Está Vd. en

Documento BOE-A-2001-17144

Resolución de 31 de julio de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por la Alcaldesa del Ayuntamiento de Calviá, doña Margarita Nájera Aranzábal, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 1 de dicha ciudad a inscribir un documento administrativo de formalización de la modificación determinado proyecto de compensación urbanística.

Publicado en:
«BOE» núm. 216, de 8 de septiembre de 2001, páginas 34025 a 34029 (5 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-2001-17144

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por la Alcaldesa del

Ayuntamiento de Calviá, doña Margarita Nájera Aranzábal, contra la negativa

del Registrador de la Propiedad número 1 de dicha ciudad a inscribir

un documento administrativo de formalización de la modificación

determinado proyecto de compensación urbanística.

Hechos

I

Según consta en certificación expedida por el Secretario del

Ayuntamiento de Calviá, que incorpora el documento administrativo por el

que se formaliza el Proyecto de Compensación del Plan Parcial de Nova

Santa Ponça, y concretamente la modificación del mismo, en el presente

caso concurren las siguientes circunstancias:

1.a El 5 de agosto de 1974 se aprobó provisionalmente y el 8 de

septiembre del mismo año definitivamente el Plan Parcial de Ordenación

Urbana de Santa Ponça.

2.a El 11 de marzo de 1983 fue aprobado el Proyecto de Compensación,

en el que se describe la finca matriz y las correspondientes parcelas

resultantes, con localización de los terrenos de cesión obligatoria, que fue

aceptada. Dicho Proyecto no fue inscrito en el Registro de la Propiedad.

3.a El 2 de mayo de 1994 se aprobó la modificación puntual en suelo

urbano de Santa Ponça, por haberse detectado la existencia de un poblado

pretalayótico -con la consiguiente anulación de aprovechamiento

urbanístico- en el ámbito de ciertas parcelas comprendidas en el Proyecto de

Compensación, lo que determinó la sustitución de cuatro parcelas de cesión

obligatoria al Ayuntamiento por un solar de 19.600 metros cuadrados,

con el mismo destino. Como consecuencia de ello, el 17 de mayo de 2000

se aprobó la modificación del Proyecto de Compensación en los indicados

términos. En la certificación administrativa que acredita la aprobación

definitiva de la referida modificación se expresa que, habiéndose

comunicado a la sociedad propietaria de los terrenos afectados la propuesta

de resolución, dicha entidad ha puesto en conocimiento del Ayuntamiento

"su conformidad con la modificación del Proyecto de Compensación, aun

cuando entiende que no procede la inscripción del solar en el Inventario

Municipal y Registro de la Propiedad al estar "sub judice" convenio firmado

entre el Ajuntament y dicha entidad, antes IMISA, que afecta a la

modificación de referencia". En dicha certificación se expresa que el Proyecto

de Compensación y su modificación han ganado firmeza en vía

administrativa, se describe la finca matriz y se indica la localización de los terrenos

de cesión obligatoria así como la descripción de las parcelas que como

consecuencia del Proyecto son propiedad del Ayuntamiento ; además, se

reseñan cuatro porciones de terreno que han sido cedidas anticipadamente

por la referida sociedad al Ayuntamiento en los años 1981, 1983, 1984

y 1985, mediante las sendas escrituras que figuran inscritas en el Registro

de la Propiedad.

II

Presentado el referido documento en el Registro de la Propiedad

número 1 de Calviá, fue objeto de la siguiente calificación: "Con el número

de asiento 65, del Diario 47, de este Registro, retirado por el interesado

y devuelto el día 4 del corriente mes, se ha presentado el denominado

"Documento administrativo correspondiente a la formalización del

Proyecto de Compensación del Plan Parcial de Nova Santa Ponsa", aprobado

por el Ayuntamiento de Calviá por acuerdo de 11 de marzo de 1983,

modificado por acuerdo de 17 de mayo del presente año.

Dicho documento está constituido por la Certificación expedida por

el Secretario del Ayuntamiento de Calviá, don José María Ponseti Verdaguer

de 20 de Septiembre del presente año, con el visto bueno de la Sra.

Alcaldesa, a cuya certificación se une como documento complementario el

denominado Proyecto de Compensación correspondiente al Plan de Ordenación

Urbana de Santa Ponsa aprobado el día 11 de Marzo de 1983 según la

diligencia suscrita por el Secretario el día 23 del mismo mes y año.

La certificación citada, a su vez, se refiere a los actos siguientes:

Primero. Aprobación provisional del Plan Parcial de Nova Santa Ponsa, de

5 de agosto de 1974. Segundo. Aprobación definitiva del Plan Parcial

de Nova Santa Ponsa, de 8 de septiembre de 1975. Tercero. Aprobación

del Proyecto de Compensación de Nova Santa Ponsa por el órgano actuante,

de 11 de marzo de 1983. Cuarto. Aprobación de la modificación puntual

en suelo urbano de Santa Ponsa del Plan General Municipal de Ordenación

de Calviá, de 2 de mayo de 1994. Quinto. Aprobación definitiva de la

modificación del Proyecto de Compensación del Plan Parcial de Nova de

Santa Ponsa, de 17 de mayo del presente año.

En relación con los documentos relacionados en la Certificación citada

se solicita la inscripción en el apartado undécimo de las parcelas que

se integran en el concepto de denominación "Localización y descripción

de las parcelas del Plan Parcial Nova Santa Ponsa, propiedad municipal

en presencia de la aprobación del Proyecto de Compensación aprobado

el día 11 de marzo de 1983, modificado el 17 de mayo del corriente, de

las que se insta su inscripción en el Registro de la Propiedad".

A su vez, en el apartado décimo, se relacionan las cesiones realizadas

con posterioridad a la aprobación del Proyecto de Compensación y con

anterioridad a la formalización del presente documento administrativo.

Todos los actos y documentos relacionados hacen referencia a un

proyecto de compensación de 11 de marzo de 1983, cuya inscripción no se

solicita y del que tampoco se certifica, y a la modificación del mismo

el 17 de mayo de 2000, existiendo entre uno y otro un conjunto de hasta

cuatro transmisiones realizadas con la creación de otras tantas

titularidades nuevas.

A la vista de ello se deniega la inscripción por los siguientes defectos

que hacen insubsanable el documento presentado:

Primero. Modificarse el contenido de un Proyecto de Compensación

del que se parte, no inscrito en el Registro, sin mediar consentimiento

en escritura pública del titular registral de los bienes afectados o sentencia

firme, tal y como se exige por el artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria,

y se sanciona por la Dirección General de los Registros en las Resoluciones

de 27 de junio de 1989, 8 y 11 de enero de 1999 y 10 de marzo de 2000.

Segundo. Porque calificándose el documento como Proyecto de

Compensación, que es el instrumento aplicable cuando se elige como sistema

de actuación el de compensación, su redacción y formulación, según los

artículos 172 y 173 del Reglamento de Gestión Urbanística corresponde

a la Junta de Compensación, o al propietario único, como en este caso,

por lo que habiéndose formulado la modificación del Proyecto por el propio

Ayuntamiento al que corresponde su aprobación se habría vulnerado el

derecho del titular dominical.

Tercero. De los datos obrantes en el Registro resulta que se han

producido dentro de la ejecución del planeamiento y del proyecto de

compensación numerosas segregaciones y ventas a favor de distintas personas,

así como cesiones a favor del propio Ayuntamiento, por lo que si se

produjera la inscripción de la totalidad del Proyecto a día de hoy, se

producirían cantidad de dobles inmatriculaciones.

Con independencia de los defectos anteriores, que impiden la

inscripción del documento, se observan también los siguientes, calificados como

subsanables:

A) En el apartado Primero se recoge: "... 1.a Como sistema se adopta

el de cooperación", y posteriormente se aprueba no una reparcelación,

sino un Proyecto de Compensación, con propietario único, sin que en

la documentación presentada conste la modificación del sistema.

B) No se describe el Polígono o Zona sobre la que se actúa, y sí por

el contrario, la totalidad de la finca matriz, siendo en todo caso necesario

el otorgamiento de la correspondiente escritura de segregación.

C) No constar en la certificación presentada las determinaciones

expresadas en el artículo 113, en relación con el 174.3, del Reglamento

de Gestión Urbanística.

D) No recogerse en la misma documentación las especificaciones

recogidas en el artículo 7 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

Contra la presente calificación se podrá interponer recurso gubernativo

ante el Excmo. Sr. Presidente del Tribunal de Justicia de las Islas Baleares,

en el plazo de cuatro meses, a partir de la fecha de conocimiento de la

presente nota, así como pedir la correspondiente prórroga del asiento

de presentación, siempre que se solicite dentro de la vigencia del mismo,

en el caso de haber optado por la presentación del recurso. Calviá a

veintitrés de octubre de dos mil. El Registrador accidental. Fdo. María

Purificación Ceijo Barrientos".

III

Doña Margarita Nájera Aranzábal, en nombre del Ayuntamiento de

Calviá, como Alcaldesa, interpuso recurso gubernativo contra dicha

calificación, con las siguientes alegaciones: 1. Que en el documento calificado

se solicita la inscripción de las parcelas que se integraban en el concepto

de "localización y descripción de las parcelas del Plan Parcial NOVA SANTA

PONSA, propiedad municipal en presencia de la aprobación del Proyecto

de Compensación aprobado el día 11 de marzo de 1983, modificado el

17 de mayo del corriente, de las que insta su inscripción en el Registro

de la Propiedad", por lo que no se entiende la afirmación contenida en

la nota registral de que no se solicita la inscripción del Proyecto de

Compensación ni se certifica del mismo ; 2. Que, respecto del defecto

insubsanable primero, el documento administrativo presentado es título bastante

en Derecho para que acceda al Registro la mutación jurídico-inmobiliaria

inherente a la aprobación del Proyecto de compensación, en su versión

modificada. Que, según la doctrina de la Dirección General de los Registros

y del Notariado, la titulación administrativa es apta para practicar en

el Registro de la Propiedad inscripciones relacionadas con el Derecho

Urbanístico (cfr. Resoluciones de 22 de junio de 1989 y 8 y 11 de enero de 1999),

y ello sobre la base de lo establecido en los artículos 1 y 2 del Real Decreto

1093/1997, de 4 de julio. Que la circunstancia de que el propietario único,

"Habitat Golf Santa Ponsa, S. L." -antigua IMISA-, haya recurrido en vía

contencioso-administrativa contra el acuerdo de la Comisión de Gobierno

por el que se aprobó la versión modificada del Proyecto de Compensación

no ha de erigirse en obstáculo impeditivo del acceso al Registro de dicho

acuerdo (cfr. artículo 56 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen

Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento

Administrativo Común), máxime si se tiene en cuenta que la Sala competente,

mediante auto de 6 de noviembre de 2000, ha denegado la suspensión

de la eficacia de dicho acuerdo, por lo que se da vía libre a la inscripción

solicitada, sin perjuicio de la anotación preventiva que pudiera practicarse

para asegurar el resultado del procedimiento. Que, con independencia de

la firmeza del acto administrativo de aprobación de la versión modificada

del Proyecto de Compensación, hay en el expediente noticia de la

conformidad de "Habitat Golf Santa Ponsa, S.L." con dicha versión, puesto

que el representante legal de dicha sociedad ha manifestado "...ser correcta

la modificación del proyecto de compensación correspondiente al Plan

Parcial de Santa Ponsa..." y a lo que se opone es a las consecuencias

de ésta en lo que atañe a "la modificación del inventario municipal y

la inscripción del solar de referencia en el Registro de la Propiedad", por

lo que dicha aceptación, incorporada a un documento público y auténtico,

como es el expediente tramitado por la Corporación municipal, tiene el

mismo valor que la declaración de conformidad que se hubiera incorporado

a una escritura pública o acta autorizada por un Notario. Que, conforme

al artículo 6 de la Ley Hipotecaria también puede el adquirente instar

por sí la inscripción del su título adquisitivo ; 3. Que, respecto del segundo

de los defectos calificados como insubsanables, desde los años 1991 a

1993 ha habido una voluntad explícita de la mencionada sociedad de que

los terrenos afectados por la reforma del proyecto de compensación

aprobada el 17 de mayo de 2000 fueran de propiedad municipal, en cobertura

del diez por ciento de aprovechamiento medio instaurado por la Ley de

2 de mayo de 1975 ; y que, aun cuando no hubo por parte de dicha sociedad

"solicitud" de esa modificación, lo cierto es que "actos propios" realizados

por aquélla remedian vicios formales y de iniciativa que se hayan

producido ; 4. Que, en relación con el defecto tercero, la indeterminación de

dicho reparo (falta de puntualización de inscripciones impeditivas del

acceso al Registro del documento administrativo presentado), frustra la labor

de contraste indispensable para que pueda someterse a crítica sustantiva

el criterio que luce en la nota de calificación ; y, además, al haberse

practicado con anterioridad a dicho documento únicamente inscripciones a

favor del Ayuntamiento de Calviá (de las cuatro transmisiones referidas

en la nota, realizadas por la sociedad promotora a ese Ayuntamiento),

cabe entender que el principio de previa inscripción a que se refiere el

artículo 20 de la Ley Hipotecaria no es invocable para denegar la solicitada

por dicha Corporación. Que, asimismo, es obvio que la solicitud de

inscripción se ha ceñido a las parcelas "localizadas", de pertenencia municipal,

no afectadas por las inscripciones anteriores citadas, las cuales han sido

reseñadas con precisión en el documento administrativo calificado ; 5. Que,

respecto del defecto reseñado bajo la letra A) en el apartado de la nota

relativo a los defectos subsanables, la terminología inicial fue la empleada

por la compañía promotora al instar en su día (en 1975, durante la vigencia

de la Ley del Suelo de 1956 (la aprobación del correspondiente Plan Parcial,

lo que no impidió que posteriormente el sistema seguido fuera el propio

del supuesto de propietario único regulado por la Ley de Reforma del

Suelo y Ordenación Urbana de 1975 ; 6. Que, por lo que se refiere al defecto

subsanable señalado bajo la letra B), han sido correctamente descritas

en el documento administrativo las parcelas inscribibles que han de

constituir fincas independientes y el título en cuya virtud se inscribe el proyecto

de compensación es suficiente para la modificación de entidades

hipotecarias, según los artículos 1 y 2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de

julio ; 7. Que el defecto reseñado en la letra C) habrá de ser subsanado;

y 8. Que el defecto expresado bajo la letra D) no puede mantenerse porque

las especificaciones que la norma citada en la nota sobre los "proyectos

de equidistribución" no son aplicables al supuesto de propietario único.

IV

El Registrador de la Propiedad, don Jesús Nicolás Juez Pérez, informó

lo siguiente: 1. Sobre el título presentado en el Registro y las circunstancias

urbanísticas resultantes del Planeamiento que ejecuta: Que ninguno de

los instrumentos de planeamiento anteriores a la modificación debatida

dio lugar a que por parte del Ayuntamiento de Calviá se pretendiera

siquiera la inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de

Compensación definitivamente aprobado según el Plan primitivo mientras

estuvo vigente, lo cual determina la notoria incoherencia de que no habiéndose

inscrito el Proyecto de Compensación aprobado, quizás debido a que las

nuevas determinaciones del planeamiento hacían incompatible sus

previsiones con las del proyecto de compensación entonces aprobado, se

produzca ahora, como consecuencia del acuerdo de 17 de mayo de 2000 la

modificación y subsiguiente pretensión de inscripción de un Proyecto de

Compensación primitivo inexistente en el Registro, y en consecuencia

partirse ahora "a priori" y por un acto meramente voluntarista de la eventual

y nunca calificada registralmente legalidad íntegra de aquél, para promover

seguidamente su modificación, solicitándose la inscripción del acto

terminal. Que, aunque no corresponde al Registrador apreciar la legalidad

del acto, que goza de la presunción de validez y eficacia de todos los

actos de las Administraciones Públicas, sí le corresponde calificar la

congruencia de la pretensión que se mantenga con el procedimiento

administrativo del que dimana el acto, las formalidades extrínsecas del

documento presentado y los trámites e incidencias esenciales en relación con

la titularidad registral, así como los obstáculos que surjan del Registro,

conforme al artículo 99 del Reglamento Hipotecario. Que el planeamiento

ha de hacerse de conformidad con lo que se establece por el bloque de

legalidad y reglamentario aplicable, de modo que cualquier desviación en

el ejercicio de las potestades de las Administraciones Públicas significa

la aplicación subyacente y general del sistema registral, que despliega todos

sus efectos conforme a los artículos 1 y 82 de la Ley Hipotecaria ; por

lo que, en el presente caso, implicando la pretensión de inscripción en

pleno dominio de determinadas fincas en favor del Ayuntamiento la

cancelación del dominio del titular actual, con las operaciones intermedias

de segregación, que son también actos de riguroso dominio, no es posible

acceder a lo que se pide sino cuando medie escritura pública en la que

preste su consentimiento el titular actual o Sentencia firme en un recurso

seguido contra el mismo. Que, conforme a lo establecido en el artículo 117

de la Ley de 1975, la ejecución de los Planes "se realizará por polígonos

completos", y según el artículo 118, la delimitación de polígonos y unidades

de ejecución requerirá la previa delimitación y posteriormente su

desarrollo íntegro, según el artículo 119, por los sistemas de actuación establecidos

por la Ley, mientras que, en el presente aso, mediante un acto de carácter

unilateral del Ayuntamiento, fuera de los procedimientos establecidos por

la Ley, y sin abarcar la totalidad de su ámbito, se pretende inscribir

parcialmente determinados terrenos que han sido sometidos sucesivamente

a distintas fases de planeamiento y sin que previamente siquiera se hubiera

producido la inscripción de los actos de ejecución anteriores ; 2. Sobre

la prohibición de inscripción de los actos de equidistribución parciales

y la modificación del contenido del un Proyecto de Compensación efectuado

unilateralmente por la Administración: Que a esta cuestión se refieren

los defectos insubsanables primero y segundo. A) Que es principio esencial

de todos los procesos de equidistribución -reparcelación o compensación-,

que han de partir siempre de la totalidad de los terrenos comprendidos

en la unidad de ejecución, como exigencia propia de la solidaridad de

los beneficios y cargas (cfr. artículos 77 y 89 y siguientes del Reglamento

de Gestión Urbanística), por lo que con la inscripción parcial, de hacerse,

quedaría fraccionada la calificación registral unitaria del conjunto, ya que

defectos u obstáculos registrales que pudieran afectar a apartes no inscritas

del mismo podrían ser determinantes de la imposibilidad de la inscripción

del acto total, y sin embargo, de haberse producido la inscripción parcial,

el contenido indebidamente inscrito sería inmodificable frente a terceros

con notorio fracaso del sistema, de igual modo que no es posible la

inscripción parcial de una escritura de partición de herencia otorgada por

cuatro de los cinco herederos de un mismo causante sin mediar la legítima

representación del no asistente. B) Que si no pueden inscribirse

aisladamente las fincas comprendidas en un proyecto de equidistribución en

el ámbito de la Unidad de Ejecución, menos aún se puede modificar el

Proyecto de Compensación ya aprobado sin cumplirse los que establece

el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, es decir la obtención de sentencia

firme o de escritura pública, y así resulta de la doctrina de la Dirección

General de los Registros y del Notariado (Resoluciones de 22 de junio

de 1989 y 8 y 9 de enero de 1999 y 13 de marzo de 2000). C) Que la

facultad de promover un proyecto de compensación resulta atribuida por

la Ley a los particulares individualmente o constituidos en Junta de

Compensación, sin perjuicio de que la competencia para la aprobación definitiva

sea de la Administración actuante, por lo que la posibilidad de segregar

reconocida por el Decreto de 4 de julio tiene sentido cuando quien lo

promueve ostente también el poder de disposición por causa de dominio

sobre los bienes afectados, y esta cuestión pertenece al ámbito de

calificación registral conforme al artículo 99 del Reglamento Hipotecario ; 3.

Sobre la segregación unilateral de las fincas cuya inscripción se pretende

y la falta de diferenciación con las parcelas preexistentes: Que, respecto

del tercero de los defectos, de los datos obrantes en el Registro e incluso

de los suministrados en el título, resulta que se han producido dentro

de la ejecución del planeamiento y del proyecto de compensación

numerosas segregaciones y ventas a favor de distintas personas, así como

cesiones a favor del propio Ayuntamiento, por lo que si se produjera la

inscripción de la totalidad del Proyecto a día de hoy, se daría lugar

eventualmente a la aparición de dobles inmatriculaciones, y, al no haberse

inscrito el proyecto de compensación conforme al planeamiento vigente

cuando se aprobó en 1983, y al no haberse realizado un proyecto de

compensación íntegro después, de modo que no existe una parcelación previa

que definiese por entero la situación definitiva del ámbito ordenado, la

inscripción de las segregaciones efectuadas unilateralmente por quien no

es el titular registral de los terrenos causaría una confusión generadora

de inseguridad jurídica incompatible con el orden público registral. Que,

consiguientemente, el título presentado no es inscribible, por su carácter

unilateral, por no comprender la totalidad del ámbito y ni siquiera lo

sería bajo el concepto de ocupación directa por no darse las condiciones

reglamentarias -si estuviera vigente la medida-. Que a ello debe añadirse

el hecho de que la inscripción pretende practicarse por causa de las

cesiones obligatorias no vienen referidas a los terrenos que han de formar

el equipamiento urbanístico las cuales, por su condición de bienes

demaniales por naturaleza, o por virtud de la prestación del servicio al que

según su afectación adquieran, identificados gráficamente desde el

planeamiento han de tener también física y registralmente exacta

correspondencia ; mientras que las cesiones de aprovechamiento, al recaer sobre

bienes de rendimiento lucrativo, no tienen un emplazamiento espacial

único, deben corresponderse en su cuantía con la que marquen las leyes

y, por tanto, carecen de la nota de ser ostensible su situación, que es

condición propia de los bienes demaniales, lo que exige correlativamente

que en el título hayan intervenido los titulares de dominio legitimados

para ello, sin que puedan ser sustituidos por la intervención unilateral

de la Administración, ni tampoco la por mera citación del titular en el

procedimiento al ser preciso el consentimiento explícito prestado en

escritura pública ; y 4. Sobre los restantes extremos de la nota de calificación:

Que, aparte lo ya expresado que sirve para justificar dichos defectos, la

cita del sistema de actuación por cooperación revela contradicciones

existentes pues el documento presentado y todos los que le han precedido

se refieren siempre a un proyecto de compensación. Y que las

circunstancias que exigen los artículos 113 del Reglamento de Gestión y su

remisión en el artículo 174.3 a los proyectos de reparcelación exigían el

cumplimiento de los mismos no sólo en cuanto a las determinaciones

urbanísticas sino también a las registrales, las cuales sólo parcialmente se

consignan, así como las que se contienen en el Real Decreto de 4 de julio

de 1997.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares

estimó el recurso, con revocación de la nota -salvo respecto del defecto

subsanable señalado bajo la letra C) en la nota de calificación-, sobre

la base de los argumentos del recurrente, añadiendo que el Real Decreto

1093/1997, de 4 de julio, cuenta con la cobertura de los artículos 307

a 310 del texto refundido de la Ley 1/1992, de 26 de junio, que dejó vigentes

la disposición derogatoria única de la Ley 6/1998, de 13 de abril ; y que

a pesar de que se contemplara inicialmente que el planeamiento se

ejecutaría por el sistema de cooperación, cabe sustituirlo posteriormente por

el sistema de compensación, como en el presente caso lo pidió el propietario

único.

VI

El Registrador apeló el Auto presidencial, manteniéndose en las

alegaciones contenidas en su informe, y añadió que la causa determinante

de la estimación del recurso reside exclusivamente en el hecho de

considerar que es título idóneo para la inscripción de la reorganización de

la propiedad la certificación de la Administración actuante, mientras que

no se denegó la inscripción por mera insuficiencia formal del título

presentado, sino por inadecuación intrínseca de su contenido con el

instrumento en que se albergó.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 102 de la Ley de Régimen Jurídico de las

Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común ; 1, 19,

40 y 82 de la Ley Hipotecaria ; 307, 308 y 310 del texto refundido de

la Ley 1/1992, de 26 de junio ; la disposición derogatoria única de la Ley

6/1998, de 13 de abril ; artículos 1, 2, 6, 7 y 8.2 del Real Decreto 1093/1997,

de 4 de julio ; artículos 113, 172, 173 y 174 del Reglamento de Gestión

Urbanística, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto ; 99

y 117 del Reglamento Hipotecario ; y las Resoluciones de 22 de junio de

1989, 8 y 11 de enero de 1999, 10 de marzo de 2000 y 26 de febrero

de 2001.

1. Se debate en este expediente sobre la inscripción de una

certificación expedida por el Secretario del Ayuntamiento de Calviá que

incorpora el documento administrativo por el que se formaliza determinado

Proyecto de Compensación, y concretamente la modificación del mismo,

con las siguientes circunstancias relevantes:

1.a El 5 de agosto de 1974 se aprobó provisionalmente y el 8 de

septiembre del mismo año definitivamente determinado Plan Parcial de

Ordenación urbanística.

2.a El 11 de marzo de 1983 fue aprobado el Proyecto de Compensación,

en el que se describe la finca matriz y las correspondientes parcelas

resultantes, con localización de los terrenos de cesión obligatoria. Dicho

Proyecto no fue inscrito en el Registro de la Propiedad.

3.a El 2 de mayo de 1994 se aprobó la modificación puntual en suelo

urbano, por haberse detectado la existencia de un poblado pretalayótico

(con la consiguiente anulación de aprovechamiento urbanístico) en el

ámbito de ciertas parcelas comprendidas en el Proyecto de Compensación,

lo que determinó la sustitución de cuatro parcelas de cesión obligatoria

al Ayuntamiento por un solar de 19.600 metros cuadrados, con el mismo

destino. Como consecuencia de ello, el 17 de mayo de 2000 se aprobó

la modificación del Proyecto de Compensación en los indicados términos.

En la certificación administrativa que acredita la aprobación definitiva

de la referida modificación se expresa que, habiéndose comunicado a la

sociedad propietaria de los terrenos afectados la propuesta de resolución,

dicha entidad ha puesto en conocimiento del Ayuntamiento "su

conformidad con la modificación del Proyecto de Compensación, aun cuando

entiende que no procede la inscripción del solar en el Inventario Municipal

y Registro de la Propiedad al estar "sub iudice" convenio firmado entre

el Ajuntament y dicha entidad, antes IMISA, que afecta a la modificación

de referencia". En dicha certificación se expresa que el Proyecto de

Compensación y su modificación han ganado firmeza en vía administrativa,

se describe la finca matriz y se indica la localización de los terrenos de

cesión obligatoria así como la descripción de las parcelas que como

consecuencia del Proyecto son propiedad del Ayuntamiento ; además, se

reseñan cuatro porciones de terreno que han sido cedidas anticipadamente

por la referida sociedad al Ayuntamiento en los años 1981, 1983, 1984

y 1985, mediante las sendas escrituras que figuran inscritas en el Registro

de la Propiedad.

2. Como cuestión previa, planteada por el Ayuntamiento recurrente,

cabe recordar que, no obstante la presunción de legalidad, ejecutividad

y eficacia de que legalmente estás investidos los actos administrativos

(cfr. artículos 56 y 57 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen

Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento

Administrativo Común), el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al

Registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, entre

otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución

con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de este,

así como la relación del mismo con el titular registral y a los obstáculos

que surjan con el Registro.

3. Habida cuenta del ámbito del recurso gubernativo (limitado a las

cuestiones que directa e inmediatamente se relacionen con los defectos

expresados en la nota de calificación -artículo 117 del Reglamento

Hipotecario-), no puede decidirse ahora sobre la cuestión planteada en el

preceptivo informe del Registrador, pero no en la nota recurrida, sobre la

admisibilidad o la prohibición de inscripción de los actos de

equidistribución parciales.

4. Según el primero de los defectos expresados en la nota, el

Registrador deniega la inscripción solicitada "Por modificarse el contenido de

un Proyecto de Compensación del que se parte, no inscrito en el Registro,

sin mediar consentimiento en escritura pública del titular registral de

los bienes afectados o sentencia firme, tal y como se exige por el artículo

40.d) de la Ley Hipotecaria, y se sanciona por la Dirección General de

los Registros en las Resoluciones de 27 de junio de 1989, 8 y 11 de enero

de 1999 y 10 de marzo de 2000".

Tal defecto debe ser confirmado. Ciertamente, aunque es principio

básico del sistema registral español que la rectificación, modificación o

cancelación de los asientos del Registro presuponen el consentimiento de

su titular o la oportuna resolución judicial supletoria (cfr. artículos 1,

40 y 82 de la Ley Hipotecaria), debe recordarse que, según la doctrina

de este Centro Directivo, cabe la inscripción de la modificación de

situaciones jurídico-reales por resolución de la Administración que altere un

título administrativo anterior (cfr. artículo 102 de la Ley de Régimen

Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo

Común), siempre que se trate de expedientes rectificatorios en los que

la autoridad administrativa interviniente sea competente por la

modificación que se acuerde y se cumplan en él las garantías legales establecidas

a favor de la persona afectada.

Lo que ocurre en el caso debatido es que, habiendo ganado firmeza

en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto

de compensación, no cabe ya introducir en aquél una modificación del

alcance de la que ahora se cuestiona (que desborda claramente lo que

es un mero error material o de hecho o una previsión complementaria

plenamente respetuosa del contenido básico que se completa), que

conculcaría, además, el propio régimen establecido para la revisión de los

actos administrativos -cfr. artículos 102 y siguientes de la Ley de Régimen

Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento

Administrativo Común-. En consecuencia, y no habiéndose seguido el referido

procedimiento administrativo -en el que sí podría ser suficiente para la

inscripción el título expedido por el funcionario competente, según las

normas aplicables al mismo-, no cabe acceder al reflejo registral de la

modificación pretendida si no media el consentimiento del titular registral

afectado, prestado en escritura pública, o la oportuna resolución judicial

(cfr. las Resoluciones citadas en los vistos).

5. Confirmado el primero de los defectos insubsanables, resulta

innecesario entrar en los restantes expresados en la nota de calificación.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso de apelación

interpuesto por el Registrador y revocar el auto apelado, en los términos

que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

Madrid, 31 de julio de 2001.-La Directora general, Ana López-Monís

Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Islas Baleares.

subir

Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid