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En el recurso gubernativo interpuesto por el Letrado don José Luis

Vich Casas, en nombre de Habitatge Entorn, SCCL, Prohas, SCCL y "Raiding,

Sociedad Anónima", contra la negativa del Registrador de la Propiedad

de Santa Coloma de Gramanet, número 2, don José María Pérez Visus,

a inscribir un acta de notificación y requerimiento, en virtud de apelación

del recurrente.

Hechos

I

Mediante escritura pública otorgada el 12 de febrero de 1997 ante

el Notario de Barcelona, don Ignacio Navas Oloriz, se constituyó un derecho

de opción de compra a favor de Habitatge Entorn, SCCL, Prohas, SCCL

y "Raiding, Sociedad Anónima", sobre la finca registral 132N, sita en Sant

Adriá de Besós, inscrita en el Registro de la Propiedad de Santa Coloma

de Gramanet, número 2, a favor de la compañía mercantil "Zángano Better,

Sociedad Limitada". La referida opción de compra fue objeto de inscripción

en el citado Registro, en la cual figuran, entre otras, las cláusulas que

se exponen en el fundamento de Derecho 1.

El 11 de febrero de 1998, el Notario de Barcelona don José Ramón

Mallol Tova autorizó acta de notificación requerimiento por el que los

representantes de las tres sociedades citadas requieren al Notario al objeto

de notificar y hacer entrega al legal representante de la sociedad "Zángano

Better, Sociedad Limitada", o, en su defecto, a quien manifieste ser su

empleado o hallarse legalmente capacitado para que surta plenitud de

efectos la notificación y requerimiento a practicar, de una carta, por la

que las tres sociedades requirentes manifiestan que han decidido ejercitar

con plenitud de efectos, desde ese momento, el referido derecho de opción

de compra, por el precio y las condiciones establecidas en la escritura

antes citada y que se tengan por requeridos para el otorgamiento de la

correspondiente escritura de compraventa, señalando Notario y fecha.

II

Presentada la referida acta en el Registro de la Propiedad de Santa

Coloma de Gramanet, número 2, fue calificada con la siguiente nota:

"Denegada la inscripción del precedente documento, acompañada con

instancia suscrita por don José Luis Vich Casas, en Santa Coloma de Gramanet

a 28 de febrero de 1998, por carecer de trascendencia registral. Contra

esta calificación cabe interponer recurso ante el excelentísimo señor

Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en forma y plazo

que establecen los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes

de su Reglamento. Santa Coloma de Gramanet a 4 de marzo de 1998.

El Registrador. Firma ilegible".

III

El Letrado don José Luis Vich Casas, en nombre de Habitatge Entorn,

SCCL, Prohas, SCCL y "Raiding, Sociedad Anónima", interpuso recurso

gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que la calificación de

falta de trascendencia registral es inadecuada, debiéndose considerar lo

que establecen los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria y 7 y 14 del

Reglamento Hipotecario. Que según ha establecido el Tribunal Supremo

en varias sentencias, entre ellas, la de 10 de julio de 1946, en el contrato

de opción de compra, al ejercitar la opción queda la venta perfeccionada.

Que las sentencias de 23 de marzo de 1945, 8 de julio de 1946, 4 de

abril de 1949 y 22 de abril de 1972, declaraban que la opción de compra

es de condición unilateral. La sentencia de 22 de junio de 1966 declara

que el contrato de opción, como unilateral que es, produce a favor del

optante la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo

señalado a la oferta de venta y manifestada inequívocamente su voluntad

y comunicada al concedente, se extingue la opción y nace o se perfecciona

la compraventa. Que es evidente que es el momento del ejercicio de la

opción en el supuesto de modificación previsto en el artículo 7 del

Reglamento Hipotecario y en la obligación de inscribir establecida en la misma.

En el mismo sentido se pronuncian las sentencias de 17 de noviembre

de 1986 y 4 de febrero de 1994. Que dice, esta última, que una vez ejercitada

la opción oportunamente se extingue y quede consumada y se perfecciona

automáticamente el contrato de compraventa. Que es necesario también

citar las sentencias de 9 de febrero, 27 de marzo de 1985, y el artículo 242

de la Ley Hipotecaria. Que lo cierto es que conforme al redactado del

artículo 14 del Reglamento Hipotecario, la opción de compra se configura

como un auténtico derecho real al declarar inscribible dicho contrato así

como sus condiciones. Que no existe duda que con la inscripción el derecho

personalísimo de opción queda revestido de efectos reales o "erga omnes",

en el sentido de ser oponible contra toda clase de terceros. Por tanto,

el efecto y trascendencia real del ejercicio del derecho de opción, además

debidamente notificado al concedente, es plena y expansiva frente a todo

tipo de terceros, tanto a otros posibles adquirentes del dominio como

a titulares de cargas o gravámenes, la disponibilidad de cuyos créditos

o derechos garantizados por carga hipotecaria puede y viene limitado a

partir del ejercicio del derecho. De ahí la trascendencia registral y

procedencia de que conste registralmente tal ejercicio. Que en el caso que

se estudia, existen entrelazados entre sí dos derechos con trascendencia

real y registral, cuya ejecutividad y perfeccionamiento depende

exclusivamente de sus titulares, los cuales son: a) el derecho de titularidad

dominical y b) el derecho a cancelar cargas preexistentes. Que ambos fueron

ejercitados de forma inequívoca y, por tanto, no puede ponerse en duda

la trascendencia real y registral del ejercicio efectuado por los recurrentes,

de forma inequívoca y notificado al concedente en forma fehaciente y

conforme a las máximas garantías procedimentales previstas por el

Reglamento Notarial: Mediante acta notarial de notificación y requerimiento.

Que, por tanto, resulta incontrovertible que: a) Fehaciente e

inequívocamente por el titular de la opción al notificar al concedente su voluntad

de ejercitar la opción, se ha producido el perfeccionamiento de la

compraventa que resulta firme y ejecutiva. b) El señalado perfeccionamiento

de la compraventa ha determinado la transformación y modificación de

un derecho inscrito: De opción de compra a compraventa perfeccionada

por el ejercicio de aquél. Que ello tiene trascendencia real y registral y

obliga a su correspondiente reflejo en el Registro de la Propiedad, por

cuanto modifica y transforma el derecho inscrito, conforme preceptúa el

artículo 7 del Reglamento Hipotecario. c) A tenor de los principios de

publicidad y seguridad jurídica, tanto para el titular del derecho de opción,

como para cualquier tercero, resulta imprescindible el conocimiento de

dicho ejercicio a través del correspondiente asiento registral y que pasará

a tener vigencia indefinida. d) Sin la oportuna constancia en el Registro

de la Propiedad del ejercicio del derecho de opción perdería buena parte

de su naturaleza y finalidad la propia inscripción del derecho de opción

establecida en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario. e) La seguridad

del tráfico inmobiliario, el principio vinculante de publicidad y el derecho

constitucional de la seguridad jurídica exigen el amparo y el reflejo registral

a través del asiento que corresponda del derecho ejercitado y debidamente

notificado, ya que modifica y transforma el derecho inscrito y que cualquier

tercero pueda y deba tener conocimiento del mismo. f) En el caso presente

la constancia registral del ejercicio del derecho de opción a través del

asiento correspondiente no sólo resulta necesario sino que tal ejercicio

ha producido la transformación o modificación del derecho inscrito y que,

a causa de las estipulaciones que se convinieron e inscribieron, el ejercicio

del derecho, que tiene efectividad, debe tener el correlativo reflejo respecto

a asientos correspondientes a derechos reales o cargas en favor de terceros,

pues la cancelación de unos y otras las ha asumido el optante y forman

parte de las obligaciones del nuevo titular de un derecho de compraventa

perfeccionado y ejecutivo.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que

una vez inscrita la escritura de contrato de opción, el ejercicio del derecho

de opción se hará constar en el Registro mediante la correspondiente

escritura pública de compraventa en la que se ejercita el referido derecho.

Que respecto al otorgamiento de la misma caben dos posibilidades: a) Que

se haya pactado el otorgamiento unilateral de la misma por el optante

(posibilidad admitida en las Resoluciones de 7 de diciembre de 1978 y 19

de julio de 1991); b) Que no figure dicho pacto, por lo que habrá de concurrir

ambas partes en el otorgamiento de dicha escritura. Este es el supuesto

objeto del presente recurso conforme a lo que establece en la escritura

de opción (cfr. Fundamento de Derecho 1). Que al margen de la escritura

de compraventa, en la que se ejercita la acción, el acta en que el optante

manifiesta su voluntad de ejercitar la misma, no puede tener acceso al

Registro, como señala la Resolución de 7 de noviembre de 1982 (sic).

V

El Notario autorizante del acta informó: Que la falta de una precisa

regulación jurídica en nuestro derecho de la figura jurídica de la opción

de compra, presenta en la práctica una serie de problemas de difícil

solución habida cuenta la falta de unanimidad sobre una serie de supuestos:

a) la naturaleza jurídica de la situación derivada del título constitutivo

de la opción, puesto que de la solución que se adopte dependerá su eficacia

"erga omnes", sin perjuicio de que en nuestro derecho positivo, una vez

inscrita la opción de compra en el Registro de la Propiedad, y si tiene

por objeto un bien inmueble, quede configurado como un auténtico derecho

real; b) la relación existente entre el negocio preparatorio de la opción

y el contrato definitivo, si son dos negocios autónomos y separados o

si existe una especie única contractual de formación sucesiva. Que hay

que tener en cuenta que el ejercicio del derecho de opción no consiste

en la celebración de un contrato definitivo, sino en la perfección del

contrato ya existente. La aceptación realizada dentro del plazo concedido

perfecciona el contrato final y fija definitivamente las obligaciones

derivadas del mismo que han de exigirse después, pero no en el plazo

establecido para el ejercicio de la opción de compra, puesto que el plazo atañe

sólo a la necesidad de formalizar la aceptación en el transcurso del mismo.

Que, en cuanto al supuesto que se examina, hay que señalar que el ejercicio

unilateral por parte del optante unido a la oferta irrevocable que en su

momento emitió el concedente, es declaración de voluntad suficiente para

integrar el consentimiento necesario y perfeccionar el contrato primitivo.

Que por aplicación analógica del artículo 23 de la Ley Hipotecaria y 177

del Reglamento Hipotecario, podría practicarse una nota al margen de

la inscripción existente. Que, en resumen, existe un contrato de opción

donde ya el concedente presta su consentimiento a la tradición; un ejercicio

unilateral de la opción que perfecciona la compraventa final, consuma

la tradición y permite inscribir a nombre del adquirente mediante un

asiento de inscripción la adquisición verificada a su favor. Que no obstante,

la Resolución de 7 de diciembre de 1978 considera que no es necesario

pacto para el ejercicio unilateral de la opción, ya que es inherente al

derecho de opción y que con apoyo del artículo 1462.2 del Código Civil,

tampoco es necesario ninguna declaración expresa del concedente para

dotar al documento público del ejercicio del derecho de opción de eficacia

traditoria. Que se considera que bien a través de una nota al margen

de la inscripción ya existente, o bien a través de una nueva inscripción,

podría tener acceso al Registro el ejercicio unilateral por parte del optante

del derecho de opción de compra.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña confirmó

la nota del Registrador fundándose en que no estando especialmente

prevista la posibilidad de ejercicio unilateral de la opción, ni tampoco

habiéndose hecho constar el ejercicio de la opción en escritura pública, procede

ratificar el defecto alegado por el Registrador.

VII

El Letrado recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en

sus alegaciones, y añadió: 1.º Que el auto va en contra del derecho

constitucional reconocido en el artículo 24 de la Constitución Española, aparte

del principio de seguridad jurídica reconocido en el artículo 9.3 y pone

en cuestión los fundamentos y naturaleza del Registro de la Propiedad.

Que la publicidad es el elemento esencial y definidor de dicho Registro

y en ella encuentra la justificación de su existencia. 2.º Que en recurso

gubernativo sólo se instaba una simple anotación de publicidad: La

constatación registral del ejercicio de la opción. 3.º Que el ejercicio de la opción

en el documento constitutivo y habilitante, se hace depender, tan sólo,

de la comunicación de una manifestación de voluntad unilateral por parte

de la optante y en forma de notificación. Que tales requisitos se cumplen

en virtud del acta de requerimiento y notificación, autorizada el 11 de

febrero.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 609, 1.217 y 1.462 del Código Civil, 19, 23 y 66

de la Ley Hipotecaria, 14 y 117 del Reglamento Hipotecario, 144 del

Reglamento Notarial y Resoluciones de 7 de septiembre de 1982 y 19 de julio

de 1991.

1. En el supuesto del presente recurso se debate sobre la inscripción

de un acta (en la que ni hay juicio de identidad, ni de capacidad ni siquiera

comprobación de la existencia ni suficiencia de la facultad de quienes

intervienen en nombre de la entidad requirente) "de notificación y

requerimiento" autorizada el 11 de febrero de 1998 por el que los representantes

de tres sociedades requieren al Notario al "objeto de notificar y hacer

entrega al legal representante de la sociedad Z. B, S. L., o en su defecto,

a quien manifieste su empleado o hallarse legalmente capacitado para

que surta plenitud de efectos la notificación y requerimiento a practicar,

de una carta", por la cual las tres sociedades requirentes manifiestan que

"... han decidido ejercitar con plenitud de efectos, desde este momento,

el referido derecho de opción de compra, por el precio y con las condiciones

establecidas en la escritura de opción autorizada... En consecuencia... se

les requiere formalmente para que tenga por ejercitada sin reserva alguna

dicha opción de compraventa desde este momento, y téngase asimismo

por requeridos para el otorgamiento de la correspondiente escritura de

compraventa ante el notario... el día...".

El citado derecho de opción recayente sobre la finca registral 132-N

de San Adrián del Besós había sido constituido en escritura pública

autorizada el 12 de febrero de 1997, y registrada en la inscripción 25, extendida

el 13 de abril de 1997, en la cual figuran las siguientes cláusulas: "Primera:

La compañía ZBSL otorga derecho de opción de compra en favor de (las

entidades recurrentes)... En caso de ejercitarse el derecho de opción de

compra, los optantes adquirirán esta finca por partes iguales entre ellas.

Segunda: La vigencia del derecho de opción se extendería por todo el

tiempo que transcurra hasta la aprobación del PERI... Las partes evalúan

que dicha aprobación puede producirse transcurridos quince meses desde

la fecha de otorgamiento de la escritura que se inscribe... Si transcurrido

este plazo no se ha producido la aprobación definitiva y su publicación

en el ``Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña'' por causas no

imputables a la optante, el plazo se entenderá automáticamente prorrogado

hasta dicha aprobación definitiva y publicación. En todo caso la opción

habrá de ejercitarse en el plazo máximo de dos años desde el otorgamiento

de la escritura que se inscribe. Tercero. Se entenderá ejercitado el derecho

de opción de compra si, dentro del plazo de vigencia o dentro de los

quince días siguientes a la aprobación definitiva del PERI y su preceptiva

publicación en "Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña", los optantes

comunican a la cedente su voluntad en tal sentido y señalan un día y

hora para la firma de la escritura pública de compraventa dentro de los

veinte días siguientes a la notificación. Quinto. El precio de la venta se

establece en 478,5 millones de pesetas... que se abonará, en cuanto a

22.500.000 pesetas, equivalente al precio de la opción pactada, mediante

su descuento; 78.375.000 pesetas a la firma de la escritura pública de

compraventa; 125.875.000 a los seis meses de la firma de la escritura

pública de compraventa y 251.750 pesetas a los doce meses de la firma

de la escritura pública de compraventa".

El Registrador deniega la inscripción del acta calificada "por carecer

de trascendencia registral". El recurrente pretende la constancia registral

del ejercicio del derecho de opción denegado.

2. La nota impugnada adolece de falta de la claridad y concreción

que su naturaleza y consecuencias impone (cfr. 19 y 66 Ley Hipotecaria,

117 Reglamento Hipotecario) pues por "falta de trascendencia registral"

no puede entenderse sino la "no inscribibilidad del documento", en tanto

que la nota de calificación lo que debe hacer es, precisamente, especificar

los concretos motivos que impiden esa inscripción. Ahora bien razones

de economía procesal en conexión con los términos en que se producen

los escritos de interposición y el de apelación y los informes del Registrador

y Notario, permiten centrar el presente recurso en la determinación de

si la voluntad afirmativa del optante y su comunicación al concedente

en los términos en que lo ha sido y en función de lo pactado previamente,

pueden reflejarse de algún modo en el Registro.

3. Es doctrina de este centro (Resolución de 7 de septiembre de 1982)

que el ejercicio del derecho de opción cuando el mismo no implica aún

la modificación jurídico-real perseguida, no puede tener acceso al Registro,

pues, por una parte, tal posibilidad no está prevista en el artículo 14

del Reglamento Hipotecario, y por otra, ese reflejo registral indeterminado

en su naturaleza y efectos crearía una publicidad equívoca incompatible

con la claridad que debe presidir la redacción de todo asiento registral.

4. A lo anterior debe añadirse que el acta calificada, aun cuando

fuera acompañada de la escritura inicial comprensiva del contrato de

opción, en modo alguno acredita registralmente la efectiva verificación

del desplazamiento dominical perseguido, pues, con independencia de su

posible virtualidad perfeccionadora del contrato definitivo -cuestión que

no es necesario ahora prejuzgar-, ni es instrumento adecuado por

documentar la voluntad afirmativa del optante (cfr. artículo 1217 Código Civil,

17, 23 Ley Hipotecaria y 144 Reglamento Notarial), ni goza de la virtualidad

traditoria (cfr. artículo 609 y 1462 del Código Civil) que, en caso de pacto

específico al respecto, podría tener la escritura comprensiva de tal

declaración afirmativa en conjunción con la originaria del contrato de opción

(cfr. Resolución 19 julio 1991).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto

y confirmar el auto apelado.

Madrid, 27 de octubre de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.