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Documento BOE-A-2005-19784

Ley 26/2005, de 30 de noviembre, por la que se modifica la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rsticos

TEXTO

JUAN CARLOS I REY DE ESPAA

A todos los que la presente vieren y entendieren.

Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente ley.

EXPOSICIN DE MOTIVOS

La Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rsticos, requiere una modificacin sustancial con el fin de incidir en el mbito agrario y en un armnico desarrollo rural, que tenga en cuenta todos los aspectos econmicos, sociales y humanos, que se dan en las relaciones contractuales arrendaticias de manera que se facilite un equilibrio entre las partes, en el marco de los derechos y obligaciones que la propia ley reconozca.

El objetivo principal que pretende esta reforma es el de servir de instrumento de movilizacin de tierras y recursos agrarios para posibilitar el aumento de las explotaciones agrarias viables, y hacerlo en el marco de una agricultura fuertemente tecnificada y para unos activos agrarios que sean profesionales de la agricultura. La reforma de la Poltica Agrcola Comn y la dependencia, cada vez mayor, de las producciones agrarias de los precios existentes en el mercada obligan a impulsar todo aquel conjunto de medidas que permitan la viabilidad y competitividad de stas y, sin duda, la dimensin econmica que en muchas ocasiones est ntimamente ligada a la tierra obliga a la existencia de marcos jurdicos que encaucen y faciliten esta labor. Pero en este proceso de cambio, la ley debe contribuir a favorecer la necesaria renovacin generacional, y en este sentido recoge, de manera singular, los aspectos favorables que puedan contribuir a facilitarla. Esta ley contempla el marco de la Unin Europea en el que nos insertamos y el papel que sta asigna a los activos agrarios, su carcter plurifuncional, en el que la explotacin agraria se entiende como un todo, y justamente en este sentido se ha producido la ltima reforma de la Poltica Agrcola Comn, en la que se incorporan mecanismos nuevos sustentadores de las rentas de los agricultores y ganaderos, ligadas directamente a la explotacin agraria concebida como un todo. Con el fin de compatibilizar las legislaciones de los Estados con la legislacin de la Unin Europea, no solo en las transposiciones obligadas, sino tambin en los vectores esenciales que conforman el cuerpo legal comunitario, mxime cuando ste lo que hace es reflejar las necesidades a las que los avances tecnolgicos obligan, la formacin y el conocimiento de la actividad agraria se convierte en un elemento esencial, y de ah se deriva que en la modificacin propuesta se obligue a la profesionalidad agraria de los arrendatarios para acceder a ser titulares de un arrendamiento. Para ser eficaz, la ley tiene que posibilitar que, en igualdad de condiciones, determinados arrendatarios puedan incrementar su actividad econmica, y para ello introduce los mecanismos de tanteo y retracto que le permiten acceder a arrendamientos de nuevas tierras. Igualmente, se restablecen los lmites a la extensin del arrendamiento de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rsticos, con la nica modificacin del aumento de aquellos en el caso de las cooperativas, como medio necesario para evitar la acumulacin de grandes superficies de arrendamiento en manos de un solo arrendatario. Dicha acumulacin ira en detrimento de la movilidad de tierras que se busca y de posibilitar que muchas explotaciones agrarias que no tengan an la dimensin econmica adecuada la alcancen. En todo caso, para que la ley sea un instrumento eficaz debe dar la seguridad suficiente tanto a arrendadores como a arrendatarios y que resulte igualmente atractiva tanto para unos como para otros, debe favorecer la movilidad de la tierra y ser escrupulosamente respetuosa con la relacin que libremente pacten ambos. Respecto de esta relacin contractual, la ley, salvo en los supuestos que ella recoge, la deja lo suficientemente abierta y flexible para que la casustica que pueda presentarse se pacte por las partes. No obstante, para atender las necesidades de las personas con discapacidad y mayores de 70 aos, la realizacin de mejoras que consistan en la realizacin de obras de accesibilidad en los edificios sitos en la finca que sirvan de vivienda al arrendatario no requiere el acuerdo de las partes.

Artculo nico. Modificacin de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rsticos.

La Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rsticos, se modifica en los siguientes trminos:

Uno. El artculo 3 queda redactado del siguiente modo:

Artculo 3. Derechos de produccin agrcolas y otros derechos.

Los derechos de produccin agrcolas y otros derechos inherentes a las fincas o las explotaciones integrarn el contenido del contrato, tanto en los arrendamientos de fincas como en los de explotaciones.

Dos. Se suprime el prrafo c) del apartado 1 del ar-tculo 7.

Tres. El artculo 8 queda redactado del siguiente modo:

Artculo 8. Desenvolvimiento del contrato.

1. El arrendatario de fincas rsticas tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin perjuicio de devolverlas, al terminar el arriendo, en el estado en que las recibi y de lo dispuesto sobre mejoras en esta ley. Sern nulos los pactos que impongan al arrendatario cualquier restriccin sobre los cultivos o sobre el destino de los productos, salvo los que tengan por fin evitar que la tierra sea esquilmada o sean consecuencia de la normativa comunitaria y de disposiciones legales o reglamentarias. 2. Cuando la determinacin del tipo o sistema de cultivo implique transformacin del destino o suponga mejoras extraordinarias, slo podr hacerse mediante acuerdo expreso entre las partes y, en su caso, en cumplimiento de la normativa comunitaria y de las normas legales o reglamentarias pertinentes. 3. En el arrendamiento de explotacin, el arrendatario goza igualmente de plena autonoma en el ejercicio de su actividad empresarial, y asume la obligacin de conservar la unidad orgnica de la explotacin y de efectuar, a la terminacin del arriendo, su devolucin al arrendador.

Cuatro. El artculo 9 queda redactado del siguiente modo:

Artculo 9. Capacidad y limitaciones a la extensin del arrendamiento.

1. Podrn celebrarse arrendamientos rsticos entre personas fsicas o jurdicas. Es agricultor profesional, a los efectos de esta ley, quien obtenga unos ingresos brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del Indicador pblico de renta de efectos mltiples (IPREM) establecido en el Real Decreto Ley 3/2004 de 25 de junio, para la racionalizacin de la regulacin del Salario Mnimo Interprofesional y para el incremento de su cuanta, y cuya dedicacin directa y personal a esas actividades suponga, al menos, el 25 por cien de su tiempo de trabajo. 2. En todo caso, podrn ser arrendatarias las cooperativas agrarias, las cooperativas de explotacin comunitaria de la tierra, las sociedades agrarias de transformacin y las comunidades de bienes. 3. Para ser arrendatarias, las personas jurdicas, sean civiles, mercantiles o laborales, incluidas las sociedades agrarias de transformaciones (SAT), debern tener, incluido en su objeto social, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria y, en su caso, de actividades complementarias a sta dentro del mbito rural, siempre que no excedan los lmites establecidos en el apartado 6. A estos efectos, se consideran actividades complementarias la participacin y presencia del titular, como consecuencia de eleccin pblica, en Instituciones de carcter representativo, as como en rganos de representacin de carcter sindical, cooperativo o profesional, siempre que stos se hallen vinculados al sector agrario, las de transformacin y venta directa de los productos de su explotacin y las relacionadas con la conservacin del espacio natural y proteccin del medio ambiente, al igual que las tursticas, cinegticas y artesanales realizadas en su explotacin. 4. El menor cuyas fincas o explotaciones hayan sido arrendadas por su padre, madre o tutor podr poner fin al contrato una vez emancipado, siempre que haya transcurrido la duracin mnima prevista en el artculo 12, y lo comunicar al arrendatario en el plazo de seis meses desde que alcanz dicho estado o, en su caso, desde que falte un ao para que se cumpla el plazo mnimo de duracin. En todo caso, la denuncia del contrato no surtir efecto hasta transcurrido un ao desde su realizacin. 5. Tambin podrn ser arrendatarias las entidades u organismos de las Administraciones Pblicas que estn facultados, conforme a sus normas reguladoras, para la explotacin de fincas rsticas. 6. En todo caso, no podrn ser arrendatarios de fincas rsticas, las personas fsicas que, por s o por persona fsica o jurdica interpuesta, sean ya titulares de una explotacin agraria, o de varias, cuyas dimensiones y dems caractersticas sern fijadas en las distintas comarcas del pas por los rganos competentes de las Comunidades Autnomas, sin que puedan exceder en total de 500 hectreas de secano o 50 de regado. Cuando se trate de finca para aprovechamiento ganadero en rgimen extensivo, el lmite mximo ser de 1.000 hectreas. En el caso de las cooperativas agrarias y las cooperativas creadas para la explotacin comunitaria de la tierra, el lmite anterior se multiplicar por el nmero de miembros que las compongan. No ser de aplicacin la limitacin a las entidades u organismos de las Administraciones Pblicas que estn facultados conforme a sus normas reguladoras para la explotacin o subarriendo de fincas rsticas, 7. No podrn ser arrendatarios las personas y entidades extranjeras. Se exceptan, no obstante: a) Las personas fsicas y jurdicas y otras entidades nacionales de los Estados miembros de la Unin Europea, del Espacio Econmico Europeo, y de pases con los que exista un convenio internacional que extienda el rgimen jurdico previsto para los ciudadanos de los Estados mencionados. b) Las personas fsicas que carezcan de la nacionalidad espaola, que no estn excluidas del mbito de aplicacin de la Ley Orgnica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en Espaa y su integracin social, y que se encuentren autorizadas a permanecer en Espaa en situacin de residencia permanente, de acuerdo con dicha Ley Orgnica y su desarrollo reglamentario. c) Las personas jurdicas y otras entidades nacionales de los dems Estados que apliquen a los espaoles el principio de reciprocidad en esta materia.

Cinco. Se aaden dos prrafos al apartado 1 del ar-tculo 11, con la siguiente redaccin:

A falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumir la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario est en posesin de la finca, y si no constase el importe de la renta, sta ser equivalente a las de mercado en esa zona o comarca. La escritura pblica de enajenacin de finca rstica deber expresar la circunstancia de si sta se encuentra o no arrendada, como condicin para su, inscripcin en el Registro de la Propiedad.

Seis. El artculo 12 queda redactado de la siguiente forma:

Artculo 12. Tiempo de duracin.

1. Los arrendamientos tendrn una duracin mnima de cinco aos. Ser nula y se tendr por no puesta toda clusula del contrato por la que las partes estipulen una duracin menor. 2. Salvo estipulacin de las partes que establezca una duracin mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entender concertado por un plazo de cinco aos, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario de fincas pondr a disposicin del arrendador la posesin de las fincas arrendadas, si hubiera mediado la notificacin a que se refiere el apartado siguiente. 3. El arrendador, para recuperar la posesin de las fincas al trmino del plazo contractual, deber notificrselo fehacientemente al arrendatario con un ao de antelacin. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesin de las fincas arrendadas a disposicin del arrendador al trmino del plazo, el contrato se entender prorrogado por un perodo de cinco aos. Tales prrrogas se sucedern indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.

Siete. Se aade un segundo prrafo al apartado 2 del artculo 18, con la siguiente redaccin:

Asimismo, podr reclamar los daos y perjuicios causados.

Ocho. Se modifica el apartado 2 y se aade un nuevo apartado 4 al artculo 20 que queda redactado del siguiente modo:

2. El arrendatario no puede, salvo acuerdo expreso entre las partes, hacer desaparecer las paredes, vallas, setos vivos o muertos, zanjas y otras formas de cerramiento o cercado del predio arrendado, si separan dos o ms fincas integradas en una misma unidad de explotacin, salvo en los tramos necesarios para permitir el paso adecuado de tractores, maquinaria agrcola y cuando las labores de cultivo lo requieran, sin perjuicio de lo que establezca la legislacin sobre proteccin del medio ambiente y proteccin del patrimonio histrico y de la obligacin de devolver las cosas al trmino del arriendo tal como las recibi, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 1561 del Cdigo Civil. 4. Finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendr derecho a pedir una indemnizacin al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que stas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador.

Nueve. Se aade un nuevo prrafo al artculo 21, con la siguiente redaccin:

Asimismo, y previa notificacin al arrendador, el arrendatario podr realizar obras de accesibilidad en el interior de los edificios de la finca que le sirvan de vivienda, siempre que no provoquen una disminucin de la estabilidad o seguridad del edificio y sean necesarias para que puedan ser utilizados de forma adecuada y acorde con la discapacidad o la edad superior a 70 aos, tanto del arrendatario como de su cnyuge, de la persona que conviva con el arrendatario de forma permanente en anloga relacin de afectividad con independencia de su orientacin sexual, de sus familiares hasta el cuarto grado de consaguinidad que conviva con alguno de ellos de forma permanente y de aquellas personas que trabajen, o presten servicios altruistas o voluntarios para cualquiera de las anteriores en la vivienda enclavada en la finca rstica. Al trmino del contrato, el arrendatario estar obligado a reponer la vivienda a su estado anterior, si as se lo exigiera el arrendador.

Diez. El artculo 22 queda redactado de la siguiente forma:

Artculo 22. Enajenacin de la finca arrendada. Derechos de tanteo, retracto y adquisicin preferente.

1. El adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artculo 34 de la Ley Hipotecaria, quedar subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, y deber respetar el plazo que reste de la duracin mnima del contrato prevista en el artculo 12 o la de la prrroga tcita que est en curso si se trata del tercero hipotecario, mientras que en los dems casos deber respetar la duracin total pactada. 2. En toda transmisin nter vivos de fincas rsticas arrendadas, incluida la donacin, aportacin a sociedad, permuta, adjudicacin en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porcin determinada o de una participacin indivisa de aqullas, el arrendatario que sea agricultor profesional o sea alguna de las entidades a que se refiere el artculo 9.2, tendr derecho de tanteo y retracto. Al efecto, el transmitente notificar de forma fehaciente al arrendatario su propsito de enajenar y le indicar los elementos esenciales del contrato y, a falta de precio, una estimacin del que se considere justo, de acuerdo con el apartado 1 del artculo 11 y teniendo en cuenta los criterios establecidos en la disposicin adicional segunda de esta ley. El arrendatario tendr un plazo de 60 das hbiles desde que hubiera recibido la notificacin para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones, y lo notificar al enajenante de modo fehaciente. A falta de notificacin del arrendador, el arrendatario tendr derecho de retracto durante 60 das hbiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisin. Si el contrato no tuviera precio y el arrendatario no estuviera conforme con la estimacin hecha por el arrendador, se determinar por un perito independiente nombrado de comn acuerdo por las partes, y, en defecto de acuerdo entre ellas, por la jurisdiccin civil conforme a las normas de valoracin que establece la legislacin de expropiacin forzosa. 3. En todo caso, la escritura de enajenacin se notificar de forma fehaciente al arrendatario, al efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto o, en su caso, el de adquisicin, si las condiciones de la enajenacin, el precio o la persona del adquirente no correspondieran de un modo exacto a las contenidas en la notificacin previa. El mismo derecho tendr si no se hubiese cumplido en forma el requisito de la notificacin previa. En este caso, el retracto o el derecho de adquisicin preferente podrn ser ejercitados durante el plazo de 60 das hbiles a partir de la notificacin. 4. Para inscribir en el Registro de la propiedad los ttulos de adquisicin nter vivos de fincas rsticas arrendadas, deber justificarse la prctica de la notificacin que establece el apartado anterior. 5. No procedern los derechos de tanteo, retracto y adquisicin preferente en los casos siguientes: a) En las transmisiones a ttulo gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cnyuge. b) En la permuta de fincas rsticas cuando se efecte para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectreas de secano, o una de regado, los predios que se permutan. 6. Los derechos establecidos en este artculo sern preferentes con respecto a cualquier otro de adquisicin, salvo el retracto de colindantes establecido por el artculo 1523 del Cdigo Civil, que prevalecer sobre stos cuando no excedan de una hectrea tanto la finca objeto de retracto como la colindante que lo fundamente. 7. Cuando se trate de fincas de aprovechamientos diversos concedidas a diferentes arrendatarios sobre la totalidad de la finca, el tanteo y retracto corresponder ejercitarlo solamente al que lo sea del aprovechamiento principal; si hubiera varios, al que tuviera la condicin de agricultor joven, y, de haber ms de uno con esta condicin, al ms antiguo en el arrendamiento. 8. Cuando sean varios los arrendatarios de partes diferentes de una misma finca o explotacin, habr que cumplir las obligaciones de notificacin con cada uno de ellos, y el derecho de tanteo y retracto podr ejercitarlo cada uno por la porcin que tenga arrendada. Si alguno de ellos no quisiera ejercitarlo, por su parte, podr hacerlo cualquiera de los dems, y ser preferente el que tuviera la condicin de agricultor joven y, en su defecto, o en el caso de ser varios, el ms antiguo. 9. En los casos de fincas de las que solo una parte de su extensin haya sido cedida en arriendo, los derechos regulados en los apartados anteriores se entendern limitados a la superficie arrendada. A tal efecto, el documento por el que sea formalizada la transmisin de la finca deber especificar, en su caso, la cantidad que del total importe del precio corresponde a la porcin dada en arriendo.

Once. Se aade un nuevo prrafo al artculo 23, con la siguiente redaccin:

Dicho consentimiento no ser necesario cuando la cesin o subarriendo se efecte a favor del cnyuge o de uno de los descendientes del arrendatario. No obstante, el subrogante y el subrogado notificarn fehacientemente al arrendador la cesin o el subarriendo, en el plazo de 60 das hbiles a partir de su celebracin.

Doce El prrafo e) del artculo 24 queda redactado del siguiente modo:

e) Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legtimos. En tal caso, a falta de designacin expresa efectuada por el testador, tendr preferencia el que tenga la condicin de joven agricultor, y si hubiera varios, ser preferente el ms antiguo. Si ninguno la tuviera, los sucesores tendrn que escoger entre ellos, por mayora, al que se subrogar en las, condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Si se da esta ltima circunstancia, ser necesaria la correspondiente notificacin por escrito al arrendador, en el plazo de un ao desde el fallecimiento.

Trece. El prrafo a) del artculo 25 queda redactado del siguiente modo:

a) Falta de pago de las rentas y de las cantidades asimiladas a la misma, sin perjuicio del derecho de enervacin de la accin de desahucio en los mismos trminos previstos en las leyes procesales para los desahucios de fincas urbanas.

Catorce. El artculo 29 queda redactado del siguiente modo:

Artculo 29. Rgimen jurdico de la aparcera.

En defecto de pacto expreso, de normas forales o de derecho especial y de costumbre, se aplicarn las disposiciones de este captulo y, con carcter supletorio, las normas sobre arrendamientos rsticos contenidas en los captulos II, III, VI y VIII, siempre que no resulten contrarias a la naturaleza esencial del contrato de aparcera. No obstante, tratndose de las mejoras impuestas por ley o por resolucin judicial o administrativa firmes o acuerdo firme de la comunidad de regantes correspondiente, debern llevarse a cabo por las partes con arreglo a lo pactado entre ellas, y si faltara el pacto, podr resolverse el contrato a instancia del cedente o del cesionario.

Quince. Se modifica el segundo prrafo y se aade un prrafo tercero al artculo 31, que quedan redactados del siguiente modo:

Si se hubiera convenido la aparcera para la realizacin de un cultivo determinado, con la excepcin de los leosos permanentes, y siempre que dicho cultivo tenga una duracin superior a un ao, el plazo mnimo de duracin ser el tiempo necesario para completar una rotacin o ciclo de cultivo. A la finalizacin del contrato de aparecera, si el titular de la finca pretende realizar un contrato de arrendamiento, el aparcero tendr derecho preferente, en igualdad de condiciones, a suscribir el nuevo contrato de arrendamiento. Asimismo tendr derecho a las prrrogas que en esta ley se establecen, deduciendo de las mismas el tiempo que hubiera durado la aparcera.

Diecisis. La disposicin adicional tercera queda redacta del siguiente modo:

Disposicin adicional tercera. Criterios y requisitos formales.

Los contratos objeto de esta ley debern comunicarse por el arrendador o titular de, la finca o explotacin a los rganos competentes de las Comunidades Autnomas, que remitirn una copia de aquellos al Registro general de arrendamientos rsticos que reglamentariamente se establezca, que tendr carcter pblico e informativo y estar adscrito al Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentacin.

Diecisiete. Se aade una disposicin adicional cuarta con la siguiente redaccin:

Disposicin adicional cuarta. Derechos de produccin agraria y otros derechos.

La percepcin del derecho del pago nico, as como cualquier otro derivado de la Poltica Agrcola Comn, se regir, en cuanto a arrendamientos se refiere, por las previsiones de cada una de las normas comunitarias aplicables en lo referente a esta materia y, en su caso, por las correspondientes normas autonmicas. Y todo ello sin perjuicio, en lo que corresponda, de la libertad de pacto de las partes contratantes.

Dieciocho. La disposicin final primera queda redactada del siguiente modo:

Disposicin final primera. Habilitacin competencial.

La presente Ley se dicta al amparo del artculo 149.1.8. de la Constitucin, sin perjuicio de la aplicacin preferente de los derechos civiles, forales o especiales, all donde existan, y de su conservacin, modificacin y desarrollo por las Comunidades Autnomas respectivas. Se excepta de lo anterior el artculo 30, que se dicta al amparo de lo dispuesto en el artculo 149.1.7., la disposicin adicional segunda, que se dicta al amparo del artculo 149.1.18, la disposicin adicional tercera y cuarta que se dicta al amparo del artculo 149.1.13 y el captulo X y la disposicin transitoria segunda, que se dictan al amparo del artcu-lo 149.1.6., todos ellos de la Constitucin.

Disposicin final nica. Entrada en vigor.

La presente ley entrar en vigor a los treinta das de su publicacin en el Boletn Oficial del Estado.

Por tanto,

Mando a todos los espaoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta ley.

Madrid, 30 de noviembre de 2005.

JUAN CARLOS R.

El Presidente del Gobierno, JOS LUIS RODRGUEZ ZAPATERO

Análisis

  • Rango: Ley
  • Fecha de disposición: 30/11/2005
  • Fecha de publicación: 01/12/2005
  • Entrada en vigor: 31 de diciembre de 2005.
Referencias anteriores
  • MODIFICA los arts. 3, 7, 8, 9, 11, 12, 18, 20 a 25, 29, 31, las disposiciones adicional 3 y final 1 y AADE una adicional 4 a la Ley 49/2003, de 26 de noviembre (Ref. BOE-A-2003-21616).
Materias
  • Aparcera
  • Arrendamientos rsticos
  • Explotaciones agrarias
  • Retracto
  • Tanteo

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