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Documento BOE-A-2017-10539

Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificacin de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, relativa a la comercializacin de estancias tursticas en viviendas.

TEXTO

LA PRESIDENTA DE LAS ILLES BALEARS

Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de las Illes Balears ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que se establece en el artculo 48.2 del Estatuto de Autonoma, tengo a bien promulgar la siguiente ley:

EXPOSICIN DE MOTIVOS

I

El artculo 30.11 del Estatuto de Autonoma de las Illes Balears dispone que el turismo es una competencia exclusiva de la comunidad autnoma, en atencin al artculo148.1.18. de la Constitucin, que se refiere a la promocin y a la ordenacin del turismo en el mbito territorial respectivo. Por lo tanto, desde que el Real Decreto 3401/1983, de 23 de noviembre, aprob el traspaso de las funciones y los servicios en materia de turismo del Estado a las Illes Balears, la comunidad autnoma ha ejercido esta competencia, tanto desde un punto de vista de ordenacin material como de elaboracin de normativa.

Tambin es importante mencionar el artculo 24 del Estatuto de Autonoma, que dispone que los poderes pblicos de la comunidad autnoma reconocern la actividad turstica como elemento econmico estratgico y que el fomento y la ordenacin de la actividad turstica se llevarn a cabo con el objetivo de hacerlos compatibles con el respeto al medio ambiente, al patrimonio cultural y al territorio.

Esta competencia exclusiva en turismo ha permitido llevar a cabo una regulacin de los alojamientos tursticos de las Illes Balears y tambin de las viviendas que se comercializan tursticamente. As, hay que destacar la Ley 2/1999, de 24 de marzo, general turstica, que regulaba y configuraba las viviendas tursticas de vacaciones como alojamientos tursticos; la Ley 2/2005, de 22 de marzo, de comercializacin de estancias tursticas en viviendas, que llev a cabo la regulacin de ciertas viviendas, ya no como alojamientos tursticos, sino como viviendas objeto de comercializacin turstica; y la Ley8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, que tambin configura con carcter general este tipo de actividad como una comercializacin turstica de viviendas, pero desde la definicin clara del hecho de que se trata de viviendas de uso residencial. Las dos primeras normas solo permitan la comercializacin turstica en viviendas unifamiliares aisladas, pero la Ley 8/2012 ampli las posibilidades a las viviendas pareadas sometidas al rgimen de propiedad horizontal y a las viviendas unifamiliares entre medianeras siempre que fueran nicas en la parcela.

II

Con la modificacin que se lleva a cabo con esta ley se trata de hacer encajar tambin en las posibilidades de comercializacin de estancias tursticas las viviendas residenciales sometidas al rgimen de propiedad horizontal –o edificios plurifamiliares–, ms all de los conocidos como edificios pareados sobre parcela comn, que ya estaban permitidos.

En todos los casos, esta regulacin no puede obviar las diversas problemticas que la comercializacin de estancias tursticas en viviendas de uso residencial puede comportar, por lo cual se establecen unos lmites y unas formalidades legales relacionados bsicamente con la salvaguarda del derecho al domicilio libre de inmisiones, el urbanismo, la ordenacin del territorio y el medio ambiente adecuado.

Como punto de partida de la modificacin que se lleva a cabo, se tiene que indicar el cambio del concepto mismo de empresas comercializadoras de estancias tursticas en viviendas. Se pretende recoger lo que la misma Ley de arrendamientos urbanos, en el artculo 5.e), excluye de su mbito de aplicacin y remite a las normativas tursticas. Es necesario observar, en todos los casos, que se exige finalidad lucrativa, lo cual excluye del concepto de vivienda comercializada tursticamente supuestos como la cesin temporal y gratuita de una vivienda y los intercambios de viviendas con finalidades tursticas, entre otros.

Con respecto a los lmites antes indicados, tomando en consideracin el gran nmero de nuevas altas de viviendas comercializadas tursticamente que se ha dado en los ltimos aos, y en previsin de incorporar en esta ley la comercializacin turstica en viviendas sometidas al rgimen de propiedad horizontal, se hace imprescindible un control de esta actividad desde los puntos de vista urbanstico, territorial, medioambiental y tributario. Debe prestarse especial atencin a las repercusiones que esta puede suponer sobre la configuracin de los barrios o las zonas donde se concentre la oferta y en la convivencia pacfica en estos; adems de la existencia de infraestructuras adecuadas, y, a escala general, en el hecho de evitar una subida de los precios del arrendamiento o de la vivienda, as como en la falta de oferta de esta para la poblacin residente.

Otro aspecto que recoge la modificacin que lleva a cabo esta ley est relacionado con el techo relativo a las plazas tursticas en alojamientos tursticos y a las plazas objeto de comercializacin turstica en viviendas de uso residencial, dado que se ha detectado en los ltimos aos una enorme presin sobre el territorio, las carreteras, las infraestructuras, el medio ambiente y los recursos hdricos y energticos, entre otros.

Por este motivo, se hace necesario establecer de manera real un techo o lmite mximo de plazas tursticas, que debe venir determinado por las legalmente existentes ms las integradas en las bolsas de plazas tursticas de que dispongan las administraciones tursticas. Este techo, podr ser modificado por los planes territoriales insulares (PTI) y, en su caso, por los planes de intervencin en mbitos tursticos (PIAT).

En estos casos, la determinacin del nmero mximo de plazas tursticas tendr en cuenta la capacidad de acogida que se determine en cada isla segn criterios ambientales, poblacionales y de ordenacin del territorio, tal y como seala la Organizacin Mundial del Turismo (OMT), y que se corresponden con el nivel de afluencia turstica y de equipamientos que puede asumir una regin para una mayor satisfaccin de sus visitantes, sin que suponga una repercusin importante en sus recursos, en la capacidad de gestin y en la calidad de vida de sus habitantes. Estos instrumentos podrn determinar tambin la existencia de dos bolsas de plazas tursticas: una para alojamientos tursticos y otra para estancias tursticas en viviendas.

As, es importante observar que la limitacin o el techo mximo de plazas tursticas en el archipilago balear no es nueva. Ya est recogida en el ordenamiento jurdico propio desde el Decreto 9/1998, de 23 de enero, de medidas transitorias relativas al procedimiento de expedicin de autorizaciones previas y de apertura de construcciones, obras e instalaciones de empresas y actividades tursticas. Posteriormente, en la Ley 2/1999 y, actualmente, en la Ley 8/2012. Todas estas normas ya supeditaban y supeditan la apertura de nuevos establecimientos de alojamiento turstico o la ampliacin de los existentes a la aportacin de plazas tursticas de establecimientos que se den de baja definitiva o adquiridas a los rganos gestores de plazas. Por lo tanto, esta modificacin mantiene esta exigencia, pero elimina el gran nmero de excepciones que haba, al tiempo que posibilita que los PIAT o los PTI puedan determinar otras cifras.

Se mantiene en todos los casos la excepcionalidad que ya haba para la isla de Menorca, a tenor de sus peculiaridades en la materia.

Tambin, y en esta lnea de evitar una saturacin turstica no deseable ni sostenible, se eliminan determinadas excepciones a la ratio mnima de plazas por metro cuadrado de parcela y se mantienen solo para los establecimientos que no se podran entender sin esta.

Volviendo al control antes mencionado de carcter territorial y urbanstico relativo a las estancias tursticas en viviendas residenciales, este pasa, en primer lugar, por una delimitacin de zonas aptas para poder llevar a cabo la comercializacin turstica. Tienen que llevar a cabo esta zonificacin los consejos insulares y el Ayuntamiento de Palma respecto de las zonas en que, justificadamente y teniendo en cuenta las peculiaridades de las infraestructuras, la densidad poblacional u otros criterios insulares, se considere que esta dedicacin extraordinaria de los edificios residenciales resulta compatible con el uso ordinario de vivienda que los caracteriza. Eso s, ser necesario en este procedimiento solicitar el informe a los ayuntamientos.

Al margen de esto y con respecto a la comercializacin de estancias tursticas llevada a cabo en viviendas residenciales sometidas al rgimen de propiedad horizontal, y en las de las tipologas que se determinen reglamentariamente, se considera necesario fijar, por razones urbansticas, un lmite adicional de temporalidad para el ejercicio de la actividad. Este permiso sera renovable mediante la presentacin de una comunicacin y de un certificado de adquisicin temporal de plazas, pero siempre que se siguieran cumpliendo todos los requisitos legales en el momento de la renovacin, como, por ejemplo, que la zona donde se ubicaran siguiera siendo una zona apta para la comercializacin de estancias tursticas en viviendas residenciales. Ello, porque con esta ley se regula de manera especfica, por primera vez en las Illes Balears, la posibilidad con condiciones de comercializacin turstica de estas viviendas, en las cuales, por lo tanto, se llevar a cabo una actividad de carcter residencial turstico junto con el estrictamente residencial, lo cual, sumado a la generalmente mayor densidad poblacional por solar respecto de otras tipologas, conduce a la necesidad de que el legislador prevea la posibilidad de que las zonas donde se permita o los criterios urbansticos o territoriales que se establezcan se puedan ir adaptando a las problemticas y necesidades urbansticas que puedan ir surgiendo, y, en consecuencia, estas viviendas que ofrezcan estancias tursticas estn siempre supeditadas a la permisividad o no de estos instrumentos, sin que la no posibilidad de renovacin pueda generar derechos, incluido el derecho a indemnizaciones.

Con respecto al establecimiento de las zonas aptas, hay que recordar que los consejos insulares son las instituciones de gobierno de cada una de las islas, a la vez que son instituciones de la comunidad autnoma y disfrutan de autonoma en la gestin de sus intereses de acuerdo con la Constitucin, el Estatuto y las leyes del Parlamento en su mbito territorial. Concretamente, con respecto al mbito urbanstico y territorial, de acuerdo con el artculo 70 del Estatuto de Autonoma, los consejos insulares tienen atribuidas, en calidad de competencias propias, las materias de urbanismo, habitabilidad y ordenacin del territorio, con el litoral incluido.

El tratamiento peculiar del municipio de Palma se fundamenta en la condicin de capital, sin olvidar su elevada poblacin, razn por la cual la Ley de capitalidad ya le otorga unas competencias urbansticas singulares.

Dadas las peculiaridades geogrficas y administrativas de Formentera, de conformidad con el Estatuto de Autonoma de las Illes Balears, se reconoce su rgimen singular jurdico-administrativo y competencial.

En todo caso, ser necesario en el proceso de zonificacin un periodo de informacin pblica con la posibilidad de hacer alegaciones, as como la solicitud de informe con carcter preceptivo a cada ayuntamiento, vistas sus competencias en urbanismo atribuidas por el artculo 25 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, de bases de rgimen local.

Tambin se dispone que, reglamentariamente, se pueden establecer condiciones urbansticas especficas, y, asimismo, que los diferentes instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica pueden establecer otras condiciones para las viviendas de uso residencial objeto de comercializacin de estancias tursticas, evidentemente en el mbito y con el alcance limitado de estos instrumentos: la ordenacin territorial y la urbanstica.

Asimismo, teniendo en cuenta la necesidad de proteger adecuadamente el medio ambiente y hacer un uso sostenible de las infraestructuras y de los recursos de las Illes Balears, as como de proteccin de los turistas y las turistas como personas consumidoras y usuarias, se exige a todas las viviendas residenciales que quieran comercializar estancias tursticas el requisito de disponer de un certificado energtico concreto, en funcin de la antigedad del inmueble. Asimismo, se determina que solo podrn presentar nuevas declaraciones responsables de inicio de actividad turstica los propietarios que dispongan de medidores o contadores individuales de agua, y de otros suministros energticos, si procede.

De la misma manera y por razones de proteccin del acceso de la poblacin de las Islas a una vivienda, se fija la prohibicin de comercializacin turstica a las viviendas en rgimen de proteccin oficial o precio tasado o que hayan estado sometidas a ello.

Por otra parte, se tiene que hacer mencin especficamente a una exigencia de antigedad que se requerir a las viviendas de uso residencial que quieran, a partir de ahora, presentar las declaraciones responsables para comercializar estancias tursticas, que ser de cinco aos durante los cuales, adems, el uso tendr que haber sido residencial privado. Ello, porque, como dice el mismo concepto, tienen que ser viviendas de uso residencial y, por lo tanto, tiene que haber una consolidacin previa y real de este uso residencial antes de poder ser comercializada tursticamente. Se trata de evitar saturaciones, especulaciones urbansticas y otros perjuicios al inters general.

Con carcter general, y vista la proteccin especial que debe tener, se prohbe llevar a cabo nuevas altas de viviendas residenciales comercializadas tursticamente en suelo rstico protegido. Los PTI o PIAT en cada isla podrn establecer otras previsiones de forma motivada.

Con respecto a las consideraciones antes mencionadas y la relacin de estas con la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, relativa a los servicios en el mercado interior, el considerando nmero 9 de la Directiva determina que esta no se aplica a las normas relativas a ordenacin del territorio, urbanismo y ordenacin rural. Asimismo, los artculos 9 y siguientes de la misma directiva permiten limitar el acceso a una actividad de servicios y su ejercicio si est justificado por razones imperiosas de inters general(RIIG), entre las que se encuentran, de acuerdo con el artculo 4.8, la proteccin de las personas consumidoras, la proteccin del medio ambiente y del entorno urbano o los objetivos de poltica social, entre otros.

Hay que mencionar que tambin se modifican varios artculos de la Ley 8/2012 para procurar que los comercializadores de viviendas tursticas vigilen que la clientela alojada conozca y respete las normas de convivencia, en particular las que puedan constar en las normas de rgimen interior de la comunidad de propietarios en casos de viviendas sometidas a propiedad horizontal, y que hagan una utilizacin adecuada de los servicios y de las cosas comunes, de manera que no se produzcan vulneraciones de derechos del resto de personas propietarias o residentes en el inmueble.

Asimismo, se dispone que la capacidad de las viviendas se debe corresponder con la determinada en la cdula de habitabilidad o con el documento anlogo que pueda expedir la administracin insular competente.

Volviendo estrictamente a las viviendas de uso residencial sometidas al rgimen de propiedad horizontal, debe mencionarse que es cierto que el artculo 33 de la Constitucin reconoce, en la seccin de los derechos y deberes de la ciudadana, el derecho a la propiedad privada, lo cual se podra considerar que concede el derecho a cualquier uso del inmueble, pero tambin es cierto que el derecho a la propiedad privada nace delimitado por su funcin social. Por ello, no tan solo diferentes configuraciones legales que tengan que ver con el urbanismo, la ordenacin del territorio, el medio ambiente, etc., pueden limitar el derecho de propiedad, sino que tambin las relaciones de vecindad (como las comunidades de propietarios) pueden limitarlo por razones diversas. Estas razones pueden afectar incluso a derechos constitucionales fundamentales, tales como el derecho a la intimidad personal y familiar, el derecho a la seguridad de los residentes habituales o el derecho al medio ambiente adecuado. En este sentido, se tiene que tener en cuenta que las personas usuarias de estancias tursticas irn cambiando cada pocos das o semanas; que tendrn acceso a zonas comunes y harn uso de ellas; que sus usos y dinmica horaria podran no coincidir con los de los residentes habituales, etc.

Vistos estos efectos directos sobre el vecindario residente y con independencia de la posibilidad de interposicin de las acciones que la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal, en su artculo 7.2, otorga a las comunidades de propietarios, se impone la necesidad de que los poderes pblicos procuren, mediante una intervencin delimitadora general, no solo intentar reforzar el deber de vigilancia o control de los comercializadores respecto de la clientela e impedir que se produzcan molestias, sino velar por que el resto de miembros de la comunidad de propietarios puedan tener una potestad efectiva de decisin respecto a la posibilidad de admitir o no la comercializacin turstica de una o de varias viviendas pertenecientes a la comunidad, lo que les afectar directamente. Se tiene que partir de la idea de que esta posibilidad genrica en edificios sometidos a propiedad horizontal es nueva en el archipilago y, por lo tanto, la falta de previsin expresa al respecto en los ttulos constitutivos o los estatutos de las comunidades de propietarios puede ser frecuente. Ello conduce a la necesidad de dotar a las personas propietarias en rgimen de propiedad horizontal, por medio de una ley, de instrumentos realmente claros y efectivos para determinar si se permite o no la comercializacin turstica en el edificio, lo cual pasa por atender, no tan solo a lo que disponga el ttulo constitutivo o los estatutos, sino por reconocer capacidad efectiva a los acuerdos tomados vlidamente por las juntas de propietarios al respecto.

Por lo tanto, esta norma parte de exigir que en primer lugar se estar a lo que pudieran determinar los estatutos, en el sentido de que si determinan la no posibilidad de uso de los inmuebles para uso diferente al de vivienda, no se podr llevar a cabo la comercializacin turstica. Tambin establece que, si admiten expresamente la posibilidad de comercializacin turstica, esta se podr llevar a cabo. Para la modificacin de estas previsiones se estar al rgimen determinado en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal. En caso de que los estatutos no establezcan ninguna de estas previsiones, la norma advierte que para permitir llevar a cabo comercializaciones tursticas se estar a un acuerdo de la mayora de propietarios, adoptado de conformidad con lo que determina el artculo 17.7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal.

La base competencial para llevar a cabo estas determinaciones es, por una parte,la competencia exclusiva en turismo –artculo 30.11 del Estatuto de Autonoma–, que ya ha permitido a esta comunidad dictar en la misma normativa turstica reguladora de las estancias tursticas gran cantidad de normativa con contenido jurdico civil –as, en lo referente al rgimen jurdico de los usuarios de estancias tursticas, la misma calificacin como viviendas tursticas de aquellas en las cuales se produce una cesin temporal del uso de la totalidad de la vivienda con determinada tipologa, etc. El otro fundamento competencial se encuentra en el artculo 30.27 del Estatuto de Autonoma, que determina como competencia exclusiva de la comunidad autnoma el desarrollo del derecho civil propio, siempre que no entre en determinadas competencias que se reservan al Estado. En este sentido, al margen de la regulacin civil contenida en la regulacin turstica, se tiene que mencionar la existencia de derecho civil propio de las Illes Balears relativo a la propiedad y otros derechos reales.

Todos los citados requisitos que se imponen a la comercializacin de estancias tursticas constituyen una regulacin completa de este tipo de actividad turstica. Ello no obstante, muchos de los requisitos que recoge el texto de la ley son de aplicacin supletoria a la regulacin que puedan hacer las administraciones con competencia en ordenacin turstica, dado que en la misma ley ya se prev que determinados aspectos debern fijarse reglamentariamente y que lo establecido en la ley solo se aplicar en defecto de reglamento.

Debe mencionarse, asimismo, que esta modificacin afecta tambin a las sanciones en las viviendas de uso residencial objeto de comercializacin turstica que no hayan presentado la declaracin responsable para llevarla a cabo, y ello en atencin a los grandes perjuicios ya detectados que hace este tipo de oferta ilegal a la poblacin en general de las Illes Balears, dado que provoca falta de oferta de inmuebles destinados a satisfacer las necesidades permanentes de vivienda, lo cual es especialmente sensible en determinados ncleos del archipilago; un encarecimiento de precios, tanto de alquiler como de venta; fraude fiscal, y alteraciones del orden pblico y la convivencia. Las sanciones impuestas hasta ahora, si bien ya podan entrar en el rango que esta norma dispone, en la prctica no se imponan por las diferentes administraciones competentes, sino que se optaba por aplicar el rango ms bajo, lo cual se ha demostrado que no es una herramienta adecuada para combatir una problemtica tan perjudicial. Por lo tanto, esta modificacin pretende que las sanciones a la oferta ilegal se apliquen en su tramo ms alto y que se d a las administraciones, en todos los casos, un margen suficientemente amplio de valoracin y aplicacin en el caso concreto. Eso sin olvidar la aplicabilidad del ya vigente artculo 106 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, en los casos que puedan constituir infraccin muy grave.

Esta norma tambin cambia el cmputo de plazas a los hoteles de ciudad, con el fin de equipararlo al del resto de establecimientos hoteleros.

Esta ley tambin incorpora una disposicin transitoria destinada al hecho de que, vista la anulacin de excepciones a la necesidad de adquisicin de plazas y del cumplimiento de ratio turstica, y a los cambios respecto del cmputo de plazas por hoteles de ciudad, se considera que los proyectos ya presentados en forma a la administracin urbanstica o que ya hayan obtenido la licencia de obra y, por lo tanto, se hayan elaborado y aprobado bajo determinadas condiciones, no se tienen que ver ahora afectados. Tampoco se tienen que ver afectados los que hayan solicitado en forma el informe preceptivo y vinculante a la administracin turstica a que hace referencia la disposicin adicional cuarta de la Ley8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears.

Tambin incorpora esta norma, en la disposicin adicional tercera, una serie de preceptos dirigidos a fomentar la inversin en establecimientos tursticos, para mantener los niveles de ocupacin laboral y fomentar la modernizacin de nuestra industria turstica con especial atencin a su sostenibilidad ambiental y a la seguridad y salud laboral.

Asimismo, independientemente de la tipologa de edificacin, se introduce una modalidad denominada alquiler de vivienda principal cuando la comercializacin se lleve a cabo por parte del mismo propietario en su vivienda principal durante un plazo mximo de 60 das en un perodo de un ao.

III

Por todo lo que se ha expuesto hasta ahora, con respecto al cumplimiento de los principios determinados en el artculo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo comn de las administraciones pblicas, se constata que la norma cumple los principios de necesidad y eficacia, dado que la regulacin de la comercializacin de estancias tursticas en viviendas residenciales en general, y de las sometidas al rgimen de propiedad horizontal en particular, es una cuestin ineludible, de innegables consecuencias para la sociedad, que ha tenido en cuenta los mltiples aspectos e intereses afectados. Asimismo, cumple el principio de proporcionalidad, dado que contiene la regulacin imprescindible y no hay medidas menos restrictivas para hacer encajar todos los aspectos e intereses afectados, tanto generales como particulares.

Por lo que respecta al principio de seguridad jurdica, tambin se ha acreditado la coherencia de esta norma con el resto del ordenamiento jurdico: autonmico, estatal y europeo, y se fija un marco normativo estable, predictible, integrado, claro y de certeza, que posibilita su conocimiento y comprensin.

En cuanto al principio de transparencia, se ha seguido el trmite de audiencia para que las potenciales personas destinatarias tengan una participacin efectiva en la elaboracin de la norma y se han reflejado en esta exposicin de motivos los objetivos perseguidos. Tambin se han cumplido los trminos del artculo 7 de la Ley 19/2013, de 9 de diciembre, de transparencia, acceso a la informacin pblica y buen gobierno, y as, entre otros, se ha publicado la Memoria de anlisis de impacto normativo y se ha publicado el Anteproyecto de ley.

Se han evitado, asimismo, cargas administrativas innecesarias para garantizar el principio de eficiencia y se han tenido en cuenta los gastos o los ingresos pblicos presentes o futuros. Tambin se ha cuantificado, valorado y acreditado que no alterarn el cumplimiento de los principios de estabilidad presupuestaria y sostenibilidad financiera, a los cuales se supedita.

Con respecto al aspecto formal, esta norma se estructura en un artculo, nueve disposiciones adicionales, cinco disposiciones transitorias, una derogatoria y tres finales.

Artculo nico. Modificacin de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears.

1. Se aade una nueva letra al artculo 3, con la siguiente redaccin:

n) Canales de oferta turstica, por lo que se refiere a la comercializacin de estancias tursticas en viviendas. Todo sistema mediante el cual las personas fsicas o jurdicas, directamente o a travs de terceros, comercializan, publicitan o facilitan, mediante enlace o alojamiento de contenidos, la reserva de estancias tursticas en viviendas, bien sea por plazos de das o semanas con el lmite establecido en el artculo 50 de esta ley, bien sea con prestacin de algunos de los servicios previstos en el artculo 51 de la misma.

Entre otros, las agencias de viajes; las centrales de reserva; otras empresas de mediacin u organizacin de servicios tursticos, incluidos los canales de intermediacin a travs de internet u otros sistemas de nuevas tecnologas de informacin y comunicacin; las agencias inmobiliarias; as como la insercin de publicidad en medios de comunicacin social, cualquiera que sea su tipo o soporte.

2. Se modifican los puntos 3 y 5 del artculo 5, que pasan a tener la siguiente redaccin:

3. Los planes de intervencin en mbitos tursticos (PIAT) y, si procede, los planes territoriales insulares (PTI) pueden establecer la densidad global mxima de poblacin, delimitar zonas y mbitos tursticos y de proteccin, y fijar el tamao y las caractersticas, as como establecer parmetros mnimos o mximos de superficie, volumetra, edificabilidad y equipamientos. Tambin pueden delimitar las zonas tursticas saturadas o maduras, de acuerdo con los criterios establecidos en esta ley. Y asimismo, pueden sealar las excepciones que por la ubicacin o las caractersticas especiales as lo aconsejen.

Igualmente, pueden determinar estos parmetros respecto a las zonas residenciales lindantes con las tursticas.

Asimismo, los PIAT y, si procede, los PTI, tienen que analizar, con respecto a cada una de las zonas, la incidencia de las figuras previstas en el artculo 37 y en el captulo IV del ttulo III de la presente ley. Estos instrumentos de ordenacin territorial tienen que establecer los criterios para la delimitacin de las zonas aptas para la comercializacin de estancias tursticas en viviendas de uso residencial. Sobre la base de estos criterios, los ayuntamientos tienen que implantar las zonas aptas para la comercializacin de estancias tursticas en viviendas residenciales incorporando la delimitacin al planeamiento urbanstico respectivo mediante la correspondiente documentacin cartogrfica. Esta delimitacin cartogrfica no ser considerada una modificacin estructural del planeamiento.

Los PIAT y, si procede, los PTI pueden determinar tambin el lmite mximo por isla de plazas tursticas en alojamientos tursticos y el lmite mximo de plazas en viviendas residenciales susceptibles de ser comercializadas tursticamente, en funcin de los recursos insulares existentes, las infraestructuras, las densidades de poblacin y otros parmetros relevantes de su mbito. En este supuesto, las bolsas de plazas se tienen que adaptar a esta cifra.

Hasta que no se determine esta cifra o si no se considera necesario determinarla, el techo mximo de plazas por isla tiene que ser el determinado por las existentes legalmente ms las que integren las bolsas gestionadas por los organismos gestores de plazas tursticas o las administraciones tursticas insulares, con las especificaciones previstas en el artculo 89 para la isla de Menorca.

Los PIAT y, si procede, los PTI pueden determinar la existencia de dos bolsas de plazas: una relativa a alojamientos tursticos y la otra relativa a estancias tursticas en viviendas residenciales. Desde este momento las bolsas existentes se tienen que distribuir en el sentido indicado. Durante este perodo solamente existir una bolsa de plazas comn tanto para los alojamientos tursticos como para las estancias tursticas en viviendas residenciales.

[...]

5. Los hoteles de ciudad, los establecimientos de turismo de interior y las hospederas estn exonerados de la aplicacin de la ratio turstica a que se refiere el prrafo anterior.

Tambin lo estn los albergues y refugios tursticos, si el desarrollo reglamentario habilita la posibilidad de apertura de estos.

3. Se introduce una nueva letra en el artculo 15, con la siguiente redaccin:

k) Conocer el nmero de inscripcin turstica en el caso de publicidad de comercializacin de estancias tursticas en viviendas.

4. Se modifica la letra a) del artculo 16, que pasa a tener la siguiente redaccin:

a) Respetar las normas de uso y de rgimen interior de los establecimientos tursticos y las reglas particulares de los lugares objeto de visita y de las actividades tursticas; asimismo, tienen que respetar las normas bsicas de convivencia y, con respecto a las viviendas objeto de comercializacin turstica, tambin los detalles de la convivencia y la adecuada utilizacin de los servicios y cosas comunes, y espacios en copropiedad determinados en las normas de rgimen interior de las comunidades de propietarios de los edificios sometidos al rgimen de propiedad horizontal.

5. Se introducen dos nuevas letras en el artculo 19, con la siguiente redaccin:

m) Velar por que las personas alojadas, tanto si es en establecimientos de alojamiento como en viviendas objeto de comercializacin turstica, estn informadas por escrito y respeten las normas bsicas de convivencia.

Y asimismo, estn informadas por escrito y respeten los detalles y la adecuada utilizacin de los servicios y cosas comunes determinados en las normas de rgimen interior de la comunidad de propietarios en casos de viviendas sometidas a propiedad horizontal, de manera que no se produzcan perjuicios o molestias al resto de personas alojadas o al vecindario. En este ltimo caso las personas alojadas tienen que firmar la recepcin de esta informacin. Tambin en el caso de la comercializacin turstica de estancias en viviendas, se tiene que informar al inicio de la estancia del nmero de inscripcin turstica de la vivienda.

n) En el caso de las estancias tursticas en viviendas, incorporar y hacer pblico de forma permanente en el canal de oferta turstica el nmero de inscripcin turstica de la vivienda.

6. Se modifica el punto 6 y se introduce un nuevo punto en el artculo 23, que pasa a tener la siguiente redaccin:

6. La presentacin de la declaracin responsable de inicio de actividad debe tener como efecto inmediato la inscripcin en el correspondiente registro insular de empresas, actividades y establecimientos tursticos. Las administraciones tursticas tienen que comunicar las inscripciones a las administraciones tributarias, a los ayuntamientos y al Registro de la Propiedad.

7. Por lo que se refiere a la incorporacin del nmero de inscripcin turstica a la publicidad de comercializaciones tursticas en viviendas y en tanto no se disponga de este nmero, se admitir la incorporacin del nmero de registro de entrada otorgado cuando se present la DRIAT en un registro pblico.

7. Se modifica el artculo 28, que pasa a tener la siguiente redaccin:

Artculo 28. Actividad clandestina, oferta ilegal, intrusismo y competencia desleal.

1. La publicidad por cualquier medio de difusin o la realizacin efectiva de una actividad turstica sin haber presentado la declaracin responsable de inicio de actividad si se ha presentado pero sin cumplir la exigencias legales para su ejercicio, tiene la consideracin de oferta ilegal o actividad clandestina, intrusismo y competencia desleal, e implica la incoacin del expediente sancionador correspondiente con sujecin a lo que dispone esta ley.

2. Se prohbe la utilizacin de denominaciones de cualquier actividad turstica que puedan inducir a error sobre la clasificacin, las categoras o las caractersticas de la actividad.

Se prohbe que los alojamientos que no hayan presentado la declaracin responsable de inicio de actividad turstica (DRIAT) o que la hayan presentado sin cumplir los requerimientos normativos utilicen las denominaciones de vacaciones, turstica o similares.

3. Con respecto a la comercializacin de estancias tursticas en viviendas, se consideran oferta ilegal y actividad clandestina, intrusismo y competencia desleal, respectivamente, y sin perjuicio de la infraccin que implica el resto de incumplimientos normativos:

a) La publicidad de viviendas que comercialicen estancias tursticas que no hayan presentado la DRIAT a la administracin turstica o que no cumplan los requisitos normativos para su comercializacin. Es responsable de esta oferta ilegal tanto la persona titular del medio a travs del cual se lleva a cabo la publicidad, en soporte de papel, pgina web o cualquier otro, en los trminos de la Ley 34/2002, de11 de julio, de servicios de la sociedad de la informacin y de comercio electrnico, como la persona responsable de insertar la publicidad.

Toda la publicidad de estas viviendas tiene que incorporar el nmero de inscripcin turstica de la vivienda.

b) La comercializacin de estancias tursticas en viviendas que no hayan presentado la DRIAT a la administracin turstica o que no cumplan los requisitos normativos exigidos para su comercializacin.

4. La actividad clandestina, la oferta ilegal, el intrusismo y la competencia desleal tienen que ser objeto de control, seguimiento y plan de accin, y se tiene que aplicar el artculo 9 de esta ley, sin perjuicio de la supervisin del resto de requerimientos normativos.

8. Se modifica la letra d) del artculo 39, que pasa a tener la siguiente redaccin:

d) Alojamientos de turismo interior: son los establecimientos en los que se presta el servicio de alojamiento turstico en un edificio situado en el ncleo antiguo que tenga caractersticas similares a las de un hotel u hotel apartamento, que tiene que ser de construccin anterior al 1 de enero de 1940 o estar catalogado por sus valores patrimoniales histrico-artsticos. Estos alojamientos deben disponer de un mnimo de cinco unidades de alojamiento.

Reglamentariamente, de manera justificada, podrn disponerse otras fechas de antigedad o distancias con zonas tursticas.

En este tipo de establecimientos estarn permitidas las ampliaciones que se ajusten a la normativa que les sea de aplicacin, incluso mediante la adquisicin de edificaciones limtrofes con el establecimiento originario, siempre que renan las condiciones expresadas en el primer prrafo del presente apartado.

9. Se modifica el artculo 50, que pasa a tener la siguiente redaccin:

Artculo 50. Requisitos para la comercializacin.

1. Se pueden comercializar estancias tursticas de corta duracin en viviendas de uso residencial siempre que lleve a cabo esta comercializacin la persona propietaria o se haga por medio de operadores o cualquiera de los canales de comercializacin turstica, en los trminos de esta ley y en los del desarrollo reglamentario.

2. Solo se puede llevar a cabo la actividad de comercializacin de estancias tursticas en viviendas si se hace en viviendas residenciales que tengan la cdula de habitabilidad en vigor o el ttulo de habitabilidad anlogo expedido a este efecto por la administracin insular competente. Estn excluidas de esta exigencia las viviendas respecto de las cuales la normativa misma excepcion de esta necesidad.

3. Solo se pueden presentar nuevas declaraciones responsables de inicio de actividad de comercializacin de estancias tursticas en viviendas y, por lo tanto, llevar a cabo una nueva comercializacin turstica, si estas declaraciones se refieren a viviendas de uso residencial que estn ubicadas en las zonas declaradas aptas de manera expresa siguiendo el procedimiento previsto en el artculo 5 o delimitadas provisionalmente de acuerdo con lo que prev el artculo 75, ambos de esta ley.

En todos los casos, la presentacin de la DRIAT que se refiera a estancias tursticas llevadas a cabo en viviendas residenciales sometidas al rgimen de propiedad horizontal, o a las de las tipologas que se determinen reglamentariamente, habilita para el ejercicio de la actividad por el plazo que se fije reglamentariamente y que, por defecto, es de cinco aos desde la presentacin a la administracin turstica. Pasado el plazo establecido, se puede continuar con la comercializacin turstica solo si se siguen cumpliendo todos los requisitos determinados legalmente o reglamentariamente, incluido que la zona siga siendo apta, por periodos prorrogables del mismo plazo, con los condicionantes que se establecen en el prrafo siguiente.

Durante el mes anterior a la finalizacin de cada periodo, si la vivienda sigue cumpliendo todos los requerimientos determinados legal o reglamentariamente, la persona propietaria de la vivienda, o la persona comercializadora, con el permiso expreso de esta, puede presentar a la administracin turstica una comunicacin relativa al hecho de que se prorroga el plazo de comercializacin por el mismo perodo, que sigue cumpliendo los requerimientos normativos y que tiene el certificado del rgano gestor de plazas o de la administracin turstica que acredita que puede disponer de manera temporal de las plazas por otro perodo. En caso de que se cumpla el plazo y no se haya producido esta comunicacin o que la vivienda ya no cumpla los requerimientos normativos establecidos en aquel momento, incluidos los urbansticos, tiene que cesar la actividad de comercializacin de estancias tursticas, la vivienda tiene que pasar a situacin de baja definitiva y las plazas tienen que retornar de manera automtica a los organismos gestores de plazas o a la administracin turstica.

4. No se pueden comercializar estancias tursticas en ninguna vivienda con respecto a la cual se imponga sancin firme por infraccin grave o muy grave de la legalidad urbanstica, mientras no se restituya esta legalidad.

5. Las viviendas residenciales objeto de comercializacin turstica tienen que acreditar la sostenibilidad mediante la obtencin, previa a la comercializacin, del certificado energtico que se determine reglamentariamente. En defecto de reglamento, las calificaciones mnimas sern las siguientes:

– Calificacin F, para edificaciones anteriores al 31/12/2007.

– Calificacin D, para edificaciones posteriores al 01/01/2008.

Este requisito no se tiene que exigir en las viviendas con respecto a las cuales la normativa de patrimonio u otra lo imposibilite, caso en que se tiene que obtener la mxima que al respecto posibilite la normativa.

6. Las viviendas objeto de comercializacin turstica que presenten declaracin responsable deben contar con los sistemas de control del consumo de agua que se determinen reglamentariamente. En defecto del reglamento, tienen que estar dotadas de medidores o contadores individuales de agua dados de alta con la empresa suministradora, cuando reciban este servicio a partir de una red pblica de abastecimiento. Asimismo tienen que estar dotadas de contadores individuales con respecto a otros suministros energticos vinculados a la vivienda, como electricidad o gas.

Asimismo, tienen que cumplir la normativa de sostenibilidad y accesibilidad aplicable a las viviendas, de conformidad con lo que disponga la normativa especfica y respetando la normativa relativa a patrimonio.

7. No se pueden presentar declaraciones responsables para comercializar tursticamente viviendas sometidas al rgimen de propiedad horizontal si lo impiden el ttulo constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios, en el sentido de que determinen la no posibilidad de uso para finalidades diferentes a las de vivienda. Para uso diferente del de vivienda se tiene que entender todo uso que permitira una utilizacin diferente a la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda. Para las modificaciones de estas previsiones se deber estar al rgimen determinado en el artculo 17.6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal.

Si el ttulo constitutivo o los estatutos no impiden la comercializacin turstica de las viviendas en los trminos expuestos en el prrafo anterior, o estos no existen, es necesario, para llevar a cabo la comercializacin turstica, y solo a estos efectos, un acuerdo de la junta de propietarios en el cual la mayora de personas propietarias, que al mismo tiempo constituyen la mayora de cuotas de propiedad, acepten expresamente la posibilidad de comercializacin turstica de las viviendas, acuerdo que la mayora misma puede modificar. En este supuesto, resulta de aplicacin el rgimen determinado en el artculo 17.7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal. Este acuerdo se tiene que inscribir en el Registro de la Propiedad, con el fin de informar a terceras posibles personas adquirentes de viviendas.

Este acuerdo no es necesario si el ttulo constitutivo o los estatutos ya admiten expresamente la posibilidad de comercializacin turstica de las viviendas. Para la modificacin de estas previsiones se deber estar al rgimen determinado en el artculo 17.6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal.

En todos los casos, en el momento de cambios en los estatutos o acuerdos de la junta de propietarios que impidan la comercializacin turstica, esta tiene que cesar y se tiene que comunicar a la administracin.

8. No se puede comercializar tursticamente ningn tipo de vivienda residencial sometida o que haya sido sometida al rgimen de proteccin oficial o a precio tasado.

9. Se tienen que ofrecer los servicios tursticos contenidos en el artculo 51, as como cumplir el resto de requisitos determinados por esta ley y la normativa de desarrollo.

10. La persona comercializadora tiene que cumplir todos los requerimientos normativos que exija la actividad, entre otros: los requerimientos que puedan ser exigibles para ejercer la actividad empresarial; los de la legislacin laboral, si tiene personal contratado; y los requerimientos de carcter tributario contenidos en la normativa especfica.

11. La persona comercializadora de estancias tursticas tiene que remitir a la Direccin General de Polica la informacin relativa a la estancia de las personas que se alojen en ellas, de conformidad con la normativa de seguridad ciudadana.

12. Las personas usuarias alojadas tienen que cumplir los usos de convivencia y de orden pblico, as como, en los casos de propiedad horizontal, las normas de rgimen interior de la comunidad de propietarios donde la vivienda est ubicada. En caso de alteraciones graves de la convivencia o de infraccin grave de las normas de rgimen interior de las comunidades, la persona comercializadora de la vivienda tiene que requerir que el abandono de esta por el cliente se haga en un plazo mximo de veinticuatro horas.

13. Las estancias que se comercialicen tursticamente tienen que consistir en la cesin temporal del derecho de disfrute de la totalidad de la vivienda por periodos de corta duracin, entendidos como estancias por das o semanas, sin que una estancia pueda ser superior a un mes.

14. Se presume que hay comercializacin de estancias tursticas si se comercializan en condiciones de uso inmediato, por periodos de corta duracin y no se puede acreditar que la finalidad de la comercializacin es diferente a la turstica.

15. Las estancias tursticas reguladas en este captulo son incompatibles con la formalizacin de contratos por habitaciones o con la coincidencia en la misma vivienda de personas usuarias que hayan formalizado contratos diferentes, sin perjuicio de la regulacin de estancias tursticas en habitaciones que se pueda establecer.

16. Las empresas comercializadoras de estancias tursticas en viviendas residenciales tienen que suscribir una pliza de seguro que cubra la responsabilidad civil por los daos corporales o materiales que puedan sufrir las personas usuarias de las viviendas durante las estancias en estas y, asimismo, en el caso de viviendas sometidas al rgimen de propiedad horizontal, que cubra los daos que eventualmente puedan ocasionar las personas usuarias a la comunidad de propietarios.

17. Las viviendas residenciales respecto de las cuales se presente la declaracin responsable con el fin de iniciar la actividad de comercializacin de estancias tursticas deben tener la antigedad mnima que se determine reglamentariamente, acreditable mediante la declaracin de obra nueva o la licencia de primera ocupacin, o mediante un certificado municipal emitido a este efecto. Durante este periodo el uso de la vivienda tiene que haber sido residencial privado. En defecto de reglamentacin, la antigedad mnima ser de cinco aos.

18. No se permite el inicio de nuevas actividades de comercializacin turstica en viviendas residenciales situadas en suelo rstico protegido.

No obstante, los PIAT o los PTI de cada isla pueden, de manera motivada, establecer otras previsiones con respecto al caso.

19. Las viviendas en las cuales est permitida la comercializacin de estancias tursticas y estn ubicadas en las reas de prevencin de riesgos de incendios, tambin tienen que tomar las medidas previstas en el punto 1.a) de las normas especficas del anexo 1 de la Ley 6/1999, de 3 de abril, de directrices de ordenacin territorial y medidas tributarias.

20. Cuando la comercializacin se lleve a cabo por parte de personas fsicas exclusivamente en una vivienda de su propiedad, que sea su vivienda principal, independientemente de su tipologa unifamiliar o plurifamiliar, por un plazo mximo de 60 das en un perodo de un ao, la comercializacin de estancias tursticas podr llevarse a cabo con la modalidad de alquiler de vivienda principal. Para llevar a cabo esta modalidad debern cumplirse los mismos requisitos y obligaciones establecidos en este artculo o desarrollados reglamentariamente, con las particularidades anteriores y las que se citan a continuacin:

En la presentacin de la declaracin responsable la persona comercializadora deber acreditar que se trata de su vivienda principal de la forma que se determine reglamentariamente. Tambin deber indicar, en la forma que se determine reglamentariamente, la distribucin de los plazos de comercializacin durante el ao, que no podr superar los 60 das.

Asimismo, solo podr presentarse la declaracin si la vivienda est ubicada en una zona declarada apta de manera expresa para acoger esta modalidad por los consejos insulares o por el Ayuntamiento de Palma, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 75 de esta ley.

La declaracin habilitar para el ejercicio de la actividad por un plazo de cinco aos, o el que se determine reglamentariamente, con el mismo rgimen y requisitos de autorizacin y renovacin establecidos para las viviendas sometidas al rgimen de propiedad horizontal en el apartado tercero. Para la prrroga ser necesario, adems, acreditar que la vivienda continua siendo la vivienda principal del comercializador.

Excepcionalmente, en esta modalidad se permite la convivencia de las personas residentes en la vivienda con las personas usuarias, siempre que este hecho se indique claramente en toda la publicidad y el nmero total de personas no supere el nmero de plazas de la cdula de habitabilidad o ttulo de habitabilidad anlogo de la vivienda.

21. Reglamentariamente, o mediante los PIAT y, en su caso, los PTI, deben desarrollarse los requisitos, las condiciones, los lmites y el contenido de la actividad de comercializacin de estancias tursticas en viviendas de uso residencial.

En este sentido, por razones de saturacin, correccin de la estacionalidad, motivos de orden medioambiental y de limitacin de recursos naturales, los sealados instrumentos de ordenacin territorial o las disposiciones normativas de aplicacin de esta ley pueden establecer clusulas temporales que limiten o excluyan la comercializacin de estancias tursticas en viviendas de uso residencial en determinadas zonas. Estas limitaciones temporales o estacionales tienen que ser proporcionadas y estar debidamente justificadas.

10. Se modifica el artculo 51, que pasa a tener la siguiente redaccin:

Artculo 51. Servicios tursticos.

1. La persona comercializadora de estancias tursticas en viviendas de uso residencial tiene que garantizar, con el objeto de facilitar la estancia, la prestacin directa o indirecta de los servicios tursticos siguientes:

a) Limpieza peridica de la vivienda, antes de la entrada de nuevos clientes o durante la estancia de estos.

b) Suministro de ropa de cama, lencera, menaje de la casa en general y reposicin de estos.

c) Mantenimiento de las instalaciones.

d) Cualquier otro que se pueda determinar reglamentariamente.

En caso de contratarse personal para llevar a cabo los servicios mencionados, se tienen que cumplir las normas laborales, de seguridad social y de prevencin de riesgos laborales aplicables a los trabajadores, as como el convenio colectivo que sea de aplicacin.

2. Adems de las obligaciones impuestas en el artculo 19 de la presente ley a todas las empresas tursticas, la persona o entidad comercializadora de estancias tursticas en viviendas de uso residencial tiene que posibilitar la asistencia telefnica al turista o usuario durante las veinticuatro horas. Este nmero y servicio tambin tiene que estar a disposicin de la comunidad de propietarios a fin de poder comunicar incidencias graves que se puedan producir y que le afecten.

11. Se modifica el artculo 52, que pasa a tener la siguiente redaccin:

Artculo 52. Capacidad, equipamiento mnimo y presentacin de la DRIAT.

1. Las viviendas de uso residencial pueden comercializar estancias tursticas por el nmero mximo de plazas que permita la cdula de habitabilidad o el ttulo de habitabilidad anlogo mencionado en el artculo 50 anterior.

2. En defensa de las personas consumidoras y usuarias, las viviendas deben tener el equipamiento mnimo que se determine reglamentariamente. En defecto de reglamentacin, tienen que disponer al menos de un cuarto de bao por cada cuatro plazas. En los casos de plazas que excedan el nmero de cuatro o de mltiplos de cuatro ya se exige un nuevo cuarto de bao.

3. No se pueden comercializar estancias tursticas en viviendas que no cumplan todo lo que determinan esta ley y la normativa de desarrollo, as como la normativa urbanstica en los trminos de esta ley y que no hayan presentado la DRIAT a la administracin competente.

12. Se aade un nuevo punto 3 al artculo 60, con la siguiente redaccin:

3. Los consejos insulares, en su mbito territorial y en el marco de sus competencias, podrn regular, condicionar o prohibir, de manera debidamente motivada, las actividades tursticas contempladas en este artculo.

La prohibicin o el acondicionamiento de cualquiera de las actividades tursticas de entretenimiento reguladas en este artculo, deber hacerse por acuerdo del pleno y previo informe del ayuntamiento en cuyo trmino se ubique la actividad en cuestin. El informe municipal ser vinculante siempre que proponga una mayor restriccin.

13. Se modifica el artculo 75, que pasa a tener la siguiente redaccin:

Artculo 75. Ordenacin territorial de los recursos tursticos.

1. La ordenacin territorial de los recursos tursticos de cada una de las islas se tiene que hacer segn lo que dispone esta ley, de acuerdo con las normas de ordenacin del territorio y los instrumentos de planeamiento aplicables.

2. A los efectos de esta ley, tiene la consideracin de zona apta para la comercializacin de estancias tursticas en viviendas de uso residencial aquella en que, justificadamente y con las medidas correctoras que se puedan establecer, se considere que esta utilizacin extraordinaria de las viviendas residenciales resulta compatible con el uso ordinario de vivienda que las caracteriza.

3. Mientras los consejos insulares no desarrollen mediante los PIAT o, si procede, los PTI, la previsin del artculo 5.3 de esta ley, con relacin a la delimitacin de las zonas aptas para la comercializacin de estancias tursticas en viviendas de uso residencial, los entes insulares podrn declarar y delimitar provisionalmente mediante acuerdo del pleno las zonas aptas para la comercializacin de estancias tursticas en viviendas de uso residencial, que pueden diferenciar por tipologas edificatorias. Este acuerdo se tiene que publicar en el Butllet Oficial de les Illes Balears y regir hasta que los ayuntamientos establezcan la delimitacin respectiva en el planeamiento urbanstico municipal.

Este procedimiento se tiene que someter a las siguientes determinaciones:

a) Previamente a la declaracin, hay que someter la propuesta redactada por el consejo a trmite de informacin pblica por un plazo no inferior a treinta das hbiles a fin de que se puedan hacer alegaciones.

b) Se tiene que solicitar el informe a los ayuntamientos, que lo tienen que emitir en el plazo mximo de un mes, en el cual pueden proponer alternativas razonadas. Asimismo, pueden manifestar la no admisin de comercializacin de estancias tursticas en viviendas en todo o en parte de su trmino municipal, sea con respecto a todas las tipologas edificatorias o a algunas, aspecto que tiene que ser vinculante. En caso de que algn ayuntamiento no emita el informe en el plazo mencionado, el consejo insular puede tomar las determinaciones urbansticas que considere respecto de la comercializacin turstica de viviendas en el municipio y, si procede, respecto de la zonificacin.

Los consejos insulares se pueden separar de los criterios contenidos en los informes por causas justificadas relativas al control de legalidad y a la ordenacin urbanstica y territorial de cariz supramunicipal o insular, en la cual se incluyen aspectos relativos a infraestructuras, a equipamientos, a servicios y, en general, a actividades de explotacin de recursos en el mbito de la ordenacin turstica insular.

c) Tambin se tiene que elaborar, en caso de que se prevean efectos significativos sobre el medio ambiente, una memoria-anlisis de los posibles efectos significativos sobre el medio ambiente, que se tiene que incorporar al trmite de informacin pblica y de consulta a las administraciones pblicas previsto en los apartados a) y b) anteriores, y solicitar una declaracin ambiental estratgica a la Comisin Balear de Medio Ambiente, antes de la aprobacin definitiva, que se tramitar de acuerdo con el artculo 13 de la Ley 12/2016, de 17 de agosto, de evaluacin ambiental de las Illes Balears.

La propuesta de declaracin y los informes citados en los apartados anteriores podrn pronunciarse tambin sobre la admisin o no de la modalidad de alquiler de la vivienda principal en las zonas delimitadas.

Con respecto al municipio de Palma, la delimitacin de las zonas aptas a que se refiere este punto tiene que llevarla a cabo el pleno del ayuntamiento, con los mismos requerimientos procedimentales mencionados antes: propuesta del ayuntamiento, con la solicitud del informe al Consejo Insular de Mallorca, que lo tiene que emitir en el plazo mximo de un mes y al que se puede oponer por las mismas causas expuestas en el segundo prrafo de la letra b) anterior. En el caso de no emitir el informe, se tiene que considerar aceptada la propuesta del ayuntamiento.

Estas delimitaciones se pueden modificar mediante el mismo procedimiento.

Dadas las singularidades geogrficas y administrativas de Formentera, de conformidad con el Estatuto de Autonoma de las Illes Balears, el Consejo Insular de Formentera, como rgano de administracin de la isla y del municipio de Formentera, ejercer todas las competencias a que se refieren los puntos anteriores de este artculo, en el marco de la disposicin adicional novena de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenacin y uso del suelo, sobre rgimen especfico de la isla de Formentera y legislacin concordante.

4. Reglamentariamente se pueden establecer condiciones urbansticas especficas para el ejercicio de esta actividad en cada una de las zonas aptas declaradas, as como criterios de sostenibilidad para la incorporacin en los planeamientos territoriales o urbansticos.

5. En todos los casos y al margen de la zonificacin preceptiva para poder llevar a cabo la comercializacin turstica de estancias en viviendas de uso residencial, los instrumentos de ordenacin territorial, urbanstica o ambiental pueden imponer otras condiciones.

14. Se modifica la denominacin del captulo IV del ttulo IV, que pasa a tener la siguiente redaccin:

CAPTULO IV
Bajas de los establecimientos de alojamiento turstico y de las viviendas objeto decomercializacin turstica

15. Se modifica el artculo 85, que pasa a tener la siguiente redaccin:

Artculo 85. Bajas de los establecimientos de alojamiento turstico y de las viviendas objeto de comercializacin turstica.

1. Las personas propietarias de los establecimientos de alojamiento turstico o las personas explotadoras con el consentimiento expreso de las personas propietarias tienen que comunicar la baja temporal o definitiva de la actividad a la administracin competente, que la debe inscribir en el correspondiente registro insular de empresas, actividades y establecimientos tursticos.

Las personas propietarias de las viviendas objeto de comercializacin turstica o las personas comercializadoras con el consentimiento expreso de las personas propietarias tienen que comunicar la baja definitiva de la actividad a la administracin turstica competente, que la debe inscribir en el registro correspondiente. El rgimen de baja temporal no se aplica a las viviendas objeto de comercializacin turstica.

2. La administracin turstica competente tambin puede disponer de oficio las bajas temporales o definitivas, tras la instruccin del correspondiente expediente y la notificacin de la resolucin a la persona titular de la propiedad y de la explotacin, segn el caso, en los trminos y las condiciones previstos en la presente ley y reglamentariamente.

Con respecto a las viviendas objeto de comercializacin turstica, la administracin turstica tambin puede acordar su baja definitiva si hay un cese de la comercializacin turstica durante tres aos consecutivos.

3. Con respecto a las viviendas objeto de comercializacin turstica sometidas al rgimen de propiedad horizontal y a las de las tipologas que se hayan determinado reglamentariamente, la baja definitiva se produce de manera automtica una vez que se cumplen cinco aos o el plazo que se haya fijado reglamentariamente, desde la presentacin de la DRIAT, si no se comunica la prrroga en las condiciones mencionadas en esta ley. Esta misma previsin ser de aplicacin a las viviendas comercializadas con la modalidad de alquiler de la vivienda principal.

16. Se modifica el artculo 87, que pasa a tener la siguiente redaccin:

Artculo 87. Baja definitiva.

1. La baja definitiva de un establecimiento de alojamiento turstico o de una vivienda objeto de comercializacin turstica tiene que comprender la de la autorizacin turstica sectorial otorgada en su momento o la prdida de efectos de la declaracin responsable de inicio de actividad turstica o comunicacin previa presentada, as como la de la totalidad de las plazas del establecimiento o de la vivienda. No obstante, se pueden dar de baja definitiva un nmero determinado de plazas tursticas en el supuesto de reformas del establecimiento o la vivienda, que no tienen que computar a efectos del intercambio previsto en el apartado 1 del artculo siguiente.

2. En todos los casos, la baja definitiva implica la revocacin de las autorizaciones tursticas del establecimiento o de la vivienda o la prdida de efectos de la declaracin responsable y la cancelacin de la inscripcin en los registros tursticos.

17. Se modifica la denominacin de la seccin 2. del captulo IV del ttulo IV, que pasa a tener la siguiente redaccin:

Seccin 2. Baja definitiva como requisito para el inicio de una actividad turstica referida a establecimiento de alojamiento turstico o vivienda residencial objeto de comercializacin turstica y para la ampliacin de plazas

18. Se modifican los puntos 1 y 2 del artculo 88, que pasan a tener la siguiente redaccin:

1. La eficacia de una declaracin responsable de inicio de actividad turstica o de la comunicacin previa de ampliacin, referida a un establecimiento de alojamiento turstico o a una vivienda residencial que se comercialice tursticamente, y la inscripcin en el registro insular de empresas, actividades y establecimientos tursticos correspondiente, as como la ampliacin de plazas y la inscripcin de estas, estn condicionadas a aportar el mismo nmero de plazas, obtenidas de otros alojamientos tursticos o de otras viviendas objeto de comercializacin turstica, que se den de baja definitiva y que las hubieran adquirido en su momento de manera onerosa, lo cual se tiene que acreditar por cualquier medio admisible en derecho, o bien obtenidas de las bolsas de plazas gestionadas por los organismos gestores o las administraciones tursticas, en la medida de la disponibilidad. Las plazas tursticas quedan vinculadas al inmueble hasta la baja definitiva.

Es requisito imprescindible para la eficacia de las declaraciones responsables de inicio de actividades tursticas y la posterior inscripcin que las plazas mencionadas en el prrafo anterior provengan de la misma isla.

En ningn caso se pueden utilizar plazas adquiridas de las bolsas de plazas con destino a alojamientos tursticos por viviendas objeto de estancias tursticas, y viceversa.

2. Al margen de las consideraciones generales contenidas en el punto anterior, con respecto a la comercializacin de estancias tursticas en viviendas sometidas al rgimen de propiedad horizontal y a las de las tipologas que se hayan determinado reglamentariamente, las plazas necesarias tienen que ser adquiridas a los organismos gestores de plazas o a la administracin turstica de cada isla, en la medida de la disponibilidad y de manera provisional por un plazo de cinco aos, o por el plazo que se haya fijado reglamentariamente, prorrogables en los trminos establecidos en esta ley. Esta misma previsin ser de aplicacin a las viviendas comercializadas con la modalidad de alquiler de la vivienda principal.

19. Se modifica el punto 7 del artculo 88, que pasa a tener la siguiente redaccin:

7. El cmputo de nmero de plazas para nuevos establecimientos de alojamiento y para las ampliaciones de los existentes, as como para nuevas comercializaciones o ampliaciones de estancias tursticas en viviendas, se tiene que hacer de la siguiente manera:

a) Para los apartamentos tursticos, dos plazas por estudio proyectado y tres plazas por apartamento de un dormitorio, adems de dos plazas ms por cada dormitorio que se proyecte.

b) Para los hoteles y hoteles apartamento, dos plazas por habitacin. Se puede computar hasta el 10% del total de las habitaciones de que se disponga como individuales. Las unidades de alojamiento con sala de estar se tienen que computar como dos plazas por cada bao de que dispongan.

No computan a los efectos de este artculo y a los efectos del cmputo global de los alojamientos tursticos las camas supletorias destinadas a menores de doce aos.

c) Para las viviendas objeto de comercializacin turstica, hay que atenerse al cmputo que determine la cdula de habitabilidad, en aplicacin del Decreto145/1997, de 21 de noviembre, por el que se regulan las condiciones de medicin, higiene e instalaciones para el diseo y la habitabilidad de viviendas as como la expedicin de cdulas de habitabilidad. Estas viviendas no pueden disponer de camas supletorias.

En las islas donde los consejos insulares admitan el ttulo de habitabilidad especfico y anlogo mencionado en el artculo 50 de esta ley, hay que atenerse al cmputo que determine este.

20. Se modifica el artculo 89, que pasa a tener la siguiente redaccin:

Artculo 89. Excepcin a la disposicin general.

Mientras el PIAT o, si procede, el PTI de la isla de Menorca no determine el techo mximo de plazas, las viviendas objeto de comercializacin de estancias tursticas, los establecimientos de alojamiento de turismo rural, los de turismo de interior y los establecimientos de alojamiento ubicados en las zonas tursticas de la isla que se determinan en las normas de ordenacin territorial correspondientes, tienen que continuar excluidos de lo que dispone el artculo 88 anterior, relativo a la baja definitiva como requisito para el inicio de una actividad turstica, y de lo que dispone el artculo 5.3 de esta ley en relacin al techo mximo por isla.

21. Se modifica el artculo 91, que pasa a tener la siguiente redaccin:

Artculo 91. Gestin de las plazas dadas de baja definitiva.

1. En cada uno de los cuatro mbitos insulares (Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera) se puede crear un organismo con participacin de la administracin turstica competente, del sector empresarial de alojamientos tursticos y de comercializacin de estancias tursticas, y de los agentes sociales ms representativos, que tiene que gestionar respecto de cada isla: las plazas tursticas correspondientes a alojamientos tursticos y las plazas correspondientes a estancias tursticas llevadas a cabo en viviendas de uso residencial.

En la isla de Mallorca tiene que participar tambin el Consejo Insular de Mallorca.

2. Las administraciones competentes en materia de ordenacin turstica de cada isla tienen que poner a disposicin del organismo gestor, con carcter gratuito y de manera peridica:

a) Las plazas correspondientes a establecimientos o viviendas residenciales objeto de comercializacin turstica dadas de baja definitiva por las personas titulares voluntariamente y no transmitidas a un tercero, de conformidad con la disposicin adicional decimocuarta de esta ley.

b) Las plazas correspondientes a establecimientos tursticos o viviendas residenciales objeto de comercializacin turstica dadas de baja definitiva de oficio por la administracin competente.

c) Las plazas correspondientes a establecimientos tursticos o a viviendas objeto de comercializacin turstica dadas de baja definitiva y no utilizadas en la totalidad por las personas interesadas que presenten la declaracin responsable de inicio de actividad turstica correspondiente a un establecimiento de alojamiento turstico o a una vivienda objeto de comercializacin turstica.

d) Las plazas adquiridas a particulares, si las administraciones tursticas o los organismos gestores deciden adquirirlas ejerciendo el derecho de tanteo o retracto, de conformidad con la disposicin adicional decimocuarta de esta ley.

No se tienen que entender comprendidas en los apartados anteriores, y por lo tanto no se tienen que integrar en las bolsas de plazas, las correspondientes a alojamientos tursticos o viviendas comercializadas tursticamente que, al amparo del Decreto 9/1998, de 23 de enero, de aprobacin de medidas transitorias relativas al procedimiento de expedicin de autorizacin previa y de apertura de construcciones, obras e instalaciones de empresas y actividades tursticas, de la Ley 2/1999, de 24 de marzo, general turstica de las Illes Balears, de la Ley 2/2005, de 22 de marzo, de comercializacin de estancias tursticas en viviendas, o de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, no hayan tenido que aportar plazas en el momento de la apertura.

3. La persona interesada en presentar la declaracin responsable de inicio o de ampliacin de un establecimiento de alojamiento turstico o de una vivienda residencial objeto de comercializacin turstica puede obtener las plazas de alojamientos tursticos o viviendas de uso residencial comercializadas tursticamente de la isla que se den de baja definitiva y las hayan adquirido de manera onerosa, o de este organismo, en la medida en que no las haya agotado, lo cual se tiene que acreditar mediante un certificado expedido a este efecto. Si no se ha creado el organismo, las puede adquirir de la administracin turstica insular, para lo cual se tienen que aplicar en general las disposiciones contenidas en este artculo.

4. En caso de que el organismo gestor exija una contraprestacin econmica por las plazas, el precio de estas tiene que ser determinado por el mismo organismo o por la administracin turstica en consideracin a criterios objetivos de valoracin y se le tiene que dar publicidad.

En todos los casos, el precio de las plazas correspondientes a las viviendas de uso residencial objeto de comercializacin de estancias tursticas puede ser diferente al de las plazas tursticas correspondientes a alojamientos tursticos. Asimismo, respecto de los primeros, se tiene que diferenciar tambin entre las plazas objeto de transmisin permanente y las plazas objeto de transmisin provisional para las viviendas sujetas al rgimen de propiedad horizontal o para las de las tipologas que se hayan determinado reglamentariamente. Tambin se establecer un precio diferenciado e inferior para las plazas comercializadas con la modalidad de alquiler de la vivienda principal.

Asimismo, para las plazas correspondientes a viviendas de uso residencial podr establecerse un precio mayor y progresivo para las plazas correspondientes a la segunda y sucesiva vivienda comercializada por una misma empresa.

5. Reglamentariamente se tienen que establecer el procedimiento, las condiciones y los requisitos de desarrollo de lo que dispone este artculo.

22. Se introduce un nuevo apartado en el artculo 103, que pasa a tener la siguiente redaccin:

4. Con respecto a la comercializacin de estancias tursticas en viviendas, son responsables de las infracciones las personas propietarias del inmueble junto con las personas o entidades comercializadoras, salvo prueba en contrario.

23. Se modifica la letra g) del artculo 105, que pasa a tener la siguiente redaccin:

g) La publicidad, la contratacin o la comercializacin de establecimientos, actividades o empresas que no hayan presentado la correspondiente declaracin responsable de inicio de actividad turstica o la comunicacin previa, si estas son exigibles por la normativa turstica y, asimismo, si las han presentado y no se cumplen los requerimientos normativos para su ejercicio, a menos que suponga falsedad, omisin o alteracin de los aspectos sustanciales en los trminos del artculo 106 siguiente.

24. Se modifica la letra x) del artculo 105, que pasa a tener la siguiente redaccin:

x) La realizacin de actividades en dependencias de los establecimientos tursticos o en viviendas residenciales objeto de comercializacin turstica que infrinjan la normativa turstica.

25. Se introduce una nueva letra en el artculo 105, con la siguiente redaccin:

ac) No adoptar las medidas adecuadas para que sus clientes no lleven a cabo comportamientos graves contrarios a las normas de rgimen interno en los establecimientos tursticos o a las bsicas de la convivencia o a lo que fijen los estatutos de la comunidad de propietarios en las viviendas sujetas al rgimen de propiedad horizontal, si estos comportamientos producen molestias o perjuicios graves al resto de clientes o al vecindario.

26. Se aade una nueva letra, i), al artculo 106, con la siguiente redaccin:

i) Llevar a cabo por parte de las personas fsicas o jurdicas que sean titulares o explotadoras de los canales de comercializacin turstica definidos en el artculo 3 de esta ley la comercializacin, la publicidad o la facilitacin mediante enlace o alojamiento de contenidos de reservas, relativas a estancias tursticas en viviendas ubicadas en las Illes Balears que no hayan presentado la declaracin responsable de inicio de actividad turstica o sin hacer constar el nmero de inscripcin turstica.

27. Se modifica el punto 2 del artculo 109, que pasa a tener la siguiente redaccin:

2. Las infracciones calificadas como graves tienen que ser sancionadas con multa de 4.001 a 40.000 euros.

No obstante, la infraccin prevista en la letra g) del artculo 105 anterior se tiene que sancionar con multa de entre 20.001 euros y 40.000 euros, si la infraccin se refiere a la no presentacin de declaracin responsable respecto a la comercializacin de estancias tursticas en viviendas de uso residencial.

Como sancin accesoria se puede imponer la suspensin temporal de la actividad de la empresa o del ejercicio profesional o la clausura temporal del establecimiento.

28. Se aade un nuevo apartado 5 al artculo 109, con el siguiente contenido:

5. Las multas fijadas por este artculo se reducirn hasta el 80 % del importe correspondiente si se acredita durante la tramitacin del expediente la cesin de la vivienda para la finalidad de alquiler social a un organismo oficial, durante un mnimo de tres aos, en el caso de sanciones relacionadas con la comercializacin turstica de la vivienda.

29. Se modifica la disposicin adicional decimocuarta, que pasa a tener la siguiente redaccin:

En caso de que las personas titulares de los establecimientos tursticos que se quieran dar de baja definitiva de manera voluntaria tengan intencin de transmitir las plazas tursticas a un tercero tienen que comunicar, como mnimo veinte das antes de la baja, esta intencin a la administracin turstica, periodo durante el cual esta o el organismo gestor de plazas puede ejercer el derecho de tanteo.

Asimismo, en caso de no haberlo comunicado, la administracin tiene el mismo periodo de veinte das para ejercer el derecho de retracto sobre la venta, desde el momento de la obligada comunicacin de la baja definitiva.

Disposicin adicional primera. Evaluacin del impacto social y resultados.

En el plazo de dos aos a contar desde la entrada en vigor de esta ley, la consejera competente tiene que evaluar el impacto social y hacer pblica esta evaluacin. Tambin tiene que hacer una evaluacin continua del proceso y de los resultados, que se tiene que publicar en forma de informe con periodicidad anual, al que se tiene que dar difusin.

En este sentido, la consejera competente en materia de turismo, en el plazo de un ao desde la entrada en vigor de cada una de las zonificaciones previstas en el artculo 75.3 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears y para cumplir con lo que se establece en el prrafo anterior, realizar un estudio para conocer la realidad del alquiler vacacional en cada de las islas en colaboracin los respectivos consejos insulares, donde conste el nmero de viviendas que se dedican a esta actividad turstica con indicacin de la tipologa de vivienda, su antigedad y su localizacin.

Disposicin adicional segunda. Viviendas tursticas de vacaciones.

A los efectos de las obligaciones determinadas en esta ley, se tienen que entender incluidas en el concepto de viviendas objeto de comercializacin turstica las viviendas tursticas de vacaciones.

Disposicin adicional tercera. Incentivos para la mejora de los establecimientos tursticos.

1. Las solicitudes de modernizacin en los trminos de esta disposicin que presenten los establecimientos tursticos legalmente existentes de alojamiento, turstico-residenciales, de restauracin, entretenimiento, recreo, deportivo, cultural o ldico, que se presenten en el plazo de tres aos desde la entrada en vigor de esta disposicin y que tengan por objeto la mejora de los servicios y las instalaciones en los trminos del prrafo siguiente, as calificadas por la administracin turstica competente, mediante un informe previo preceptivo para poder obtener la licencia municipal de obras, quedarn excepcionalmente excluidos del cumplimiento de los parmetros de planeamiento territorial, urbansticos y tursticos que impidieran su ejecucin.

Esta disposicin podr aplicarse siempre que las solicitudes de modernizacin y el correspondiente proyecto tengan entidad y relevancia suficiente para reducir la estacionalidad, la investigacin o consolidacin de nuevos segmentos de mercado o la mejora de los servicios tursticos complementarios. Adems, no podr suponer un aumento de consumo de agua potable ni energtico de origen no renovable, y debe mejorar alguno o diversos de los siguientes aspectos del establecimiento: la calidad, la sostenibilidad medioambiental, la seguridad o la accesibilidad. En todo caso, junto con las solicitudes de modernizacin, debe aportarse un informe del servicio de prevencin o de la modalidad preventiva elegida por la empresa que valore el impacto que el proyecto tiene sobre la seguridad y la salud de los trabajadores, as como las propuestas de mejoras.

La administracin turstica comprobar que el proyecto se refiere a un establecimiento turstico legalmente existente, en el sentido de que est legalmente inscrito en los registros tursticos en el momento de la entrada en vigor de esta ley. Asimismo, emitir informe respecto a si el proyecto cumple con las finalidades citadas en el prrafo anterior.

La administracin con competencias urbansticas solo podr conceder la licencia de obras si se ha emitido por la administracin turstica, con carcter favorable, el informe citado en el prrafo anterior.

El proyecto podr contemplar la reordenacin o la reubicacin de volmenes existentes, el aprovechamiento del subsuelo para usos habitables excepto el de alojamiento, y la redistribucin del nmero de plazas autorizadas. En ningn caso podr implicar un aumento del nmero de plazas.

2. La modernizacin prevista puede llevarse a cabo aunque ello suponga un incremento de las superficies edificadas y de ocupacin, respectivamente, que no podrn exceder en un 10 % de las legalmente construidas o actualmente permitidas si fuesen mayores, ni suponer menoscabo de los servicios y las instalaciones ya implantados en el establecimiento.

3. De acuerdo con las previsiones de los apartados anteriores, pueden llevarse a cabo obras consistentes en: ampliaciones, reformas, y demoliciones y reconstrucciones parciales en los edificios que integren el establecimiento turstico siempre que:

a) Excepto las reformas, no ocupen la separacin de linderos mnima exigida actualmente, ni supongan un aumento de altura mxima existente o permitida, por cada uno de los edificios, excepto en lo estrictamente necesario para la instalacin de equipamientos de ascensores, escaleras, todo tipo de instalaciones (climatizacin, telecomunicaciones, eficiencia energtica, etc.) y homogeneizacin y ordenacin de elementos en cubiertas.

b) Las edificaciones resultantes se destinen obligatoriamente y queden vinculadas al uso turstico. Esta vinculacin ser objeto de inscripcin en el Registro de la Propiedad.

c) Se presente autoevaluacin acreditativa de que el establecimiento resultante mantendr la categora existente o una superior, en los trminos que establece el Decreto20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinacin en materia turstica; de regulacin de rganos asesores, de coordinacin y de cooperacin del Gobierno de las Illes Balears, y de regulacin y clasificacin de las empresas y de los establecimientos tursticos, o normativa que lo sustituya.

4. El propietario o titular del establecimiento quedar obligado a abonar a la administracin municipal competente el 5 % del valor del presupuesto de ejecucin material en el momento de la solicitud, de la parte modificada resultante que exceda de la legalmente construida. Esta prestacin debe destinarse obligatoriamente a la mejora de la zona o mbito turstico y su entorno.

5. Los establecimientos tursticos que hayan ejecutado obras de acuerdo con lo que establece esta disposicin quedarn legalmente incorporados al planeamiento municipal como edificios adecuados, y su calificacin urbanstica se corresponder con la volumetra especfica y su uso turstico.

6. Las ampliaciones permitidas por esta disposicin no sern aplicables una vez agotados los lmites de superficie edificada y ocupacin que menciona, ni a los establecimientos que ya hubiesen llevado a cabo ampliaciones por aplicacin del artculo17 del Decreto Ley 1/2009, de 30 de enero, de medidas urgentes para el impulso de la inversin en las Illes Balears, del artculo 17 de la Ley 4/2010, de 16 de junio, de medidas urgentes para el impulso de la inversin en las Illes Balears, o de la disposicin adicional cuarta de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, cuando hayan supuesto un agotamiento del lmite fijado en el punto 2 de esta disposicin.

7. En el mbito del Plan de Reconversin de la Playa de Palma:

a) El incremento de edificabilidad previsto se aplicar sobre la edificabilidad permitida por el PRI.

b) Esta disposicin solo ser aplicable por los establecimientos de alojamiento turstico situados en parcelas con calificacin de zona turstica (T) y/o zona turstica hotelera (Th).

8. Los proyectos a que se refiere esta disposicin pueden obtener la licencia municipal de edificacin y uso del suelo con anterioridad al permiso de instalacin, siempre que, segn la normativa territorial y urbanstica, el uso turstico resulte admitido en la parcela.

9. Las actuaciones realizadas al amparo de esta disposicin en edificios que sean bienes de inters cultural o catalogados debern observar en todo caso la normativa de patrimonio histrico que les sea de aplicacin, y obtener un informe favorable de la administracin competente insular o municipal.

10. nicamente en relacin a la modernizacin del establecimiento turstico prevista en esta disposicin, y durante el plazo establecido en el punto 1, queda sin efecto lo establecido en el artculo 68 de la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenacin y uso del suelo, excepto en los edificios sujetos a proteccin en aplicacin de la normativa sobre patrimonio o en los que el planeamiento haya declarado expresamente fuera de ordenacin de conformidad con la normativa especfica.

11. Esta disposicin no ser de aplicacin a los establecimientos que se acojan al artculo 90 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears.

12. Para el desarrollo y la aplicacin de esta disposicin ser de aplicacin la disposicin transitoria octava del Decreto 20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinacin en materia turstica, de regulacin de rganos asesores, de coordinacin y de cooperacin del Gobierno de las Illes Balears, y de regulacin y clasificacin de las empresas y de los establecimientos tursticos, en aquello que no sea incompatible.

Disposicin adicional cuarta. Protocolos de coordinacin interadministrativa.

A los efectos de lo que dispone el artculo 100 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, se establecern protocolos de coordinacin interadministrativa entre las administraciones competentes en materia de turismo, urbanismo, actividades, inspeccin y gestin tributaria y las fuerzas y cuerpos de seguridad para luchar contra la oferta ilegal y la actividad clandestina.

Disposicin adicional quinta. Desarrollo de la gestin de plazas tursticas.

Por lo que se refiere a la gestin de las plazas tursticas a que se refieren los artculo85, 87, 88 y 91 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, sern las administraciones competentes en ordenacin urbanstica las que desarrollarn las determinaciones previstas en estos artculos.

Disposicin adicional sexta. Habilitacin de mecanismos de denuncia de la oferta ilegal.

Las administraciones competentes en inspeccin turstica habilitarn los mecanismos necesarios para permitir la presentacin de denuncias de oferta ilegal.

Disposicin adicional sptima. Recursos del servicio de inspeccin.

Cada administracin competente dotar en sus presupuestos los recursos para los servicios de inspeccin suficientes para llevar a cabo esta tarea. En este sentido cada administracin determinar el personal necesario en su relacin de puestos de trabajo ya sea en funcin del nmero de autorizaciones tursticas o en funcin de otros criterios objetivos.

Disposicin adicional octava. Limitaciones al nmero de autorizaciones.

Por razones imperiosas de inters general relacionadas con objetivos de poltica social podrn establecerse reglamentariamente limitaciones al nmero de autorizaciones de comercializacin de estancias tursticas en viviendas de un mismo propietario.

Mientras estas no establezcan no pueden presentarse declaraciones responsables de inicio de actividad de comercializacin de estancias tursticas en viviendas, cuando el propietario de la vivienda lo sea tambin de tres o ms viviendas ya comercializadas tursticamente.

Disposicin adicional novena. Baja de unidades de apartamentos tursticos en Menorca.

El Consejo Insular de Menorca podr, en su mbito territorial, dar de baja parte de las unidades que forman parte de los establecimientos de alojamiento turstico de apartamentos tursticos autorizados antes del 25 de abril de 2003. En este supuesto, podr compatibilizarse el uso turstico con el residencial en el mismo inmueble con la misma compatibilidad con el uso turstico que se establece en el artculo 32.4.a) de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de les Illes Balears, siempre que estos usos estn permitidos en las normas de ordenacin territorial.

Esta disposicin adicional entrar en vigor una vez desarrollada reglamentariamente por el Consejo Insular de Menorca, y podrn acogerse a la misma los propietarios que hayan adquirido las unidades de alojamiento de apartamentos tursticos antes de la publicacin de esta disposicin.

Disposicin transitoria primera. Rgimen aplicable a los expedientes en tramitacin.

1. Los establecimientos de agroturismo, de hotel rural, los establecimientos hoteleros con categora mnima de cuatro estrellas y los de apartamento turstico con categora mnima de cuatro llaves que estn abiertos con carcter permanente al menos once meses el ao, que antes de la entrada en vigor de esta ley hayan presentado un proyecto de obra en forma a la administracin urbanstica o hayan obtenido la correspondiente licencia de obras, continan exonerados de la aplicacin de la ratio turstica establecida en el artculo5.4 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears.

Tambin lo estn los establecimientos mencionados, si antes de la entrada en vigor de esta ley se ha presentado en forma a la administracin turstica la solicitud del informe preceptivo y vinculante de la disposicin adicional cuarta de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, con respecto al proyecto de modernizacin presentado.

2. Los establecimientos de alojamiento que, de acuerdo con la normativa anterior, se encuentren entre los supuestos que permitan exonerarles de la obligacin de aportar plazas tursticas, se tienen que regir por aquella normativa, si han presentado un proyecto de obra en forma a la administracin urbanstica o han obtenido la licencia de obras correspondiente con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley. Tambin lo estn estos establecimientos, si se ha presentado en forma a la administracin turstica, antes de la entrada en vigor de esta ley, la solicitud de informe preceptivo y vinculante de la disposicin adicional cuarta de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, con respecto al proyecto de modernizacin presentado.

3. Los hoteles de ciudad que, con anterioridad a la entrada en vigor de esta ley, hayan presentado un proyecto de obra en forma a la administracin urbanstica o hayan obtenido la correspondiente licencia de obras, se tienen que regir por la normativa anterior respecto del cmputo de plazas. Tambin se tienen que regir por ella los que hayan sido objeto de solicitud en forma a la administracin turstica del informe preceptivo y vinculante de la disposicin adicional cuarta de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, con respecto al proyecto de modernizacin presentado.

4. Los expedientes anlogos relativos a viviendas tursticas que a la entrada en vigor de esta ley ya estn en tramitacin se tienen que regir por la normativa vigente en el momento de la presentacin de la solicitud.

5. Las viviendas objeto de comercializacin turstica que ya ejerzan su actividad de manera legal a la entrada en vigor de esta ley, no se vern afectadas por las zonificaciones.

Disposicin transitoria segunda. Adaptacin al requisito de certificacin energtica.

Se dispone un periodo transitorio de tres aos desde la entrada en vigor de esta ley para que todas las viviendas que se comercializan tursticamente alcancen el certificado energtico mnimo que determina el artculo 50.5 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, o el que se pueda exigir en un desarrollo reglamentario.

Disposicin transitoria tercera. Rehabilitacin y regeneracin de la zona de Playa de Palma.

Mientras no sea desplazado por los planes generales de ordenacin de los municipios de Palma y Llucmajor, mantiene su vigencia el Plan de Reconversin Integral del mbito de la Playa de Palma, aprobado definitivamente da 24 de abril de 2015. Los elementos incluidos en el catlogo de proteccin del plan de reconversin citado, se entienden incorporados, respectivamente, a los catlogos o a los planes generales de ordenacin de los municipios de Palma y de Llucmajor.

Disposicin transitoria cuarta. Rgimen aplicable a los expedientes en tramitacin de la disposicin adicional cuarta de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears.

En cuanto a los proyectos respecto de los que, en fecha 21 de julio de 2017, ya se haya presentado en forma a la administracin turstica la solicitud de informe preceptivo y vinculante de la disposicin adicional cuarta de la Ley 8/2012, ya citada, les ser de aplicacin de aplicacin esta disposicin a todos los efectos, tanto administrativos tursticos como urbansticos, a aplicar por las diversas administraciones intervinientes en el procedimiento.

A estos efectos, la vigencia del informe de la administracin turstica para solicitar la licencia de obras ser de dos meses desde su notificacin a la persona interesada.

En cuanto a los proyectos a los que, en fecha 22 de julio de 2017, ya se les haya notificado el informe preceptivo y vinculante de la administracin turstica, disponen de dos meses para solicitar la licencia de obras, con lo cual se les aplicar la disposicin adicional cuarta citada a todos los efectos.

Disposicin transitoria quinta. Plazo para la declaracin de zonas aptas.

La delimitacin prevista en el artculo 75.3 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, debe realizarse antes de doce meses desde la entrada en vigor de esta ley. Transcurrido este plazo sin que se haya materializado la citada declaracin de las zonas aptas para la comercializacin de estancias tursticas en viviendas de uso residencial, y sin que se haya completado el procedimiento del artculo 5.3 de la Ley8/2012, ya citada, podrn presentarse las declaraciones responsables para comercializar estancias tursticas en viviendas de uso residencial (DRIAT) previstas en el artculo 50.3 de la misma ley, pero solo para viviendas unifamiliares aisladas, viviendas unifamiliares entre medianeras o viviendas unifamiliares aparejadas.

Disposicin derogatoria nica.

1. Quedan derogados:

a) El punto 3 del artculo 25, el punto 4 del artculo 44, el artculo 78, los puntos 5 y 6 del artculo 88, el apartado b) del punto 1 del artculo 90, la disposicin adicional novena, la disposicin adicional decimonovena y la disposicin transitoria sexta de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears.

b) Los puntos 1, 2 y 7 del artculo 106 del Decreto 20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinacin en materia turstica, de regulacin de rganos asesores, de coordinacin y de cooperacin del Gobierno de las Illes Balears, y de regulacin y clasificacin de las empresas y de los establecimientos tursticos, dictado en desarrollo de la Ley 8/2012, ya citada.

c) La Ley 8/2010, de 27 de julio, de medidas para la revalorizacin integral de la Playa de Palma.

d) El Decreto Ley 8/2012, de 13 de julio, de medidas urgentes para la Playa de Palma.

2. Asimismo, quedan derogadas todas las disposiciones de rango igual o inferior que se opongan a lo que contiene esta ley.

Disposicin final primera. Modificacin del Decreto 20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinacin en materia turstica, de regulacin de rganos asesores, de coordinacin y de cooperacin del Gobierno de las Illes Balears, y de regulacin y clasificacin de las empresas y de los establecimientos tursticos, dictado en desarrollo de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears.

Se modifica el punto 1 de la disposicin transitoria primera del Decreto 20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinacin en materia turstica, de regulacin de rganos asesores, de coordinacin y de cooperacin del Gobierno de las Illes Balears, y de regulacin y clasificacin de las empresas y de los establecimientos tursticos, dictado en desarrollo de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, que pasa a tener la siguiente redaccin:

1. Los establecimientos obligados a presentar la autoevaluacin bajo la vigencia del Decreto 20/2011, de 18 de marzo, de clasificacin de la categora de los establecimientos de alojamiento turstico, que no la hayan superado, en el sentido de que la hubiesen presentado o que su resultado otorgase una categora inferior a la tenan asignada, quedan sometido al plazo mximo de 5 de mayo de 2018 para adaptarse al cumplimiento de los requisitos y las condiciones de la autoevaluacin.

Disposicin final segunda. Modificacin de la Ley 2/2016, de 30 de marzo, del impuesto sobre estancias tursticas en las Illes Balears y de medidas de impulso del turismo sostenible.

Se introduce una nueva letra en el apartado 3 del artculo 19 de la Ley 2/2016, de 30 de marzo, del impuesto sobre estancias tursticas en las Illes Balears y de medidas de impulso del turismo sostenible, con la siguiente redaccin:

f) Inversin en rehabilitacin de viviendas destinadas a alquiler social con criterios de sostenibilidad energtica.

Disposicin final tercera. Entrada en vigor.

Esta ley entrar en vigor el da siguiente al de su publicacin en el Boletn Oficial de las Illes Balears.

Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos guarden esta Ley y que los Tribunales y las Autoridades a los que corresponda la hagan guardar.

Palma, 31 de julio de 2017.–La Presidenta, Francesca Lluch Armengol i Socias.

(Publicada en el Boletn Oficial de las Illes Balears nmero 93, extraordinario, de 31 de julio de 2017)

Análisis

  • Rango: Ley
  • Fecha de disposición: 31/07/2017
  • Fecha de publicación: 15/09/2017
  • Entrada en vigor: 1 de agosto de 2017.
  • Publicada en el BOIB nm. 93, de 31 de julio de 2017.
Referencias anteriores
  • DEROGA:
    • el art. 106.1, 2 y 7 del Decreto 20/2015, de 17 de abril, BOIB nm. 56, de 18 de abril de 2015.
    • el Decreto-ley 8/2012, de 13 de julio (Ref. BOIB-i-2012-90039).
    • los arts. 25.3, 44.4, 78, 88.5 y 6 90.1.b), las disposiciones adicionales 9 y 19 y la disposicin transitoria 6 y MODIFICA determinados preceptos de la Ley 8/2012, de 19 de julio (Ref. BOE-A-2012-10610).
    • la Ley 8/2010, de 27 de julio (Ref. BOE-A-2010-13272).
  • MODIFICA:
    • la disposicin transitoria 1 del Decreto 20/2015, de 17 de abril ( BOIB nm. 56, de 18 de abril)..
    • el art. 19.3 de la Ley 2/2016, de 30 de marzo (Ref. BOE-A-2016-4175).
  • DE CONFORMIDAD con el Estatuto aprobado por Ley Orgnica 1/2007, de 28 de febrero (Ref. BOE-A-2007-4233).
Materias
  • Alojamientos tursticos
  • Baleares
  • Consumidores y usuarios
  • Control de calidad
  • Empresas y Actividades Tursticas
  • Ordenacin del territorio
  • Organizacin de las Comunidades Autnomas
  • Programas
  • Registros administrativos
  • Turismo
  • Viviendas

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