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En el recurso interpuesto por don J. L. G. G., en nombre y representación y como administrador único de la entidad «Gráficas y Serigrafía Zurmoril, SL», contra la nota de calificación del registrador de la Propiedad de Arrecife, don Antonio Díaz Marquina, por la que se suspende la cancelación de una anotación de embargo practicada con posterioridad a la constancia registral de la declaración de concurso, por ordenarse tan solo la cancelación «de las cargas anteriores».

Hechos

I

Mediante mandamiento firme, expedido el día 9 de julio de 2025 por el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Las Palmas de Gran Canaria, derivado del procedimiento de concurso ordinario número 44/2009 seguido contra la mercantil «Construcciones Miguez Lanzarote, S.L.», se ordenaba la cancelación de todas las cargas «anteriores» al concurso que gravasen la finca registral número 11.382 de Arrecife, tras la venta de dicha finca en fase de liquidación.

II

Presentado el día 25 de septiembre de 2025 dicho mandamiento en el Registro de la Propiedad de Arrecife, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Certifico que, previa calificación jurídica del documento reseñado, consultados los antecedentes del Registro, he procedido a su calificación negativa en base a los siguientes:

Hechos:

Con fecha 25/09/2025 se presenta mandamiento de fecha nueve de julio del año dos mil veinticinco, expedido por Las Palmas juzgado de lo mercantil n.º 2 de Las Palmas, 44/2009, seguido contra la sociedad Construcciones Miguez Lanzarote, S.L., en el que se ha acordado la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso sobre la finca número 11382 de Arrecife.

Fundamentos de Derecho:

Los documentos de todas clases, susceptibles de inscripción, se hallan sujetos a calificación por el Registrador, quien, bajo su responsabilidad, ha de resolver acerca de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes, y la validez de los actos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria, y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución. Tratándose de documentos judiciales la calificación se extiende, además, según el mencionado artículo 100 del Reglamento Hipotecario, a la “competencia del Juzgado o Tribunal”, y a “la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado”.

El documento calificado adolece del siguiente defecto que se estima subsanable, no se practica operación alguna toda vez. que la finca no figura gravada con cargas anteriores al concurso.

1. Infracción del principio de tracto sucesivo, al no aparecer anotadas cargas anteriores al concurso sobre la finca 11382 de Arrecife, (artículos 20, 104 y 130 de la Ley Hipotecaria, y 105 del Reglamento hipotecario, Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de julio de 2013).

En nuestro sistema registral todo título cuyo acceso al Registro se pretenda ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento dirigido contra él, en aplicación del principio de tracto sucesivo que es uno de los principios básicos del sistema registral de folio real; en efecto, éste sistema impone un enlace entre las sucesivas titularidades de los derechos inscritos, lo que se plasma, desde el punto de vista normativo, en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria (en relación con el artículo 105 del Reglamento Hipotecario) cuando exige que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, que conste previamente inscrito o anotarlo el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

Acuerdo:

En su virtud, se suspende la inscripción del documento objeto de la presente calificación, quedando automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente durante el plazo de sesenta días a contar desde que se tenga constancia de la recepción de la última de las notificaciones pertinentes, de conformidad con los artículos 322 y 323 de la Ley Hipotecaria. Puede no obstante el interesado o el Notario o funcionario autorizante del documento presentado, durante la vigencia del asiento de presentación, y dentro del plazo de sesenta días anteriormente referido, solicitar que se practique la anotación preventiva prevista en el art. 42.9 de la Ley Hipotecaria. Notifíquese al presentante y al Notario autorizante del documento calificado en el plazo máximo de diez días naturales contados de esta fecha.

La presente calificación podrá (…)

El registrador Antonio Díaz Marquina Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Antonio Díaz Marquina registrador/a titular de Registro de la Propiedad de Arrecife a día dieciséis de octubre del dos mil veinticinco.»

III

Contra la anterior nota de calificación, don J. L. G. G., en nombre y representación y como administrador único de la entidad «Gráficas y Serigrafía Zurmoril, S.L.», interpuso recurso el día 11 de noviembre de 2025 mediante escrito, resumidamente, en los siguientes términos:

«Dice:

I. Que con fecha 25 de septiembre de 2025, se presentó mandamiento, firme, de fecha 09/07/2025, emitido por el Juzgado de lo Mercantil n.º 2 de Las Palmas de Gran Canaria, autos de concurso de acreedores ordinario n.º 44/2009, de la sociedad “Construcciones Míguez Lanzarote, S.L.” (…)

II. En dicho mandamiento, el Juez del Concurso ordena: “la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso que graven la Finca registral objeto de venta n.º 11.382 del Registro de la Propiedad de Arrecife y en los términos expuestos en el fundamento único de esta resolución, a cuyo efecto líbrese los correspondientes mandamientos a los Registros de la Propiedad una vez firme la presente resolución.”

III. No obstante, con fecha 16 de octubre de 2025, el Sr. Registrador D. Antonio Díaz Marquina emite calificación negativa motivada en: “Infracción del principio de tracto sucesivo, al no aparecer anotadas cargas anteriores al concurso sobre la finca 11.382 de Arrecife (artículos 20, 104 y 130 de la Ley Hipotecaria, y 105 del Reglamento hipotecario, Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de julio de 2013).” (…) calificación negativa, en la que el Sr. Registrador ha suspendido la inscripción alegando, como defecto subsanable, “no aparecer anotadas cargas anteriores al concurso sobre la finca”.

IV. Que el referido mandamiento judicial de cancelación de cargas fue presentado el 25 de septiembre de 2025, con número de entrada 11.827, asiento 4.714 del Diario de 2025.

V. Que, en aplicación de lo previsto en el artículo 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, por medio del presente escrito vengo a interponer recurso gubernativo ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en virtud de los siguientes:

Hechos.

Primero. Que, en relación al único defecto referido en la calificación negativa, éste hace referencia a una infracción del principio de tracto sucesivo, al no aparecer cargas anteriores al concurso sobre la finca 11.382 de Arrecife.

Segundo. Que, a este respecto, debemos señalar que la mercantil Gráficas y Serigrafía Zurmoril, S.L., adquirió la finca 11.382 de Arrecife por medio de escritura pública de venta de finca en ejecución de subasta extrajudicial, otorgada el 20 de junio de 2025 ante el notario de Las Palmas de Gran Canaria D. Pedro Antonio González Culebras, con el número 2.808.

Tercero. Que la mercantil concursada, y anterior propietaria de dicho inmueble es la sociedad Construcciones Miguez Lanzarote, S.L., que fue declarada en situación de concurso ordinario de acreedores por medio de Auto de fecha 28 de octubre de 2013, y habiéndose abierto la fase de liquidación por medio de Auto de 7 de noviembre de 2023 (…)

Cuarto. Que, tal y como consta en la nota simple informativa expedida por el Registro de la Propiedad, consta un embargo a favor de la AEAT, según anotación Letra L de fecha 9 de enero de 2013, y por tanto anterior a la declaración de concurso de acreedores de Construcciones Miguez Lanzarote, S.L.

Quinto. Que, por otro lado, existe una segunda anotación de embargo preventivo, letra Q, de fecha 1 de agosto de 2024, practicada en virtud de un mandamiento expedido el 3 de mayo de 2024 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Arrecife, procedimiento n.º 27/2008, a favor de la sociedad Industriales de Construcción de Lanzarote, S.A.

No obstante, dicha anotación de embargo es contraria a los principios elementales de la Ley Concursal, en tanto que, declarada la situación de concurso, no pueden inscribirse anotaciones de embargo sobre bienes o derechos de la concursada salvo las acordadas expresamente por el Juez del Concurso, lo que no se corresponde con el mandamiento expedido el 3 de mayo de 2024.

Sexto. Que, respecto del mandamiento emitido por el Juez del Concurso, por medio de Auto, firme, de 9 de julio de 2025, se ordena la cancelación de “todas las cargas anteriores al concurso” conforme al art. 225 TRLC, en ejecución de la liquidación concursal y en estricta congruencia con el procedimiento seguido contra el titular registral y de las anotaciones de embargo, que no es otro que la concursada Construcciones Miguez Lanzarote, S.L.

Por ello, resulta procedente e interesa a esta parte la cancelación registral de las anotaciones de embargo anteriores a la declaración de concurso, embargo Letra L, así como la anotación de embargo Letra Q, inscrita con posterioridad a la declaración de concurso, por Juez distinto del que conoce del concurso, lo que contraviene la legislación especial concursal y supone su nulidad de pleno derecho.

Fundamentos de Derecho.

I. (…)

III. Del fondo del recurso.

1) En primer lugar, esta parte entiende que no existe infracción del principio de tracto sucesivo, en tanto que habiéndose declarado a la mercantil Construcciones Miguez Lanzarote, S.L., en situación de concurso ordinario de acreedores por medio de Auto de 28 de octubre de 2013, al menos, la anotación de embargo Letra L, de fecha 9 de enero de 2013 a favor de la AEAT, es evidentemente anterior a la declaración de concurso de acreedores de Construcciones Miguez Lanzarote, S.L., a la sazón parte vendedora de la finca registral en cuestión.

Queda claro que se trata de una carga anterior al concurso, que no goza de privilegio especial, por lo que es susceptible de ser cancelada en virtud del mandamiento emitido por el Juez del Concurso, firme, con fecha 9 de julio de 2025 por el Juzgado de lo Mercantil n.º 2 de Las Palmas de Gran Canaria, al haberse realizado la venta de conformidad con las previsiones contenidas en el Plan de Liquidación.

2) En segundo lugar, respecto del embargo anotado como Letra Q, de 1 de agosto de 2024, en virtud de mandamiento de fecha 3 de mayo de 2024 emitido por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Arrecife, a favor de la sociedad Industriales de Construcción de Lanzarote, S.A., el mismo no debió tener acceso al Registro en ningún momento, dada la situación concursal anterior de la mercantil Construcciones Miguez Lanzarote, S.L.

Por tanto, esta anotación de embargo Letra Q es nula, al haberse realizado con posterioridad a la declaración de concurso y sin ser acordada por el Juez que conoce del concurso.

A este respecto, establece el artículo 37 del Texto Refundido de la Ley Concursal que:

“1. Si el concursado tuviera bienes o derechos inscritos en registros públicos, se anotarán y, una vez el auto devenga firme, se inscribirán en el folio correspondiente a cada uno de ellos la declaración de concurso, con indicación del órgano judicial que la hubiera dictado, del carácter de la resolución y de la fecha en que se hubiera producido; la intervención o, en su caso, la suspensión de las facultades de administración y disposición del concursado sobre los bienes y derechos que integren la masa activa, así como la identidad del administrador o de los administradores concursales.

2. Una vez practicada la anotación o la inscripción, no podrán anotarse respecto de aquellos bienes o derechos más embargos o secuestros posteriores a la declaración de concurso que los acordados por el juez de este, sin más excepciones que las establecidas en esta ley.”

Igualmente, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior acerca de la inscripción registral de la situación concursal, señala el artículo 143 del Texto Refundido de la Ley Concursal, en su apartado primero:

“1. Las actuaciones y los procedimientos de ejecución contra los bienes o derechos de la masa activa que se hallaran en tramitación quedarán en suspenso desde la fecha de declaración de concurso, sin perjuicio del tratamiento concursal que corresponda dar a los respectivos créditos. Serán nulas cuantas actuaciones se hubieran realizado desde ese momento.”

Por ello, es nula la actuación consistente en la anotación de embargo Letra Q, al haberse dictado e inscrito en fecha posterior a la declaración concurso, sin perjuicio del tratamiento concursal que deba tener el crédito en cuestión, el cual no goza de garantía real.

En apoyo de la nulidad de la inscripción de la anotación de embargo con Letra Q, conviene traer a colación lo dispuesto por la Resolución DGRN, de 29 de junio de 2011, (BOE 21/10/2011), la cual confirma la negativa a inscribir embargos cuando las providencias de apremio o diligencias de embargo son posteriores a la declaración de concurso, y no se ha obtenido previamente pronunciamiento judicial que declare que los créditos tienen la consideración de créditos contra la masa susceptibles de ejecución separada. La resolución desestima el recurso y se confirma la calificación negativa del registrador (…)

En este caso, la anotación de embargo Letra Q fue ordenada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Arrecife, y en ningún caso por el Juzgado de lo Mercantil n.º 2 de Las Palmas de Gran Canaria, en clara vulneración de la legislación concursal.

Dispone el artículo 145.2 del Texto Refundido de la Ley Concursal que:

“2. Desde la declaración de concurso, las actuaciones de ejecución o realización forzosa ya iniciadas a esa fecha sobre cualesquiera bienes o derechos de la masa activa quedaran suspendidas, aunque ya estuviesen publicados los anuncios de subasta.”

En definitiva, el artículo 143.1 del Texto Refundido de la Ley Concursal declara nulas todas las actuaciones ejecutivas contra bienes concursales practicadas después de la fecha de declaración del concurso, lo que incluye anotaciones de embargo no autorizadas por el Juez del Concurso.

Por ello, el embargo anotado como Letra Q, de 1 de agosto de 2024, en virtud de mandamiento de fecha 3 de mayo de 2024 emitido por el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Arrecife, a favor de la sociedad Industriales de Construcción de Lanzarote, S.A., es nulo de pleno derecho, al haberse practicado con posterioridad a la declaración de concurso y por orden de un Juzgado distinto del que conoce el procedimiento concursal de Construcciones Miguez Lanzarote, S.L.

Por último, el artículo 225 del Texto Refundido de la Ley Concursal dispone que:

“1. En el decreto del Letrado de la Administración de Justicia por el que se apruebe el remate o en el auto del juez por el que autorice la transmisión de los bienes o derechos ya sea de forma separada, por lotes o formando parte de una empresa o unidad productiva, se acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales. Los gastos de la cancelación serán a cargo del adquirente.

2. Por excepción a lo establecido en el apartado anterior, no procederá acordar la cancelación de cargas cuando la transmisión de bienes o derechos afectos a la satisfacción de créditos con privilegio especial se hubiera realizado con subsistencia del gravamen.”

Por tanto, el Juez del Concurso, acreditada la venta de la finca registral n.º 11.832, de conformidad con las normas de liquidación, acordó la cancelación de las cargas anteriores al concurso constituidas sobre créditos concursales, tales como los existentes a favor de la AEAT y la sociedad Industriales de Construcción de Lanzarote, S.A.

En su virtud,

Se solicita a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que, teniendo por presentado este escrito, junto con los documentos que se acompañan, lo admita, y seguidos los trámites legales oportunos, acuerde revocar la calificación emitida el día 16 de octubre de 2025 por el Sr. Registrador de la Propiedad de Puerto de Arrecife (Lanzarote, Las Palmas), en relación al procedimiento registral identificado con el n.º 11827 de entrada, asiento 4.714 del Diario de 2025 y, en consecuencia, acuerde la cancelación de las cargas consistentes en:

– Anotación de embargo Letra L, de fecha 9 de enero de 2013 a favor de la AEAT, por ser anterior a la declaración de concurso de Construcciones Miguez Lanzarote, S.L.

– Anotación de embargo Letra Q, de 1 de agosto de 2024, a favor de Industriales de Construcción de Lanzarote, S.A., por haber sido ordenado por un Juez distinto al que conoce del concurso de acreedores y con posterioridad a la declaración de concurso de Construcciones Miguez Lanzarote, S.L., y a la apertura de la fase de liquidación concursal.»

IV

El registrador de la Propiedad emitió informe el día 25 de noviembre de 2025 en el cual: a) rectificó parcialmente su calificación inicial, procediendo a la cancelación ordenada de la anotación letra L (y sus prórrogas Ñ y P), al reconocer su carácter anterior al concurso, y b) mantuvo la suspensión respecto a la cancelación de la anotación de embargo letra Q, argumentando que ésta era posterior a la declaración de concurso y que el mandamiento judicial únicamente ordenaba la cancelación de «todas las cargas anteriores al concurso». En consecuencia, formó expediente y lo elevó a este Centro Directivo para su resolución. Dado traslado del recurso interpuesto a la autoridad judicial que expidió el título calificado, no se han presentado alegaciones.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1 de la Ley Hipotecaria; 143 y 145 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal; 100 del Reglamento Hipotecario; y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de agosto de 2020 y 13 de diciembre de 2023.

1. El presente recurso tiene por objeto la negativa del registrador de la Propiedad a cancelar una carga posterior al concurso en virtud de un mandamiento dictado por el juez del concurso que sólo ordena la cancelación de cargas anteriores al mismo.

En concreto, se pretende la cancelación de la anotación de embargo letra Q (practicada en el año 2024, fecha posterior a la declaración de concurso del año 2013) en virtud de un mandamiento que ordena literalmente la cancelación de «todas las cargas anteriores al concurso».

El recurrente alega la nulidad de esa anotación de embargo practicada con posterioridad a la constancia registral de la declaración de concurso.

2. El primer obstáculo para acceder a la cancelación de la anotación Q es la propia literalidad del mandamiento judicial. El registrador debe calificar la congruencia del mandato con el procedimiento (artículo 100 del Reglamento Hipotecario). Si el juez ordena cancelar cargas «anteriores», el registrador, en principio, no debe, por vía interpretativa o extensiva, cancelar cargas «posteriores», aunque considere que sustantivamente pudieran ser nulas.

Esta Dirección General, en su Resolución de fecha 13 de diciembre de 2023, señaló que: «(…) es reiterada la doctrina de este Centro Directivo (vid. Resolución 10 de noviembre de 2021) que, si bien es cierto el deber de los registradores de cumplir las resoluciones judiciales firmes, también es su deber dentro de la potestad calificadora el de verificar que todos los documentos inscribibles cumplen las exigencias del sistema registral español, entre las que está la debida determinación del asiento, en nuestro caso, a cancelar, de acuerdo con el ámbito de calificación reconocido, en cuanto a documentos judiciales en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario», señalando posteriormente: «4. Cuestión diferente es la que plantea la subsistencia de la anotación preventiva de embargo que es a la que expresamente se refiere la registradora en su nota de calificación. Nada se dice en la sentencia respecto de la subsistencia o no de la anotación preventiva de embargo trabado por la Agencia Tributaria respecto de la mitad indivisa propiedad del hijo donatario don F. C. R. Declarada la nulidad de la donación por simulación absoluta, difícilmente podrá sostenerse la subsistencia de esta anotación preventiva, por cuanto ello supondría el retorno de la propiedad a favor de los donantes junto la anotación de un embargo que parece mal tomado, por cuanto el bien no era propiedad del deudor embargado, salvo que lo fuera por derivación de responsabilidad. Evidentemente, esta circunstancia no puede ser apreciada por el registrador en el estrecho margen de una nota de calificación, por lo que será preciso que la autoridad judicial aclare la subsistencia o no de dicha anotación, salvo que la Agencia Tributaria, como titular de la anotación consienta expresamente en su cancelación».

Por tanto, si el mandamiento limita su eficacia cancelatoria a las cargas «anteriores», el registrador actúa correctamente al no cancelar una carga cronológicamente «posterior», pues excedería su potestad calificadora modificar o ampliar el contenido de la resolución judicial.

3. El recurrente alega que la anotación Q es nula de pleno derecho por vulnerar la prohibición de ejecuciones singulares tras la declaración de concurso (artículos 143 y 145 de la Ley Concursal).

Sin embargo, una vez practicado un asiento (la anotación Q), este queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud (artículo 1 de la Ley Hipotecaria).

Y el recurso no es la vía para declarar la nulidad de un asiento ya practicado, ni el registrador puede cancelarlo de oficio basándose en su presunta nulidad sustantiva si no hay un mandato judicial específico que así lo ordene.

Es cierto, como alega el recurrente, que la apertura de la fase de liquidación produce la pérdida del derecho a iniciar ejecución singular y que las actuaciones suspendidas deben acumularse al concurso.

Como también es cierto que el juez del concurso tiene competencia exclusiva y excluyente («vis atractiva») para ordenar la cancelación de embargos (Resolución de 10 de agosto de 2020. Como señaló dicha Resolución: «(…) la competencia del juez del concurso se extiende, en razón a su vis atractiva, no sólo para llevar a cabo las ejecuciones singulares, sino para ordenar también la cancelación de los embargos y anotaciones practicadas en las mismas, de manera que la regla general de que la competencia para cancelar una anotación preventiva la tiene el mismo juez o Tribunal que la hubiera ordenado (cfr. artículo 84 de la Ley Hipotecaria), puede extenderse a favor de esta competencia del juez del concurso como consecuencia del procedimiento universal de ejecución. Esta competencia del juez del concurso para cancelar embargos queda sometida a una triple condición: a) que la decrete el juez del concurso a petición de la administración concursal; b) que concurra como causa habilitante el hecho de que el mantenimiento de los embargos trabados dificulte gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado, y c) la audiencia previa de los acreedores afectados».

Pero precisamente por tener esa competencia, es el juez de lo Mercantil quien debe apreciar la nulidad de ese embargo posterior (letra Q) y ordenar su cancelación expresa. El registrador no puede suplir esa declaración judicial. Si el embargo se practicó indebidamente por un Juzgado de Primera Instancia incompetente, corresponde al juez del concurso, en el mandamiento de cancelación de cargas derivado de la venta de la unidad productiva o del bien, ordenar específicamente la cancelación de dicho embargo posterior, declarando que el bien se transmite libre de cargas.

Para lograr la cancelación, no basta con alegar la nulidad sustantiva del embargo por infracción de la Ley Concursal en el recurso. Es necesario obtener una adición o subsanación del mandamiento expedido por el Juzgado de lo Mercantil, en el que se ordene expresamente la cancelación de la anotación de embargo letra Q, por haberse practicado en contravención a la suspensión de ejecuciones singulares o por quedar purgada con la realización del bien en sede concursal.

Solo mediante un mandamiento que ordene la cancelación de esta carga específica (o de «todas las cargas, anteriores y posteriores»), podrá el registrador alzar el asiento que actualmente está bajo la salvaguardia judicial.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 10 de febrero de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.