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En el recurso gubernativo interpuesto por la Letrada doña Pau Villalba

Magraner, en nombre de la mercantil "Mercadona, Sociedad Anónima",

contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 2 de

Guadalajara, don Fernando Alonso-Mencia Álvarez, a inscribir un acta notarial,

en virtud de apelación de la recurrente.

Hechos

I

El 20 de octubre de 1992, mediante escritura pública otorgada ante

el Notario de Guadalajara don Pedro Jesús González Peraba, la mercantil

"Guadalajara 2000, Sociedad Anónima", vendió a "Mercadona, Sociedad

Anónima", las fincas que en dicha escritura se relacionan. Parte del precio

de dicha compraventa fue aplazado mediante entrega de siete pagarés

extendidos en impreso del Banco Bilbao Vizcaya, a nombre de la vendedora,

indentificándose las fechas de emisión y vencimiento, los distintos importes

y el número de serie de cada uno de ellos. Que para asegurar la parte

del precio aplazado, "Mercadona, Sociedad Anónima", constituyó primera

hipoteca sobre varias de las fincas vendidas, estableciéndose en la escritura

referida la siguiente cláusula: Octava.-Se pacta expresamente que la

tenencia por la sociedad compradora de los pagarés reseñados supone el pago

de los mismos y podrá ésta obtener la cancelación que corresponda al

importe de dichos pagarés mediante acta notarial en que así se solicite,

siempre que el Notario dé fe de habérsele exhibido dichos documentos,

sin necesidad del consentimiento expreso del acreedor, cancelación que

se consiente formalmente en este acto.

El 4 de febrero de 1994, "Mercadona, Sociedad Anónima", requirió a

don José María Goerlich Palau, Notario de Valencia, para que autorizara

acta a fin de cumplir lo expresado en la estipulación octava del contrato

de compraventa y poder así hacer constar en el Registro de la Propiedad

el pago del precio aplazado y cancelar la hipoteca pactada en su garantía,

expresándose que "la mercantil "Mercadona, Sociedad Anónima", ha

satisfecho el referido precio aplazado, mediante pago de los siete pagarés

reseñados, pagarés que me exhibe y que yo, el Notario, cotejo, dando fe de

que coinciden con ellos y que los mismos están en posesión de la mercantil

otorgante".

II

Presentada dicha acta notarial en el Registro de la Propiedad número 2

de Guadalajara, junto con certificación del Banco Bilbao Vizcaya

acreditativa que los pagarés habían sido cobrados por "Guadalajara 2000" a

sus respectivos vencimientos, fue calificada con la siguiente nota: "No

practicada operación alguna basada en el precedente documento por los

siguientes defectos: 1. o No consta el consentimiento de la entidad acreedora para

cancelar, según exige el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, ni se está en

ninguno de los demás casos que contempla dicho artículo. No sustituye

a dicho consentimiento el hecho de la tenencia por la deudora de los

pagarés referidos en la escritura, ya que a ellos no puede aplicarse la

doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, relativa

a la acreditación del pago y posterior cancelación de inscripciones por

la tenencia de las letras a las que se incorporan las deudas, ya que las

letras, a diferencia de los pagarés, están contenidas en un impreso oficial

expedido por un organismo del Estado, con garantía absoluta de ser

únicas. 2. o No consta inscripción en el Registro Mercantil del poder del

representante de "Mercadona, Sociedad Anónima". 3. o No constan facultades

del representante de dicha sociedad para realizar las operaciones que

contiene la escritura. Y siendo el primero de los defectos insubsanable,

no se practica anotación de suspensión. Contra la presente nota de

calificación puede interponerse recurso gubernativo ante el excelentísimo

señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia, en el plazo de cuatro

meses, a contar de la fecha de la misma, según se regula en los

artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 111 y siguientes del Reglamento para su

aplicación.-Guadalajara, 25 de marzo de 1995.-El Registrador.-Firma

ilegible".

III

La Letrada doña Pau Villalba Magraner, en representación de

"Mercadona, Sociedad Anónima", interpuso recurso gubernativo contra la

anterior calificación, y alegó: Que en lo referente al primer defecto de la nota

de calificación; que analizados los distintos modos de cancelación

admitidos por el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, hay que decir que la

calificación del Registrador no es acertada: 1. o Que la cancelación pretendida

vendría a encuadrarse en el párrafo segundo del citado artículo, y no

en el párrafo primero, como pretende el Registrador. Que la cancelación

solicitada puede llevarse a cabo, sin problemas, porque en la misma

escritura en cuya virtud se practicó la inscripción de hipoteca consta

expresamente el consentimiento de "Guadalajara 2000, Sociedad Anónima", a

cuyo favor se constituyó, resultando, además, de la misma que el derecho

inscrito ha quedado extinguido, toda vez que "Mercadona, Sociedad

Anónima", tiene en su poder los mismos pagarés que se entregaron a la firma

del contrato de compraventa por el resto del precio aplazado. En este

punto hay que citar la Resolución de 21 de julio de 1986. Que los términos

de la estipulación octava de la escritura de compraventa son claros y

no dejan duda sobre la intención y voluntad de las partes contratantes,

por lo que el acta notarial otorgada, atendiendo a dicha estipulación, debió

ser suficiente para proceder a la cancelación. Que hay que tener en cuenta

la doctrina declarada en las Resoluciones de 4 de diciembre de 1986, 30

de mayo de 1980 y 28 de noviembre de 1978. 2. o Que en cuanto a la

peculiar consideración efectuada por el Registrador de las letras de cambio

para diferenciarlas de los pagarés y relevar a éstos del carácter de

documento auténtico (artículo 34 de la Ley HIpotecaria), no tiene importancia

alguna para este caso, sobre todo después de la entrada en vigor de la

Ley de Cambiaria y del Cheque de 16 de julio de 1985. 3. o Que en cuanto

al segundo de los defectos de la nota de calificación, hay que señalar

que los poderes del representante de "Mercadona, Sociedad Anónima",

constan debidamente inscritos en el Registro Mercantil de Valencia desde

septiembre de 1988 y a cuyos libros hay que remitirse a efectos probatorios,

según consta del testimonio notarial de autenticidad de la fotocopia. 4. o Que

en lo que se refiere al tercero de los defectos de la nota de calificación;

que la intervención del representante de "Mercadona, Sociedad Anónima",

en el acta notarial no viene a ser más que el cumplimiento de lo que

en su día se obligó al constituir la hipoteca, en virtud de poderes otorgados

al efecto, y que consta en limitarse a exhibir al Notario autorizante, para

su cotejo, los pagarés que constituían el precio aplazado del que aquélla

era garantía, a fin de dar fe de la tenencia de los mismos para solicitar

la cancelación de dicha carga, tal y como exigía la escritura de compraventa

otorgada Que como fundamento de derecho se citan los artículos 2.1. o ,

3, 79.2. o y 82 de la Ley Hipotecaria, 34 y 174 del Reglamento Hipotecario

y las Resoluciones antes citadas.

IV

El Registrador, en defensa de su nota, informó: 1. Que el acta a la

que se refiere el presente recurso pretende cancelar una hipoteca

constituida en garantía de un precio aplazado, según resulta de la tercera

de las estipulaciones de la escritura de 20 de octubre de 1992, en la que

se constituyó la hipoteca, la cual dice "para asegurar la parte del precio

aplazado... constituye primera hipoteca", no puede, por tanto, considerarse

que sea una hipoteca en garantía de títulos, sino que se trata de una

hipoteca ordinaria, a la cual han de aplicarse las normas de cancelación

de las hipotecas ordinarias. 2. Que el artículo 82 de la Ley Hipotecaria,

complementado por el artículo 179 del Reglamento, justifica el primero

de los defectos de la nota, pues se trata de una pretendida cancelación

de hipoteca que no se ha hecho siguiendo lo estipulado en dichos artículos.

Que no hay que olvidar que se trata de cancelar una hipoteca, cosa diferente

de la cancelación de una condición resolutoria, a la que no se refiere

el artículo 179 del Reglamento Hipotecario, y sí todas las resoluciones

que menciona el recurrente, es cosa muy distinta la cancelación de una

hipoteca en la que se trata de cancelar un derecho real y su correspondiente

inscripción, lo cual implica una voluntad cancelatoria y un

consentimiento. 3. Que la Resolución de 30 de octubre de 1989 no puede ser aplicada

al presente caso, pues hay una diferencia fundamental que no nos

encontramos ante letras de cambio, sino ante unos pagarés expedidos por el

Banco Bilbao Vizcaya, que es una entidad privada y no un organismo

del Estado y, por tanto, no es un documento público; mientras que la

letra de cambio se puede considerar que es uno de los documentos que

reúne los requisitos del artículo 3 de la Ley Hipotecaria y permite acreditar

suficientemente la extinción del derecho inscrito. 4. Que el argumento

utilizado en el recurso de que se trata de una cancelación de las del segundo

párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria no debe admitirse, pues

la cancelación no resulta de la propia escritura de constitución de hipoteca,

sino que ésta exige, además, que los pagarés se exhiban al Notario, que

éste dé fe de haberlos exhibido y que se autorice la correspondiente acta.

Que, por otro lado, al inscribir la hipoteca se denegó la cláusula octava,

lo que impide que pueda darse el caso de cancelación en base al mismo

título que provocó la inscripción y, además la escritura no ha sido

presentada para cancelar; sólo se ha presentado el acta. 5. Que, en relación

con el segundo de los defectos de la nota, el poder no se presentó con

el acta objeto de calificación, por lo que no pudo ser tenido en cuenta

al hacerla, y al presentarse ahora el testimonio del mismo no se ha

subsanado el defecto siguiendo lo dispuesto en el artículo 117 del Reglamento

Hipotecario y en las Resoluciones de 15 de julio de 1971, 16 de diciembre

de 1985, 28 de octubre de 1986 y 26 de noviembre de 1992, entre

otras. 6. Que, en cuanto al tercero de los defectos, se señala que al

compareciente se le faculta para constituir hipoteca, pero no para liberar a

las fincas de la hipoteca.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha

confirmó la nota del Registrador fundándose en lo alegado por éste en

su informe.

VI

La Letrada recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en

sus alegaciones, y añadió: Que la aplicación analógica de la eficacia de

la letra de cambio y de pagaré debe prevalecer a pesar del criterio del

Registrador calificador y del auto. Que cualquier título transmisible por

endoso, ya sea letra o pagaré, hubiera servido a los efectos pretendidos,

pues la completa identificación de los mismos no ofrece duda de su

identidad y pensar lo contrario sería dificultar y retrasar injustificadamente

la exigencia de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica

extrarregistral.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 4, 608 y 1.875 del Código Civil; 1, 2, 3, 23, 40,

79, 82, 104, 136 y 156 de la Ley Hipotecaria; 56, 173 y 179 del Reglamento

Hipotecario, y Resoluciones de esta Dirección General de 30 de mayo

de 1980, 3 y 4 de diciembre de 1986, 30 de octubre de 1989, 2 de septiembre

de 1992 y 30 de mayo de 1996.

1. Presentada en el Registro de la Propiedad un acta notarial a la

que están incorporados determinados pagarés y por la que el comprador

solicita que se haga constar el pago del precio que quedó aplazado en

una compraventa anterior y se cancele la hipoteca constituida en su

garantía, el Registrador no practica operación alguna basada en dicho

documento; además de por otros dos defectos que no son objeto de este recurso,

por el siguiente defecto insubsanable: "No consta el consentimiento de

la entidad acreedora para cancelar, según exige el artículo 82 de la Ley

Hipotecaria, ni se está en ninguno de los demás casos que contempla

dicho artículo. No sustituye a dicho consentimiento el hecho de la tenencia

por la deudora de los pagarés referidos en al escritura, ya que a ellos

no puede aplicarse la doctrina de la Dirección General de Registros y

Notariado, relativa a la acreditación de inscripciones por tenencia de las

letras a las que se incorporan las deudas, ya que las letras, a diferencia

de los pagarés, están contenidas en un impreso oficial expedido por un

organismo del Estado con garantía absoluta de ser únicas".

2. Uno de los principios básicos de nuestro sistema hipotecario es

el de la salvaguardia judicial de los asientos del Registro, y la consiguiente

exigencia para su rectificación del consentimiento del titular o,

subsidiariamente, resolución judicial oportuna. Al mismo tiempo es doctrina

reiterada de este centro directivo que dicho principio debe cohonestarse

con el no menos importante de concordancia entre el contenido del Registro

y al realidad jurídica extrarregistral, de modo que acreditada

suficientemente (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria) la extinción del derecho

inscrito, procedería la cancelación del asiento respectivo sin que sea

necesario el consentimiento adicional del titular registral, y lo mismo ocurrirá,

dada la accesoriedad del derecho real de hipoteca, cuando la obligación

asegurada quede extinguida por el pago y éste se justifique debidamente

al Registrador.

3. Por lo anterior, si lo que se pretende es cancelar la hipoteca

constituida en garantía del precio aplazado porque ha tenido lugar su pago,

será necesario justificar la realidad de dicho pago y su correspondencia

con el crédito garantizado. Lo que ocurre en el caso debatido es que el

precio aplazado se incorporó a unos pagarés, que son documentos privados,

creados por particulares y carentes de datos identificativos inequívocos

que permitan asegurar que los pagarés incorporados e inutilizados en el

acta son los mismos que los que se emitieron al otorgar la escritura de

compraventa, por lo que la tenencia de los mismos por el comprador no

permite tener por justificado a efectos registrales el pago del precio

aplazado, ni, por consiguiente, la extinción de la garantía por la extinción

de la obligación.

No es, por otra parte, aplicable a este supuesto la doctrina de esta

Dirección General referente a la cancelación de las garantías cuando el

precio aplazado se incorpora a letras de cambio, ya que éstas están impresas

por un organismo oficial y tienen datos identificativos suficientes (número

y serie) para establecer aquella correlación.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el auto apelado y la

nota del Registrador.

Madrid, 12 de febrero de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La

Mancha.