Está Vd. en

Documento BOE-A-2001-17138

Resolución de 11 de julio de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por "Mantenimiento Integral de Edificios, Sociedad Anónima" contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Majadahonda don Ramón Sánchez de Frutos a practicar una anotación preventiva de demanda en virtud de apelación del señor Registrador.

Publicado en:
«BOE» núm. 216, de 8 de septiembre de 2001, páginas 34015 a 34016 (2 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-2001-17138

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los

Tribunales don Gustavo Gómez Molero, en nombre y representación de la

entidad "Mantenimiento Integral de Edificios, Sociedad Anónima" contra

la negativa del Registrador de la Propiedad de Majadahonda don Ramón

Sánchez de Frutos a practicar una anotación preventiva de demanda en

virtud de apelación del señor Registrador.

Hechos

I

La entidad "Mantenimiento Integral de Edificios, Sociedad Anónima"

interpuso demanda contra "Supracomunidad de Propietarios Centro

Comercial Centro Oeste", sobre reclamación, entre otros, de

responsabilidades comunitarias por un importe de 54.873.086 pesetas, más intereses,

correspondientes a gastos generales de la comunidad del último año

finalizado y el actualmente en curso, por trabajos de mantenimiento y limpieza

del "Centro Comercial Centro Oeste", que la demandante había contratado

con la demandada, dando lugar al juicio declarativo de mayor cuantía

número 587/1998, del Juzgado de Primera Instancia número 20 de Madrid.

En dicha demanda se solicita la anotación preventiva de la misma

en el Registro de la Propiedad, en relación con las inscripciones de las

fincas que componen la comunidad.

Por Providencia dictada por el Magistrado-Juez del citado Juzgado,

se acordó librar mandamiento de anotación preventiva de demanda al

Registro de la Propiedad de Majadahonda.

II

Presentado el citado mandamiento en el Registro de la Propiedad de

Majadahonda, fue calificado con la siguiente nota: "Calificación que se

extiende a solicitud del presentante en documento: Denegada la anotación

ordenada en el mandamiento que precede, presentado el día 27 de enero

de 1999 (asiento número 171 del Diario 28) por los siguientes defectos:

Primero. No se acredita la personalidad jurídica independiente de la

demandada Supracomunidad de propietarios del conjunto inmobiliario

denominado Centro Comercial Centro Oeste ; ni se consignan sus circunstancias

personales, de conformidad con el artículo 51.9.a.b) y c) del Reglamento

Hipotecario. Segundo. La citada Supracomunidad carece de bienes inscritos

a su nombre en este Registro. Tercero. No constar la descripción y datos

registrales de la finca o fincas sobre las que ha de practicarse la anotación,

artículos 9-1.o y 2.o de la ley Hipotecaria y 51-1.o, 3.o y 4.o de su Reglamento.

Cuarto. No haber sido demandados los titulares registrales de todos y

cada uno de los locales sobre los que ha de recaer la anotación preventiva

de demanda ordenada, de conformidad con los artículos 1.3, 20.2 y 38.2

de la Ley Hipotecaria y 24 de la Constitución española. Los defectos

Primero, Segundo y Tercero tienen el carácter de subsanables: el defecto

Cuarto es insubsanable. Contra esta calificación cabe interponer recurso

gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid

en plazo de tres meses a contar de hoy por el procedimiento regulado

en el artículo 112 y siguientes del vigente Reglamento Hipotecario sin

perjuicio de acudir los interesados a los Tribunales de Justicia para ventilar

y contender acerca de la validez o nulidad de los títulos. Majadahonda,

a 18 de febrero de 1999. El Registrador de la Propiedad. Fdo. Ramón

Sánchez de Frutos.

III

El Procurador de los Tribunales don Gustavo Gómez Molero, en

representación de la entidad "Mantenimiento Integral de Edificios, Sociedad

Anónima", interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota y alegó:

Que si bien la comunidad de propietarios en régimen de propiedad

horizontal no tiene personalidad jurídica, sin embargo tiene entidad

legitimatoria para demandar y ser demandada (Sentencias del Tribunal Supremo

8 de marzo de 1991, 24 de diciembre de 1986, 18 de marzo de 1994).

Que respecto a la falta de inscripción de bienes a nombre de la demandada,

es consecuencia de lo anterior, la comunidad no tiene derechos "in re

sino ob rem". (Sentencia del Tribunal Supremo 22 de marzo de 1988).

Que se aportó listado en el que constaban los datos registrales de todos

y cada uno de los locales sobre los que había de recaer la anotación.

Que con respecto a no haber sido demandados todos los titulares registrales

de los locales se opone la doctrina de la Dirección General de los Registros

y del Notariado que en su resolución de 5 de febrero de 1992, establece

que cuando por obligaciones contractuales se demanda y se condena a

una comunidad de propietarios, se demanda y condena realmente a los

propietarios que la constituyen. Que el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad

Horizontal establece las obligaciones de los propietarios de pisos y locales

en la comunidad y dicho artículo ha sido interpretado por las Resoluciones

de 9 de febrero y 18 de mayo de 1987, permitiendo la constancia registral

de la demanda, a través de una anotación de las prevenidas en el

artículo 42 de la Ley Hipotecaria. En el mismo sentido la Sentencia de la

Audiencia Provincial de Valencia de 16 de julio de 1987. Que es doctrina reiterada

que las obligaciones del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal,

son de las denominadas "propter rem" (Sentencia Tribunal Supremo 30

de mayo de 1997 y 3 de marzo de 1994) por lo que la salvaguarda del

principio de publicidad registral impone la constancia registral inmediata

de la demanda (Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 1985).

IV

El Registrador en su informe de defensa de la nota argumentó lo

siguiente: Que para que pueda practicarse cualquier asiento es necesario que

el acto emane del titular registral o se dirija contra él (artículos 20 y

38 de la Ley Hipotecaria). La demanda cuya anotación se pretende se

dirige contra "Supracomunidad Centro Comercial Centro Oeste" que no

es titular registral (Resolución 27 de marzo de 1998): Que no se sabe

qué es esa Supracomunidad, faltando las circunstancias que para su

identificación exige el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y desarrolla el artículo

51 de su Reglamento. Cuestión distinta es que pueda practicarse una

anotación preventiva a favor de entes que no tengan personalidad, pues tal

cosa se admite cuando se trata de Comunidad de Propietarios cuando

el favorecido por la anotación es la Comunidad (Resolución 19 de febrero

de 1993). Que como la Supracomunidad carece de personalidad jurídica

y no es titular registral, debería de haberse dirigido la demanda contra

cada uno de los propietarios de las fincas para que el mandamiento hubiera

ordenado que se practicase la anotación sobre los bienes que a ellos

pertenezcan (artículos 1, 20 y 38 Ley Hipotecaria). Que como la demanda

se ha dirigido contra quien no aparece como titular en el Registro, no

se han descrito los bienes que quedan afectos por la anotación (artículos 9

de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento, y no queda subsanado el error

porque el recurrente señale los bienes que le parezcan (artículo 1.444

y siguientes Ley de Enjuiciamiento Civil). Además el Registrador sólo debe

de calificar por lo que resulta de los documentos presentados (artículo 18

Ley Hipotecaria) por lo que sólo puede practicar la anotación sobre los

bienes que, explícitamente, ordene el mandamiento.

V

El titular del Juzgado que acordó la anotación de la demanda informó

en el sentido de que puede hacerse efectiva la anotación de demanda

sobre los diferentes locales que integran la comunidad deudora, no siendo

obstáculo la carencia de personalidad jurídica del ente comunitario, no

siendo preciso, tampoco, que se demande a todos los propietarios de

locales, pudiendo bastar en su día la notificación personal a cada propietario

de la existencia del procedimiento y de la parte de deuda que le es

imputable.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid estimó el

recurso interpuesto, fundándose en los alegaciones del recurrente y en

los argumentos contenidos en el informe del titular del Juzgado que dictó

el mandamiento, revocando la nota de calificación del Registrador y

ordenando se procediera a la anotación de la demanda.

VII

El Registrador apeló el auto presidencial manteniéndose, en esencia,

en sus alegaciones.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución española ; 1, 30 y 38 de la

Ley Hipotecaria, y Resoluciones de 5 de febrero de 1992, 19 de febrero

de 1993 y 27 de marzo de 1998.

1. En el caso objeto del presente recurso se solicita la anotación

preventiva de la demanda interpuesta por la entidad Mantenimiento integral

de edificios, sociedad anónima, contra "Supracomunidad de propietarios

Centro Comercial Centro Oeste", sobre reclamación, entre otras cosas, de

responsabilidades comunitarias por un importe de 54.873.086 pesetas más

intereses, correspondientes a gastos generales de la comunidad del último

año finalizado y el actualmente en curso. Resulta del expediente que las

cantidades reclamadas corresponden a los trabajos de mantenimiento y

limpieza del "Centro Comercial Centro Oeste" que la demandante había

contratado con la demandada. Por diligencia de adición al mandamiento

presentado, se hace constar que se adjunta al mismo relación de las

inscripciones a que dio lugar la división horizontal de la comunidad

demandada. El Registrador deniega la anotación solicitada por los siguientes

defectos: Primero. No se acredita la personalidad jurídica independiente

de la demandada, Supracomunidad de propietarios del conjunto

inmobiliario denominado Centro Comercial Centro Oeste ; ni se consignan sus

circunstancias personales, de conformidad con el artículo 51.9.ob) y c)

del Reglamento Hipotecario. Segundo. La citada Supracomunidad carece

de bienes inscritos a su nombre en este Registro. Tercero. No constar

la descripción y datos registrales de la finca o fincas sobre las que ha

de practicarse la anotación, artículos 9-1.o y 2.o de la Ley Hipotecaria

y 51-1.o, 3.o y 4.o de su Reglamento. Cuarto. No haber sido demandados

los titulares registrales de todos y cada uno de los locales sobre los que

ha de recaer la anotación preventiva de demanda ordenada, de

conformidad con los artículos 1,3, 20.2. y 38.2 de la Ley Hipotecaria y 24 de

la Constitución española.

2. Los cuatro defectos señalados por el Registrador han de ser

considerados conjuntamente y, en realidad, reducidos al último de ellos. En

efecto, no es posible alegar que no estén demandados los titulares

registrales de todos y cada uno de los locales sobre los que debe recaer la

anotación preventiva (defecto cuarto), si en el mandamiento no constan

la descripción y datos registrales de las fincas sobre las que se debe

practicar aquélla (defecto tercero). Y, por otra parte, si bien es evidente que

no es posible practicar anotación alguna cuando el demandado no tiene

fincas inscritas a su nombre, resulta que la anotación de demanda en

cuestión no se solicita sobre bienes del demandado sino sobre bienes de

terceros, como resulta de la diligencia de adición al mandamiento. Sentado

lo anterior, el defecto cuarto debe ser confirmado, pues, como

reiteradamente ha señalado este Centro Directivo los principios constitucionales

de protección jurisdiccional de los derechos y proscripción de la

indefensión (artículos 24 de la Constitución española), y paralelamente y, en

el ámbito registral, el principio de salvaguardia judicial de los asientos

registrales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) junto con los de "tracto

sucesivo" y legitimación (artículos 20 y 38.3 Ley Hipotecaria), impiden la

práctica de la anotación solicitada sobre bienes de quien no ha sido parte

con carácter personal y directo en el procedimiento.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el

auto apelado.

Madrid, 11 de julio de 2001.-La Directora general, Ana López-Monís

Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

subir

Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid