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En el recurso gubernativo interpuesto por don Javier Romero

Martínez-Cañavate, en nombre de Eckard Hubertus Fritz Rose, contra la

negativa la Registradora de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 3,

doña Rocío Agüero Ruano, a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos

I

El 16 de marzo de 2000, mediante escritura pública otorgada ante

don José Rodríguez Moreno, Notario de Rota, doña Rocío L.G. de Q. vende

a don Eckhard H.F.R. que compra una finca rústica, registral 2.821 del

Registro de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 3, por el

precio que se determina en la escritura.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de El

Puerto de Santa María número 3, fue calificación con la siguiente nota:

"El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación

del documento que precede, de conformidad con los artículos 18 de la

Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento, ha resuelto suspender su

inscripción por estar afectada la finca objeto de la venta con una anotación

de Dominio Público Marítimo Terrestre a favor del Estado (artículo 35

del Reglamento de Costas, aprobado por Real Decreto 1471/1989, de 1

de diciembre, y Resoluciones de la Dirección General de los Registros

y del Notariado de 16 de diciembre de 1991 y 15 de marzo de 1993).

Contra la presente calificación cabe recurso gubernativo conforme a los

artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento.

El Puerto de Santa María, 12 de mayo de 2000. El Registrador de la

Propiedad. Firma ilegible". Vuelta a presentar la referida escritura fue objeto

de la siguiente calificación: "Presentado nuevamente el documento que

precede con fecha 21 de septiembre de 2001, bajo el asiento 2.008 del

tomo 19 del Libro Diario, el Registrador de la Propiedad que suscribe,

previo examen y calificación de dicho documento sin que se haya aportado

ningún nuevo documento complementario, ha resuelto suspender la

inscripción por el mismo defecto que consta en la anterior nota de calificación

que precede, fechada el 12 de mayo de 2000, cuyo defecto no se considera

subsanado, ratificándome en dicha nota de calificación. Contra la presente

podrá interponerse recurso gubernativo en los términos establecidos en

los artículos 66 y siguientes de la Ley Hipotecaria y concordantes de su

Reglamento. El Puerto de Santa María, a 4 de octubre de 2001. La

Registradora de la Propiedad. Firma ilegible".

III

El Letrado don Jaime Romero Martínez-Cañavate, en representación

de don Eckard Hubertus Fritz Rose, interpuso recurso gubernativo contra

la anterior calificación, y alegó: Que la escritura pública de compraventa,

no obstante estar la finca afectada por una anotación preventiva de dominio

público marítimo-terrestre es directamente inscribible y ello sobre la base

de: 1. Por el simple juego del asiento de anotación preventiva que no

cierra el Registro a la inscripción de actos dispositivos posteriores, y ello

se entiende sin perjuicio del derecho de la persona, a cuyo favor se practicó

la anotación. Que así resulta del artículo 71 de la Ley Hipotecaria. Que

la anotación preventiva tiene naturaleza transitoria, que bien se convertirá

en inscripción o se cancelará por caducidad; sin cerrar el Registro a los

actos dispositivos posteriores. 2. Que la finca está afectada por una

anotación preventiva y no por una inscripción de dominio público

marítimo-terrestre. 3. Que la anotación preventiva de dominio público no es

una anotación preventiva de prohibición de disponer de las que recoge

el párrafo 2.o del artículo 26 de la Ley Hipotecaria que sí cierra el Registro

en los términos que señala el artículo 145 del Reglamento Hipotecario.

Que tampoco sería posible atribuirle tal carácter por cuanto las

prohibiciones de disponer son limitaciones del dominio y, por tanto, de

interpretación restrictiva, de ahí que hayan de establecerse de forma expresa,

sancionándose legal y jurisprudencialmente no sólo las prohibiciones de

disposiciones tácitas sino también las presuntas. 4. Que el cierre del

Registro que se sostiene en la nota de calificación choca con los principios

hipotecarios de legitimación, tracto, publicidad, o sea con los pilares

básicos de todo sistema inmobiliario registral. 5. Igualmente va contra el

principio de seguridad de tráfico jurídico inmobiliario y de fomento de

crédito territorial. 6. Que hay que tener en cuenta el informe doctrinal

en defensa de la propuesta de derogación del artículo 35 del Reglamento

de Costas. 7. Que hay que señalar lo que dicen las Resolución de 14 de

enero de 2000 y 16 de julio de 1998. 8. Que el único fundamento para

suspender la inscripción es la vulneración del artículo 35 del Reglamento

de Costas y jurisprudencia que lo corrobora, precepto que no debe aplicarse

por ser nulo de pleno derecho, en virtud de múltiples razonamientos

puestos de manifiesto por la jurisprudencia, la doctrina y por la propia Dirección

General. 9. Que la interpretación del artículo 35 debe de hacerse ni

literalmente sino desde un punto de vista sistemático y sobre todo lógico;

de ahí que dicha interpretación haya de hacerse. a) A la luz del artículo

15 del Reglamento de Costas, teniendo en cuenta el espíritu y finalidad

de este (artículo 3 del Código Civil); b) Los preceptos de la Ley y

Reglamento Hipotecario; c) Los principios inspiradores del sistema

inmobiliario registral. 10. Que el recurrente nada tiene que objetar al expediente

de deslinde y está a expensas de lo que de este resulte y asumiendo esta

situación jurídico registral adquirió la finca, lo único que se pretende

es que se publique su titularidad actual. Que el cierre registral para nada

impide al no ser la inscripción constitutiva sino declarativa, que se

produzcan otras transmisiones ulteriores de la finca. 11. Que no se entiende

qué problemas existen o puedan surgir si se accede a la inscripción de

la escritura presentada.

IV

El Notario autorizante del documento informó: Que conforme a lo

establecido en al artículo 71 de la Ley Hipotecaria no hay inconveniente a

la enajenación de fincas o de derechos reales afectos por una anotación

preventiva. Que el presente recurso no es el lugar oportuno para determinar

si el artículo de un reglamento es nulo de pleno derecho o no lo es. Que,

dado el alcance del artículo 71 de la Ley Hipotecaria frente a la disposición

contenida en el artículo 35 del Reglamento de Costas, disposición de rango

inferior, se estima que procede la inscripción de la escritura de 16 de

marzo de 2001.

V

La Registradora de la Propiedad en defensa de su nota informó: 1. Que

sobre la finca registral 13.851, se practicó, con fecha 9 de noviembre

de 1995, anotación preventiva letra A de incoación de expediente

CDL-59/CA a favor del Estado a solicitud del Jefe de la Demarcación de

Costas de Andalucía Atlántico en Cádiz. 2. Que sobre la misma finca

registral se practicó, con fecha 30 de diciembre de 1999 anotación

preventiva letra B de dominio público marítimo-terrestre, cancelándose

simultáneamente la anotación preventiva letra A, en virtud de lo dispuesto

en el artículo 13.2 de la Ley de Costas y 28.3 de su Reglamento, en virtud

de Resolución suscrita en Cádiz el 3 de diciembre de 1999 por el Jefe

de la Demarcación de Costas de Andalucía Atlántico en Cádiz. 3. Que

practicada dicha anotación y en cumplimiento a lo establecido en el

artículo 29.1.b) del Reglamento de Costas, se procedió a notificar por correo

certificado con acuse de recibo de 28 de enero de 2000 a la titular registral,

la práctica de la mencionada anotación preventiva de dominio público

marítimo-terrestre sobre la finca 13.851 de su titularidad registral. 4. Que

la anotación preventiva letra B no es una anotación de demanda interpuesta

por la administración contra el titular registral (Resolución de 14 de enero

de 2000), sino una anotación preventiva de dominio público

marítimo-terrestre practicada en virtud del acuerdo administrativo aprobatorio

de deslinde y que se encuentra a la espera de convertirse en inscripción

definitiva de domino público. Que no puede invocarse como fundamento

legal de la revocación pretendida la Resolución mencionada, ya que nada

tiene que ver con este supuesto de hecho. 5. Que no es el lugar adecuado

para abordar la cuestión de nulidad del artículo 35 del Reglamento de

Costas. Que dicho artículo impide practicar segundas y ulteriores

inscripciones sobre la registral 13.851, puesto que la anotación letra B publica

que la misma forma parte del dominio público marítimo-terrestre. 6. Que

en este supuesto, practicada la anotación de dominio público, se notificó

esta circunstancia a la titular registral a fin de que la misma, si así convenía

a su derecho, pudiera interponer la correspondiente demanda contra el

acto adminsitrativo afectante a su titularidad registral y solicitar su

anotación en el Registro de la Propiedad dentro del año siguiente a dicha

notificación, para que el Registro publicase la existencia del eventual litigio

afectante a la delimitación demanial sobre la finca de su titularidad con

los efectos inherentes a dicha anotación de demanda. 7. Que los

artículos 4 y 5 de la Ley de Costas suponen una excepción a los principios

de legitimación y fe pública registral. 8. Que hay que considerar lo que

argumenta el fundamento de derecho sexto de la Resolución de 15 de

marzo de 1993. Que como fundamentos de derecho hay que señalar los

artículos 18 y 42 de la Ley Hipotecaria, 9 y 15 de la Ley de Costas y 31

y siguientes del Reglamento de Costas y las Resoluciones de 16 de diciembre

de 1991, 8 de enero y 15 de marzo de 1993, 16 de julio de 1998 y 14

de enero de 2000.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1 y 71 de la Ley Hipotecaria, 11, 13.1 y disposición

transitoria 2.a, 3, de la Ley de Costas y 29.2.a) del Reglamento de Costas.

1. Se debate en el presente recurso si la existencia sobre determinada

finca de una anotación preventiva de las previstas en el artículo 29.2.a)

del Reglamento de Costas, relativa a sentencia de aprobación del deslinde

de la zona marítimo-terrestre, impide la inscripción de la venta de dicha

finca efectuada por quién aparece como titular registral de la misma antes

de dicho deslinde, habida cuenta que, cuando se presenta a inscripción

el documento calificado ha transcurrido con creces el plazo del año contado

desde la notificación por el Registrador de aquella anotación, previsto

en el apartado c) del citado artículo.

2. Ciertamente, la anotación cuestionada recoge un pronunciamiento

dominical incompatible con el del otorgante del documento calificado

(cfr. artículos 11 y siguientes de la Ley de Costas, en especial, artículo

13-1 y disposición transitoria 2.a, 3). Ahora bien: Si se tiene en cuenta

que se trata de un pronunciamiento recaído en trámite meramente

administrativo que contradice asientos registrales que están bajo la salvaguardia

de los tribunales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria), y que invierte,

a favor de la Administración, la carga de la iniciativa procesal dirigida

al mantenimiento de tales asientos, (por cuya razón, el artículo 29 del

Reglamento de Costas, sobre la base de la delegación legislativa contenida

en el artículo 13 de la Ley de Costas, establece esta fase intermedia o

provisional en la eficacia rectificadora registral de la aprobación del

deslinde); y si se considera que los derechos objeto de anotación son, como

regla, enajenables, sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor

se practicó la anotación (cfr. artículo 71 de la Ley Hipotecaria), habrá

de concluirse en la inscribibilidad de la enajenación calificada, sin

perjuicio, claro está, de la prevalencia de la anotación preexistente, que

comportará la sujeción de aquella inscripción a las consecuencias inherentes

a la definitiva rectificación registral que tal anotación anuncia.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la

nota impugnada.

Contra esta Resolución, los legalmente legitimados, pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia

del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 10 de junio de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís

Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad de El Puerto de Santa María.