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En el recurso interpuesto por don M. C. S. R. contra la calificación negativa de la registradora de la Propiedad de San Javier número 1, doña Ana Martínez Martínez, de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración, uso turístico, finca completa, solicitado para una finca registral.

Hechos

I

Don M. C. S. R., y en fecha 1 de septiembre de 2025, presentó, en el Registro de la Propiedad de San Javier número 1, solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración, uso turístico, finca completa, para la finca registral número 19.706, código registral único 30032000106094.

II

Presentada dicha solicitud en el Registro de la Propiedad de San Javier número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria (reformado por Ley 24/2001 de 27 de diciembre) y 98 y siguientes del Reglamento Hipotecario:

La Registradora de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación del documento presentado por Don M. C. S. R., el día 01/09/2025, bajo el asiento 5426 del Diario 2025, entrada n.º 11580, que corresponde a la solicitud de asignación de número de Registro de Alquiler de Corta Duración de fecha 01/04/2025, ha resuelto no practicar los asientos solicitados sobre la base del/los siguiente/s hecho/s y fundamento/s de Derecho:

Primero. En la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración presentada se expresa que el número máximo de arrendatarios es seis para, a continuación, expresar que el número máximo es cuatro, en la Declaración Responsable para Clasificación Turísticas de Viviendas de uso Turístico, lo cual es contradictorio.–Hecho que debe ser aclarado para la total calificación del documento conforme a los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria.–

Segundo. No figura legitimada notarialmente la firma del administrador ni del presidente, contenidas en el documento calificado.–

Se necesita Certificación expedida por el secretario-administrador de la Comunidad de Propietarios con el visto bueno del Presidente de dicha Comunidad, que certifique:

– La vigencia de sus cargos de secretario y presidente.

– Que se ha concedido la autorización prevista en los Estatutos.

– Que los ausentes han sido notificados fehacientemente en los términos previstos en el art.º 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

– Que ha transcurrido el plazo de impugnación del acuerdo que determina el art.ª 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. En caso de que no haya transcurrido dicho plazo como parece ser que ocurre en este caso se podría suplir certificando que los ausentes tras ser notificados han consentido el acuerdo.–

La certificación puede estar firmada electrónicamente por ambos y la puede remitir al email del registro para que se pueda comprobar, pero si las firmas son manuscritas deben ser legitimadas notarialmente o bien deben comparecer en el Registro para que puedan ser identificados.–

Conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, la documentación ordinaria susceptible de producir un asiento registral, es la pública, en la que la intervención de Notario, autoridad Judicial o Gubernativa, dota de solemnidad y autenticidad a la misma, Como excepción también se admiten en la legislación Hipotecaria supuestos de asientos practicados en base a documentos privados, así los casos de los artículos 216 y 166.11 del Reglamento Hipotecario, y la instancia acompañada del título en cuya virtud se practicó la inscripción del párrafo 2 del artículo 82 de la Ley, o la solicitud del párrafo quinto del mismo artículo.

Que dicha legitimación notarial de la firma en documentos privados es precisa pues:

a) De la misma resultaría claramente la identidad del firmante, al no estar consignada la solicitud de cancelación en un documento Notarial, en el que el autorizante se aseguraría de la identidad y capacidad del firmante, así como de la representación alegada, y de la validez y licitud de los actos contenidos en el mismo.

b) Y porque al ser el Registro de la Propiedad una institución tendente a proteger la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario, se impone una calificación formal y rigurosa de los requisitos de identidad y capacidad. Dicha calificación se realiza previamente por el funcionario autorizante. Pero cuando por ser privado el documento, no intervenga autoridad pública en su redacción, sí que se impone al menos tal acreditación como bien expresan los artículos 216 y 166.11 del Reglamento Hipotecario, para mayor abundamiento también se refieren a tales requisitos los artículos 103 de la Ley Hipotecaria y 208 de su Reglamento.

En tal sentido y de conformidad con la resolución de 20 de julio de 2.006: “deberá quedar acreditada fehacientemente la autenticidad de dicha rogación y, por ende, la identidad de quien, en cualquiera de los conceptos legalmente admitidos, la realiza.”.–

Una vez aportada la documentación requerida se completará la calificación del documento.

Y por considerarlo defectos subsanables se procede a la suspensión de los asientos solicitados del documento mencionado.

La vigencia del asiento se prorroga por siete días hábiles contados a partir del día siguiente a la notificación de esta nota al interesado.

Transcurrido el tiempo de subsanación de siete días hábiles desde la notificación, se suspenderá la validez del número registro afectado y se comunicará a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para que la Dirección General de Planificación y Evaluación dicte resolución y ordene a las plataformas en línea de alquiler de corta duración la eliminación o inhabilitación del acceso a ellos.–

El asiento practicado está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce los efectos señalados en los Arts. 1, 17,32,34,38, 41 y 97 de la Ley Hipotecaria.–

Contra la presente calificación (…)

San Javier, once de septiembre del año dos mil veinticinco. La registradora, Fdo: Ana Martínez Martínez.»

III

Contra la anterior nota de calificación, don M. C. S. R. interpuso recurso el día 5 de noviembre de 2025 mediante escrito del siguiente tenor:

«En el procedimiento (…) asiento número 5426/2025, entrada n.º 11.580/2025, se aportó Acta de Junta de Propietarios en la cual se autorizó el uso turístico para todos los propietarios con una mayoría del 98% de votos favorables.

Este Acta, documento legal que recoge la voluntad de los propietarios, la cual cumple con la mayoría que exige los Estatutos es rechazada por el Registrador, y solicita una nueva documentación que no se recoge como necesaria en la solicitud de número de registro, la cual detallamos:

Autorización de la comunidad de propietarios se necesita certificación expedida por el secretario-administrador de la Comunidad de Propietarios con el visto bueno del Presidente de dicha Comunidad, que certifique:

1) La vigencia de sus cargos de secretario y presidente,

2) que se ha concedido la autorización prevista en los Estatutos,

3) que los ausentes han sido notificados fehacientemente en los términos previstos en el art.º 9 de la Ley de Propiedad Horizontal,

4) que ha transcurrido el plazo de impugnación del acuerdo que determina el art.º 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. En caso de que no haya transcurrido dicho plazo como parece ser que ocurre en este caso se podría suplir certificando que los ausentes tras ser notificados han consentido el acuerdo.–

5) La certificación estará firmada electrónicamente por ambos.

Esta documentación y de contenido imposible del punto 4, como es que en un plazo de 7 días el administrador contacte con los propietarios ausentes en la junta y estos en ese plazo de 7 días respondan consintiendo el acuerdo, es un requerimiento de contenido imposible y por tanto Nulo de pleno derecho.

Este requerimiento del punto 4 es innecesario cuando en el acta se detalla que el 60% de los coeficientes de propiedad son a favor, 3% de abstenciones y el 37% restante no cambiaría la mayoría aunque se opusieran, tal y como se insta en los estatutos de la comunidad que recoge el termino mayoría.

Aparte de esta documentación arbitraria exigida, no necesaria según el Artículo 9 del Real Decreto 1312/2024, hay un incumplimiento de la Ley de Procedimiento administrativo 39/2015.

Esta notificación de la subsanación, con fecha de caducidad 01/10/2025, caduca por encontrarnos de vacaciones; al aperturar la notificación dentro del plazo de los 7 día posteriores a la caducidad de la notificación, nos asombramos como envían la Revocación de número de registro el día 1 de Octubre, a pocos días al que caducaba la notificación, incumpliéndose el plazo de 7 días hábiles que otorga la Ley de trámite de presentar documentación, la cual se aportó durante ese plazo (…)

De modo, que durante ese plazo de 7 días enviamos el Certificado del Administrador, si bien el Registro ya ha revocado ilegalmente sin considerar la documentación en el plazo de 7 días hábiles que dicta la Ley.

Este incumplimiento de los plazos legales de notificación y trámite de subsanación así como la arbitrariedad en la solicitud de documentación, incluso requisitos de contenido imposible, la cual no viene especificada a aportar en la solicitud inicial de petición de número de registro, nos lleva presentar recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública por incumplir además el Artículo 10 del Real Decreto 1312/2025, apartado 1 en lo concerniente a considerar “los acuerdos de la Comunidad de vecinos” reflejados en el Acta que se aportó en la solicitud inicial.

Detallamos, la indefensión sufrida al no considerar la documentación exigida, la cual fue aportada en el período de 7 días tras la caducidad dé la notificación y por tanto ajustada a Ley. Solicitamos la vigencia y no revocación del Número de Registro Turístico asignado inicialmente.»

IV

La registradora de la Propiedad mantuvo su nota de calificación y, en unión de su preceptivo informe, elevó el expediente a este Centro Directivo para su resolución.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 396, 397 y 606 del Código Civil; 18, 32, 34, 38 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos; 5, 7.2, 8 y 17.12 y la disposición adicional segunda de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724; el artículo 10 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración; el Decreto n.º 174/2018, de 25 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos de la Región de Murcia; las Sentencias del Tribunal Supremo de 6 y 7 de febrero de 1989, 24 de julio de 1992, 31 de mayo de 1996, 21 de abril de 1997, 29 de febrero de 2000, 20 de octubre de 2008, 30 de diciembre de 2010, 24 de octubre de 2011, 5 de octubre de 2013, 3 de diciembre de 2014, 5 de mayo de 2015, 27 y 29 de noviembre de 2023 y 30 de enero de 2024, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 y 22 de julio, 2 y 14 de agosto, 31 de octubre y 28 de noviembre de 2024 y 13 de febrero, 14 y 21 de abril, 9 de mayo, 13, 18, 19 y 25 de junio y 2, 10, 11, 16, 17, 24 y 30 de julio de 2025.

1. Son hechos relevantes para la resolución del recurso los siguientes:

El recurrente, don M. C. S. R., y en fecha 1 de septiembre de 2025, presentó, en el Registro de la Propiedad de San Javier número 1, solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración, uso turístico, finca completa, para la finca registral 19.706, código registral único 30032000106094.

Se deniega la asignación solicitada en base a:

«Primero. En la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración presentada se expresa que el número máximo de arrendatarios es seis para, a continuación, expresar que el número máximo es cuatro, en la Declaración Responsable para Clasificación Turísticas de Viviendas de uso Turístico, lo cual es contradictorio.–Hecho que debe ser aclarado para la total calificación del documento conforme a los artículos 18 y 21 de la Ley Hipotecaria.–

Segundo. No figura legitimada notarialmente la firma del administrador ni del presidente, contenidas en el documento calificado.–

Se necesita Certificación expedida por el secretario-administrador de la Comunidad de Propietarios con el visto bueno del Presidente de dicha Comunidad, que certifique:

– La vigencia de sus cargos de secretario y presidente.

– Que se ha concedido la autorización prevista en los Estatutos.

– Que los ausentes han sido notificados fehacientemente en los términos previstos en el art.º 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

– Que ha transcurrido el plazo de impugnación del acuerdo que determina el art.ª 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. En caso de que no haya transcurrido dicho plazo como parece ser que ocurre en este caso se podría suplir certificando que los ausentes tras ser notificados han consentido el acuerdo.–

La certificación puede estar firmada electrónicamente por ambos y la puede remitir al email del registro para que se pueda comprobar, pero si las firmas son manuscritas deben ser legitimadas notarialmente o bien deben comparecer en el Registro para que puedan ser identificados.–»

Se recurre la calificación, alegándose, en un escrito ceñido al segundo de los defectos de la nota: «(…) Esta documentación y de contenido imposible del punto 4, como es que en un plazo de 7 días el administrador contacte con los propietarios ausentes en la junta y estos en ese plazo de 7 días respondan consintiendo el acuerdo, es un requerimiento de contenido imposible y por tanto Nulo de pleno derecho.

Este requerimiento del punto 4 es innecesario cuando en el acta se detalla que el 60% de los coeficientes de propiedad son a favor, 3% de abstenciones y el 37% restante no cambiaría la mayoría aunque se opusieran, tal y como se insta en los estatutos de la comunidad que recoge el termino mayoría.

Aparte de esta documentación arbitraria exigida, no necesaria según el Artículo 9 del Real Decreto 1312/2024, hay un incumplimiento de la Ley de Procedimiento administrativo 39/2015.

Esta notificación de la subsanación, con fecha de caducidad 01/10/2025, caduca por encontrarnos de vacaciones; al aperturar la notificación dentro del plazo de los 7 día posteriores a la caducidad de la notificación, nos asombramos como envían la Revocación de número de registro el día 1 de Octubre, a pocos días al que caducaba la notificación, incumpliéndose el plazo de 7 días hábiles que otorga la Ley de trámite de presentar documentación, la cual se aportó durante ese plazo (…)

De modo, que durante ese plazo de 7 días enviamos el Certificado del Administrador, si bien el Registro ya ha revocado ilegalmente sin considerar la documentación en el plazo de 7 días hábiles que dicta la Ley.

Este incumplimiento de los plazos legales de notificación y trámite de subsanación así como la arbitrariedad en la solicitud de documentación, incluso requisitos de contenido imposible, la cual no viene especificada a aportar en la solicitud inicial de petición de número de registro, nos lleva presentar recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública por incumplir además el Artículo 10 del Real Decreto 1312/2025, apartado 1 en lo concerniente a considerar “los acuerdos de la Comunidad de vecinos” reflejados en el Acta que se aportó en la solicitud inicial.

Detallamos, la indefensión sufrida al no considerar la documentación exigida, la cual fue aportada en el período de 7 días tras la caducidad dé la notificación y por tanto ajustada a Ley. Solicitamos la vigencia y no revocación del Número de Registro Turístico asignado inicialmente».

2. Así las cosas, en cuanto a la asignación del código de registro de alquiler de corta duración, la competencia de los registradores de la Propiedad y de Bienes Muebles se fundamenta en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Con esta norma se adapta el ordenamiento jurídico español al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024. Tal y como señala el Preámbulo del citado Real Decreto, «esta fórmula de registro garantiza la comprobación formal de los elementos necesarios recogidos, cuando corresponda, en la normativa de ámbito estatal y del resto de administraciones territoriales, así como el cumplimiento de los estatutos que las diferentes comunidades de propietarios hayan podido aprobar». Y añade que la presente norma supone «una regulación fundamental para incrementar la seguridad jurídica y confianza en el marco de las relaciones civiles inter privados a la hora de suscribir contratos de arrendamiento». Esta finalidad justifica plenamente la atribución competencial al Registro de la Propiedad y al Registro de Bienes Muebles, pues el Real Decreto se limita al establecimiento de disposiciones vinculadas a la labor de tales instituciones «y a la legislación hipotecaria, así como las vinculadas a la normativa de carácter civil asociada a la legislación de arrendamientos urbanos, todo ello competencias de carácter estatal». De los párrafos transcritos, en armonía con los considerandos 12 y 13 y los artículos 6, 10 y 15 del Reglamento (UE) 2024/1028, se deduce que el legislador español ha atribuido la competencia de asignación del número de alquiler de corta duración a los registros de la Propiedad y de Bienes Muebles en aras a que, mediante dicha institución, se realice un control de determinados requisitos urbanísticos, administrativos y aun civiles que deben cumplir los alojamientos de corta duración. De este modo, sin el número de registro único, el inmueble o unidad parcial del mismo no podrá ofertarse en las plataformas en línea de alquiler de corta duración, y dicha asignación ha de suponer tanto un control exhaustivo de los requisitos debidos como una depuración de aquellos alojamientos que no cumplen los requerimientos exigibles, ya sean estos de naturaleza administrativa, urbanística o civil. Como señala el referido Real Decreto, «a través de esta medida, se evitará que puedan ser ofertadas viviendas en unas condiciones contrarias a las dispuestas por la normativa de las diferentes administraciones territoriales, permitiendo a todas ellas llevar a cabo sus labores de inspección y control de forma más eficaz. Se facilitará la lucha contra la utilización de la figura de los arrendamientos de corta duración que no cumplan con la causalidad que exige la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, así como contra las viviendas de uso turístico contrarias a las normas vigentes. Es previsible que gracias a esta regulación salgan del mercado viviendas actualmente ofertadas de manera irregular, lo que permitirá una mayor oferta de otras fórmulas de arrendamiento como son las de larga duración».

3. Aun cuando la obtención de dicho número de registro único no se refiere a un acto traslativo o modificativo del dominio, lo que ha creado el Real Decreto 1312/2024 es un «procedimiento de registro» que se enmarca, según el objeto, bien en el Registro de la Propiedad o en el Registro de Bienes Muebles en la Sección de Buques y Aeronaves para aquellos casos en los que el alojamiento esté sobre una embarcación o artefacto flotante. En este sentido se expresa el artículo 2.f) de dicho Real Decreto, al regular en sus definiciones: «f) Procedimiento de Registro Único de Arrendamientos: es el procedimiento a través del cual se da cumplimiento en España a las obligaciones de registro recogidas en el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, que se tramitará por el Registro de la Propiedad competente, donde se halla inscrito el inmueble objeto de arrendamiento y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo; o en el Registro de Bienes Muebles competente donde se halla inscrito el buque, la embarcación o artefacto naval objeto de alquiler y donde se hará constar el número de registro asignado al mismo». En el mismo sentido se manifiesta el artículo 8 del Real Decreto y el propio Reglamento (UE) 2024/1028, cuyo considerando 9 señala que: «Los procedimientos de registro permiten a las autoridades competentes recoger información sobre los anfitriones y las unidades en relación con los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. El número de registro, que es un identificador único de una unidad alquilada, debe poder garantizar que los datos recogidos e intercambiados por las plataformas en línea de alquiler de corta duración se atribuyan adecuadamente a los anfitriones y unidades». Y conforme al considerando 14: «Conviene permitir a los anfitriones, en un plazo razonable que han de especificar las autoridades competentes, rectificar la información y la documentación presentadas que una autoridad competente considere incompleta o inexacta. La autoridad competente debe estar facultada para suspender la validez del número de registro en los casos en que considere que existen dudas manifiestas y serias en cuanto a la autenticidad y validez de la información o documentación facilitada por el anfitrión. En tales casos, las autoridades competentes deben informar a los anfitriones de su intención de suspender la validez del número de registro, así como de las razones que justifican dicha suspensión».

4. El solicitante/recurrente, para acreditar la autorización de la junta aportó, junto a la solicitud de asignación de número de registro único de alquiler, copia, con firma manuscrita, del acta de la comunidad de propietarios, en la cual en el punto cuatro alude a pisos turísticos (información y acuerdo), y se indica que queda aprobado, sin que se produzcan protestas o reservas en ese momento; sin mayor precisión.

En concreto se consignó en el acta: «(…) Orden del día… 4. Pisos turísticos. Información y acuerdos… Punto 4.º Pisos turísticos. Información y acuerdos…Tras varios comentarios por parte de los asistentes, se procede a la votación nominal con el siguiente resultado… Resultado de la votación: Votos a favor 80, representando el 59,34400% de las cuotas; Votos en contra 1, representando el 0,53700 de las cuotas; Abstenciones: 4, representando el 3,09400 de las cuotas; por lo que queda aprobado el asunto del presente punto, sin que se produzcan en ese momento protestas o reservas acerca de esta aprobación ni del resultado de la votación. Se recuerda que este asunto repercutirá económicamente solo en los propietarios interesados, en ningún caso en la comunidad (…)».

Dicho acuerdo –como es de ver– no indica expresamente la autorización para el ejercicio de dicha actividad, ni si se concede solo al recurrente o bien a todos los departamentos; además de la documentación aportada no resulta, como prevé la Ley sobre propiedad horizontal, su notificación a los ausentes, así como el transcurso del plazo legal para la impugnación del mismo.

Por lo demás, al no tratarse de testimonio notarial del acta en la que se legitimen las firmas que figuran en la misma, es ajustada a Derecho la solicitud, que se contiene en la nota, en orden a que la certificación expedida por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, cuente con la firmas legitimadas notarialmente, o puestas a presencia de la registradora; o bien firmas electrónicas en la que se acreditara la vigencia de sus cargos, la fecha y contenido del acuerdo de autorización, la notificación fehaciente a los ausentes y el transcurso del plazo legal para impugnar.

Todo ello al venir exigido por los artículos 9, 17 y 18 de la Ley sobre propiedad horizontal, debiendo recordarse que el apartado 12 del citado artículo 17 dispone: «12. El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos».

Reiterar, por último, que es doctrina constante de este Centro Directivo (vid., por todas, Resoluciones de 19 de enero y 13 de octubre de 2015), que no es el recurso la vía adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador, sin perjuicio de que los interesados puedan volver a presentar los títulos cuya inscripción no se admitió, en unión de los documentos aportados durante la tramitación del recurso, a fin de obtener una nueva calificación (cfr., por todas, las Resoluciones de esta Dirección General de 21 de julio de 2017, 31 de octubre de 2018 y 30 de enero de 2019).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 29 de enero de 2026.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez.