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Documento BOE-A-2001-5960

Resolución 13 de febrero de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Alcalde del Ayuntamiento de Pineda de Mar, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad, don Antonio García Conesa, a inscribir una cesión de terrenos, en virtud de apelación del recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 74, de 27 de marzo de 2001, páginas 11341 a 11344 (4 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-2001-5960

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por el Excmo. Sr. Alcalde del

Ayuntamiento de Pineda de Mar, don Salvador Llorens I Llinás, contra

la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad, don Antonio

García Conesa, a inscribir una cesión de terrenos, en virtud de apelación

del recurrente.

Hechos

I

La empresa urbanizadora "Calmar, Sociedad Anónima", el 17 de octubre

cedió al Ayuntamiento de Pineda de Mar gratuitamente y a perpetuidad

los terrenos que para viales afectaban a los sitos en los polígonos 3 y 4

del Catastro Parcelario del Municipio, calificados como urbanizables en

el planeamiento municipal paraje denominado "Can Carreras de

Arbosseda", así como el espacio de aparcamiento para libre estacionamiento;

más 120.000 metros cuadrados de zona verde y 18.000 metros cuadrados

con destino a equipamientos públicos, sobre una superficie total

de 1.200.000 metros cuadrados, aproximadamente. Tal cesión fue aceptada

por el Ayuntamiento de Pineda de Mar en sesión plenaria de 3 de noviembre

de 1975, tomándose posesión de tales terrenos. En el acta complementaria

y aclaratoria de 21 de diciembre de 1994, se concretó que los terrenos

cedidos para equipamiento contenían el edificio denominado "Can

Carreras", que da nombre a la urbanización.

La incorporación formal de los aludidos terrenos al Inventario de Bienes

Municipales se produjo en el año 1995, por acuerdo municipal plenario

de 15 de marzo de ese año. La finca donde se hallan incluidos los 1.200.000

metros cuadrados, tras sufrir diversas segregaciones, fue adquirida por

título de adjudicación en subasta judicial por determinada entidad distinta

de la que cedió los terrenos al Ayuntamiento. Posteriormente, el

Ayuntamiento instó la inmatriculación de los mismos.

II

Presentada en el Registro de la Propiedad de Pineda de Mar, una

solicitud del Ayuntamiento acompañada de una certificación del secretario

del mismo en la que se describía determinada finca de 18.000 metros

cuadrados como perteneciente al Ayuntamiento e incluida dentro de los

terrenos cedidos por la entidad "Calmar, Sociedad Anónima", en 1975 a

los efectos del artículo 303 del Reglamento Hipotecario, esto es, a los

efectos de inmatricular la finca en virtud de certificación administrativa,

a la vez que se unió otra documentación complementaria, fue calificada

con la siguiente nota: "A la vista de la documentación que obra en el

asiento número 836 del tomo 17 del Diario, de fecha 22 de julio de 1997,

y que consisten: Una certificación expedida por don Jaume Ignacio Soto

i Valle, secretario general del Excelentísimo Ayuntamiento de Pineda del

Mar, en fecha de seis de noviembre de mil novecientos noventa y cinco,

con el Visto Bueno de su Alcalde y Presidente don Salvador Llorens i

Llinás, que constituye una copia auténtica del expediente administrativo

número 3.247/75 tramitado en su día por el Ayuntamiento de Pineda del

Mar, y que tiene por objeto la cesión -entre otras- de una extensión

superficial de dieciocho mil metros cuadrados de terreno destinada a

equipamiento público, por parte de la entonces titular registral la sociedad

anónima "Calmar, Sociedad Anónima" de una finca denominada "Can

carreras de l'Arbosseda" cuya ubicación material se concretaría con

posterioridad "in situ" donde obra la allí denominada oferta de donación no sólo

de dichos metros sino de otros destinados a viales y zona verde hecha

por la sociedad "Calmar, Sociedad Anónima", mediante instancia, y, la

aceptación de la donación por el Ayuntamiento de Pineda del Mar, mediante

acuerdo de su Pleno en fecha 3 de noviembre de 1975, todo lo cual va

integrado con un plano parcelario y topográfico de situación, y una

certificación de la diligencia administrativa de posesión de los terrenos objeto

de inscripción, y que se acompaña de: a) otra certificación -también de

fecha de 6 de noviembre de 1995 que enumera los datos identificativos de

la finca objeto de inscripción tomados directamente del Alta de dicha superficie

de terreno por el Ayuntamiento con de ser de su propiedad en el Inventario

de Bienes Municipales con fecha 15 de marzo de 1995, tras un acuerdo del

Pleno del Ayuntamiento de Pineda del Mar, cumplimentando todos y cada

uno de los requisitos del artículo 303 del Reglamento Hipotecario, así como

de los datos de la finca matriz, registral número 3.032, obrante al folio 216

del tomo 351 del archivo, libro 35 de Pineda de Mar, sobre la que practicar,

en su caso, la segregación, que se formó por agrupación de varias: a) Una

del término de Calella, que es la registral 1.968, b) una del término de

Tordera, que es la registral 1.446, y finalmente c) las doce restantes de

Pineda de Mar, que son la registrales 385, 494, 495, 496, 497, 590, 1.146,

1.260, 1.497, 1.880 y 1.881. b) de un informe del Área de Urbanismo, Obras

y Servicios del Ayuntamiento de Pineda de Mar, expedido por don Juan

Ignacio Soto i Valle con el Visto Bueno del Alcalde Accidental don Norberto

Peláez Rodríguez, remito todo ello al Registro de la Propiedad de Pineda

de Mar a los efectos de los artículos 303 y concordantes del Reglamento

Hipotecario, pidiendo que, en el caso de que se diera el supuesto del artículo

306 del Reglamento Hipotecario, se extendiera por el Registro de la Propiedad

la anotación preventiva correspondiente: He decidido tras su calificación:

Primero.-Denegar la inmatriculación solicitada por el único defecto que se califica

de insubsanable de que la documentación antedicha que pretende cubrir las

funciones de la certificación de dominio, regulada en el artículo 206 de la

Ley Hipotecaria y artículos 303 y siguientes del Reglamento Hipotecario, para

así y por su medio inmatricular por segunda vez -ésta a favor del

Ayuntamiento de Pineda de Mar- una porción de terreno de dieciocho mil metros

cuadrados no es ni medio formal ni medio registral adecuado -en el supuesto

concreto- para obtener este objetivo porque a mi juicio jurídico no se puede

inmatricular -ni a favor del Ayuntamiento de Pineda de Mar, ni de

nadieuna finca o porción de ella que obre ya inmatriculada a favor de persona

distinta, y en el caso concreto, como se reconoce en la propia documentación

lo está -y vigentes sus asientos- a favor de "Bocage, Sociedad Anónima",

por título de compraventa, según resulta de la inscripción 6.a, obrante al

folio 210 del tomo 1.466 del archivo, libro 300 de Pineda de Mar, causada

por asiento 891 del tomo 6 del Diario. Segundo.- Tampoco procede atender

la solicitud defectiva del señor Alcalde en cuanto a la práctica de la anotación

preventiva a que hace referencia el artículo 306 del Reglamento Hipotecario

porque aquí no se da el supuesto de hecho del meritado precepto

-contradicción entre la documentación aportada y algún asiento no cancelado,

o referirse a fincas o derechos reales, cuya descripción coincida en algunos

detalles con la de fincas o derechos ya inscritos- dado que no hay

contradicción con asiento, ni duda alguna respecto a detalles de descripción

con otra ya inscrita, sino que a la luz de la Resolución de la Dirección General

de los Registros y del Notariado de 19 de enero de 1960, dado que la superficie

de dieciocho mil metros cuadrados obra inscrita a favor de "Bocage Sociedad

Anónima", lo que procedería no es inmatricular sino reanudar el tracto

sucesivo previa segregación. Y siendo el primer defecto insubsanable, no procede

tomar anotación preventiva. Tras lo anterior y de conformidad con lo dispuesto

en el artículo 2.3 del Real Decreto 1093/97 de julio se pasa a emitir el preceptivo

informe sobre la forma que jurídicamente se entiende más adecuada para

obtener su inscripción: Informe: Para reanudar el tracto sucesivo desde

"Bocage, Sociedad Anónima" actual titular registral hasta el Excelentísimo

Ayuntamiento de Pineda de Mar que entiende que ya es propietario de dicha

porción de terreno destinada a equipamiento público, habrá que demostrar

cumplidamente que el actual propietario presta su consentimiento a ello de

forma directa y actual o que ello ya no es necesario porque, por imposición

de la legislación urbanística, y, en concreto, del principio de subrogación

contenido en el artículo 22 del RDL 26 de junio de 1992 (artículo declarado

constitucional por la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo

de 1997) o en su defecto por el artículo 88 del Real Decreto 1346/76 de

9 de abril, y el cumplimiento tanto de las normas de planeamiento como

de las de gestión que afecten al polígono o polígonos que integren la finca

sobre la que se reclama la superficie debatida de equipamiento público. Para

ello se precisará presentar la documentación oportuna que será objeto en

su día de calificación registral, tanto sobre su forma: a) "Escritura" si se

entiende donación, a otorgar por su titular actual "Bocage, Sociedad Anónima",

o b) "Documentación administrativa" y ello en atención a la razón o causa

de la transmisión (voluntad de regalar en el primer supuesto formal u

obligación de entregar en cumplimiento de urbanismo y por actuación sobre

"Bocage, Sociedad Anónima" del principio de subrogación urbanística en el

segundo) y del momento en que se entienda verificada la transmisión del

dominio (dado que en el Registro de la Propiedad no se inscriben obligaciones

de hacer o de entregar, sino transmisiones) y todo ello deberá ir en el segundo

supuesto -documentación administrativa- acompañado de la justificación de

que todo el planeamiento tanto el principal (Plan General de Ordenación

Urbana) como el accesorio (Plan o Planes Parciales o Especiales de Reforma

Interior) han sido aprobados con firmeza -al menos la administrativa- y

en consecuencia proceda entender que se ha transferido la propiedad de

los dieciocho mil metros de equipamiento público a favor del Excelentísimo

Ayuntamiento de Pineda de Mar, por exigencia, entre otras normas, del artículo

120 de la Ley 12/1990 de 5 de julio que refunde los textos legales en Cataluña

en materia urbanística, y de los artículos 83, 84 y especialmente el 85 del

Reglamento de Planeamiento aprobado por Real Decreto 2159/1978 de 23

de junio, y que, en el caso de que existieran delimitados polígonos o unidades

de actuación, los sistemas de su ejecución fijados por los Planes aunque

no estén consumados no pudieran modificar ya ni la situación física ni la

existencia superficial de dicho equipamiento, o que finalmente la ejecución

ni planeamiento posterior alguno fuere ya necesario, por razón de la situación

fáctica consolidada de la edificación según el planeamiento y vigente, en

el Ayuntamiento de Pineda de Mar y la realidad material conforme a la

doctrina de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del

Notariado de 3 de octubre de 1996. Los documentos deberán ir acompañados

de los demás requisitos objeto de calificación sobre personas -con sus datos

exigidos por la legislación hipotecaria. bienes y derechos, así como con

observancia de la forma de los documentos y liquidación -o exención de

impuestosy ello siempre que el Ayuntamiento de Pineda de Mar, sea competente para

adquirir dicho equipamiento en toda su extensión, dado que la teórica finca

a la que afectaba la pretendida cesión estaba y está sita en tres términos

municipales, y en consecuencia en 1975 se cedió en dicha situación, y se

presentó consentimiento, sobre ello por ambas partes, lo que "Calmar, S.A."

-como propietaria y hoy "Bocage, Sociedad Anónima"- sí podía hacer, aunque

fuera con error de derecho, pero no el Ayuntamiento de Pineda de Mar,

dado que no era ni es competente para decidir sobre el planeamiento y

territorio de otros Ayuntamientos como Calella y Tordera -ni viceversa-,

salvo como se dirá que lo hubiera hecho en escritura pública -cuya calificación

es más amplia que los documentos administrativos. Se hace constar, como

posible obstáculo registral en su día, que el Registro de la Propiedad ya

en 1975 y en la parte de la finca matriz correspondiente al término de Pineda

de Mar, había inscritas una serie de parcelas a favor de otros propietarios.

Contra esta nota de calificación, sin perjuicio del derecho o de los pactos

a contener entre sí sobre la validez o nulidad del título, se puede interponer

recurso gubernativo dentro del plazo de cuatro meses, ante el Presidente

del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, por los trámites prevenidos

en los artículos 112 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Pineda de Mar,

a 1 de agosto de 1997.-El Registrador". Firma ilegible.

III

Don Salvador Llorens I Llinás, Alcalde presidente del Ayuntamiento

de Pineda de Mar, en su nombre y legal representación, interpuso recurso

gubernativo contra la anterior calificación y alegó: 1.o Que el

planteamiento que se efectúa es el de obtener la inscripción registral de la totalidad

de los terrenos que fueron objeto de cesión obligatoria gratuita y no sólo

de los de "equipamiento público". El Registro de la Propiedad sólo se refiere

en su nota a la superficie correspondiente a la de "equipamiento público",

es decir 18.000 metros cuadrados, no refiriéndose a las otras dos

concesiones de zona verde y viales. 2.o Que el Registrador de la Propiedad,

de manera incongruente en su nota, olvida el aspecto de la vialidad y

de la zona verde, atribuyéndolas a un presunto tercero hipotecario, "Bocage,

Sociedad Anónima" y consagrando un dislate tal como que la vialidad

actual de un amplio sector urbano de Pineda de Mar, pueda hallarse en

manos de un propietario particular. 3.o Que por lo que se refiere a la

superficie destinada a zona verde de 120.000 metros cuadrados, se

integraba en el conjunto de la cesión urbanística. Que la nota omite cualquier

referencia a tales terrenos, transmitidos "ipso iurre" por razón del

documento administrativo y su aprobación y aceptación municipal, teniendo

en cuenta que se trata de una urbanización de propietario único por lo

que el documento parcelatorio resulta innecesario [artículo 73.a)] del

Reglamento Planeamiento Urbanístico), quedando sustituido por una cesión

cumplidora de los deberes básicos que en aquél momento se atribuían

a los entes urbanizadores (artículos 53 y 83 de la Ley del Suelo de 1976).

Este es el sentido del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. 4.o Que

la transferencia urbanística de los terrenos para viales, zonas verdes y

equipamiento público se produjo, se consumó y perfeccionó en la toma

de posesión por el Ayuntamiento, formalizada en el año 1975, y a partir

de dicha fecha, no cabe la invocación de un supuesto tercero registral,

dado que de ser así se habría colaborado a dar ropaje, con la apariencia

de una supuesta buena fe registral, a operaciones ilícitas en su mismo

planteamiento. Que se cita la Resolución de 19 de septiembre de 1994.

5.o Que el asiento registral de "Bocage, Sociedad Anónima", que el

Registrador pretende prevalezca sobre la titularidad municipal, que es

consecuencia de una cesión urbanística de terrenos obligatoria, documentada

formal y administrativamente, conforme a la legislación del Suelo del

momento, no transgrediría el principio hipotecario de prioridad, contenido

en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, toda vez que la operatividad de

este principio únicamente se plantea cuando los títulos se oponen o son

incompatibles entre sí, lo que no sucede en este caso. Que el hecho mismo

de la cesión obligatoria formalizada y documentada administrativamente,

con toma de posesión, constituye una nota digna de protección en los

términos de la resolución antes citada. Que además hay que considerar

lo que dicen las Resoluciones de 12 de enero de 1988 y 27 de abril de 1993.

Que el título determinante debe constituirlo la cesión urbanística por parte

de la entidad "Calmar, Sociedad Anónima", con arreglo a la legislación

del suelo del momento, aún cuando pueda haberse realizado, en

determinados extremos de las certificaciones administrativas aportadas, una

referencia innecesaria de los artículos 303 y siguientes del Reglamento

Hipotecario, como procedimiento inmatriculador peculiar de la

Administración Pública, a partir de su Inventario de Bienes, y, además, debe abarcar

todos los terrenos cedidos. 6.o Que resta considerar la pretendida

incompatibilidad de asientos registrales y la inscripción a favor de "Bocage,

Sociedad Anónima" del año 1991, con sus pretendidos efectos excluyentes

y cuya procedencia se basa en los artículos 17 y 34 de la Ley Hipotecaria,

fundamento de los principios de prioridad y buena fe. Que el Registrador

incurre en una contradicción "in extremis" al decir que hay contradicción

entre el título presentado y la inscripción a favor de "Bocage, Sociedad

Anónima" y luego denegar la anotación preventiva del artículo 306 del

Reglamento Hipotecario, precisamente por no existir la contradicción que

es presupuesto de la misma. Que el título municipal de cesión procede

del titular antecesor a "Bocage, Sociedad Anónima", es decir de la

urbanizadora "Calmar, Sociedad Anónima" Que la inscripción a favor de "Bocage

Sociedad Anónima", caso de estimarse una contradicción u oposición de

asientos, no puede afectar a la virtualidad de la cesión urbanística de

terrenos a favor del Ayuntamiento, documentada públicamente en los

términos indicados y anterior al supuesto título de tercero registral. Es más,

la cesión documentada produce entre otros efectos, la reanudación del

tracto sucesivo, exigible desde los efectos de la obligada subrogación legal

(artículo 88 de la Ley del Suelo de 1976). 7.o Que no hay contradicción

entre la inscripción de "Bocage, Sociedad Anónima" y la instada por el

Ayuntamiento de Pineda de Mar, por cuanto no resultan incompatibles

u opuestas.

IV

El Registrador de la Propiedad en defensa de la nota, informó: 1.o Que

en virtud de lo dispuesto en el artículo 116.1.o del vigente Reglamento

Hipotecario y sin quebranto alguno del artículo 127 del mismo texto

reglamentario, se rectifica la nota de calificación en el sentido de que los dos

defectos contenidos en la misma y en sus literales términos, sean aplicables

también a los 120.000 metros cuadrados de zona verde y a la superficie

que resultaría finalmente destinada a viales y "parkings" para el libre

estacionamiento. Por tanto la nota se extiende jurídicamente en los mismos

términos a la superficie omitida en su día en la nota de calificación.

2.o Que los dos defectos recogidos en la nota de calificación son

meramente formales y descansan en un único soporte jurídico consistente en

que no se puede inmatricular lo que ya está inmatriculado, por la propia

seguridad y funcionamiento del sistema inmobiliario y registral. La falta

de previa inmatriculación es pues, un "prius" o presupuesto legal e

institucional y así lo afirma el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Que los

metros cuadrados debatidos sólo pueden constar inscritos una sola vez

en los libros registrales y a favor de un único titular. Hoy formal e

indefinidamente están inscritos a favor de "Bocage, Sociedad Anónima" y los

asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales de Justicia.

Que incluso la certificación del artículo 206 de la Ley Hipotecaria tampoco

sirve para reanudar el tracto sucesivo respecto de fincas ya inmatriculadas.

Este sentido se constata, entre otras, en las Resoluciones de 10 de julio

de 1991 y 11 de noviembre de 1992. Que a la misma conclusión de dichas

resoluciones hay que llegar en el supuesto objeto de este recurso. Que

esto no obsta a que el Excmo. Ayuntamiento de Pineda de Mar, pudiera

ostentar derecho material o sustantivo sobre los 18.000 metros cuadrados

de equipamiento y 120.000 metros cuadrados de zonas verdes y viales

a determinar; no obstante se debe añadir que lo que se pretende es ocupar

el espacio y función de la certificación de dominio del artículo 206 de

la Ley Hipotecaria y, en su defecto, obtener la anotación preventiva del

artículo 306 del Reglamento Hipotecario. Esto resulta de los siguientes

hechos: a) La forma en que se pretende su registro; b) La manera en

que se describen los bienes, siguiendo el dictado del artículo 303 del

Reglamento Hipotecario; c) La documentación que se ha presentado del

inventario de bienes; y d) El camino unilateral de integrar las lagunas de

los documentos, en orden a ubicación, descripción y extensión de los viales

(documentos de 17 de octubre de 1975, inscrito por "Calmar, Sociedad

Anónima" y de 3 de noviembre de 1975, inscrito por el Ayuntamiento).

Que ante dicha situación se ha decidido que no se puede atender a la

petición porque no se dan los presupuestos de hecho que marca la ley.

Que, finalmente, el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, parte del

supuesto de hecho de que se ha expedido una certificación de dominio

del artículo 206 de la Ley Hipotecaria (y artículo 303 del Reglamento

Hipotecario). Que se ha pretendido obtener una anotación preventiva de forma

subsidiaria lo reconoce el propio Ayuntamiento, al pedir que si no se

accede a la inmatriculación de la finca, se practique la anotación preventiva

prevista en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario. Que, en

consecuencia, el defecto segundo de la nota impugnada, también implica no

poder atender a la solicitud de anotación preventiva, porque aquí no se

da el supuesto de hecho del citado precepto, dado que no hay contradicción

con asiento, ni duda alguna, respecto a detalles de descripción, con otra

finca ya inscrita. Que, por último, se indica que el informe no es nota

de calificación.

V

El Alcalde del Excmo. Ayuntamiento de Pineda de Mar, habiéndosele

dado traslado del informe del señor Registrador, en virtud de diligencia

para mejor proveer, por parte del Presidente del Tribunal Superior de

Justicia, y con referencia al punto 1 del citado informe en el que amplía

su nota de calificación, alegó: 1.o Que el Registrador en su informe no

se refiere tan siquiera, al motivo esencial y base para la inscripción, a

saber, que el Ayuntamiento obtuvo la cesión de unos terrenos destinados

a equipamientos públicos, zonas verdes y para viales mediante acuerdos

plenarios de aceptación y actas administrativas de cesión, que se contiene

en la documentación objeto de calificación. Que por el principio de

subrogación real, previsto en las leyes materiales (Ley del Suelo de 1976,

artículo 88), la transmisión o transmisiones no afectan al deber urbanístico

de cesión, ni puede obstar, en consecuencia, a la inscripción registral de

las fincas a las que abarca aquel deber. Que se debe recordar la doctrina

de la Dirección General que se señala en la Resolución de 12 de julio

de 1995. Que tal sentido es el mantenido por el Tribunal Supremo en

Sentencia tales como la de 10 de mayo de 1990.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña confirmó

la nota del Registrador, en cuanto al primer defecto en virtud de lo

declarado por las Resoluciones de 10 de julio de 1991 y 11 de noviembre de 1992.

Que el procedimiento de las certificaciones de dominio fue introducido

en nuestra legislación con carácter supletorio y para el caso de que no

existiera título inscrito de propiedad, y en caso de tener este, como sucede

en el supuesto del recurso, lo que procede es su presentación. Esta última

doctrina es proclamada por la Resolución de 24 de noviembre de 1960.

Que en cuanto al segundo defecto, la anotación preventiva del artículo

306 del Reglamento Hipotecario, sólo procede cuando la finca coincida

en algunos detalles con otra ya inscrita, no en aquellos supuestos en que

la coincidencia es absoluta, pues en este caso la denegación debe ser

incuestionable por aplicación tanto del ámbito y finalidad de la certificación

de dominio, como de la aplicación de los principios de tracto sucesivo

y legitimación (Resolución de 19 de enero de 1960). Este es precisamente

el supuesto que se produce en el caso debatido, y se concluye que la

anotación preventiva solicitada no resulta aplicable, pues en este caso

no se da ninguno de los supuestos que la harían posible, toda vez que

los asientos registrales y los contradictorios y la coincidencia entre las

fincas inscritas y aquellas que están incluidas en la certificación de dominio

es también completa y no contradicha por nadie.

VII

El Alcalde-Presidente del Ayuntamiento de Pineda de Mar apeló el

auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el

escrito de interposición del recurso gubernativo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1, 20, 38, 40, 82, 200, 206 y 220 de la Ley

Hipotecaria, 300, 303 y 306 de su Reglamento, 88 del Texto Refundido de la Ley

del Suelo de 9 de abril de 1976, 22 del Texto Refundido de la Ley del

Suelo de 26 de junio de 1992 y 21 de la vigente Ley del Suelo de 13

de abril de 1998 y las Resoluciones de 19 de enero de 1960, 10 de junio

de 1991 y 11 de noviembre de 1992.

1. Son hechos esenciales para la correcta resolución del presente

recurso los siguientes:

a) En el año 1975, una entidad promotora, titular registral, cede

gratuitamente en documento privado al Ayuntamiento unos terrenos

destinados a viales, zonas verdes y equipamientos que comprenden un total

de 1.200.000 metros cuadrados, de los que se destinarían a zona

verde 120.000, 18.000 a equipamientos y los restantes a viales. La cesión

no accede al Registro.

b) La finca de donde proceden los 1.200.000 metros sufre diversas

segregaciones y, tras algunas vicisitudes, es adquirida por título de

adjudicación en subasta judicial por determinada entidad distinta de la que

cedió los terrenos al Ayuntamiento.

c) Éste elabora una certificación, que se dice emitida de conformidad

con los artículos 303 y siguientes del Reglamento Hipotecario con el fin

de obtener la inscripción a su favor de una finca que se describe en

documento anejo (un informe del Área de Urbanismo, Obras y Servicios) con

una cabida de 18.000 metros cuadrados y que se dice procede de la finca,

de la que se aporta su descripción, que en su día estuvo inscrita a favor

de la promotora cedente. A la susodicha certificación se incorporan varios

documentos entre los que se encuentran aquel por el que la promotora

cedió los terrenos, el acuerdo de la Corporación aceptando la cesión y

la diligencia de posesión. En la misma certificación se solicita se practique,

en su caso, la anotación preventiva del artículo 306 del Reglamento

Hipotecario.

d) Presentado el documento en el Registro de la Propiedad, el

Registrador observa dos defectos. El primero se refiere a la certificación, de

la que textualmente dice que "no es ni medio formal ni medio registral

adecuado para obtener este objetivo (inmatricular por segunda vez una

porción de terreno de 18.000 metros cuadrados) porque a mi juicio jurídico

no se puede inmatricular (...) una finca o porción de ella que obre ya

inmatriculada a favor de persona distinta". El segundo defecto se refiere

a la solicitud de anotación preventiva del artículo 306 del Reglamento

Hipotecario que se suspende -sólo el primer defecto recibe la calificación

de insubsanable- "porque aquí no se da el supuesto de hecho del meritado

precepto dado que no hay contradicción con asiento, ni duda alguna

respecto a detalles de descripción con otra ya inscrita".

e) En el escrito del recurso interpuesto por el Ayuntamiento ante

el Presidente del Tribunal Superior de Justicia se formula la queja de

que el Registrador califica sólo en cuanto a 18.000 metros cuadrados y

no respecto del resto de los 1.200.000 a que se refiere la certificación.

f) El Registrador, en su informe en defensa de la nota, amplia su

calificación al amparo del artículo 127 del Reglamento Hipotecario y la

extiende a toda la superficie que en su día fue cedida.

g) Para evitar indefensión, el Presidente del Tribunal Superior da

ocasión al recurrente de alegar lo que a su mejor derecho conviniere a

la vista de la ampliación de la calificación del Registrador, cosa que así

hace presentando el correspondiente escrito con sus nuevas alegaciones.

h) El Presidente confirma los dos defectos de la nota extendidos a

la totalidad de los 1.200.000 metros que en su momento fueron cedidos.

2. Aparte el hecho de que el artículo 127 del Reglamento Hipotecario

no ampara la posibilidad de ampliar la nota de calificación con ocasión

del informe que el Registrador ha de realizar para su defensa, lo cierto

es que la certificación presentada incorpora un informe del Área de

Urbanismo del Ayuntamiento donde se describe con todo detalle la finca que

se pretende inscribir y allí se dice con claridad meridiana que su superficie

es de 18.000 metros. Por lo tanto, no puede confirmarse la ampliación

que de la nota hace el Registrador ni la confirmación que en este punto

hace el auto del Presidente del Tribunal Superior.

3. Limitado pues a los 18.000 metros a que se refiere la calificación,

el primer defecto debe ser confirmado, ya que, aparte el hecho de que

las certificaciones reguladas en los artículos 206 de la Ley Hipotecaria

y 303 y siguientes de su Reglamento no pueden servir de título para inscribir

a favor de las personas en ellos previstas fincas ya inmatriculadas a nombre

de otras (cfr. Resoluciones de 10 de junio de 1991 y de 11 de noviembre

de 1992); tampoco puede ser inscrito el documento privado de cesión

aportado como complementario de la certificación porque, sin prejuzgar

ahora su idoneidad formal, la finca se halla inscrita a nombre de persona

distinta de la que en el título aparece como cedente, pues así lo requieren

los principios registrales de tracto sucesivo, de legitimación y de

salvaguardia judicial de los asientos del Registro (cfr. respectivamente los

artículos 20, 38 y 1 de la Ley Hipotecaria) para cuya rectificación se exige

el consentimiento del titular registral o la oportuna resolución judicial

recaída en juicio entablado contra todos aquellos a quienes el asiento

reconozca algún derecho (cfr. artículos 40, 82 y 220 de la misma Ley).

Debe rechazarse el argumento del recurrente que reclama, en base

a la naturaleza urbanística de la cesión que se pretende inscribir, que

el actual titular debe soportar la inscripción de la cesión (lo que exigiría

la previa segregación) como consecuencia de la subrogación que en las

cargas de naturaleza urbanística que consagraban los artículos 88 del Texto

Refundido de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976, luego el artículo 22

del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992, vigente

en el momento de realizar la calificación, y finalmente el artículo 21 de

la vigente Ley del Suelo. Sin embargo, en este caso nos hallamos en un

supuesto completamente distinto, pues se trata de una cesión de terrenos

efectuada con anterioridad a la adquisición del actual titular registral y

la cuestión no es discutir si éste ha de soportarla o no, que es problema

de derecho material que el Registrador, con los limitados medios de que

dispone no puede resolver; sino que lo que se discute es acerca de los

requisitos para que tal cesión tenga reflejo registral y éste requiere el

consentimiento del propio titular o resolución judicial obtenida en

procedimiento entablado contra él.

4. El segundo defecto debe ser igualmente confirmado, ya que la

anotación preventiva regulada en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario

se prevé exclusivamente para las hipótesis en que el interesado pretenda

inmatricular una finca que cree que no ha sido previamente inscrita y

el Registrador observa que existen coincidencias en su descripción con

otras que le hacen dudar acerca de la identidad de la que se pretende

inmatricular; mas, en el caso que nos ocupa, no existe duda alguna, ni

en el recurrente ni en el Registrador, acerca de que los 18.000 metros

a los que se refiere la calificación se encuentran ya inmatriculados dentro

de la cabida de otra finca ya inscrita (cfr. Resolución de 19 de enero

de 1960).

Esta Dirección General ha acordado confirmar la nota del Registrador

y el auto apelado con la salvedad que resulta del fundamento de derecho

número 2.

Madrid, 13 de Febrero de 2001.-La Directora general, Ana López-Monís

Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.

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