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Documento BOE-A-2003-21616

Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rsticos.

TEXTO

JUAN CARLOS I REY DE ESPAA

A todos los que la presente vieren y entendieren.

Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente ley.

EXPOSICIN DE MOTIVOS
I

La adecuacin socioeconmica de las estructuras de las explotaciones agrarias es un elemento clave en cualquier estrategia de modernizacin de la agricultura que pretenda mejorar su competitividad en los mercados y consolidar empresas viables, capaces de generar niveles de renta y de ocupacin satisfactorios. Por ello, la reforma o mejora estructural es especialmente necesaria en una buena parte de la agricultura espaola que, a pesar de los cambios, a veces muy profundos, que se vienen produciendo en los ltimos aos, se caracteriza por tener todava acusadas deficiencias estructurales, tanto en trminos globales y territoriales, como en relacin a otros pases con los que comparte intereses y mercados cada da ms abiertos y competitivos. Un elemento decisivo en esa mejora estructural ha de ser la movilidad de la tierra, y uno de los mecanismos ms idneos para lograr este objetivo es la figura del arrendamiento.

II

La Constitucin Espaola de 1978, en su artculo 130.1, encomienda a los poderes pblicos "la modernizacin y desarrollo de todos los sectores econmicos y, en particular de la agricultura, de la ganadera, de la pesca y de la artesana, a fin de equiparar el nivel de vida de todos los espaoles". En consecuencia, el establecimiento de una adecuada regulacin de los arrendamientos rsticos, en cuanto coadyuva a la modernizacin de las explotaciones agrarias, se convierte no ya en un instrumento de poltica econmica y social, sino tambin en un mandato constitucional dirigido a los poderes pblicos. Y concretamente al Estado, en virtud del artculo 149.1 de la Norma Fundamental, cuya regla 8.a atribuye a aqul la competencia exclusiva sobre "legislacin civil, sin perjuicio de la conservacin, modificacin y desarrollo por las comunidades autnomas de los derechos civiles, forales o especiales, all donde existan".

III

En las ltimas dcadas, se han observado diferentes tendencias en la tenencia de la tierra en Espaa que, sin duda, han influido en su movilidad y en el proceso de ajuste estructural. En este sentido, se constata un aumento relativo del arrendamiento respecto a las dems formas de tenencia de la tierra. As, la reestructuracin de los aos 60 est asociada con una fuerte expansin del arrendamiento. Por el contrario, en los 70 y, sobre todo, los 80, se reduce la intensidad del redimensionamiento de las explotaciones como consecuencia del bloqueo en la movilidad de la tierra al frenarse la expansin de los arrendamientos, en parte, por efecto de la Ley de Arrendamientos Rsticos de 1980. Esta ley vino a adaptar la institucin a la nueva Constitucin de 1978, as como a situarla en la perspectiva de la integracin plena de Espaa en la Unin Europea y, en fin, como toda norma cabal debe hacerlo, respondi a las circunstancias de nuestra agricultura, radicalmente distintas entonces, no ya de las de su antecesora, la Ley de 1935, sino de las propias de los aos 60 y 70. Se impone ahora una revisin, por diferentes motivos.

En la Unin Europea se estn produciendo cambios de gran trascendencia en el pensamiento que inspira las reformas de la poltica agrcola comn. El desafo fundamental que se plantea es lograr un aumento de la eficiencia de las explotaciones, que compense posibles prdidas de renta a agricultores y ganaderos.

Generalmente se estima que ello requiere explotaciones mucho mayores que las actuales, en trminos de superficie y de rendimientos, y, sobre todo, una dinamizacin del mercado de la tierra. Y es aqu donde aparece el instrumento arrendaticio como uno de los ms indicados para lograr nuevas tierras, que los agricultores con vocacin de permanencia puedan agregar a las suyas. Existen, as, ncleos rurales donde unos pocos empresarios llevan en cultivo todo el trmino, manteniendo labradas y vivas las tierras, y permitiendo que sigan siendo comunidades viables, capaces de acoger, por otra parte, el turismo de los habitantes de la ciudad, lo que proporciona a su vez rentas complementarias a los agricultores, que permiten cumplir la doble funcin de produccin de alimentos y conservacin del medio ambiente. Fue la Declaracin de Cork, de 9 de noviembre de 1996 (de donde surgen en gran medida las nuevas tendencias de reordenacin de las explotaciones) la que asumi inequvocamente el objetivo del desarrollo rural, incorporado, desde entonces, al marco del sector agrario.

Por lo que se refiere a las caractersticas presentes de la agricultura, se han producido cambios de gran relieve que exigen nuevas normas para las nuevas realidades y perspectivas de futuro, que se traducen en la actualidad en la necesidad de mejorar las condiciones de vida y el nivel de empleo, as como la diversificacin de la actividad econmica en el medio rural.

Es previsible que en el futuro contine la tendencia a la disminucin de la poblacin activa agraria, sin que ello suponga desconocer los favorables efectos de las polticas de ayudas a la instalacin de jvenes agricultores que, junto a otros factores, tienden a moderar esa disminucin. Las estadsticas revelan que casi la mitad de los responsables de explotacin agraria declaran no tener sucesor en ella. De acuerdo con el Censo Agrario de 1999, haba en esa fecha 746.944 explotaciones dirigidas por un titular de 55 o ms aos que careca de sucesor, lo que supone el 44 por ciento de las explotaciones con empresario persona fsica y el 42,3 por ciento del total de explotaciones censadas (aproximadamente el 20 por ciento de la superficie censada total), que son las que podran desaparecer durante el prximo decenio. Es deseable que las tierras que queden sin cultivar puedan pasar a otros, lo que les permitir agrupar una buena base superficial: existe ya una tendencia clara, especialmente en el sur de Espaa, a la proliferacin de sociedades de administracin o arrendamiento de fincas ajenas, que ha de dar como frutos unidades de produccin mayores, ms tecnificadas, mejor informatizadas, con una integracin ms intensa en redes de comercializacin, llevadas, pues, con criterios empresariales.

En este sentido, las estimaciones realizadas apuntan a que en el prximo decenio abandonarn la actividad agraria entre 400.000 y 500.000 explotaciones que liberarn alrededor de cuatro millones de hectreas, que tericamente quedarn disponibles para su incorporacin a otras explotaciones, normalmente bajo la forma de arrendamiento. Por ello resulta necesaria una revisin de su rgimen jurdico, que aumente su eficacia y permita canalizar las superficies liberadas al redimensionamiento o mejora de las explotaciones con mayores perspectivas de futuro, ya que en principio no cabe esperar que la reestructuracin transcurra a travs de la compraventa de tierras, dado su elevado precio.

En definitiva, la orientacin fundamental que inspira la ley es lograr una flexibilizacin del rgimen de los arrendamientos rsticos en Espaa, siguiendo la senda abierta en 1995 por la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernizacin de las explotaciones agrarias. Esta ley reform la de 1980, en lo que se refiere a la duracin de los arrendamientos, suprimiendo las prrrogas legales y estableciendo un nuevo plazo de duracin mnima, de cinco aos, frente a los 21 a que daba lugar la anterior regulacin. La consecuencia fue una revitalizacin de los arrendamientos rsticos. Durante los aos 90 se registra, as, una fuerte expansin del arrendamiento, con un aumento de 2,3 millones de hectreas. La nueva ley profundiza en esta direccin.

IV

En el captulo I se consagra el objetivo de dar primaca a la autonoma de la voluntad de las partes (artculo 1), en todo aquello que no sea contrario al muy limitado contenido imperativo de la ley. Se incluye no slo el arrendamiento de fincas, sino tambin de explotaciones (artculo 2), as como una referencia al rgimen de los derechos de produccin agrcola en caso de arrendamiento (artculo 3), todo ello en concordancia con la importancia que estas figuras han adquirido en el derecho comunitario.

El captulo II regula las partes contratantes, donde se introducen importantes novedades, como lo es permitir celebrar el contrato a cualquier persona fsica o jurdica con capacidad de contratar y a las comunidades de bienes, una forma asociativa crecientemente utilizada, tal y como pone de manifiesto el Censo Agrario de 1999 (artculo 9).

Destaca el cambio de orientacin que representa la supresin del requisito de la "profesionalidad", exigido por la Ley de 1980, y del tope cuantitativo que sta dej establecido para evitar la acumulacin de tierras.

Puede decirse que la norma fracas en su aplicacin prctica, ya que la misma ley haba desvirtuado su alcance al permitir que fueran arrendatarias las sociedades con requisitos mnimos, bien fciles de constituir, amn de carecer de sanciones adecuadas el incumplimiento de tales normas. Fue una reforma sin paralelo en ningn otro Estado comunitario, con la que se pretenda proteger al "agricultor a ttulo principal", personaje central en el edificio de las estructuras agrarias europeas, desde los Reglamentos socio-estructurales de 1972. Sin embargo, el criterio comunitario cambia en el importante Reglamento (CE) n. 1257/1999 del Consejo, de 17 de mayo de 1999, sobre la ayuda al desarrollo rural a cargo del Fondo Europeo de Orientacin y de Garanta Agrcola (FEOGA), por el que se modifican y derogan determinados reglamentos. Esta norma prescinde por completo de aquella figura del agricultor a ttulo principal (ATP), aunque respete la normativa en la materia de cada Estado miembro, basando la nueva poltica estructural en el criterio de viabilidad de las explotaciones agrarias.

La evolucin reciente de la titularidad de las explotaciones en Espaa muestra un notable descenso de las explotaciones individuales, en tanto que aquellas cuyo titular es una persona jurdica privada (as, las sociedades mercantiles o las cooperativas) estn adquiriendo un papel muy destacado en la reestructuracin de la agricultura espaola, sin que ello suponga desconocer el papel y la necesaria proteccin de la explotacin familiar, imprescindible para garantizar un adecuado desarrollo social en el medio rural.

Uno de los aspectos fundamentales de la nueva norma es la duracin del arrendamiento, regulada en el captulo IV. La experiencia liberalizadora de la Ley de 1995 ha sido, como antes se dijo, bsica para configurar la actual regulacin, que sigue ese mismo camino, acortando incluso el plazo de cinco aos a tres, y estableciendo un sistema de prrrogas tcitas por tres aos.

Hay pases comunitarios de nuestro entorno donde se ha llegado a admitir la total libertad de pacto en este punto de la duracin, lo que en Espaa ha parecido excesivo, pues no cabe duda de que el arrendatario precisa de algn tiempo para amortizar los capitales empleados y dotar a su empresa de la indispensable estabilidad.

Ahora bien, la reforma de 1995 puso de manifiesto que, modificada de esa forma la duracin, se vena abajo la piedra angular sobre la que se construyeron tanto la Ley de 1935 como la de 1980, pues, en realidad, lo que se haba hecho al negar las prrrogas legales era un cambio de sistema que se vena a identificar, o cuando menos a aproximar, al Cdigo Civil de 1889.

Con la nueva regulacin de la duracin, pierden sentido los derechos de adquisicin, el tanteo y retracto, minuciosamente regulados en la Ley de 1980 ; por otra parte, la posible aplicacin de tales derechos, que implican una notable limitacin a la propiedad, alejaba a los propietarios de arrendar y, por lo tanto, se ha credo oportuno suprimirlos ahora, en aras de la libre circulacin de la tierra que se estima cada da ms conveniente.

Destaca tambin la regulacin de los gastos y mejoras, del captulo VI. Se ha utilizado la normativa precedente, pero simplificada y aclarada, con novedades como la de considerar mejora obligatoria la que venga impuesta por acuerdos de las comunidades de regantes en lo que se refiera a la modernizacin de los regados, tarea que constituye hoy uno de los pilares ms importantes de la modernizacin agraria en Espaa. Se trata de evitar que los arrendamientos de fincas sitas en zonas irrigadas lleguen a ser un obstculo a la modernizacin.

Constituye una importante novedad el captulo VII, en el que se regula la enajenacin y el subarriendo. Por lo que se refiere a la enajenacin, la ley se aleja del principio jurdico romano emptor non tenetur stare colono, recogido en el artculo 1571 del Cdigo Civil, disponindose ahora todo lo contrario, aun cuando el comprador estuviera amparado por el artculo 34 de la Ley Hipotecaria (artculo 22). Se permite la cesin o el subarriendo, en contra del sistema anterior, aunque se limita el importe de la renta del subarriendo, para evitar que se comercie con las tierras por intermediarios especulativos. Se ha tenido en cuenta para ello que, mediante la cesin o la aportacin quiz a una sociedad del contrato, se fomentar en algunos casos el agrandamiento de las unidades, lo que, junto a otros instrumentos de poltica estructural (fomento de incorporacin de jvenes, planes de mejora...), ha de contribuir a la modernizacin de las explotaciones.

Tambin merece destacarse el captulo IX, en el que se actualiza el rgimen de las aparceras. Se suprime el requisito de que el titular de la finca aporte, al menos, un 25 por ciento del valor total de la maquinaria, ganado y capital circulante, suprimiendo as la distincin entre aparcera y arrendamiento parciario. Se introduce una referencia a la aparcera asociativa remitiendo su regulacin, a falta de pacto, al contrato de sociedad (artculo 32). La aparcera tiene cierta vigencia en algunas comunidades autnomas y, por otra parte, revive en figuras nuevas de contratos agroindustriales o de integracin.

En definitiva, existe a lo largo del texto una clara orientacin flexibilizadora del rgimen del arrendamiento, que es resultado de un largo perodo de reflexin y consultas con expertos, as como del informe del Consejo Superior Agrario. Flexibilizacin que se hace compatible con el equilibrio de las partes en el contrato, y que se refleja en materias como la regulacin de los derechos del arrendatario en caso de expropiacin de la finca (disposicin adicional segunda). Incluso la corta duracin del contrato se compensa con el derecho del arrendatario al desistimiento unilateral del contrato, sin ms que avisar con un ao de antelacin [artculo 24.d)].

Flexibilizacin y equilibrio que han de conducir a una mayor movilidad de la tierra y a la modernizacin de nuestras explotaciones agrarias.

CAPTULO I
Disposiciones generales
Artculo 1. Arrendamiento rstico.

1. Se considerarn arrendamientos rsticos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrcola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.

2. Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a esta ley. Supletoriamente, regir el Cdigo Civil y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables.

3. Tendrn tambin la misma consideracin los arrendamientos de explotaciones agrcolas, ganaderas o forestales, a los que se aplicarn las disposiciones de esta ley que sean compatibles con su naturaleza y siempre en defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado.

Artculo 2. Arrendamiento de explotacin.

Se entender que el arrendamiento es de explotacin, ya est constituida con anterioridad o al concertar el contrato, cuando sea ella objeto del mismo en el conjunto de sus elementos, considerada como una unidad orgnica y siempre que lo hagan constar las partes expresamente, acompaando el correspondiente inventario.

Artculo 3. Derechos de produccin agraria y otros derechos.

Los derechos de produccin agraria y otros derechos inherentes a las fincas o a las explotaciones integrarn el contenido del contrato, tanto en los arrendamientos de fincas como en los de explotaciones, salvo que las partes establezcan expresamente lo contrario, conforme a la normativa estatal, autonmica o comunitaria aplicable.

Artculo 4. Compatibilidad de arrendamientos.

1. Una misma finca puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultneos, cuando cada uno tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y principales.

2. Salvo pacto expreso, en el arrendamiento de una finca para su aprovechamiento agrcola, ganadero o forestal no se considerarn incluidos aprovechamientos de otra naturaleza, como la caza.

Artculo 5. Contratos no considerados como arrendamientos rsticos.

No se considerarn arrendamientos rsticos los contratos de recoleccin de cosechas a cambio de una parte de los productos, ni, en general, los de realizacin de alguna faena agrcola claramente individualizada, aunque se retribuya o compense con una participacin en los productos o con algn aprovechamiento singular.

Artculo 6. Arrendamientos exceptuados de esta ley.

Quedan exceptuados de esta ley:

a) Los arrendamientos que por su ndole sean slo de temporada, inferior al ao agrcola.

b) Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantacin a la que especficamente se refiera el contrato.

c) Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pblica o de inters social, en los trminos que disponga la legislacin especial aplicable.

d) Los que tengan como objeto principal:

1. Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos de carcter secundario.

2. Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.

3. La caza.

4. Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulacin del ganado.

5. Cualquier otra actividad diferente a la agrcola, ganadera o forestal.

e) Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y montes vecinales en mano comn, que se regirn por sus normas especficas.

Artculo 7. Inaplicacin de la ley.

1. Tampoco se aplicar esta ley a los arrendamientos incluidos en el mbito de aplicacin de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de conformidad con el ttulo I de la misma, o aqullos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las circunstancias siguientes:

a) Constituir, conforme a la legislacin especfica, suelo urbano o suelo urbanizable al que se refiere el artculo 27.1 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre rgimen del suelo y valoraciones.

b) Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rstico, siempre que el rendimiento distinto del rstico sea superior en ms del doble a ste.

c) Tener, por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, un valor en venta superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o en la zona a las de su misma calidad o cultivo.

2. Si, vigente el contrato, sobreviniera alguna de las circunstancias determinadas en el apartado anterior, el arrendador podr poner trmino al arrendamiento, conforme a lo dispuesto en el artculo 25, mediante un plazo de preaviso de un ao. Ello se aplicar igualmente al arrendamiento de explotaciones, cuando las circunstancias contempladas afecten a las fincas que las integran o a otros de sus elementos en una proporcin superior al 50 por ciento.

Artculo 8. Desenvolvimiento del contrato.

1. El arrendatario de fincas rsticas tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de devolverlas, al terminar el arriendo, en el estado en que las recibi y de lo dispuesto sobre mejoras en esta ley.

Sern nulos los pactos que impongan al arrendatario cualquier restriccin sobre los cultivos o sobre el destino de los productos, salvo los que tengan por fin evitar que la tierra sea esquilmada o sean consecuencia de disposiciones legales o reglamentarias.

2. Cuando la determinacin del tipo o sistema de cultivo implique transformacin del destino o suponga mejoras extraordinarias, slo podr hacerse mediante acuerdo expreso entre las partes y, en su caso, en cumplimiento de las normas legales o reglamentarias pertinentes.

3. En el arrendamiento de explotacin, el arrendatario goza igualmente de plena autonoma en el ejercicio de su actividad empresarial, segn contrato, pero asume la obligacin de conservar la unidad orgnica de la explotacin, en la totalidad de todos los elementos que la integran y de efectuar, a la terminacin del arriendo, su devolucin al arrendador.

CAPTULO II
Partes contratantes
Artculo 9. Capacidad.

1. Podrn celebrarse arrendamientos rsticos entre personas fsicas o jurdicas. En el caso de las personas fsicas, se precisa nicamente la capacidad de contratar conforme al derecho comn.

2. Tambin podrn ser arrendatarios las comunidades de bienes dedicadas a actividades agrarias.

3. El menor cuyas fincas o explotaciones hayan sido arrendadas por su padre o tutor podr poner fin al contrato una vez emancipado, siempre que haya transcurrido la duracin mnima prevista en el artculo 12, comunicndolo al arrendatario en el plazo de seis meses desde que alcanz dicho estado o, en su caso, desde que falte un ao para que se cumpla el plazo mnimo de duracin.

En todo caso, la denuncia del contrato no surtir efecto hasta transcurrido un ao desde su realizacin.

4. No podrn ser arrendatarios las personas y entidades extranjeras. Se exceptan, no obstante:

a) Las personas fsicas y jurdicas y otras entidades nacionales de los Estados miembros de la Unin Europea, del Espacio Econmico Europeo y de pases con los que exista un convenio internacional que extienda el rgimen jurdico previsto para los ciudadanos de los Estados mencionados.

b) Las personas nacionales de los dems Estados que hayan accedido a la situacin de residencia permanente, de acuerdo con lo previsto en la legislacin de extranjera.

c) Las personas jurdicas y otras entidades nacionales de los dems Estados que apliquen a los espaoles el principio de reciprocidad en esta materia.

Artculo 10. Resolucin del derecho del concedente.

Los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y cuantos tengan un anlogo derecho de goce sobre la finca o la explotacin se resolvern al extinguirse el derecho del arrendador, salvo que no haya terminado el ao agrcola, en cuyo caso subsistirn hasta que ste concluya.

Tambin podrn subsistir durante el tiempo concertado en el contrato, cuando ste exceda de la duracin de aquellos derechos si a su otorgamiento hubiera concurrido el propietario.

CAPTULO III
Forma
Artculo 11. Criterios y requisitos formales.

1. Los contratos de arrendamiento debern constar por escrito. En cualquier momento, las partes podrn compelerse a formalizarlos en documento pblico, cuyos gastos sern de cuenta del solicitante. Tambin podrn compelerse a la constitucin del inventario de los bienes arrendados.

2. Los arrendamientos de explotacin, por la propia naturaleza de los mismos, debern ir acompaados de un inventario circunstanciado de los diversos elementos que integran la explotacin, del estado de conservacin en que los recibe el arrendatario y de cuantas circunstancias sean necesarias para el adecuado desenvolvimiento del contrato.

CAPTULO IV
Duracin del arrendamiento
Artculo 12. Tiempo de duracin.

1. Los arrendamientos tendrn una duracin mnima de tres aos. Ser nula y se tendr por no puesta toda clusula del contrato por la que las partes estipulen una duracin menor.

2. Salvo estipulacin de las partes, estableciendo una duracin mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entender concertado por un plazo de tres aos, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario de fincas pondr a disposicin del arrendador la posesin de las fincas arrendadas.

3. El arrendador, para recuperar la posesin de las fincas al trmino del plazo contractual, deber notificrselo fehacientemente al arrendatario con un ao de antelacin. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesin de las fincas arrendadas a disposicin del arrendador al trmino del plazo, el contrato se entender prorrogado por un perodo de tres aos. Tales prrrogas se sucedern indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.

CAPTULO V
Renta
Artculo 13. Fijacin de la renta.

1. La renta se fijar en dinero y ser la que libremente estipulen las partes. No obstante, si la fijaran en especie o parte en dinero y parte en especie, llevarn a cabo su conversin a dinero.

2. Las partes podrn establecer el sistema de actualizacin de renta que consideren oportuno. Pactada la actualizacin, a falta de estipulacin en contrario, la renta se actualizar para cada anualidad por referencia al ndice anual de precios al consumo.

3. Cuando el precio se fije en una cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento, a falta de pacto entre las partes, se dividir por la duracin anual pactada para determinar la cantidad que habr de ser pagada cada ao.

Artculo 14. Pago.

El pago de la renta se verificar en la forma y lugar pactados y, en defecto de pacto o costumbre aplicable, se abonar en metlico por aos vencidos en el domicilio del arrendatario.

El arrendador deber entregar al arrendatario recibo del pago.

Artculo 15. Cantidades asimiladas a la renta.

1. Todas las cantidades que hubiese de pagar el arrendador y que por disposicin legal sean repercutibles al arrendatario podrn ser exigidas por aqul desde el momento en que las haya satisfecho, expresando el concepto, importe y disposicin que autorice la repercusin.

2. El impago de tales cantidades equivaldr al impago de la renta.

3. El derecho a repercutir prescribir al ao de haberse efectuado el pago por el arrendador.

Artculo 16. Contrato de seguro.

El arrendatario, en defecto de que las partes hayan acordado otra cosa, podr asegurar la produccin normal de la finca o explotacin contra los riesgos normalmente asegurables, pudiendo repercutir contra el arrendador, a partir del momento en que le comunique el seguro concertado, una parte de la prima que guarde, en relacin con su importe total, la misma proporcin que exista entre la renta y la suma total asegurada.

CAPTULO VI
Gastos y mejoras
Artculo 17. Principio general.

1. El arrendador y el arrendatario estn obligados a permitir la realizacin de las obras, reparaciones y mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante.

2. Tales reparaciones y mejoras se realizarn en la poca del ao y en la forma que menos perturben, salvo que no puedan diferirse.

Artculo 18. Gastos de conservacin a cargo del arrendador.

1. El arrendador, sin derecho a elevar por ello la renta, realizar todas las obras y reparaciones necesarias con el fin de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento o explotacin a que fue destinada al concertar el contrato.

2. Si, requerido el arrendador, no realiza las obras a las que se refiere el apartado anterior, el arrendatario podr optar bien por compelerle a ello judicialmente o resolver el contrato u obtener una reduccin proporcional de la renta, o por realizarlas l mismo, reintegrndose mediante compensacin con las rentas pendientes a medida que vayan venciendo.

3. Cuando por causa de fuerza mayor la finca arrendada sufra daos no indemnizables, cuya reparacin tenga un coste superior a una anualidad de renta, no estar obligado el arrendador a dicha reparacin, debiendo comunicrselo al arrendatario en tal sentido, el cual podr optar por rescindir el contrato, comunicndoselo por escrito al arrendador o continuar el arriendo con la disminucin proporcional de la renta a que hubiese lugar.

Artculo 19. Otros gastos a cargo del arrendador.

1. Incumben tambin al arrendador las obras, mejoras o inversiones que, por disposicin legal o por resolucin judicial o administrativa firmes o por acuerdo firme de la comunidad de regantes sobre la modernizacin de regados para el cambio de sistema de riego, hayan de realizarse sobre la finca arrendada.

2. Cuando las obras, mejoras o inversiones a que alude el apartado anterior sean de tal entidad y naturaleza que, excediendo de la natural conservacin de la finca, supongan una transformacin que redunde en el incremento de la produccin, el arrendador tendr derecho a la revalorizacin proporcional de la renta y, en su caso, a la rescisin del contrato, cuando el arrendatario no estuviese conforme con dicha revalorizacin.

Artculo 20. Obras y mejoras a cargo del arrendatario.

1. Corresponde al arrendatario efectuar las reparaciones, mejoras e inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeo normal de su actividad y las que le vengan impuestas por disposicin legal o por resolucin judicial o administrativa firmes, o por acuerdo firme de la comunidad de regantes relativo a la mejora del regado que sea tambin propia del empresario agrario en el desempeo normal de su actividad, sin que por ello tenga derecho a disminucin de la renta, ni a la prrroga del arriendo, salvo que por acuerdo de las partes o de las propias disposiciones legales o resoluciones judiciales o administrativas, resultase otra cosa.

2. El arrendatario puede hacer desaparecer las paredes, vallas, setos vivos o muertos, zanjas y otras formas de cerramiento o cercado del predio arrendado, si separan dos o ms fincas integradas en una misma unidad de explotacin, sin perjuicio de la obligacin de devolver las cosas al trmino del arriendo tal como las recibi, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 1561 del Cdigo Civil.

3. Las mejoras hechas durante el arrendamiento se presume que han sido efectuadas a cargo del arrendatario.

Artculo 21. Mejoras tiles y voluntarias.

Por lo que se refiere a las mejoras tiles y voluntarias, de cualquier naturaleza que sean, realizadas por el arrendatario en las fincas arrendadas, se estar, en primer trmino, a lo que hayan acordado las partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto de pacto, se aplicar el rgimen establecido por el Cdigo Civil para el poseedor de buena fe.

CAPTULO VII
Enajenacin y subarriendo
Artculo 22. Enajenacin de la finca arrendada.

El adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artculo 34 de la Ley Hipotecaria, quedar subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, debiendo respetar el plazo que reste de la duracin mnima del contrato o la de la prrroga tcita que est en curso.

Artculo 23. Cesin y subarriendo.

Para la cesin y el subarriendo, se estar a lo pactado por las partes y, en todo caso, deber referirse a la totalidad de la finca o explotacin, y deber otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento por una renta que no podr ser superior a la pactada entre arrendador y arrendatario.

El arrendatario no podr ceder o subarrendar la finca o explotacin sin el consentimiento expreso del arrendador.

CAPTULO VIII
Terminacin del arrendamiento
Artculo 24. Terminacin del arrendamiento.

El arrendamiento termina:

a) Por prdida total de la cosa arrendada y por expropiacin forzosa cuando sea tambin total ; si la prdida es slo parcial, el arrendatario tiene opcin para continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de expropiacin forzosa, reduciendo proporcionalmente la renta.

En este ltimo supuesto, adems, el arrendatario tiene derecho a la indemnizacin que haya fijado la Administracin.

b) Por expiracin del trmino convencional o legal y de la prrroga, en su caso.

c) Por mutuo acuerdo de las partes.

d) Por desistimiento unilateral del arrendatario, al trmino del ao agrcola, notificndoselo al arrendador con un ao de antelacin.

e) Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legtimos. En tal caso, a falta de designacin expresa efectuada por el testador, los sucesores tendrn que escoger entre ellos, por mayora, al que se subrogar en las condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Dndose esta ltima circunstancia, ser necesaria la correspondiente notificacin por escrito al arrendador, en el plazo de un ao desde el fallecimiento.

f) En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurdicas o de comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la persona jurdica o la comunidad.

g) Por resolucin del derecho del arrendador.

h) Mediante resolucin o rescisin del contrato en los supuestos legalmente contemplados.

Artculo 25. Resolucin del arrendamiento a instancia del arrendador.

El contrato podr resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:

a) Falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a la misma.

b) Incumplir gravemente la obligacin de mejora o transformacin de la finca, a las que el arrendatario se hubiese comprometido en el contrato y a aquellas otras que vengan impuestas por norma legal o resolucin judicial o administrativa.

c) No explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla, en todo o en parte, a fines o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente, salvo en los casos impuestos por programas y planes, cuyo cumplimiento sea necesario para la percepcin de ayudas o compensaciones en aplicacin de la normativa estatal, autonmica o comunitaria aplicable.

d) Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del artculo 23.

e) La aparicin sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el artculo 7.1.

f) Causar graves daos en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.

Artculo 26. Rescisin.

Tanto el arrendador, como el arrendatario, podrn rescindir el contrato por el incumplimiento de la otra parte de la obligacin de satisfacer gastos de conservacin y mejoras, en los trminos de los artculos 18, 19 y 20 de esta ley.

Artculo 27. Efectos.

El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y dems medios necesarios para las labores preparatorias del ao siguiente y, recprocamente, el entrante tiene obligacin de permitir al saliente lo necesario para la recoleccin y aprovechamiento de los frutos, en la forma prevista en el artculo 1578 del Cdigo Civil.

CAPTULO IX
De las aparceras
Artculo 28. Contrato de aparcera.

1. Por el contrato de aparcera, el titular de una finca o de una explotacin cede temporalmente su uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, as como el de los elementos de la explotacin, ganado, maquinaria o capital circulante, conviniendo con el cesionario aparcero en repartirse los productos por partes alcuotas en proporcin a sus respectivas aportaciones.

2. Se presumir, salvo pacto en contrario, que el contrato de aparcera no comprende relacin laboral alguna entre cedente y cesionario ; de pactarse expresamente esa relacin, se aplicar, adems, la legislacin correspondiente.

Artculo 29. Rgimen jurdico de la aparcera.

En defecto de pacto expreso, de normas forales o de derecho especial y de costumbre, se aplicarn las disposiciones de este captulo y, con carcter supletorio, las normas sobre arrendamientos rsticos contenidas en los captulos II, III y VI de esta ley. No obstante, tratndose de las mejoras impuestas por ley o por resolucin judicial o administrativa firmes o acuerdo firme de la comunidad de regantes correspondiente, debern llevarse a cabo por las partes con arreglo a lo pactado entre ellas y, si faltara el pacto, podr resolverse el contrato a instancia del cedente o del cesionario.

Artculo 30. Aplicacin de la normativa laboral y de Seguridad Social.

Se exceptan de lo dispuesto en el apartado 2 del artculo 28 de esta ley los contratos en los que el aparcero aporte nicamente su trabajo personal y, en su caso, una parte del capital de explotacin y del capital circulante que no supere el 10 por ciento del valor total.

En este supuesto, deber serle garantizado al aparcero el salario mnimo que corresponda al tiempo de la actividad que dedique al cultivo de las fincas objeto del contrato y cumplirse, en general, lo dispuesto en la legislacin laboral y de Seguridad Social.

Artculo 31. Duracin.

La duracin del contrato ser la libremente pactada y, en defecto de pacto, se estimar que es la de un ao agrcola, entendindose prorrogado por un perodo de un ao, en los mismos trminos que los sealados para el arrendamiento en el artculo 12. En los contratos de duracin anual o inferior, la notificacin previa de finalizacin del contrato se efectuar, al menos, con seis meses de antelacin.

Si se hubiera convenido la aparcera para la realizacin de un cultivo determinado, el plazo mnimo de duracin ser el tiempo necesario para completar una rotacin o ciclo de cultivo.

Artculo 32. Aparcera asociativa.

Aquellos contratos parciarios en que dos o ms personas aporten o pongan en comn el uso y disfrute de fincas, capital, trabajo y otros elementos de produccin, con la finalidad de constituir una explotacin agrcola, ganadera o forestal, o de agrandarla, acordando repartirse el beneficio que obtengan proporcionalmente a sus aportaciones, se regirn por las reglas de su constitucin y, en su defecto, por las del contrato de sociedad, sin perjuicio de que les sean tambin aplicables, en su caso, las reglas sobre gastos y mejoras establecidas para los arrendamientos.

CAPTULO X
Normas procesales
Artculo 33. Jurisdiccin y competencia.

El conocimiento y resolucin de los litigios que puedan suscitarse al amparo de esta ley correspondern a los juzgados y tribunales del orden jurisdiccional civil.

Artculo 34. Cuestiones litigiosas extrajudiciales.

Las partes, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo anterior, podrn someterse libremente al arbitraje en los trminos previstos en la legislacin aplicable en la materia.

Disposicin adicional primera. Mejoras y renta.

En las mejoras de modernizacin de explotaciones o de transformacin de fincas, las partes podrn convenir, al otorgar el contrato o en otro momento posterior, que la renta consista, en todo o en parte, en la mejora o transformacin a realizar.

Disposicin adicional segunda. Expropiacin.

De conformidad con el artculo 44 de la Ley de Expropiacin Forzosa de 1954, se establece el siguiente rgimen de expropiacin forzosa en materia de arrendamientos rsticos y aparcera:

1. Expropiacin de fincas arrendadas:

a) En el supuesto de expropiacin total o parcial del derecho del arrendatario, ste tendr derecho frente al expropiante:

1. Al importe de una renta anual actualizada y adems al de una cuarta parte de dicha renta por cada ao o fraccin que falte para expiracin del perodo mnimo o el de la prrroga legal en que se halle. Cuando la expropiacin sea parcial, estos importes se referirn a la parte de renta que corresponda a la porcin expropiada.

2. Al importe de lo que el arrendador deba por gastos y mejoras.

3. A exigir que la expropiacin forzosa comprenda la totalidad cuando la conservacin de arrendamiento sobre la parte de la finca no expropiada resulte antieconmica para el arrendatario, aunque se redujera la renta.

4. Al importe de las cosechas pendientes que pierda con la expropiacin.

5. A la indemnizacin de los daos y perjuicios que sufra la explotacin agrcola de la que el arrendamiento sea uno de los elementos integrantes.

6. A la indemnizacin que comporte el cambio de residencia, en su caso.

7. Al premio de afeccin calculado sobre el importe total.

b) El expropiante descontar al arrendador del justo precio lo que haya de pagarse al arrendatario por gastos y mejoras cuyo importe corresponda abonar al arrendador.

c) En los casos de fincas que tuvieran la condicin de rsticas al iniciarse el arrendamiento y hayan adquirido un plusvalor en el expediente de expropiacin por corresponderles en tal momento distinta calificacin, el propietario expropiado deber abonar al arrendatario, con cargo a dicho plusvalor, una doceava parte del precio de la tierra por cada ao que le reste de vigencia al contrato, valorada la tierra segn el precio que tengan las fincas rsticas similares a la arrendada y sin que lo que abone el propietario pueda alcanzar nunca el valor total atribuido a las fincas ni la mitad del plusvalor.

d) En los casos de expropiacin por causas de inters social, zonas regables u otros en los que el arrendatario tenga un derecho preferente a que se le adjudique otra explotacin en sustitucin de la expropiada se tendr en cuenta esta circunstancia para disminuir equitativamente la cuanta de la indemnizacin.

2. Expropiacin de fincas dadas en aparcera:

En caso de expropiacin de una finca cedida en aparcera se estar a lo dispuesto en el apartado 1 de esta disposicin adicional, considerndose renta las cantidades siguientes:

a) En aplicacin del prrafo a).1. del apartado anterior, una parte alcuota de una renta arrendaticia anual, estimada como aplicable a la finca en cuestin.

b) En aplicacin del prrafo a).4. del apartado anterior, el importe de la parte de las cosechas pendientes.

c) En aplicacin del prrafo c) del apartado anterior, una parte alcuota igual a la estipulada en el contrato aplicable a la doceava parte del precio de la tierra por cada ao que le reste de vigencia al contrato.

Disposicin adicional tercera. Informacin sobre registros de arrendamientos rsticos.

Las comunidades autnomas suministrarn anualmente al Estado la informacin de que dispongan sobre los contratos de arrendamientos rsticos celebrados en su respectivo territorio.

El Gobierno regular, en el plazo de un ao, el correspondiente sistema de informacin.

Disposicin transitoria primera. Contratos vigentes en el momento de la entrada en vigor de esta ley.

Los contratos de arrendamiento y de aparcera vigentes a la entrada en vigor de esta ley, se regirn por la normativa aplicable al tiempo de su celebracin.

Disposicin transitoria segunda. Procesos pendientes.

Los procesos judiciales y extrajudiciales, que se hallen en curso en el momento de la entrada en vigor de esta ley, continuarn tramitndose por la legislacin sustantiva sobre arrendamientos rsticos que entonces les fuera aplicable.

Disposicin derogatoria nica. Derogacin normativa.

Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en esta ley, y expresamente las siguientes:

a) Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rsticos.

b) Artculo 28 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernizacin de explotaciones agrarias.

c) Ley 1/1987, de 12 de febrero, por la que se prorrogan determinados contratos de arrendamientos rsticos y se establecen los plazos para acceso a la propiedad.

d) Real Decreto 2235/1985, de 9 de octubre, por el que se organiza el Registro especial de arrendamientos rsticos.

e) Orden de 1 de diciembre de 1981, sobre contratos-tipo de arrendamientos rsticos.

f) Orden de 8 de octubre de 1982, sobre constitucin transitoria de las juntas arbitrales de arrendamientos rsticos.

g) Orden de 8 de octubre de 1982, sobre funcionamiento de las juntas arbitrales de arrendamientos rsticos.

Disposicin final primera. Habilitacin competencial.

Esta ley se dicta al amparo de lo dispuesto en el artculo 149.1.8. de la Constitucin.

Se excepta de lo anterior el artculo 30, que se dicta al amparo del artculo 149.1.7. ; a disposicin adicional segunda, que se dicta al amparo del artculo 149.1.18. y el captulo X y la disposicin transitoria segunda, que se dictan al amparo del artculo 149.1.6., todos ellos del texto constitucional.

Disposicin final segunda. mbito de aplicacin.

Esta ley ser de aplicacin en todo el territorio nacional, sin perjuicio de la normativa de aplicacin preferente que dicten las comunidades autnomas con competencia en materia de derecho civil, foral o especial.

Disposicin final tercera. Entrada en vigor.

Esta ley entrar en vigor a los seis meses de su publicacin en el "Boletn Oficial del Estado".

Por tanto, Mando a todos los espaoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta ley.

Madrid, 26 de noviembre de 2003.

JUAN CARLOS R.

El Presidente del Gobierno,

JOS MARA AZNAR LPEZ

Análisis

  • Rango: Ley
  • Fecha de disposición: 26/11/2003
  • Fecha de publicación: 27/11/2003
  • Entrada en vigor: 27 de mayo de 2004.
  • Efectos de la derogacin desde el 27 de mayo de 2004.
Referencias posteriores

Criterio de ordenación:

  • SE MODIFICA:
    • el art. 13.2, por Ley 2/2015, de 30 de marzo (Ref. BOE-A-2015-3443).
    • los arts. 3, 7, 8, 9, 11, 12, 18, 20 a 25, 29, 31, las disposiciones adicional 3 y final 1 y SE AADE una adicional 4, por Ley 26/2005, de 30 de noviembre (Ref. BOE-A-2005-19784).
Referencias anteriores
Materias
  • Aparcera
  • Arrendamientos rsticos
  • Explotaciones agrarias
  • Expropiacin forzosa

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