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En el recurso gubernativo interpuesto por don José Ribes Monfort,

contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Lloret de Mar

número 1, don Francisco José Florán Fazio a inscribir una escritura de

subdivisión de elemento horizontal.

Hechos

I

El 17 de diciembre de 1984, mediante escritura otorgada ante don

Juan de Molina Juyol, Notario de Lloret de Mar, don Enrique Cancereny

Beltrán, promotor, procedió a la subdivisión del elemento 196 de un local,

en planta baja, de una finca en régimen de propiedad horizontal sita en

Lloret de Mar, en 27 departamentos susceptibles de aprovechamiento

independiente.

II

Presentada la copia de la anterior escritura en el Registro de la

Propiedad de Lloret de mar número 1, fue calificada con la siguiente nota:

"Examinado el precedente documento se devuelve el presentante, sin

practicar operación alguna, por ser contrario al artículo 8 de la Ley de Propiedad

Horizontal de 21 de julio de 1960, por faltar consentimiento de Junta

de Propietarios y artículo 20 de la Ley Hipotecaria por ser don Enrique

Carcereny Beltrán solamente titular de la participación de 2,6755 de la

finca. Es defecto insubsanable y no procede anotación preventiva. Contra

esta nota de calificación se puede interponer recurso gubernativo ante

el Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña,

en el plazo de cuatro meses, por el procedimiento establecido en el

artículo 66 de la Ley Hipotecaria, y 112 y siguientes de su Reglamento. Lloret

de Mar, 9 de enero de 2002.-El Registrador. Firma ilegible."

III

Don José Ribes Monfort interpuso recurso gubernativo contra la citada

calificación, y alegó: 1.o Que existe el consentimiento de la Comunidad

de Propietarios derivada, tanto de sus actos expresos como de los

concluyentes o tácitos, desde el momento en que todos los propietarios de

la comunidad, año tras año y desde el año 1985 han consentido el estado

físico de la finca en que no sólo consta la subdivisión del elemento

horizontal número 196 en varios locales y elementos independientes, sino que

además consta que dicho elemento fue gravado por una servidumbre de

paso semipúblico respecto al edificio colateral. Que la facultad de

comunicar ambas fincas registrales independientes y subdivisión del elemento

horizontal 196 en varias dependencias independientes fue reservada por

el dueño de la finca, como consta en la escritura de obra nueva y declaración

horizontal de 7 de noviembre de 1979, otorgada ante el Notario de Lloret

de Mar, don Wladimiro Gutiérrez Álvarez, según consta en la cláusula

tercera. Que en los listados aprobados por la Junta de Propietarios consta

la asignación de un número, con la expresión local y coeficiente, que

coincidiendo estos últimos con los que constan inscritos como fincas registrales

independientes, en la medida que el promotor fue vendiendo partes

indivisas con expresión del número de local, a terceros y el Registrador por

cada venta ha abierto una finca registral individual. Que la dentencia de

20 de junio de 2001 de la Audiencia Provincial de Girona, recurrida en

casación, viene a legitimar los locales como fincas independientes de la

declaración de propiedad horizontal y no como integrantes de una

comunidad proindivisa romana. 2.o Que no es de aplicación el artículo 20 de

la Ley Hipotecaria porque la inscripción de la citada escritura no afecta

a la declaración, transmisión, gravamen modificación o extinción del

dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, sino que más bien se pretende

que sean completados los datos registrales ya existentes en cada una de

las fincas registrales independientes que ya han venido insbribiéndose

en la medida que el promotor ha ido vendiendo las cuotas del elemento

horizontal número 196, en las que consta detallado el número del local

y el coeficiente asignado a cada uno de ellos, omitiendo la superficie en

metros cuadrados, que consta en las escrituras de venta pero no está

inscrita, lo cual completa lo ya existente en el Registro. Que la relevancia

de dicho extremo, la anotación del dato omitido: La superficie de los locales,

está relacionada con la escritura de obra nueva y propiedad horizontal

y estatutos de la finca comunicada y colateral al establecer un sistema

de contribución de los elementos de uso común proporcional a los metros

cuadrados de superficie de los locales y demás dependencias

independientes.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota informó: 1.o Que

el recurrente carece de legitimación activa, según dispone el artículo 325

de la Ley Hipotecaria. Que el hecho de que el señor Ribes sea titular

junto con su esposa, en régimen de gananciales, de algunas cuotas indivisas

del local, objeto de la escritura calificada no le da legitimación activa

suficiente para recurrir la denegación de la inscripción de una escritura

en la que él no es parte. 2.o Que por lo que se refiere al fondo de la

cuestión, se trata de una subdivisión de un elemento susceptible de

aprovechamiento independiente de un edificio en régimen de propiedad

horizontal, realizado sin que se hubiera atribuido en el asiento correspondiente

tal facultad al edificador y sin el preceptivo acuerdo de la Junta de vecinos,

previsto en el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio

de 1960. 3.o Que la escritura ahora calificada ya fue objeto de calificación

en 1985, y ante la imposibilidad de su inscripción, el titular del inmueble

optó por transmitir no locales concretos, sino cuotas indivisas del local

general, constituyendo éste una comunidad romana, sin que se hiciera

constar en el Registro ninguna determinación de ninguna otra

característica. Por ello en la actualidad la organización del dominio del inmueble,

según consta en el Registro de la Propiedad es ajeno a cualquier otra

situación de hecho convenida por los condueños. 4.o Que por lo que se

refiere al tracto sucesivo, en la actualidad es imposible inscribir la escritura

de subdivisión del local realizada por el señor Carcereny, cuando era

propietario único del inmueble, porque en la actualidad no es titular exclusivo

de la finca y para realizar actos de dominio es necesario el acuerdo unánime

de los condueños, artículo 397 del Código Civil. En consecuencia, se

requería el acuerdo unánime de todos los condueños y el consentimiento también

unánime de los dueños de los distintos departamentos susceptibles de

aprovechamiento independiente que constituyen el edificio dividido en

régimen de propiedad horizontal.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 397 del Código Civil, 5, 8, 11 y 16 de la Ley de

Propiedad Horizontal y 20, 325 y 326 de la Ley Hipotecaria, así como

las sentencias del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1976 y 19 de

julio de 1993 y las Resoluciones de esta Dirección General de 27 de junio

y 18 de julio de 1995, 19 de febrero de 1999 y 21 de septiembre de 2000.

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los

siguientes:

En 1985 se presentó en el Registro escritura por la que el titular registral

de un local comercial subdividía dicho local en otros independientes. Al

no contar con autorización de la Comunidad de Propietarios, ni estar

prevista en los Estatutos dicha subdivisión sin tal licencia, el Registrador

no practicó la inscripción. Por ello, el titular del local fue enajenando

distintas participaciones indivisas del repetido local, sin que de las

inscripciones resulte la concreción de tal cuota en ninguna superficie concreta.

Se vuelve a presentar ahora la primitiva escritura, denegándose la

inscripción por no tener el consentimiento de la Comunidad ni ser el

otorgante el único partícipe en la finca que se divide. Contra dicha

calificación recurre no el que otorgó la división ni el presentante, sino el

titular de una de las participaciones vendidas.

2. Alega el Registrador que el recurrente no está legitimado para

recurrir. Ello no es así, pues, al ser el recurrente el titular de tres de

los elementos subdivididos tiene interés en el asunto, aunque no sea el

presentante ni el otorgante, y siendo interesado, tanto el Reglamento

Hipotecario en la redacción anterior a la vigente, fecha en que se realizó la

calificación (cfr. artículo 112), como la Ley Hipotecaria actual, vigente

al tiempo de presentación del recurso (cfr. artículo 325) le conceden

legitimación para el mismo. Ahora bien, ello no quiere decir, como alega el

recurrente, que se le ha causado indefensión al no notificarle la calificación

pues, sobre ser la misma anterior a la Ley 24/2001, el Registrador no

puede saber todas las personas que pueden hipotéticamente tener tal

interés para realizar dicha comunicación.

3. Entrando en el fondo del problema planteado, el recurso no puede

prosperar. El consentimiento de la Comunidad no existe a efectos

registrales, pues, aunque el recurrente alegue que ha prestado dicho

consentimiento en diversas ocasiones, tanto de forma expresa como tácita, el

mismo no figura reflejado en documento alguno que se haya presentado

para la calificación, por lo que no puede ser tenido en cuenta para ella

(cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria). En cuanto al defecto consistente

en que el otorgante no es el único dueño del local dividido, también debe

ser mantenido por imperativo del artículo 397 del Código Civil.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto,

confirmando la calificación del Registrador.

Contra esta Resolución los legalmente legitimados pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia

del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 6 de septiembre de 2002.-La Directora general, Ana

López-Monís Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad número 1 de Lloret de Mar.