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En el recurso interpuesto por don A. y don M. B. C. y don J. O. M. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Algete, don Ernesto Calmarza Cuencas, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de finca rústica.

Hechos

I

Mediante escritura de compraventa, otorgada el día 30 de octubre de 2025 ante la notaria de Cogolludo, doña Nerea María Marcano Fernández, con el número 1.324 de protocolo, por la que don A. M. R. y doña B. M. S. y vendían a don A. y don M. B. C. y don J. O. M. la finca registral número 4.457 del término municipal de Valdetorres de Jarama que compraban por terceras partes.

Con fecha 30 de octubre de 2025, se presentó telemáticamente copia autorizada de dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Algete, causando el asiento de presentación número 2.155 del Diario 2025.

Con fecha 23 de diciembre de 2025, se suspendió la calificación y se procedió a practicar las notificaciones sobre actos de división de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo tanto al Ayuntamiento de Valdetorres de Jarama, conforme al artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, como a la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, conforme al artículo 80 de dicho Real Decreto.

Los días 26 de diciembre de 2025 y 19 de enero de 2026 se recibieron los respectivos acuses de las notificaciones por parte del Ayuntamiento de Valdetorres de Jarama y de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid.

Con fecha 17 de febrero de 2026, tuvo entrada en el Registro de la Propiedad, con número 725/2026, resolución de la Alcaldía del Ayuntamiento de Valdetorres de Jarama sobre el peligro de formación de núcleo de población o parcelación ilegal sobre el DS diseminado 793 polígono 1 parcela 1093 de Valdetorres de Jarama fechada el día 27 de enero de 2026 por el secretario interventor y el alcalde-presidente.

Con fecha 4 de marzo de 2025, con valor y efectos del artículo 73 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, se hacía constar en la inscripción 3.ª de la finca número 4.457 de Valdetorres de Jarama que, por resolución de la Alcaldía de fecha 27 de enero de 2026 existía peligro de formación de núcleo de población o parcelación ilegal en el DS diseminado 793 polígono 1 parcela 10793 de Valdetorres de Jarama, con referencia catastral 28164A001107930000FT, extendiéndose la nota marginal conforme al artículo 79.3 del citado Real Decreto según resultaba de la expresada resolución.

II

Presentada esta documentación en el Registro de la Propiedad de Algete, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario.

El Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado por B. C., M. que se corresponde a la escritura de compraventa otorgada el día 30/10/2025, ante el Notario de Cogolludo, don Nerea María Marcano Fernández, número 1324/2025 de su protocolo, ha resuelto no practicar los asientos solicitados en base a los siguientes hechos y Fundamentos de Derecho:

I. Hechos.

Presentada a las 12:59:01 horas, del día 30/10/2025, con el número de entrada 4632 y número de asiento 2155/2025.

1. El día 30/10/2025, no se practica la calificación por no acreditarse el cumplimiento de las obligaciones tributarias a que se refiere el artículo 254 de la Ley Hipotecaria. El día 09/12/2025 M. B. C. aporta copia autorizada en papel y autoliquidada del impuesto de la escritura a que se refiere el asiento 2155/2025.

2. El día 23/12/2025 se suspende la calificación del documento por aplicación de los artículos 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, remitiéndose las oportunas notificaciones al Ayuntamiento de Valdetorres de Jarama y a la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Agricultura de la Comunidad de Madrid. El asiento 2155/2025 queda prorrogado hasta 180 días contados desde el día 23 de diciembre de 2025.

3. El día 17/02/2026 con número de entrada 725/2026 el Ayuntamiento de Valdetorres de Jarama ha presentado en este Registro Resolución de Alcaldía con número de expediente 100/2026, en contestación a nuestra notificación de fecha 23 de diciembre de 2025 realizada en cumplimiento del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997.

II. Fundamentos de Derecho.

1. Por la escritura presentada los titulares de la finca registral número 4.457 de Valdetorres de Jarama, rústica parcela 10.793 del polígono 1, (…) con referencia catastral 28164A001107930000FT, venden la totalidad de esta finca mediante participaciones indivisas de la siguiente forma: a A. B. C., M. B. C. y J. O. M. por terceras partes indivisas.

Conforme a lo establecido en los artículos 79 y 80 del R.D. 1093/1997 se practicaron las notificaciones previstas en dichos artículos al Ayuntamiento respectivo y a la Consejería de Agricultura de la Comunidad de Madrid, por entender que existían dudas fundadas de formación de núcleo de población o de segregaciones en la parcela indicada.

2. Con fecha 17/02/2026 se presenta en el Registro con número de entrada 725/2026 Resolución de Alcaldía 2026–0060 en el expediente 100/2026, en contestación a nuestra notificación de fecha 23 de diciembre de 2025 realizada en cumplimiento del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, por el que afirma que la posible parcelación de la finca se estaría realizando sin las correspondientes licencias urbanísticas ni autorización de los organismos competentes y que existen varias edificaciones en las parcelas colindantes por lo que existe un peligro de formación de núcleo de población o de posible parcelación ilegal, a saber la relativa a la inscripción, mediante participaciones indivisas, de la finca registral número 1.065, parcela 10.793 del polígono 1, (…) con referencia catastral 28164A001107930000FT, de Valdetorres de Jarama.

3. El día de hoy, en base a la citada resolución del Ayuntamiento, se ha practicado con valor y efectos del artículo 73 del Real Decreto 1093/1997 la nota marginal prevista en el artículo 79.3 del citado Real Decreto haciendo constar la existencia de peligro de formación de núcleo de población o de posible parcelación ilegal.

En consecuencia, en base a lo dispuesto en dicho artículo 79.3 se deniega la inscripción solicitada.

Contra el presente acuerdo de calificación (…).

Algete. El Registrador. Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Ernesto Calmarza Cuencas, registrador/a titular de Registro Algete a día cuatro de marzo del dos mil veintiséis.»

III

Contra la anterior nota de calificación, don A. y don M. B. C. y don J. O. M. interpusieron recurso el día 25 de marzo de 2026 mediante escrito con base en las siguientes alegaciones:

«Primera. No resulta de aplicación el art. 79 RD 1093/1997.

El art. 79 RD 1093/1997 comienza disponiendo lo siguiente:

“En caso de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, cuando de la operación que corresponda resulten parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo o, en todo caso, aun siendo superiores, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, en los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, los Registradores de la Propiedad actuarán con arreglo a lo establecido en este artículo.”

En definitiva, “la duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población”, que permite aplicar lo dispuesto en el citado precepto, ha de venir motivada “por las circunstancias de descripción. dimensiones. localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones”.

De manera que la eventual duda, que puede justificar que el Registrador de la Propiedad actúe conforme a lo dispuesto en citado art. 79, no puede venir motivada por el hecho de que tres personas adquieran una finca, en copropiedad; especialmente, cuando la misma está vallada.

Segunda. En todo caso, no se ha dado cumplimiento a lo dispuesto en el art. 79.3 RD 1093/1997, en tanto que el ayuntamiento no ha conferido previa audiencia a los abajo firmantes –como requiere la citada norma–.

El art. 79.3 RD 1093/1997 dispone lo siguiente:

“3. Si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificación del acuerdo del órgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados en el que afirme la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas y el Registrador de la Propiedad reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz. Dicha nota producirá los efectos previstos en el artículo 73.”

En definitiva, y como no podía ser de otro modo, el acuerdo o resolución del órgano municipal competente se debe adoptar “previa audiencia de los interesados”, por cuanto, obviamente, el Ayuntamiento sólo se podrá pronunciar sobre el “peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal” tras haber “escuchado” previamente a los interesados.

Sin embargo, en el presente caso el Ayuntamiento jamás ha notificado comunicación o resolución alguna, ni mucho menos ha conferido a los interesados trámite de audiencia. De hecho, los abajo firmantes han tomado conocimiento de la Resolución de Alcaldía 2026–0060 en el expediente 100/2026, a que hace referencia la Calificación registral impugnada, a través de ésta.

Ni que decir tiene que el Ayuntamiento tenía que haber remitido al Sr. Registrador la documentación acreditativa del trámite de audiencia conferido y también de la resolución municipal adoptada. Y, sin embargo, el Ayuntamiento no ha enviado la citada documentación, porque no ha efectuado comunicación alguna a los abajo firmantes.

Tercera. Si el Ayuntamiento hubiese dado audiencia a los interesados (abajo firmantes), éstos podrían haber justificado que han adquirido la finca, que está debidamente vallada, con destino a caballos.

La finca (parcela catastral 28164A001107930000FT) cuenta con vallado perimetral, que fue autorizado, en su día, mediante la correspondiente licencia municipal para el cerramiento perimetral de la misma (Expediente n.º 71/2023).

Mediante escrito de fecha 26 de febrero de 2026 los abajo firmantes solicitaron al Ayuntamiento “Autorización para la instalación del portón de acceso a la parcela catastral 28164A001107930000FT manteniendo la alineación del vallado existente autorizado por el Ayuntamiento Expediente n.º 71/2023”, exponiendo lo siguiente:

“Habiendo adquirido la parcela catastral 28164A001107930000FT con licencia para el cerramiento perimetral de la misma, Expediente n.º 71/2023, y por la tenencia de caballos se tiene la necesidad de instalar un portón de acceso en el cerramiento existente en la linde Este de la parcela 10793 del Polígono 1, con el fin de facilitar la entrada y salida a la finca y asegurar que los caballos no salgan de la misma.”

(…) Asimismo, (…) copia de la Memoria descriptiva y justificativa, unida al citado escrito presentado para la autorización de la instalación de portón de acceso, en que se reflejaron los siguientes antecedentes:

“La finca cuenta con un cerramiento perimetral de 2,00 m de altura de malla cinegética en toda la finca con licencia municipal Expediente n.º 71/2023, el cual cuenta con informe de la D.G. de Biodiversidad y autorización de Confederación Hidrográfica del Tajo para la instalación de dicho cerramiento.

La nueva propiedad tiene caballos y necesita poder soltarlos en su parcela; para ello esta ha de estar vallada en su perímetro para evitar accidentes y como requiere el Real Decreto 804/2011, de 10 de junio, por el que se regula la ordenación zootécnica, sanitaria y de bienestar animal de las explotaciones equinas y se establece el plan sanitario equino, como es el caso. Si bien. requiere de un portón de acceso puesto que en la actualidad únicamente hay unas vallas de obra que no garantizan la seguridad de los equinos ni que se puedan escapar.” (…).

En definitiva, si el Ayuntamiento hubiese conferido el debido trámite de audiencia a los interesados, habría sido “consciente” de que la finca cuenta con un cerramiento perimetral de 2 metros de altura y habría tenido conocimiento de que la intención de los abajo firmantes es de tener caballos en la misma. De manera que no habría sido posible afirmar que en la finca concurre “peligro deformación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal.”

Por lo expuesto, respetuosamente,

Solicitamos: Que se tenga por presentado este escrito, se sirva admitirlo y, en su virtud, tenga por interpuesto recurso de reposición contra el acuerdo de calificación del Registrador de la Propiedad de Algete de 4 de marzo de 2026; de manera que, tras los trámites oportunos, se eleve el expediente (y recurso) ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, a fin de que dicte resolución que, estimando el presente recurso, acuerde anular y dejar sin efecto el acuerdo de calificación impugnado y, en su lugar, ordene practicar la inscripción registral correspondiente a la transmisión del dominio de la finca, en virtud de escritura de compraventa otorgada el día 30 de octubre de 2025, ante el Notario de Cogolludo D.ª Nerea María Marcano Fernández bajo el n.º 1324/2024 de su protocolo.»

IV

El registrador de la Propiedad emitió informe ratificando su nota de calificación y elevó el expediente a esta Dirección General.

Con posterioridad, el día 6 de mayo de 2026, tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de Algete informe de fecha 4 de mayo de 2026 de la Dirección General de Agricultura, Ganadería y Alimentación de la Comunidad de Madrid por el que hacía constar que la parcela tenía un uso de pastizal y que, atendiendo a sus superficie y destino, no era posible su segregación por no cumplir la superficie mínima prevista en el Decreto 65/1989, de 11 de mayo, por el que se establecen las unidades mínimas de cultivo para el territorio de la Comunidad de Madrid, sin que fueran de aplicación ninguna de las excepciones legales.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; 143 y 144 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid; 78, 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; la Sentencia del Tribunal Constitucional número 143/2017, de 14 de diciembre; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de octubre de 2005, 2 de marzo, 24 de mayo, 29 de octubre y 3 de diciembre de 2012, 2 de enero y 15 de abril de 2013, 4 y 11 de marzo, 22 de abril y 24 de noviembre de 2014, 12 de julio de 2016, 6 de septiembre y 11 y 12 (tres) de diciembre de 2017, 22 de marzo y 9 de mayo de 2018 y 13 de febrero, 13 de marzo, 24 de abril y 27 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de febrero, 16 de septiembre y 16 de octubre de 2020, 14 de abril, 22 de julio, 15 de septiembre y 16 de noviembre de 2021, 9 y 12 de mayo y 5 de julio de 2022, 14 de marzo, 31 de mayo y 14 y 15 de noviembre de 2023, 12 de marzo y 26 de julio de 2024 y 28 de julio de 2025.

1. En el presente expediente se plantea la inscripción de una escritura de compraventa por la que los titulares de una finca rústica transmiten la misma a tres personas que adquieren por terceras partes indivisas.

El registrador, ante las dudas sobre posible parcelación, tramitó el procedimiento previsto en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, recibiendo contestación del Ayuntamiento por la que afirma que la posible parcelación de la finca se estaría realizando sin las correspondientes licencias urbanísticas ni autorización de los organismos competentes y que existen varias edificaciones en las parcelas colindantes por lo que existe un peligro de formación de núcleo de población o de posible parcelación ilegal.

En base a la citada resolución del Ayuntamiento, el registrador practica con valor y efectos del artículo 73 del Real Decreto 1093/1997 la nota marginal prevista en el artículo 79.3 del citado Real Decreto haciendo constar la existencia de peligro de formación de núcleo de población o de posible parcelación ilegal y, en consecuencia, en base a lo dispuesto en dicho artículo 79.3 deniega la inscripción solicitada.

El recurrente alega en esencia que no resulta de aplicación el artículo 79 citado, ya que la eventual duda de parcelación no puede venir motivada por el hecho de que tres personas adquieran una finca, en copropiedad; especialmente, cuando la misma está vallada. Además, en el presente caso el Ayuntamiento jamás ha notificado comunicación o resolución alguna, ni mucho menos ha conferido a los interesados trámite de audiencia y si el Ayuntamiento hubiese conferido el debido trámite de audiencia a los interesados, habría sido «consciente» de que la finca cuenta con un cerramiento perimetral de dos metros de altura y habría tenido conocimiento de que la intención de los abajo firmantes es de tener caballos en la misma. Por tanto, no habría sido posible afirmar que en la finca concurre «peligro deformación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal».

2. Pasando a analizar el objeto del presente expediente, como ha reiterado esta Dirección General –vid. Resoluciones citadas en «Vistos»– en el ámbito de la normativa básica estatal, el artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, anterior artículo 17 del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que no hace sino reproducir lo establecido en el artículo 17 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, plasma una concepción amplia y finalista de la parcelación urbanística –cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–, al aludir, junto a la división o segregación de una finca, a los supuestos de «enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva».

Partiendo de tal normativa, esta Dirección General –cfr. Resoluciones de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo de 2012 y 2 de enero y 15 de abril de 2013– acorde con los pronunciamientos jurisprudenciales, ha ido desarrollando una doctrina, asumiendo tal concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones para soslayar su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, trascendiendo la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.

También ha señalado que la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria al hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o incluso tácita.

La doctrina desarrollada por este Centro Directivo ha tenido también expresa recepción en la legislación autonómica, como es el caso de Andalucía –artículo 91 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía– cuya regulación claramente inspira en este punto el Anteproyecto de Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado de la Región de Madrid (LIDER) –cfr. artículo 187–.

3. Respecto al tratamiento registral de aquellos negocios que, sin aparecer formalmente como división o segregación, pueden presentar indicios de posible parcelación urbanística este Centro Directivo ha tenido ocasión de analizar diversos supuestos en las distintas Resoluciones citadas en «Vistos».

En esas Resoluciones, después de analizar la legislación estatal y autonómica aplicable, se concluye que, a la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo– cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.

En otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto.

En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa de una finca ya inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias concurrentes (relativas a la descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal valoración), y de conformidad con la legislación sustantiva aplicable (vid. Resoluciones de 13 de marzo y 24 de abril de 2019). Este indicio revelador de «posible» parcelación urbanística sería suficiente para justificar el inicio del procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 en orden a que la Administración competente pueda pronunciarse.

Como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de marzo de 2011, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita la formación de un núcleo de población.

El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, asume tal concepción y en su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto, para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso la legislación madrileña.

Dado que se trata de una sucesión de actos de carácter tanto jurídico como material, la calificación del registrador se encuentra limitada por lo que ante la concurrencia de indicios de parcelación debe dar traslado al órgano competente en disciplina urbanística quien dictará la resolución que corresponda a la vista de las pruebas practicadas y con las garantías procedimentales oportunas.

Es decir, una vez que el registrador dispone del oportuno pronunciamiento administrativo sobre el negocio documentado, puede valorar la concurrencia de un eventual supuesto tipificado como parcelación urbanística prohibido por la norma.

Por esta razón, el apartado tercero del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, dispone que «si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificación del acuerdo del órgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas y el Registrador de la Propiedad reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz. Dicha nota producirá los efectos previstos en el artículo 73».

En este sentido señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 7 de julio de 2022: «no se trata de que las escrituras públicas de compraventa no puedan inscribirse por faltar la licencia urbanística de parcelación o la declaración de su innecesariedad y esta falta pueda ser subsanada con posterioridad, sino que dichas escrituras públicas no debieron otorgarse, no debieron autorizarse dada la evidencia de una parcelación ilegal, atendido el hecho de otorgarse cuatro escrituras públicas de compraventa de partes indivisas de la misma finca aún con manifestación expresa de mantener dicha finca indivisa y sin asignación de uso individualizado, pues la realidad probada es que, pese a que se otorgaron escrituras de compraventa de cuotas indivisas, se llevó a cabo la parcelación de la finca y la atribución del uso individualizado de un trozo de terreno a cada comprador, siendo éstos compradores independientes unos de otros a los que no les une vínculo alguno por razón de herencia, matrimonio o similar, estando prohibida en el suelo no urbanizable todo tipo de parcelaciones urbanísticas».

Sobre la importancia de esta actuación preventiva, también la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz, Sección Segunda, de 30 de septiembre de 2024, destaca la actuación tanto del notario como del registrador por su negativa a elevar a público e inscribir respectivamente un contrato privado de compraventa con arras penitenciales en el que se pretendía transmitir la finca a ocho personas por cuotas indivisas. Ante esa pretensión, «a todas luces ilegal, y que provocaría una parcelación ilegal de la finca», la autoridad judicial acuerda declarar resuelto el contrato de compraventa con la recíproca restitución de las prestaciones entre las partes.

4. Vistos los fundamentos anteriores y dada la variedad de supuestos que pueden darse en la práctica, puede definirse un esquema general de actuación de los registradores en la calificación de negocios de transmisión de participaciones indivisas.

En síntesis, el tratamiento registral de los negocios de transmisión de cuota indivisa (u otros que se utilicen con igual finalidad como los relativos a derechos societarios) obliga a diferenciar diferentes supuestos en función de si se trata de la creación «ex novo» de nuevas cuotas indivisas respecto a las que constan inscritas y de la concurrencia o no de circunstancias reveladoras de una parcelación existente o indiciaria que puedan ser apreciadas por el registrador en su calificación:

a) cuando el negocio de transmisión de nueva cuota presenta un indicio objetivo revelador de parcelación urbanística porque puedan existir diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a una división en suelo urbano o a una división en suelo rústico que pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos, el registrador debe exigir motivadamente el oportuno acto de control previo municipal en forma de licencia u otro acto de conformidad.

El registrador en su calificación podrá considerar como circunstancias reveladoras de la existencia actual o potencial de una parcelación, con carácter no exhaustivo, las siguientes: la asignación de uso de parte de la finca, de referencia catastral asociada a la cuota, la consulta de cartografía oficial de la que resulte una parcelación en la propia finca atendiendo a la estructura parcelaria, viarios, caminos o la agrupación de edificaciones, así como la constancia registral de expedientes de disciplina.

b) los supuestos de transmisión de nueva cuota indivisa de finca rústica en los que no concurran las citadas circunstancias reveladoras de parcelación en la propia finca pero el registrador pueda justificar dudas fundadas por las circunstancias de descripción, dimensiones o localización de la propia finca y de las fincas colindantes, deben ser articulados mediante el procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1097/1993, es decir, mediante la comunicación al Ayuntamiento y la suspensión de calificación hasta la respuesta municipal o transcurso del plazo previsto en el precepto, procediéndose según los casos a la inscripción, si no hay contestación en plazo o si se declara la inexistencia de parcelación, o a la denegación del asiento, cuando en este último caso el Ayuntamiento se oponga por declarar la existencia de parcelación ilegal.

A los efectos de la aplicación de lo dispuesto en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, previsto para aquellos actos o negocios que, sin suponer la formal división o segregación de terrenos o equivalente a ella sujeta a conformidad administrativa, por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización de la finca o de sus colindantes o el número de actos o negocios similares o su carácter sucesivo puedan justificar la duda fundada sobre la existencia actual o indiciaria de una parcelación urbanística, la determinación de la clase de suelo a la que dicho precepto se aplique debe interpretarse de conformidad a la vigente legislación básica estatal –artículos 21 y 16.2 de la Ley de Suelo–.

Por esta razón, el citado artículo 79 ya no queda limitado al ámbito del suelo no urbanizable, sino que debe aplicarse a todo suelo en situación de rural en el que queden prohibidas las parcelaciones urbanísticas de acuerdo con la legislación urbanística aplicable en cada caso.

En este sentido, la Resolución de 10 de enero de 2023 pone de manifiesto que la actual legislación andaluza prohíbe la parcelación urbanística en toda categoría de suelo rústico y que el mismo se conforma por todo aquel que no reúne las condiciones de suelo urbano, sin perjuicio del régimen transitorio que diferencia entre el suelo urbanizable ordenado o sectorizado y el no sectorizado a los efectos de su transformación urbanística –cfr. artículos 14 y 20.b) y disposición transitoria primera de la Ley 7/2021–.

Por el contrario, la legislación madrileña –cfr. artículo 145 de la Ley 9/2001– prohíbe los actos de parcelación urbanística tanto en el suelo urbano no consolidado, como en el suelo urbanizable sectorizado, mientras uno y otro no cuenten con la correspondiente ordenación pormenorizada. Por su parte, la legislación valenciana dispone que no podrán autorizarse en el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programación las parcelaciones urbanísticas –cfr. artículo 249.3 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio–.

c) cuando el objeto del negocio jurídico es estrictamente la mera transmisión de la misma cuota indivisa inscrita en el Registro de la Propiedad, amparada por tanto por la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito, no cabe imponer la exigencia de intervención administrativa previa pues ello supondría cuestionar la vigencia del propio asiento registral, bajo salvaguarda judicial, al margen del cauce legal establecido –cfr. artículos 1.3.º, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria y Resolución de esta Dirección General de 10 de septiembre de 2015–.

En tales casos de cuotas indivisas inscritas, incluso concurriendo dudas fundadas de posible parcelación, el registrador no podrá denegar la inscripción por este motivo y solo podrá tramitar el procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997 para que la Administración competente acuerde, si procede, la constancia registral con efectos informativos de la situación urbanística correspondiente o la prohibición de disponer que, una vez presentada en el Registro, sí deberá ser tenida en cuenta en su calificación por el registrador.

Es decir, en estos casos, tratándose de la transmisión de la misma cuota inscrita solo cabe denegar la inscripción si la Administración, en el procedimiento a que se refiere el citado artículo 79.5. acuerda expresamente la prohibición de disponer.

Debe exceptuarse de este último supuesto el caso de concurrir circunstancias adicionales antes citadas que justifiquen la aplicación del régimen de la parcelación a la venta de la cuota ya inscrita a los efectos de requerir la oportuna conformidad administrativa –cfr. Resolución de 5 de julio de 2022–.

Así en el caso de la Resolución de 6 de septiembre de 2023 relativa a la Comunidad de Madrid, se analizó la transmisión de una cuota indivisa ya inscrita pero concretada en una parcela catastral, objeto del contrato sobre el cual los otorgantes prestaban su consentimiento, lo que se equiparaba a una parcelación no formalizada como tal sin cumplir con la exigencia de acreditar el correspondiente título administrativo habilitante de la inscripción, licencia o declaración municipal de conformidad.

Por su parte, en las Resoluciones de 12 de diciembre de 2017 (tres), aunque enmarcadas en la legislación urbanística canaria, pero relativas a la transmisión de participación indivisa inscrita, esta Dirección General consideró que «tal conversión de la comunidad hereditaria indivisa en una comunidad ordinaria mediante sucesivas transmisiones onerosas de cuota puede constituir un acto revelador de posible parcelación (…)».

Sin embargo, en el supuesto de la Resolución de 6 de septiembre de 2017, se estimó el recurso dado que no se trataba de la inicial desmembración «ex novo» de la titularidad en un proindiviso, sino la mera transmisión de cuota ya inscrita, y también se estimó en el de la Resolución de 12 de julio de 2016, en la que la transmisión se efectuó por título de herencia a los dos únicos herederos que se la adjudicaban por mitad y pro indiviso como los restantes bienes hereditarios, sin plantear motivadamente indicio adicional en la nota de calificación.

5. En el presente supuesto, se plantea la inscripción de una escritura de compraventa por la que los titulares de una finca rústica transmiten la misma a tres personas que adquieren por terceras partes indivisas. No se trata, por tanto, de la transmisión de la misma cuota indivisa inscrita.

El registrador, ante las dudas sobre posible parcelación, tramitó el procedimiento previsto en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, recibiendo contestación del Ayuntamiento por la que afirma que la posible parcelación de la finca se estaría realizando sin las correspondientes licencias urbanísticas ni autorización de los organismos competentes y que existen varias edificaciones en las parcelas colindantes por lo que existe un peligro de formación de núcleo de población o de posible parcelación ilegal.

En base a la citada resolución del Ayuntamiento, el registrador practica con valor y efectos del artículo 73 del Real Decreto 1093/1997 la nota marginal prevista en el artículo 79.3 del citado Real Decreto haciendo constar la existencia de peligro de formación de núcleo de población o de posible parcelación ilegal y, en consecuencia, en base a lo dispuesto en dicho artículo 79.3 deniega la inscripción solicitada.

Por tanto, en el presente caso sí puede afirmarse que el registrador cuenta con un elemento objetivo que le permite calificar la posible existencia de una parcelación realizada de forma indirecta al margen del planeamiento como es la nota marginal practicada que deja constancia de que en virtud de resolución de Alcaldía se ha declarado que existe peligro de formación de núcleo de población o de posible parcelación ilegal.

En este sentido debe confirmarse el defecto expresado en la nota de calificación, sin que quepa valorar en sede de recurso los argumentos que expone el recurrente relativos a la ausencia de parcelación urbanística al tratarse de una cuestión de hecho que excede del presente procedimiento y que compete al órgano municipal.

Respecto a la alegación de la recurrente relativa a la ausencia de trámite de audiencia del titular registral en el expediente administrativo del que deriva la resolución municipal, ciertamente se trata de un requisito exigido por el artículo 79.3 del Real Decreto 1093/1997, que constituye una aplicación en este ámbito del principio registral del tracto sucesivo, por lo que no puede practicarse ningún asiento en virtud de un procedimiento en el que no haya tenido la debida intervención que posibilite sus derechos de defensa.

Cuando el Ayuntamiento remite la resolución sin audiencia del titular lo procedente es suspender la práctica de los asientos y notificar al órgano administrativo la necesidad de cumplir con el trámite de audiencia, tratándose de un supuesto de calificación global y unitaria que trata de impedir el acceso registral de títulos que adolecen de un posible vicio de nulidad por exigencia del principio de legalidad –artículos 18 y 258.5 de la Ley Hipotecaria–.

En el presente caso, sin embargo, ya consta practicada la nota marginal por posible parcelación ilegal, asiento que se encuentra bajo salvaguardia judicial y no puede sostenerse la procedencia de la inscripción de una compraventa en la que concurre tal circunstancia por el hecho de que el titular no haya sido notificado en el expediente del cual es evidente ya tiene conocimiento y podrá actuar en consecuencia.

Desde el punto de vista registral, no tratándose de la transmisión de la misma cuota inscrita, una vez declarada la existencia de parcelación urbanística ilegal, la ausencia de una prohibición expresa de disponer no debe ser obstáculo para justificar la denegación de la inscripción, pues si bien la mera compraventa de cuota indivisa sería un negocio civil neutro desde el punto de vista urbanístico, la vulneración de la norma urbanística prohibitiva de parcelaciones –cfr. artículo 144.3 de la Ley 9/2001, de 17 de julio– aplicable no sólo a los estrictos actos jurídicos de división o segregación, conlleva mantener el cierre registral a la escritura calificada, como expresamente establece el artículo 79.3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sin necesidad de calificar la nulidad civil del contrato.

En tal caso, los derechos de defensa del interesado, mediante la aportación de pruebas que estime pertinentes, deben ejercitarse ante el órgano urbanístico competente en orden a obtener un pronunciamiento expreso sobre la no concurrencia de supuesto de parcelación urbanística, en cuyo caso no habría obstáculo para la inscripción del negocio documentado.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 23 de junio de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.