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En el recurso interpuesto por don E. L. M. contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Valdemoro, don Luis Miguel Zarabozo Galán, por la que se suspende la expedición de una certificación de cargas ordenada en mandamiento judicial y la extensión de la correspondiente nota marginal, por constar la titular registral en situación de concurso de acreedores.

Hechos

I

Mediante mandamiento, expedido el día 27 de mayo de 2025 por doña L. P. P., letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 9 de Madrid, dictado en el procedimiento de ejecución de títulos judiciales número 264/2016 seguido a instancia de don E., don P. P. y doña M. J. L. M. contra la entidad «Tuvalu Gestión, S.L.», se ordenó la expedición de certificación acreditativa de la titularidad y cargas de las fincas registrales números 931 y 48.466 del Registro de la Propiedad de Valdemoro.

II

Presentado el día 13 de enero de 2026 dicho mandamiento en el Registro de la Propiedad de Valdemoro, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Con referencia al mandamiento expedido por el Juzgado de Primera Instancia N.º 9 de Madrid de fecha 27/05/2.025, en autos de Ejecución de Títulos Judiciales n.º 264/2016, presentado en esta Oficina el 13/01/2.026, con el asiento 126 del diario 2026;

Luis Miguel Zarabozo Galán, registrador de la propiedad de Valdemoro, previo examen y calificación del documento, y de conformidad con los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 de su Reglamento, acuerda suspender la expedición de la certificación solicitada y la extensión de la nota marginal acreditativa de ello por los siguientes hechos y fundamentos de derecho:

I. Hechos:

La Compañía Tuvalu Gestión S.L., deudora y actual titular registral de las fincas respecto de las que se solicita la certificación, ha sido declarada en situación de concurso de acreedores, en procedimiento de Concurso Voluntario seguido en el Juzgado Mercantil número 7 de Madrid, bajo el número 620/2.021. De sendas consultas realizadas en el Registro Mercantil y en el Registro Público Concursal, no resulta la conclusión del concurso, constando, además, que con fecha 1 de febrero de 2.024 se dictó Auto ordenando la aprobación del Plan de Liquidación.

Figura presentada en este Registro escritura autorizada en Madrid el diecisiete de septiembre del año dos mil veinticuatro, número 1806/2024 de protocolo del Notario don Fernando Gomá Lanzón, por la que Tuvalu Gestión SLU vende a Bramasole Toscana S.L. la finca número 931 de Valdemoro (una de las que se solicita certificación), en ejecución del plan de liquidación aprobado judicialmente dentro del procedimiento concursal.

En el mandamiento presentado no se solicita la expedición de una certificación ordinaria, sino que se hace constar expresamente que su finalidad es la ejecución de la anotación de embargo practicada a favor de don E. L. M., don P. P. L. M. y doña M. J. L. M., que dio lugar a la Anotación letra B, Prorrogada por la D, en la finca registral 931; y a la Anotación letra B, Prorrogada por la E, en la finca registral 48.466.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 656.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el registrador debe hacer constar por nota al margen de dichas anotaciones que se ha expedido la certificación, con los importantes efectos de los artículos 659 de la misma Ley y del 143 del Reglamento Hipotecario.

De la documentación presentada no resulta dato alguno que acredite la conclusión del concurso por lo que resultan de aplicación las limitaciones a las ejecuciones singulares previstas. En concreto, y según el artículo 143 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal:

“1. Las actuaciones y los procedimientos de ejecución contra los bienes o derechos de la masa activa que se hallaran en tramitación quedarán en suspenso desde la fecha de declaración de concurso, sin perjuicio del tratamiento concursal que corresponda dar a los respectivos créditos. Serán nulas cuantas actuaciones se hubieran realizado desde ese momento.

2. El juez del concurso, a solicitud de la administración concursal, previa audiencia de los acreedores afectados, podrá acordar el levantamiento y cancelación de los embargos trabados en las actuaciones y los procedimientos de ejecución cuya tramitación hubiera quedado suspendida cuando el mantenimiento de esos embargos dificultara gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado. El levantamiento y cancelación no podrá acordarse respecto de los embargos administrativos.”

Según el artículo 145 del mismo texto legal:

“1. Desde la declaración de concurso, los titulares de derechos reales de garantía, sean o no acreedores concursales, sobre bienes o derechos de la masa activa necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, no podrán iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos.

2. Desde la declaración de concurso, las actuaciones de ejecución o realización forzosa ya iniciadas a esa fecha sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa quedaran suspendidas, aunque ya estuviesen publicados los anuncios de subasta”.

Por su parte, el artículo 149 del Texto Refundido dispone:

“1. La apertura de la fase de liquidación producirá la pérdida del derecho a iniciar la ejecución o la realización forzosa de la garantía sobre bienes y derechos de la masa activa por aquellos acreedores que no hubieran ejercitado estas acciones antes de la declaración de concurso o no las hubieran iniciado transcurrido un año desde la declaración de concurso. Los titulares de garantías reales recuperarán el derecho de ejecución o realización forzosa cuando transcurra un año desde la apertura de la liquidación sin que se haya enajenado el bien o derecho afecto.

2. Las ejecuciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se acumularán al concurso de acreedores como pieza separada. Desde que se produzca la acumulación, la suspensión quedará sin efecto.”

II. Fundamentos de Derecho:

Tal como indica la Resolución de 9 de octubre de 2020 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, la cuestión de la competencia objetiva para la ejecución de las garantías reales cuando el deudor se encuentra en situación concursal es materia plenamente calificable por el registrador (ex artículo 100 del Reglamento Hipotecario) y de extrema importancia por su carácter de presupuesto procesal para el válido desarrollo de la relación jurídico procesal, cuya infracción puede provocar la nulidad del acto (artículo 238.1.º de la Ley Orgánica del Poder Judicial), tal y como ha recordado este Centro Directivo en reiteradas ocasiones (cfr., por todas, las Resoluciones de 10 y 19 de enero de 2017).

Artículos 143, 145 y 149 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal.

Según Resolución de 9 de octubre de 2020 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública:

“En el sistema legal vigente las ejecuciones de garantías reales tras la declaración de concurso del titular del bien o del derecho sobre el que se hubiera constituido la garantía se rigen por un conjunto de reglas especiales (artículos 56, 57 y 155 de la Ley Concursal), que, tras sucesivas reformas legislativas (Ley 38/2011, de 10 de octubre, Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, Ley 17/2014, de 30 de septiembre, Ley 9/2015, de 25 de mayo; y, actualmente, artículos 145 a 149, 151, 209 a 2011 y 430 del texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo), con las matizaciones introducidas por una muy rica jurisprudencia menor, pueden sintetizarse en las siguientes: La primera de esas reglas es aquella según la cual, desde la declaración de concurso, los titulares de derechos reales de garantía, sobre bienes o derechos de la masa activa necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, no pueden iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos. La segunda, aquella según la cual, desde la declaración de concurso, las actuaciones de ejecución o realización forzosa ya iniciadas a esa fecha sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa quedaran suspendidas, si no lo hubiesen sido ya como consecuencia de la comunicación por el deudor del inicio de negociaciones con los acreedores, aunque ya estuviesen publicados los anuncios de subasta. La tercera regla se refiere a que los titulares de derechos reales de garantía, sobre bienes o derechos de la masa activa no necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado que pretendan iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos o que pretendan alzar la suspensión deberán acompañar a la demanda o incorporar al procedimiento judicial o administrativo cuya tramitación hubiera sido suspendida el testimonio de la resolución del juez del concurso que declare que no son necesarios para esa continuidad. Cumplido ese requisito podrá iniciarse la ejecución o alzarse la suspensión de la misma y ordenarse que continúe ante el que era originariamente competente para tramitarla. La declaración del carácter necesario o no necesario de cualquier bien o derecho integrado en la masa activa corresponde al juez del concurso, a solicitud del titular del derecho real, previa audiencia de la administración concursal. Naturalmente, la previa declaración del carácter necesario de un bien o derecho no impedirá que se presente por el titular del derecho real una solicitud posterior para que se declare el carácter no necesario de ese mismo bien o derecho cuando hayan cambiado las circunstancias. La cuarta regla se refiere al fin de la prohibición de inicio o continuación de ejecuciones de garantías reales sobre cualquier clase de bienes. Según esta regla, los titulares de derechos reales de garantía sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa podrán iniciar procedimientos de ejecución o realización forzosa sobre esos bienes o derechos y continuar aquellos cuya tramitación hubiera sido suspendida desde la fecha de eficacia de un convenio que no impida el ejercicio del derecho de ejecución separada; o desde que hubiera transcurrido un año a contar desde la fecha de declaración de concurso sin que hubiera tenido lugar la apertura de la liquidación. Y la quinta regla, que es la que más directamente interesa considerar ahora, tiene como objeto determinar los efectos de la apertura de la fase de liquidación de la masa activa sobre las ejecuciones de garantías reales: la apertura de la fase de liquidación producirá la pérdida del derecho a iniciar la ejecución o la realización forzosa de la garantía sobre bienes y derechos de la masa activa por aquellos acreedores que no hubieran ejercitado estas acciones antes de la declaración de concurso. Las ejecuciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se acumularán al concurso de acreedores como pieza separada. Desde que se produzca la acumulación, la suspensión quedará sin efecto.”

*** En consecuencia, y de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, se suspende la expedición de la certificación solicitada y la extensión de la nota marginal acreditativa de ello por el siguiente defecto subsanable:

El titular registral de las fincas que constan en el presente mandamiento ha sido declarado en situación de concurso de acreedores, en procedimiento de Concurso Voluntario seguido en el Juzgado Mercantil número 7 de Madrid, bajo el número 620/2.021, por lo que el peocedimiento [sic] de ejecución ha quedado en suspenso, y no es posible llevar a cabo ninguna actuación referida a la ejecución solicitada, en concreto, la expedición de la certificación de cargas y la extensión de la correspondiente nota marginal, dado que aquella certificación es de mucho mayor alcance que el meramente informativo.

Todos los defectos son subsanables.–

Como consecuencia de esta calificación negativa se ha prorrogado por sesenta días el asiento de presentación de la escritura objeto de calificación, de conformidad con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria.–

Contra la presente calificación (…)

Fdo. Luis Miguel Zarabozo Galán, en Valdemoro a la fecha de la firma de la presente nota. Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Luis Miguel Zarabozo Galán registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Valdemoro a día veinte de enero del dos mil veintiséis.»

III

Contra la anterior nota de calificación, don E. L. M. interpuso recurso el día 27 de febrero de 2026 mediante escrito en los siguientes términos:

«Alegaciones.

Primera. Quien suscribe, junto con mis hermanos, P. P. y M. J. L. M., seguimos procedimiento de juicio declarativo ordinario contra la empresa Tuvallu [sic] Gestión S.L. que concluyó con sentencia condenatoria a la demandada. Dicho procedimiento se desarrolló ante el Juzgado de la Instancia n.º 9 de Madrid, n.º 13/2015 y concluyó con la Sentencia 288/2016 de fecha 15-julio-2016, en la el [sic] fallo dice textualmente:

“Que estimando la demanda interpuesta por D E. L. M., Dña. M. J. L. M. y P. P. L. M. contra Tuvalu Gestión S.L. debo declarar y declaro que la demandada viene obligada a abonar a los actores la suma del segundo pago frada en la escritura de 14-01-2004, subsanada en fecha 13-04-2004 en la suma de 216.364,35 euros, condenando a la demandada al pago de la referida cantidad más el 5% del interés anual pactado en dicha escritura y desde aquella fecha, con expresa imposición de costas a la demandada.”

En cumplimiento de la misma se despachó ejecución en el procedimiento n.º 264/20169 [sic] y se anotaron sobre las distintas fincas propiedad de Tuvalu Gestión S.L. los embargos, primero, en virtud de mandamiento de 13/209/2017 [sic] prorrogada por cuatro años más en virtud de mandamiento de fecha 19-05-2021, y más tarde, en 2025, por cuatro años más.

Pues bien, cuando estábamos prácticamente para culminar la ejecución Tuvalu Gestión S.L. solicitó, cuando le pareció oportuno, no en el momento que correspondía, concurso voluntario que se tramita ante la Sección de lo Mercantil del Tribunal de Instancia de Madrid, Plaza n.º 7 (Juzgado de lo Mercantil n.º 7) que viene a paralizar la ejecución seguida ante la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Madrid, Plaza n.º 09 (antes Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de Madrid) haciendo desaparecer los derechos de quienes suscriben, quienes durante años hemos venido denunciando flagrantes irregularidades que no han merecido respuesta detallada, sino la genérica invocación del art. 225 del TRLC.

Pues bien, por tal motivo vengo a recurrir e interesar la calificación culpable del concurso de acreedores, al amparo de los artículos 443 y siguientes del Texto Refundido de la Ley Concursal (Real Decreto Legislativo 1/2020), por incumplimiento grave y prolongado del deber de solicitar el concurso en plazo legal, con agravación sustancial del estado de insolvencia, puesto que la deuda que origina el presente procedimiento trae causa del procedimiento de ejecución provisional n.º 264/2016, iniciado en el año 2016, habiéndose despacho ejecución y anotado el mandamiento registral correspondiente.

En fecha 13-septiembre-2017 el deudor tenía pleno conocimiento de la existencia de duda vencida, líquida y exigible, sin capacidad económica real para atenderla regularmente, configurándose una situación de insolvencia actual.

Pese a ello, el deudor no instó el concurso dentro del plazo legal de dos meses previsto en el artículo 5 de la Ley Concursal entonces, vigente, prologando su situación durante aproximadamente cuatro años hasta la solicitud del Concurso Ordinario n.º 620/2021. Las referencias temporales son tan evidentes que hacen claramente a este concurso fraudulento.

Como consecuencia directa de dicha inactividad, la deuda inicial se ha visto incrementada por intereses y costas hasta superar los 600.000 euros, agravando notablemente el pasivo concursal. El artículo 5 de la anterior Ley 22/2003 y actualmente el artículo 5 del TRLC establecen la obligación imperativa de solicitar el concurso dentro de los dos meses siguientes a la fecha en la que el deudor conociera o debiera conocer su estado de insolvencia.

La insolvencia actual se define como la imposibilidad de cumplir regularmente las obligaciones exigibles, circunstancia que concurría de manera objetiva desde septiembre de 2017 al existir ejecución judicial despachada y falta de cumplimiento efectivo. El artículo 444 TRLC establece que el concurso se calificará como culpable cuando la generación o agravación del estado de insolvencia sea consecuencia de dolo o culpa grave del deudor. Así mismo, el retraso injustificado en la solicitud constituye presunción de culpabilidad. La jurisprudencia del tribunal Supremo (entre otras, STS 259/2016, de 20 de abril; STS 316/2018, de 28 de mayo) ha señalado que la prolongación artificial de la actividad empresarial en situación de insolvencia, con incremento del pasivo, constituye conducta gravemente negligente determinante de calificación culpable.

Igualmente, la STS 6508/2016, de 3 de noviembre, establece que el incumplimiento del deber de solicitar concurso en plazo es indicio cualificado de culpabilidad cuando se produce agravación del pasivo.

En el presente caso, el pasivo se ha incrementado sustancialmente por intereses y costas derivados de la ejecución, superando actualmente los 600.000 euros, lo que evidencia una agravación directa imputable a la conducta omisiva del deudor.

La doctrina jurisprudencial exige relación causal entre la conducta y la agravación, circunstancia que aquí resulta evidente dada la prolongación temporal de cuatro años.

Conforme a los artículos 455 y siguientes TRLC, procede imponer a los administradores o personas afectadas por la calificación: inhabilitación, pérdida de derechos como acreedores concursales y responsabilidad por el déficit concursal.

Teniendo en cuenta todo esto y, previos los trámites legales oportunos, solicitamos se dicte sentencia calificando el concurso como culpable, con las consecuencias legales inherentes incluida la responsabilidad por el déficit concursal.

Pero no solo eso es motivo que determinaría la continuidad de la carga sino otras muchas irregularidades que comprenden la actuación del Sr. Registrador de la Propiedad. Sin cuya pasividad no hubiera sido posible llegar a esta situación, dicho sea en términos de defensa.

Segunda. En efecto, procede la permanencia de la carga, del embargo de quien suscribe sobre las fincas embargadas, porque en ninguna de las fincas de los lotes subastados y adjudicadas se ha hecho constar la existencia de una carga, de esta carga. Léase el listado de lotes y se comprobará. (…) incumpliéndose el Auto de 01-02-2024 que en su apartado Octavo.2, dice que se mantiene la carga cuando la transmisión se hubiera hecho con su subsistencia. Pero es que además hay finas [sic] como la 48.7476 que son en proindiviso como trataremos más adelante.

Centrándonos en la finca 931, esta finca aparece con una hipoteca en favor de Alcalá 120 Promociones y Gestión Inmobiliaria S.L. en garantía de 12.277.449 € que en realidad está pagada hace ya mucho tiempo, fue subastada en el lote n.º 10 (…), y figura como cargas no siendo en realidad y además no figura la carga de los hermanos L. M. (…)

En consecuencia, procede la continuidad de la carga y no tiene justificación la calificación negativa de la nota.

Se podría invocar el art. 225 del TRLC pero resulta que pero no procede la cancelación porque la transacción de ha hecho sobre un lote en el que no consta la carga, lo que significa que el comprador asume su existencia. Véanse los informes del propio Administrador Concursal y como en todos y cada uno de los lotes se omite el embargo nuestro y por ello se admite la existencia de carga que en cada escritura se asume por el comprador.

Pero sobre todo, véase la lista de lotes en ninguno aparece el embargo de mis representados. Y sin embargo sí aparece una hipoteca en favor de Alcalá 120, por 12,5 millones que ya estaba cancelada. Motivo de nulidad y aun de sospechosa irregularidad.

¿Por qué se subasta una finca con una hipoteca de nada menos que de 12 millones que está cancelada? Sólo tiene una explicación para adjudicarla por un precio irrisorio como aquí ha ocurrido, produciéndose un fraude.

Tercera. En consecuencia, dado que la transmisión de las fincas registrales se ha hecho con total ocultación y error patente y sin dar cuenta a nadie y especialmente a mis representados a los que no se les ha comunicado ni la subasta, ni precio, ni condiciones, por lo que no se puede cancelar la carga.

Luego se produce infracción del derecho de audiencia provocando indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española.

Cuarta. La nulidad de la subasta acarrea la nulidad de todas las transmisiones posteriores y no procede la cancelación por las siguientes razones:

Es un hecho público y notorio el gigantesco y muy valioso patrimonio inmobiliario de la entidad Tuvalu Gestión S.L. y por ello resulta especialmente llamativo el hecho de haber procedido a la venta en pública subasta de unos bienes tan valiosos por precios tan escandalosamente exiguos y además aportar de cada venta una explicación. justificación o memoria para poder “fiscalizar” el omnímodo proceder del Sr. Administrador Concursal. De ahí que nosotros en nuestro escrito nos planteáramos abiertamente una falta de prudencia, de recato, de mesura, dicho sea siempre con todo respeto hacia la persona del Sr. Administrador Concursal y en defensa de los acreedores legítimos que aspiraban a cobrar sus deudas, unos sencillos particulares, ciudadanos que han visto como la herencia de sus padres, las fincas que sus padres vendieron a Tuvalu Gestión S.L. se esfuman pese a que a día de hoy la sociedad Tuvalu Gestión S.L les adeuda más de € 600.000.

Y esto es muy importante porque el cobro o la pérdida de los créditos reconocidos a los hermanos L. M. que se consumaría con la cancelación va a depender, depende, de la gestión llevada a cabo en la venta en pública subasta de los bienes para lo cual nosotros señalamos una serie de irregularidades:

1.ª) La Administración Concursal ha informado al Juzgado la entidad especializada pero no dijo por qué, ni cómo había elegido a esta entidad especializada que, con todos los respetos, es desconocida, que pasa desapercibida y que es tan poca su difusión que tira por tierra, de hecho, el principio de publicidad que es lo que requiere toda pública subasta. Aparte de lo dificultoso que es acceder o moverse por la plataforma online de Vincogestión ya que su utilización es tan difícil de usar que una vez una vez se accede se pulsa subasta y no se ve ninguna subasta.

2.ª) La Administración Concursal no ha comunicado nunca la celebración de la subasta de modo personal ni de ninguna otra forma la celebración de la subasta a ellos como acreedores personados, y entre ellos a mis representados (infracción del art. 24 de la C.E.).

Luego se ha producido la más flagrante indefensión.

3.ª) El Administrador Concursal de viva voz y en una reunión mantenida en su despacho profesional ha informado, personalmente, a mis representados, los hermanos L. M., que se olviden de cobrar que no van a cobrar nada lo que se les deba.

Estas palabras definen un comportamiento del Sr. Administrador que sin haber celebrado siquiera todas las subastas, es capaz de decir tal cosa, cuando resulta que no ha concluido la liquidación y estaba pendiente la subasta de algunos bienes.

Es de comprender que el Sr. Administrador se sienta incomodo con estas afirmaciones absolutamente respetuosas hacia su persona y su grave responsabilidad, que resulta paradójico, extraño, llamativo:

Vender fincas valiosísimas por precios irrisorios.

Quinta. Todas las subastas son nulas por ilegales al amparo del art. 183 LOPJ, que declara inhábil al mes de agosto.

Por vender tras celebrar en subasta celebrada en mes de agosto inhábil (13 de agosto de 2024). La subasta es nula.

Sexta. Son nulos los actos contrarios a la moral y al orden público y que signifiquen un abuso de derecho: Art. 6 del C. Civil.

Tal y como se explica a continuación y por razones que se refieren a título de ejemplo:

La escritura en la que se recoge la venta del lote 2 a Limbo Marber SL, valorado en 12.606.464,40 €, se ha vendido por una cifra que no llega ni al 3,3%, que son las fincas de Valdemoro y que la concursada compró a los padres de mis representados y que no llegó a pagar.

El asunto es tan escandaloso que solo la finca de mis representados hace 20 años, valía lo mismo por lo que ahora se ha subastado el lote completo.

No puede ser más injusto y es evidente que con ello no se respeta verdaderamente lo dispuesto en el Auto de la liquidación en el que, si bien es cierto, que la venta puede realizarse sin necesidad de autorización judicial, no es menos que vender unas fincas por el 3% de su valor, es manifiestamente abusivo, una desaforada forma de entender la facultad o el permiso de vender sin necesidad de autorización, equivalente a toda falta de límite, fiscalización y responsabilidad.

Tal desproporción es muy elocuente y además es un acto inadecuado que ha puesto en peligro los derechos de mis representados y solo ha sido posible porque la subasta se ha realizado de modo poco menos clandestino durante el mes de agosto aprovechando la ausencia de posibles participantes y por precios ridículos.

No tiene sentido común ni lógica.

No se ha velado por los intereses de mis representados con suficiente celo, dicho sea con todo respeto.

Por tal motivo se pide la nulidad de la subasta y los actos posteriores, y la adopción de las pertinentes medidas cautelares, ante el Registro de la Propiedad de Valdemoro, ordenando, deje sin efecto cualquier acto referido a las fincas del lote, y dejando sin cancelar las cargas existentes, y comunicando todo esto a los compradores participantes de la subasta.

Igualmente sucede con el lote 3 correspondiente a la escritura de 6 de noviembre de 2024 en la que se vende a Etera Desunt S.L., lote valorado en 1.431.667,16 € que se ha vendido solo por el 15% de su valor en subasta pública que tuvo lugar el 13 de agosto de 2024, inhábil.

Igualmente, más de lo mismo en el lote 8 valorado en 1.955.034,31 € que ha sido vendida a Limbo Marber S.L., por 78.201,37 €. Lo mismo sucede con el lote 9 en el que se ha vendido por una cantidad que no llega al 4%.

El lote 11 vendido a Bramasole Toscana S.L. de 2.008.104,44 € se ha vendido por 200.000 €, esto es el 10%.

El lote 10 vendido a Limbo Marber S.L., de 1.487.033,23 € se ha vendido por 59.481,33 € que no llega al 4% y a la misma empresa.

Todas son llamativa, escandalosas.

El lote 4 a Limbo Marber S.L. valorado en 214.909,74 € vendido por 17.192 €.

Esta son algunas de las razones que determinan la nulidad de la subasta y por ende de todo el proceso liquidatorio.

Séptima. Abundando en todo lo anterior sobre la nulidad de la subasta y de la falta de rigor, dicho sea, con los debidos respetos, resulta que aunque todas las fincas se han subastado con la existencia de una hipoteca de más de 12 millones de euros en favor de la mercantil Alcalá 120 Promociones y Gestiones Inmobiliarias S.L., se comprueba que según el Registro de la Propiedad tal hipoteca estaría cancelada:

“Número 712 del diario 92 de fecha 02/07/2008, cancelación de hipoteca, del notario Don Fernando Molina Stranz.

J. L. N. G. presenta a las dieciséis horas y cincuenta minutos, copia de la escritura otorgada en Madrid el veinticinco de junio del año dos mil ocho número de protocolo 1.012/2008 del Notario Don Fernando Molina Stranz, por la que se cancela anticipadamente hipoteca de seguridad de 12.277.449,76 euros de principal, constituida a favor de Alcalá 120 Promociones y Gestión Inmobiliaria S.L., sobre la finca número 931 del término municipal de Valdemoro. Se acompañan dos Actas de Requerimiento y un Acta de Depósito y Requerimiento autorizadas los días 5, 13 y 25 junio de 2008, respectivamente, por este mismo Notario, y Certificado expedido el día 17 de junio de 2008 por el Secretario de la Junta de Compensación del Sector (…) de Valdemoro.

Clase de Incidencia Prorrogado de fecha 08/07/2008 con vencimiento indeterminado. Clase de Incidencia Retirado de fecha 10/07/2008. Presentado recurso gubernativo, queda prorrogado el asiento y suspendido el plazo de vigencia conforme al artículo 66 de la Ley Hipotecaria.”

Luego tal hipoteca se encuentra cancelada desde el 25 de junio de 2008 y por tal motivo es nula la subasta y esta petición de cancelación es improcedente.

Octava. El Tribunal Supremo ha declarado que la correcta indicación de las cargas es un requisito a cumplir por el promotor de la misma y que ha de asumir cualquier irregularidad.

En este sentido por ejemplo en este sentido la SAP de Valencia, Sección: 7, de 12 de junio de 2009 (N.º de Recurso: 355/02009, N.º de Resolución: 320/2009), se desestima una demanda de juicio ordinario contra una entidad bancaria en que se solicitaba que se declarara que una finca, que el demandante había adquirido en una subasta, se encontraba libre de una hipoteca anterior, dado que la entidad demandada (titular de dicha carga) así lo había declarado por error. La AP considera que la información sobre el pago de la deuda anterior que no accedió al Registro no puede llevar aparejada la cancelación de la hipoteca, a petición del rematante que confió en la información dada por el acreedor.

En estos casos, ni siquiera resulta pacífico si el adquirente del bien en la subasta podrá exigir responsabilidad al acreedor que emitió una información errónea que no se hizo constar en el Registro, cuestión respecto de la que nuestros tribunales no se ponen de acuerdo:

La SAP de Guadalajara; Sección 1.º, de 7 de octubre de 2014, (N.º de Recurso: 114/2014, N.º de Resolución: 222/2014) desestima la acción de los arts. 1902 y siguientes del CC, y considera que la preferencia de la certificación de cargas solo cede ante una información proporcionada por el acreedor cuando esta haya accedido al Registro en la forma prevista en el apartado segundo del art. 657 de la LEC, pues en otro caso el tercero habrá de estar al contenido de la certificación de cargas y no podrá escudarse en lo informado por los acreedores anteriores, pues: “Una cosa es que haya de asignarse preferencia a la comunicación de los acreedores anteriores cuando de valorar el inmueble se trata y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 666 de la ley procesal, y otra, bien distinta, es apreciar responsabilidad en dichos acreedores cuando facilitan una información errónea que sin embargo no tuvo reflejo registral”.

Y, por lo expuesto,

Solicito: Que tenga por presentado este escrito, se sirva admitirlo, con los documentos adjuntos, y teniendo por hechas las anteriores manifestaciones tenga por interpuesto recurso gubernativo y declare la nulidad de la nota recurrida declarándolo nulo y dejándolo sin efecto y manteniendo la anotación de embargo de mis representados, y cumplir el mandamiento del Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de Madrid, con todo lo demás procedente en Derecho.»

IV

Mediante escrito, de fecha 18 de marzo de 2026, el registrador de la Propiedad se ratificó en su nota de calificación emitió informe y elevó el expediente a este Centro Directivo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria; 143, 145 y 149 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal; 98 a 100 del Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de octubre de 2020, 23 de enero de 2023 y las en ellas citadas.

1. La cuestión central que se plantea consiste en dilucidar si es posible expedir una certificación de cargas ex artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y extender su correspondiente nota al margen de determinada anotación de embargo en el marco de una ejecución de títulos judiciales derivada del embargo trabado sobre bienes cuyo titular registral («Tuvalu Gestión, S.L.») ha sido declarado en concurso voluntario de acreedores.

El registrador rechaza tal posibilidad al amparo de la normativa vigente.

Por su parte, el recurrente, entre otros extremos reseñados más arriba, aduce presuntas anomalías sustantivas en el proceso de liquidación, tales como una subasta por importes irrisorios en mes inhábil o el carácter fraudulento y culpable de dicho concurso.

2. Como recordaba la Resolución de 23 de enero de 2023 de este Centro Directivo, «conforme al artículo 143.1: “Las actuaciones y los procedimientos de ejecución contra los bienes o derechos de la masa activa que se hallaran en tramitación quedarán en suspenso desde la fecha de declaración de concurso, sin perjuicio del tratamiento concursal que corresponda dar a los respectivos créditos. Serán nulas cuantas actuaciones se hubieran realizado desde ese momento” (…)

El Tribunal Supremo, en la reciente Sentencia número 789/2022, de 17 de noviembre, ha afirmado lo siguiente:

“El art. 55 LC, al regular los efectos de la declaración de concurso sobre los apremios y ejecuciones administrativas contra el patrimonio del concursado, parte de una regla general: la imposibilidad de iniciarse ejecuciones singulares o apremios administrativos (apartado 1) y la suspensión de las que estuvieran en curso (apartado 2). Las razones de esta previsión normativa fueron expuestas por la sentencia 319/2018, de 30 de mayo, y ratificadas por la posterior sentencia 90/2019, de 13 de febrero:

‘Esta regla general es una medida que facilita la solución colectiva a la situación de insolvencia, en cuanto que preserva la integridad del patrimonio del concursado por si resulta necesario para un eventual convenio o también una liquidación global de la unidad productiva; y, lo que es más importante, facilita que se cumpla la par condicio creditorum (representado por las reglas concursales de prioridad de cobro) en el pago de los créditos del deudor concursado.’

Y, partiendo de esta premisa, que es una regla general, la jurisprudencia, contenida en las citadas sentencias, ha explicado cómo operan las excepciones previstas en el párrafo segundo del art. 55.1 LC:

‘En principio, quedan exceptuados de la regla general de la suspensión de las ejecuciones individuales y apremios administrativos contra bienes del deudor concursado, los procedimientos administrativos de ejecución en que se hubiera dictado diligencia de embargo y las ejecuciones laborales en las que también se hubieran embargado bienes del concursado. Se entiende que en estos casos no se suspende el procedimiento de ejecución administrativo o, en su caso, judicial laboral, pero queda constreñido a los bienes y derechos embargados con anterioridad a la declaración de concurso. En ningún caso será posible extenderla a nuevos embargos.

‘Estas excepciones están sujetas, a su vez, a dos salvedades: una relativa a la naturaleza de los bienes y derechos embargados; y otra de carácter temporal. El efecto de estas salvedades es que deje de operar la excepción.

‘La primera salvedad es que los bienes y derechos embargados «no resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor» (art. 55.1.II LC). Y corresponde al juez del concurso determinar cuándo los bienes embargados no son necesarios para la continuidad de la actividad económica del deudor.

‘La segunda salvedad establece un límite temporal: en cuanto que puede continuarse la ejecución separada hasta la aprobación del plan de liquidación.’

Y respecto de la primera salvedad, en la sentencia 319/2018, de 30 de mayo, expresamente declaramos que el art. 55.1.II LC debía integrarse con lo dispuesto en el art. 56.5 LC, en el siguiente sentido:

‘En consecuencia, la mera declaración de concurso determina la paralización de las ejecuciones individuales o apremios administrativos en trámite. En el caso de las ejecuciones laborales o de los apremios administrativos en que se hubieran embargado bienes o derechos del deudor antes de la declaración de concurso, para poder continuar con la ejecución se precisa la previa declaración del juez del concurso de que aquellos concretos bienes o derechos embargados no son necesarios’ (…).”

En el presente caso no se cumple ninguno de los requisitos que hubieran permitido proseguir las actuaciones (…) al no tratarse ni de apremio administrativo ni de ejecución laboral, sino de una ejecución civil de un crédito que debía ser clasificado como concursal.

Tampoco se ha declarado por el Juzgado Mercantil que la finca embargada innecesaria para la continuidad de la actividad empresarial del deudor (…)

De todo ello se deduce que es en el concurso donde la recurrente debe hacer valer sus derechos.»

3. Por último, como se ha reseñado más arriba, en su escrito, el recurrente aduce presuntas anomalías sustantivas en el proceso de liquidación, tales como una subasta por importes irrisorios en mes inhábil o el carácter fraudulento y culpable de dicho concurso.

Sin embargo, el ámbito del recurso contra la calificación registral se constriñe a la adecuación a derecho de la nota de calificación registral recurrida (vid. artículo 326 de la Ley Hipotecaria). El registrador no tiene competencia, y tampoco este Centro Directivo, para cuestionar las decisiones adoptadas por el juez competente o el proceder del administrador concursal, por ser extremos que han de dirimirse, en todo caso, en el seno del propio procedimiento concursal y ante el juez respectivo.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 26 de mayo de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.