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En el recurso interpuesto por don J. A. D. G. contra la nota de calificación negativa emitida por el registrador de la Propiedad de Granadilla de Abona, don Ignacio de la Fuente Guitart, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca y su consiguiente rectificación descriptiva y declaración de obra nueva sobre ella, por haberse presentado alegaciones en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado para inscribir la georreferenciación de la finca agrupada.

Hechos

I

Mediante escritura pública otorgada el día 27 de junio de 2025 por el notario de Arona, don Santiago Sobrino González, con el número 1.406 de protocolo, se solicitaba por el titular del dominio de las fincas registrales número 20.124 y 20.154 de Granadilla de Abona, don J. A. D. G. el inicio de sendos expedientes del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para concordar la descripción de las fincas con su realidad física, para posteriormente declarar una obra nueva sobre la finca registral 20.124 y una ampliación de obra nueva sobe la finca 20.154. La finca 20.124 tenía una superficie registral de 90 metros cuadrados, teniendo ahora, según el otorgante una superficie de 122,57 metros cuadrados, procediéndose además a actualizar los linderos. La finca 20.154, con una superficie registral de 200 metros cuadrados, pasaba a tener 267,32 metros cuadrados, además de actualizar los linderos. Ambas fincas lindaban por el este con la parcela 369 del polígono 7, siendo su titular doña P. R. P. E. El otorgante declaraba que las dos fincas se correspondían con la identidad de una sola parcela catastral, con referencia 9527802CS4192N0001EF, por ello se aportaba una georreferenciación alternativa mediante informe de validación gráfica, emitido por la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, con código seguro de verificación de resultado positivo y un informe catastral de ubicación de las construcciones, de resultado negativo, junto con los certificados técnicos de descripción de las obras, ubicación de las mismas y antigüedad.

II

Presentada el día 26 de enero de 2026 dicha escritura en el Registro de la Propiedad de Granadilla de Abona, causando el asiento de presentación número 308 del Diario 2026, e iniciada la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria el día 6 de febrero de 2026, el día 5 de marzo de 2026 doña P. R. P. E, como titular de la finca registral número 45.383 del término de Granadilla de Abona, presentó alegaciones a la inscripción de la georreferenciación, pues entendía que el espacio trasero existente entre las fincas indicadas se había ido convirtiendo, con el transcurso de los años, en patios que habían crecido en detrimento de su propiedad. Acompañaba para ello un conjunto de ortofotos históricas de GRAFCAN donde podía observarse dicha realidad física, como fundamentación de su alegación. Estimadas dichas alegaciones, la escritura fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Asiento/Diario: 308/2026.

Entrada: 872/2026.

Ignacio de la Fuente Guitart, registrador del Registro de la Propiedad de Granadilla de Abona, provincia de Santa Cruz de Tenerife Tribunal Superior de Justicia de Canarias, en relación al procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, iniciado con motivo de la presentación el día veintiséis de enero del año dos mil veintiséis del documento con número de entrada 872/2026.

Certifico: Que habiendo transcurrido el plazo señalado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, y examinados y calificados los trámites seguidos en el procedimiento, acuerdo darlo por concluido y proceder a denegar en la finca 20124 del término de Granadilla de Abona con CRU 38017000300811, la representación gráfica georreferenciada y su lista de coordenadas.–Lo que hago constar a los efectos oportunos.–Como consecuencia del cierre negativo del Expediente, no podrá tener acceso al Registro de la Propiedad la Declaración de Obra Nueva contenida en el título, hasta que no se logre subsanar el conflicto surgido.–En Granadilla de Abona.–Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Ignacio de la Fuente Guitart registrador/a titular de Granadilla de Aboba a día diecisiete de marzo del dos mil veintiséis.»

III

Don J. A. D. G. solicitó que le fuera expedida certificación de todas las actuaciones del expediente, dando cumplimiento el registrador a su petición mediante certificación registral de sus actuaciones de fecha el día 17 de abril de 2026. Y contra la anterior nota de calificación, don J. A. D. G. interpuso recurso el día 17 de abril de 2026 mediante escrito con base en las siguientes alegaciones:

«Primera. Sobre la falta de motivación y la mera oposición no fundada.

Por no estar de acuerdo con la nota de calificación antes descrita que suspende la inscripción basándose en una oposición del colindante que carece de base técnica y jurídica, negando la doctrina de esta Dirección General (Resoluciones de 14 de julio de 2021 y 5 de abril de 2022) establece que la «mera oposición» no es un derecho de veto, el registrador debe valorar si la oposición está fundamentada. En este caso, el Registrador ha otorgado presunción de veracidad a un escrito plagado de falsedades, ignorando la realidad física e histórica de las fincas.

La Doctrina de la DGSJFP, determina que la Dirección General exige que la oposición sea "fundada" y que la mera manifestación de disconformidad no sea motivo legal para denegar la inscripción. El opositor debe aportar algún principio de prueba, como informes técnicos, certificaciones catastrales o títulos de propiedad que contradigan la pretensión del promotor del expediente, solo fue aportada la escritura pública y ortofotos que carecen de valor probatorio y comparativo (…)

Segunda. Justificación del exceso de cabida.

El aumento de superficie de mis fincas registrales, no es fruto de la usucapión, sino de la rectificación técnica necesaria para adecuar el Registro a la realidad física centenaria (muro y desnivel de 1,5 m entre ambas fincas, visibles desde 1956) y a la realidad catastral consolidada en 2024. Al haber movido el colindante su linde en el expediente n.º 00374452.38/25, este terreno quedó liberado de su titularidad catastral, integrándose en la geometría que ahora pretendo inscribir sin que exista solape alguno, tal y como acredita el Informe de Validación Gráfica (IVG) positivo aportado.

Tercera. Falsedad de las alegaciones del colindante y actos propios.

El colindante solamente manifiesta y falta a la verdad sin fundamento legal alguno al afirmar que el "patio trasero" de mi propiedad, asegura que ha ido creciendo en detrimento de su propiedad y que se modificó el Catastro sin su consentimiento previo. Estas afirmaciones no han sido motivadas, fundadas ni apoyadas en indicios o documentos fehacientes, por lo que la mera oposición sin prueba, no debería impedir la inscripción registral tal y como ha sido propuesto. La doctrina ha sido reiterada al manifestar que no basta una simple manifestación de desacuerdo para impedir la inscripción, la oposición que nos ocupa carece de soporte probatorio por cuanto la nota de calificación negativa de fecha 17 de marzo de 2026, recibida con fecha 20 de marzo de 2026, relativa al expediente de inscripción de presentación gráfica (Art 199 LH) de las fincas registrales 20124 y 20154.

Al respecto, realizar las siguientes observaciones contradictorias:

Mi colindante indica que las traseras de mis fincas se convirtieron en patios traseros, y que han ido creciendo en detrimento de su propiedad, por lo tanto, se afirma que ya posee patios trasteros propios. Por otro lado, afirma que me expando construyendo el patio con las dimensiones que yo creo oportunas. Por última alega que yo he modificado el catastro sin consentimiento previo.

En relación al punto anterior, partimos de tres cuestiones totalmente diferenciadas:

A) Por un lado que mi patio ha ido creciendo (según mi colindante).

B) Por otro lado que expando mi nuevo patio de forma no autorizada, que en realidad no se trata de ningún patio, ya que la finalidad de esta zona es la de huerto urbano.

C) La modificación del catastro sin consentimiento previo.

El punto A, corresponde a la zona físicamente identificada en el tiempo desde hace más de 70 años, esto será específicamente expuesto en los siguientes puntos, esta zona de mi patio se encuentra incluida en la finca registral 20124. Esta zona en estudio desde que hay información gráfica posible (año 1956), no ha conllevado ningún tipo de ampliación de la misma, simplemente la reestructuración de materiales, como consecuencia del mantenimiento propio, a lo largo de los años, con detalle en los siguientes puntos, como se indicará de forma detallada y precisa.

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El punto B, corresponde a la zona físicamente identificada en el tiempo desde hace más de 70 años, esto será específicamente expuesto en los siguientes puntos, esta zona se encuentra incluida en la finca registral 20154, Esta zona, nunca recibió ningún tipo de obras de conservación desde su primera ejecución datada con información gráfica desde 1956, como consecuencia del estado de conservación, yo decidí realizar una obra de consolidación respetando la alineación original.

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Conclusiones:

1. Las fotografías históricas presentadas en este informe (…), demuestran que el patio y el muro existen desde mediados del siglo pasado, que no ha cambiado su alineación original y su trazado se ha respetado sin tener ninguna modificación.

2. Adjunto (…) la Resolución catastral de 2024 (Expediente número 00374452.38/23), donde consta que el colindante consintió o instó la delimitación que ahora impugna, Su oposición actual es un ejercicio abusivo del derecho y vulnera el principio general de que "nadie puede ir contra sus propios actos".

Mi colindante pretende reabrir en sede registral una controversia que quedó precluida y firme en sede administrativa catastral en 2024, vulnerando la seguridad jurídica.

En relación al punto 2 de las conclusiones, con fecha 27 de mayo de 2024, recibo notificación postal de la Gerencia Territorial del Catastro, como trámite de audiencia, en el que se me indica que los titulares de la parcela catastral 38017A007003690000WQ, es decir, la parcela propiedad de mi colindante, pretende una alteración catastral de su parcela, una vez estudiada por mi parte, la nueva delimitación de linderos que mi colindante proponía, viendo que no afectaban a mis fincas, a lo sumo coincidían perfectamente con mi delimitación física, no me opuse a dicha alteración catastral, se entendería que se ha establecido un lindero firme. Resulta contradictorio, que ésta finca, antes del comienzo del expediente de alteración catastral, sus linderos se encontraban invadiendo la realidad física de mis fincas. Lo pretendido por mí colindante por voluntad propia, era modificar sus linderos catastrales y adaptarlos a la realidad física de mis fincas.

Tomando en consideración los datos expuestos en el párrafo anterior y, por otra lado, una de las alegaciones de mi colindante ante el registrador de Granadilla de Abona, en el que, según tengo constancia del escrito presentado, de que poseo copia (…), mi colindante alega que "modificó el 'Catastro sin su consentimiento', con las pruebas demostrables de que este hecho carece de fundamento, mi colindante está faltando a la verdad ante el Registrador de Granadilla de Abona, con falsedad documental.

Otra controversia, por parte de mi colindante, en el que en la solicitud presentada por él mismo ante el Registrador de Granadilla de Abona, textualmente expone que yo "ahora lo que pretendo es registrar a la fuerza", no es cierto, me he limitado a seguir el procedimiento legal del Art 199 LH y adaptar las cabidas de las dos fincas registrales a la realidad física, que el propio colindante validó en 2024, en un acto administrativo.

Cuarta. Existencia de lindero fijo inamovible (muro y desnivel).

Se hace constar expresamente que la delimitación objeto de controversia está definida por un muro de piedra seca de fábrica tradicional y un refuerzo de muro de hormigón en masa sobre el mismo, cuya tipología constructiva y estado de conservación acreditan una antigüedad superior a 70 años.

La linde entre ambas fincas no es una línea imaginaria, sino un elemento constructivo permanente: un muro de contención con un desnivel de 150 cm. Se adjuntan (…), series de fotogramas históricos de los años 1964, 1977,1982 y 2000, además de un vuelo de 1956 del catastro, donde se aprecia con total nitidez la existencia de dicho muro y división física. Es físicamente imposible que exista la "invasión" alegada por el colindante sin la destrucción de un muro que ha permanecido inalterado durante 70 años.

La linde que se pretende incorporar a la nueva representación gráfica, no es una línea imaginaria, sino un accidente geográfico constructivo permanente, que ha permanecido inalterable con un registro gráfico datado de 70 años, tomando en consideración, el vuelo expuesto del catastro de 1956, en este documento, datándose de los primeros archivos del catastro, estos vuelos iban perfectamente coordinadas con la representación realizada sobre el propio terreno por los distintos técnicos del catastro con la información recopilada de los propietarios de las fincas.

Al existir un desnivel de 150 cm, entre ambas fincas, la invasión es físicamente imposible sin realizar una obra masiva que el colindante no ha podido demostrar. Un muro y un desnivel son molones naturales e inalterables, las escrituras antiguas suelen tener errores de medida, pero la realidad física de un muro es la que define una propiedad.

En derecho rural y urbano, los muros que salvan desniveles, suelen presumirse propiedad del dueño del terreno superior, o al menos marcan una linde física histórica.

Mi colindante alega que intento "registrar por la fuerza", no es cierto, utilizo el procedimiento del art 199 de LH, cuyo procedimiento en el correcto en este tipo de casos, además añadido, lo que pretendo es reflejar la topografía real de las fincas, que están delimitadas por un muro de contención histórico.

A la alegación, del "incremento de patio", expuesto por mi colindante, en ningún momento, he realizado ningún aumento de ningún patio, ya que lo pretendido ha sido la reconstrucción del antiguo muro existente, con una antigüedad de 70 años cuya estabilidad, como consecuencia del paso del tiempo, se ha visto mermado.

Hoy en día, existe la cimentación del antiguo muro, posiblemente ejecutado a finales del siglo XIX o principios del siglo XX, ya que las construcciones y viviendas de la familia son datadas con esa fecha. Sobre ese muro, alrededor de los años 70 mi familia sustituyo el resto de la altura del muro, ya que se habían realizado una serie de cuevas bajo esta zona, para aprovechar el jable existente y viendo que la integridad física inicial del muro podía verse repercutida por la nueva configuración del lugar, parte de su altura fue sustituido por un muro de hormigón en masa, respetando su posición original, que puede ser constatada a fecha de hoy en día y que gráficamente expongo en (…) este documento.

Por otro lado, según mi colindante alega que he incrementado el patio existente, esta zona, originalmente constaba de la prolongación del propio muro original, pero nunca fue sustituido por el muro de hormigón ejecutado por mi familia en los años 70, sino que se encontraba en su estado original, Por mi parte, realicé un desmontaje del muro hasta una cota del muro original que estuviese en un grado de conservación idóneo, sobre esta zona, llamémosla cimentación original, se ha vuelvo a rehacer el muro en su ubicación original. Me he limitado a realizar labores de consolidación y reconstrucción técnica de un muro de piedra centenaria que presentaba derrumbes parciales por el paso del tiempo.

Es más, por mi voluntad propia, para garantizar la estabilidad del muro original, la nueva ubicación del tramo repuesto lo he retranqueado unos 15 cm con respecto a la verticalidad del muro original, y del que visualmente hay constancia a fecha de hoy en día y que gráficamente expongo en (…) este documento.

Indicar que, con relación a la información expuesta en el punto anterior, la, ubicación real del muro existente original no ha cambiado, tomado en consideración, que el primer vuelo, como prueba fundamental de la existencia del muro en estudio, data del año de 1964 de la empresa GRAFCAN y el primer vuelo reconocido por el catastro data del año 1956, aunque este muro puede datar físicamente de finales del siglo XIX y principios del siglo XX. Como consecuencia del paso de tiempo y la degradación del mismo, originalmente este muro fue ejecutado con piedra del entorno existente.

Conclusión:

A) De las pruebas presentadas por el colindante, las mismas adolecen de informe técnico, que pudiese validar sus pruebas, igualmente no se ha presentado ninguna Representación Gráfica Georreferenciada (RGG) Alternativa.

B) Las ortofotos presentadas no son representativas del transcurso del tiempo, ya que, en concreto la ortofoto presentada del año de 1987, posee una resolución escasa, en la que imposibilita determinar lo planteado por el colindante, el mismo pretende comparar el estado de 1987, con años sucesivos. Mi colindante podría haber optado por presentar, por ejemplo, una ortofoto de 1982, pero claro, en esta ortofoto si se refleja claramente que la delimitación con el transcurso del tiempo no ha cambiado.

[se insertan imágenes]

Analizando las dos ortofotos anteriores, se puede constatar la diferencia entre la ortofoto de 1987 presentada por mi colindante como prueba, y la ortofoto de 1982 como contraprueba, la primera sin resolución alguna y la segunda con una óptima resolución, en la que se aprecia la existencia de un muro a modo de separación de fincas en dos desniveles diferentes.

Quinta. Coordinación Registro-Catastro (Ley 13/2015).

Mi representación gráfica coincide exactamente con la cartografía catastral vigente tras la rectificación de 2024 iniciada por mi colindante identificada con el expediente 00374452.38/23. Mantener la suspensión registral supone proteger una alegación mendaz frente a una resolución administrativa firme y una realidad física centenaria, bloqueando el fin primordial de la Ley 13/2015, que es la coordinación de ambas instituciones.

Sexta. Conclusiones.

Debido a los datos expuestos en este documento expuesto queda sin lugar a duda que no concurre una oposición con fundamento que sea válida para que el registrador las admita como causa de suspensión ya que supondría vulnerar el principio de seguridad jurídica al que tengo derecho.

La oposición formulada carece se soporte probatorio y no genera duda fundada que justifiquen la suspensión de la inscripción debiendo prevalecer la documentación técnica y registral por mi aportada.

Séptimo. Solicito a la Dirección General:

Que, teniendo por presentado este recurso, resto de documentación y en los anexos I, II, III, IV y V, pruebas gráficas históricas (1956-2000), las resoluciones catastrales de "antes y después" de 2024, fotografías de la cimentación del muro con más de 70 años, posiblemente ejecutado a finales del siglo XIX o principios del XX, fotografías del muro consolidado en los años 70 y fotografía del proceso ejecutorio de la consolidación de parte del muro original, detalle de croquis de sección del muro actual-original y el informe de validación gráfica positivo, al quedar acreditado que la oposición del colindante es arbitraria, falsa y contraria a los asientos administrativos y a la realidad física del terreno, se sirva dictar. resolución por la que:

1. Declare la inexistencia de duda fundada de la oposición realizada por el colindante.

2. Reconozca que el registrador ha suspendido sin fundamento mi duda razonable el acto de inscripción de las fincas registrales 20124 y 20154.

3. Ordene al Sr. Registrador la inmediata inscripción de las representaciones gráficas georreferenciadas y las rectificaciones de las superficies de las fincas registrales n.º 20124 y 20154.

Por cuanto la oposición presentada carece de valor probatorio alguno, siendo una mera manifestación unilateral sin acreditación documental ni técnica.»

IV

El registrador de la Propiedad emitió informe el día 21 de abril de 2026 ratificando su nota de calificación y elevó el expediente a esta Dirección General.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 9, 18 y 199 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012, 19 de julio de 2016, 27 de noviembre de 2018 y 19 de diciembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de septiembre y 1 de diciembre de 2021, 5 de junio, 5 de julio y 11 de octubre de 2022, 28 de febrero, 30 de marzo y 4, 8 y 12 de julio de 2023, 27 de febrero, 26 de abril, 26 de junio, 25 de septiembre, 3, 10 y 16 de octubre y 13 y 29 de noviembre de 2024 y 25 de marzo, 29 de abril, 23 de mayo, 30 de septiembre y 8 y 17 de octubre de 2025.

1. En el presente caso, el recurrente solicita la inscripción la georreferenciación alternativa que se corresponde con la identidad de dos fincas registrales, la 20.124 y la 20.154 de Granadilla de Abona.

2. El registrador inicia la tramitación del expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria en cuyo desarrollo se presentan alegaciones por parte de la titular de la finca colindante por el este, finca registral 45.383, que se corresponde con la parcela catastral con referencia 38017A007003690000WQ. Esta parcela catastral tiene una superficie de 2.646 metros cuadrados, teniendo la finca en el Registro 2.782 metros cuadrados. Las alegaciones se presentan respecto a la finca 20.124 de Granadilla de Abona, no respecto a la finca 20.154 del citado término municipal. Por lo tanto, no habiéndose señalado por el registrador ningún defecto que impida la inscripción, ningún obstáculo existe para que se inscriba la georreferenciación correspondiente con dicha finca, su rectificación descriptiva y la obra nueva sobre la citada finca registral.

3. Respecto de la finca 20.124, en la cual se va a centrar el recurso, el recurrente alega la insuficiente motivación de la nota de calificación y que no existe invasión de la finca colindante por el este con la que es objeto del expediente, respecto de la cual ha presentado alegaciones su titular, pues las mismas se hallan separadas por un lindero fijo inamovible, que es una pared y talud, que existe desde el año 1956 y que los colindantes alegantes no prueban la titularidad pública de la red de saneamiento, que está construida sobre su finca, sin referirse a la alegación del colindante que declara que se invade parcialmente su finca.

4. Antes de entrar en el fondo del asunto, esta Dirección General debe analizar un aspecto procedimental en el presente expediente, respecto al contenido del informe del registrador en defensa de la nota. Es en el informe donde el registrador justifica y basa su juicio de identidad de la finca en la oposición de la colindante, que se limita a reproducir literalmente. Ello incumple la doctrina de esta Dirección General, formulada en Resoluciones como la de 5 de julio de 2022 y 29 de abril de 2025, por la que «no es en el informe que ha de emitirse tras la interposición del recurso, conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria, sino en la propia nota de calificación recurrible, donde ha de detallarse tal fundamentación, a fin de que pueda ser conocida y en su caso combatida por el interesado en vía de recurso, sin que se produzca indefensión». Por ello, esta justificación debería haberse contenido en la nota de calificación para su mejor fundamentación y para no causar indefensión en el recurrente, proscrita por el artículo 24 de la Constitución, sin que esta circunstancia impida entrar en el fondo del asunto debatido en el presente supuesto de hecho.

5. Entrando en el fondo del asunto, procede determinar, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones, como la de 23 de septiembre de 2025 (vid., por todas), si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Ello nos ha de conectar con el análisis de los puntos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, especialmente con puntos primero, cuarto y quinto de la misma, en virtud de los cuales, como han declarado reiteradas Resoluciones, como la de 17 de octubre de 2025 (vid., por todas): el registrador ha de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse: a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria; el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación, y el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados.

6. Según ha declarado la Resolución de 30 de septiembre de 2025, entre otras, uno de los objetivos del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, que han de ser notificados. Así, la Resolución de esta Dirección General de 5 de marzo de 2012 declaró: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Por ello, la Resolución de 19 de julio de 2016 declaró que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y, en todo caso, que se produzcan situaciones de indefensión, previniendo que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.

7. Habiéndose formulado en el expediente alegaciones contrarias a la inscripción de la georreferenciación, nos situamos en el umbral de una posible controversia sobre la delimitación jurídica de la finca. Pero, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en Resoluciones como la de 3 de septiembre de 2025, la mera existencia de la alegación no es por si suficiente para emitir una calificación negativa, pues dispone en su párrafo cuarto, segundo inciso: «sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Ello no significa, necesariamente, la denegación de la base gráfica aportada por el promotor del expediente, por el mero hecho de la oposición de la colindante, como declaró la Resolución de esta Dirección General de 2 de noviembre de 2023, reiterada por la de 30 de septiembre de 2025. Lo que procede, según la Resolución de esta de 16 de octubre de 2024, es el análisis registral de su contenido y verosimilitud. El registrador ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al colindante que formula la oposición, revelando un posible indicio de contienda entre los colindantes, para que su juicio no sea arbitrario o discrecional sin poder limitarse a objetar la mera existencia de la alegación.

8. En el presente caso, el registrador no realiza ningún análisis de la alegación efectuada por el colindante. Como declaró la Resolución de 13 de enero de 2021, el registrador ha de calificar todos los títulos que se le presenten, poniendo de manifiesto los defectos que en ellos observe, con la fundamentación de los mismos, como acto debido y reglado del registrador, que constituye el trámite esencial del procedimiento registral, como respuesta a la solicitud de inscripción derivada de la presentación de un título. El registrador no puede limitarse a denegar la inscripción de la georreferenciación de la finca señalando que es el resultado de la calificación a la vista del resultado de la tramitación del expediente. Es esencial para entender correctamente denegada la inscripción por el registrador, la adecuada motivación de las dudas de su juicio registral de identidad de la finca en la calificación registral, según la reiterada doctrina de esta Dirección General, formulada en Resoluciones como la de 25 de marzo de 2025 (vid., por todas).

9. Por ello, reitera la Resolución de 8 de octubre de 2025 que el juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Y ello, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, basándolo en razones objetivas, derivadas de la apreciación de la evolución del territorio en la aplicación homologada y del contenido del Registro. Nada de eso se ha hecho en el presente caso, por lo que, por este solo hecho, el recurso ya debe ser estimado y la nota de calificación revocada. Como declaró la Resolución de 1 de diciembre de 2021, no es motivo suficiente para rechazar la inscripción el hecho de que el colindante se limite a objetar la invasión de su finca, sin aportar documentación técnica alguna; y sin que el registrador haya fundamentado su apreciación de que dicha objeción tiene entidad suficiente como para impedir la inscripción.

10. Pero, además, analizando el contenido de la alegación de la colindante por el lindero este de la finca, única que se formula, del contenido de las ortofotos que aporta, no se desprende que se haya alterado dicho lindero. Comprobada la cartografía catastral histórica del año 1956 y la digitalizada desde el año 2005, se observa que el trazado del lindero este de la finca ha permanecido invariable en el tiempo, pues responde a la existencia de un elemento físico cual es un talud. Dicha circunstancia no se altera con las ortofotos aportadas por la colindante alegante, que no aporta ninguna documentación técnica para fundamentar su oposición. Aunque dicha documentación técnica no es exigida por la Ley, como declaró la Resolución de 29 de mayo de 2024, es esencial que la afirmación de un colindante debe respaldarse por informe técnico o prueba documental que sirva de soporte a la alegación efectuada, acreditando la efectiva ubicación y eventual invasión de la finca. En el mismo sentido, la Resolución de 4 de abril de 2022 declaró que no pueden tomarse en consideración, solamente, alegaciones subjetivas del colindante del todo punto improcedentes si no se acreditan con soporte técnico que las justifique, pues la calificación registral ha de limitarse a la documentación y representación gráfica que pretenda inscribirse.

11. No comparte esta Dirección General las afirmaciones del recurrente sobre la posición de la colindante alegante en el expediente catastral de subsanación de discrepancias tramitado en el año 2024. Como ha declarado la Resolución de 8 de octubre de 2025: «Con respecto al recurso de reposición interpuesto en el expediente de alteración catastral anteriormente referido, procede reiterar la doctrina de las Resoluciones de 28 de febrero, 30 de marzo, 25 de mayo y 4 y 8 de julio de 2023, por la cual, el resultado de la tramitación satisfactoria del procedimiento de subsanación de discrepancias del artículo 18 de la Ley del Catastro, no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad, por la diferente naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad. El reflejo en éste de las alteraciones en la descripción de la finca sólo podrá lograrse por los medios previstos en la legislación hipotecaria. Y en esta no hay precepto alguno que prevea que la georreferenciación catastral resultante de alguno de los procedimientos de incorporación catastral haya de ser vinculante o de obligada inscripción para el Registro de la Propiedad, ni que la posición de conformidad, la oposición o la no oposición que cualquier interesado haya adoptado en el procedimiento catastral le vincule en el procedimiento registral, por lo que en modo alguno podrá prescindirse en éste de las oportunas notificaciones, so pretexto de haberse efectuado ya en sede catastral».

Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación, por su falta de fundamentación y por la falta de consistencia de la alegación para convertir en contencioso el expediente.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 26 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.