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En el recurso gubernativo interpuesto por don José Rodríguez Rubio, en nombre de determinadas personas, frente a la negativa del registrador de la propiedad de Algeciras número 1, don Fernando Martínez Martínez, a inscribir una escritura de compraventa, agrupación y declaración de obra nueva.

Hechos

I

En escritura de 16 de mayo de 2003 autorizada por el Notario de Algeciras don Enrique Javier de Bernardo Martínez-Piñeiro, los cónyuges doña María de la Palma R. R. y don Cristóbal N. M. venden la mitad indivisa de determinada finca a los cónyuges doña M.ª Luisa R. R. y don Sebastián Miguel V. R., que son dueños de la otra mitad indivisa, ostentando tras la compra el pleno dominio de la misma. Los compradores son además dueños de otra finca y proceden a agruparlas, declarando exceso de cabida sobre la agrupada, así como obra nueva, que es el exceso de lo que figura en el Registro como construido, y lo que se dice realmente construido.

II

Se presentó copia de dicha escritura en el citado Registro, o que fue objeto de la siguiente calificación: I. Antecedentes de hecho. 1.º Con fecha 16 del pasado mes ha sido presentada, en este Registro de la Propiedad n.º 1 de los de Algeciras, primera copia de la escritura otorgada en ésta, el mismo día de la presentación, ante su Notario don Enrique Javier de Bernardo Martínez Piñero con el n.º 801 de su protocolo, causando el asiento n.º 127 del Diario 113. El título fue retirado para pago del impuesto, reintegrándose nuevamente al Registro el día 28 siguiente. 2.º Por él, y además de una compraventa que no se cuestiona en esta nota, los cónyuges don Sebastián Miguel del Valle Rubio y doña María Luisa Rodríguez Ruiz: a) Agrupan dos fincas de su propiedad, resultando de su respectiva descripción: 1. tener ambas conjuntamente una superficie de suelo de 2.377,25 metros cuadrados, 747,25 una y 1.630 otra, con unas edificaciones en la mayor de 899,45 metros también cuadrados; y 2. No colindar, al estar separadas ambas por una propiedad de don José Rodríguez Rubio, con la que una linda por la izquierda entrando y la otra por la derecha. b) En la descripción de la finca agrupada, además de configurarla como finca continua o bajo unos mismos linderos, se dice que tiene una superficie de 3.222 metros cuadrados, y que la de las edificaciones de su interior es ahora de 1.799. c) Con tales antecedentes, y en base a una certificación catastral, que se protocoliza y se dice referida a la finca resultante de la agrupación, se solicita de este Registro: 1.º La inscripción de la agrupación efectuada; y 2.º La inscripción de «... los excesos de cabida y de construcción resultantes, declarándose la obra nueva terminada..., ascendente a...» 899,75 metros cuadrados. 3.º El reseñado título ha sido calificado en el día de la fecha conforme a los siguientes. II. Fundamentos de derecho. Vistos Los artículos 8, 9, 18, 20, 21, 200, 205 y 208 de la Ley Hipotecaria y 44, 51, 298 y 208 de su Reglamento, así como la Jurisprudencia que los interpreta, especialmente las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de junio del pasado año y 3 de febrero del corriente, así como los complementarios y concordantes de unos y otras. He resuelto denegar la práctica de los asientos solicitados por concurrir los siguientes defectos: a) De la agrupación. Insubsanables: 1.º Falta de colindancia entre las fincas que se agrupan; 2.º Imposibilidad de poder apreciar unidad económica de explotación en tanto la finca resultante de la agrupación se mantenga descrita como «continua». b) Común a exceso de cabida y obra nueva. Subsanable: 3.º Falta de previa inscripción de la finca agrupada sobre la que se pretende la inscripción de uno y otra. c) Del exceso de cabida: 4.º Carecer el título, en cuanto a la finca agrupada en que se pretende el exceso, de virtualidad inmatriculadora por tener únicamente eficacia declarativa, y no traslativa o adquisitiva; 5.º Aparecer la finca catastrada a favor de persona distinta de quien solicita su constancia. 6.º No resultar posible en la certificación de la finca catastrada identificar ni las fincas que se agrupan ni el exceso de cabida de la resultante de la agrupación. 7.º Existir en este Registrador duda fundada acerca de la identidad de la finca. d) De la obra nueva. Subsanable: 8.º No describirse ésta en los términos que resultan exigidos por la Ley, pretendiendo la inscripción de un extraño «...exceso de... construcción...», únicamente expresado en metros edificados que se toman por diferencia con el Catastro. Notifíquese la anterior calificación al presentante y al Notario autorizante del título calificado dentro del término de 10 días a contar desde la fecha, haciendo constar expresamente que contra ella podrá recurrirse ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en el plazo de un mes, desde que sea notificada, mediante escrito presentado en este Registro con los requisitos de los artículos 322, siguientes y concordantes, de la Ley Hipotecaria. No se toma anotación preventiva por no haberse solicitado. En Algeciras, a dos de junio de dos mil tres. Fernando Martínez Martínez.

Solicitada calificación sustitutoria, don Julio Garrido Requena, Registrador de Algeciras n.º 2, como registrador sustituto, entendió que no hay obstáculo para la inscripción de la compra, manteniendo los defectos en cuanto a los demás negocios.

III

Don José Rodríguez Rubio, en representación de los compradores, interpuso recurso gubernativo frente a la calificación registral, con apoyo en los siguientes argumentos: I. que la compraventa es previa a los demás actos que siguen, y si ha sido objeto de una calificación positiva, debe inscribirse; II. que las fincas constituyen una unidad de explotación y son colindantes, y así resulta del hecho de lindar ambas con una tercera, como se acredita mediante certificación catastral; III. que no existen obstáculos para la inscripción de la agrupación y del exceso de cabida careciendo la nota de calificación de fundamento en cuanto a sus argumentos; IV. que el Registrador no dice ni concreta cuáles son las dudas que tiene sobre la identidad de la finca ni las fundamenta.

IV

El 22 de agosto de 2003 el Registrador emitió su informe y el 26 de agosto elevó el expediente a este Centro Directivo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 199 y 200 de la Ley Hipotecaria, 53 de la Ley de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social de 30 de diciembre de 1966 y las Resoluciones de esta Dirección General de 19 de noviembre de 1998, 21 de febrero de 2000, 5 de noviembre de 2002 y 12 de julio de 2003.

1. Se presenta en el Registro escritura, redactada según minuta, por la que unos cónyuges, dueños de la mitad indivisa de una finca, la venden a los titulares de la otra mitad. A continuación, estos últimos agrupan la finca anterior con otra de su propiedad, que dicen ser colindante y declaran un exceso de cabida sobre la agrupada, así como una obra nueva que es el exceso de lo que figura construido según el Registro, y lo que se dice realmente construido.

El Registrador deniega la agrupación por no ser las fincas colindantes y la inscripción del exceso por tener duda fundada sobre la identidad de la finca. Los interesados recurren. 2. Los recurrentes alegan en primer lugar que los defectos señalados no obstan a la inscripción de la compraventa y tienen razón. Si respecto de la compraventa no se señala ningún defecto, debe inscribirse, sin perjuicio de lo que ocurra con las operaciones registrales posteriores. 3. En lo demás, el recurso ha de ser rechazado. Este Centro Directivo ha reiterado que para la inscripción de un exceso de cabida es necesario que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. entre otras, las Resoluciones citadas en el «vistos»). Y en el presente caso dichas dudas están fundadas en que, según las descripciones registrales, las fincas no colindan entre sí, sino que parecen lindar -una por la izquierda y otra por la derecha- con una tercera, supuesto éste que incide sobre los dos defectos observados por el Registrador porque, mientras dicha duda no se aclare, ni se puede inscribir la agrupación por colindancia, ni puede inscribirse el exceso de cabida, pues podría tratarse de encubrir la aplicación del folio de la finca agrupada a una nueva realidad física, lo cual excede del ámbito de dicha figura.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto a la inscripción de la compraventa y desestimarlo en lo demás.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 10 de mayo de 2005.-La Directora General, Pilar Blanco-Morales Limones.

Sr. Registrador de la Propiedad de Algeciras número 1.