Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso gubernativo interpuesto por el Excmo. Sr. Alcalde del Ayuntamiento de Pineda de Mar, don Salvador Llorens I Llinás, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad, don Antonio García Conesa, a inscribir una cesión de terrenos, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

La empresa urbanizadora «Calmar, Sociedad Anónima», el 17 de octubre cedió al Ayuntamiento de Pineda de Mar gratuitamente y a perpetuidad los terrenos que para viales afectaban a los sitos en los polígonos 3 y 4 del Catastro Parcelario del Municipio, calificados como urbanizables en el planeamiento municipal paraje denominado «Can Carreras de Arbosseda», así como el espacio de aparcamiento para libre estacionamiento; más 120.000 metros cuadrados de zona verde y 18.000 metros cuadrados con destino a equipamientos públicos, sobre una superficie total de 1.200.000 metros cuadrados, aproximadamente. Tal cesión fue aceptada por el Ayuntamiento de Pineda de Mar en sesión plenaria de 3 de noviembre de 1975, tomándose posesión de tales terrenos. En el acta complementaria y aclaratoria de 21 de diciembre de 1994, se concretó que los terrenos cedidos para equipamiento contenían el edificio denominado «Can Carreras», que da nombre a la urbanización.

La incorporación formal de los aludidos terrenos al Inventario de Bienes Municipales se produjo en el año 1995, por acuerdo municipal plenario de 15 de marzo de ese año. La finca donde se hallan incluidos los 1.200.000 metros cuadrados, tras sufrir diversas segregaciones, fue adquirida por título de adjudicación en subasta judicial por determinada entidad distinta de la que cedió los terrenos al Ayuntamiento. Posteriormente, el Ayuntamiento instó la inmatriculación de los mismos.

II

Presentada en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar, una solicitud del Ayuntamiento acompañada de una certificación del secretario del mismo en la que se describía determinada finca de 18.000 metros cuadrados como perteneciente al Ayuntamiento e incluida dentro de los terrenos cedidos por la entidad «Calmar, Sociedad Anónima», en 1975 a los efectos del artículo 303 del Reglamento Hipotecario, esto es, a los efectos de inmatricular la finca en virtud de certificación administrativa, a la vez que se unió otra documentación complementaria, fue calificada con la siguiente nota: «A la vista de la documentación que obra en el asiento número 836 del tomo 17 del Diario, de fecha 22 de julio de 1997, y que consisten: Una certificación expedida por don Jaume Ignacio Soto i Valle, secretario general del Excelentísimo Ayuntamiento de Pineda del Mar, en fecha de seis de noviembre de mil novecientos noventa y cinco, con el Visto Bueno de su Alcalde y Presidente don Salvador Llorens i Llinás, que constituye una copia auténtica del expediente administrativo número 3.247/75 tramitado en su día por el Ayuntamiento de Pineda del Mar, y que tiene por objeto la cesión –entre otras– de una extensión superficial de dieciocho mil metros cuadrados de terreno destinada a equipamiento público, por parte de la entonces titular registral la sociedad anónima «Calmar, Sociedad Anónima» de una finca denominada «Can carreras de l’Arbosseda» cuya ubicación material se concretaría con posterioridad «in situ» donde obra la allí denominada oferta de donación no sólo de dichos metros sino de otros destinados a viales y zona verde hecha por la sociedad «Calmar, Sociedad Anónima», mediante instancia, y, la aceptación de la donación por el Ayuntamiento de Pineda del Mar, mediante acuerdo de su Pleno en fecha 3 de noviembre de 1975, todo lo cual va integrado con un plano parcelario y topográfico de situación, y una certificación de la diligencia administrativa de posesión de los terrenos objeto de inscripción, y que se acompaña de: a) otra certificación –también de fecha de 6 de noviembre de 1995 que enumera los datos identificativos de la finca objeto de inscripción tomados directamente del Alta de dicha superficie de terreno por el Ayuntamiento con de ser de su propiedad en el Inventario de Bienes Municipales con fecha 15 de marzo de 1995, tras un acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Pineda del Mar, cumplimentando todos y cada uno de los requisitos del artículo 303 del Reglamento Hipotecario, así como de los datos de la finca matriz, registral número 3.032, obrante al folio 216 del tomo 351 del archivo, libro 35 de Pineda de Mar, sobre la que practicar, en su caso, la segregación, que se formó por agrupación de varias: a) Una del término de Calella, que es la registral 1.968, b) una del término de Tordera, que es la registral 1.446, y finalmente c) las doce restantes de Pineda de Mar, que son la registrales 385, 494, 495, 496, 497, 590, 1.146, 1.260, 1.497, 1.880 y 1.881, b) de un informe del Área de Urbanismo, Obras y Servicios del Ayuntamiento de Pineda de Mar, expedido por don Juan Ignacio Soto i Valle con el Visto Bueno del Alcalde Accidental don Norberto Peláez Rodríguez, remito todo ello al Registro de la Propiedad de Pineda de Mar a los efectos de los artículos 303 y concordantes del Reglamento Hipotecario, pidiendo que, en el caso de que se diera el supuesto del artículo 306 del Reglamento Hipotecario, se extendiera por el Registro de la Propiedad la anotación preventiva correspondiente: He decidido tras su calificación: Primero.–Denegar la inmatriculación solicitada por el único defecto que se califica de insubsanable de que la documentación antedicha que pretende cubrir las funciones de la certificación de dominio, regulada en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria y artículos 303 y siguientes del Reglamento Hipotecario, para así y por su medio inmatricular por segunda vez –ésta a favor del Ayuntamiento de Pineda de Mar– una porción de terreno de dieciocho mil metros cuadrados no es ni medio formal ni medio registral adecuado –en el supuesto concreto– para obtener este objetivo porque a mi juicio jurídico no se puede inmatricular –ni a favor del Ayuntamiento de Pineda de Mar, ni de nadie– una finca o porción de ella que obre ya inmatriculada a favor de persona distinta, y en el caso concreto, como se reconoce en la propia documentación lo está –y vigentes sus asientos– a favor de «Bocage, Sociedad Anónima», por título de compraventa, según resulta de la inscripción 6.ª, obrante al folio 210 del tomo 1.466 del archivo, libro 300 de Pineda de Mar, causada por asiento 891 del tomo 6 del Diario. Segundo.– Tampoco procede atender la solicitud defectiva del señor Alcalde en cuanto a la práctica de la anotación preventiva a que hace referencia el artículo 306 del Reglamento Hipotecario porque aquí no se da el supuesto de hecho del meritado precepto –contradicción entre la documentación aportada y algún asiento no cancelado, o referirse a fincas o derechos reales, cuya descripción coincida en algunos detalles con la de fincas o derechos ya inscritos– dado que no hay contradicción con asiento, ni duda alguna respecto a detalles de descripción con otra ya inscrita, sino que a la luz de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de enero de 1960, dado que la superficie de dieciocho mil metros cuadrados obra inscrita a favor de «Bocage Sociedad Anónima», lo que procedería no es inmatricular sino reanudar el tracto sucesivo previa segregación. Y siendo el primer defecto insubsanable, no procede tomar anotación preventiva. Tras lo anterior y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2.3 del Real Decreto 1093/97 de julio se pasa a emitir el preceptivo informe sobre la forma que jurídicamente se entiende más adecuada para obtener su inscripción: Informe: Para reanudar el tracto sucesivo desde «Bocage, Sociedad Anónima» actual titular registral hasta el Excelentísimo Ayuntamiento de Pineda de Mar que entiende que ya es propietario de dicha porción de terreno destinada a equipamiento público, habrá que demostrar cumplidamente que el actual propietario presta su consentimiento a ello de forma directa y actual o que ello ya no es necesario porque, por imposición de la legislación urbanística, y, en concreto, del principio de subrogación contenido en el artículo 22 del RDL 26 de junio de 1992 (artículo declarado constitucional por la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997) o en su defecto por el artículo 88 del Real Decreto 1346/76 de 9 de abril, y el cumplimiento tanto de las normas de planeamiento como de las de gestión que afecten al polígono o polígonos que integren la finca sobre la que se reclama la superficie debatida de equipamiento público. Para ello se precisará presentar la documentación oportuna que será objeto en su día de calificación registral, tanto sobre su forma: a) «Escritura» si se entiende donación, a otorgar por su titular actual «Bocage, Sociedad Anónima», o b) «Documentación administrativa» y ello en atención a la razón o causa de la transmisión (voluntad de regalar en el primer supuesto formal u obligación de entregar en cumplimiento de urbanismo y por actuación sobre «Bocage, Sociedad Anónima» del principio de subrogación urbanística en el segundo) y del momento en que se entienda verificada la transmisión del dominio (dado que en el Registro de la Propiedad no se inscriben obligaciones de hacer o de entregar, sino transmisiones) y todo ello deberá ir en el segundo supuesto –documentación administrativa– acompañado de la justificación de que todo el planeamiento tanto el principal (Plan General de Ordenación Urbana) como el accesorio (Plan o Planes Parciales o Especiales de Reforma Interior) han sido aprobados con firmeza –al menos la administrativa– y en consecuencia proceda entender que se ha transferido la propiedad de los dieciocho mil metros de equipamiento público a favor del Excelentísimo Ayuntamiento de Pineda de Mar, por exigencia, entre otras normas, del artículo 120 de la Ley 12/1990 de 5 de julio que refunde los textos legales en Cataluña en materia urbanística, y de los artículos 83, 84 y especialmente el 85 del Reglamento de Planeamiento aprobado por Real Decreto 2159/1978 de 23 de junio, y que, en el caso de que existieran delimitados polígonos o unidades de actuación, los sistemas de su ejecución fijados por los Planes aunque no estén consumados no pudieran modificar ya ni la situación física ni la existencia superficial de dicho equipamiento, o que finalmente la ejecución ni planeamiento posterior alguno fuere ya necesario, por razón de la situación fáctica consolidada de la edificación según el planeamiento y vigente, en el Ayuntamiento de Pineda de Mar y la realidad material conforme a la doctrina de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de octubre de 1996. Los documentos deberán ir acompañados de los demás requisitos objeto de calificación sobre personas –con sus datos exigidos por la legislación hipotecaria, bienes y derechos, así como con observancia de la forma de los documentos y liquidación –o exención de impuestos– y ello siempre que el Ayuntamiento de Pineda de Mar, sea competente para adquirir dicho equipamiento en toda su extensión, dado que la teórica finca a la que afectaba la pretendida cesión estaba y está sita en tres términos municipales, y en consecuencia en 1975 se cedió en dicha situación, y se presentó consentimiento, sobre ello por ambas partes, lo que «Calmar, S.A.» –como propietaria y hoy «Bocage, Sociedad Anónima»– sí podía hacer, aunque fuera con error de derecho, pero no el Ayuntamiento de Pineda de Mar, dado que no era ni es competente para decidir sobre el planeamiento y territorio de otros Ayuntamientos como Calella y Tordera –ni viceversa–, salvo como se dirá que lo hubiera hecho en escritura pública –cuya calificación es más amplia que los documentos administrativos. Se hace constar, como posible obstáculo registral en su día, que el Registro de la Propiedad ya en 1975 y en la parte de la finca matriz correspondiente al término de Pineda de Mar, había inscritas una serie de parcelas a favor de otros propietarios. Contra esta nota de calificación, sin perjuicio del derecho o de los pactos a contener entre sí sobre la validez o nulidad del título, se puede interponer recurso gubernativo dentro del plazo de cuatro meses, ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, por los trámites prevenidos en los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Pineda de Mar, a 1 de agosto de 1997.–El Registrador». Firma ilegible.

III

Don Salvador Llorens I Llinás, Alcalde presidente del Ayuntamiento de Pineda de Mar, en su nombre y legal representación, interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: 1.º Que el planteamiento que se efectúa es el de obtener la inscripción registral de la totalidad de los terrenos que fueron objeto de cesión obligatoria gratuita y no sólo de los de «equipamiento público». El Registro de la Propiedad sólo se refiere en su nota a la superficie correspondiente a la de «equipamiento público», es decir 18.000 metros cuadrados, no refiriéndose a las otras dos concesiones de zona verde y viales. 2.º Que el Registrador de la Propiedad, de manera incongruente en su nota, olvida el aspecto de la vialidad y de la zona verde, atribuyéndolas a un presunto tercero hipotecario, «Bocage, Sociedad Anónima» y consagrando un dislate tal como que la vialidad actual de un amplio sector urbano de Pineda de Mar, pueda hallarse en manos de un propietario particular. 3.º Que por lo que se refiere a la superficie destinada a zona verde de 120.000 metros cuadrados, se integraba en el conjunto de la cesión urbanística. Que la nota omite cualquier referencia a tales terrenos, transmitidos «ipso iurre» por razón del documento administrativo y su aprobación y aceptación municipal, teniendo en cuenta que se trata de una urbanización de propietario único por lo que el documento parcelatorio resulta innecesario [artículo 73.ª)] del Reglamento Planeamiento Urbanístico), quedando sustituido por una cesión cumplidora de los deberes básicos que en aquél momento se atribuían a los entes urbanizadores (artículos 53 y 83 de la Ley del Suelo de 1976). Este es el sentido del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. 4.º Que la transferencia urbanística de los terrenos para viales, zonas verdes y equipamiento público se produjo, se consumó y perfeccionó en la toma de posesión por el Ayuntamiento, formalizada en el año 1975, y a partir de dicha fecha, no cabe la invocación de un supuesto tercero registral, dado que de ser así se habría colaborado a dar ropaje, con la apariencia de una supuesta buena fe registral, a operaciones ilícitas en su mismo planteamiento. Que se cita la Resolución de 19 de septiembre de 1994. 5.º Que el asiento registral de «Bocage, Sociedad Anónima», que el Registrador pretende prevalezca sobre la titularidad municipal, que es consecuencia de una cesión urbanística de terrenos obligatoria, documentada formal y administrativamente, conforme a la legislación del Suelo del momento, no transgrediría el principio hipotecario de prioridad, contenido en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, toda vez que la operatividad de este principio únicamente se plantea cuando los títulos se oponen o son incompatibles entre sí, lo que no sucede en este caso. Que el hecho mismo de la cesión obligatoria formalizada y documentada administrativamente, con toma de posesión, constituye una nota digna de protección en los términos de la resolución antes citada. Que además hay que considerar lo que dicen las Resoluciones de 12 de enero de 1988 y 27 de abril de 1993. Que el título determinante debe constituirlo la cesión urbanística por parte de la entidad «Calmar, Sociedad Anónima», con arreglo a la legislación del suelo del momento, aún cuando pueda haberse realizado, en determinados extremos de las certificaciones administrativas aportadas, una referencia innecesaria de los artículos 303 y siguientes del Reglamento Hipotecario, como procedimiento inmatriculador peculiar de la Administración Pública, a partir de su Inventario de Bienes, y, además, debe abarcar todos los terrenos cedidos. 6.º Que resta considerar la pretendida incompatibilidad de asientos registrales y la inscripción a favor de «Bocage, Sociedad Anónima» del año 1991, con sus pretendidos efectos excluyentes y cuya procedencia se basa en los artículos 17 y 34 de la Ley Hipotecaria, fundamento de los principios de prioridad y buena fe. Que el Registrador incurre en una contradicción «in extremis» al decir que hay contradicción entre el título presentado y la inscripción a favor de «Bocage, Sociedad Anónima» y luego denegar la anotación preventiva del artículo 306 del Reglamento Hipotecario, precisamente por no existir la contradicción que es presupuesto de la misma. Que el título municipal de cesión procede del titular antecesor a «Bocage, Sociedad Anónima», es decir de la urbanizadora «Calmar, Sociedad Anónima» Que la inscripción a favor de «Bocage Sociedad Anónima», caso de estimarse una contradicción u oposición de asientos, no puede afectar a la virtualidad de la cesión urbanística de terrenos a favor del Ayuntamiento, documentada públicamente en los términos indicados y anterior al supuesto título de tercero registral. Es más, la cesión documentada produce entre otros efectos, la reanudación del tracto sucesivo, exigible desde los efectos de la obligada subrogación legal (artículo 88 de la Ley del Suelo de 1976). 7.º Que no hay contradicción entre la inscripción de «Bocage, Sociedad Anónima» y la instada por el Ayuntamiento de Pineda de Mar, por cuanto no resultan incompatibles u opuestas.

IV

El Registrador de la Propiedad en defensa de la nota, informó: 1.º Que en virtud de lo dispuesto en el artículo 116.1.º del vigente Reglamento Hipotecario y sin quebranto alguno del artículo 127 del mismo texto reglamentario, se rectifica la nota de calificación en el sentido de que los dos defectos contenidos en la misma y en sus literales términos, sean aplicables también a los 120.000 metros cuadrados de zona verde y a la superficie que resultaría finalmente destinada a viales y «parkings» para el libre estacionamiento. Por tanto la nota se extiende jurídicamente en los mismos términos a la superficie omitida en su día en la nota de calificación. 2.º Que los dos defectos recogidos en la nota de calificación son meramente formales y descansan en un único soporte jurídico consistente en que no se puede inmatricular lo que ya está inmatriculado, por la propia seguridad y funcionamiento del sistema inmobiliario y registral. La falta de previa inmatriculación es pues, un «prius» o presupuesto legal e institucional y así lo afirma el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Que los metros cuadrados debatidos sólo pueden constar inscritos una sola vez en los libros registrales y a favor de un único titular. Hoy formal e indefinidamente están inscritos a favor de «Bocage, Sociedad Anónima» y los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales de Justicia. Que incluso la certificación del artículo 206 de la Ley Hipotecaria tampoco sirve para reanudar el tracto sucesivo respecto de fincas ya inmatriculadas. Este sentido se constata, entre otras, en las Resoluciones de 10 de julio de 1991 y 11 de noviembre de 1992. Que a la misma conclusión de dichas resoluciones hay que llegar en el supuesto objeto de este recurso. Que esto no obsta a que el Excmo. Ayuntamiento de Pineda de Mar, pudiera ostentar derecho material o sustantivo sobre los 18.000 metros cuadrados de equipamiento y 120.000 metros cuadrados de zonas verdes y viales a determinar; no obstante se debe añadir que lo que se pretende es ocupar el espacio y función de la certificación de dominio del artículo 206 de la Ley Hipotecaria y, en su defecto, obtener la anotación preventiva del artículo 306 del Reglamento Hipotecario. Esto resulta de los siguientes hechos: a) La forma en que se pretende su registro; b) La manera en que se describen los bienes, siguiendo el dictado del artículo 303 del Reglamento Hipotecario; c) La documentación que se ha presentado del inventario de bienes; y d) El camino unilateral de integrar las lagunas de los documentos, en orden a ubicación, descripción y extensión de los viales (documentos de 17 de octubre de 1975, inscrito por «Calmar, Sociedad Anónima» y de 3 de noviembre de 1975, inscrito por el Ayuntamiento). Que ante dicha situación se ha decidido que no se puede atender a la petición porque no se dan los presupuestos de hecho que marca la ley. Que, finalmente, el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, parte del supuesto de hecho de que se ha expedido una certificación de dominio del artículo 206 de la Ley Hipotecaria (y artículo 303 del Reglamento Hipotecario). Que se ha pretendido obtener una anotación preventiva de forma subsidiaria lo reconoce el propio Ayuntamiento, al pedir que si no se accede a la inmatriculación de la finca, se practique la anotación preventiva prevista en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario. Que, en consecuencia, el defecto segundo de la nota impugnada, también implica no poder atender a la solicitud de anotación preventiva, porque aquí no se da el supuesto de hecho del citado precepto, dado que no hay contradicción con asiento, ni duda alguna, respecto a detalles de descripción, con otra finca ya inscrita. Que, por último, se indica que el informe no es nota de calificación.

V

El Alcalde del Excmo. Ayuntamiento de Pineda de Mar, habiéndosele dado traslado del informe del señor Registrador, en virtud de diligencia para mejor proveer, por parte del Presidente del Tribunal Superior de Justicia, y con referencia al punto 1 del citado informe en el que amplía su nota de calificación, alegó: 1.º Que el Registrador en su informe no se refiere tan siquiera, al motivo esencial y base para la inscripción, a saber, que el Ayuntamiento obtuvo la cesión de unos terrenos destinados a equipamientos públicos, zonas verdes y para viales mediante acuerdos plenarios de aceptación y actas administrativas de cesión, que se contiene en la documentación objeto de calificación. Que por el principio de subrogación real, previsto en las leyes materiales (Ley del Suelo de 1976, artículo 88), la transmisión o transmisiones no afectan al deber urbanístico de cesión, ni puede obstar, en consecuencia, a la inscripción registral de las fincas a las que abarca aquel deber. Que se debe recordar la doctrina de la Dirección General que se señala en la Resolución de 12 de julio de 1995. Que tal sentido es el mantenido por el Tribunal Supremo en Sentencia tales como la de 10 de mayo de 1990.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña confirmó la nota del Registrador, en cuanto al primer defecto en virtud de lo declarado por las Resoluciones de 10 de julio de 1991 y 11 de noviembre de 1992. Que el procedimiento de las certificaciones de dominio fue introducido en nuestra legislación con carácter supletorio y para el caso de que no existiera título inscrito de propiedad, y en caso de tener este, como sucede en el supuesto del recurso, lo que procede es su presentación. Esta última doctrina es proclamada por la Resolución de 24 de noviembre de 1960. Que en cuanto al segundo defecto, la anotación preventiva del artículo 306 del Reglamento Hipotecario, sólo procede cuando la finca coincida en algunos detalles con otra ya inscrita, no en aquellos supuestos en que la coincidencia es absoluta, pues en este caso la denegación debe ser incuestionable por aplicación tanto del ámbito y finalidad de la certificación de dominio, como de la aplicación de los principios de tracto sucesivo y legitimación (Resolución de 19 de enero de 1960). Este es precisamente el supuesto que se produce en el caso debatido, y se concluye que la anotación preventiva solicitada no resulta aplicable, pues en este caso no se da ninguno de los supuestos que la harían posible, toda vez que los asientos registrales y los contradictorios y la coincidencia entre las fincas inscritas y aquellas que están incluidas en la certificación de dominio es también completa y no contradicha por nadie.

VII

El Alcalde-Presidente del Ayuntamiento de Pineda de Mar apeló el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1, 20, 38, 40, 82, 200, 206 y 220 de la Ley Hipotecaria, 300, 303 y 306 de su Reglamento, 88 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976, 22 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992 y 21 de la vigente Ley del Suelo de 13 de abril de 1998 y las Resoluciones de 19 de enero de 1960, 10 de junio de 1991 y 11 de noviembre de 1992.

1. Son hechos esenciales para la correcta resolución del presente recurso los siguientes:

a) En el año 1975, una entidad promotora, titular registral, cede gratuitamente en documento privado al Ayuntamiento unos terrenos destinados a viales, zonas verdes y equipamientos que comprenden un total de 1.200.000 metros cuadrados, de los que se destinarían a zona verde 120.000, 18.000 a equipamientos y los restantes a viales. La cesión no accede al Registro.

b) La finca de donde proceden los 1.200.000 metros sufre diversas segregaciones y, tras algunas vicisitudes, es adquirida por título de adjudicación en subasta judicial por determinada entidad distinta de la que cedió los terrenos al Ayuntamiento.

c) Éste elabora una certificación, que se dice emitida de conformidad con los artículos 303 y siguientes del Reglamento Hipotecario con el fin de obtener la inscripción a su favor de una finca que se describe en documento anejo (un informe del Área de Urbanismo, Obras y Servicios) con una cabida de 18.000 metros cuadrados y que se dice procede de la finca, de la que se aporta su descripción, que en su día estuvo inscrita a favor de la promotora cedente. A la susodicha certificación se incorporan varios documentos entre los que se encuentran aquel por el que la promotora cedió los terrenos, el acuerdo de la Corporación aceptando la cesión y la diligencia de posesión. En la misma certificación se solicita se practique, en su caso, la anotación preventiva del artículo 306 del Reglamento Hipotecario.

d) Presentado el documento en el Registro de la Propiedad, el Registrador observa dos defectos. El primero se refiere a la certificación, de la que textualmente dice que «no es ni medio formal ni medio registral adecuado para obtener este objetivo (inmatricular por segunda vez una porción de terreno de 18.000 metros cuadrados) porque a mi juicio jurídico no se puede inmatricular (...) una finca o porción de ella que obre ya inmatriculada a favor de persona distinta». El segundo defecto se refiere a la solicitud de anotación preventiva del artículo 306 del Reglamento Hipotecario que se suspende –sólo el primer defecto recibe la calificación de insubsanable– «porque aquí no se da el supuesto de hecho del meritado precepto dado que no hay contradicción con asiento, ni duda alguna respecto a detalles de descripción con otra ya inscrita».

e) En el escrito del recurso interpuesto por el Ayuntamiento ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia se formula la queja de que el Registrador califica sólo en cuanto a 18.000 metros cuadrados y no respecto del resto de los 1.200.000 a que se refiere la certificación.

f) El Registrador, en su informe en defensa de la nota, amplia su calificación al amparo del artículo 127 del Reglamento Hipotecario y la extiende a toda la superficie que en su día fue cedida.

g) Para evitar indefensión, el Presidente del Tribunal Superior da ocasión al recurrente de alegar lo que a su mejor derecho conviniere a la vista de la ampliación de la calificación del Registrador, cosa que así hace presentando el correspondiente escrito con sus nuevas alegaciones.

h) El Presidente confirma los dos defectos de la nota extendidos a la totalidad de los 1.200.000 metros que en su momento fueron cedidos.

2. Aparte el hecho de que el artículo 127 del Reglamento Hipotecario no ampara la posibilidad de ampliar la nota de calificación con ocasión del informe que el Registrador ha de realizar para su defensa, lo cierto es que la certificación presentada incorpora un informe del Área de Urbanismo del Ayuntamiento donde se describe con todo detalle la finca que se pretende inscribir y allí se dice con claridad meridiana que su superficie es de 18.000 metros. Por lo tanto, no puede confirmarse la ampliación que de la nota hace el Registrador ni la confirmación que en este punto hace el auto del Presidente del Tribunal Superior.

3. Limitado pues a los 18.000 metros a que se refiere la calificación, el primer defecto debe ser confirmado, ya que, aparte el hecho de que las certificaciones reguladas en los artículos 206 de la Ley Hipotecaria y 303 y siguientes de su Reglamento no pueden servir de título para inscribir a favor de las personas en ellos previstas fincas ya inmatriculadas a nombre de otras (cfr. Resoluciones de 10 de junio de 1991 y de 11 de noviembre de 1992); tampoco puede ser inscrito el documento privado de cesión aportado como complementario de la certificación porque, sin prejuzgar ahora su idoneidad formal, la finca se halla inscrita a nombre de persona distinta de la que en el título aparece como cedente, pues así lo requieren los principios registrales de tracto sucesivo, de legitimación y de salvaguardia judicial de los asientos del Registro (cfr, respectivamente los artículos 20, 38 y 1 de la Ley Hipotecaria) para cuya rectificación se exige el consentimiento del titular registral o la oportuna resolución judicial recaída en juicio entablado contra todos aquellos a quienes el asiento reconozca algún derecho (cfr, artículos 40, 82 y 220 de la misma Ley).

Debe rechazarse el argumento del recurrente que reclama, en base a la naturaleza urbanística de la cesión que se pretende inscribir, que el actual titular debe soportar la inscripción de la cesión (lo que exigiría la previa segregación) como consecuencia de la subrogación que en las cargas de naturaleza urbanística que consagraban los artículos 88 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976, luego el artículo 22 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992, vigente en el momento de realizar la calificación, y finalmente el artículo 21 de la vigente Ley del Suelo. Sin embargo, en este caso nos hallamos en un supuesto completamente distinto, pues se trata de una cesión de terrenos efectuada con anterioridad a la adquisición del actual titular registral y la cuestión no es discutir si éste ha de soportarla o no, que es problema de derecho material que el Registrador, con los limitados medios de que dispone no puede resolver; sino que lo que se discute es acerca de los requisitos para que tal cesión tenga reflejo registral y éste requiere el consentimiento del propio titular o resolución judicial obtenida en procedimiento entablado contra él.

4. El segundo defecto debe ser igualmente confirmado, ya que la anotación preventiva regulada en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario se prevé exclusivamente para las hipótesis en que el interesado pretenda inmatricular una finca que cree que no ha sido previamente inscrita y el Registrador observa que existen coincidencias en su descripción con otras que le hacen dudar acerca de la identidad de la que se pretende inmatricular; mas, en el caso que nos ocupa, no existe duda alguna, ni en el recurrente ni en el Registrador, acerca de que los 18.000 metros a los que se refiere la calificación se encuentran ya inmatriculados dentro de la cabida de otra finca ya inscrita (cfr. Resolución de 19 de enero de 1960).

Esta Dirección General ha acordado confirmar la nota del Registrador y el auto apelado con la salvedad que resulta del fundamento de derecho número 2.

Madrid, 13 de Febrero de 2001.–La Directora general, Ana López-Monís Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.