En el recurso gubernativo interpuesto por el Letrado don Oscar García
Nieva, en nombre de "Unión de Créditos Inmobiliarios, Sociedad Anónima,
Establecimiento Financiero de Crédito", contra la negativa del Registrador
de la Propiedad de Tomelloso, don Juan Sarmiento Ramos, a inscribir
una escritura de ampliación de préstamo hipotecario, en virtud de
apelación del señor Registrador.
Hechos
I
Mediante escritura autorizada por el Notario de Madrid don Ignacio
Martínez-Gil Vich, el día 24 de junio de 1999, la sociedad "Unión de Créditos
Inmobiliarios, S.A., Establecimiento Financiero de Crédito", representada
por el recurrente, y don Pedro Sánchez Sánchez y doña Ángeles Izquierdo
Sánchez, convinieron la ampliación (en la cantidad de 1.600.000 pesetas
-9.616,19 euros-) de un préstamo con garantía hipotecaria que la primera
había concedido a los segundos (por una cantidad de 4.400.000 pesetas
-26.444,33 euros-). En dicha escritura se expresa, entre otras
circunstancias, lo siguiente: 1.o Que, como consecuencia de la ampliación, el
principal del préstamo pendiente de pago al día del otorgamiento asciende
a la suma de 5.768.124 pesetas -34.667,12 euros-; 2.o Que la finca queda
respondiendo, por la presente ampliación, de la devolución del capital
prestado por 1.600.000 pesetas -9.616,19 euros- por principal, y las
cantidades que se determinan por intereses ordinarios, moratorios, costas
y gastos de ejecución y para otros gastos y suplidos, de forma que "dichas
cantidades se añadirán a aquellas que, por los mismos conceptos, respondía
ya la finca en virtud del préstamo inicial u originario", y que, por ello,
la finca queda en lo sucesivo respondiendo de la cantidad de 6.000.000
de pesetas -36.060,73 euros-, además de las cantidades que también se
especifican por intereses ordinarios, moratorios, costas y gastos de
ejecución y para otros gastos y suplidos; y 3.o Que queda subsistente en
su integridad todo lo demás pactado en la escritura de préstamo primitiva.
II
Presentada copia autorizada de la mencionada escritura en el Registro
de la Propiedad de Tomelloso, el Registrador, mediante nota fechada el 12
de julio de 1999, suspendió la inscripción solicitada, porque, a su juicio
"la denominada ampliación del crédito es en realidad un nuevo crédito
independiente del anterior, con su propia causa y régimen jurídico, y debe
ser objeto de hipoteca independiente (cfr. arts. 1.875.2 y 104 L.H.)". Y,
presentado, nuevamente el mismo documento, el Registrador, lo calificó
del siguiente modo, con fecha de 29 de noviembre de 1999: "... se reitera
nota anterior de SUSPENSIÓN de fecha 12 de julio de 1999...".
III
El 4 de febrero de 2000 el Letrado don Óscar García Nieva, en nombres
y representación de "Unión de Créditos Inmobiliarios, S.A., Establecimiento
Financiero de Crédito", interpuso recurso gubernativo contra la anterior
calificación, y alegó: 1.o Que, si se observa la realidad, que no puede
ignorar el intérprete, se puede comprobar la proliferación de estas
ampliaciones y su toma de razón en diferentes Registros sin reparo alguno, lo
que, aun respetando la independencia del Registrador, constituye una
llamada de atención acerca de soluciones que, por originales, como nos diría
determinado autor (Conjetura y verdad histórica) acaso convendría
respetar; 2.o Que el Registrador no puede considerar la ampliación como
un crédito distinto contra lo pactado por las partes en la escritura; y,
en este sentido, son muchas las Resoluciones de este Centro Directivo
que, a fin de evitar una invasión del ámbito judicial, enervan de la
calificación la apreciación de si el contrato encierra una simulación (por
ejemplo, la pretensión de levantar el velo de la permeabilidad (-sic- jurídica
o una hipotética infracapitalización de una sociedad). Que, además, los
preceptos que invoca (artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1875 del Código
Civil) hacen supuesto de la cuestión, pues hay que entender que con ellos
alude a la imposibilidad de constituir hipoteca en garantía de varias
obligaciones, conforme al criterio de que "un crédito, una hipoteca", sobre
cuya validez no hace falta pronunciarse en el caso. Que hace supuesto
de la cuestión, por cuanto ignora que aquí no hay dos obligaciones, sino
una sola, pues las partes convienen la ampliación del préstamo anterior,
lo que remite a la figura de la novación; novación modificativa que comporta
la aplicación del contrato antecedente; 3.o Que la ampliación de la cuantía
originaria entraña ciertamente una novación si así lo declaran y conciertan
las partes interesadas, pues el ordenamiento (artículos 1.255 y 1.203 del
Código Civil) les confiere la opción de sumar la cantidad al crédito
preexistente o duplicar el crédito originario con otro nuevo; 4.o Que la afirmación
por el Sr. Registrador sobre el diferente destino de las cantidades recibidas
no afecta al hecho en sí de la ampliación, pues no hay inconveniente
para que un préstamo reciba destinos plurales, y, por ello, cabe en el
terreno de la hipótesis que así se prevenga con carácter ulterior, respecto
del importe ampliado.
IV
El Registrador emitió informe en defensa de su nota con los siguientes
argumentos: 1.o Que el recurrente se limita a afirmar como única
argumentación que hay una única obligación y que el Registrador no puede
considerar que hay dos obligaciones si las partes pactan que la ampliación
no sea un crédito distinto; 2.o Que en la escritura de ampliación de crédito
-sic- calificada hay dos obligaciones, cada una derivada de un negocio
independiente (el préstamo originario y el que ahora se concede) y esta
realidad no puede ignorarse por el mero hecho de que los contratantes
empleen una terminología que no se corresponde con la sustancia jurídica
de lo ahora negociado, y no puede desconocerse que el primer criterio
interpretativo del contrato que el Código Civil suministra es el de la
prevalencia de la verdadera voluntad de las partes sobre las palabras
empleadas (artículo 1.281 de dicho Código); 3.o Que, ciertamente, nada impide
a las partes extinguir la primitiva obligación derivada del inicial préstamo
y sustituirla por una nueva cuyo importe sea igual al total entregado al
prestatario (cfr. artículos 1.203 y 1.204 del Código Civil); mas en este
caso, se habrían extinguido las garantías de la antigua obligación (cfr.
artículo 1.207); la preferencia de esta nueva y única obligación, en el caso
de la concurrencia prevista en el artículo 1.924 del Código, sería la
determinada por la fecha de esta nueva escritura y no por la fecha de la escritura
de préstamo originario (cfr. artículo 1.929.1a del Código); la prioridad de
la hipoteca de esta nueva obligación única vendría dada por la fecha de
la inscripción de la escritura últimamente otorgada y no por la fecha de
la inscripción de la hipoteca que garantizaba la obligación novada (cfr.
artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria), etc; 4.o Que, como se ve, las
consecuencias de ese efecto novatorio extintivo son tan graves que el
Registrador no puede presumirlo en base a una mera literalidad que no aparece
confirmada por una voluntad clara en tal sentido de los otorgantes, máxime
cuando el propio legislador establece que el efecto novatorio extintivo
exige una declaración terminante (cfr. artículo 1.204 del Código); 5.o Que,
descartado ese efecto novatorio extintivo, no hay para quien suscribe
ninguna duda de que estamos ante dos obligaciones distintas nacidas de dos
contratos totalmente independientes, una derivada del préstamo originario
y otra resultante del nuevo préstamo que ahora se concede, y que sólo
en un sentido económico o contable puede calificarse al nuevo préstamo
de "ampliación del anterior", o afirmarse que hay una única deuda por
el todo; 6.o Que, en efecto, el contrato de préstamo produce para el
prestatario una obligación de restituir el tantundem (artículo 1.753 del Código),
y el régimen jurídico de esta obligación vendrá determinado por el propio
negocio que la determina (artículos 1.089 y 1.091 del Código) y por las
consecuencias que según su naturaleza sean conformes con la buena fe,
los usos o la ley (cfr. artículo 1.258 del Código); 7.o Que, siendo esto
así, es obligado jurídicamente reconocer que cada negocio de préstamo
genera una obligación independiente y ello aun cuando los dos o más
contratos de préstamo concurrentes hayan sido celebrados entre los
mismos sujetos, e incluso cuando se hayan establecido las mismas condiciones
de amortización, tipo de interés, mora, etc., para las dos obligaciones;
8.o Que la anterior afirmación es exacta lo evidencian las propias
consideraciones prácticas: -la prescripción de cada una de las obligaciones
tendrá cómputo independiente, y puede interrumpirse la de una y no la
de las otras; -la validez de cada negocio y, por ende, el nacimiento jurídico
de cada obligación, deberá valorarse en función de las circunstancias
concurrentes al celebrar cada uno de aquéllos, de modo que puede uno ser
válido y el otro nulo, sin que la ineficacia de éste se contagie a aquel,
siendo nula solo la obligación derivada de aquél y no la derivada de éste.
Por tanto, puede perfectamente pedirse la nulidad de uno solo de los
negocios de préstamo, y quien así lo intente no estará pidiendo la nulidad
parcial de una única obligación, sino la nulidad total de una de las dos
obligaciones distintas que un deudor tiene con el mismo acreedor; -no
hay necesidad de reclamar conjuntamente el pago de la total cantidad
adeuda (empleando esta expresión en términos económicos), sino que se
puede reclamar separadamente el cumplimiento de cada obligación; es
mas, la competencia para conocer del procedimiento puede ser distinta
(cfr. artículo 62-1 Ley de Enjuiciamiento Civil); si se reclamase
conjuntamente el cobro del todo, lo que hay en realidad es una acumulación
de acciones que proceden de "títulos" diferentes (cfr. artículo 153 Ley
de Enjuiciamiento Civil), de modo que el acreedor ha de probar
separadamente la existencia, vencimiento y exigibilidad de cada deuda,
aportando los contratos generadores respectivos, y serán diferentes las
eventuales excepciones oponibles a cada acción, pudiendo ocurrir que el
demandado se allane respecto de una de ellas y formule excepciones sólo a
la otra; -si el deudor quiere pagar lo debido por uno de los préstamos
y dejar pendiente lo correspondiente al otro, el acreedor no puede oponerse
so pretexto de que el pago debe ser íntegro (cfr. artículo 1.169 del Código),
pues, se estaría pagando íntegramente una de las obligaciones; -si el deudor
realiza un abono sin especificar a cual de las obligaciones se imputa, deberá
aplicarse a ambas a prorrata (cfr. artículo 1.174 del Código), y no cabe
que el acreedor considere pagada la más moderna y, por tanto, de peor
condición en caso de concurso de acreedores; -si el deudor cayere en
quiebra dentro de los seis meses siguientes a la denominada "ampliación",
sólo la segunda obligación y no la originaria (si el préstamo inicial es
anterior en más de seis meses a la quiebra), podría ser anulada por razón
del artículo 881-4.o del Código de Comercio; -si el préstamo originario
estuviera avalado por un tercero, el aval no se extiende sin consentimiento
del avalista a la denominada "ampliación", pues es negocio nuevo
determinante de obligación nueva; pero tampoco se extingue aquel aval porque
la obligación avalada subsiste jurídicamente tal como se generó en su
día; -al amparo de la ley 2/1994, cabría la subrogación de un tercero
en uno de los préstamos y no en el otro (incluso aunque la subrogación
se produzca en la obligación derivada del préstamo originario y con ello
ocurra que el prestamista primitivo solo conserve la obligación de peor
condición en los términos del 1.929-1.o del Código Civil); -pudo ocurrir
que entre el préstamo originario y la denominada "ampliación" hubiere
cambiado el estado civil del prestatario o su régimen económico
matrimonial, de modo que la responsabilidad por la respectiva obligación puede
ser distinta, si entonces el prestatario estaba casado en régimen ganancial
y ahora lo está en régimen de separación o viudo o divorciado, o viceversa
(cfr. artículos 1.319, 1.362 y 1.365 del Código Civil); -en fin, y para concluir
esta relación puramente enunciativa de hipótesis que evidencian que en
el caso debatido hay dos obligaciones y no una sola, basta con considerar
que, de seguir la posición del recurrente, si el préstamo originario fuere
nulo y nula la obligación de él derivada, nula sería igualmente la ampliación
de ésta (cfr. artículo 1.208 del Código), de modo que la recuperación de
lo entregado en la segunda ocasión se regiría no por lo pactado sino por
las normas reguladores de la restitución de las cosas objeto del contrato
nulo (cfr. artículos 1.303 y siguientes del Código); 9.o Que, por tanto,
está fuera de duda que en el caso cuestionado hay dos créditos
independientes, derivado cada uno de ellos de un contrato diferente y
jurídicamente independiente, y en consecuencia, habrá de discutirse ahora
si la hipoteca que garantizaba el anterior en el tiempo, puede extenderse
al nuevo crédito o si, por el contrario, la cobertura real de este nuevo
crédito exige una hipoteca distinta e independiente; 10.o Que, en este
sentido, la hipoteca, como todo derecho de garantía, carece de autonomía;
no existe por sí, separadamente, sino que encuentra en el crédito a asegurar
el fundamento exclusivo de su existencia como tal derecho; es un accesorio
inseparable del crédito a asegurar, el cual conforma su contenido y alcance
(no puede fijarse una cobertura hipotecaria superior al importe del crédito
que garantiza -cfr. artículos 12 y 114 Ley Hipotecaria-, no puede
ejercitarse si no está vencido y exigible el crédito garantizado -cfr. artículo
131.3.a Ley Hipotecaria-, etc.); se trasmite con él (cfr. artículos 1.212 y
1.528 Código Civil); y con él se extingue, sin que quepa ni la hipoteca
sin crédito -o hipoteca de propietario-, ni la transmisión separada de
aquella en beneficio de otro acreedor (cfr. artículos 1.911 y 1.857 Código
Civil y 104 Ley Hipotecaria); 11.o Que la inescindibilidad de la hipoteca
respecto del crédito que asegura es absoluta y así se refleja en toda la
regulación positiva de aquel derecho, en la cual aparece siempre conectado
con un crédito que va a determinar su específico régimen; así en punto
a constitución, requiriéndose la identificación del crédito para la
inscripción (cfr. artículos 9, 12 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario);
en sede de ejecución, requiriéndose la acreditación de la existencia,
exigibilidad, cuantía y vencimiento del crédito (cfr. artículo 131 Ley
Hipotecaria); en sede de transmisión de finca hipotecada, al desenvolver las
repercusiones del crédito garantizado para el adquirente (cfr. artículo 118
Ley Hipotecaria); al regular su indivisibilidad (cfr. artículos 121 y siguientes
Ley Hipotecaria); etc.; 12.o Que, por otra parte, debe tenerse en cuenta:
a) Que la hipoteca aparece configurada como un derecho indivisible,
aunque se divida el crédito o la deuda entre varios acreedores o entre varios
deudores, o aunque se pague parcialmente (cfr. artículos 1.860 Código
Civil y 121 y siguientes Ley Hipotecaria). b) Que como derecho único,
le corresponde una prioridad única, determinada por la fecha de la
inscripción respectiva en el Registro de la Propiedad (cfr. artículos 24 y 25
Ley Hipotecaria). Es conceptualmente imposible, por tanto, distinguir
diferentes partes en el derecho de hipoteca y, menos aún, pretender una
prioridad distinta para cada una de ellas; 13.o Que de lo anterior se desprende
que una hipoteca constituida para la seguridad de un crédito no puede
aplicarse posteriormente a la cobertura adicional de un segundo crédito
contraído después, y ello aunque los sujetos y las características de ambos
créditos (vencimiento, remuneración, lugar de pago, etc.) sean
coincidentes. Y esto se advierte si se piensa en las cuestiones prácticas (constitución
de cargas intermedias entre la hipoteca originaria y su ampliación; nulidad
del negocio originario de constitución de la hipoteca; transmisión de uno
de los créditos asegurados o ejecución de la garantía para el cobro de
uno de ellos; pago de una de las dos obligaciones (cfr. artículo 122 de
la Ley Hipotecaria); prohibición de acumulación de ejecuciones
hipotecarias (artículo 166 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); 14.o Que, en
realidad, la tesis de la unicidad de la hipoteca en estos casos de pretendida
ampliación del préstamo anteriormente garantizado sólo puede calificarse
de dos modos: a) Como un expediente equivocado, pues busca afrontar
un objetivo atendible (evitar que otra entidad pueda subrogarse en el
préstamo hipotecario originario al amparo de la Ley 2/1995 (sic), dejando
al primitivo prestamista en la posición de acreedor con segunda hipoteca,
respecto del nuevo préstamo) por un cauce inapropiado; b) Como una
pretensión de burlar legítimos intereses de terceros, al intentar proteger
un crédito actual con una garantía real cuya prioridad no sea la del
momento de su constitución sino muy anterior en el tiempo, en detrimento de
gravámenes surgidos en el tiempo intermedio; 15.o Que ni conceptual
ni prácticamente es posible la extensión de la hipoteca que garantizaba
un anterior crédito a la seguridad de uno nuevo entre los mismos sujetos,
nacido posteriormente y sin que hubiera ninguna relación jurídica previa
que anunciara su eventual surgimiento, por lo que la cobertura del nuevo
crédito será siempre una garantía independiente de la anterior, con todas
las consecuencias inherentes y, entre ellas, la necesidad de definir
separadamente y en función del nuevo crédito que asegura sus características;
16.o Que, por ello, solamente cuando el título calificado destaque
debidamente la independencia de la nueva hipoteca y defina en todas sus
características esenciales este nuevo derecho real, podrá accederse a la
inscripción; y como en el caso debatido no sólo no se cumplen estas
exigencias sino que se pretende la existencia de una sola hipoteca que
únicamente experimenta modificaciones en la extensión de su cobertura,
deberá rechazarse su inscripción; sin que, por lo demás, corresponda al
Registrador modalizar o alterar el negocio cuya inscripción se pretende en aras
de su definitiva inscripción (como hipoteca independiente-, sino,
exclusivamente, decidir su inscribibilidad en los términos en que las partes
lo han configurado o indicar con qué alteraciones podría inscribirse.
V
El Notario autorizante de la escritura informó lo siguiente: 1.o Que
los preceptos citados en la nota de calificación (artículos 1.873 del Código
Civil y 104 de la Ley Hipotecaria) en nada aclaran ni apoyan la "original"
postura del Registrador; 2.o Que las ampliaciones de préstamos
hipotecarios, con la consiguiente ampliación de la extensión de la hipoteca,
se vienen haciendo en España durante, al menos, los últimos cien años,
sin que haya noticia de problema alguno en la inscripción ni en sus efectos
ni desenvolvimiento prácticos; y, de pronto, el Registrador pretende
demostrar a varias generaciones de Notarios y Registradores que estaban todos
sumidos en un error; 3.o Que el informe del Registrador no contiene
ni un solo argumento a favor de su tesis, pues se limita a decir que
"considera" que "no hay ninguna duda" y que "está fuera de duda" que se
trata de dos préstamos diferentes; a continuación, el informe, en una
petición de principio, se dedica a señalar las que llama "consideraciones
prácticas" de que sean dos préstamos distintos, y, por último, llega a la brillante
conclusión de que como son dos préstamos, no cabe una sola hipoteca;
4.o Que resulta evidente que basta afirmar que la ampliación de préstamo
es una novación modificativa para que todas las "consecuencias prácticas"
del informe se deshagan como un azucarillo en un vaso de agua; y resulta
llamativo que ni una sola vez en el informe del Registrador se hable de
"novación modificativa"; 5.o Que, en primer término, falta a la verdad
cuando dice textualmente que "el recurrente se limita a afirmar como
única argumentación que hay una única obligación y que el Registrador
no puede considerar que hay dos obligaciones si las partes pactan que
la ampliación no sea un crédito distinto"; pues el escrito del recurrente
es tan sintético como farragoso el informe del Registrador; pero si hay
algo que parece claro es que la operación enjuiciada es una novación
modificativa con cita expresa de los artículos 1.255 y 1.203 del Código
Civil; 6.o Que la tesis que se ha sostenido siempre y que ha prosperado
pacíficamente durante más de un siglo es que estamos ante una novación
modificativa. Si se tiene en cuenta que la novación modificativa existe
nada menos que cuando se cambia el acreedor, o incluso el deudor, que
existe cuando se prorroga el plazo de la obligación, o cuando se modifican
los intereses, incluso incrementando su cuantía, y que conforme al
artículo 1.203 del Código Civil, "las obligaciones pueden modificarse... 1.o
Variando su objeto o condiciones principales", es algo incomprensible que
el informe del Registrador no trate siquiera de argumentar contra la
calificación de la operación como novación modificativa; 7.o Que es doctrina
comúnmente admitida que la relación obligatoria se encuentra, en
principio, sometida a la autonomía de la voluntad de los interesados, y en
este caso no hay duda de que su voluntad es que haya novación modificativa
y no extintiva, a lo que debe añadirse que en una simple ampliación de
préstamo con los mismos requisitos, intereses, vencimiento, etc., no existe
la incompatibilidad a la que se refiere el artículo 1.204 del Código Civil;
8.o Que, en el final de su informe el Registrador afirma, de forma
apodíctica, que "ni práctica ni conceptualmente cabe la extensión de la hipoteca
a la seguridad del crédito que se amplía", y le parece inconcebible que
haya una parte que tenga distinta prevalencia respecto de terceros, caso
de que estos existan; mientras que en el artículo 115 de la Ley Hipotecaria
hay una ampliación de hipoteca, respecto de unos intereses que no estaban
garantizados, y en el párrafo segundo de dicho artículo se dice
expresamente que "esta ampliación no perjudicará en ningún caso los derechos
reales inscritos con anterioridad a ella"; 9.o Que admitir la original e
injustificada postura del Registrador conduciría: A) O bien a la necesidad
de constituir una segunda hipoteca, con la parte ampliada del préstamo,
lo cual significaría un ataque directo al crédito territorial, porque ninguna
entidad crediticia va a conceder segundas hipotecas; y ello no sólo por
la Ley 2/1994, sino por el peligro de la subrogación de cualquiera que
paga el crédito en la postura del acreedor hipotecario (cfr. artículos 1.158
y 1.210 del Código Civil); y es clarísimo que la ejecución de la primera
hipoteca lleva consigo la cancelación de la segunda y por eso ésta no
constituye una verdadera garantía; B) O bien a la novación extintiva,
como sugiere el Registrador, es decir, extinguir la primitiva obligación
derivada del inicial préstamo y sustituirla por una nueva cuyo importe
sea igual al entregado por el prestamista; eso sí, cancelando la hipoteca
anterior y constituyendo una nueva. A lo que basta hacer dos
consideraciones: a) Que ello atenta contra la voluntad de las partes y, sobre
todo, que implica exigir a dichas partes que mientan y cometan una
falsedad. En efecto, en la vida real, el deudor no va a devolver el dinero
porque ya lo tiene invertido y por tanto no se puede decir que se ha
devuelto y se entrega nuevamente la total cantidad; y si se dice que la
cantidad primitiva se ha entregado antes, se cae en la sanción inevitable
de que se trata de dos préstamos; b) Que la novación extintiva tiene,
además, un efecto demoledor desde el punto de vista económico de las
partes, pues una ampliación de préstamo no es comparable en su costo
(fiscal y arancelario) a una cancelación del íntegro préstamo anterior y
una nueva constitución de préstamo por la totalidad; 10.o Que el
Registrador señala nada menos que la postura de la novación modificativa sólo
puede calificarse como "una pretensión de burlar legítimos intereses de
terceros, al intentar proteger un crédito actual con una garantía real cuya
prioridad no sea la del momento de su constitución sino muy anterior
en el tiempo", por lo que cabe preguntar si está diciendo el Registrador
que los Bancos y particulares, al ampliar sus préstamos, pretenden, con
el asesoramiento notarial y la complicidad de los demás Registradores,
burlar torticeramente intereses de terceros; mientras que todos los autores
sostienen la misma solución del párrafo transcrito del artículo 115 de
la Ley Hipotecaria; 11.o Que cuando ninguna causa jurídica ni ninguna
razón social justifica llegar a una conclusión que, modificando la práctica
inveterada anterior, lleva consigo un costo desorbitado para los
interesados, e incluso la necesidad de falsear sus declaraciones, sólo se le ocurre
pensar al informante que quien mantiene tal postura actúa movido por
avidez arancelaria.
VI
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad de
Castilla-La Mancha resolvió estimar el recurso, con base en los siguientes
razonamientos: 1.o Como entiende el Notario autorizante de la escritura,
en la actualidad no hay inconveniente en admitir la novación simplemente
modificativa como figura distinta de la novación extintiva, al ser las reglas
de la novación perfectamente compatibles con la regla fundamental que
consagra la autonomía de la voluntad; 2.o Por otra parte, incluso la Ley
Hipotecaria, en el artículo 115, admite la ampliación de la hipoteca sobre
los mismos bienes hipotecados para asegurar los intereses vencidos y no
satisfechos que no estuvieran garantizados conforme al artículo anterior,
estableciendo que esta ampliación no perjudicará en ningún caso los
derechos reales inscritos con anterioridad a ella; y en el caso de que se trata
la ampliación del préstamo hipotecario no plantea problemas respecto
de terceros.
VII
El Registrador apeló el auto presidencial, y alegó: 1.o Que se reiteran
los argumentos expuestos en el anterior informe; 2.o Que, sin desconocer
el argumento basado en la admisión de la novación modificativa ex artículo
1.255 del Código Civil, no entiende cómo puede calificarse la obtención
de nuevo préstamo como una novación modificativa del préstamo
ante
riormente obtenido de la misma entidad financiera; pues, aunque es cierto
que con ocasión de la obtención del segundo préstamo pueden modificarse
las condiciones del primero, la independencia de uno y otro préstamo
se mantiene y no puede ser desconocida, mientras no haya una novación
extintiva del primero y su sustitución por uno nuevo cuyo importe sea
igual a la suma de aquellos; 3.o Que el artículo 115 de la Ley Hipotecaria
nada tiene que ver con lo ahora discutido, pues en el caso de dicho precepto
se extiende la afección hipotecaria preexistente en beneficio de una
obligación accesoria de la originariamente garantizada (la de abono de interés),
y cuyo nacimiento se estipuló al mismo tiempo que ésta; mientras que
ahora se pretende extender una afección hipotecaria preexistente a la
cobertura de una obligación nueva y totalmente ajena e independiente
de la garantizada con la hipoteca que se pretende ampliar. En ambos
casos hay una nueva hipoteca (aunque se denomine ampliación de la
anterior), pero, además, mientras que en el caso del artículo 115 no hay nueva
obligación independiente de la originariamente garantizada, en el caso
debatido sí, por lo que es más clara la dualidad de hipotecas; 4.o Que
la inexistencia de terceros es irrelevante; si hay una nueva obligación,
y se quiere garantizar hipotecariamente, constitúyase una nueva hipoteca,
haya o no terceros intermedios.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.169, 1.203, 1.204, 1.212, 1.255, 1.528, 1.857, 1.860,
1.876 del Código Civil; 9, 12, 24, 25, 104, 115, 122, 134, 144 y 163 de
la Ley Hipotecaria; y las Resoluciones de 26 de mayo de 2001 y 17 de
enero de 2002.
1. Se plantea de nuevo en el presente recurso si ampliado un préstamo
que estaba garantizado con hipoteca cabe la ampliación también de ésta;
cuestión que debe solventarse conforme a la doctrina sentada por esta
Dirección General en Resolución de 17 de enero de 2002.
2. Parte la nota de calificación de que la denominada ampliación del
crédito (sic) es en realidad un nuevo crédito independiente del anterior,
con su propia causa y régimen jurídico y debe ser objeto de hipoteca
independiente.
Entiende el Registrador que la existencia de un nuevo contrato y una
nueva entrega en concepto de préstamo da lugar al nacimiento de otra
obligación distinta de la anterior, de donde se deriva como consecuencia
que la garantía de la misma tan sólo cabe a través de una nueva hipoteca,
pero sin que sea admisible el aprovechar la ya existente para tal fin; a
lo que opone el recurrente que se trata de una novación meramente
modificativa de la obligación preexistente, por lo que debe aplicarse en contrato
antecedente.
Del contenido del documento calificado resulta claro que lo
expresamente querido por las partes, y así lo declaran, es la subsistencia de la
obligación inicial aunque ampliado su contenido u objeto, quedando por
tanto excluido cualquier ánimo novatorio con alcance extintivo (cfr.
artículo 1.204 del Código Civil) y tampoco puede apreciarse una clara
incompatibilidad entre la obligación preexistente y la que surge de su ampliación
que conduciría al mismo resultado pues, excepción hecha del quantum
no hay variación en sus elementos esenciales, ni se ha producido una
renovación del contrato que le dio vida. Ciertamente, puede plantearse
si frente a terceros (piénsese en una situación concursal (cfr. artículo
881 del Código de Comercio), la aparición de otro acreedor con título
fehaciente de fecha intermedia (cfr. artículos 1.924.3.a en relación con
el 1.929 del Código Civil), etc. no habrá de entenderse que existen dos
obligaciones, pero entre las partes contratantes han de primer los efectos
de su voluntad que es establecer un único y uniforme régimen jurídico
contractual para la obligación resultante o, si se quiere, para la total deuda
resultante de la acumulación de dos obligaciones, unificando su pago a
los efectos previstos en el artículo 1.169 del Código Civil, régimen convenido
cuyos efectos vincularán también a sus causahabientes o a cualquiera que
voluntariamente quiera asumir el pago de la deuda.
En todo caso, la solución al problema anterior no condiciona la que
ha de darse al de la ampliación de la hipoteca pues el mismo se plantearía
igualmente en el supuesto en que se pretendiera garantizar parte de una
obligación originariamente única. Sería, por ejemplo, el caso en que
garantizada con hipoteca una parte tan sólo de un préstamo (vid. Resoluciones
de 2 y 3 de enero de 1996) conviniesen posteriormente las partes en
extender la cobertura hipotecaria a otra parte del mismo o al resto no
garantizado.
3. La accesoriedad de la hipoteca respecto al crédito para cuya
seguridad se constituyó (artículos 1.212, 1.528 y 1.857 del Código Civil y 12
y 104 de la Ley Hipotecaria), su indivisibilidad con subsistencia en tanto
no se extinga totalmente esa obligación (artículos 1.860 del Código Civil
y 122 de la Ley Hipotecaria) y su propia y única prioridad determinada
por la fecha de su inscripción (artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria)
hacen que sea conceptualmente imposible distinguir diferentes partes del
derecho de hipoteca y menos una prioridad distinta para cada una de
ellas. Estas características determinan como ha señalado la reciente
Resolución de 26 de mayo de 2001, que no quepa admitir la utilización de
una hipoteca constituida para la seguridad de un crédito para dar
posteriormente cobertura real a otro, sea totalmente independiente del
primero o el resultado de una ampliación del hasta entonces existente, aunque
por haberse reducido la deuda garantizada cupiera en todo o parte el
importe del segundo dentro de la suma de responsabilidad hipotecaria
establecida en su momento. Ello supondría admitir una modalidad de
hipoteca próxima a la conocida en Derecho comparado como de propietario,
reiteradamente rechazada por este centro directivo como incompatible
con aquellos principios de accesoriedad e indivisibilidad.
4. Cuestión distinta es que no se pueda por vía de modificación o
ampliación de la hipoteca existente pasar a dar cobertura real al incremento
que experimente en su cuantía el préstamo hasta entonces garantizado
como consecuencia de su ampliación. Y tal posibilidad ha de aceptarse,
aunque con sus peculiares efectos. El artículo 144 de la Ley Hipotecaria
contempla, en términos amplios, la posibilidad de hacer constar en el
Registro todo hecho o convenio entre las partes, entre ellos la novación
del contrato primitivo, que modifique la eficacia de la obligación
hipotecaria anterior, pero exigiendo esa constancia registral como requisito
de su eficacia frente a terceros, con lo que claramente establece dos
momentos temporales, el anterior al acceso registral de esa modificación, y el
posterior. Al tercero tan sólo le afectará la modificación si ha accedido
al folio registral antes que su derecho.
A la ampliación de hipoteca hacen referencia los artículos 115 y 163
de la misma Ley así como en el 219.2.o de su Reglamento. Cuando el
primero atribuye al acreedor el derecho a exigir la ampliación de la hipoteca
para garantizar intereses vencidos y no satisfechos que no lo estuvieran
a consecuencia de la limitación que en orden a su garantía establece el
artículo anterior, se cuida de dejar a salvo los derechos inscritos con
anterioridad a la inscripción de tal ampliación. Esa salvedad implica que frente
a terceros la responsabilidad que garantiza la hipoteca ampliada se
descompone en dos fracciones, una, la preexistente, con la preferencia que
le dé su fecha y en cuanto a las cantidades garantizadas y concepto por
el que lo eran, y otra, la resultante de la ampliación, con eficacia limitada
a partir de su inscripción y en cuanto a una nueva y distinta suma
garantizada. A la misma conclusión ha de llegarse en el caso de la ampliación
de hipoteca legal exigida al amparo del artículo 163 de la Ley, o de la
ordenada por el Juez en el supuesto de ejercicio de la acción de devastación
conforme al artículo 219.2.o del Reglamento Hipotecario, máxime en este
caso si la llamada ampliación tiene lugar mediante la constitución de
hipoteca sobre otros bienes distintos de los hasta entonces hipotecados.
Ante ello, ha de concluirse que la denominada por el propio legislador
ampliación de hipoteca ha de asimilarse a efectos prácticos a la constitución
de una nueva. Sus efectos vendrían a ser los mismos que la mejora de
embargo a que se refiere el artículo 578.3 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil. Centrándonos tan sólo en el supuesto que puede ser más dudoso,
el de ampliación sobre la misma finca ya hipotecada con anterioridad,
resultaría que caso de existir cargas intermedias la pretendida ampliación
no puede perjudicarlas, pero la garantía hipotecaria preferente no tiene
por qué posponerse a ellas. Por tanto, la ejecución de esa carga intermedia
determinará la cancelación de la llamada ampliación cual hipoteca de rango
posterior que es (artículo 134 de la Ley Hipotecaria), pero no la de la
hipoteca inicial. Caso de ejecutarse la hipoteca ampliada, su titular tan
sólo tendrá preferencia para el cobro con cargo al precio de realización
por las cantidades inicialmente garantizadas, pues en cuanto al exceso
serán preferentes para el cobro los titulares de aquellas cargas intermedias
y tan sólo en la medida en que aún quede sobrante, la parte del crédito
ampliado y posteriormente garantizado. Sus efectos, en definitiva, son los
mismos que si hubiera dos hipotecas, cada una con su rango, por lo que
pretender que exista una sola con dos responsabilidades distintas, cada
una con su propia preferencia, contradice la indivisibilidad legal y exigencia
de prioridad única, con la consiguiente confusión al dar la apariencia
de que la ampliación del crédito original goza de una garantía de igual
rango al que tenía inicialmente.
5. En conclusión, ningún obstáculo existe para inscribir en el Registro
de la Propiedad la ampliación de una hipoteca que tenga por objeto
garantizar las nuevas responsabilidades derivadas de la ampliación del crédito
que hasta entonces lo estaba siempre que se determine con precisión cuáles
sean esas nuevas responsabilidades objeto de la garantía (artículo 12 de
la Ley Hipotecaria), pero los efectos de tal inscripción son los que
legalmente se deriven de su propio objeto y rango, pues éste viene determinado
por la Ley (artículo 24 de la Ley Hipotecaria) y no por la voluntad de
las partes salvo la posibilidad de renunciar al mismo dentro de los límites
del artículo 6.2.o del Código Civil, del que es un supuesto de aplicación
concreta la posposición a que se refiere el artículo 241 del Reglamento
Hipotecario. Por ello, en un caso como el presente es inscribible la
ampliación de hipoteca convenida.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar
el auto apelado, en los términos que resultan de los precedentes
fundamentos de derecho.
Madrid, 8 de junio de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís
Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La
Mancha.
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