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En el recurso gubernativo interpuesto por doña Milagros Romanillos

Blázquez y doña Marta y don Ángel Tomeo Romanillos, contra la negativa

de la Registradora de la Propiedad de Sigüenza, doña Aurora Sacristán

Crisanti a inmatricular una finca.

Hechos

I

El 23 de enero de 2002, mediante escritura pública autorizada por

don Salvador Barón Rivero, Notario de Madrid, doña Milagros Romanillos

Blázquez y sus hijos doña Marta y don Ángel Tomeo Romanillos,

procedieron a la liquidación de gananciales y adjudicación de la herencia

que consiste en un único bien de naturaleza ganancial con la descripción

que resulta de los apartados a) y b) de los fundamentos de derecho 1.

II

Presentada en el Registro de la Propiedad de Sigüenza copia de la

citada escritura para la inmatriculación de la finca que se describe, junto

con la escritura de compraventa de la referida finca, de fecha 16 de mayo

de 1981, otorgada ante el Notario de Hinojosa del Duque, don Rafael

Castelló Albertí y certificación catastral descriptiva y gráfica de 11 de octubre

de 2001, incorporada a la primera de las escrituras, fue calificada con

la siguiente nota: "Calificado el documento arriba indicado no puede

practicarse la inscripción solicitada por observarse los siguientes defectos:

Debe acreditarse la previa adquisición del causante mediante el acta de

notoriedad prevista en el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, dado

que el documento adquisitivo aportado a tal efecto no permite identificar

de forma indubitada la finca. La presente calificación se extenderá en

el título si el interesado lo solicita. La presente calificación podrá ser

objeto de recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado,

en el plazo de un mes, en la forma y con los efectos previstos en los

artículos 324 y siguientes de la Ley Hipotecaria. Sigüenza, 25 de febrero

de 2002. El Registrador". Firma ilegible.

III

Doña Milagros Romanillos Blázquez, y doña Marta y don Ángel Tomeo

Romanillos, interpusieron recurso gubernativo contra la anterior

calificación, y alegaron: 1.o Que el documento aportado es la primera copia

de la escritura pública de compraventa otorgada por don Ángel Barbero

Morales a favor del causante y de su esposa, ante el Notario don Rafael

Castelló Albertí, el 16 de mayo de 1981, de la finca urbana sita en Sigüenza.

2.o Que con el fin que se proceda a identificar de forma indubitada la

finca y consecuentemente a su inscripción, se acompaña nota simple del

Registro de la Propiedad de Sigüenza de la finca colindante de la

Comunidad de vecinos "La Rosaleda". 3.o Que la empresa constructora de "La

Rosaleda", con motivo de la construcción de dicho conjunto residencial,

derribó los muros que delimitaban la finca adquirida, apoderándose de

una porción de terreno e incluso modificó el cauce del caz de riego que

constituía el lindero de la finca. Fue levantada acta notarial el 25 de

noviembre de 1980. Que posteriormente el señor Tomeo formuló interdicto de

recobrar la posesión contra la inmobiliaria constructora, que con fecha

30 de abril de 1981 fue dictada Sentencia definitiva en la que se declara

haber lugar al interdicto de recobrar la posesión. Que con fecha 13 de

octubre de 1987 se concede licencia para la rehabilitación del edificio.

IV

La Registradora de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: 1. Que

a la vista de los documentos aportados se señaló un único defecto que

impedía practicar la inmatriculación solicitada y que es la imposibilidad

de identificar indubitadamente la finca descrita en el título inmatriculador

(escritura de 23 de enero de 2002) y en la certificación catastral, con

la que aparece descrita en el documento fehaciente, supuestamente

acreditativo de la previa adquisición de la misma finca por el causante

(escritura de 16 de mayo de 1981), indicándose, en consecuencia, la necesidad

de aportar el acta de notoriedad prevista en el artículo 298 del Reglamento

Hipotecario, a efectos de acreditar dicha previa adquisición, al no servir

a tal efecto, por la razón expuesta, el documento fehaciente presentado,

y ser dicha acta de notoriedad la única alternativa al documento fehaciente

acreditativo de la previa adquisición prevista en el artículo 298 del

Reglamento Hipotecario. 2. Que la diferencia existente entre la descripción

contenida en la escritura de 23 de enero de 2002 y la que figura en la

escritura de 16 de mayo de 1981, es total y absoluta, al no coincidir ni

la situación, ni los linderos, ni la superficie de la finca ; concretamente

ésta última pasa de 64 metros cuadrados a 387 metros cuadrados y 1.015

de solar. 3 Que la necesidad que la descripción contenida en el título

inmatriculado y la que aparece en el documento fehaciente acreditativo

de la previa adquisición del transmitente, permitan identificar

indubitadamente la finca, o lo que es lo mismo, permitan al Registrador tener

la certeza de que, efectivamente, ambos documentos se refieren a una

misma y única finca que pretende inmatricularse y que tal documento

adquisitivo previo, se refiere a la totalidad de la finca objeto de

inmatriculación, en consecuencia lógica del artículo 205 de la Ley Hipotecaria,

que desarrolla el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, que establecen

un sistema de inmatriculación basado en la acreditación por parte del

que actúa como transmitente en el título inmatriculador de que

efectivamente es dueño de la finca que en ese momento transmite y que en

virtud de tal transmisión va a inmatricularse. 4. Que el recurrente no

formula alegación alguna dirigida a rebatir la calificación, sino que parece

admitirla, limitándose a señalar una serie de circunstancias y aportar una

serie de documentos dirigidos "a que se proceda a identificar de forma

indubitada la finca y su inscripción en el Registro". 5. Que los documentos

aportados con el recurso a efectos de conseguir la pretendida identificación

de la finca, nunca fueron presentados a calificación, ni por tanto, tenidos

en cuenta por el Registrador cuando emitió la calificación recurrida ; en

consecuencia debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 326,

párrafo 1.o de la Ley Hipotecaria, así como las Resolución de 6 y 10 de abril

y 18 de septiembre de 1987 ; 17 de julio de 1991; 18 de mayo de 1992;

8 de febrero y 13 de mayo de 1996 y 25 de junio de 1998, entre otras,

doctrina esta basada en el artículo 117 del Reglamento Hipotecario, cuya

redacción era prácticamente idéntica al actual artículo 326 de la Ley

Hipotecaria.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 117 y 298 del Reglamento

Hipotecario.

1. Los hechos concurrentes en el presente recurso son los siguientes:

a) Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de liquidación

de gananciales y adjudicación de herencia para la inmatriculación de una

finca con la siguiente descripción: "Finca urbana en Sigüenza,

(Guadalajara), calle Carretera de Alcuneza, sin número, de sesenta y cuatro metros

cuadrados, compuesta de semisótano destinado a cuadra, planta primera

y cámara. Linda: derecha, paso a las huertas ; izquierda, caz; y fondo, huerta

de don Florencio Arranz para Inmobiliaria Cid y Caz". Esta descripción

está tomada de la escritura de compraventa de 16 de mayo de 1981 a

favor del causante que se aporta como título previo. b) El propio

documento que se pretende sea inmatriculador de la finca en cuestión continúa

exponiendo: "No obstante lo anterior, según se desprende de la

Certificación Catastral descriptiva y gráfica que luego se cita, y según manifiestan

los comparecientes, actualmente la situación real de la finca es la que

se corresponde con la siguiente descripción: "Finca urbana sita en la calle

Ramón y Cajal, número 17, en Sigüenza (Guadalajara). Tiene una superficie

total de mil quince metros cuadrados. Es de forma poligonal y es

sensiblemente alargada en sentido suroeste noreste, y linda: sureste, con la

calle Ramón y Cajal, en una linde quebrada de longitudes 10,10 metros

y 29,45 metros ; noreste con la calle José Echegaray en una longitud de

21,33 metros ; noroeste con la calle Hermanos Machado, en una longitud

de 19,03 metros ..." La Registradora suspende la inscripción solicitada

por el siguiente defecto: "Debe acreditarse la previa adquisición del

causante mediante el acta de notoriedad prevista en el artículo 298 Reglamento

Hipotecario, dado que el documento adquisitivo aportado a tal efecto no

permite identificar de forma indubitada la finca."

2. Es evidente que el recurso no puede prosperar por no poderse

entender cumplido el requisito establecido tanto en el artículo 205 de

la Ley Hipotecaria como, posteriormente, en el artículo 298 de su

Reglamento, de la necesaria acreditación fehaciente por el transmitente de su

adquisición de la finca o derecho con anterioridad a la fecha del título

inmatriculador. Según los documentos presentados al Registrador para

su calificación, el título previo se refiere a una finca edificada de 64 metros

cuadrados y la descripción actual que se pretende sea de la misma finca

se refiere a una urbana de 1.015 metros cuadrados y además, cuyos linderos

no pueden identificarse con los del título anterior.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto

y confirmar la calificación recurrida.

Contra esta resolución, los legalmente legitimados, pueden recurrir

mediante demanda ante el juzgado de lo civil de la capital de la provincia

del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 13 de septiembre de 2002.-La Directora general, Ana

LópezMonís Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad de Sigüenza.