En el recurso gubernativo interpuesto por el Excmo. Sr. Alcalde del
Ayuntamiento de Pineda de Mar, don Salvador Llorens I Llinás, contra
la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad, don Antonio
García Conesa, a inscribir una cesión de terrenos, en virtud de apelación
del recurrente.
Hechos
I
La empresa urbanizadora "Calmar, Sociedad Anónima", el 17 de octubre
cedió al Ayuntamiento de Pineda de Mar gratuitamente y a perpetuidad
los terrenos que para viales afectaban a los sitos en los polígonos 3 y 4
del Catastro Parcelario del Municipio, calificados como urbanizables en
el planeamiento municipal paraje denominado "Can Carreras de
Arbosseda", así como el espacio de aparcamiento para libre estacionamiento;
más 120.000 metros cuadrados de zona verde y 18.000 metros cuadrados
con destino a equipamientos públicos, sobre una superficie total
de 1.200.000 metros cuadrados, aproximadamente. Tal cesión fue aceptada
por el Ayuntamiento de Pineda de Mar en sesión plenaria de 3 de noviembre
de 1975, tomándose posesión de tales terrenos. En el acta complementaria
y aclaratoria de 21 de diciembre de 1994, se concretó que los terrenos
cedidos para equipamiento contenían el edificio denominado "Can
Carreras", que da nombre a la urbanización.
La incorporación formal de los aludidos terrenos al Inventario de Bienes
Municipales se produjo en el año 1995, por acuerdo municipal plenario
de 15 de marzo de ese año. La finca donde se hallan incluidos los 1.200.000
metros cuadrados, tras sufrir diversas segregaciones, fue adquirida por
título de adjudicación en subasta judicial por determinada entidad distinta
de la que cedió los terrenos al Ayuntamiento. Posteriormente, el
Ayuntamiento instó la inmatriculación de los mismos.
II
Presentada en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar, una
solicitud del Ayuntamiento acompañada de una certificación del secretario
del mismo en la que se describía determinada finca de 18.000 metros
cuadrados como perteneciente al Ayuntamiento e incluida dentro de los
terrenos cedidos por la entidad "Calmar, Sociedad Anónima", en 1975 a
los efectos del artículo 303 del Reglamento Hipotecario, esto es, a los
efectos de inmatricular la finca en virtud de certificación administrativa,
a la vez que se unió otra documentación complementaria, fue calificada
con la siguiente nota: "A la vista de la documentación que obra en el
asiento número 836 del tomo 17 del Diario, de fecha 22 de julio de 1997,
y que consisten: Una certificación expedida por don Jaume Ignacio Soto
i Valle, secretario general del Excelentísimo Ayuntamiento de Pineda del
Mar, en fecha de seis de noviembre de mil novecientos noventa y cinco,
con el Visto Bueno de su Alcalde y Presidente don Salvador Llorens i
Llinás, que constituye una copia auténtica del expediente administrativo
número 3.247/75 tramitado en su día por el Ayuntamiento de Pineda del
Mar, y que tiene por objeto la cesión -entre otras- de una extensión
superficial de dieciocho mil metros cuadrados de terreno destinada a
equipamiento público, por parte de la entonces titular registral la sociedad
anónima "Calmar, Sociedad Anónima" de una finca denominada "Can
carreras de l'Arbosseda" cuya ubicación material se concretaría con
posterioridad "in situ" donde obra la allí denominada oferta de donación no sólo
de dichos metros sino de otros destinados a viales y zona verde hecha
por la sociedad "Calmar, Sociedad Anónima", mediante instancia, y, la
aceptación de la donación por el Ayuntamiento de Pineda del Mar, mediante
acuerdo de su Pleno en fecha 3 de noviembre de 1975, todo lo cual va
integrado con un plano parcelario y topográfico de situación, y una
certificación de la diligencia administrativa de posesión de los terrenos objeto
de inscripción, y que se acompaña de: a) otra certificación -también de
fecha de 6 de noviembre de 1995 que enumera los datos identificativos de
la finca objeto de inscripción tomados directamente del Alta de dicha superficie
de terreno por el Ayuntamiento con de ser de su propiedad en el Inventario
de Bienes Municipales con fecha 15 de marzo de 1995, tras un acuerdo del
Pleno del Ayuntamiento de Pineda del Mar, cumplimentando todos y cada
uno de los requisitos del artículo 303 del Reglamento Hipotecario, así como
de los datos de la finca matriz, registral número 3.032, obrante al folio 216
del tomo 351 del archivo, libro 35 de Pineda de Mar, sobre la que practicar,
en su caso, la segregación, que se formó por agrupación de varias: a) Una
del término de Calella, que es la registral 1.968, b) una del término de
Tordera, que es la registral 1.446, y finalmente c) las doce restantes de
Pineda de Mar, que son la registrales 385, 494, 495, 496, 497, 590, 1.146,
1.260, 1.497, 1.880 y 1.881. b) de un informe del Área de Urbanismo, Obras
y Servicios del Ayuntamiento de Pineda de Mar, expedido por don Juan
Ignacio Soto i Valle con el Visto Bueno del Alcalde Accidental don Norberto
Peláez Rodríguez, remito todo ello al Registro de la Propiedad de Pineda
de Mar a los efectos de los artículos 303 y concordantes del Reglamento
Hipotecario, pidiendo que, en el caso de que se diera el supuesto del artículo
306 del Reglamento Hipotecario, se extendiera por el Registro de la Propiedad
la anotación preventiva correspondiente: He decidido tras su calificación:
Primero.-Denegar la inmatriculación solicitada por el único defecto que se califica
de insubsanable de que la documentación antedicha que pretende cubrir las
funciones de la certificación de dominio, regulada en el artículo 206 de la
Ley Hipotecaria y artículos 303 y siguientes del Reglamento Hipotecario, para
así y por su medio inmatricular por segunda vez -ésta a favor del
Ayuntamiento de Pineda de Mar- una porción de terreno de dieciocho mil metros
cuadrados no es ni medio formal ni medio registral adecuado -en el supuesto
concreto- para obtener este objetivo porque a mi juicio jurídico no se puede
inmatricular -ni a favor del Ayuntamiento de Pineda de Mar, ni de
nadieuna finca o porción de ella que obre ya inmatriculada a favor de persona
distinta, y en el caso concreto, como se reconoce en la propia documentación
lo está -y vigentes sus asientos- a favor de "Bocage, Sociedad Anónima",
por título de compraventa, según resulta de la inscripción 6.a, obrante al
folio 210 del tomo 1.466 del archivo, libro 300 de Pineda de Mar, causada
por asiento 891 del tomo 6 del Diario. Segundo.- Tampoco procede atender
la solicitud defectiva del señor Alcalde en cuanto a la práctica de la anotación
preventiva a que hace referencia el artículo 306 del Reglamento Hipotecario
porque aquí no se da el supuesto de hecho del meritado precepto
-contradicción entre la documentación aportada y algún asiento no cancelado,
o referirse a fincas o derechos reales, cuya descripción coincida en algunos
detalles con la de fincas o derechos ya inscritos- dado que no hay
contradicción con asiento, ni duda alguna respecto a detalles de descripción
con otra ya inscrita, sino que a la luz de la Resolución de la Dirección General
de los Registros y del Notariado de 19 de enero de 1960, dado que la superficie
de dieciocho mil metros cuadrados obra inscrita a favor de "Bocage Sociedad
Anónima", lo que procedería no es inmatricular sino reanudar el tracto
sucesivo previa segregación. Y siendo el primer defecto insubsanable, no procede
tomar anotación preventiva. Tras lo anterior y de conformidad con lo dispuesto
en el artículo 2.3 del Real Decreto 1093/97 de julio se pasa a emitir el preceptivo
informe sobre la forma que jurídicamente se entiende más adecuada para
obtener su inscripción: Informe: Para reanudar el tracto sucesivo desde
"Bocage, Sociedad Anónima" actual titular registral hasta el Excelentísimo
Ayuntamiento de Pineda de Mar que entiende que ya es propietario de dicha
porción de terreno destinada a equipamiento público, habrá que demostrar
cumplidamente que el actual propietario presta su consentimiento a ello de
forma directa y actual o que ello ya no es necesario porque, por imposición
de la legislación urbanística, y, en concreto, del principio de subrogación
contenido en el artículo 22 del RDL 26 de junio de 1992 (artículo declarado
constitucional por la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo
de 1997) o en su defecto por el artículo 88 del Real Decreto 1346/76 de
9 de abril, y el cumplimiento tanto de las normas de planeamiento como
de las de gestión que afecten al polígono o polígonos que integren la finca
sobre la que se reclama la superficie debatida de equipamiento público. Para
ello se precisará presentar la documentación oportuna que será objeto en
su día de calificación registral, tanto sobre su forma: a) "Escritura" si se
entiende donación, a otorgar por su titular actual "Bocage, Sociedad Anónima",
o b) "Documentación administrativa" y ello en atención a la razón o causa
de la transmisión (voluntad de regalar en el primer supuesto formal u
obligación de entregar en cumplimiento de urbanismo y por actuación sobre
"Bocage, Sociedad Anónima" del principio de subrogación urbanística en el
segundo) y del momento en que se entienda verificada la transmisión del
dominio (dado que en el Registro de la Propiedad no se inscriben obligaciones
de hacer o de entregar, sino transmisiones) y todo ello deberá ir en el segundo
supuesto -documentación administrativa- acompañado de la justificación de
que todo el planeamiento tanto el principal (Plan General de Ordenación
Urbana) como el accesorio (Plan o Planes Parciales o Especiales de Reforma
Interior) han sido aprobados con firmeza -al menos la administrativa- y
en consecuencia proceda entender que se ha transferido la propiedad de
los dieciocho mil metros de equipamiento público a favor del Excelentísimo
Ayuntamiento de Pineda de Mar, por exigencia, entre otras normas, del artículo
120 de la Ley 12/1990 de 5 de julio que refunde los textos legales en Cataluña
en materia urbanística, y de los artículos 83, 84 y especialmente el 85 del
Reglamento de Planeamiento aprobado por Real Decreto 2159/1978 de 23
de junio, y que, en el caso de que existieran delimitados polígonos o unidades
de actuación, los sistemas de su ejecución fijados por los Planes aunque
no estén consumados no pudieran modificar ya ni la situación física ni la
existencia superficial de dicho equipamiento, o que finalmente la ejecución
ni planeamiento posterior alguno fuere ya necesario, por razón de la situación
fáctica consolidada de la edificación según el planeamiento y vigente, en
el Ayuntamiento de Pineda de Mar y la realidad material conforme a la
doctrina de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 3 de octubre de 1996. Los documentos deberán ir acompañados
de los demás requisitos objeto de calificación sobre personas -con sus datos
exigidos por la legislación hipotecaria. bienes y derechos, así como con
observancia de la forma de los documentos y liquidación -o exención de
impuestosy ello siempre que el Ayuntamiento de Pineda de Mar, sea competente para
adquirir dicho equipamiento en toda su extensión, dado que la teórica finca
a la que afectaba la pretendida cesión estaba y está sita en tres términos
municipales, y en consecuencia en 1975 se cedió en dicha situación, y se
presentó consentimiento, sobre ello por ambas partes, lo que "Calmar, S.A."
-como propietaria y hoy "Bocage, Sociedad Anónima"- sí podía hacer, aunque
fuera con error de derecho, pero no el Ayuntamiento de Pineda de Mar,
dado que no era ni es competente para decidir sobre el planeamiento y
territorio de otros Ayuntamientos como Calella y Tordera -ni viceversa-,
salvo como se dirá que lo hubiera hecho en escritura pública -cuya calificación
es más amplia que los documentos administrativos. Se hace constar, como
posible obstáculo registral en su día, que el Registro de la Propiedad ya
en 1975 y en la parte de la finca matriz correspondiente al término de Pineda
de Mar, había inscritas una serie de parcelas a favor de otros propietarios.
Contra esta nota de calificación, sin perjuicio del derecho o de los pactos
a contener entre sí sobre la validez o nulidad del título, se puede interponer
recurso gubernativo dentro del plazo de cuatro meses, ante el Presidente
del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, por los trámites prevenidos
en los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Pineda de Mar,
a 1 de agosto de 1997.-El Registrador". Firma ilegible.
III
Don Salvador Llorens I Llinás, Alcalde presidente del Ayuntamiento
de Pineda de Mar, en su nombre y legal representación, interpuso recurso
gubernativo contra la anterior calificación y alegó: 1.o Que el
planteamiento que se efectúa es el de obtener la inscripción registral de la totalidad
de los terrenos que fueron objeto de cesión obligatoria gratuita y no sólo
de los de "equipamiento público". El Registro de la Propiedad sólo se refiere
en su nota a la superficie correspondiente a la de "equipamiento público",
es decir 18.000 metros cuadrados, no refiriéndose a las otras dos
concesiones de zona verde y viales. 2.o Que el Registrador de la Propiedad,
de manera incongruente en su nota, olvida el aspecto de la vialidad y
de la zona verde, atribuyéndolas a un presunto tercero hipotecario, "Bocage,
Sociedad Anónima" y consagrando un dislate tal como que la vialidad
actual de un amplio sector urbano de Pineda de Mar, pueda hallarse en
manos de un propietario particular. 3.o Que por lo que se refiere a la
superficie destinada a zona verde de 120.000 metros cuadrados, se
integraba en el conjunto de la cesión urbanística. Que la nota omite cualquier
referencia a tales terrenos, transmitidos "ipso iurre" por razón del
documento administrativo y su aprobación y aceptación municipal, teniendo
en cuenta que se trata de una urbanización de propietario único por lo
que el documento parcelatorio resulta innecesario [artículo 73.a)] del
Reglamento Planeamiento Urbanístico), quedando sustituido por una cesión
cumplidora de los deberes básicos que en aquél momento se atribuían
a los entes urbanizadores (artículos 53 y 83 de la Ley del Suelo de 1976).
Este es el sentido del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. 4.o Que
la transferencia urbanística de los terrenos para viales, zonas verdes y
equipamiento público se produjo, se consumó y perfeccionó en la toma
de posesión por el Ayuntamiento, formalizada en el año 1975, y a partir
de dicha fecha, no cabe la invocación de un supuesto tercero registral,
dado que de ser así se habría colaborado a dar ropaje, con la apariencia
de una supuesta buena fe registral, a operaciones ilícitas en su mismo
planteamiento. Que se cita la Resolución de 19 de septiembre de 1994.
5.o Que el asiento registral de "Bocage, Sociedad Anónima", que el
Registrador pretende prevalezca sobre la titularidad municipal, que es
consecuencia de una cesión urbanística de terrenos obligatoria, documentada
formal y administrativamente, conforme a la legislación del Suelo del
momento, no transgrediría el principio hipotecario de prioridad, contenido
en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, toda vez que la operatividad de
este principio únicamente se plantea cuando los títulos se oponen o son
incompatibles entre sí, lo que no sucede en este caso. Que el hecho mismo
de la cesión obligatoria formalizada y documentada administrativamente,
con toma de posesión, constituye una nota digna de protección en los
términos de la resolución antes citada. Que además hay que considerar
lo que dicen las Resoluciones de 12 de enero de 1988 y 27 de abril de 1993.
Que el título determinante debe constituirlo la cesión urbanística por parte
de la entidad "Calmar, Sociedad Anónima", con arreglo a la legislación
del suelo del momento, aún cuando pueda haberse realizado, en
determinados extremos de las certificaciones administrativas aportadas, una
referencia innecesaria de los artículos 303 y siguientes del Reglamento
Hipotecario, como procedimiento inmatriculador peculiar de la
Administración Pública, a partir de su Inventario de Bienes, y, además, debe abarcar
todos los terrenos cedidos. 6.o Que resta considerar la pretendida
incompatibilidad de asientos registrales y la inscripción a favor de "Bocage,
Sociedad Anónima" del año 1991, con sus pretendidos efectos excluyentes
y cuya procedencia se basa en los artículos 17 y 34 de la Ley Hipotecaria,
fundamento de los principios de prioridad y buena fe. Que el Registrador
incurre en una contradicción "in extremis" al decir que hay contradicción
entre el título presentado y la inscripción a favor de "Bocage, Sociedad
Anónima" y luego denegar la anotación preventiva del artículo 306 del
Reglamento Hipotecario, precisamente por no existir la contradicción que
es presupuesto de la misma. Que el título municipal de cesión procede
del titular antecesor a "Bocage, Sociedad Anónima", es decir de la
urbanizadora "Calmar, Sociedad Anónima" Que la inscripción a favor de "Bocage
Sociedad Anónima", caso de estimarse una contradicción u oposición de
asientos, no puede afectar a la virtualidad de la cesión urbanística de
terrenos a favor del Ayuntamiento, documentada públicamente en los
términos indicados y anterior al supuesto título de tercero registral. Es más,
la cesión documentada produce entre otros efectos, la reanudación del
tracto sucesivo, exigible desde los efectos de la obligada subrogación legal
(artículo 88 de la Ley del Suelo de 1976). 7.o Que no hay contradicción
entre la inscripción de "Bocage, Sociedad Anónima" y la instada por el
Ayuntamiento de Pineda de Mar, por cuanto no resultan incompatibles
u opuestas.
IV
El Registrador de la Propiedad en defensa de la nota, informó: 1.o Que
en virtud de lo dispuesto en el artículo 116.1.o del vigente Reglamento
Hipotecario y sin quebranto alguno del artículo 127 del mismo texto
reglamentario, se rectifica la nota de calificación en el sentido de que los dos
defectos contenidos en la misma y en sus literales términos, sean aplicables
también a los 120.000 metros cuadrados de zona verde y a la superficie
que resultaría finalmente destinada a viales y "parkings" para el libre
estacionamiento. Por tanto la nota se extiende jurídicamente en los mismos
términos a la superficie omitida en su día en la nota de calificación.
2.o Que los dos defectos recogidos en la nota de calificación son
meramente formales y descansan en un único soporte jurídico consistente en
que no se puede inmatricular lo que ya está inmatriculado, por la propia
seguridad y funcionamiento del sistema inmobiliario y registral. La falta
de previa inmatriculación es pues, un "prius" o presupuesto legal e
institucional y así lo afirma el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Que los
metros cuadrados debatidos sólo pueden constar inscritos una sola vez
en los libros registrales y a favor de un único titular. Hoy formal e
indefinidamente están inscritos a favor de "Bocage, Sociedad Anónima" y los
asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales de Justicia.
Que incluso la certificación del artículo 206 de la Ley Hipotecaria tampoco
sirve para reanudar el tracto sucesivo respecto de fincas ya inmatriculadas.
Este sentido se constata, entre otras, en las Resoluciones de 10 de julio
de 1991 y 11 de noviembre de 1992. Que a la misma conclusión de dichas
resoluciones hay que llegar en el supuesto objeto de este recurso. Que
esto no obsta a que el Excmo. Ayuntamiento de Pineda de Mar, pudiera
ostentar derecho material o sustantivo sobre los 18.000 metros cuadrados
de equipamiento y 120.000 metros cuadrados de zonas verdes y viales
a determinar; no obstante se debe añadir que lo que se pretende es ocupar
el espacio y función de la certificación de dominio del artículo 206 de
la Ley Hipotecaria y, en su defecto, obtener la anotación preventiva del
artículo 306 del Reglamento Hipotecario. Esto resulta de los siguientes
hechos: a) La forma en que se pretende su registro; b) La manera en
que se describen los bienes, siguiendo el dictado del artículo 303 del
Reglamento Hipotecario; c) La documentación que se ha presentado del
inventario de bienes; y d) El camino unilateral de integrar las lagunas de
los documentos, en orden a ubicación, descripción y extensión de los viales
(documentos de 17 de octubre de 1975, inscrito por "Calmar, Sociedad
Anónima" y de 3 de noviembre de 1975, inscrito por el Ayuntamiento).
Que ante dicha situación se ha decidido que no se puede atender a la
petición porque no se dan los presupuestos de hecho que marca la ley.
Que, finalmente, el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, parte del
supuesto de hecho de que se ha expedido una certificación de dominio
del artículo 206 de la Ley Hipotecaria (y artículo 303 del Reglamento
Hipotecario). Que se ha pretendido obtener una anotación preventiva de forma
subsidiaria lo reconoce el propio Ayuntamiento, al pedir que si no se
accede a la inmatriculación de la finca, se practique la anotación preventiva
prevista en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario. Que, en
consecuencia, el defecto segundo de la nota impugnada, también implica no
poder atender a la solicitud de anotación preventiva, porque aquí no se
da el supuesto de hecho del citado precepto, dado que no hay contradicción
con asiento, ni duda alguna, respecto a detalles de descripción, con otra
finca ya inscrita. Que, por último, se indica que el informe no es nota
de calificación.
V
El Alcalde del Excmo. Ayuntamiento de Pineda de Mar, habiéndosele
dado traslado del informe del señor Registrador, en virtud de diligencia
para mejor proveer, por parte del Presidente del Tribunal Superior de
Justicia, y con referencia al punto 1 del citado informe en el que amplía
su nota de calificación, alegó: 1.o Que el Registrador en su informe no
se refiere tan siquiera, al motivo esencial y base para la inscripción, a
saber, que el Ayuntamiento obtuvo la cesión de unos terrenos destinados
a equipamientos públicos, zonas verdes y para viales mediante acuerdos
plenarios de aceptación y actas administrativas de cesión, que se contiene
en la documentación objeto de calificación. Que por el principio de
subrogación real, previsto en las leyes materiales (Ley del Suelo de 1976,
artículo 88), la transmisión o transmisiones no afectan al deber urbanístico
de cesión, ni puede obstar, en consecuencia, a la inscripción registral de
las fincas a las que abarca aquel deber. Que se debe recordar la doctrina
de la Dirección General que se señala en la Resolución de 12 de julio
de 1995. Que tal sentido es el mantenido por el Tribunal Supremo en
Sentencia tales como la de 10 de mayo de 1990.
VI
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña confirmó
la nota del Registrador, en cuanto al primer defecto en virtud de lo
declarado por las Resoluciones de 10 de julio de 1991 y 11 de noviembre de 1992.
Que el procedimiento de las certificaciones de dominio fue introducido
en nuestra legislación con carácter supletorio y para el caso de que no
existiera título inscrito de propiedad, y en caso de tener este, como sucede
en el supuesto del recurso, lo que procede es su presentación. Esta última
doctrina es proclamada por la Resolución de 24 de noviembre de 1960.
Que en cuanto al segundo defecto, la anotación preventiva del artículo
306 del Reglamento Hipotecario, sólo procede cuando la finca coincida
en algunos detalles con otra ya inscrita, no en aquellos supuestos en que
la coincidencia es absoluta, pues en este caso la denegación debe ser
incuestionable por aplicación tanto del ámbito y finalidad de la certificación
de dominio, como de la aplicación de los principios de tracto sucesivo
y legitimación (Resolución de 19 de enero de 1960). Este es precisamente
el supuesto que se produce en el caso debatido, y se concluye que la
anotación preventiva solicitada no resulta aplicable, pues en este caso
no se da ninguno de los supuestos que la harían posible, toda vez que
los asientos registrales y los contradictorios y la coincidencia entre las
fincas inscritas y aquellas que están incluidas en la certificación de dominio
es también completa y no contradicha por nadie.
VII
El Alcalde-Presidente del Ayuntamiento de Pineda de Mar apeló el
auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el
escrito de interposición del recurso gubernativo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1, 20, 38, 40, 82, 200, 206 y 220 de la Ley
Hipotecaria, 300, 303 y 306 de su Reglamento, 88 del Texto Refundido de la Ley
del Suelo de 9 de abril de 1976, 22 del Texto Refundido de la Ley del
Suelo de 26 de junio de 1992 y 21 de la vigente Ley del Suelo de 13
de abril de 1998 y las Resoluciones de 19 de enero de 1960, 10 de junio
de 1991 y 11 de noviembre de 1992.
1. Son hechos esenciales para la correcta resolución del presente
recurso los siguientes:
a) En el año 1975, una entidad promotora, titular registral, cede
gratuitamente en documento privado al Ayuntamiento unos terrenos
destinados a viales, zonas verdes y equipamientos que comprenden un total
de 1.200.000 metros cuadrados, de los que se destinarían a zona
verde 120.000, 18.000 a equipamientos y los restantes a viales. La cesión
no accede al Registro.
b) La finca de donde proceden los 1.200.000 metros sufre diversas
segregaciones y, tras algunas vicisitudes, es adquirida por título de
adjudicación en subasta judicial por determinada entidad distinta de la que
cedió los terrenos al Ayuntamiento.
c) Éste elabora una certificación, que se dice emitida de conformidad
con los artículos 303 y siguientes del Reglamento Hipotecario con el fin
de obtener la inscripción a su favor de una finca que se describe en
documento anejo (un informe del Área de Urbanismo, Obras y Servicios) con
una cabida de 18.000 metros cuadrados y que se dice procede de la finca,
de la que se aporta su descripción, que en su día estuvo inscrita a favor
de la promotora cedente. A la susodicha certificación se incorporan varios
documentos entre los que se encuentran aquel por el que la promotora
cedió los terrenos, el acuerdo de la Corporación aceptando la cesión y
la diligencia de posesión. En la misma certificación se solicita se practique,
en su caso, la anotación preventiva del artículo 306 del Reglamento
Hipotecario.
d) Presentado el documento en el Registro de la Propiedad, el
Registrador observa dos defectos. El primero se refiere a la certificación, de
la que textualmente dice que "no es ni medio formal ni medio registral
adecuado para obtener este objetivo (inmatricular por segunda vez una
porción de terreno de 18.000 metros cuadrados) porque a mi juicio jurídico
no se puede inmatricular (...) una finca o porción de ella que obre ya
inmatriculada a favor de persona distinta". El segundo defecto se refiere
a la solicitud de anotación preventiva del artículo 306 del Reglamento
Hipotecario que se suspende -sólo el primer defecto recibe la calificación
de insubsanable- "porque aquí no se da el supuesto de hecho del meritado
precepto dado que no hay contradicción con asiento, ni duda alguna
respecto a detalles de descripción con otra ya inscrita".
e) En el escrito del recurso interpuesto por el Ayuntamiento ante
el Presidente del Tribunal Superior de Justicia se formula la queja de
que el Registrador califica sólo en cuanto a 18.000 metros cuadrados y
no respecto del resto de los 1.200.000 a que se refiere la certificación.
f) El Registrador, en su informe en defensa de la nota, amplia su
calificación al amparo del artículo 127 del Reglamento Hipotecario y la
extiende a toda la superficie que en su día fue cedida.
g) Para evitar indefensión, el Presidente del Tribunal Superior da
ocasión al recurrente de alegar lo que a su mejor derecho conviniere a
la vista de la ampliación de la calificación del Registrador, cosa que así
hace presentando el correspondiente escrito con sus nuevas alegaciones.
h) El Presidente confirma los dos defectos de la nota extendidos a
la totalidad de los 1.200.000 metros que en su momento fueron cedidos.
2. Aparte el hecho de que el artículo 127 del Reglamento Hipotecario
no ampara la posibilidad de ampliar la nota de calificación con ocasión
del informe que el Registrador ha de realizar para su defensa, lo cierto
es que la certificación presentada incorpora un informe del Área de
Urbanismo del Ayuntamiento donde se describe con todo detalle la finca que
se pretende inscribir y allí se dice con claridad meridiana que su superficie
es de 18.000 metros. Por lo tanto, no puede confirmarse la ampliación
que de la nota hace el Registrador ni la confirmación que en este punto
hace el auto del Presidente del Tribunal Superior.
3. Limitado pues a los 18.000 metros a que se refiere la calificación,
el primer defecto debe ser confirmado, ya que, aparte el hecho de que
las certificaciones reguladas en los artículos 206 de la Ley Hipotecaria
y 303 y siguientes de su Reglamento no pueden servir de título para inscribir
a favor de las personas en ellos previstas fincas ya inmatriculadas a nombre
de otras (cfr. Resoluciones de 10 de junio de 1991 y de 11 de noviembre
de 1992); tampoco puede ser inscrito el documento privado de cesión
aportado como complementario de la certificación porque, sin prejuzgar
ahora su idoneidad formal, la finca se halla inscrita a nombre de persona
distinta de la que en el título aparece como cedente, pues así lo requieren
los principios registrales de tracto sucesivo, de legitimación y de
salvaguardia judicial de los asientos del Registro (cfr. respectivamente los
artículos 20, 38 y 1 de la Ley Hipotecaria) para cuya rectificación se exige
el consentimiento del titular registral o la oportuna resolución judicial
recaída en juicio entablado contra todos aquellos a quienes el asiento
reconozca algún derecho (cfr. artículos 40, 82 y 220 de la misma Ley).
Debe rechazarse el argumento del recurrente que reclama, en base
a la naturaleza urbanística de la cesión que se pretende inscribir, que
el actual titular debe soportar la inscripción de la cesión (lo que exigiría
la previa segregación) como consecuencia de la subrogación que en las
cargas de naturaleza urbanística que consagraban los artículos 88 del Texto
Refundido de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976, luego el artículo 22
del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992, vigente
en el momento de realizar la calificación, y finalmente el artículo 21 de
la vigente Ley del Suelo. Sin embargo, en este caso nos hallamos en un
supuesto completamente distinto, pues se trata de una cesión de terrenos
efectuada con anterioridad a la adquisición del actual titular registral y
la cuestión no es discutir si éste ha de soportarla o no, que es problema
de derecho material que el Registrador, con los limitados medios de que
dispone no puede resolver; sino que lo que se discute es acerca de los
requisitos para que tal cesión tenga reflejo registral y éste requiere el
consentimiento del propio titular o resolución judicial obtenida en
procedimiento entablado contra él.
4. El segundo defecto debe ser igualmente confirmado, ya que la
anotación preventiva regulada en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario
se prevé exclusivamente para las hipótesis en que el interesado pretenda
inmatricular una finca que cree que no ha sido previamente inscrita y
el Registrador observa que existen coincidencias en su descripción con
otras que le hacen dudar acerca de la identidad de la que se pretende
inmatricular; mas, en el caso que nos ocupa, no existe duda alguna, ni
en el recurrente ni en el Registrador, acerca de que los 18.000 metros
a los que se refiere la calificación se encuentran ya inmatriculados dentro
de la cabida de otra finca ya inscrita (cfr. Resolución de 19 de enero
de 1960).
Esta Dirección General ha acordado confirmar la nota del Registrador
y el auto apelado con la salvedad que resulta del fundamento de derecho
número 2.
Madrid, 13 de Febrero de 2001.-La Directora general, Ana López-Monís
Gallego.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
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