Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso interpuesto por doña S. F. B., en nombre y representación de don J. M. G. A., contra la negativa de la registradora de la Propiedad interina de Benalmádena número 2, doña María Virginia Salto Téllez, a la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, respecto de la finca registral con código registral único 29035000626467, finca registral número 25.286.

Hechos

I

Mediante instancia presentada en el citado Registro, se solicitó la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, respecto de la finca registral con código registral único 29035000626467, finca registral número 25.286 del Registro de la Propiedad de Benalmádena número 2, acompañándose a la solicitud resolución de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía de fecha 3 de enero de 2024.

II

La solicitud fue calificada en estos términos:

«Visto por María Virginia Salto Téllez, Registrador/a interino del Registro de la Propiedad de Benalmádena n.º 2, Provincia de Málaga, el procedimiento registral identificado con el número de entrada 5517 del presente año, iniciado como consecuencia de presentación en el mismo Registro, de los documentos que se dirán, en virtud de solicitud de inscripción.

En el ejercicio de la calificación registral sobre la legalidad de los documentos presentados, obrantes en el procedimiento de referencia, resultan los siguientes:

Hechos.

I. Se presenta, en este Registro de la Propiedad a mi cargo, una solicitud de asignación de número de Registro de Alquiler de Corta Duración, respecto de la finca registral con C.R.U. 29035000626467 o finca registral número 25286 del Registro de la Propiedad Número Dos de Benalmádena, por F. B., S. a las 18:10:29 horas del día 24/04/2025, Número: 5517 del Libro de Entrada, Asiento: 2391/2025 del Libro Diario de Operaciones. Se acompaña resolución de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía de fecha tres de enero del año dos mil veinticuatro.

II. En dicho documento se han observado las siguientes circunstancias que han sido objeto de calificación desfavorable:

1.º No consta inscrita la finca o derecho a que la instancia se refiere a favor de la entidad solicitante o interesada designada.

2.º Según los Estatutos que rigen la Comunidad de Propietarios recogidos en la finca 20823, matriz de la que procede la finca registral número 25.286: -Artículo 6.º Se prohíbe especialmente a los propietarios de los apartamentos: Proceder al cerramiento de terrazas o porches. Almacenar o tener en los apartamentos, en cantidad inadecuada, materias combustibles, inflamables, o explosivas que puedan ser causa de destrucción o deterioro del conjunto. Destinar los apartamentos a consultorios o clínicas, academias o clubes o ejercitar en él cualquier otra actividad profesional o comercial. Efectuar obras o modificaciones en los apartamentos sin el consentimiento del conjunto manifestada a través del órgano deliberante correspondiente-

Fundamentos de Derecho.

I. Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a calificación por el registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.

II. En relación a las circunstancias reseñadas en el Hecho II anterior, debe tenerse en consideración.

1.º Artículos 9 y 10 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria.

III. De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria, el registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento presentado, quedando desde entonces automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente, por un plazo que vencerá a los sesenta días contados desde la práctica de la última de las notificaciones que deban ser realizadas. Prórroga durante la cual, por aplicación del principio hipotecario de prioridad contenido en los artículos 17, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria, no pueden ser despachados los títulos posteriores relativos a la misma finca, cuyos asientos de presentación, por tanto, han de entenderse igualmente prorrogados hasta el término de la vigencia, automáticamente prorrogada, del asiento anterior. En su virtud.

Acuerdo.

Suspender, la inscripción del documento objeto de la presente calificación, en relación con las circunstancias expresamente consignadas en el Hecho II de la presente nota de calificación, por la concurrencia de los defectos que igualmente se indican en el Fundamento de Derecho II de la misma nota. Quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones legalmente pertinentes, de conformidad con los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. Notifíquese al presentante y al funcionario autorizante del título calificado en el plazo máximo de diez días naturales contados desde esta fecha.

Contra el presente acuerdo de calificación (…).

En Benalmádena. El Registrador interino. Fdo. María Virginia Salto Téllez. Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por María Virginia Salto Téllez registrador/a interino/a de Registro de la Propiedad n.º 2 de Benalmádena a día treinta de mayo del dos mil veinticinco».

III

Doña S. F. B. en nombre y representación de don J. M.G. A., interpuso recurso contra la anterior calificación (entrada en Registro el 2 de julio de 2025), del siguiente tenor:

«La parte recurrente es propietaria de la finca con Código Registral Único 29035000626467, que cuenta con licencia turística con signatura VUT/MA/(…), constando como titular de la misma la empresa explotadora, como así lo exige la normativa andaluza en materia de viviendas de uso turístico, siendo dicha empresa Centric Proyectos Inmobiliarios SL (…) a la que esta parte también representa en dicho procedimiento.

Objeto del recurso:

Se interpone el presente recurso gubernativo al amparo de lo previsto en los artículos 66 y siguientes de la Ley Hipotecaria, contra la calificación negativa emitida por el Registro de la Propiedad n.º 2 de Benalmádena, notificada con número de entrada 5517, asiento 2391/2025, de fecha 24 de abril de 2025, en la que se suspende la inscripción de la solicitud de asignación de número de Registro de Alquiler de Corta Duración respecto de la finca registral número 25.286, alegándose como fundamento principal una presunta infracción de los estatutos de la comunidad de propietarios, al existir una cláusula que prohíbe ''actividades profesionales o comerciales''.

Se aporta como Documento Anexo 2 copia de la Calificación impugnada.

Finalidad del recurso:

Solicitamos que se revoque la calificación negativa impugnada, por considerarla contraria a derecho, y se ordene la práctica de la inscripción solicitada, en atención a que:

(i) no existe prohibición expresa ni registrada que vete el uso turístico en la finca objeto del expediente;

(ii) la cláusula estatutaria invocada no resulta inequívoca ni específica en cuanto a tal uso;

(iii) el arrendamiento vacacional no constituye, por sí mismo, una actividad profesional o comercial en los términos exigidos por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina registral consolidada; y

(iv) el interesado actuó de buena fe, confiando legítimamente en la situación registral de su propiedad.

Todo lo anterior encuentra su fundamento legal en las siguientes.

Alegaciones.

Primera. Posición jurisprudencial.

El Tribunal Supremo ha abordado en los últimos años el conflicto entre el alquiler turístico de corta duración y las cláusulas estatutarias que prohíben actividades ''comerciales o profesionales'' en las comunidades de propietarios. En sentencias muy recientes –por ejemplo, las de 27 y 29 de noviembre de 2023– el TS declaró que el alquiler de viviendas para uso turístico tiene naturaleza económica o empresarial, equiparable a actividades comerciales o profesionales. Por tanto, cuando los estatutos prohíben expresamente destinar las viviendas a actividades de carácter mercantil, profesional o empresarial, dicha prohibición genérica se extiende a los apartamentos turísticos, sin necesidad de que estos se mencionen de forma literal. El TS subraya que esta interpretación no contradice la exigencia general de claridad en las restricciones: en el caso de una cláusula que veda toda actividad económica en las viviendas, incluir el alquiler vacacional dentro de esa prohibición es coherente con su letra y espíritu (impedir usos no residenciales de carácter comercial).

Ahora bien, el TS también ha reiterado el criterio de interpretación restrictiva de las limitaciones al derecho de propiedad en propiedad horizontal. Solo una cláusula clara, precisa y expresamente dirigida a prohibir un determinado uso puede restringir las facultades dominicales del propietario. La mera indicación genérica del destino residencial de un inmueble no basta para considerar prohibido un uso concreto; hace falta una estipulación estatutaria inequívoca que vete esa actividad. De hecho, en la reciente STS 264/2025, de 18 de febrero de 2025, el Supremo invalidó la pretensión de una comunidad de impedir el alquiler turístico porque sus estatutos no contenían una prohibición específica al respecto. En ese caso, los estatutos solo prohibían ciertos usos (p. ej. clínicas contagiosas, actividades ilícitas, motores ruidosos, actividades inmorales o molestas) pero no mencionaban el uso turístico, por lo que el TS concluyó que no podía impedirse dicho alquiler vacacional ante la ausencia de una cláusula clara en contra. En suma, el TS exige una interpretación restrictiva de las prohibiciones estatutarias: ante dudas razonables sobre si una actividad (el alquiler turístico) encaja o no en la prohibición genérica de ''actividades comerciales o profesionales'', debe prevalecer la libertad del propietario para el uso más amplio de su vivienda.

Conclusión jurisprudencial: Las comunidades pueden prohibir las viviendas de uso turístico solo si tal restricción ha sido acordada e incluida expresamente en los estatutos. Si la prohibición no está literalmente prevista (o al menos inequívocamente implícita en una cláusula general de no permitir actividad económica), no se puede asumir por analogía. Esta doctrina del Supremo –reforzada por las sentencias de noviembre de 2023 y febrero de 2025– distingue entre el uso habitacional turístico (que, aunque con finalidad lucrativa, consiste en habitar temporalmente la vivienda, propio de su naturaleza residencial) y las actividades comerciales/profesionales tradicionales (oficinas, despachos, locales abiertos al público, etc.). En ausencia de mención clara, el alquiler vacacional no se presume prohibido por una cláusula genérica, ya que sigue siendo un uso de vivienda, no un cambio de destino a local comercial. Esta línea argumental será clave en el recurso: la cláusula que invoca el registrador (''prohibición de actividades comerciales o profesionales'') debe interpretarse restrictivamente y no incluye al alquiler turístico salvo previsión expresa, protegiendo así el derecho del propietario y al tercero de buena fe que confió en la situación registral.

Segunda. Mayoría necesaria y validez de acuerdos limitativos (art. 17.12 LPH).

En cuanto al régimen legal vigente, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), tras la reforma de 2019 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo), introdujo el artículo 17.12 LPH para facilitar a las comunidades la adopción de acuerdos sobre las viviendas de uso turístico. Esta norma exceptúa la unanimidad que en principio se requeriría para modificar el destino de los pisos o los estatutos, permitiendo que, con el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios y de cuotas, se puedan ''limitar o condicionar'' los alquileres turísticos en los términos de la normativa sectorial aplicable. Importa destacar que dicha mayoría reforzada es válida ''suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos'' (art. 17.12 LPH), con lo cual el acuerdo de la junta puede inscribirse en el Registro incluso si técnicamente implica añadir una cláusula estatutaria nueva. Además, el propio art. 17.12 LPH prevé que también con 3/5 se puedan establecer cuotas especiales o un recargo de gastos de hasta un 20% para la vivienda que realice la actividad turística, y aclara que estos acuerdos no tienen efecto retroactivo (no afectan a alquileres turísticos iniciados con anterioridad).

La interpretación de qué alcance tiene ''limitar o condicionar'' ha sido objeto de debate. Algunos sostenían que esa expresión no permitía la prohibición total, obligando a unanimidad si se quería vetar por completo los pisos turísticos. Sin embargo, tanto la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) como el Tribunal Supremo han zanjado la cuestión en sentido amplio: el acuerdo de 3/5 sí puede prohibir totalmente la actividad turística. En las primeras SSTS que abordan el art. 17.12 LPH (STS 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre de 2024), el TS declara explícitamente que ''el art. 17.12 LPH permite la prohibición de la actividad de alquileres turísticos si el acuerdo se adopta por la doble mayoría de tres quintos''. El Alto Tribunal razona que la ratio de la reforma legal fue precisamente facilitar a la comunidad la posibilidad de excluir ese uso (que antes requería unanimidad), por lo que ''limitar o condicionar'' incluye el grado máximo de limitación, esto es, la prohibición completa. Esta interpretación finalista ya venía siendo apoyada por la DGSJFP en Resoluciones previas, que entendieron que el legislador, al exigir 3/5, habilitó a las juntas de propietarios a prohibir los arrendamientos turísticos con ese quórum excepcional. Así lo confirman, por ejemplo, las Resoluciones DGSJFP de 22 de enero y 27 de abril de 2021, que revocaron notas registrales contrarias y afirmaron que nos hallamos ante uno de los supuestos en que la ley ''excluye la unanimidad'' y admite la prohibición absoluta de la actividad turística por acuerdo de 3/5. En consecuencia –señala la DGS–, un acuerdo adoptado conforme al art. 17.12 LPH es plenamente válido e inscribible aunque no sea unánime, y no puede ser calificado de contrario a la ley por el registrador.

Requisitos formales: Para que un acuerdo de este tipo sea inscribible, debe acreditarse el cumplimiento de las exigencias de la LPH: convocatoria con orden del día expreso (decisión sobre alquiler turístico), cómputo riguroso de propietarios y coeficientes, y notificación fehaciente a los ausentes (quienes disponen de 30 días para expresar su disconformidad, art. 17.8 LPH). Si tras ese procedimiento se alcanza la mayoría de 3/5, el acuerdo es válido. Es importante señalar que el TS ha avalado que dichos acuerdos limitativos no vulneran derechos constitucionales de propiedad o de libertad de empresa, dado que se adoptan dentro del marco legal y persiguen un interés legítimo de la comunidad (evitar molestias, preservar la convivencia). El Tribunal Constitucional también declaró conforme a la Constitución la posibilidad de que los estatutos prohíban determinadas actividades en elementos privativos (STC 21/10/1993 y 8/3/1999), siempre que tales limitaciones no alteren el contenido esencial del derecho de propiedad –y en este caso el TS recalca que impedir el uso turístico no lo hace, pues los copropietarios no tienen una facultad ilimitada de destinar sus pisos a cualquier fin, pudiendo ser sometidos a límites legales o convencionales en pro del interés común. En definitiva, la jurisprudencia consolidada a finales de 2024 es que las comunidades de propietarios pueden válidamente prohibir o restringir los pisos turísticos en régimen de propiedad horizontal, siempre que se cumpla el quórum de 3/5 establecido en la ley.

Tercera. Inscripción registral y protección del tercero de buena fe.

Una vez adoptado un acuerdo que limita o prohíbe el alquiler de corta duración, resulta esencial su inscripción en el Registro de la Propiedad. Sólo inscribiendo la cláusula estatutaria (o la modificación del título constitutivo) queda dicha limitación plenamente oponible erga omnes y, en especial, frente a futuros adquirentes de los pisos. La doctrina registral insiste en que, para tener eficacia frente a terceros, las prohibiciones de uso deben constar expresamente inscritas. Esto entronca con el principio general de publicidad material del Registro (art. 32, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria): el tercero de buena fe que adquiere un inmueble queda protegido de las restricciones no inscritas en el folio registral de la finca. De hecho, la DGSJFP había afirmado en resoluciones tradicionales que un comprador ''no está obligado a conocer ni admitir'' una prohibición estatutaria de alquiler turístico que no figure inscrita cuando adquiere. Por tanto, si una comunidad aprueba vetar los pisos turísticos, debe elevar el acuerdo a escritura pública e inscribirlo sin demora, para evitar que una transmisión posterior deje inoperante la prohibición respecto del nuevo dueño.

Ahora bien, conviene matizar la evolución de la propia Dirección General en este punto. Inicialmente, algunas calificaciones denegaron la inscripción exigiendo consentimiento individual de todos los propietarios registrales o de los nuevos adquirentes intervinientes antes de la inscripción. Esto se vio, por ejemplo, en resoluciones de 2020-2021 relativas a acuerdos de alquiler turístico en grandes complejos. Sin embargo, la DGSJFP rectificó ese criterio, alineándolo con la letra del art. 17.12 LPH: dado que la ley dispensa la unanimidad, no puede exigirse la firma de quien no votó o compró después, siempre que se logró la mayoría legal. En varias resoluciones de abril y junio de 2021, la DGSJFP dejó claro que si el acuerdo fue aprobado por ≥3/5, es inscribible aunque no haya sido aprobado por los restantes propietarios, incluidos los que adquirieron sus viviendas con posterioridad a la junta. En otras palabras, la inscripción de la nueva norma estatutaria podrá practicarse sin necesidad del consentimiento expreso del comprador intermedio, porque se considera que la mayoría cualificada prevista por la ley vincula a todos, garantizando la seguridad jurídica tanto de la comunidad como de los terceros. Este cambio de criterio quedó reflejado, por ejemplo, en la Resolución de 1 de junio de 2020 (DGRN, BOE 29-6-2020) y posteriores, en las cuales la DG estimó recursos y ordenó inscribir acuerdos de prohibición de uso turístico aun habiéndose producido ventas posteriores a la adopción del acuerdo, entendiendo que el adquirente queda sujeto a la limitación aunque en el momento de su compra aún no estuviera inscrita.

No obstante, es importante señalar que esta atenuación de la protección del tercero se aplica sólo en el supuesto específico del art. 17.12 LPH, donde la ley autoriza excepcionar la unanimidad. En situaciones ordinarias, cualquier modificación estatutaria requiere unanimidad y, si no estaba inscrita al tiempo de la compra, el nuevo propietario no puede verse afectado sin su consentimiento. De ahí que en alguna resolución más reciente (vgr. Resolución DGSJFP de 29-1-2025, Registro de Málaga n.º13) se confirmase la calificación denegatoria porque la cláusula aprobada no se ajustaba estrictamente al ámbito del art. 17.12 (prohibía también modalidades de alquiler quizás ajenas al régimen turístico) y, además, se habían producido transmisiones tras el acuerdo sin contar con esos titulares. En definitiva, para el caso sub examine, es crucial demostrar que la prohibición pretendida entra plenamente dentro del objeto del art. 17.12 LPH (esto es, limitar la ''cesión temporal con fines turísticos'' en los términos de la LAU) y que se cumplieron todos los requisitos formales, de modo que no procedía exigir unanimidad ni el asentimiento individual de cada propietario.

En cuanto a la situación actual en el Registro de la Propiedad n.º 2 de Benalmádena: si allí constan inscritas los estatutos originales con la cláusula genérica de ''no permitir actividades comerciales o profesionales'', pero no figura ninguna mención a prohibición de alquiler vacacional, entonces un tercero de buena fe que adquirió un piso podría legítimamente entender que el uso turístico no estaba vetado. Esto refuerza la tesis de que la calificación registral negativa –basada en aplicar a dicho clausulado genérico una prohibición no explícita– lesiona la protección del tercero (art. 34 LH) y el principio de titulación auténtica: el registrador no puede dar por incorporada una prohibición que no conste registralmente con la debida claridad. En consecuencia, mientras no se inscriba válidamente una cláusula turística (lo que requeriría acuerdo de 3/5 o unanimidad, según el caso), el uso turístico es lícito y registralmente amparable. Esta argumentación enlaza con la doctrina de que las restricciones de dominio ''han de interpretarse de modo restrictivo'' y siempre en favor de la plena eficacia del Registro y la buena fe pública inmobiliaria.

Cuarta. Doctrina sobre interpretación restrictiva de las prohibiciones estatutarias.

Cabe reiterar, como punto doctrinal de peso en el recurso, la máxima de que lo que no está claramente prohibido, está permitido en el ámbito del régimen de propiedad horizontal. El TS y la DG han señalado en numerosas ocasiones que el derecho de propiedad (art. 33 CE) otorga al titular las más amplias facultades de uso, sólo restringidas por la ley o por pacto expreso. Las prohibiciones estatutarias son la excepción y, por tanto, se interpretan restrictivamente, sin ampliar su alcance por analogía. Así, una cláusula que prohíbe ''destinar las viviendas a usos industriales o mercantiles'' no puede extenderse para impedir un uso residencial turístico a menos que este encaje indubitablemente en aquella categoría. La jurisprudencia previa del TS (antes de las reformas sobre alquiler turístico) ya afirmaba que los copropietarios ''no pueden verse privados de utilizar su derecho de propiedad como consideren más adecuado, a no ser que [el nuevo uso] esté legalmente prohibido o aparezca expresamente limitado por el régimen de la propiedad horizontal, su título constitutivo o sus estatutos''. En otras palabras, existe ''plena libertad'' para establecer el destino de un piso dentro de la comunidad, de modo que solo si el cambio de uso ''aparece expresamente limitado'' por las normas de la comunidad cabe impedirlo. El TS ha reiterado esta idea en sentencias como la de 15 de junio de 2018 (RJ 2018/2553) y 15 de diciembre de 2020, entre otras: los acuerdos comunitarios limitativos deben interpretarse restrictivamente y los términos ''limitar'' o ''condicionar'' (como en el art. 17.12 LPH) no pueden aplicarse extensivamente más allá de lo que la letra de la norma o del acuerdo indique.

En el caso concreto, la cláusula estatutaria invocada por el registrador prohíbe ''actividades profesionales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose el uso (de los pisos) al carácter exclusivamente residencial''. Según la Audiencia Provincial de Oviedo (cuyo fallo fue recurrido en casación en la STS de 27-11-2023), una redacción así no incluía el alquiler turístico, puesto que este consiste en usar la vivienda precisamente como residencia (temporal) de personas, sin cambio de destino. La propia AP entendió, en ese caso, que seguir habitando la vivienda (aunque por turistas) ''no está prohibido en los estatutos, ya que se da un uso residencial''. Si bien el TS revocó luego esa sentencia –considerando la actividad turística como empresarial-, conviene resaltar en el recurso que existía jurisprudencia contradictoria en las Audiencias sobre este punto. Hubo pronunciamientos (p. ej. AAP Córdoba, 12-7-2022) que inicialmente negaron a la comunidad la facultad de prohibir alquileres turísticos con 3/5, precisamente por aplicar una lectura literal de ''limitar'' vs ''prohibir'' y por entender que, de no figurar de forma expresa, el alquiler vacacional seguía permitido. Aunque esa postura minoritaria ha sido superada por el TS, refleja la duda interpretativa razonable que pesa sobre cláusulas genéricas. Por tanto, en aras de la seguridad jurídica, debe estarse a la solución más favorable al tráfico jurídico inmobiliario: no dar eficacia registral a una prohibición implícita o discutible.

Además, existe el principio ''in dubio, pro dominicali libertate'', reconocido por la doctrina civil: las limitaciones al dominio nunca se presumen. Aplicado a nuestro caso, si los estatutos querían prohibir el alquiler turístico debieron haberlo dicho explícitamente. No siendo así, el registrador no puede extender por su cuenta la restricción a una situación nueva no contemplada cuando se redactó la norma estatutaria (muchas de estas cláusulas son antiguas y pensadas para despachos profesionales, no para economía colaborativa o arrendamientos turísticos). Esta argumentación se ve reforzada por la Sentencia del TS de 30 de enero de 2024 (núm. 1643/2024), en la cual un propietario sostenía precisamente que ''limitar'' no es sinónimo de ''prohibir'' y que, en ausencia de mención expresa, no cabía anular su actividad de alquiler vacacional. El TS, si bien validó la prohibición por 3/5 en ese caso, recogió expresamente que las restricciones al derecho de propiedad ''deben interpretarse de modo restrictivo'' y que no se puede privar al copropietario de usar su piso ''como considere más adecuado'' salvo limitación expresa en Título, estatutos o acuerdo. De estas afirmaciones del Supremo se infiere que cualquier duda interpretativa debe resolverse en favor de la continuidad del uso permitido. En un recurso gubernativo, este criterio pro-consentimiento del propietario es relevante, pues ante la falta de unanimidad en la comunidad original, el adquirente confió en que no había tal prohibición turística inscrita.

Quinta. Resoluciones de la DGSJFP en situaciones análogas.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha resuelto ya varios recursos contra calificaciones registrales relacionadas con la inscripción de acuerdos sobre alquiler turístico. Podemos citar aquellos en que la DG estimó el recurso (es decir, dio la razón al recurrente y ordenó inscribir, revocando la nota del registrador) en circunstancias comparables:

– Resolución DGRN de 19 de diciembre de 2019 (BOE 12-3-2020): Aunque anterior a las sentencias del TS, sentó la base interpretativa del art. 17.12 LPH. Esta resolución aclaró que la finalidad de la norma era ''facilitar la introducción de restricciones o prohibiciones de uso turístico donde no las hubiere, no la de levantar las ya existentes''. Por tanto, el quórum de 3/5 solo ampara acuerdos limitativos, no acuerdos para permitir usos antes prohibidos (en cuyo caso seguiría haciendo falta unanimidad). Se concluyó que el art. 17.12 ''solo puede amparar el acuerdo que limite o restrinja el alquiler turístico''.

– Resolución DGSJFP de 16 de junio de 2020 (BOE 3-8-2020): Caso muy similar al nuestro, en que una comunidad decidió ''prohibir, con fundamento en el nuevo art. 17.12 LPH, la utilización de cualquier vivienda a fines turísticos'', incluyendo la prohibición de destinar pisos a ''hospedería, alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso turístico''. El acuerdo se aprobó con justo el quórum de tres quintos. El registrador denegó la inscripción alegando que eso era una modificación estatutaria que requería unanimidad (interpretando que 17.12 no amparaba la prohibición total). La comunidad recurrió y la DGSJFP le dio la razón: tras un análisis detallado de la finalidad de la norma y de la realidad social (problemas de encarecimiento de alquileres, etc.), concluyó que ''limitar'' puede incluir perfectamente prohibir, y que el RDL 7/2019 había habilitado a la comunidad a vetar los apartamentos turísticos con 3/5. La DG enfatizó que no se estaba ampliando un uso, sino restringiéndolo, justo lo previsto en la ley, y por ello declaró válido e inscribible el acuerdo. Se revocó la nota registral y se inscribió la cláusula estatutaria de prohibición.

– Resolución DGSJFP de 22 de enero de 2021 (BOE 12-2-2021): En este recurso (RP Madrid n.º 27), la DG subrayó que el art. 17.12 es una excepción legal a la unanimidad y que, tal como ya había indicado en resoluciones coetáneas, admite establecer una prohibición absoluta de la actividad turística con ese quórum. Por tanto, consideró infundada la calificación registral que sostenía que prohibir excedía el ámbito de 17.12, y ordenó inscribir el acuerdo adoptado con la mayoría cualificada, revocando la calificación.

– Resolución DGSJFP de 27 de abril de 2021 (BOE 19-5-2021): En recurso contra la RP de Santa Cruz de Tenerife n.º 1, la DG reiteró que nos encontramos ante un supuesto en que la propia ley exceptúa la unanimidad (art. 17.12 LPH), por lo que basta la mayoría de 3/5. En consecuencia, estimó el recurso y revocó la calificación que denegaba la inscripción por falta de unanimidad.

– Resoluciones DGSJFP de 29 de abril de 2021 (varias, BOE 19-5-2021): En tres resoluciones fechadas ese día (Refs. A-2021-8321, 8322, etc., relativas nuevamente a RP Santa Cruz de Tenerife n.º 1), la DG aborda el efecto de los cambios de titularidad entre la adopción del acuerdo y su inscripción. En los casos analizados, los registradores negaban la inscripción porque no coincidían todos los propietarios firmantes con los titulares registrales actuales (algunos pisos se habían vendido tras la junta). La DG revocó estas notas, afirmando que ''habiendo sido consentido [el acuerdo] por propietarios cuyas cuotas representan más de [3/5], debe entenderse inscribible aunque no haya sido aprobado por los restantes propietarios, incluidos los que hayan adquirido elementos privativos con posterioridad''. Es decir, confirmó que no hace falta unanimidad ni recabar la adhesión del adquirente posterior, dado que la ley exige únicamente el voto reforzado, que se había obtenido. Todas estas resoluciones estiman los recursos de la comunidad y sientan una doctrina registral favorable a la inscripción ágil de las prohibiciones de uso turístico acordadas conforme a la ley.

– Resolución DGSJFP de 8 de junio de 2021 (BOE 29-6-2021): Caso casi idéntico al anterior (también Tenerife). La comunidad había aprobado una norma estatutaria prohibiendo ''expresamente, y a todos sus efectos, la comercialización de las viviendas como vacacionales''. Aunque no todos los propietarios del edificio firmaron (hubo ausentes y un piso transmitido), la DG reiteró su criterio: con el quórum de 3/5 es suficiente, siendo el acuerdo inscribible y vinculante para todos. De nuevo, recurso estimado y calificación revocada.

Por otro lado, existen resoluciones recientes en las que la DG confirma la nota de calificación (recurso desestimado), pero suelen deberse a defectos formales o de redacción del acuerdo, más que a una oposición de fondo a la prohibición. Por ejemplo, la ya citada Resolución de 29 de enero de 2025 (RP Málaga n.º 13) desestimó el recurso de la comunidad porque la cláusula aprobada iba más allá del ámbito del alquiler turístico definido en la LAU -prohibiendo ''cualquier otra modalidad de alquiler con continuo tránsito de personas''–, lo que el registrador consideró indefinido o fuera del art. 17.12 LPH. La DG en ese caso entendió que la redacción no se ajustaba a los términos de la LPH y que debía modularse o excluirse de la inscripción la parte no ceñida al alquiler turístico estrictamente dicho. Además, en ese expediente se dio la circunstancia de que entre la adopción del acuerdo (marzo 2023) y su presentación a inscripción (abril 2024) hubo al menos un piso vendido sin que el nuevo dueño consintiera la modificación estatutaria, lo cual activó la protección del tercero registral en los términos tradicionales. La DG concluyó que, al no haberse inscrito oportunamente el acuerdo ni haberse limitado a lo previsto en la norma legal, procedía confirmar la negativa registral. Esta resolución sirve de recordatorio: la cláusula a inscribir debe redactarse cuidadosamente (delimitando que se refiere al arrendamiento de vivienda con fines turísticos según la normativa sectorial) y debe presentarse cuanto antes a inscripción para evitar la aparición de terceros no vinculados.

Sexta. Fundamentos jurídicos del recurso gubernativo ante la DGSJFP.

A la luz de todo lo expuesto, los argumentos principales para impugnar la calificación negativa del Registrador de la Propiedad n.º 2 de Benalmádena son:

1. Falta de prohibición estatutaria expresa del alquiler turístico: La comunidad de propietarios no cuenta actualmente con ninguna cláusula inscrita que prohíba de forma clara destinar las viviendas a alquiler vacacional. La única restricción existente –prohibición genérica de actividades comerciales o profesionales- no menciona el uso turístico. Conforme a la jurisprudencia del TS, tal cláusula genérica no equivale automáticamente a vetar el alquiler turístico, dado que este se realiza manteniendo el uso residencial de la vivienda. Se invoca aquí el principio de interpretación restrictiva: si la voluntad de los constituyentes de los estatutos hubiera sido prohibir también los arrendamientos de corta estancia, lo habrían incluido explícitamente; al no hacerlo, no puede el registrador extender la interpretación de ''actividad comercial'' para cubrir esta nueva modalidad de uso. Esta tesis se apoya en la doctrina jurisprudencial que exige estipulación clara y precisa para limitar facultades dominicales y en las resoluciones de la DGS que protegen al adquirente que, de buena fe, interpretó la cláusula tal como está escrita (esto es, que solo impide negocios tipo oficinas, despachos profesionales o locales comerciales, pero no el arrendamiento temporal de la vivienda como tal).

2. Cumplimiento del régimen legal para introducir una prohibición turística válida: Si la comunidad de propietarios desease prohibir el alquiler turístico, debe hacerlo siguiendo el cauce del art. 17.12 LPH: acuerdo en junta con mayoría de 3/5 y consiguiente modificación de estatutos. En este caso, según entendemos, no ha habido tal acuerdo (de hecho, la calificación registral negativa sugiere que un propietario intentó inscribir algo –posiblemente su título de vivienda de uso turístico o una mención– y el registrador lo suspendió por la cláusula vigente). Por tanto, no existe ninguna norma estatutaria válida aprobada por 3/5 que pueda oponerse al uso turístico pretendido. El registrador se habría extralimitado al aplicar una prohibición que la comunidad no ha establecido conforme a la ley. La DG ha dejado claro que el art. 17.12 LPH ''facilita la introducción de restricciones donde no las hubiere'', pero no permite al registrador negar inscripciones basándose en acuerdos inexistentes o en analogías restrictivas. En suma, mientras la comunidad no acuerde e inscriba la prohibición con 3/5, el uso turístico es legítimo y el Registro debe reflejarlo si así se solicita (por ejemplo, mediante anotación de que la vivienda se destina a uso turístico, inscripción de un contrato de arrendamiento de temporada, o cualquier otro acto inscribible relacionado).

3. Precedentes favorables en resoluciones de la DGSJFP: Como se ha reseñado, la DG en numerosos casos ha protegido el derecho del propietario cuando la comunidad no había inscrito una prohibición clara. Por ejemplo, en la Res. de 8-6-2021 se determinó que un comprador no está obligado a conocer una prohibición no inscrita, lo que confirma la idea de que lo no inscrito no existe frente a terceros. Asimismo, en las resoluciones de junio de 2020 y abril de 2021, la DG revocó calificaciones que denegaban inscripciones de acuerdos turísticos, precisamente para hacer valer acuerdos válidos o, en su defecto, para no cercenar derechos sin soporte normativo. En nuestro caso, no hay ni siquiera un acuerdo comunitario inscrito que ''limite o condicione'' el uso turístico, de modo que negar la inscripción solicitada (sea la que fuere, posiblemente la declaración de la vivienda como apartamento de uso turístico) carece de amparo legal o estatutario firme. La DG ha reiterado que los registradores deben admitir las inscripciones si no contravienen una prohibición válidamente establecida, y que no les corresponde a ellos imponer restricciones supletoriamente. Un caso análogo lo encontramos en la Resolución DGSJFP de 5 de octubre de 2022, donde se estimó el recurso contra la negativa del RP de Segovia a inscribir el acuerdo de una junta que limitaba el uso turístico. Allí, aunque inicialmente se dudó, se acabó aceptando que, no habiendo prohibición previa, el acuerdo de mayoría especial era válido; por tanto, a sensu contrario, si ni siquiera hay acuerdo, no se puede oponer una mera cláusula genérica para impedir la inscripción.

4. Principio de buena fe registral y protección del tercero: En esta ecuación, nuestro cliente/apelante aparece como un tercero de buena fe que confió en la situación registral de su vivienda. Cuando adquirió su propiedad (o cuando decidió destinarla a alquiler vacacional), no constaba en el Registro prohibición alguna de tal uso. Probablemente obtuvo su licencia de turismo (si es Andalucía, un registro VFT) con base en la normativa administrativa, sin oposición de la comunidad. Según el art. 34 LH, nuestro cliente reúne los requisitos de tercero hipotecario que adquirió confiando en la fe pública registral y, por ende, sus derechos no pueden ser menoscabados por restricciones ocultas o interpretaciones extensivas. La DG, en resoluciones como la de 12 de abril de 2018 (por citar un antecedente en materia análoga), ha protegido al adquirente frente a limitaciones estatutarias no inscritas o ambiguas, enfatizando que el Registro debe dar certeza y que las cargas ocultas son inoponibles. Al preparar el recurso gubernativo, se debe hacer hincapié en que nuestro caso no enfrenta un acuerdo de junta vs. propietario, sino que es el propio registrador quien, actuando ex officio, ha denegado una inscripción basándose en su interpretación de unos estatutos. Esto, de algún modo, quiebra la tutela del art. 34 LH, pues el propietario ve frustrada su facultad de disposición sin que exista asiento registral expreso que lo sustente. La DG debería, siguiendo su línea garantista, amparar al recurrente y permitir la inscripción, dejando a salvo que, si la comunidad lo estima oportuno, entonces sí modifique estatutos con 3/5 e inscriba la prohibición para el futuro. Pero mientras eso no ocurra, prevalece la situación registral actual: la vivienda está destinada a uso residencial sin otras limitaciones inscritas, y el alquiler turístico es un uso residencial especial completamente válido.

Y en virtud de lo anterior, solicita:

Primero.–Que tenga por presentado este escrito de recurso gubernativo, junto con los documentos que se acompañan, lo admita y lo tenga por interpuesto contra la calificación negativa emitida por el Registro de la Propiedad n.º 2 de Benalmádena, en relación con la solicitud de inscripción presentada con número de entrada 5517 y asiento 2391/2025.

Segundo.–Que, previos los trámites legales oportunos, revoque la calificación recurrida, al considerar que:

1. No consta prohibición expresa ni específica del uso turístico en los estatutos de la comunidad de propietarios, conforme a la doctrina reiterada del Tribunal Supremo y de esa Dirección General.

2. La cláusula invocada (''actividades profesionales o comerciales'') no puede interpretarse extensivamente para incluir el arrendamiento turístico, al no mencionarse de forma clara, directa ni inequívoca dicho uso.

3. No existe acuerdo comunitario adoptado conforme al art. 17.12 de la LPH ni su correspondiente inscripción registral que pueda oponerse válidamente al solicitante.

4. El uso turístico solicitado se ajusta a la normativa administrativa autonómica vigente, constando además número de registro en el Registro de Turismo de Andalucía.

5. El interesado actuó de buena fe, conforme a la legalidad vigente y a la situación registral, debiendo prevalecer en este caso el principio de seguridad jurídica y de protección del tercero registral (arts. 34 LH y 9.3 CE).

Tercero.–Que, en consecuencia, se dicte resolución por la que se estime el presente recurso y se ordene al Registro de la Propiedad n.º 2 de Benalmádena la inscripción del Número de Alquiler de Corta Duración de la finca objeto del presente procedimiento, habiendo quedado dicha solicitud debidamente presentada, al no concurrir causa legal suficiente que lo impida».

IV

Presentado el escrito, el registrador titular del Registro, mantuvo la calificación emitida en su día por la registradora interina y, en unión de su preceptivo informe, remitió el expediente al Centro Directivo para su resolución. En dicho informe indica: «El recurso gubernativo referenciado en el encabezamiento ha sido interpuesto contra nota de calificación desfavorable por persona legitimada activamente para la interposición del recurso, conforme al art. 325 de la Ley Hipotecaria, dentro del plazo legal de un mes, según el art. 326 de la Ley Hipotecaria y ante el órgano competente para su resolución por el conducto de la legislación administrativa, de acuerdo con el art. 324 de la Ley Hipotecaria».

Por consiguiente, el objeto de esta resolución se ciñe al examen de la prohibición estatutaria alegada en la calificación.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 3, 396, 397 y 606 del Código Civil; 18, 32, 34, 38 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; 5 y 7.2 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía; el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724; el artículo 10 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración; el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, por el que se regulan las viviendas de uso turístico (modificado por el Decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros de la Comunidad Autónoma de Andalucía); las Sentencias del Tribunal Supremo de 6 y 7 de febrero de 1989, 24 de julio de 1992, 31 de mayo de 1996, 21 de abril de 1997, 29 de febrero de 2000, 20 de octubre de 2008, 30 de diciembre de 2010, 24 de octubre de 2011, 5 de octubre de 2013, 3 de diciembre de 2014, 5 de mayo de 2015, 27 y 29 de noviembre de 2023, 30 de enero de 2024 y 18 de febrero de 2025, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de enero de 2023, 6 de junio, 15 y 22 de julio, 2 y 14 de agosto, 31 de octubre y 28 de noviembre de 2024 y 13 de febrero, 9 de mayo, 13, 18 y 19 de junio y 10 y 17 de julio de 2025.

1. Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:

a) Mediante instancia presentada en el citado Registro, se solicitó la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, respecto de la finca registral con código registral único 29035000626467, finca registral número 25286 del Registro de la Propiedad de Benalmádena número 2, acompañándose a la solicitud resolución de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía de fecha 3 de enero de 2024.

b) La calificación negativa se basa en lo siguiente: «(...) Según los Estatutos que rigen la Comunidad de Propietarios recogidos en la finca 20823, matriz de la que procede la finca registral número 25.286: –Artículo 6.º Se prohíbe especialmente a los propietarios de los apartamentos: Proceder al cerramiento de terrazas o porches. Almacenar o tener en los apartamentos, en cantidad inadecuada, materias combustibles, inflamables, o explosivas que puedan ser causa de destrucción o deterioro del conjunto. Destinar los apartamentos a consultorios o clínicas, academias o clubes o ejercitar en él cualquier otra actividad profesional o comercial. Efectuar obras o modificaciones en los apartamentos sin el consentimiento del conjunto manifestada a través del órgano deliberante correspondiente-».

c) Se recurre la calificación, pudiendo sintetizarse la argumentación en los siguientes apartados:

– Falta de prohibición estatutaria expresa del alquiler turístico: La comunidad de propietarios no cuenta actualmente con ninguna cláusula inscrita que prohíba de forma clara destinar las viviendas a alquiler vacacional. La única restricción existente –prohibición genérica de actividades comerciales o profesionales– no menciona el uso turístico. Conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, tal cláusula genérica no equivale automáticamente a vetar el alquiler turístico, dado que este se realiza manteniendo el uso residencial de la vivienda. Se invoca el principio de interpretación restrictiva.

– Si la comunidad de propietarios desease prohibir el alquiler turístico, debe hacerlo siguiendo el cauce del artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal: acuerdo en junta con mayoría de 3/5 y consiguiente modificación de estatutos. En este caso, según entendemos, no ha habido tal acuerdo (de hecho, la calificación registral negativa sugiere que un propietario intentó inscribir algo –posiblemente su título de vivienda de uso turístico o una mención- y el registrador lo suspendió por la cláusula vigente). Por tanto, no existe ninguna norma estatutaria válida aprobada por 3/5 que pueda oponerse al uso turístico pretendido. El registrador se habría extralimitado al aplicar una prohibición que la comunidad no ha establecido conforme a la ley.

– La Dirección General, en numerosos casos, ha protegido el derecho del propietario cuando la comunidad no había inscrito una prohibición clara. Por ejemplo, en la Res. de 8-6-2021 se determinó que un comprador no está obligado a conocer una prohibición no inscrita, lo que confirma la idea de que lo no inscrito no existe frente a terceros. Asimismo, en las resoluciones de junio de 2020 y abril de 2021, la Dirección General revocó calificaciones que denegaban inscripciones de acuerdos turísticos, precisamente para hacer valer acuerdos válidos o, en su defecto, para no cercenar derechos sin soporte normativo. Un caso análogo lo encontramos en la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de octubre de 2022, donde se estimó el recurso contra la negativa del Registro de la Propiedad de Segovia a inscribir el acuerdo de una junta que limitaba el uso turístico. Allí, aunque inicialmente se dudó, se acabó aceptando que, no habiendo prohibición previa, el acuerdo de mayoría especial era válido; por tanto, a sensu contrario, si ni siquiera hay acuerdo, no se puede oponer una mera cláusula genérica para impedir la inscripción.

– Principio de buena fe registral y protección del tercero: En esta ecuación, el apelante aparece como un tercero de buena fe que confió en la situación registral de su vivienda. Cuando adquirió su propiedad (o cuando decidió destinarla a alquiler vacacional), no constaba en el Registro prohibición alguna de tal uso. Probablemente obtuvo su licencia de turismo (si es Andalucía, un registro VFT) con base en la normativa administrativa, sin oposición de la comunidad. Según el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, nuestro cliente reúne los requisitos de tercero hipotecario que adquirió confiando en la fe pública registral y, por ende, sus derechos no pueden ser menoscabados por restricciones ocultas o interpretaciones extensivas.

2. Así las cosas, en cuanto a la asignación del código de registro de alquiler de corta duración, la competencia de los registradores de la Propiedad y de Bienes Muebles se fundamenta en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Con esta norma se adapta el ordenamiento jurídico español al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024. Tal y como señala el Preámbulo del citado Real Decreto, «esta fórmula de registro garantiza la comprobación formal de los elementos necesarios recogidos, cuando corresponda, en la normativa de ámbito estatal y del resto de administraciones territoriales, así como el cumplimiento de los estatutos que las diferentes comunidades de propietarios hayan podido aprobar». Y añade que la presente norma supone «una regulación fundamental para incrementar la seguridad jurídica y confianza en el marco de las relaciones civiles inter privados a la hora de suscribir contratos de arrendamiento». Esta finalidad justifica plenamente la atribución competencial al Registro de la Propiedad y al Registro de Bienes Muebles, pues el Real Decreto se limita al establecimiento de disposiciones vinculadas a la labor de tales instituciones «y a la legislación hipotecaria, así como las vinculadas a la normativa de carácter civil asociada a la legislación de arrendamientos urbanos, todo ello competencias de carácter estatal». De los párrafos transcritos, en armonía con los considerandos 12 y 13 y los artículos 6, 10 y 15 del Reglamento (UE) 2024/1028, se deduce que el legislador español ha atribuido la competencia de asignación del número de alquiler de corta duración a los registros de la Propiedad y de Bienes Muebles en aras a que, mediante dicha institución, se realice un control de determinados requisitos urbanísticos, administrativos y aun civiles que deben cumplir los alojamientos de corta duración. De este modo, sin el número de registro único, el inmueble o unidad parcial del mismo no podrá ofertarse en las plataformas en línea de alquiler de corta duración, y dicha asignación ha de suponer tanto un control exhaustivo de los requisitos debidos como una depuración de aquellos alojamientos que no cumplen los requerimientos exigibles, ya sean estos de naturaleza administrativa, urbanística o civil. Como señala el referido Real Decreto, «a través de esta medida, se evitará que puedan ser ofertadas viviendas en unas condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz. Se facilitará la lucha contra la utilización de la figura de los arrendamientos de corta duración que no cumplan con la causalidad que exige la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, así como contra las viviendas de uso turístico contrarias a las normas vigentes. Es previsible que gracias a esta regulación salgan del mercado viviendas actualmente ofertadas de manera irregular, lo que permitirá una mayor oferta de otras fórmulas de arrendamiento como son las de larga duración».

3. Aun cuando la obtención de dicho número de registro único no se refiere a un acto traslativo o modificativo del dominio, lo que ha creado el Real Decreto 1312/2024 es un «procedimiento de registro» que se enmarca, según el objeto, bien en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles en la Sección de Buques y Aeronaves para aquellos casos en los que el alojamiento esté sobre una embarcación o artefacto flotante. En este sentido se expresa el artículo 2.f) de dicho Real Decreto, al regular en sus definiciones: «f) Procedimiento de Registro Único de Arrendamientos: es el procedimiento a través del cual se da cumplimiento en España a las obligaciones de registro recogidas en el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, que se tramitará por el Registro de la Propiedad competente, donde se halla inscrito el inmueble objeto de arrendamiento y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo; o en el Registro de Bienes Muebles competente donde se halla inscrito el buque, la embarcación o artefacto naval objeto de alquiler y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo». En el mismo sentido se manifiesta el artículo 8 del Real Decreto y el propio Reglamento (UE) 2024/1028, cuyo considerando 9 señala que: «Los procedimientos de registro permiten a las autoridades competentes recoger información sobre los anfitriones y las unidades en relación con los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. El número de registro, que es un identificador único de una unidad alquilada, debe poder garantizar que los datos recogidos e intercambiados por las plataformas en línea de alquiler de corta duración se atribuyan adecuadamente a los anfitriones y unidades». Y conforme al considerando 14: «Conviene permitir a los anfitriones, en un plazo razonable que han de especificar las autoridades competentes, rectificar la información y la documentación presentadas que una autoridad competente considere incompleta o inexacta. La autoridad competente debe estar facultada para suspender la validez del número de registro en los casos en que considere que existen dudas manifiestas y serias en cuanto a la autenticidad y validez de la información o documentación facilitada por el anfitrión. En tales casos, las autoridades competentes deben informar a los anfitriones de su intención de suspender la validez del número de registro, así como de las razones que justifican dicha suspensión».

4. Como consecuencia de lo expuesto, no puede sino reafirmarse la competencia del registrador para calificar la compatibilidad entre el contenido de los estatutos de la propiedad horizontal y el arrendamiento de corta duración cuya comercialización mediante plataformas en línea queda habilitada en virtud de la asignación del número de registro único. En el supuesto que motiva el presente expediente, debe por tanto calificarse, como efectivamente ha hecho el registrador, si tal arrendamiento de corta duración con finalidad turística es compatible con la limitación que consta en los estatutos.

Como señala la Resolución de este Centro Directivo de 17 de julio de 2025, debemos partir de la clara diferenciación que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, establece entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda. Así, el artículo 2.1 establece que: «Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». Mientras que el artículo 3 considera como arrendamientos para uso distinto de vivienda aquellos que tienen «un destino primordial distinto del establecido en el artículo anterior». En este sentido, el artículo 3.2 contrapone expresamente, dentro de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, «los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra» frente a «los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren». De esta contraposición parece deducirse que el legislador nacional no considera el arrendamiento de temporada como una actividad comercial, sino que se trata de dos categorías separadas. En particular, se advierte que el arrendamiento por temporada, como pudiera ser el de estudiantes universitario durante el periodo lectivo, que suele abarcar los meses de septiembre a junio (esto es, menos de un año natural), no queda englobado dentro de la categoría de arrendamiento de vivienda, no porque no pretenda satisfacer una necesidad de vivienda del arrendatario, sino porque no pretende satisfacer una necesidad «permanente» de vivienda del arrendatario, como expresamente exige el citado artículo 2. La actividad, por lo tanto, es principalmente residencial y no comercial, a diferencia de lo que ocurre en los supuestos de alquiler turístico.

5. En el presente caso, la calificación ha basado su negativa en la existencia de un precepto estatutario del siguiente tenor: «(...) Según los Estatutos que rigen la Comunidad de Propietarios recogidos en la finca 20823, matriz de la que procede la finca registral número 25.286: -Artículo 6.º Se prohíbe especialmente a los propietarios de los apartamentos: Proceder al cerramiento de terrazas o porches. Almacenar o tener en los apartamentos, en cantidad inadecuada, materias combustibles, inflamables, o explosivas que puedan ser causa de destrucción o deterioro del conjunto. Destinar los apartamentos a consultorios o clínicas, academias o clubes o ejercitar en él cualquier otra actividad profesional o comercial. Efectuar obras o modificaciones en los apartamentos sin el consentimiento del conjunto manifestada a través del órgano deliberante correspondiente-».

Este Centro Directivo ya ha tenido oportunidad para pronunciarse acerca de si determinadas cláusulas estatutarias impiden o no asignar número de registro único de alquiler a una finca independiente perteneciente a una propiedad horizontal. En primer lugar, la Resolución de 9 de mayo de 2025 estableció que la norma estatutaria que prohíbe el desarrollo de la industria de hospedaje es aplicable a las viviendas de uso turístico, de modo que no cabe asignar un número de registro único de alquiler de uso turístico a una finca registral perteneciente a una división horizontal cuyos estatutos contienen tal prohibición.

En segundo lugar, en el caso de la Resolución de 13 de junio de 2025 se plantea si la siguiente cláusula estatutaria impide la asignación de número de registro único de alquiler de uso turístico: «Los pisos se destinarán a vivienda o domicilio personal del respectivo propietario; tanto en ellos como en el resto del inmueble, no podrán desarrollarse actividades no permitidas por la Ley, dañosas para la finca, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres. Por vía enunciativa en los pisos no podrá instalarse colegios, residencias, internados en enfermos, clínicas, almacenes, locales de subastas, casinos o clubes, talleres con fines comerciales u hospederías». En lo que respecta a la prohibición genérica de cualquier actividad económica, esta Dirección General, con base, entre otras, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2025, argumenta que «en las precitadas sentencias, se consideró que las analizadas disposiciones estatutarias prohibían el destino turístico de los distintos pisos del edificio, al valorarse que la explotación de aquella actividad económica colisionaba con las disposiciones de tal clase por las que se regía la comunidad vecinal». Y conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2024: «consideramos que tanto la legislación administrativa estatal, como la autonómica y municipal, califican como actividad económica la de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente (...)». Concluye la citada resolución de este Centro Directivo de 13 de junio de 2025 que, «a la luz de la más reciente jurisprudencia, la prohibición que se contiene en los estatutos de la comunidad comprende expresamente el alquiler de corta duración, en cuanto se considera una actividad económica y la misma está expresamente prohibida».

En el mismo sentido se pronunciaron las posteriores Resoluciones de 19 y 25 de junio y 2, 10 y 16 de julio de 2025: la prohibición estatutaria de «desarrollar actividad profesional, comercial, mercantil o industrial» comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad económica e implica usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial.

En consecuencia, la calificación registral debe mantenerse, pues la prohibición contenida en el preceptos estatutario invocado en la nota impide asignar número de registro único de alquiler de uso turístico a la finca registral en cuestión; sin que quepa acoger la alegada aplicación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pues ni remotamente se dan los presupuestos de aplicación de tan importante precepto; como tampoco se daría una teórica inoponibilidad derivada del artículo 32 de dicho cuerpo legal, dado el contenido de los asientos registrales.

Recuérdese también –y como ya hemos tenido ocasión de declarar– que un título habilitante administrativo (autonómico en este caso) se mueve en la esfera administrativa, pero no implica la validez civil del alquiler turístico en la finca. Será la comunidad de propietarios quien –si lo desea– podrá modificar los estatutos para excluir, de las actividades prohibidas, la actividad turística.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 2 de octubre de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.