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En el recurso gubernativo interpuesto por don Benito Agüera Marín, Agustín Barrera Navarro y Fernando Fernández Castillo, en su condición de síndicos de la quiebra voluntaria de «Nueva Comarcal de Reus, S.L.», contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Valls, doña María Concepción Iborra Grau, a practicar una anotación de quiebra.

Hechos

I

El Juzgado de Primera Instancia n.º 44 de Madrid libró al Registro de la Propiedad de Valls mandamiento a fin de que procediera a la anotación de los Autos de declaración de quiebra de fecha 19 de Abril de 2002 y de fijación de la retroacción de fecha de 11 de Junio de 2002 de «Nueva Comarcal de Reus, S.L.», en las fincas registrales, números 585-1.º, 5.869, 3.797 y 4.492 de dicho Registro.

II

Presentado el expresado mandamiento en el Registro de la Propiedad de Valls, fue calificado con la siguiente nota: «Presentado el pasado día 6 con el asiento de presentación 50 del Diario 136, en este Registro de la Propiedad el mandamiento del Juzgado de Primera Instancia del Juzgado N.º 44 de los de Madrid de fecha 19 de julio de este año, dictado en los autos de Quiebra 133/2002 en el que se ordena la anotación preventiva de la declaración de quiebra de Nueva Comarcal de Reus SL y la constancia de la fecha de retroacción de la misma sobre las fincas 585 del Ayuntamiento del Mila, y 5869, 3797 y 4492 del Ayuntamiento de Alcover, y calificado en el plazo legal, se deniega la anotación ordenada porque las referidas fincas no constan inscritas a favor de la quebrada. Y ello de acuerdo con los siguientes hechos y fundamentos de derecho. Hechos: Primero.-La registral 5869 del Ayuntamiento de Alcover y 585 del Ayuntamiento del Mila son la misma finca en dos términos municipales y estaba inscrita a favor de la quebrada en la inscripción 4.ª de fecha 17 de febrero de 1999. En virtud de escritura otorgada ante el Notario de Reus, Don Pedro Carrión García Parada, el día 11 de febrero de 1999 se vendió a la Compañía Mercantil El Mila del Camp, SL. Inscribiéndose el 10 de marzo de 1999 en la inscripción 5.ª A su vez esta última la vendió en escritura otorgada ante el mismo Notario citado el día 27 de septiembre de 2001 a la Compañía Mercantil Granja Martorell SL causando la inscripción 8.ª de fecha 29 de noviembre de 2001. Es por tanto el titular registral vigente subadquirente de quebrado. Segundo.-La registral 3797 figura inscrita a favor del Institut Catala de Credit Agrari en la inscripción 11.ª de fecha 18 de diciembre de 2003 practicada en virtud de testimonio del auto de adjudicación expedido por el Juzgado de Primera Instancia N.º 4 de los de Reus de fecha 1 de octubre de 2001 recaído en los autos del procedimiento judicial sumario 196/1997 en los que se ejecutó la hipoteca que el referido Institut Catala de Credit Agrari tenía inscrita a su favor en la inscripción 7.ª de fecha 12 de diciembre de 1995, y por tanto anterior a la adquisición que la ahora quebrada Nueva Comarcal de Reus SL hiciera de esta finca que se verificó en escritura de compraventa otorgada ante el Notario de Reus Don Pedro Carrión García Parada de fecha 13 de noviembre de 1998 y que causo la inscripción 8.ª de esta finca de fecha 17 de febrero de 1999 que se canceló con ocasión de la referida adjudicación. Tercero.-La finca 4492 figura inscrita a favor de tercera persona distinta del quebrado sin que en ningún momento de su historial registral le haya pertenecido. A la vista de lo dispuesto en los artículos 20, 42, 73, 82 y 132 de la Ley Hipotecaria; 142, 166-4.ª, 174 del Reglamento Hipotecario, SSTS 17 de marzo de 1985 y 28 de septiembre de 1998 y RRDGRN 14 y 31 de diciembre de 1960, 28 de febrero de 1977, 24 de enero de 1979, 28 de julio de 1988 y 7 de noviembre de 1990, cabe concluir lo siguiente: I. En todas las fincas. La razón por la cual no puede acceder la anotación de quiebra al Registro es el principio de tracto sucesivo consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y que cierra los libros del Registros en los casos de que el titular registral es persona distinta. Además en este caso para la anotación de quiebra el articulo 73 de la Ley Hipotecaria, que la regula las de incapacidad en general y que le es aplicable, presupone la previa inscripción de la finca a favor de la persona directamente afectada. No consta que los titulares registrales de las distintas fincas hayan sido demandados, lo cual hace que nos se cumpla el principio de tutela judicial efectiva que proclama el articulo 24 de la Constitución y que está relacionado en su fundamento último con el principio hipotecario del tracto sucesivo. Esta razón es aplicable a todas las fincas pero se analizan a continuación otras que concurren cumulativamente en las distintas fincas. II. En cuanto a las registrales 5869 de Alcover y 585 de El Mila figura inscrita a favor de un subadquirente, es decir que compró al que adquirió del quebrado. Este es un caso idéntico al de las RRDGRN de 28 de julio de 1988 y de 7 de noviembre de 1990 y en la de 1988 literalmente se dice que «Apareciendo los bienes inscritos a favor de personas distintas del quebrado -en este caso concreto, adquirentes de quienes, a su vez adquirieron del quebrado- habrá de rechazarse la anotación solicitada. «y que la cancelación de los asientos posteriores practicados a favor de los adquirentes posteriores del quebrado, incluidos en el periodo de retroacción, cuando no concurre su consentimiento voluntariamente prestado, no podrá declararse sino por resolución judicial firme dictada en proceso que haya sido debidamente entablado contra los titulares afectados dándose así satisfacción tanto al principio de salvaguarda judicial de los asientos corno la principio constitucional de protección jurisdiccional de los propios derechos (Art. 24 de la Constitución, 1, 20 y 82 de la Ley Hipotecaria y 174 de su Reglamento)». III. En cuanto a la finca 3797 además de figurar inscrito a favor de un tercero, éste lo adquirió en venta forzosa (ejecución hipotecaria) por lo que no estaría alcanzado por la nulidad de la retroacción según STS 28 de septiembre de 1998, la ejecución hipotecaria (que es aislada del procedimiento concursal según el art 916 del Código de Comercio y 132 de la Ley Hipotecaria) de una hipoteca anterior a la compra por parte de la quebrada y en la que no fue deudora la quebrada sino el titular registral anterior a la misma que le vendió esta finca. Son pues cuatro las razones concurrentes para oponerse a la anotación además del tracto sucesivo: 1. La inscripción a favor del actual titular trae causa de una hipoteca anterior a la fecha de la compra por el quebrado. 2. La ejecución de la hipoteca es por una deuda que no es del quebrado sino de su transmitente. 3. Es un procedimiento de ejecución hipotecaria que no está por tanto afectado por el concursal. 4. Se trata de una adquisición por una venta forzosa. IV. En relación a la registra1 4492 no cabe añadir más, pues nunca fue propiedad de la quebrada. Se hace constar que al tratarse de una nota denegatoria, no hay lugar a la anotación de suspensión por defecto subsanable a que se refiere el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria. La presente calificación negativa da lugar a la prórroga del asiento de presentación por plazo de sesenta días hábiles a contar desde la última notificación de la calificación, conforme al artículo 323 de la Ley Hipotecaria. Contra la presente nota de calificación cabe interponer recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, presentado en el plazo de un mes a contar de la fecha de notificación de esta nota en el propio Registro de la Propiedad, según el artículo 327 de la Ley Hipotecaria vigente y lo establecido en el Título XIV de la Ley Hipotecaria vigente, título añadido en la Ley de Acompañamiento 24/2001, de 27-XII de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, sin perjuicio que el interesado pueda solicitar la calificación del Registrador sustituto de acuerdo con el cuadro de sustituciones del que puede informarse en este Registro, en el p1azo de los quince días siguientes a la notificación, según las reglas del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria. Valls, a 25 de agosto de 2004.-La Registradora, Fdo: María Concepción Iborra Grau.

III

Don Benito Agüera Marín, Agustín Barrera Navarro, Francisco Fernández Castillo, en su condición de síndicos de la quiebra voluntaria de la entidad mercantil «Nueva Comarcal de Reus, S.L.», interpusieron recurso gubernativo contra la citada calificación, y alegaron: Que la anotación de las resoluciones judiciales ordenada por el Juzgado no supone infracción alguna al principio de tracto sucesivo consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, ya que debe tenerse en cuenta que el titular registral existente a la fecha de la retroacción de la quiebra y en dicha fecha el titular registral era la sociedad quebrada, que la nulidad absoluta y radical de las transmisiones de las fincas que forman parte del patrimonio de la entidad quebrada con posterioridad a la fecha de la retroacción de la quiebra afecta a todos los titulares sucesivos de las fincas, sin tampoco infringirse el principio de tracto sucesivo, salvo que en el caso de que en la fecha de retroacción de la quiebra la finca hubiese ya salido del patrimonio de la quebrada, pues no cabe la protección de tercero registral de buena fe. (Sentencias Tribunal Supremo de 17 de marzo de 1.998, 28 de octubre de 1996, 26 de julio de 2001, ente otras). Que no cabe alegar el artículo 24 de la Constitución Española para denegar la anotación, al contrario, ya que la anotación no modifica inscripción alguna sino que advierte a posibles futuros terceros interesados en las fincas de una situación real que si puede afectarles, confirmada judicialmente.

IV

Don Pere Martorell, en nombre de la Granja Martorell, adquirente de la finca objeto del recurso, alegó que adquirió la finca de buena fe, desconociendo la existencia de procedimiento judicial alguno y a más abundamiento, la quiebra se instó tres años después de la compra de la finca. Que se pide que en su día se dicte resolución confirmando la calificación de la Registradora.

V

La Registradora de la Propiedad informó y elevó el expediente a la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 878.2 del Código de Comercio, 11, 20, 34, 38, 40, 66 Y82 de la Ley Hipotecaria y 142, 166 y 174 de su Reglamento, así como las Resoluciones de esta Dirección General de 28 de julio de 1988, 8 Y14 de noviembre de 1990, 8 de noviembre de 1991 y 23 de marzo de 2000.

1. Se presenta en el Registro mandamiento dictado en Autos de quiebra en el que se ordena tomar anotación preventiva de quiebra sobre determinadas fincas, así como la constancia de la fecha de la retroacción de dicha quiebra.

La Registradora deniega la práctica de la anotación por hallarse las fincas inscritas a favor de terceras personas. Los síndicos recurren respecto de una de las fincas. 2. El recurso no puede ser estimado. Como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), la anotación de la declaración judicial de quiebra, prevista en los artículos 142 y 166, 4°, del Reglamento Hipotecario, exige, por imperativo del principio registral de tracto sucesivo (art. 20 de la Ley Hipotecaria), que los bienes que hayan de soportada se hallen inscritos a favor del quebrado. Apareciendo éstos inscritos a favor de personas distintas -en el caso concreto, adquirentes de quienes, a su vez, adquirieron del quebrado-, habrá de rechazarse la anotación solicitada. No puede estimarse la alegación de que al haberse verificado tales transmisiones con posterioridad a la fecha de retroacción de la quiebra, se hallan afectadas por la nulidad derivada del artículo 878, 2° del Código de Comercio y, de que, en consecuencia, dado su carácter radical y absoluto, procede la cancelación automática de los respectivos asientos con la sola presentación del auto declarativo de la quiebra, desapareciendo el obstáculo derivado de la exigencia de tracto sucesivo. Sin analizar ahora la cuestión de la armonización entre el precepto citado y el mecanismo protector recogido en la Ley Hipotecaria respecto de los terceros que reúnan los requisitos del artículo 34 de dicha Ley, es lo cierto que la cancelación de los asientos practicados en favor de los adquirentes posteriores del quebrado incluidos en el período de retroacción, cuando no concurre su consentimiento voluntariamente prestado, no podrá decretarse sino por resolución judicial firme dictada en proceso que haya sido debidamente entablado contra los titulares afectados, dándose así satisfacción tanto al principio registral de salvaguardia judicial de los asientos como al principio constitucional de protección jurisdiccional de los propios derechos (artículos 24 de la Constitución Española 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, y 174 de su Reglamento). Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

Contra esta resolución, los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipote-caria.

Madrid, 17 de marzo de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sra. Registradora de la Propiedad de Valls.