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Se hace saber a todos/as los/las ciudadanos/as de Euskadi que el Parlamento Vasco ha aprobado la Ley 20/1998, de 29 de Junio, de Patrimonios Públicos de Suelo
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
La garantía del acceso a una vivienda digna y del cumplimiento de otros usos de interés social que requieren de la disponibilidad de suelo hace precisos mecanismos específicos de intervención o control del mercado de suelo por las Administraciones públicas. Uno de estos mecanismos es el de los patrimonios municipales de suelo, al cual si bien goza de una amplia tradición en el ordenamiento urbanístico, las insuficiencias legales han impedido con frecuencia el cumplimiento de su función, situación que a través de la presente Ley se pretende subsanar.
Además, en cumplimiento del mandato contenido en la disposición final primera de la Ley 1/1997, de 20 de febrero, por la que se regula la consignación de cantidades en los Presupuestos municipales con destino al patrimonio municipal de suelo, esta ley prevé la constitución de patrimonios de suelo por las Administraciones supramunicipales de la Comunidad Autónoma del País Vasco.
La ley introduce, asimismo, otras medidas de intervención que permitan la intervención de los Ayuntamientos, de la Administración de la Comunidad Autónoma y de los órganos forales de sus territorios históricos para la obtención de terrenos que hagan posible el cumplimiento de las tareas públicas en el logro de objetivos generales.
Estas iniciativas públicas han estado vinculadas tradicionalmente al logro de terrenos para vivienda de protección oficial y concentradas básicamente en la constitución y gestión de patrimonios municipales de suelo. Esta ley amplía su consideración a otros usos sociales y vincula también el cuadro de medidas al cumplimiento de fines y objetivos contemplados en los instrumentos de ordenación del territorio, en la pretensión de diseñar medidas eficaces y procedimientos que garanticen las finalidades pretendidas.
En el Título I de la ley se regulan con carácter general los patrimonios municipales de suelo en un empeño inequívoco de garantizar la función encomendada. Se establece que la obligación de constituirlos resulta directamente de la ley, definiéndose con detalle los bienes y recursos que los integran y manteniéndose su carácter de patrimonio separado y vinculado a la obtención de suelos para viviendas de protección oficial y otros usos de interés social. La ley procede a definir estos usos superando los problemas que la configuración de los destinos específicos de este tipo de patrimonios había venido planteando.
La determinación de otras finalidades específicas, unida a la pormenorizada relación de los bienes y derechos que los integran, ha de permitir a los patrimonios municipales de suelo jugar un papel notable al servicio de la ordenación de las ciudades.
La ley ha extendido la obligación de consignación presupuestaria para los fines establecidos en los patrimonios municipales de suelo a los municipios con más de 7.000 habitantes, siguiendo el mismo criterio utilizado para el establecimiento de los estándares de suelo para vivienda de protección oficial en la Ley 17/1994. El grave problema que sigue siendo en nuestra Comunidad el acceso a la vivienda hace razonable esta previsión que dota a los municipios de un instrumento eficaz al respecto, al tiempo que les hace copartícipes en la resolución de esta problemática.
La ley regula también con detalle la delimitación de suelos de reserva de futura utilización y sus efectos, en cuanto que los patrimonios municipales pueden resultar insuficientes y la delimitación de terrenos de reserva puede contribuir a introducir factores de contención de precio de suelo y elementos de transparencia en las transacciones al someterlas a los derechos de tanteo y retracto.
La ley aborda en su Título II las intervenciones públicas en el mercado de suelo a iniciativa del Gobierno Vasco y de las Diputaciones forales.
En primer lugar, la ley prevé la constitución por estas Administraciones de patrimonios públicos de suelo con la finalidad de obtener suelos para la ejecución de sus competencias en materia de vivienda, actividades económicas, infraestructuras, equipamientos, etc.
El sistema de reservas de suelo, con características similares en cuanto a su delimitación y gestión a las establecidas en relación a los municipios, es otro de los instrumentos que contempla la ley. Su finalidad fundamental no es otra que dar cumplimiento a los objetivos y prioridades de los instrumentos de ordenación del territorio, en particular adquisición y ordenación de suelos para vivienda de protección oficial, ordenación de suelos industriales, ubicación de infraestructuras y equipamientos.
El efecto fundamental de las delimitaciones es habilitar la expropiación forzosa, sin perjuicio de la adquisición de dichos suelos mediante compraventa o permuta.
La constitución de patrimonios públicos de suelo y el sistema de reservas quedaría incompleto si no se estableciera la posibilidad, con carácter excepcional y por razones de interés público debidamente justificadas, de que, en el supuesto de disconformidad de los Ayuntamientos con las propuestas formuladas por la Administración General de la Comunidad Autónoma o de los órganos forales de sus territorios históricos, se puedan clasificar, calificar y ejecutar estos suelos, previéndose así que la ordenación y gestión de los mismos pueda ser llevada a cabo por el Gobierno Vasco y las Diputaciones forales, en el ámbito de las respectivas competencias, mediante la tramitación y aprobación definitiva de los instrumentos previstos en el planeamiento municipal.
La presente ley tiene por objeto establecer y regular los patrimonios públicos de suelo de las distintas Administraciones del País Vasco así como las reservas de suelo en orden a la obtención de los siguientes fines:
a) Facilitar el desarrollo urbano y territorial del País Vasco.
b) Disponer de suelos para actuaciones de iniciativa pública y, en particular, para la construcción de viviendas de protección oficial u otros usos de interés social.
c) Regular el mercado de suelo.
Sección Primera. Constitución y bienes integrantes
Los Ayuntamientos que dispongan de planeamiento general constituirán su respectivo patrimonio municipal de suelo.
1. El patrimonio municipal de suelo constituye un patrimonio separado de los demás bienes de titularidad municipal.
2. Los bienes que integran los patrimonios municipales de suelo, así como los recursos que se obtengan de su enajenación y, en general, de su gestión, están vinculados con carácter exclusivo al cumplimiento de los fines establecidos en el artículo primero.
1. Los patrimonios municipales del suelo estarán integrados por los siguientes bienes:
a) Los bienes patrimoniales municipales que el planeamiento general clasifique como suelo urbano y urbanizable o apto para urbanizar, excepto los que por su título de adquisición están vinculados a un fin específico no incluido entre los propios del patrimonio municipal de suelo.
b) Los terrenos obtenidos en concepto de aprovechamiento urbanístico y de cesión para dotaciones y equipamientos en la ejecución del planeamiento urbanístico.
c) Los terrenos adquiridos, sea cual sea su clasificación urbanística, con la finalidad de constituir o incrementar el patrimonio municipal de suelo.
d) Los terrenos adquiridos mediante expropiación, no afectados al uso o al servicio público.
e) Los terrenos obtenidos mediante permuta con otros bienes del patrimonio municipal de suelo.
f) Los bienes adquiridos por el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
2. Tendrán la consideración de fondos vinculados a la constitución, mantenimiento y ampliación de los patrimonios municipales de suelo los siguientes recursos económicos.
a) Los ingresos obtenidos de la enajenación o gestión del propio patrimonio.
b) En su caso, el importe en metálico de las cesiones del aprovechamiento urbanístico.
c) Los créditos que tengan como garantía hipotecaria los bienes incluidos en el patrimonio municipal de suelo.
d) Los importes correspondientes a la constitución onerosa de derechos de superficie sobre bienes integrantes del patrimonio municipal de suelo.
3. Asimismo, integrarán los patrimonios municipales de suelo:
a) El aprovechamiento urbanístico al que se hace referencia en el epígrafe II de la disposición adicional primera de la Ley 5/1998, de medidas urgentes en materia de régimen del suelo y ordenación urbana, una vez operadas las compensaciones señaladas en el apartado 2 del referido epígrafe.
b) El aprovechamiento urbanístico previsto en las parcelas no incluidas en unidades de ejecución que exceda del correspondiente a los titulares de las mismas.
1. Los Ayuntamientos de más de 7.000 habitantes consignarán en sus presupuestos una cantidad equivalente al 10 por 100 del total consignado en sus capítulos I y II de ingresos para las finalidades descritas en el artículo primero.
2. Las previsiones superiores o inferiores en un ejercicio presupuestario podrán ser compensadas con previsiones inferiores o superiores, respectivamente, en los ejercicios siguientes, siempre y cuando se garantice para el conjunto de cuatro años el cumplimiento del promedio señalado.
1. La gestión del patrimonio municipal de suelo podrá llevarse a cabo por la Administración o sus entes instrumentales utilizando la modalidad más adecuada en cada caso.
2. Las entidades instrumentales que gestionen patrimonio municipal de suelo podrán ser beneficiarias de las expropiaciones necesarias para alcanzar las finalidades que se establecen en esta ley.
Sección Segunda. Destino de los bienes. cesiones y enajenaciones
El destino del patrimonio municipal de suelo será preferentemente la construcción de viviendas de protección oficial y además los siguientes usos de interés social:
a) Adquisición y promoción pública de suelo para actividades económicas.
b) Obras de urbanización y ejecución de sistemas generales.
c) Construcción de equipamientos colectivos u otras instalaciones de uso público de ámbito municipal, siempre que sean promovidos por las Administraciones públicas o sus sociedades instrumentales.
d) Operaciones integradas y aisladas de iniciativa pública de rehabilitación de vivienda o de renovación urbana.
e) Rehabilitación del patrimonio histórico y cultural.
f) Operaciones de conservación, protección o recuperación del medio físico natural en zonas declaradas de especial protección.
1. Los terrenos y bienes inmuebles integrantes del patrimonio municipal de suelo podrán ser enajenados para el cumplimiento de los fines y destino previstos en el artículo anterior.
2. Como regla general, las cesiones de bienes del patrimonio municipal de suelo serán onerosas y mediante concurso o subasta públicos.
1. El sistema de enajenación de los bienes pertenecientes al patrimonio municipal de suelo será el de concurso. Se ajustará a los requisitos establecidos en la legislación de régimen local que sea de aplicación, con las particularidades precisas en función de las finalidades urbanísticas.
2. En todo caso, en las bases del concurso se contendrán las siguientes determinaciones:
a) Precio mínimo de licitación.
b) Precios máximos de venta o arrendamiento de las viviendas.
c) Plazos máximos para la realización de las obras de edificación y, en su caso, de urbanización cuando los terrenos no tuvieran la consideración de solares.
1. Podrán enajenarse bienes directamente, con los requisitos que en cada caso requiera la legislación de régimen local:
a) Cuando los peticionarios sean entidades de carácter asistencial o social sin ánimo de lucro, tales como fundaciones, mutualidades, cooperativas y otras que promuevan la construcción de viviendas de protección oficial.
b) En el caso de edificios de viviendas públicas de titularidad municipal o de organismos y empresas mercantiles dependientes, cuando los peticionarios sean sus ocupantes legales.
c) Cuando el concurso quedara desierto, dentro del plazo de un año, en cuyo caso la enajenación se llevará a cabo con arreglo al mismo pliego de condiciones. En ningún caso el precio de adjudicación podrá ser inferior al que hubiera correspondido en las licitaciones mediante concurso.
2. Igualmente, podrán enajenarse bienes directamente, con los requisitos que en cada caso requiera la legislación de régimen local, para los siguientes usos:
a) Construcción de viviendas de protección oficial promovidas por organismos públicos o sus entes instrumentales, cuando dicha actividad constituya objeto específico de aquéllos.
b) Construcción de edificios públicos destinados a organismos oficiales que requieran un determinado emplazamiento.
c) Construcción de edificios de servicio público o interés social, de propiedad pública o de entidades sin ánimo de lucro, que requieran un determinado emplazamiento, tales como centros asistenciales, culturales, sanitarios o de culto religioso o instalaciones deportivas.
d) Ejecución de sistemas generales y obras de urbanización.
3. La enajenación directa se instrumentará mediante convenio con los requisitos y condiciones mínimas que se determinen reglamentariamente. Cuando el destino sea la construcción de viviendas de protección oficial, los contenidos del convenio se atendrán, en todo caso, a lo establecido en el artículo 9.2.
Los bienes del patrimonio municipal de suelo podrán cederse gratuitamente o por debajo del valor correspondiente a su valor urbanístico únicamente cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) Que el cesionario sea una Administración pública, o sus entes instrumentales, y el destino cualquiera de los contemplados en el artículo 7.
b) Que el peticionario sea una entidad privada de interés público sin ánimo de lucro y el destino de los terrenos sea la construcción de viviendas de protección oficial, equipamientos colectivos u otras instalaciones de uso público o interés social.
Los bienes del patrimonio municipal de suelo no específicamente calificados por el planeamiento urbanístico como destinados a la construcción de viviendas de protección oficial u otros usos de los previstos en el artículo 7 podrán ser enajenados libremente siempre que los ingresos o bienes obtenidos se destinen a los fines del patrimonio municipal de suelo.
1. Los instrumentos de planeamiento general podrán establecer sobre suelo no urbanizable no sujeto a especial protección y, en su caso, sobre suelo urbanizable no programado o no programado o no sectorizado, reservas municipales de terrenos para la constitución o ampliación del patrimonio municipal de suelo. El plazo de adquisición será el que figure en los instrumentos de planeamiento, sin que en ningún caso pueda ser superior a ocho años.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el apartado anterior, los municipios podrán establecer nuevas reservas de suelo o ampliar las existentes cuando concurran las siguientes circunstancias:
a) Que hayan transcurrido, cuando menos, dos años desde la entrada en vigor del correspondiente instrumento general de planeamiento.
b) Que se hayan ocupado, en el correspondiente procedimiento expropiatorio, las reservas de terrenos previamente declaradas con idéntico destino.
El plazo máximo para su adquisición será el que figure en el acuerdo, sin que en ningún caso pueda superar los ocho años.
1. La delimitación de los terrenos de reserva deberá formalizarse mediante un plano de superficie, con identificación de las parcelas a través del Catastro de Bienes de Naturaleza Rústica. Contendrá la relación de propietarios afectados y el destino o usos actuales del suelo.
La delimitación habrá de motivar y evaluar, entre otros aspectos, la preferencia de la opción adoptada en relación a otras alternativas de emplazamiento.
2. En los supuestos a que se refiere el artículo 13.2 se seguirá el siguiente procedimiento:
a) El acuerdo de delimitación será adoptado inicialmente por el Alcalde, sometiéndolo a trámite de información pública por el plazo de un mes mediante anuncio publicado en el Boletín Oficial del territorio histórico correspondiente y en, al menos, uno de los diarios de mayor difusión en el mismo. Los propietarios afectados serán notificados personalmente.
b) A la vista de las alegaciones, el Pleno del Ayuntamiento aprobará definitivamente la delimitación con las modificaciones que procedan.
1. La delimitación de reserva municipal de terrenos para su posible destino a los fines propios del patrimonio municipal de suelo implica la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación a efectos expropiatorios.
2. Vencido el plazo máximo de adquisición sin que los terrenos hubieran sido adquiridos por el Ayuntamiento, sólo podrá realizarse una nueva reserva de los terrenos mediante la tramitación simultánea del expediente expropiatorio.
Cuando la ordenación urbanística prevista por el instrumento adecuado de planeamiento para los terrenos de reserva no resultara acorde con el destino del patrimonio municipal del suelo quedará sin efecto la reserva mediante la adopción del acuerdo municipal correspondiente.
En las áreas delimitadas de reserva, las transmisiones onerosas de terrenos o bienes inmuebles quedan sujetas a los derechos de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento que hubiera declarado la reserva.
1. Los propietarios de terrenos y bienes incluidos en las áreas de reserva deberán notificar al Ayuntamiento la decisión de enajenarlos, con expresión del precio y forma de pago proyectados y restantes condiciones esenciales de la transmisión, a efectos del posible ejercicio del derecho de tanteo durante el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente al que se haya producido la notificación. Transcurrido este plazo sin que el Ayuntamiento haya notificado su acuerdo de adquisición, se podrá efectuar la enajenación libremente.
2. Cuando no se hubiese hecho la notificación prevenida en el apartado anterior, el Ayuntamiento podrá ejercitar el derecho de retracto en el plazo de dos meses contados a partir de que hubiese tenido conocimiento de la enajenación. También podrá ejercitarse el derecho de retracto en el mismo plazo cuando en la notificación prevista en el apartado anterior se hubiesen omitido cualquiera de los requisitos exigidos o resultase inferior el precio efectivo de la transmisión o menos onerosas las restantes condiciones de ésta.
No podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las transmisiones efectuadas sobre los inmuebles incluidos en las expresadas áreas de reserva si no aparece acreditada la realización de la notificación concertada en el artículo anterior.
Con los mismos fines previstos en el artículo 1 de esta ley, la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco y los órganos forales de sus territorios históricos podrán constituir sus correspondientes patrimonios públicos de suelo o colaborar con los municipios y otras entidades públicas de carácter no territorial o instrumental para facilitarles la adquisición o disponibilidad de terrenos y otros bienes inmuebles.
Estos patrimonios públicos de suelo supramunicipales evitarán las duplicidades o solapamientos competenciales con los patrimonios municipales de suelo a través de una actuación coordinada con las instituciones municipales, así como de la necesaria coordinación entre las políticas de los órganos forales y de las instituciones comunes.
1. La adquisición de terrenos y otros bienes inmuebles por la Administración General del País Vasco o por los órganos forales de sus territorios históricos podrá realizarse mediante cualesquiera de las fórmulas previstas en la ley.
2. Cuando los citados bienes vayan a incorporarse a los patrimonios municipales de suelo o destinarse a la construcción de viviendas de protección oficial, a la promoción pública de suelo para actividades industriales o económicas o a la ejecución de infraestructuras y equipamientos, la Administración General del País Vasco y los órganos forales podrán actuar por expropiación, pudiendo figurar, en su caso, los municipios o demás entidades públicas interesadas como beneficiarios de la expropiación.
1. Para que los terrenos de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco o de los órganos forales de sus territorios históricos puedan desarrollarse deberán contar con la clasificación, calificación y ordenación adecuadas y disponer de los debidos instrumentos de urbanización y gestión, de acuerdo en todo con la legislación urbanística vigente.
2. Los Departamentos correspondientes de la Administración General del País Vasco y de los órganos forales de sus territorios históricos podrán formular y tramitar los instrumentos urbanísticos de ordenación, urbanización y gestión precisos cuando así se lo encomienden los Ayuntamientos de los municipios afectados, sin perjuicio de los acuerdos que en el marco de sus competencias éstos deban adoptar.
3. Excepcionalmente, y cuando razones de interés público debidamente justificadas así lo requieran, el Gobierno Vasco podrá también autorizar a los Departamentos de la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco y de los órganos forales de sus territorios históricos para que puedan formular y tramitar los instrumentos de clasificación, calificación y ordenación, urbanización y gestión necesarios, siguiendo en todo el procedimiento establecido por la legislación urbanística y de ordenación del territorio.
Para que el Gobierno Vasco autorice que la formulación y tramitación se realice por los órganos citados en el párrafo anterior deberán cumplirse previamente los siguientes trámites:
a) Comunicación formal de los Departamentos promotores a los Ayuntamientos afectados, que en plazo máximo de tres meses habrán de manifestar su conformidad o disconformidad con la propuesta, motivando, en todo caso, su criterio.
b) En caso de disconformidad o no respuesta en el citado plazo, apertura de un nuevo periodo de negociaciones y consultas por plazo de otros dos meses a fin de llegar a un acuerdo, no logrado el cual se solicitará del Gobierno, a través del Departamento competente en materia de ordenación del territorio, la autorización.
La aprobación definitiva de los instrumentos urbanísticos de ordenación, urbanización y gestión corresponderá en todo caso a los órganos competentes de la Administración actuante.
Para el desarrollo de las actuaciones promovidas por la Administración General de la Comunidad Autónoma del País Vasco y de los órganos forales de sus territorios históricos contempladas en el artículo anterior, la Administración actuante deberá comunicar el proyecto al correspondiente Ayuntamiento, que podrá manifestar su conformidad o disconformidad, de forma motivada, en el plazo de tres meses. Transcurrido este plazo o en caso de disconformidad, el Gobierno Vasco, constatada la conformidad del proyecto con la planificación urbanística y previa audiencia al Ayuntamiento, podrá autorizar su inmediata ejecución. Dicha autorización no exime a la Administración actuante del pago, cuando proceda, de los tributos municipales correspondientes.
1. La enajenación, constitución de derechos de superficie, arrendamiento u otras fórmulas de cesión de los terrenos y demás bienes inmuebles de los patrimonios públicos de suelo de la Administración General del País Vasco y de los órganos forales de sus territorios históricos se llevarán a cabo de conformidad con las correspondientes normas reguladoras de sus bienes patrimoniales.
2. Los ingresos obtenidos de las enajenaciones, cesiones o gestión de los citados terrenos y demás bienes inmuebles de los patrimonios públicos de suelo de la Administración General del País Vasco y de los órganos forales no habrán de destinarse necesariamente a su mantenimiento o ampliación.
Con independencia de lo previsto en los artículos anteriores de este Título, la Administración General del País Vasco y los órganos forales de sus territorios históricos podrán también establecer reservas de suelo en suelo no urbanizable y, en su caso, en suelo urbanizable no programado o no sectorizado para la constitución o ampliación de sus patrimonios públicos de suelo.
Las reservas de la Administración General del País Vasco y de los órganos forales de sus territorios históricos se establecerán en las mismas condiciones y con los mismos efectos previstos para las reservas municipales de suelo en el Capítulo II del Título I, aunque con las siguientes salvedades:
a) El acuerdo de delimitación será adoptado inicialmente, previa audiencia por el plazo de un mes al Ayuntamiento o Ayuntamientos afectados, por el Consejero o Diputado Foral competente en materia de ordenación del territorio y/o urbanismo, y definitivamente por el Consejo de Gobierno o Consejo de Diputados, según la Administración de que se trate.
b) Las reservas de la Administración General del País Vasco y de los órganos forales de sus territorios históricos no estarán condicionadas a lo dispuesto en el artículo 13.
No obstante, la Administración que tuviera delimitada una reserva no podrá establecer una nueva con idéntica finalidad y en el mismo municipio si antes no hubiera ocupado en el correspondiente procedimiento expropiatorio la reserva previamente declarada. Asimismo, el plazo de adquisición no podrá exceder de ocho años desde la adopción del acuerdo de delimitación.
Lo dispuesto en el Título II de la presente ley, y en concreto en sus artículos 21 y 22, lo es sin perjuicio de la posibilidad de aplicación de lo establecido en leyes específicas o en la legislación urbanística respecto a la ejecución inmediata de determinados proyectos promovidos por la Administración o entidades de derecho público en disconformidad con el planeamiento municipal.
Queda derogada la Ley 1/1997, de 20 de febrero, por la que se regula la consignación de cantidades en los Presupuestos municipales con destino al patrimonio municipal de suelo.
La presente ley entrará en vigor al día siguiente de su publicación íntegra en el Boletín Oficial del País Vasco.
Se habilita al Gobierno para dictar cuantas normas sean precisas para el desarrollo y ejecución de la presente ley.
Por consiguiente, ordeno a todos/as los/las ciudadanos/as de Euskadi, particulares y autoridades, que la guarden y hagan guardarla.
Vitoria-Gasteiz, 6 de julio de 1998.–El Lehendakari, José Antonio Ardanza Garro.
(Publicada en el “Boletín Oficial del País Vasco” número 132, de 15 de julio de 1998. Esta ley se publica en su redacción original aprobada por el Parlamento Vasco, de conformidad con lo previsto en el artículo 27.5 del Estatuto de Autonomía del País Vasco y el artículo 6.1.b) del Real Decreto 181/2008, de 8 de febrero, de ordenación del diario oficial “Boletín Oficial del Estado”, sin perjuicio de su vigencia actual).
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