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Documento BOE-A-2007-18140

Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

TEXTO

Artculo nico. Modificacin de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras queda modificada como sigue:

Uno. El artculo 2 queda redactado del siguiente modo:

La presente Orden ser de aplicacin siempre que el valor de tasacin se utilice para alguna de las finalidades siguientes:

a) Garanta hipotecaria de crditos o prstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artculo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario.

b) Cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenacin y Supervisin de los Seguros Privados.

c) Determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, por el que se regula el Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, reguladora de las Instituciones de Inversin Colectiva.

d) Determinacin del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 304/2004, de 20 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.

Dos. La definicin de Valor Mximo Legal contenida en artculo 4 queda redactada del siguiente modo:

Valor mximo legal (VML). Es el precio mximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a proteccin pblica, establecido en la normativa especfica que le sea aplicable.

Tres. El apartado 1 del artculo 5 queda redactado del siguiente modo:

1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizar siempre la superficie comprobada por el tasador. Adems se debern tener en cuenta las especificaciones siguientes:

a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, se utilizar la menor entre las superficies catastral y registral.

b) En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie til o la construida sin partes comunes, podr tambin utilizarse la menor entre las superficies catastral y registral con partes comunes, aun cuando dichas superficies con partes comunes no hayan podido ser comprobadas, siempre que exista una dificultad operativa especial para la comprobacin debidamente justificada por el tasador, no exista duda razonable sobre la magnitud expresada por la superficie registral, si se utilizara esta, y la relacin entre la superficie utilizada y la comprobada sea razonable a juicio del tasador.

c) Cuando la superficie comprobada sea superior en ms de un 5% a la registral o a la catastral o cuando se trate de un edificio que carezca de declaracin de obra nueva inscrita en el registro de la propiedad, su adopcin requerir que se verifique su adecuacin a la normativa urbanstica aplicable. En el caso de elementos de edificios se requerir tal verificacin de su adecuacin a la normativa urbanstica aplicable cuando la diferencia sea superior en ms de un 10%.

d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o elemento de un edificio supere el 15 por 100 de la superficie total del mismo, aquella superficie se deber medir por separado y se valorar con precio unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. Tambin debern valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso, caractersticas constructivas y funcionales se considere que tienen valores independientes. El conjunto de estas superficies deber ser objeto de justificacin, indicando los criterios seguidos.

e) A los efectos del clculo de su valor mximo legal, en las viviendas sujetas a proteccin pblica, se tomar como superficie la consignada en la cdula de calificacin correspondiente.

Cuatro. El apartado 1 del artculo 8 queda redactado del siguiente modo:

1. Para realizar el clculo del valor de tasacin, se deber haber dispuesto previamente de todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificacin completa del objeto de la valoracin, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aqulla, el estado de ocupacin y construccin de aqul y el mtodo de valoracin utilizado.

Entre los documentos a los que se refiere el prrafo anterior se incluir la certificacin registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, as como de su descripcin completa, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoracin, o sus equivalentes legales en soportes alternativos. Igualmente se incluir el documento con la informacin catastral descriptiva y grfica del inmueble obtenido directamente a travs de la oficina virtual del Catastro. En ambos casos dicha documentacin deber haber sido expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoracin.

No obstante, en la valoracin de bienes para la finalidad sealada en el artculo 2.a) (mbito de aplicacin) de esta Orden, dicha certificacin podr ser sustituida por original o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoracin, que contenga al menos la titularidad y descripcin completa del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales y las limitaciones del dominio; o por fotocopia del libro de Registro de la propiedad; por fotocopia de escritura de propiedad, o por documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemticos por el Registro de la Propiedad.

Cuando la finalidad de la tasacin sea la establecida en el artculo 2.c) (mbito de aplicacin) de esta Orden, la certificacin registral slo ser necesaria en las tasaciones previas y peridicas de los inmuebles en fase de construccin, promovidos por un tercero distinto de la IIC para la cual se realice la tasacin, incluidas las compras sobre plano, las opciones de compra, los contratos de arras y los compromisos de compra a plazo. En el resto de casos de la finalidad 2.c) de esta Orden la certificacin registral podr ser sustituida por un documento que cumpla lo establecido en el prrafo anterior.

Cuando la finalidad de la tasacin sea alguna de las establecidas en el artculo 2.b), c) y d) de esta Orden, la inclusin del documento con la informacin catastral descriptiva y grfica del inmueble obtenido directamente a travs de la oficina virtual del Catastro slo ser necesaria en las tasaciones previas, y en las tasaciones peridicas de inmuebles o derechos en los que se hayan producido cambios que afecten a la descripcin del inmueble o derecho.

Cinco. Se aade un nuevo apartado 3 al artculo 8:

3. Cuando se trate de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el extranjero, la documentacin exigida en los apartados uno y dos podr ser sustituida por su equivalente en el pas donde se encuentren situados, teniendo en cuenta su normativa interna.

Ser necesario asimismo que el clculo del valor de tasacin considere, adicionalmente, aspectos especficos de la normativa del pas en el que se encuentre radicado el inmueble, que puedan influir en dicho valor. En este sentido, se deber disponer, entre otros, de todos aquellos documentos contemplados en tal normativa, an cuando no estuviesen previstos en la normativa espaola, y que sean necesarios segn aqulla para la identificacin completa del objeto de valoracin, para determinar la aptitud del uso o aprovechamiento urbanstico que se le est dando o se prevea dar, para llevar a cabo la construccin o rehabilitacin de un inmueble, en sus distintas fases, y para la valoracin de viviendas de proteccin pblica o equivalentes.

Seis. El apartado 1d) del artculo 10 queda redactado del siguiente modo:

d) Cuando no se haya dispuesto, en su caso, de alguna de la documentacin siguiente o su equivalente para el caso de inmuebles radicados en el extranjero:

La documentacin a que se refieren los prrafos segundo, tercero y cuarto del artculo 8.1 (Documentacin disponible) de esta Orden.

El proyecto visado a que se refiere el artculo 8.2.a).

La licencia de obra a que se refiere el artculo 8.2.b).

Cdula urbanstica o documentacin a que se refiere el artculo 8.2.h) de esta Orden.

La de la adscripcin del derecho de riego a la finca rstica a que se refiere el artculo 8.2.g) cuando sta se valore como regado.

Siete. El apartado 2 del artculo 10 queda redactado del siguiente modo:

2. Cuando la tasacin se efecte a los efectos de lo dispuesto en el artculo 2.c) (mbito de aplicacin) de la presente Orden, se condicionar el valor de tasacin cuando el titular registral del inmueble o derecho no coincida:

a) Con la institucin de inversin colectiva que lo incluya a efectos de clculo de su valor patrimonial, en los casos de las inversiones directas contempladas en los apartados a), d) y e) del artculo 56.1 del Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversin Colectiva, aprobado por Real Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, y en los casos de inversiones en bienes inmuebles afectas a la actividad de promocin inmobiliaria, o

b) Con la sociedad o entidad de arrendamiento referidas en el prrafo a) del artculo 56.1. del Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversin Colectiva, aprobado por Real Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, en los casos de inversiones de la institucin a travs de aqullas, o

c) Con la persona fsica o jurdica que acte de contraparte en el contrato, en los casos de:

i) Compras sobre plano e inmuebles en fase de construccin cuando la promocin inmobiliaria no se ejecute directamente por parte de la institucin,

ii) Compromisos de compra a plazo y compra de opciones de compra, as como contratos de arras.

Lo sealado en los puntos a) y b) no ser de aplicacin cuando se realicen tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de instituciones de inversin inmobiliaria o por parte de sociedades y entidades de arrendamiento a travs de las cuales la institucin de inversin colectiva vaya a realizar sus inversiones en inmuebles o derechos.

Ocho. El artculo 11 queda redactado del siguiente modo:

Artculo 11. Advertencias generales.

A los efectos de esta Orden se considerar que existe un supuesto de advertencia, siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el clculo de los valores tcnicos del objeto de la valoracin, y como mnimo, en los supuestos que se indican a continuacin:

a) Cuando existan discrepancias entre la realidad fsica del inmueble y sus descripciones registral o catastral que no induzcan a dudar sobre su identificacin o caractersticas y que no influyan previsiblemente sobre los valores calculados.

b) Cuando el inmueble que se valora no est conforme con el planeamiento urbanstico vigente, salvo que se haya formulado un condicionante, o, cuando, no siendo exigible la emisin de un condicionante, no se haya podido comprobar el rgimen de proteccin del patrimonio arquitectnico del inmueble.

c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiacin forzosa o en base a licencias de construccin o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor certificado.

d) Cuando en la valoracin se hayan utilizado mtodos diferentes de los indicados en el artculo 15.1 (Mtodos) de esta Orden.

e) Cuando para calcular el valor mximo legal no se haya dispuesto de la documentacin indicada en el artculo 8.2.c).

f) Cuando no se haya dispuesto de alguna de la documentacin siguiente:

Los documentos necesarios para calcular los flujos de caja a que se refiere el artculo 8.2.f).

En las fincas rsticas, la documentacin catastral relevante o la referente a su rgimen de explotacin o rendimiento.

Los documentos sealados en el artculo 8.2.b), excepto la licencia de obra para la que ser de aplicacin lo previsto en el artculo 10.1.d).

En los casos a que se refieren las letras d) e i) del artculo 8.2, los documentos all sealados.

g) Cuando la referencia catastral no exista o no pueda ser conocida por los medios previstos en el artculo 41.1 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario o directamente a travs de la oficina virtual del Catastro.

h) Cuando, en el caso de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el extranjero, la documentacin exigida en los apartados uno y dos del artculo 8 no pueda ser sustituida por su equivalente en el pas donde se encuentren situados, se har constar el hecho de forma expresa. Adems, se advertir, si no se ha condicionado por ello, cuando no se haya dispuesto de toda la documentacin que, de acuerdo con la normativa del pas en el que se encuentre radicado el inmueble o derecho, resulte necesaria para la identificacin completa del objeto de valoracin, para determinar la aptitud del uso u aprovechamiento que se le est dando o se prevea dar, para llevar a cabo la construccin o rehabilitacin de un inmueble, en sus distintas fases, para la valoracin de viviendas de proteccin pblica o equivalentes, o que pueda influir en el valor del inmueble.

Nueve. El apartado primero del artculo 14 queda redactado del siguiente modo:

1. No obstante lo indicado en el artculo 9, los informes y certificados que contengan condicionantes podrn utilizarse siempre que se hayan levantado conforme a lo previsto en el apartado 2 y, adems, a efectos de la finalidad prevista en el artculo 2.a) podrn utilizarse los informes y certificados que contengan:

El condicionante mencionado en la letra b) del artculo 10.1, si previamente a la formalizacin de la hipoteca se hubiera transmitido la propiedad del inmueble libre de inquilinos y ocupantes.

Los condicionantes mencionados en las letras a), por lo que se refiere a la comprobacin del rgimen de proteccin pblica de la vivienda a valorar, y c) del artculo 10.1, si previamente a la formalizacin de la hipoteca, se incorporase al expediente del correspondiente crdito, bajo la responsabilidad de la entidad de crdito que lo conceda, la documentacin, procedente de las autoridades administrativas competentes o del Registro de la Propiedad correspondiente, que refleje el rgimen legal del inmueble (existencia o inexistencia de proteccin pblica, concrecin del valor mximo legal), unida a una declaracin suscrita por apoderado bastante de la entidad en la que manifieste la identidad de los inmuebles a que se refiere la citada documentacin y los contemplados en la tasacin.

Adicionalmente, y a efectos de la finalidad prevista en el artculo 2.b) podrn utilizarse los informes y certificados que contengan el condicionante mencionado en la letra b) del artculo 10.1, en el caso de contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995 en los que no se cuente con su original, cuando la entidad gestora o SII pueda acreditar, ante la sociedad de tasacin, la totalidad de las condiciones actuales del arrendamiento y la no posesin del contrato original.

Diez. El apartado primero del artculo 32 queda redactado del siguiente modo:

1. Para determinar el tipo de actualizacin se seguir el siguiente procedimiento:

Se adoptar un tipo de inters nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversin y que atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipologa (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus caractersticas y ubicacin fsica, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtencin de rentas.

El tipo de actualizacin elegido conforme a los criterios anteriores debe ser similar al que est utilizando el mercado respecto a operaciones comparables.

Dicho tipo de inters se convertir en real corrigindose del efecto inflacionista mediante la aplicacin de un ndice de precios que refleje adecuadamente la inflacin esperada durante el perodo para el que se prevea la existencia de flujos de caja.

Once. El ttulo y el primer prrafo del artculo 45 quedan redactados del siguiente modo:

Artculo 45. Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario.

El valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para finalidades comprendidas en la letra a) del artculo 2 de esta Orden ser el valor hipotecario; para su determinacin se seguirn las siguientes reglas:

Doce. El ttulo y el primer prrafo del artculo 46 quedan redactados del siguiente modo:

Artculo 46. Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras y fondos de pensiones.

El valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para las finalidades contempladas en las letras b) y d) del artculo 2 de esta Orden se determinar siguiendo las reglas que se citan a continuacin:

Trece. El artculo 47 queda redactado del siguiente modo:

El valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para la finalidad contemplada en el artculo 2.c) (mbito de aplicacin) de esta Orden se determinar siguiendo las reglas que se citan a continuacin:

1. En los inmuebles en proyecto, en construccin o en rehabilitacin:

El valor de tasacin ser el valor que tendra el inmueble en la fecha de la tasacin para la hiptesis de edificio terminado, calculado segn las reglas del apartado siguiente. Dicho valor no podr incorporar correcciones al alza para reflejar la tendencia del mercado en el plazo que reste hasta la finalizacin de las obras.

2. En los inmuebles terminados, en caso de encontrarse arrendados en la fecha de tasacin, se calcular el valor por comparacin para el supuesto de que se halle libre de inquilinos y el valor por actualizacin segn lo previsto en el artculo 29. El valor de tasacin se corresponder con el menor de ellos. Si no estuviesen arrendados el valor de tasacin ser el valor por comparacin para el supuesto que se halle libre de inquilinos.

3. Cuando no fuera posible el clculo de ninguno de los valores sealados en el apartado anterior, el valor se corresponder con el del mtodo de actualizacin segn lo previsto en el artculo 28, y en caso de no poder calcularse este ltimo, se corresponder con el mtodo de actualizacin previsto en el artculo 30. De no ser posible la aplicacin de ninguno de los mtodos anteriores, ser de aplicacin lo establecido en el artculo 43.4 de esta Orden, utilizando un procedimiento que est admitido en la prctica profesional para el clculo del valor de mercado del inmueble en cuestin.

En caso de hacer uso de lo establecido en el artculo 30 y 43.4, el valor de tasacin no podr ser superior:

a) Al valor de reemplazamiento neto, si se est realizando una tasacin previa.

b) Al valor de adquisicin del inmueble por la institucin de inversin colectiva, si se est realizando la primera tasacin con efectos en el clculo del valor liquidativo, o

c) Al ltimo valor de tasacin asignado al inmueble, cuando se hubiese podido calcular por otros procedimientos de acuerdo a lo previsto en este artculo, si se est realizando el resto de tasaciones peridicas.

4. Cuando exista un valor mximo legal para el inmueble objeto de tasacin, el valor de tasacin no podr ser superior a dicho valor mximo legal, excepto en el caso de viviendas de proteccin oficial en las que el fin del perodo de afeccin que reste sea inferior a cinco aos desde la fecha de tasacin. En este ltimo caso, el valor de tasacin no podr ser superior al que resulte de la siguiente ecuacin:

VML + mximo [0,‹((60 – Tr)/60)*(VTL–VML)›]

Donde:

VML: es el valor mximo legal para venta.

VTL: valor por comparacin para el supuesto de que se halle libre de inquilinos.

Tr= Nmero de meses restantes hasta la expiracin del rgimen de proteccin.

Catorce. La letra c) del artculo 49 queda redactada del siguiente modo:

c) El valor de tasacin de otros edificios o instalaciones (residencias, recreativas, etc.). Dicho valor ser el valor de tasacin calculado de acuerdo con los artculos 45 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario), 46 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras y fondos de pensiones) y 47 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversin colectiva inmobiliarias) de esta Orden segn la finalidad de tasacin.

Quince. El apartado 1a) del artculo 53 queda redactado del siguiente modo:

a) Se aplicarn, en funcin de la finalidad de tasacin, los artculos 45 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario), 46 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras y fondos de pensiones) y 47 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversin colectiva inmobiliarias) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio.

Del valor as obtenido se restarn:

i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

ii) El valor actual del valor de reversin calculado de acuerdo con el artculo 31.3 en la fecha de extincin del derecho de superficie.

Diecisis. El apartado 1a) del artculo 54 queda redactado del siguiente modo:

a) Se aplicarn, en funcin del tipo de inmueble y de la finalidad de tasacin, los artculos 45 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario), 46 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras y fondos de pensiones), 47 (Valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversin colectiva inmobiliarias) y 49 (Valor de tasacin de fincas rsticas) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio.

Del valor as obtenido se restar:

i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

ii) El valor actual de reversin calculado de acuerdo con el artculo 31.3 en la fecha de extincin de la concesin administrativa.

Diecisiete. La letra c del apartado 2. del artculo 56 queda redactada del siguiente modo:

c) las frmulas a aplicar en cada caso sern las siguientes:

A. Valor actual actuarial de una renta para una sola cabeza:

A.a Renta temporal:

Imagen: /datos/imagenes/disp/2007/249/18140_001.png

Ct: flujo de caja con vencimiento en el momento t.

i: tipo de inters segn el art. 32 de esta Orden.

tp2: probabilidad de que una cabeza de edad x viva t aos ms.

x: edad del usufructuario en el momento del clculo.

n: temporalidad no transcurrida del usufructo.

A.b Renta vitalicia:

Imagen: /datos/imagenes/disp/2007/249/18140_002.png

w: edad lmite de la tabla de mortalidad utilizada.

B. Valor actual actuarial de una renta para ms de una cabeza: Frmulas aplicables para el caso en que el grupo de usufructuarios est formado por dos cabezas:

B.a Extincin al primer fallecimiento:

Renta temporal:

Imagen: /datos/imagenes/disp/2007/249/18140_003.png

tpxy: probabilidad de que la cabeza (x) y la cabeza(y) estn vivas las dos dentro de t aos.

tpxy = tpx tpy

Renta vitalicia:

Imagen: /datos/imagenes/disp/2007/249/18140_004.png

t pxy: probabilidad de que la cabeza (x) y la cabeza (y) estn vivas dentro de t aos.

t pxy = tpxtpy

B.b Extincin al segundo (ltimo fallecimiento):

Renta temporal:

Imagen: /datos/imagenes/disp/2007/249/18140_005.png

t pxy = t probabilidad de que la cabeza (x), o bien la cabeza(y), o las dos estn vivas dentro de t aos.

t pxy = tpx + tpy t pxy

Renta vitalicia:

Imagen: /datos/imagenes/disp/2007/249/18140_006.png

Dieciocho. La letra a del artculo 58 queda redactada del siguiente modo:

a) Si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de tasacin calculado segn lo previsto en el artculo 47 (valor de tasacin de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversin colectiva inmobiliarias) de esta Orden y el precio de ejercicio de la opcin sobre el inmueble actualizado, es positiva, el valor de la opcin ser equivalente a esa diferencia. Para la actualizacin se utilizar como tasa de descuento el tipo de inters cotizado en el mercado secundario de Deuda Pblica con vencimiento ms prximo al plazo restante para el ejercicio del derecho.

Diecinueve. El apartado 1d) del artculo 63 queda redactada del siguiente modo:

d) Contendr la localizacin y tipo de inmueble, su identificacin registral, la referencia catastral, la superficie til cuando se trate de edificios y sea comprobable, la superficie adoptada en el clculo de los valores tcnicos y su estado de ocupacin y salvo a efectos de la finalidad del artculo 2.a) (mbito de aplicacin), el titular registral en el momento de la tasacin.

Veinte. La letra c) del artculo 67 queda redactada del siguiente modo:

c) Los datos correspondientes a la localizacin del inmueble objeto de valoracin, as como los de su identificacin registral yla referencia catastral.

Veintiuno. La letra a) del apartado primero del artculo 70 queda redactada del siguiente modo:

a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la superficie catastral y la que figure en la documentacin registral utilizada.

Veintids. La letra a) del apartado tercero del artculo 70 queda redactada del siguiente modo:

a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, detallando el tipo de comprobaciones realizadas, la superficie catastral y la que figure en la documentacin registral utilizada.

Veintitrs. El apartado primero de artculo 78 queda redactado del siguiente modo:

1. En este apartado se incluir al menos la siguiente documentacin grfica:

a) Documento con la informacin catastral grfica del inmueble obtenido directamente a travs de la oficina virtual del Catastro, siempre que refleje la realidad material de aqul, en los casos establecidos en el apartado 1 del artculo 8.

b) En defecto del anterior, planos a escala o croquis de situacin y emplazamiento del inmueble en el municipio.

c) Planos a escala o croquis acotados del inmueble.

d) Aquella otra que, a juicio del tasador, permita definir e identificar suficientemente las caractersticas del inmueble (secciones, fotografas, etc.).

Veinticuatro. La letra a del segundo apartado del artculo 78, queda redactado del siguiente modo:

a) Documento utilizado para la identificacin registral y catastral.

Veinticinco. El prrafo segundo del artculo 79, queda redactado del siguiente modo:

Los inmuebles sern valorados por una entidad de tasacin autorizada para la valoracin de bienes en el mercado hipotecario (en adelante entidad tasadora autorizada) con arreglo a las normas que a tal efecto se establecen en la presente Orden, sin perjuicio de las comprobaciones y revisiones que pueda realizar la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones efectuadas por las citadas entidades tasadoras autorizadas.

Veintisis. El artculo 80 queda redactado del siguiente modo:

Artculo 80. Documentacin que las entidades aseguradoras deben tener a disposicin de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones.

1. La entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario deber disponer de un informe de tasacin con los requisitos a los que se refiere el apartado 2 de este artculo. Dicho informe deber estar a disposicin de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones y podr ser requerido, en cualquier momento a efectos de controlar las valoraciones realizadas.

2. El informe y el certificado emitidos por la entidad tasadora autorizada se ajustarn a lo dispuesto en la presente orden, con los requisitos sealados a continuacin:

a) El informe deber mencionar expresamente la fecha y el precio de adquisicin del inmueble o del derecho real inmobiliario y los importes de las obras que se hubiesen realizado desde la anterior valoracin, en su caso.

b) Como anexos al informe de tasacin debern figurar los documentos recogidos en el artculo 81 de esta Orden.

c) El informe contendr el valor mnimo a cubrir por la pliza de seguro de incendios y otros daos al continente.

Veintisiete. El artculo 81 queda redactado del siguiente modo:

Artculo 81. Documentos incorporados al informe de tasacin.

El informe de tasacin comprender los documentos sealados a continuacin:

a) Documento pblico que acredite la adquisicin del inmueble, el precio del mismo y la forma de pago, en el caso de que sea la primera vez que se tasa el inmueble. Si la escritura pblica correspondiese a la adquisicin de varios inmuebles y figurase el precio conjunto de los mismos, la entidad deber acompaar certificacin expedida por su representacin legal en la que se haga constar el precio individualizado de cada uno de ellos.

b) Original o copia legalizada de la certificacin registral sealada en el artculo 8.1 (Documentacin necesaria) de esta Orden. Dicha certificacin, en las tasaciones posteriores a la inicial y siempre que no exista una nueva inscripcin sobre la finca objeto de valoracin, podr ser sustituida por original de nota simple registral o por documento equivalente emitido mediante procedimientos telemticos por el Registro de la Propiedad, expedidos dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la tasacin y comprensivos de la titularidad, cargas y descripcin completa del inmueble y, en su caso, de los derechos reales y las limitaciones de dominio que pudieran pesar sobre el mismo.

c) Documentacin a que se refieren los apartados 1 y 2.a) del artculo 78 (Documentacin anexa al informe) de esta Orden.

d) Certificado de las obras de mejora o acondicionamiento, si se hubiesen realizado despus de la adquisicin del inmueble, comprensiva al detalle de las mismas y de su valoracin, firmada por el contratista que las haya realizado.

e) Certificacin expedida por el representante legal de la entidad aseguradora, en la que se haga constar el rgimen de ocupacin y tenencia del inmueble, es decir, si se encuentra ocupado o desocupado, destinado a uso propio o en arrendamiento. Si el inmueble estuviese total o parcialmente arrendado se indicar: la superficie y localizacin de la zona arrendada, la renta lquida anual producida en total, y, en su caso, la producida por cada una de las partes, la duracin del contrato, si existe derecho de adquisicin preferente a favor del arrendatario y las condiciones pactadas y dems clusulas especiales si las hubiera.

Si el inmueble se encuentra ocupado sin ttulo, cedido en precario, o en cualquier otra situacin que implique la ocupacin del mismo, en dicha certificacin se har constar si la ocupacin ha sido formalizada mediante algn tipo de contrato o bien ha sido pactada verbalmente y en qu trminos, en cualquier caso se concretar detalladamente la situacin existente con el ocupante de forma que permita conocer cul es el ttulo actual de ocupacin del inmueble.

f) En el caso de inmuebles en construccin o rehabilitacin se incluir certificacin expedida por la entidad aseguradora del acuerdo adoptado por el rgano social competente comprometindose a finalizar la construccin en el plazo de cinco aos y certificacin de la propia entidad aseguradora de los pagos realizados.

g) Los documentos sealados en las letras c), f), g), h) e i) del apartado 2 del artculo 8 (Documentacin necesaria) de esta Orden, en los casos en que resulten de aplicacin, y cualquier otro documento que la entidad que tasa crea necesario para la realizacin de la tasacin.

h) Certificacin expedida por la entidad que asegura el inmueble, en la que se haga constar el nmero de pliza contratada, que el inmueble se encuentra asegurado contra el riesgo de incendios y otros daos al continente, ubicacin, detalle del continente asegurado para cada finca registral y que la pliza se encuentra al corriente de pago de la prima.

i) Para el caso de derechos reales inmobiliarios la entidad deber disponer, adems de la certificacin registral sealada en la letra b) de este artculo, en la que el derecho real se halle inscrito a su favor, aquellos documentos exigidos por la presente Orden para la valoracin de bienes inmuebles.

Veintiocho. El artculo 82 queda redactado del siguiente modo:

Artculo 82. Normas complementarias.

1. Las entidades aseguradoras debern tomar nota de cualquier incidencia que pudiera alterar el valor de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios, o las circunstancias que pudieran afectar a los requisitos de aptitud para cobertura de provisiones tcnicas, y en su caso, procedern a la revisin de los mismos, en el plazo de un mes, a partir de la fecha en que tuvieran conocimiento de ello. A la vista de lo cual, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr acordar de oficio la revisin del valor atribuido, o en su caso, la comprobacin de los referidos requisitos.

2. La Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr requerir, tanto a la entidad aseguradora propietaria del inmueble y de los derechos reales inmobiliarios como a la entidad tasadora autorizada que hubiese emitido el informe, las aclaraciones necesarias y la presentacin de documentos distintos a los mencionados expresamente en la presente Orden si fuese preciso para verificar o revisar las circunstancias, clculos y valores incorporados al informe, as como para comprobar que el inmueble o los derechos reales inmobiliarios cumplen los requisitos de aptitud para la cobertura de las provisiones tcnicas. Si se apreciase la falta de alguno de stos, proceder a declararlos no aptos para dicho fin.

3. Si el inmueble estuviese sometido al rgimen de propiedad horizontal, el capital asegurado en la pliza de seguro contra el riesgo de incendios y otros daos deber figurar individualizado. Si a la vista del valor de la construccin que figure en el informe de tasacin se apreciara en el seguro una situacin de infraseguro, la entidad aseguradora deber de inmediato proceder a subsanarlo. Una vez subsanado podr computar el inmueble por el valor fijado en el informe de tasacin.

Veintinueve. El artculo 83 queda redactado del siguiente modo:

Artculo 83. Comprobacin por la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones realizadas por entidades tasadoras autorizadas.

Cuando la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones acuerde comprobar la valoracin realizada por entidades tasadoras autorizadas, lo comunicar por escrito a la entidad aseguradora titular del inmueble o del derecho real inmobiliario. Ambas entidades debern entregar la documentacin que les sea solicitada y dar las mximas facilidades para realizar la citada comprobacin; en caso contrario, se proceder por el tcnico actuante a levantar diligencia de constancia de hechos, y la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr declarar el inmueble o el derecho real inmobiliario no apto para la cobertura de provisiones tcnicas.

Si durante la tramitacin del expediente se apreciase que el inmueble o derecho real inmobiliario careciera de alguno de los requisitos de aptitud para cubrir provisiones tcnicas, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones, mediante acuerdo motivado, declarar el inmueble o derecho real inmobiliario no apto para la cobertura de dichas provisiones sin perjuicio de la interposicin de los recursos que procedieran contra el acuerdo anterior.

El resultado de las comprobaciones que efecte la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones se recoger en un informe de acuerdo con los trminos en que se hubiese ordenado la valoracin que, sin necesidad de ceirse a la estructura y contenido previstos en el Ttulo III, deber ajustarse a los criterios y a los mtodos de clculo de valores de tasacin establecidos en esta Orden. A la vista del informe, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr acordar la ratificacin de la valoracin inicial realizada por la entidad tasadora autorizada, la modificacin de aqulla o, en su caso, la no aceptacin de la misma cuando el informe se emita conteniendo alguna de las advertencias sealadas en el artculo 11 (Advertencias generales) de esta Orden y comunicar dicho acuerdo a la entidad aseguradora con expresin del recurso que proceda contra el mismo.

En el caso de que la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones acordase modificar la valoracin lo comunicar igualmente a la entidad tasadora autorizada indicando los motivos que hubiesen concurrido y los criterios aplicados en la fijacin del nuevo valor.

Treinta. El artculo 84 queda redactado del siguiente modo:

Artculo 84. Valoraciones posteriores a la inicial.

1. Las entidades aseguradoras solicitarn de una entidad tasadora autorizada la revisin de las valoraciones de los inmuebles de su propiedad y de los derechos reales inmobiliarios inscritos a su favor, una vez haya transcurrido un ao desde la anterior valoracin y antes de que hubiesen transcurrido tres. Excepcionalmente, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr adelantar el plazo de los tres aos, con carcter general o para determinada clase de inmuebles y derechos reales inmobiliarios, cuando por las especiales circunstancias que afectasen al mercado inmobiliario fuese necesario para evitar sobrevaloraciones de los inmuebles.

2. Las revisiones de los valores de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios podrn hacerse de oficio o a instancia de las entidades aseguradoras.

3. La Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones podr acordar de oficio, en cualquier momento, la revisin de las valoraciones atribuidas a los inmuebles y a los derechos reales inmobiliarios cuando estime que el importe de las mismas supere el valor que resulte de la aplicacin de esta Orden.

4. En las valoraciones posteriores a la inicial ser de aplicacin lo dispuesto en el artculo 80 (Documentacin de la entidad aseguradora a disposicin de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden.

5. Cuando se trate de inmuebles en construccin o rehabilitacin, la entidad aseguradora podr incorporar a la valoracin inicial el importe de las certificaciones al origen de las obras realizadas y abonadas, sin incluir acopios ni mobiliarios, en cuyo caso deber disponer de la documentacin sealada en la letra f) del artculo 81(Documentos incorporados al informe de tasacin) de esta Orden con el fin de justificar el aumento del valor. Una vez finalizadas las obras se realizar una nueva valoracin correspondiente al inmueble terminado.

Treinta y uno. El artculo 86 queda redactado del siguiente modo:

Artculo 86. Valor de afeccin provisional a cobertura de provisiones tcnicas.

1. Cuando los inmuebles o los derechos reales inmobiliarios estn en trmite de inscripcin en el Registro de la Propiedad, las entidades aseguradoras podrn afectarlos a la cobertura de provisiones tcnicas por sus precios de adquisicin, siempre que exista un seguro de caucin concertado con entidad aseguradora distinta a la titular del inmueble o un aval bancario por importe no inferior al valor de afeccin provisional a cobertura de provisiones tcnicas asignado al inmueble. En el documento en que conste la garanta otorgada se consignar:

a) Entidad que emite el aval bancario o la pliza de seguro de caucin y nombre y apellidos de quienes firman en nombre y representacin de la misma.

b) Designacin de la entidad aseguradora avalada o tomadora del seguro de caucin.

c) Que el aval bancario lo constituyen solidariamente la entidad que lo otorga y la entidad propietaria del inmueble.

d) Que la garanta se constituye a favor y a disposicin de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones.

e) Identificacin de la finca registral que se afianza.

f) Finalidad del aval o pliza de seguro de caucin, que se constituye a efectos de la afeccin provisional a cobertura de provisiones tcnicas de los inmuebles pendientes de su inscripcin en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo dispuesto en el ltimo prrafo del artculo 50.10 del Reglamento de Ordenacin y Supervisin de los Seguros Privados, aprobado por Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre.

g) Cuanta a que asciende la garanta; vigencia a partir de la fecha de efecto del aval o seguro de caucin y hasta el momento en que la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones autorice su cancelacin, y constancia expresa de que se har efectivo por requerimiento de sta, sin ms requisito que en dicho requerimiento se haga constar que es por cualquiera de las causas que permiten la ejecucin con arreglo a este precepto.

h) Fecha de efecto y firmas de los apoderados debidamente legitimadas.

Los avales debern ser autorizados por apoderados de la entidad avalista con poder suficiente para obligarla plenamente.

2. Una vez inscrito el inmueble a nombre de la entidad aseguradora o el derecho real a su favor en el Registro de la Propiedad, se proceder a la valoracin del inmueble o del derecho real inmobiliario conforme a lo dispuesto en esta Orden y se solicitar a la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones la cancelacin del aval o el vencimiento del seguro de caucin concertados como garanta. A tal efecto, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones efectuar las oportunas notificaciones tanto a la entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario como a las que ofreciera la garanta. No obstante, si se apreciara que el inmueble o el derecho real inmobiliario no cumple los requisitos precisos para ser apto para la cobertura de provisiones tcnicas, la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones lo declarar no apto para dicho fin y, en el caso de que fuera necesario para mantener cubiertas las provisiones tcnicas de la entidad, podr proceder a la ejecucin de la garanta.

3. El perodo de afeccin provisional no podr exceder del plazo de un ao.

Treinta y dos. La letra b del artculo 88 queda redactada del siguiente modo:

b) Si existiesen condicionantes al valor de tasacin, la sociedad gestora o la sociedad de inversin deber facilitar a la sociedad de tasacin, en el plazo ms breve posible con el lmite del plazo de validez de la tasacin, la informacin necesaria y la realizacin de las comprobaciones mnimas que permitan la supresin de los condicionantes.

Treinta y tres. Se crea un nuevo captulo tercero en el ttulo IV con la siguiente redaccin:

CAPTULO III
Determinacin del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones

Artculo 89. Disposiciones especiales.

A efectos de la finalidad contemplada en la letra d) del artculo 2 de esta Orden, resultar de aplicacin a los fondos de pensiones lo dispuesto en el captulo I del ttulo IV de esta Orden con las siguientes especialidades:

a) Todas las menciones que se efectan a la titularidad o propiedad de los bienes inmuebles de las entidades aseguradoras se entendern referidas a la de los fondos de pensiones. Las obligaciones que se establecen con relacin a las entidades aseguradoras se entendern referidas a las entidades gestoras de los fondos de pensiones conforme a las funciones que le son propias o tienen encomendadas.

b) La periodicidad a la que se refiere el artculo 84.1 en el caso de los fondos de pensiones ser al menos anual.

c) No resultarn de aplicacin los apartados 2 y 3 del artculo 85.

d) Los requisitos de afeccin provisional previstos en el artculo 86, sern aplicables a efectos de considerar apta la inversin en los fondos de pensiones.

Treinta y cuatro. El primer prrafo de la Disposicin adicional cuarta queda redactado del siguiente modo:

Las tasaciones de los ltimos 5 ejercicios, que las entidades de tasacin deben conservar en sus archivos de conformidad con lo previsto en el artculo 12.1 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, incluirn una copia completa de los informes de tasacin y sus anexos, as como del certificado o certificados que, en su caso, los hayan sintetizado y, en el caso de levantamiento de un condicionante, de la declaracin expresa y razonada de la entidad que suscribi el informe que lo contena en los trminos preceptuados por el artculo 14.2. Tambin contendrn la documentacin utilizada para su elaboracin o una referencia documental a la misma o al archivo pblico en que se encuentre.

Treinta y cinco. Se aade una Disposicin adicional sexta con la siguiente redaccin:

Disposicin adicional sexta. Primas de riesgo y mrgenes de beneficio.

Las primas de riesgo a que se refiere el artculo 38.3 y los mrgenes de beneficio del promotor indicados en el artculo 41 no podrn ser inferiores a los que se establecen en las tablas que, para cada uno de ellos, se indican a continuacin, o a los que resulten de su revisin conforme a lo previsto en el ltimo prrafo de esta disposicin:

Tipo de inmueble

Prima de riesgo sin financiacin ni Impuesto sobre la Renta de Sociedades (IRS)

Edificios de uso residencia:

Viviendas primera residencia

8

Viviendas segunda residencia

12

Edificios de oficinas

10

Edificios comerciales

12

Edificios industriales

14

Plazas de aparcamiento

9

Hoteles

11

Residencias de estudiantes y de la tercera edad

12

Otros

12

En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mnima se obtendr ponderando las primas de riesgo mnimas sealadas anteriormente en funcin de la superficie destinada a cada uno de los usos.

Tipo de inmueble

Margen sin financiacin ni Impuesto sobre la Renta de Sociedades (IRS)

Edificios de uso residencia:

Viviendas primera residencia

18

Viviendas segunda residencia

24

Edificios de oficinas

21

Edificios comerciales

24

Edificios industriales

27

Plazas de aparcamiento

20

Hoteles

22

Residencias de estudiantes y de la tercera edad

24

Otros

24

Cuando se tenga en cuenta la financiacin ajena, los mrgenes sin financiacin sealados debern ser modificados en funcin del porcentaje de dicha financiacin (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de inters habituales del mercado hipotecario.

La Direccin General del Tesoro y Poltica Financiera, previo informe de la Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones, del Banco de Espaa y de la Comisin Nacional del Mercado de Valores, podr revisar las primas de riesgo y mrgenes contenidos en dichas tablas, tomando como criterios bsicos la evolucin del mercado inmobiliario, y los tipos de inters de la deuda pblica a largo plazo, el ndice de precios al consumo o cualquier otro factor que a juicio de dichos organismos influya en su valor.

Treinta y seis. Se aade un segundo prrafo a la Disposicin final primera con la siguiente redaccin:

Se habilita a la CNMV para establecer la forma de envo de la informacin que solicite a las sociedades de tasacin, de acuerdo con lo previsto en el nmero 3 del artculo 15 del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el rgimen jurdico de homologacin de los servicios y sociedades de tasacin.

Disposicin derogatoria nica.

1. Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en la presente norma.

2. Queda derogada expresamente la Disposicin transitoria nica de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Disposicin final nica. Entrada en vigor.

La presente Orden entrar en vigor el da siguiente al de su publicacin en el Boletn Oficial del Estado.

Madrid, 4 de octubre de 2007.-El Vicepresidente Segundo del Gobierno y Ministro de Economa y Hacienda, Pedro Solbes Mira.

Análisis

  • Rango: Orden
  • Fecha de disposición: 04/10/2007
  • Fecha de publicación: 17/10/2007
  • Entrada en vigor: 18 de octubre de 2007.
Referencias anteriores
  • DEROGA la disposicin transitoria nica, MODIFICA determinados preceptos y AADE un captulo III al ttulo IV y una disposicin adicional 6 a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo (Ref. BOE-A-2003-7253).
Materias
  • Bienes inmuebles
  • Catastros
  • Contabilidad
  • Direccin General de Seguros y Fondos de Pensiones
  • Documentos
  • Edificaciones
  • Entidades aseguradoras
  • Fondos de pensiones
  • Hipoteca
  • Informacin
  • Instituciones de Inversin Colectiva
  • Precios
  • Prstamos
  • Tasacin
  • Viviendas

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