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En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los

Tribunales don Joaquín Fanjul de Antonio, en nombre de don Florencio

Francisco Arranz Arranz, contra la negativa del Registrador de la Propiedad

de Madrid número 2, don Francisco Borruel Otín, a inscribir un testimonio

de auto de adjudicación.

Hechos

I

En autos de cognición número 00439/1996, seguidos ante el Juzgado

de Primera Instancia número 33 de Madrid, a instancia de la comunidad

de propietarios de la calle Santa María, de dicha ciudad, contra ignorados

herederos de don Carmelo R. G. y doña Carmen I. G., don Gonzalo V.

G. y doña Luisa H. P., sobre reclamación de cantidad, se dictó auto con

fecha 19 de julio de 1999, en el que se aprueba el remate de la finca

registral número 7.519 del Registro de la Propiedad de Madrid número 2,

a favor de don Florencio Francisco Arranz Arranz, y con fecha 22 de

diciembre de 1999, se dirigió mandamiento al Registrador de la Propiedad

para que proceda a la inscripción de la finca a favor del adjudicatario.

II

Presentado en el Registro de la Propiedad de Madrid número 2

testimonio del auto de adjudicación antes citado y el mandamiento de 22

de diciembre de 1999, junto con otro de adicción de fecha 30 de octubre

de 2001, fueron calificados: A) El testimonio del auto. "Testimonio expedido

por el Secretario del Juzgado de Primera Instancia número 33 de Madrid,

con fecha 14 de noviembre de 2001, del auto dictado el 19 de julio de 1999,

presentado bajo el asiento 1.066 del diario 85, acompañado de adicción

de fecha 30 de octubre de 2001. Suspendida la inscripción del precedente

testimonio por observarse los siguientes defectos subsanables: 1.oLa

ano

tación de embargo se tomó sobre la parte que a la viuda doña Carmen

I. G., la pueda corresponder en la liquidación de la sociedad de gananciales

en esta finca y sobre la parte que igualmente les corresponde en esta

finca a los ignorados herederos de don Carmelo R. G. en la expresada

liquidación, en virtud todo ello de mandamiento expedido por don Ángel

Gago Peco, Magistrado-Juez del Juzgado número 33, ante el Secretario,

el 7 de octubre de 1997, adicionado con fechas 29 de octubre siguiente,

y 1 de abril y 28 de mayo de 1998. Tratándose pues del embargo de unas

cuotas abstractas en el totum ganancial y hereditario, es preciso que se

adjudiquen previamente a la viuda y a los herederos las participaciones

concretas correspondientes en la finca. 2.o No se manifiesta la existencia

o no de arrendatarios de las fincas en la forma que determinan las

Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19

y 20 de noviembre de 1987, y 5 de noviembre de 1993, para en su caso

hacer las correspondientes notificaciones a los mismos. No es válida a

estos efectos la manifestación que se hace en la adición porque el

procedimiento no es el adecuado para manifestar la existencia o no de

arrendatarios, aparte de resultar contradictorio con lo que al respecto se dice

en el auto testimoniado. No se toma anotación preventiva por defecto

subsanable por no haberse solicitado. Contra esta nota de calificación

puede interponerse recurso gubernativo en los términos establecidos en

el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento.

Madrid, 18 de diciembre de 2001. El Registrador, Francisco Borruel Otín".

B) Mandamiento: Mandamiento expedido por el Secretario del

Juzgado de Primera Instancia número 33 de los de Madrid en Autos cognición

00439/1996, el 22 de diciembre de 1999, presentado de nuevo bajo el

asiento 1.069 del diario 85. Se presenta en unión de testimonio de fecha 14

de noviembre de 2001 del auto dictado el 19 de julio de 1999 en el

procedimiento 00439/1996. El mandamiento no tiene defectos pero no se

procede a la cancelación ordenada porque teniendo defectos el antedicho

testimonio, según nota de calificación puesta con esta fecha, se podrían

producir efectos irreversibles para el adjudicatario. No se toma anotación

preventiva por defecto subsanable por no haberse solicitado. Contra esta

nota de calificación puede interponerse recurso gubernativo en los

términos establecidos en el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes

de su Reglamento. Madrid, 18 de diciembre de 2001. El Registrador,

Francisco Borruel Otín".

III

El Procurador de los Tribunales, don Joaquín Fanjul de Antonio, en

nombre y representación de don Francisco Florencio Arranz Arranz,

interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1.o Que

el embargo ha sido trabado sobre la finca registral 7.519 y así consta

en el auto de adjudicación cuya inscripción se pretende. En primer lugar,

el embargo supone la afección de unos bienes determinados al proceso

de ejecución y el mismo existe desde que se decreta la Resolución judicial.

Por tanto, la afección es una declaración de voluntad del titular del órgano

jurisdiccional por la que se vincula un bien determinado a un proceso

de ejecución. El embargo se acuerda mediante la correspondiente

Resolución judicial que es un simple acto de comunicación en el que se ordena

libramiento de certificaciones o testimonios o la práctica de cualquier

actuación cuya ejecución corresponda a los Registradores de la propiedad

y otros (artículo 159.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). 2.o Que el embargo

trabado tiene existencia autónoma y no precisa su anotación en el Registro

de la Propiedad, y ésta tampoco es precisa para la realización forzosa

del bien. En este sentido son claras la Resolución de 26 de mayo de 2000

y sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 1968. 3.o Que

el embargo trabado por el Juzgado, sobre la finca 7.519 esta plenamente

ajustado a derecho, e inscribible en el Registro sin ningún género de dudas.

Es obvio que el fallecimiento de uno de los titulares registrales casado

en régimen de gananciales, no impide el embargo del bien inmueble de

su propiedad, ni tampoco la anotación del mismo siempre que la demanda

se haya dirigido contra el cónyuge vivo y los herederos indeterminados

del otro, como ha ocurrido en este caso. Que el Registrador olvida el

párrafo 3.o del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Que conforme a la doctrina

son inscribibles las enajenaciones forzosas derivadas de procedimientos

ejecutivos seguidos contra los herederos para la efectividad de deudas

del causante, siempre que los bienes perseguidos figuren inscritos a nombre

de este, sin que pare ello sea necesaria la previa inscripción a favor de

dichos herederos. Que en este caso no existe excepción alguna al principio

de tracto sucesivo, ni siquiera de tracto abreviado, tratándose de herederos

indeterminados, sino de una modalidad de aplicación de dicho principio,

impuesta por necesidades practicadas de simplificación, así como razones

de cierta lógica jurídica, siempre que concurra lo expuesto anteriormente,

y en tal caso queda cumplido el tracto sucesivo y pueden inscribirse

directamente del causante al comprador o adjudicatario los bienes ejecutados;

o sea, sin inscripción intermedia a favor de los herederos. En este sentido

se citan las Resoluciones de 9 de agosto de 1918; 18 de diciembre de 1942;

13 de junio de 1934; 13 de febrero de 1936; 18 de abril de 1913; 3 de

abril; 2 de junio de 1914, y 17 de noviembre y 22 de diciembre de 1917.

Que la finalidad del artículo 20 de la Ley Hipotecaria se cumple cuando,

con la garantía que ofrecen las autoridades judiciales que entienden en

los procesos de ejecución, son llamados a ellos en forma legal los herederos,

o sea, los interesados todos en la masa hereditaria. Que para la Resolución

del supuesto enjuiciado hay que tener presentes los artículos 38, párrafo

3.o de la Ley Hipotecaria y 144.4 del Reglamento Hipotecario y las

Resoluciones de 3 de junio de 1896 y 11 de diciembre de 1991. 4.o Conclusiones.

Que en el siguiente supuesto objeto del debate, el embargo se ha trabado

sobre la finca registral número 7.519, así le consta al Registro en el

Mandamiento de 7 de octubre de 1997 y el auto de adjudicación de 19 de

julio de 1999, cuya inscripción se pretende. Dicho embargo es plenamente

ajustado a Derecho. 5.o Que aún en el supuesto que el embargo hubiera

sido trabado sobre la parte que al cónyuge sobreviviente le pueda

corresponder sobre el piso en la liquidación de la sociedad de gananciales, y

la parte que le pueda corresponder a los herederos en la misma, no es

preciso la práctica previa de dichas operaciones, pues su resultado es

intrascendente y no incide sobre la propiedad adquirida por el recurrente.

6.o Por último, señala el Registrador que no es suficiente la manifestación

de la autoridad judicial que la finca, a día de hoy, se encuentra libre

de arrendatarios. Se considera que siempre revertirán mayores garantías

la manifestación del Juzgado que la del propio interesado.

IV

El Registrador de la Propiedad en defensa de la nota, informó: Que

se dio traslado del escrito de interposición del recurso y expediente del

mismo al ilustrísimo señor Magistrado-Juez de Primera Instancia

número 33 de Madrid, para que formulase las alegaciones oportunas, sin que

se hayan remitido hasta la fecha alegaciones a este Registro. Que las

calificaciones que se recurren no fueron las únicas de los documentos

expedidos en el procedimiento de cognición 00439/1996, pues hubo otras del

año 2000. Que a continuación se pasa a examinar la situación registral

de la finca en el momento de presentarse el testimonio del auto y

mandamiento. Que la finca adjudicada 7.519 está inscrita por la inscripción

segunda a favor de don Carmelo R. G., mayor de edad, casado con doña

Carmen I. G., mayor de edad, por título de compra mediante escritura

otorgada ante el Notario de Madrid, don Manuel Amorós Gozálbez, el 6

de julio de 1954. En virtud de mandamiento expedido por duplicado el 7

de octubre de 1997, por el Magistrado-Juez del Juzgado número 33 de

Madrid, adicionado con fecha 29 de octubre siguiente y 1 de abril y 28

de mayo de 1998, se tomó anotación preventiva de embargo sobre la parte

que a la viuda doña Carmen I. G. la pueda corresponder en la liquidación

de la sociedad de gananciales en esta finca, y sobre la parte que igualmente

le corresponda en esta finca a los ignorados herederos de don Carmelo

R. G., en la citada liquidación. Que en virtud del mandamiento de 1998,

por el mismo Juzgado, se expidió certificación de dominio y cargas y para

el referido mandamiento en la certificación se hacía constar lo

anteriormente expuesto. Que, por tanto, la anotación de embargo no se tomó sobre

la casa, sino sobre las participaciones anteriormente mencionadas. Aunque

la doctrina aconseja que en esta situación no se lleve a cabo la subasta,

el Juzgado lo hizo, pero subastando algo que previamente no había

embargado. El Registrador ante esta situación lo único que puede hacer, como

hizo por dos veces, es suspender, al objeto de cumplir el tracto, hasta

que se acredite que la citada finca se adjudicó a las personas a las que

se había embargado las participaciones indivisas. Que respecto a los

arrendamientos sólo se hace constar, que según las Resolución citadas en la

nota, el procedimiento de ejecución no es el adecuado para acreditar la

existencia o no de inquilinos.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.024-2, 1.410 y 1.911 del Código Civil; 661 y 803

de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 25 de la Ley de Arrendamientos

Urbanos; 20.4 y 5-3.o y 326 de la Ley Hipotecaria; 209.1.o del Reglamento

Hipotecario y Resoluciones de 19 y 20 de noviembre de 1987.

1. Inscrita una finca a favor de dos personas casadas ente sí en

régimen de gananciales, se siguió juicio de cognición contra la mujer y los

herederos ignorados del marido (habiéndose anotado en su día el embargo

habido en dichos autos, en los términos en que se refleja en la nota de

calificación) en el que en fase de ejecución de la sentencia se dictó auto

de aprobación de remate de dicha finca, cuya inscripción es suspendida

por ser preciso que se adjudique previamente a la viuda y a los herederos

las participaciones concretas correspondientes en la finca

2. Dada la concreción del recurso a las cuestiones planteadas por

la nota impugnada (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), sólo puede

ser examinado el defecto en los términos que ha sido formulado, esto

es, si embargándose y ejecutándose un bien que según el Registro pertenece

a un patrimonio en liquidación (la sociedad de gananciales disuelta por

muerte de uno de los cónyuges) es preciso la previa liquidación de aquella

sociedad con adjudicación del bien trabado a los demandados y ejecutados,

en las porciones correspondientes.

3. El defecto no puede ser mantenido; nada se opone a la posibilidad

de enajenar bienes de un patrimonio en liquidación, siempre que dicha

enajenación sea realizada por todos los que conforme a la Ley y a las

normas rectoras de aquél, ostentan las plenas facultades de gestión y

representación del mismo (cfr. artículos 209.1.o del Reglamento Hipotecario,

803 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 1.024-2 y 1.410 del Código Civil),

y nada impide que durante la pendencia de la liquidación puedan hacerse

efectivas sobre la masa particional en liquidación las deudas en ella

invisceradas, dando lugar al embargo y rescate de bienes integrantes de aquella

(cfr. artículo 1.911 del Código Civil ) y, en tal caso, es obvio que las

exigencias del tracto sucesivo, a efectos de inscribir el remate o adjudicación

alcanzado, queda plenamente satisfecha, si en el procedimiento seguido

fueran demandados y condenados todos los que según el Registro

ostentaren la completa titularidad o la plena representación de esa masa

patrimonial, sin necesidad de previa inscripción de unas adjudicaciones que

ni se habían realizado ni se van ya a realizar, en lo que al bien ejecutado

se refiere (cfr. artículos 20-4 y 20-5-3.o de la Ley Hipotecaria).

4. El segundo de los defectos tampoco puede ser mantenido; afirmado

por el Juez ante que se siguió el procedimiento de ejecución, que el bien

trabado y realizado no está arrendado, quedan satisfechas las exigencias

que en base al artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y a fin

de garantizar el retracto arrendaticio de un eventual inquilino, según

señalan las Resoluciones de este centro de 19 y 20 de noviembre de 1987,

máxime si se tienen en cuenta las previsiones del artículo 661 de la Ley

de Enjuiciamiento Civil vigente y la posibilidad misma prevista en las

propias Resoluciones citada que la manifestación del arrendatario se

formule en las propias actuaciones judiciales.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la

nota de calificación.

Contra esta Resolución, los legalmente legitimados, pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia

del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 20 de septiembre de 2002.-La Directora general, Ana

LópezMonís Gallego.

Excmo. Sr. Registrador de la Propiedad de Madrid número 2.