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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Madrid, don

Manuel de Torres y Francos, contra la negativa del Señor Registrador

de la Propiedad de Algete, don Reinaldo Vázquez de la Puerta, a inscribir

una escritura de declaración de obra nueva.

Hechos

I

Por escritura otorgada ante el Notario de Madrid, don Manuel de Torres

y Francos, el 5 de diciembre de 2001, los cónyuges don Germán L. L.

y doña Pilar R. C. procedieron a declarar la obra realizada sobre la finca

registral 4.782 del Registro de la Propiedad de Algete. En dicha escritura

se expresa que dicha obra se terminó en 1978 y se acredita dicha

circunstancia con sendos testimonios, que se incorporan, de la licencia de

obra, que tiene fecha de 1975 y de la certificación de finalización de obra,

visada por el Colegio de Arquitectos de Madrid con fecha 28 de enero

de 1978.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Algete

fue calificado con la siguiente nota: "Calificado el precedente documento

se suspende por no constar mediante certificación del arquitecto,

legitimada notarialmente, que la descripción de la edificación que consta en

la escritura se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la Licencia o,

en su caso, del Ayuntamiento acreditativa de los mismos extremos

(artículos 45 y 49 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio). Contra la presente

calificación se puede recurrir en la forma prevista en los artículo 322

y siguientes de la Ley Hipotecaria, en el plazo de un mes desde la fecha

de la notificación. El recurso se presentará en este Registro para la

Dirección General de los Registros y del Notariado. Podrá presentarse también

en los Registros y Oficinas previstos en los artículos 38.4 de la Ley 30/92;

pero en este caso, a efectos de prórroga del asiento de presentación se

entenderá como fecha de interposición la de su entrada efectiva en esta

Oficina. Algete a 7 de marzo de 2002. El Registrador". Firma ilegible.

III

El Notario de Madrid, don Manuel de Torres y Francos, interpuso

recurso gubernativo contra la anterior nota y alegó: Que es cuestión previa

determinar el ámbito temporal de aplicación de los artículos 45 y siguientes

del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y, en particular, su aplicación

a declaraciones de obra nueva formuladas después de la entrada en vigor

de tal Real Decreto, cuando se refieran a edificaciones ya concluidas en

ese instante. Que al no ser obligatoria la inscripción en el Registro de

la Propiedad las declaraciones de obra nueva, es posible, como ha sucedido

en este caso, que la obra se realizase durante la vigencia de una norma

(en este caso la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de Reforma de la Ley sobre

el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y el Decreto 1346/1976, de

9 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el

Régimen del Suelo y Ordenación Urbana), y se otorgue la correspondiente

escritura durante la vigencia de otra norma urbanística (Resolución de

4 de febrero de 1992). Que la disposición final segunda del Real Decreto

citado establece: "El presente Real Decreto entrará en vigor al día siguiente

de su publicación en el "Boletín Oficial del Estado". Por tanto, no establece

ningún efecto retroactivo. Tampoco existen disposiciones transitorias

referentes a los efectos y requisitos de las obras nuevas realizadas con

anterioridad. Que la legislación que debe aplicarse es la existente en el momento

de la terminación de la obra, y no la vigente en el momento de otorgarse

la correspondiente obra nueva. Que si se acepta el efecto retroactivo de

las normas urbanísticas, las declaraciones de obra nueva sólo podrán

acceder al Registro a través de un procedimiento judicial. Que las obras

concluidas bajo el régimen de la legislación entonces en vigor, pasaban sin

más a formar parte integrante del dominio del suelo, por efecto automático

del Instituto Civil de la accesión. Y según la Resolución de la Dirección

General de los Registros y del Notariado de 4 de marzo de 1996, "debe

bastar alternativamente: a) Que esa edificación ha sido realizada de

conformidad con la legislación urbanística entonces aplicable; b) Que en

cualquier caso ya no son procedentes medidas de restablecimiento de la

legalidad urbanística." Que de la documentación aportada, resulta, también,

como dice la Resolución de la Dirección de los Registros y del Notariado

de 4 de marzo de 1996, que la edificación ha sido realizada hace más

de cuatro años. Y en ningún momento se ha dicho que en el Registro

de la Propiedad exista constancia, como es obligado, de la incoación del

expediente de disciplina urbanística.

IV

El Registrador en su informe de defensa de la nota argumentó lo

siguiente: Que mantenía la nota de calificación porque, no sólo se trata de

garantizar la legalidad de la obra, si no de asegurar que lo que publica el Registro

existe, y concuerda la realidad con lo inscrito. Que la escritura publica

goza de los principios de veracidad e integridad, pero estas dos

características están referidas al Notario Este recoge fiel e íntegramente lo que

las partes manifiestan pero puede ocurrir que lo que estas digan ante

el Notario no sea verdad o no sea toda verdad. Que para garantizar esa

veracidad e identidad el Real Decreto 1993/1997, de 4 de julio, exige que

se pruebe con certificación o Acta Notarial que la descripción de la escritura

coincide con la realidad. El certificado que el Notario incorpora,

únicamente dice que la obra ha sido terminada según el Proyecto aprobado,

pero no que lo declarado coincida con lo construido. Que la identidad

no sólo afecta a los posibles terceros si no que en este caso a la antigüedad

y fecha de terminación de las obras. Que el Registrador debe calificar

la solicitud de inscripción de acuerdo con la legislación vigente (artículo

55 del decreto antes citado).

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 2.3 del Código Civil, la Ley 19/1975, del Suelo y

Ordenación Urbana; la Ley del Suelo de 1990, los artículos 45 y siguientes

del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y la Resolución de esta Dirección

General de 4 de febrero de 1992.

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los

siguientes: Se presenta en el Registro escritura de declaración de obra

nueva otorgada en 2001, en la que se expresa que la obra que se declara

se terminó en 1978. Se acredita dicha circunstancia con sendos testimonios,

que se incorporan, de la licencia de obra, que tiene fecha de 1975, y de

la certificación de finalización de obra, visada por el Colegio de Arquitectos

de Madrid con fecha 28 de enero de 1978. El Registrador suspende la

inscripción "por no constar mediante certificación del arquitecto,

legitimada notarialmente, que la descripción de la edificación que consta en

la escritura se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia, o,

en su caso, del Ayuntamiento acreditativa de los mismos extremos

(artículos 45 y 49 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio). El Notario

recurre la calificación.

2. Es principio de nuestro Derecho, consagrado en el Código Civil

(artículo 2.3) que las leyes no tienen efecto retroactivo si no dispusieren

lo contrario. Por ello, acreditado mediante documentos oficiales que la

construcción se terminó antes de la vigencia de la Ley del Suelo de 1990,

no puede exigirse que se cumplan determinados requisitos impuestos por

ésta y que no venían exigidos cuando se realizó la construcción, siendo

así que del examen del articulado de la citada Ley 8/1990 (cfr. Resolución

de 4 de febrero de 1992), se desprende que dicha norma se refiere a

las edificaciones construidas después de su entrada en vigor.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto,

revocando la calificación del Registrador.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia

del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 3 de octubre de 2002.-La Directora general de los Registros

y del Notariado, Ana López-Monís Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad de Algete.