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En el recurso interpuesto por el Notario de Sevilla don Arturo Otero López-Cubero contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Ayamonte, don Salvador Guerrero Toledo a inscribir una escritura de rectificación de otra anterior de cancelación de hipoteca.

Hechos

I

En escritura autorizada por el Notario de Sevilla don Arturo Otero López-Cubero con fecha 10 de octubre de 2005 n.º 7866 de protocolo Bankinter Sociedad Anónima, como entidad acreedora y los cónyuges don José Manuel Cecilia Delgado y doña María Angustias Cortés Burgos, como deudores, convinieron en rectificar, por haber incurrido en un «involuntario error administrativo», dejando sin efecto, ni valor alguno la escritura de cancelación de hipoteca otorgada ante el mismo Notario el día 23 de mayo de 2005, bajo el número 3478 de su protocolo, declarando en la escritura subsistente la hipoteca erróneamente cancelada, así como el préstamo con los mismos pactos y condiciones contenidos en la escritura de su constitución.

II

Presentada para su inscripción en el Registro de la Propiedad de Ayamonte, fue calificada negativamente con nota del siguiente tenor literal: el Registrador de la Propiedad que suscribe, previo examen y calificación de la precedente escritura, de conformidad con los artículos 18 y 19 bis de la Ley Hipotecaria, hace constar: Hechos.-Para cancelar un asiento de cancelación de hipoteca no basta el mero consentimiento formal, si no que se requiere la expresión de la causa por razón jurídica determinante de la misma, que es presupuesto obligado para la calificación registral, y además, dicha expresión, impide dejar la desinscripción al arbitrio de los particulares.-Fundamentos de derecho.-Artículos 79, 80, 82, 103-5.ª de la Ley Hipotecaria y 193, 2.ª de su Reglamento y resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de noviembre de 1999 y 20 de febrero de 2003.-En su virtud, acuerda denegar la inscripción interesada en el precedente documento. Contra la nota de calificación negativa puede recurrirse ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes desde la fecha de la notificación de esta calificación por el procedimiento establecido en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento; Ayamonte 16 de enero de 2006.

III

El Notario autorizante don Arturo Otero López-Cubero, interpuso recurso contra la anterior calificación, alegando: que está de acuerdo con los fundamentos de derecho alegados por el Registrador, pero no con su aplicación a esta caso concreto; se trata de una escritura de subsanación por la que se pide la reactivación (sic) de una inscripción de un préstamo hipotecario el cual fue cancelado por error por la entidad financiera, interviniendo en la escritura de acuerdo con el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, los prestatarios hipotecantes y la propia entidad financiera que cometió el error, sin que se conozca la existencia de otros posibles titulares de inscripciones o anotaciones registrales a quienes pudiera perjudicar la inscripción que se solicita cuyo consentimiento sería necesario; está de acuerdo con el Registrador en la necesidad de reflejar la causa de los negocios jurídicos en las escrituras presentadas a inscripción registral, sin embargo en este caso la escritura de subsanación calificada, rectifica el error cometido por la escritura e cancelación de hipoteca otorgada unilateralmente por error por el Banco, escritura que contenía una causa, en realidad como se demostró posteriormente inexistente, cual era la del pago del préstamo garantizado por la hipoteca que se canceló por error; entiende que una subsanación no puede tener causa en el sentido que unánimemente da nuestra jurisprudencia al comentado artículo 1.274 del Código Civil, ya que una subsanación no es más que una rectificación, la causa o falta de causa estará siempre en el negocio que se otorgó y que al no reflejar la verdadera voluntad de las partes ahora se subsana; además la escritura cuya inscripción se deniega incluso recoge el motivo por el que se procede a la subsanación, la producción de un simple error por el que el banco ha dado por pagado un préstamo que en realidad está en vigor y es por ello que erróneamente canceló la hipoteca, error que ahora subsanan todos los interesados en documento público reconociendo el error.

IV

Con fecha 8 de marzo de 2006, con entrada en este Centro Directivo el 10 del mismo mes, el Registrador de la Propiedad de Ayamonte emite el preceptivo informe, por mantener la nota de calificación recurrida y eleva el expediente a esta Dirección General para su resolución.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 40, 82 y 211 a 220 de la Ley Hipotecaria, y las Resoluciones de este Centro Directivo de 11 de junio de 2001, 2 de noviembre de 1992, 27 de septiembre de 1999, 12 de septiembre y 2 de diciembre de 2000, 20 de julio de 2001, 23 de marzo de 2002, 20 de febrero de 2003 y 24 de septiembre de 2005.

1. En el caso objeto de recurso, la entidad acreedora de un préstamo hipotecario y los deudores y dueños de la finca hipotecada, otorgan una escritura de rectificación de otra anterior otorgada unilateralmente por el banco acreedor en la que éste manifestaba haber cobrado cuanto se le adeudaba por razón del préstamo y cancelaba la hipoteca. En esa escritura de rectificación se expresa, que por error el Banco procedió a la cancelación de la hipoteca, la cual dejan sin efecto, subsistiendo la hipoteca en garantía del préstamo, que se declare vigente con los mismos pactos y condiciones contenidas en la escritura de su constitución.

El Registrador deniega la inscripción de la rectificación pretendida por entender que para cancelar un asiento de cancelación de hipoteca no basta el simple consentimiento formal, sino que se requiere la expresión de la causa o razón jurídica determinante de la misma. 2. El defecto no puede ser mantenido. Es cierto que, como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resolución de 27 de septiembre de 1999), el párrafo primero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria no puede ser interpretado en el sentido de que sólo por el mero consentimiento formal del titular registral y sin necesidad de precisar la causa por la que el titular registral presta ese consentimiento pueda practicarse una cancelación, pues dicho precepto ha de ser entendido en congruencia con el conjunto del ordenamiento, y de él resulta que la admisión del puro consentimiento formal como título bastante para la cancelación no se conviene con las exigencias de nuestro sistema registral, las cuales responden, a su vez, a nuestro sistema civil causalista. De ahí que igual que para que pueda registrarse cualquier acto traslativo, se requiere la expresión de la naturaleza del título causal, tanto por exigirlo el principio de determinación registral, como por ser la causa presupuesto lógico necesario para que el Registrador pueda, en primer lugar, cumplir con la función calificadora en su natural extensión, y después, practicar debidamente los asientos que procedan, esa misma doctrina ha de regir cuando, por consistir la vicisitud jurídico-real en la extinción de un derecho real inscrito, el asiento que proceda practicar sea un asiento de cancelación, no ya sólo por exigirlo su naturaleza genérica de inscripción, sino también porque resulta impuesto por las normas específicas sobre cancelaciones: en aplicación del principio de determinación registral se exige, entre las circunstancias del asiento de cancelación, la expresión de la «causa o razón de la cancelación» (cfr.193.2 del Reglamento Hipotecario). Sin embargo, en el caso objeto de este recurso, esa causa o razón de la cancelación ahora solicitada está claramente explicitada, por cuanto con el consentimiento de los titulares registrales y de la entidad acreedora del préstamo hipotecario, se consigna en escritura pública que en la escritura anterior de cancelación se cometió un error en la expresión de la causa, al declarar erróneamente la entidad acreedora que el préstamo estaba pagado y por ello cancelaba la hipoteca que lo garantizaba, error que ahora se subsana declarando susbsistente el préstamo en idénticas condiciones a cuando se constituyó, solicitándose la cancelación del asiento de cancelación anterior. Esa rectificación se hace con consentimiento de los prestatarios, titulares registrales de la finca gravada, por lo que estamos ante un supuesto de los previstos en el artículo 40.b) del mismo texto legal, sin que resulte del expediente la existencia de terceros adquirentes de derechos a título oneroso y de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto, a los cuales en cualquier caso no podría perjudicar la rectificación (artículo 40 in fine de la ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 16 de octubre de 2006.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.