarial de una renta vitalicia, considerando las probabilidades de supervivencia del grupo y su casustica de extincin segn los rdenes de fallecimiento.

c) Las frmulas a aplicar en cada caso sern las siguientes:

A. Valor actual actuarial de una renta para un sola cabeza:

Imagen: /datos/imagenes/disp/2003/85/07253_004.png

B. Valor actual actuarial de una renta para ms de una cabeza: Frmulas aplicables para el caso en que el grupo de usufructuarios est formado por dos cabezas:

Imagen: /datos/imagenes/disp/2003/85/07253_005.png

d) los clculos anteriores se realizarn con las tablas de supervivencia que cumplan los requisitos establecidos en el artculo 34.1, apartados a), b), c), e) y ltimo inciso, del Reglamento de Ordenacin y Supervisin de los Seguros Privados, aprobado por Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre.

Hallados los valores actuales del usufructo y de la nuda propiedad, cuya suma tiene que ser igual a la base de prorrateo, se determina la proporcin que estos valores tienen.

3.) El valor del usufructo y de la nuda propiedad ser la resultante de aplicar al valor de tasacin del inmueble conforme a esta Orden ministerial la proporcin correspondiente determinada en el prrafo anterior.

4.) El valor del derecho de uso y habitacin se obtendr dividiendo el valor del derecho de usufructo, calculado conforme a las reglas anteriores, por 1,12.

Artculo 57. Valoracin de las limitaciones del dominio.

1. Las prohibiciones y las limitaciones generales o particulares de la plena propiedad o de la libre utilizacin de los inmuebles, diferentes a las sealadas en los artculos 53 (Valoracin de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie), 54 (Valoracin de concesiones administrativas), 55 (Valoracin de la servidumbre) y 56 (Valoracin de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitacin) de esta Orden, se tendrn en cuenta en la valoracin de stos.

2. La valoracin de las limitaciones se determinar aplicando los mtodos previstos en el captulo I de este Ttulo, que correspondan al contenido jurdico de la limitacin del dominio, aplicados a la cuanta en la que la propiedad quede afectada.

3. El valor del inmueble vendr determinado por la diferencia entre el obtenido como si no existiera la limitacin del dominio, y el valor de sta.

Artculo 58. Valoracin de opciones de compra.

Las opciones de compra sobre inmuebles que se valoren a los efectos del artculo 2.c) (mbito de aplicacin) de esta Orden, lo harn considerando el valor del inmueble, los plazos y las condiciones de la ejecucin de la opcin que figuren en la documentacin que regule el derecho de opcin.

El valor de la opcin se determinar conforme a las siguientes reglas:

a) Si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de la tasacin calculado segn lo previsto en el artculo 47 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversin colectiva inmobiliarias) de esta Orden y el precio de ejecucin de la opcin sobre el inmueble, es positiva, el valor de la opcin ser equivalente a esa diferencia.

b) Si la mencionada diferencia fuera negativa o nula el valor de la opcin ser nulo.

c) En cualquiera de los casos en los que la opcin, su plazo de ejecucin o el importe por el que se puede ejecutar, estn condicionados a situaciones o plazos que hagan improbable su ejercicio, en opinin de la entidad tasadora, su valor ser nulo.

Artculo 59. Valoracin de inmuebles con tiempo compartido.

1. Los inmuebles que sean total o parcialmente objeto del derecho previsto en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turstico y normas tributarias, se valorarn en la parte sujeta a este derecho de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Se determinar el valor de todos los periodos susceptibles de cesin del inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho, estn cedidos o no, por el mtodo de actualizacin de rentas, utilizando como inters el de la deuda pblica de duracin ms prxima al nmero de aos restantes para la finalizacin del rgimen.

b) Se determinar el valor de cada perodo cedido de cada elemento de edificio sujeto a este derecho por el mtodo de actualizacin de rentas, sin considerar el valor de reversin y utilizando como inters el de deuda pblica de duracin ms prxima al nmero de aos restantes para la finalizacin del contrato.

c) En ambos casos los flujos de caja se calcularn segn lo previsto en el artculo 28 teniendo en cuenta las rentas medias de inmuebles arrendados comparables, considerando la poca del ao a que se refieran que deber de ser la misma que la del periodo cuyo valor se pretende obtener.

2. Para la obtencin del valor del inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho y del que se han cedido determinados periodos se restar del valor obtenido en el punto 1.a) la suma de valores obtenidos en el punto 1.b) y se calcular la proporcin que representa sobre el valor obtenido en el punto 1.a).

Para la obtencin del valor de uno o ms periodos cedidos se determinar la proporcin que representa sobre el valor obtenido en el punto 1.a).

3. Se multiplicar, segn el caso, la proporcin as hallada por el menor entre el valor por comparacin, el valor por actualizacin calculado segn el procedimiento del artculo 28 y el valor de reemplazamiento neto del inmueble, en el supuesto de que no existiera este derecho.

Artculo 60. Valoracin de compromisos de compra a plazos.

1. Los compromisos de compra a plazo sobre inmuebles que se valoren a los efectos del artculo 2.c) (mbito de aplicacin) de esta Orden, se valorarn considerando el valor del inmueble, el plazo y las condiciones del contrato que figuren en la documentacin que regule dicho compromiso.

2. El valor del compromiso se determinar como diferencia entre el valor del inmueble en el momento de la tasacin, calculado conforme a lo previsto en el artculo 47 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversin colectiva inmobiliaria) de esta Orden, y el precio pactado en el contrato de compra a plazo actualizado, utilizando como tasa de actualizacin el tipo de inters de la deuda pblica con duracin ms prxima al plazo restante para el ejercicio del compromiso.

TTULO III
Elaboracin de informes y certificados de tasacin
CAPTULO I
Disposiciones generales
Artculo 61. Principios y reglas generales.

1. Las entidades de crdito que dispongan de servicios de tasacin y las sociedades de tasacin homologadas debern elaborar los informes y certificados de tasacin de acuerdo con las siguientes reglas generales:

a) Redactarlos con veracidad y transparencia.

b) Indicar explcitamente y de forma notoria si la tasacin se ha realizado o no de acuerdo con las disposiciones contenidas en la presente Orden.

En todo caso, se citar dicha Orden con su denominacin completa y se indicar la fecha del Boletn Oficial del Estado en que haya sido publicada.

2. Cuando el informe se elabore para las finalidades previstas en el artculo 2 (mbito de aplicacin) de esta Orden, sus aspectos formales y estructurales se ajustarn a lo establecido en los artculos siguientes.

En todos los casos en los que la presente Orden prevea la adopcin de una decisin u opcin determinada junto a su justificacin razonada, esta justificacin se har constar de forma expresa en el informe de tasacin, y en el correspondiente certificado cuando as proceda por estar incluidas en el mismo las informaciones a que se haya aplicado la decisin u opciones citadas. Cuando la norma prevea una justificacin destacada se har uso de un tipo de letra diferente u otros procedimientos que llamen la atencin del lector.

3. El informe y certificado de la actualizacin de una tasacin se realizar con las mismas exigencias que las de cualquier otra tasacin y deber contener adems la identificacin de la tasacin anterior a la que actualiza.

Artculo 62. Emisin y caducidad de las tasaciones.

1. La fecha de emisin de un informe o certificado de tasacin no podr ser posterior en ms de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la ltima inspeccin ocular del bien valorado.

2. No obstante, en el caso de los terrenos, o en otros excepcionales y expresamente justificados en el informe, tales como la valoracin de patrimonios, dicho perodo podr alargarse hasta los seis meses.

3. A efectos de esta Orden la fecha de emisin ser considerada como la fecha de la tasacin.

4. Los informes y certificados caducarn, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe.

CAPTULO II
Aspectos formales
Seccin 1. Aspectos formales especficos del certificado
Artculo 63. Requisitos del certificado.

1. El certificado de tasacin se elaborar de acuerdo con la forma y contenido mnimo siguiente:

a) Se indicar la denominacin social de la sociedad de tasacin o de la entidad financiera que lo emita, y su nmero de inscripcin en el Registro del Banco de Espaa.

Se confeccionar en papel con el membrete de la sociedad de tasacin o de la entidad financiera que lo emite, con mencin del apartado de pginas que lo componen. Alternativamente tambin podr confeccionarse y archivarse por medios electrnicos en soporte duradero siempre que est asegurada la identificacin de la entidad que la emite y la conservacin de su integridad para ulterior consulta.

b) Indicar la finalidad legal de la tasacin.

c) Incluir una referencia precisa al informe de tasacin que sintetiza.

d) Contendr la localizacin y tipo de inmueble, su identificacin registral, la referencia catastral siempre que se conozca, la superficie til cuando se trate de edificios y sea comprobable, la superficie adoptada en el clculo de los valores tcnicos y su estado de ocupacin y salvo a efectos de la finalidad del artculo 2.a) (mbito de aplicacin), el titular registral en el momento de la tasacin.

e) Incluir una declaracin expresa de que la tasacin se ha realizado de acuerdo con los requisitos de esta Orden u otra normativa aplicable segn la finalidad de la tasacin.

f) Indicar el mtodo o mtodos de valoracin utilizados, as como los valores estimados para cada mtodo.

g) Indicar el valor de tasacin del inmueble as como las limitaciones al dominio que se mencionaran especficamente y el valor a efectos de seguro de incendios y otros daos.

Cuando se refiera a varios inmuebles que constituyan fincas registrales o funcionales independientes deber especificar el valor de tasacin que se asigna a cada una de ellas.

h) Indicar, en su caso, los condicionantes y advertencias a que se refieren los artculos 10 (Condicionantes), 11 (Advertencias generales) y 12 (Advertencias especficas) de esta Orden.

i) Se indicar su fecha de emisin, la fecha de la ltima visita al inmueble y la fecha lmite de validez.

j) Se firmar por un representante de la entidad que emita el certificado o de la entidad financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador. La firma ser autgrafa, mecanizada o electrnica en cuyo caso cumplir la normativa vigente sobre firma electrnica, correspondiendo a la entidad tasadora establecer los procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los documentos en que se estampa.

k) Contendr cualquier otra informacin que sea requerida, por la normativa especfica segn la finalidad de la tasacin.

Seccin 2. Aspectos formales especficos del informe
Artculo 64. Requisitos formales del informe.

El informe se elaborar con los siguientes requisitos formales:

a) Se indicar la denominacin social de la sociedad de tasacin o de la entidad financiera que lo emita, y su nmero de inscripcin en el Registro del Banco de Espaa.

Se confeccionar en papel con el membrete de la sociedad de tasacin o de la entidad financiera que lo emite, con mencin del apartado de pginas que lo componen. Alternativamente tambin podr confeccionarse y archivarse por medios electrnicos en soporte duradero siempre que est asegurada la identificacin de la entidad que la emite y la conservacin de su integridad para ulterior consulta.

b) Se elaborar conforme a la estructura y contenido previstos en los artculos 65 (Estructura general de los informes de tasacin) y siguientes.

c) Se firmar por un representante de la entidad tasadora y por el profesional competente que haya realizado el informe, de acuerdo con lo establecido en el artculo 2.2 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo.

Necesariamente una de las dos firmas ser autgrafa o electrnica, en cuyo caso cumplirn la normativa vigente sobre firma electrnica correspondiendo a la entidad tasadora establecer los procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los documentos en que se estampa.

Cuando el profesional competente que haya realizado el informe no sea el mismo que haya realizado la visita e inspeccin ocular del inmueble objeto de valoracin, el informe indicar adems los datos profesionales y personales del profesional competente que la haya realizado, especificando tal circunstancia.

CAPTULO III
Aspectos estructurales
Artculo 65. Estructura general de los informes de tasacin.

1. Los informes de tasacin se elaborarn y presentarn de acuerdo con la estructura que se especifica en este artculo. Dicha estructura contendr como mnimo los siguientes apartados:

a) Solicitante de la tasacin y finalidad.

b) Identificacin y localizacin.

c) Comprobaciones y documentacin.

d) Localidad y entorno.

e) Descripcin y superficie del terreno.

f) Descripcin y superficie de la edificacin.

g) Descripcin urbanstica.

h) Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin.

i) Anlisis de mercado.

j) Datos y clculo de los valores tcnicos.

k) Valores de tasacin.

l) Condicionantes y advertencias m) Observaciones.

n) Fecha de emisin, caducidad y firmas.

o) Documentacin anexa al informe.

2. Los apartados sealados en el apartado anterior se rellenarn teniendo en cuenta el principio de proporcionalidad, segn el tipo de inmueble que sea objeto de valoracin y en ellos se expresar como mnimo el contenido que se indica en los artculos siguientes.

Artculo 66. Solicitante y finalidad.

1. En este apartado del informe se indicar:

a) El cliente de la entidad tasadora.

b) La finalidad para la cual se haya hecho la tasacin.

c) Si la tasacin se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la presente Orden, citando la Orden con su denominacin completa y la fecha del Boletn Oficial del Estado en que haya sido publicada.

2. Cuando la finalidad de la tasacin sea la prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) de esta Orden, se indicar adems la entidad que haya sido mandatario del cliente para su encargo.

Artculo 67. Identificacin y localizacin.

En este apartado del informe se indicar:

a) Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados en un nico complejo, o en el mismo edificio.

b) Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, construccin o en rehabilitacin.

c) Los datos correspondientes a la localizacin del inmueble objeto de valoracin, as como los de su identificacin registral o en su caso y siempre que se conozcan, catastral.

d) Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica o un terreno no urbanizable se expresar, adems de lo sealado en la letra anterior, el pago o paraje, trmino municipal, comarca y provincia en que se encuentre dicha finca, as como el nombre con que figura en el Registro de la Propiedad y, cuando sea diferente, aquel por el que se le conoce habitualmente.

Artculo 68. Comprobaciones y documentacin.

En este apartado del informe se indicar la relacin de las comprobaciones realizadas por la entidad tasadora para la confeccin del informe y la relacin de los documentos utilizados.

Artculo 69. Localidad y entorno.

1. En el apartado localidad y entorno se expresarn las caractersticas bsicas de ambos que puedan influir en la valoracin, por ejemplo, el tipo de ncleo, su ocupacin laboral predominante, su poblacin de derecho y evolucin reciente, as como las caractersticas bsicas de la localidad de la que dependa cuando exista.

2. Cuando el objeto de la valoracin sea un edificio, un elemento de un edificio o un terreno, entre las caractersticas bsicas del entorno se indicarn por ejemplo: el nivel de renta, los rasgos de homogeneidad arquitectnica y usos dominantes, infraestructuras, equipamiento y servicios, sus comunicaciones, aparcamientos, el nivel de desarrollo edificatorio del entorno, su antigedad caracterstica, la renovacin experimentada recientemente, etc.

3. Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica, entre las caractersticas bsicas del entorno se indicarn, por ejemplo: las explotaciones caractersticas, su densidad de poblacin, sus equipamientos y servicios, en particular los que permitan o faciliten la explotacin agraria, su infraestructura, etc.

Artculo 70. Descripcin y superficie del terreno.

1. Cuando el objeto de valoracin sea un edificio o un terreno de carcter urbano, en este apartado del informe se indicar:

a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la que figure en la documentacin registral utilizada y, siempre que se conozca, la superficie catastral.

b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que est dotado, as como de las pendientes de realizar en el momento de la tasacin, expresando una estimacin del porcentaje de obra realizada y de la inversin pendiente.

2. Cuando el objeto de valoracin sea un elemento de un edificio, no ser necesario exponer la informacin prevista en este artculo, excepto que por su trascendencia sobre el valor del inmueble se considere relevante.

3. Cuando el objeto de valoracin sea una finca rstica, se indicar:

a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, detallando el tipo de comprobaciones realizadas, la que figure en la documentacin registral utilizada y, en su caso, la superficie catastral.

b) La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios y, en su caso, la dedicada a otros fines (residenciales, recreativos, otras explotaciones econmicas, etc.).

c) Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos, energa elctrica, etc.).

d) En relacin con el suelo, los factores de textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pendiente, indicando las clases agrolgicas.

e) En las fincas donde existan explotaciones de regado, la procedencia de las aguas, caudales, calidad, sistema de extraccin y distribucin en la finca segn el sistema de riego.

f) En el caso de que existan caractersticas especiales se sealarn aquellas que influyan en su valor, tales como su especial ubicacin, circunstancias paisajsticas, ecolgicas, cinegticas.

g) Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus caractersticas.

Artculo 71. Descripcin y superficie de la edificacin.

1. Cuando el objeto de valoracin sea un edificio, se indicar:

a) La distribucin de las edificaciones y servicios en la parcela, la tipologa de la edificacin, la superficie total, sealando si es la til o la construida con o sin partes comunes, el apartado de plantas, distribucin bsica, usos y superficie de cada una de ellas, existencia de elementos comunes, servicios generales internos, y atendiendo a sus usos, las circunstancias especficas ms relevantes para cada uno de ellos. Siempre que sea comprobable se indicar la superficie til.

b) Los elementos fundamentales de la edificacin (cimentacin, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinteras exteriores, etc.), las instalaciones relevantes (fontanera, calefaccin, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevencin de incendios, etc., as como las terminaciones y acabados relevantes.

c) En el caso de edificios en construccin o rehabilitacin, las caractersticas de los apartados anteriores se referirn, en la parte de la obra que an no est ejecutada, al proyecto que haya servido de base para la concesin de la licencia municipal.

Tambin se expresar en qu fase se encuentran las obras, indicando una estimacin del porcentaje de obra ejecutada.

d) En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarn tambin las caractersticas y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, los acabados, instalaciones o elementos constructivos recuperables, relevantes y utilizables previsiblemente por un tercero o polivalentes.

Tambin se expresar si se encuentra terminado en bruto (estructura y acometida de instalaciones) o si se encuentra acondicionado para la actividad correspondiente.

2. Cuando el objeto de valoracin sea un elemento de un edificio se indicar:

a) Su superficie, indicando si es la til o la construida con o sin partes comunes, distribucin y dependencias, situacin relativa y caractersticas bsicas del edificio del que forme parte, las caractersticas especficas que sean relevantes para cada uno de sus usos y, cuando existan, sus anexos con su superficie.

b) Sus caractersticas constructivas e instalaciones relevantes o que afecten al valor.

3. Cuando el objeto de valoracin sea un terreno de carcter urbano, se indicar si existen sobre l edificaciones y en el caso de que existan y no est prevista su demolicin se describir su uso, superficie y principales caractersticas constructivas.

4. Cuando el objeto de valoracin sea una finca rstica, se indicar:

a) Las edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes existentes, distinguiendo las necesarias para la explotacin agraria y/o ganadera y forestales, las que produzcan rendimiento por s mismas por estar ligadas a una explotacin econmica distinta de la explotacin agraria del terreno y otras edificaciones no incluidas en los tipos anteriores, como, por ejemplo, las viviendas.

b) Para cada una de las edificaciones se describir su uso, distribucin, superficie y principales caractersticas constructivas, consignando la adecuacin y suficiencia.

5. Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza, se expresar su antigedad y vida til estimadas, el estado de conservacin y los deterioros aparentes existentes.

Artculo 72. Descripcin urbanstica.

1. Cuando el objeto de valoracin sea un edificio o un elemento de un edificio, se indicar:

a) El grado de adecuacin de sus caractersticas fsicas y usos a que est destinado, a la normativa urbanstica vigente, as como si est sujeto a algn tipo de proteccin urbanstica o histrica individualizada.

b) En particular, cuando se trate de edificios, se indicar si son o no conformes con el planeamiento.

2. Cuando el objeto de valoracin sea un terreno de carcter urbano, se expresar:

a) El planeamiento general de ordenacin vigente y, en su caso, el planeamiento de desarrollo necesario segn la legislacin urbanstica aplicable, la fase de aprobacin en la que se encuentra, los plazos previsibles para su aprobacin definitiva, teniendo en cuenta, en su caso, su inclusin dentro de un mbito de gestin.

b) La clasificacin urbanstica que corresponda al terreno: urbano, urbanizable o no urbanizable, o en su caso, clases equivalentes reguladas por la legislacin urbanstica.

Cuando el terreno objeto de valoracin sea clasificado como urbano, se expresar adems si tiene o no naturaleza de solar.

c) La calificacin urbanstica, los usos autorizados y prohibidos, la tipologa e intensidad edificatoria y sus condiciones (ndices de aprovechamiento y de edificabilidad neta y/o bruta, alturas permitidas, ocupacin mxima, retranqueos, etc.).

d) El aprovechamiento urbanstico de acuerdo con su mbito de reparto y mbito de gestin y ejecucin. A este respecto se indicar:

– La superficie realmente construible por el propietario del terreno.

– El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestin (cualquiera de las diferentes administraciones, particulares, etc.).

– El sistema y modo de gestin segn la legislacin urbanstica aplicable.

– Las cargas urbansticas (cesiones, costes de urbanizacin, obligaciones adquiridas, etc.) que afecten al terreno, atendiendo, en su caso, al mbito de gestin en el que se encuentre. En este caso, se indicar tambin la proporcin que la superficie del terreno representa sobre la superficie total del mbito de gestin al que pertenezcan. Cuando se hayan iniciado las obras de urbanizacin, se indicar su estado.

– Los instrumentos de planeamiento y/o gestin, y los trmites de los mismos, necesarios para que el terreno pueda considerarse solar.

– En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecucin previstos para el desarrollo urbanstico del terreno fijados en el documento correspondiente de programacin segn legislacin aplicable y, en particular, las consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno en caso de incumplimiento.

– En el caso de que el terreno est dentro de un mbito sujeto a expropiacin forzosa, se indicarn los criterios legales aplicables a su valoracin y el estado del procedimiento expropiatorio.

3. Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica, se indicar la clasificacin del suelo y, en su caso, su rgimen de proteccin especial.

Artculo 73. Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin.

En este apartado, se indicar para el inmueble que se valora:

a) El estado de ocupacin y, en caso de estar ocupado, el ttulo en virtud del cual lo est, as como sus caractersticas y plazo de vigencia.

b) Cuando el inmueble tenga o est destinado a una explotacin econmica se indicarn las caractersticas de la actividad o explotacin econmica albergada o prevista por la propiedad.

c) Cuando exista algn derecho u obligacin que afecte al contenido del derecho real de propiedad del inmueble, se describirn sus caractersticas y efecto sobre el valor.

d) Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitacin legal, urbanstica o proteccin pblica que limite directa o indirectamente su precio de venta, se indicar expresamente el hecho y el efecto sobre el valor.

Artculo 74. Anlisis de mercado.

En este apartado se describirn las caractersticas del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoracin, cuando exista. Tambin se indicarn las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado.

Segn el caso, contendr datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de precios actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-demanda y de revalorizacin.

Artculo 75. Datos y clculo de los valores tcnicos.

1. En este apartado se indicarn los mtodos de tasacin y los criterios utilizados, as como los clculos realizados para determinar el valor. Adems se informar de aquellos datos que sean necesarios para realizar dicho clculo y no hayan sido incluidos en los apartados precedentes. Dichos criterios y datos estarn en funcin del mtodo de valoracin empleado y sern, como mnimo, los sealados en los nmeros siguientes de este artculo.

2. Cuando se utilice el mtodo de comparacin, los datos mnimos a que se refiere el apartado anterior sern:

a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el mtodo, indicando para cada uno de ellos, como mnimo, la Provincia, Municipio y, en su caso, el Cdigo postal, la calle y, para los edificios que no sean viviendas unifamiliares, su nmero.

b) Para cada inmueble los parmetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo estadstico utilizados para realizar la homogeneizacin de precios.

3. Cuando se utilice el mtodo de actualizacin, los datos mnimos a que se refiere el apartado 1 de este artculo sern, en su caso:

a) Informacin utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se trate de datos puntuales de comparables se indicarn para cada uno de ellos, como mnimo, los datos utilizados para realizar la homogeneizacin de rentas.

b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una explotacin econmica y las fuentes utilizadas.

c) Detalle de los flujos de caja empleados en el clculo, de la vida til y la tasa de actualizacin elegidas y del valor residual.

4. Cuando se utilice el mtodo residual, los datos mnimos a que se refiere el apartado 1 sern:

a) Los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes.

b) Los costes de construccin utilizados.

c) Los plazos de ejecucin y venta en el caso del mtodo residual por el procedimiento dinmico.

d) La tasa de actualizacin elegida en el caso del mtodo dinmico o del margen en el caso del mtodo esttico.

e) Detalle de los flujos de caja empleados en el clculo en el caso del mtodo residual por el procedimiento dinmico.

5. En los casos en los que el valor se calcule por algn mtodo relacionado con el mtodo de coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construccin, los datos a que se refiere el apartado 1 sern:

a) Los costes de construccin utilizados.

b) La informacin correspondiente al mtodo elegido para calcular el valor del suelo.

Artculo 76. Valores de tasacin, condicionantes y advertencias.

En este apartado se expresarn:

a) Los valores tcnicos resultantes para cada inmueble objeto de valoracin.

b) El valor de tasacin que resulta teniendo en cuenta el objeto y finalidad de la valoracin.

c) Los condicionantes o advertencias que pudieran existir conforme a lo previsto en el Captulo III del Ttulo I de la presente Orden.

d) Las limitaciones a los valores, si las hubiera.

e) El valor mnimo del seguro de incendios y otros daos al continente previstos en la Disposicin Adicional Primera.

Artculo 77. Fecha de emisin, caducidad y firmas.

En este apartado se incluirn:

a) Fecha de la ltima visita al inmueble.

b) La fecha de emisin del informe.

c) La fecha de caducidad del informe.

d) Nombre, firmas y titulacin o cargo de quienes suscriben el informe y nombre y titulacin de los restantes tcnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasacin.

Artculo 78. Documentacin anexa al informe.

1. En este apartado se incluir al menos la siguiente documentacin grfica:

a) Planos a escala o croquis de situacin y emplazamiento del inmueble en el municipio.

b) Planos a escala o croquis acotados del inmueble.

c) Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las caractersticas del inmueble (secciones, fotografas, etc.).

2. Tambin se incluir al menos la siguiente documentacin no grfica:

a) Documento utilizado para la identificacin registral, o catastral en su caso.

b) Copia de la licencia de obras en los edificios en construccin o rehabilitacin.

c) En los edificios en proyecto, en construccin o rehabilitacin, un resumen del presupuesto de ejecucin material.

d) Copia de la cdula de calificacin o documento que determine o permita determinar el valor mximo legal en los edificios en construccin sujetos a proteccin pblica.

e) Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de uso obligatorio para la tasacin.

f) En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto ttulo de la ocupacin y excepto para la finalidad prevista en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) de esta Orden, certificado del propietario de la situacin de ocupacin, rentas vigentes y su estado de pago, y de los gastos imputables al inmueble durante el ltimo ao.

g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los ltimos tres aos en el caso de inmuebles ligados a una explotacin econmica.

3. El contenido de los puntos anteriores se podr integrar total o parcialmente en los diferentes epgrafes del informe de tasacin, si ello mejora su lectura.

4. En los casos de escrituras o documentos tcnicos extensos, se podr adjuntar la cartula identificativa de los mismos, o su informacin ms representativa.

TTULO IV
Disposiciones especiales
CAPTULO I
Cobertura de provisiones tcnicas de entidades aseguradoras
Artculo 79. mbito de este Captulo.

Las disposiciones especiales recogidas en este captulo tendrn como mbito exclusivo de aplicacin la valoracin para la finalidad prevista en el artculo 2.b) (mbito de aplicacin) de esta Orden.

Los inmuebles podrn ser valorados por los servicios tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones o por una entidad de tasacin autorizada para la valoracin de bienes en el mercado hipotecario (en adelante entidad tasadora autorizada) con arreglo a las normas que a tal efecto se establecen en la presente Orden, sin perjuicio de las comprobaciones que pueda realizar la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones efectuadas por las citadas entidades tasadoras autorizadas.

Artculo 80. Valoraciones realizadas por los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones.

1. La entidad aseguradora que pretenda la valoracin de un inmueble o de un derecho real inmobiliario por los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones deber presentar en dicho Centro Directivo solicitud telemtica o no telemtica firmada por su representante legal y remitir los siguientes documentos:

a) Documento pblico que acredite la adquisicin del inmueble, el precio del mismo y la forma de pago. Si la escritura pblica correspondiese a la adquisicin de varios inmuebles y figurase en la misma un precio conjunto para ellos, la entidad deber acompaar certificacin expedida por su representacin legal en la que se haga constar el precio individualizado del inmueble o inmuebles cuya valoracin se solicite.

b) Original o copia legalizada de la certificacin registral sealada en el artculo 8.1 (Documentacin disponible) de esta Orden.

c) Documentacin grfica a que se refiere el artculo 78.1 (Documentacin anexa al informe) de esta Orden.

d) Certificado de las obras de mejora o acondicionamiento, si se hubiesen realizado despus de la adquisicin del inmueble, comprensiva al detalle de las mismas y de su valoracin, firmada por el contratista que las haya realizado.

e) Certificacin expedida por el representante legal de la entidad aseguradora, en la que se haga constar el rgimen de ocupacin y tenencia del inmueble, es decir, si se encuentra ocupado o desocupado, destinado a uso propio o en arrendamiento. Si el inmueble estuviese total o parcialmente arrendado se indicar: la superficie y localizacin de la zona arrendada, la renta lquida anual producida en total, y, en su caso, la producida por cada una de las partes, la duracin del contrato, si existe derecho de adquisicin preferente a favor del arrendatario y las condiciones pactadas y dems clusulas especiales si las hubiera.

Si el inmueble se encuentra ocupado sin ttulo, cedido en precario, o en cualquier otra situacin que implique la ocupacin del mismo, en dicha certificacin se har constar si la ocupacin ha sido formalizada mediante algn tipo de contrato o bien ha sido pactada verbalmente y en qu trminos, en cualquier caso se concretar detalladamente la situacin existente con el ocupante de forma que permita conocer cul es el ttulo actual de ocupacin del inmueble.

f) En el caso de inmuebles en construccin o rehabilitacin la entidad aportar certificacin del acuerdo adoptado por el rgano social competente comprometindose a finalizar la construccin en el plazo de cinco aos y certificacin de la propia entidad aseguradora de los pagos realizados.

g) Los documentos sealados en las letras c), f), g), h) e i) del artculo 8 (Documentacin disponible) de esta Orden, en los casos en que resulten de aplicacin y cualquier otro documento que la entidad que tasa crea necesario para la realizacin de la tasacin.

h) Certificacin expedida por la entidad que asegura el inmueble en la que se haga constar el apartado de pliza contratada, que el inmueble se encuentre asegurado contra el riesgo de incendios y otros daos al continente, ubicacin del riesgo asegurado para cada finca registral y que la pliza se encuentre al corriente de pago de la prima.

i) Para el caso de derechos reales inmobiliarios la entidad deber aportar adems de la certificacin registral sealada en la letra b) de este apartado, en la que el derecho real se halle inscrito a su favor, aquellos documentos exigidos por la presente Orden para la valoracin de bienes inmuebles.

2. Una vez la entidad aseguradora haya aportado los documentos que correspondieran con arreglo al apartado anterior, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones ordenar la valoracin del inmueble o derecho real inmobiliario, que se atendr a las normas previstas en el Ttulo II, captulo II de esta Orden y, adems, a las siguientes:

a) Las entidades aseguradoras debern dar las mximas facilidades para llevar a cabo la citada valoracin. En caso contrario, se proceder por el tcnico actuante a levantar diligencia de constancia de hechos, y la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr declarar el inmueble o el derecho real inmobiliario no apto para la cobertura de provisiones tcnicas.

b) Si durante la tramitacin del expediente de valoracin se apreciase que el inmueble o derecho real inmobiliario careciera de alguno de los requisitos de aptitud para cubrir provisiones tcnicas, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones, mediante acuerdo motivado, declarar el inmueble o derecho real inmobiliario no apto para la cobertura de dichas provisiones sin perjuicio de la interposicin de los recursos que procedieran contra el acuerdo anterior.

c) El tcnico actuante elevar al Director General de Seguros y Fondos de Pensiones un informe de valoracin que, sin necesidad de ceirse a la estructura y contenido previstos en el Ttulo III, deber ajustarse a los criterios y a los mtodos de clculos de valores de tasacin establecidos en esta Orden.

d) Efectuada la valoracin, se dar traslado a la entidad aseguradora del acuerdo en el que se fije el valor del inmueble o derecho real inmobiliario a efectos de cobertura de las provisiones tcnicas y del informe elaborado por el tcnico actuante que motive el acuerdo, con indicacin del recurso que cupiese interponer contra dicho acuerdo.

e) Si el inmueble estuviese sometido al rgimen de propiedad horizontal, el capital asegurado en la pliza de seguro contra el riesgo de incendios y otros daos deber figurar individualizado. Si a la vista del valor de la construccin que figure en el informe de valoracin se apreciara en el seguro una situacin de infraseguro, la entidad aseguradora deber de inmediato proceder a subsanarlo. Una vez subsanado podr computar el inmueble por el valor fijado en el acuerdo de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones.

Artculo 81. Valoracin realizada por entidad tasadora autorizada.

1. La entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario deber remitir a la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones, en el plazo de un mes desde la fecha de emisin del informe de tasacin escrito firmado por el representante legal de la aseguradora en el que se haga constar la identificacin registral del inmueble, la razn social de la entidad tasadora autorizada que hubiese realizado la valoracin, el valor de tasacin, la fecha de emisin del informe y certificado de tasacin. Al escrito se adjuntarn el informe y el certificado emitidos por la entidad tasadora autorizada que se ajustarn a lo dispuesto en la presente Orden, con las matizaciones siguientes:

a) El informe deber mencionar expresamente la fecha y el precio de adquisicin del inmueble o del derecho real inmobiliario y los importes de las obras que se hubiesen realizado desde la anterior valoracin, en su caso.

b) Como anexos al informe de tasacin debern figurar los recogidos en el artculo 80.1 (Valoraciones realizadas por los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden.

c) El informe contendr el valor mnimo a cubrir por la pliza de seguro de incendios y otros daos al continente.

2. Cuando las valoraciones efectuadas por entidad tasadora autorizada sean objeto de comprobacin por la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones, sus Servicios Tcnicos aplicarn las normas correspondientes mencionadas en el artculo 80.2 (Valoraciones realizadas por los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden.

3. La Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr elaborar y suministrar un modelo de certificado con la finalidad de hacer uniforme la forma de presentacin y ordenar su contenido.

Artculo 82. Normas complementarias.

1. La entidades aseguradoras comunicarn a la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones cualquier incidencia que pudiera alterar el valor de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios, o las circunstancias que pudieran afectar a los requisitos de aptitud para cobertura de provisiones tcnicas de los mismos en el plazo de un mes, a partir de la fecha en que tuvieran conocimiento de ello. A la vista de lo cual, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr acordar de oficio la revisin del valor atribuido, o en su caso, la comprobacin de los referidos requisitos.

2. La Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr requerir tanto a la entidad aseguradora propietaria del inmueble y de los derechos reales inmobiliarios como a la entidad tasadora autorizada que hubiese emitido el informe las aclaraciones necesarias y la presentacin de documentos distintos a los mencionados expresamente en la presente Orden si fuese preciso para verificar o revisar las circunstancias, clculos y valores incorporados al expediente, as como para comprobar que el inmueble o los derechos reales inmobiliarios cumplen los requisitos de aptitud para la cobertura de las provisiones tcnicas. Si se apreciase la falta de alguno de stos, proceder a declararlos no aptos para dicho fin.

3. El incumplimiento de los plazos previstos en el presente Ttulo, para la remisin de cuantos datos o documentos que la entidad aseguradora deba suministrar a la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones, se entender comprendido dentro de los supuestos del artculo 40 de la Ley 30/1995, de 8 de noviembre, de Ordenacin y Supervisin de los Seguros Privados.

Artculo 83. Comprobacin por la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones realizadas por entidades tasadoras autorizadas.

Cuando la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones acuerde comprobar la valoracin realizada por entidades tasadoras autorizadas, lo comunicar por escrito a la entidad aseguradora titular del inmueble o del derecho real inmobiliario. Ambas entidades debern entregar la documentacin que les sea solicitada y dar las mximas facilidades para realizar la citada comprobacin. De las comprobaciones que efecten los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones se elevar a sta informe de acuerdo con los trminos en que se hubiese ordenado la valoracin. A la vista del informe, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr acordar la ratificacin de la valoracin inicial realizada por la entidad tasadora autorizada, la modificacin de aqulla o, en su caso, la no aceptacin de la misma cuando el informe se emita conteniendo alguna de las advertencias sealadas en el artculo 11 (Advertencias generales) de esta Orden comunicar dicho acuerdo a la entidad aseguradora con expresin del recurso que proceda contra el mismo.

En el caso de que la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones acordase modificar la valoracin lo podr comunicar igualmente a la entidad tasadora autorizada indicando los motivos que hubiesen concurrido y los criterios aplicados en la fijacin del nuevo valor.

Artculo 84. Valoraciones posteriores a la inicial.

1. Las entidades aseguradoras solicitarn de los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones o de entidad tasadora autorizada la revisin de las valoraciones de los inmuebles de su propiedad y de los derechos reales inmobiliarios inscritos a su favor, una vez haya transcurrido un ao desde la anterior valoracin y antes de que hubiesen transcurrido tres. Excepcionalmente, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr adelantar el plazo de los tres aos, con carcter general o para determinada clase de inmuebles y derechos reales inmobiliarios, cuando por las especiales circunstancias que afectasen al mercado inmobiliario fuese necesario para evitar sobrevaloraciones de los inmuebles.

2. Las revisiones de los valores de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios podrn hacerse de oficio o a instancia de las entidades aseguradoras.

3. La Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr acordar de oficio, en cualquier momento, la revisin de las valoraciones atribuidas a los inmuebles y a los derechos reales inmobiliarios cuando estime que el importe de las mismas supere el valor que resulte de la aplicacin de esta Orden.

4. Cuando la revisin hubiera de realizarse por los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones, bastar con remitir, salvo en caso de aplicarse el punto 80.2 de esta Orden, los documentos sealados en las letras b), e) e i) del artculo 80.1 (Valoraciones realizadas por los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden, as como los documentos previstos en las letras d) y j) del citado artculo, en los casos en que resulten de aplicacin.

5. Si la revisin de la valoracin se hubiese efectuado por entidad tasadora autorizada, ser de aplicacin lo dispuesto en el artculo 81 (Valoraciones realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden.

6. Cuando se trate de inmuebles en construccin o rehabilitacin, la entidad aseguradora podr incorporar a la valoracin inicial el importe de las certificaciones al origen de las obras realizadas, y abonadas, sin incluir acopios ni mobiliarios, en cuyo caso presentar la documentacin sealada en (la letra f) del artculo 80.1 (Valoraciones realizadas por los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden con el fin de justificar el aumento del valor. Una vez finalizadas las obras se presentar o se solicitar nueva valoracin correspondiente al inmueble terminado.

Artculo 85. Normas complementarias de valoracin.

1. Cuando los inmuebles o los derechos reales inmobiliarios se encuentren situados fuera de Espaa, se aplicarn de forma anloga y teniendo en cuenta la legislacin propia de cada Estado los criterios y normas de valoracin contenidos en esta Orden.

2. Las comprobaciones de las tasaciones periciales de los inmuebles aportados como desembolso en los aumentos de capital social de las entidades aseguradoras previstas en el apartado 2.a) del artculo 27 del Reglamento de Ordenacin y Supervisin de los Seguros Privados se llevarn a cabo con arreglo a lo dispuesto en la presente Orden.

3. En aquellos casos, en los que las plusvalas resulten de la infravaloracin de bienes inmuebles y derechos reales inmobiliarios no aptos para cobertura de provisiones tcnicas, la entidad aseguradora deber ajustarse a lo dispuesto en esta Orden para justificar ante la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones el importe de las mismas.

Artculo 86. Valor de afeccin provisional a cobertura de provisiones tcnicas.

1. Cuando los inmuebles o los derechos reales inmobiliarios estn en trmite de inscripcin en el Registro de la Propiedad, las entidades aseguradoras podrn afectarlos a cobertura de provisiones tcnicas por sus precios de adquisicin, siempre que exista un seguro de caucin concertado con entidad aseguradora distinta a la titular del inmueble o un aval bancario por importe no inferior al valor de afeccin provisional a cobertura de provisiones tcnicas asignado al inmueble. En el documento en que conste la garanta otorgada se consignar:

a) Entidad que emite el aval bancario o la pliza de seguro de caucin y nombre y apellidos de quienes firman en nombre y representacin de la misma.

b) Designacin de la entidad aseguradora avalada o tomadora del seguro de caucin.

c) Que el aval bancario lo constituyen solidariamente la entidad que lo otorga y la entidad propietaria del inmueble.

d) Que la garanta se constituye a favor y a disposicin de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones.

e) Identificacin de la finca registral que se afianza.

f) Finalidad del aval o pliza de seguro de caucin, que se constituye a efectos de la afeccin provisional a cobertura de provisiones tcnicas de los inmuebles pendientes de su inscripcin en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo dispuesto en el ltimo prrafo del artculo 50.10 del Reglamento de Ordenacin y Supervisin de los Seguros Privados.

g) Cuanta a que asciende la garanta; vigencia a partir de la fecha de efecto del aval o seguro de caucin y hasta el momento en que la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones autorice su cancelacin; y constancia expresa de que se har efectivo por requerimiento de sta, sin ms requisito que en dicho requerimiento se haga constar que es por cualquiera de las causas que permiten la ejecucin con arreglo a este precepto.

h) Fecha de efecto y firmas de los apoderados debidamente legitimadas.

Los avales debern ser autorizados por apoderados de la entidad avalante, con poder suficiente para obligarla plenamente.

2. Una vez inscrito el inmueble a nombre de la entidad aseguradora o el derecho real a su favor en el Registro de la Propiedad, se proceder a la valoracin del inmueble o del derecho real inmobiliario por alguno de los cauces previstos en los artculos 80 (Valoraciones realizadas por los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones) y 81 (Valoraciones realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden y se solicitar a la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones la cancelacin del aval o el vencimiento del seguro de caucin concertados como garanta. A tal efecto, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones efectuar las oportunas notificaciones tanto a la entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario como a las que ofreciera la garanta. No obstante, si se apreciara que el inmueble o el derecho real inmobiliario no cumple los requisitos precisos para ser apto para cobertura de provisiones tcnicas, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones lo declarar no apto para dicho fin y, en el caso de que fuera necesario para mantener cubiertas las provisiones tcnicas de la entidad, podr proceder a la ejecucin de la garanta.

3. Una vez el inmueble o el derecho real inmobiliario hubiese sido valorado por alguno de los cauces previstos en los artculos 80 (Valoraciones realizadas por los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones) y 81 (Valoraciones realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden, para lo cual habr de estar previamente inscrito a nombre de la entidad aseguradora en el Registro de la Propiedad, se atender al valor resultante de la tasacin, que deber ajustarse a lo dispuesto en la norma sptima del presente Ttulo.

4. El perodo de afeccin provisional no podr exceder del plazo de un ao.

Artculo 87. Crditos hipotecarios.

1. La inclusin de un crdito hipotecario como apto para la cobertura de provisiones tcnicas en la documentacin estadstico-contable, informacin trimestral o en cualquier estado de cobertura de provisiones tcnicas que se presente en la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones exigir que dicho crdito hipotecario cumpla los requisitos de aptitud previstos en el artculo 50.11 del Reglamento de Ordenacin y Supervisin de los Seguros Privados en la fecha a la que se refieren los clculos contenidos en el documento presentado y que el inmueble hipotecado haya sido valorado conforme a las normas e instrucciones de valoracin recogidas en esta Orden para la finalidad 2.a) de la misma.

2. En la escritura de prstamo hipotecario deber constar que el deudor hipotecario consiente el acceso de los Servicios Tcnicos de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones para realizar la valoracin del inmueble o para comprobar la que se hubiese realizado.

3. La pliza de seguro de incendios y otros daos al continente del inmueble incluir una clusula de subrogacin en la que figurar como beneficiaria la entidad acreedora hipotecaria. Dicha pliza de seguro deber estar concertada con entidad aseguradora distinta de la beneficiaria de la misma.

CAPTULO II
Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias
Artculo 88. Disposiciones especiales.

A los efectos de la finalidad contemplada en el artculo 2.c de esta Orden:

a) Se exigir adems de lo sealado en esta Orden cualquier otra documentacin que sea exigida en funcin de la normativa especfica.

b) Si existiesen condicionantes al valor de tasacin, la sociedad gestora o la sociedad de inversin deber facilitar a la sociedad de tasacin, en el plazo de diez das hbiles, la informacin necesaria y la realizacin de las comprobaciones mnimas que permitan la supresin de los condicionantes.

c) Cuando las tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de las instituciones de inversin colectiva inmobiliaria expresen un valor condicionado, la institucin no podr comprar el inmueble en cuestin en tanto no se hayan resuelto las causas que originaron dicha circunstancia y as lo haya certificado la sociedad tasadora.

Disposicin adicional primera. Seguro de incendio y otros daos al continente.

1. La suma asegurada a efectos del artculo 50.10.g) del Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, no ser inferior a:

a) En el caso de edificios completos, el menor entre el valor de reemplazamiento bruto de la edificacin y el valor de tasacin, excluyendo en ambos casos el valor del terreno.

b) En el caso de elementos de edificios, al valor de tasacin del elemento, excluido el valor del terreno.

2. La suma asegurada a efectos del artculo 30 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, no ser inferior a la cantidad resultante de restar del valor de reemplazamiento bruto del edificio o elemento del edificio objeto de valoracin el valor del terreno en el que se encuentra.

Disposicin adicional segunda. Mecanismos de control interno.

Para el cumplimiento de los objetivos previstos en el artculo 3.1.e) (Mecanismos de control interno) del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre Rgimen Jurdico de homologacin de los servicios y sociedades de tasacin, dichas sociedades y servicios debern disponer de unos procedimientos que permitan asegurar:

1. El adecuado conocimiento del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, para lo cual dispondrn, como mnimo, de:

a) Una base de datos de informacin de costes y precios (en venta y en alquiler) y de caractersticas de los inmuebles, suficiente en nmero, tipologa y localizacin adecuadamente distribuida dentro del rea geogrfica en la que la entidad pretenda operar.

b) Datos actualizados de informacin estadstica o de otra ndole (subastas, precios de materiales, etc.) que sean utilizables para la tasacin.

c) Procedimientos de actualizacin de los datos recogidos en las dos letras anteriores.

d) Las fuentes concretas de los datos anteriores.

e) La metodologa utilizada en el tratamiento de los datos anteriores.

f) Los canales de transmisin de dichos datos a sus profesionales y el sistema de utilizacin de los mismos en las tasaciones.

2. El cumplimiento uniforme de las normas de valoracin aplicables, para lo cual deber disponer de un manual de procedimiento, debidamente actualizado, en el que, al menos, se recojan:

a) Los criterios concretos para la aplicacin de dichas normas, detallando entre otros: los criterios de medicin y atribuciones de uso de las superficies; los parmetros y sistemas utilizados en la homogeneizacin de comparables; la forma de validacin de testigos; la interpretacin de la documentacin registral; los criterios para aplicar los condicionantes y advertencias en su caso; la forma de determinar la vida til, y los tipos que la entidad utiliza para aplicar los mtodos de actualizacin y residual; la forma de obtener el valor de los inmuebles neto de gastos e impuestos; la previsin de la tendencia futura del mercado; la justificacin de las plusvalas y minusvalas a aplicar al valor de reversin del suelo y los criterios para identificar los elementos especulativos en las transacciones.

b) El sistema de control de calidad de las tasaciones y el modo de intervencin en el mismo de los profesionales vinculados, as como los criterios establecidos por la entidad para la intervencin de profesionales especializados en la tasacin de inmuebles dedicados a usos particulares.

c) El sistema de formacin y actualizacin de conocimientos de sus profesionales, especificando si los vinculados realizan o no valoraciones.

3. El cumplimiento uniforme del rgimen de las obligaciones e incompatibilidades previsto en el Real Decreto 775/1997 a cuyos efectos la informacin mnima disponible comprender la relacin de personas fsicas y jurdicas, para las que la sociedad o servicio de tasacin no pueda realizar valoraciones por no poder mantener razonablemente una posicin de independencia en menos cabo de la objetividad de la tasacin, as como los criterios utilizados para la confeccin de dicha relacin.

Tambin comprender la informacin solicitada por la entidad a sus profesionales para velar por el cumplimiento de las incompatibilidades de stos y la frecuencia con la que se recabe.

Disposicin adicional tercera. Informacin a rendir al Banco de Espaa.

Las sociedades y servicios de tasacin comunicarn al Banco de Espaa, en la forma y con la periodicidad que el mismo establezca, informacin sobre las primas de riesgo y mrgenes de beneficio a que se refieren los artculos 38.3 y 41 de esta Orden que vengan utilizando en su actividad, as como sobre cualquier otro parmetro tcnico de carcter general que vengan utilizando regularmente en su prctica profesional para la aplicacin de los diferentes mtodos de tasacin, y que el Banco de Espaa considere relevante en orden a asegurar el cumplimiento uniforme de la normativa de valoracin. La informacin agregada resultante de la informacin recibida de las entidades de tasacin se comunicar a la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones y de la Comisin Nacional del Mercado de Valores y se distribuir entre las propias entidades de tasacin.

Toda disposicin que se dicte por el Banco de Espaa de conformidad con lo previsto en el prrafo precedente lo ser previo informe de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones y de la Comisin Nacional del Mercado de Valores.

Disposicin adicional cuarta. Conservacin de las tasaciones.

Las tasaciones de los ltimos 5 ejercicios, que las entidades de tasacin deben conservar en sus archivos de conformidad con lo previsto en el artculo 12.1 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, incluirn una copia completa de los informes de tasacin y sus anexos, as como del certificado o certificados que los hayan sintetizado. Tambin contendrn la documentacin utilizada para su elaboracin o una referencia documental a la misma o al archivo pblico en que se encuentre.

La conservacin a que se refiere el prrafo anterior podr hacerse en papel, o por medios electrnicos en soporte duradero, siempre que est asegurada la identificacin de la entidad que la emite, su accesibilidad y su integridad para ulterior consulta.

Disposicin adicional quinta. Revisiones peridicas.

El tipo de inters y las tablas actuariales utilizados en los clculos para determinar el valor del derecho de uso y habitacin podrn ser revisados peridicamente por la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones.

Disposicin transitoria nica. Primas de riesgo y mrgenes de beneficio.

Durante los tres primeros aos, contados a partir de la fecha de entrada en vigor de la presente Orden, las primas de riesgo a que se refiere el artculo 38.3 y los mrgenes de beneficio del promotor indicados en el artculo 41 no podrn ser inferiores a los que se establecen en las tablas que, para cada uno de ellos, se indican a continuacin, o a los que resulten de su revisin conforme a lo previsto en el ltimo prrafo de esta disposicin:

Tipo de inmueble

Prima de riesgo

sin financiacin

ni Impuesto

sobre la Renta

de Sociedades

(IRS)

Edificios de uso residencia:

Viviendas primera residencia

8

Viviendas segunda residencia

12

Edificios de oficinas

10

Edificios comerciales

12

Edificios industriales

14

Plazas de aparcamiento

9

Hoteles

11

Residencias de estudiantes y de la tercera edad

12

Otros

12

En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mnima se obtendr ponderando las primas de riesgo mnimas sealadas anteriormente en funcin de la superficie destinada a cada uno de los usos.

Tipo de inmueble

Margen

sin financiacin

ni Impuesto

sobre la Renta

de Sociedades

(IRS)

Edificios de uso residencia:

Viviendas primera residencia

18

Viviendas segunda residencia

24

Edificios de oficinas

21

Edificios comerciales

24

Edificios industriales

27

Plazas de aparcamiento

20

Hoteles

22

Residencias de estudiantes y de la tercera edad

24

Otros

24

Cuando se tenga en cuenta la financiacin ajena, los mrgenes sin financiacin sealados debern ser modificados en funcin del porcentaje de dicha financiacin (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de inters habituales del mercado hipotecario.

La Direccin General del Tesoro y Poltica Financiera, previo informe de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones, del Banco de Espaa y de la Comisin Nacional del Mercado de Valores, podr prorrogar la ampliacin de lo dispuesto en el primer prrafo de la presente disposicin, por perodos sucesivos de un ao, sin exceder de un total de tres, excepto para la finalidad b), para la que dicha prrroga podr ser por tiempo indefinido.

Por el mismo procedimiento previsto en el prrafo precedente se podr revisar, cada dos aos, las primas de riesgo y mrgenes contenidos en dichas tablas, tomando como criterios bsicos la evolucin del mercado inmobiliario, y los tipos de inters de la deuda pblica a largo plazo, el ndice de precios al consumo o cualquier otro factor que a juicio de dichos organismos influya en su valor.

Disposicin derogatoria nica. Derogacin normativa.

Se deroga la Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoracin de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras.

Disposicin final primera. Habilitacin a la Comisin Nacional del Mercado de Valores.

Se habilita a la Comisin Nacional del Mercado de Valores para dictar las disposiciones necesarias para el desarrollo de esta Orden, a efectos de su aplicacin para la finalidad contemplada en el artculo 2.c).

Disposicin final segunda. Habilitacin a la Direccin General del Tesoro y Poltica Financiera.

La Direccin General del Tesoro y Poltica Financiera, por motivos de prudencia y comparabilidad valorativa y previo informe de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones, del Banco de Espaa y de la Comisin Nacional del Mercado de Valores, podr establecer un lmite cuantitativo a la plusvala anual utilizable a efectos del ajuste previsto en el artculo 31 de esta Orden.

Disposicin final tercera. Entrada en vigor.

La presente Orden entrar en vigor a los seis meses de su publicacin ntegra en el Boletn Oficial del Estado. No obstante, desde su publicacin y hasta su entrada en vigor, las tasaciones podrn tambin realizarse conforme a la presente Orden.

Madrid, 27 de marzo de 2003.

DE RATO Y FIGAREDO

Excmo. Sr. Gobernador del Banco de Espaa.

Ilmo. Sr. Presidente de la Comisin Nacional Del Mercado de Valores.

Ilmo. Sr. Director general de Seguros y Fondos de Pensiones.

Ilma. Sra. Directora general del Tesoro y Poltica Financiera.

Análisis

  • Rango: Orden
  • Fecha de disposición: 27/03/2003
  • Fecha de publicación: 09/04/2003
  • Entrada en vigor: 9 de octubre de 2003.
  • Efectos de la derogacin desde el 9 de octubre de 2003.
Referencias posteriores

Criterio de ordenación:

  • SE DEROGA los arts. 85 a 87 y SE MODIFICAN los arts. 2.b, 82.1 y 2, 83, 84.1 y el ttulo del captulo I del ttulo IV, por Real Decreto 1060/2015, de 20 de noviembre (Ref. BOE-A-2015-13057).
  • SE MODIFICA el art. 84.1, por Orden ECC/371/2013, de 4 de marzo (Ref. BOE-A-2013-2556).
  • SE AADE una disposicin adicional 7, por Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero (Ref. BOE-A-2008-4204).
  • SE DEROGA:
    • la disposicin transitoria nica, SE MODIFICA determinados preceptos y SE AADE un captulo III al ttulo IV y una disposicin adicional 6, por Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre (Ref. BOE-A-2007-18140).
    • lo indicado, por Real Decreto 1332/2005, de 11 de noviembre (Ref. BOE-A-2005-19250).
  • SE DESARROLLA la disposicin adicional 3, por Circular 5/2003, de 19 de diciembre (Ref. BOE-A-2004-319).
  • CORRECCIN de errores en BOE num.120, de 20 de mayo de 2003 (Ref. BOE-A-2003-10174).
Referencias anteriores
  • DEROGA la Orden de 30 de noviembre de 1994 (Ref. BOE-A-1994-27365).
  • DE CONFORMIDAD con:
    • art. 50.10 del Reglamento aprobado por Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre (Ref. BOE-A-1998-27047).
    • Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo , (Ref. BOE-A-1997-12854).
    • art. 74.5 del Reglamento aprobado por Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre , (Ref. BOE-A-1990-27554).
    • art. 37.1 del Reglamento aprobado por Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre (Ref. BOE-A-1988-25288).
    • art. 37.4 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo , (Ref. BOE-A-1982-8641).
Materias
  • Banco de Espaa
  • Bienes inmuebles
  • Crditos
  • Entidades aseguradoras
  • Entidades de financiacin
  • Fincas rsticas
  • Fondos de Inversin Inmobiliaria
  • Fondos de pensiones
  • Hipoteca
  • Instituciones de Inversin Colectiva
  • Planes de pensiones
  • Prstamos
  • Seguros
  • Sociedades de Inversin Inmobiliaria

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