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En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Víctor Alberto Alcántara Martínez, en nombre de «Martinsat, Sociedad Limitada», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Sanlúcar de Barrameda don Andrés Castizo Romero, a inscribir una escritura de dación en pago, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

Con fecha 21 de noviembre de 1995, la Sociedad Cooperativa Andaluza de Frutos Tempranos Selectos (Cooperativa Frutempse), y «Martinsat, Sociedad Limitada», otorgaron escritura pública ante la Notario de Chipiona doña Blanca González Miranda y Sáenz de Tejada, por medio de la cual la primera cede y transmite a la segunda que acepta y adquiere libre de cargas en y para pago de la cantidad que la misma adeuda, la finca que se describe en el exponendo I como: «Rústica.‒Parcela de terreno sita en este término de Chipiona, en el pago nombrado Lagunilla o Espantamonos; con una superficie de 14 áreas 52 centiáreas. Tiene forma de “L” invertida. Linda: Norte o fondo, en línea de 49 metros, con finca de don Francisco Martín Mellado y en línea de 24 metros 50 centímetros con otra finca de la misma sociedad cooperativa; oeste o izquierda, en línea de 10 metros 30 centímetros, con finca de don Antonio del Moral García; este o derecha, en línea de 40 y otro metro 10 centímetros con finca de don Francisco Martín Mellado, y sur, con el carril de acceso a la finca que parte desde la carretera de Sevilla a Chipiona (C-441), y finca de la cooperativa Frutempse, registral número 10.106. Dentro de su perímetro existe construida una nave industrial de 233 metros 5 decímetros cuadrados. Manifiesta el exponente que la descrita finca carece de inscripción en el Registro de la Propiedad. Para mejor identificación de la descrita finca, los señores comparecientes me entregan una fotocopia del ejemplar de un plano, en el que la misma figura rayada, el cual yo, la Notario lo dejo unido a esta matriz en un folio. Manifiesta el exponente, bajo su responsabilidad, que la descrita finca pertenece a la cooperativa que representa por compra efectuada en documento privado, el año 1965, a los señores don Francisco Vázquez Rodríguez, don Francisco Martín Mellado, don Manuel Villanueva Miranda y a don Manuel Rodríguez García y que carece de documentación y que desde dicha fecha la posee pública, pacífica e ininterrumpidamente. Por último en la disposición sexta los comparecientes solicitan al Registrador de la Propiedad la inmatriculación de la finca transmitida a nombre de la entidad “Martinsat, Sociedad Limitada”, al amparo del artículo 305 de la Ley Hipotecaria».

II

Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Sanlúcar de Barrameda, fue calificada con la siguiente nota: «No practicada la inscripción del precedente documento al existir duda fundada sobre la identidad de la finca que se pretende inmatricular, pues parece formar parte de la registral 10.106 inscrita a favor de la Caja de Ahorros Provincial San Fernando, de Sevilla, a virtud de adjudicación en el procedimiento ejecutivo 355/89 del Juzgado número 2 de esta ciudad, seguido contra la entidad transmitente en este documento, según resulta de la inscripción novena de dicha finca, al folio 93 del libro 412 de Chipiona, tomo 1.177, lo cual resulta confirmado con los datos catastrales descriptivos y gráficos aportados, no coincidentes con la descripción dada en el título. Por ello, de conformidad con los artículos 298, 300 y 306 del Reglamento Hipotecario y doctrina de la Resolución de 7 de marzo de 1994 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, suspendo la inscripción por tal defecto subsanable, sin perjuicio de que pueda hacerse uso del procedimiento establecido en el citado artículo 306 del Reglamento Hipotecario y obtener la anotación preventiva indicada en dicho precepto, para lo cual deberá aportar la certificación catastral prevenida en el artículo 53 número 7 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, en términos totalmente coincidentes con la descripción de la finca dada en el título. Sanlúcar de Barrameda a 21 de julio de 1997.‒El Registrador, Andrés Castizo Romero».

III

El Procurador de los Tribunales don Víctor Alcántara Martínez, en nombre de «Martinsat, Sociedad Limitada», interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación y alegó: Que el Registrador establece que la finca que se pretende inmatricular parece formar parte de la registral número 10.106, pero tal registral y la que se pretende inscribir son fincas diferentes e independientes. Que el inmueble propiedad de la cooperativa Frutempse comprende la finca registral número 10.106 y otra serie de fincas no inmatriculadas, las cuales agrupadas entre sí forman la que es objeto de inscripción por parte de «Martinsat, Sociedad Limitada». Que la finca registral 10.106 es la que se ha adjudicado la Caja de Ahorros Provincial de San Fernando, de Sevilla, en procedimiento ejecutivo número 335/89 del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Sanlúcar de Barrameda. Se acompaña al presente escrito copia del edicto de publicación de la subasta de dicho procedimiento en el que se puede apreciar que en el apartado A) se describe entre los bienes objeto de subasta, la finca embargada que fue en su día objeto de subasta, la cual no es otra que la finca registral 10.106. Que si se compara la descripción de la finca objeto de subasta que se hace en el edicto con los planos catastrales y los redactados por el Perito, ambos unidos a la escritura pública objeto del recurso, se llega a las siguientes conclusiones: 1.ª La superficie de la finca objeto de subasta es de 5.590 metros cuadrados y la superficie del inmueble de Frutempse en su totalidad es de 7.723, según catastro, y de 7.631 según medición realizada por Perito. 2.ª La descripción de la finca objeto de subasta va referida a lo que se señala en el plano del Perito como zona no sombreada, siendo la finca objeto de escritura pública la que figura sombreada y no descrita como objeto de subasta. Con estos solos datos es posible determinar que la finca objeto de subasta es la registral 10.106, luego el resto de la superficie del inmueble no ha sido objeto de subasta ni adjudicado a la Caja de Ahorros de San Fernando, sino que ha sido objeto de la escritura pública objeto de calificación. Que se acompañan contratos privados de compraventa de las fincas que conformaron el inmueble de Frutempse en su totalidad, y las adquiridas con posterioridad a la registral 10.106 nunca fueron inmatriculadas y no fueron objeto de subasta. También se acompaña nota simple de la inscripción de la finca 10.106. Que, en definitiva, ni por superficie ni por configuración, ni por procedencia existen elementos que puedan dar lugar a dudas sobre identificación a que se refiere el Registrador en su calificación, estando perfectamente identificada la finca objeto de la inscripción.

IV

El Registrador de la Propiedad en defensa de la nota informó: 1. Que previamente debe hacerse constar que a pesar del carácter de «rústica» que se da a la finca en el título, su naturaleza es claramente urbana, sea cual sea el criterio que se elija. 2. Improcedencia del recurso, según expresa la Resolución de 7 de marzo de 1994. Por tanto, no es el recurso gubernativo el medio idóneo como el procedimiento del artículo 306 del Reglamento Hipotecario. 3. Duda sobre la identidad de la finca. Que en este caso el Registrador duda sobre la identidad de la finca que se pretende inmatricular con alguna inscrita. Que después de un amplio examen de los elementos favorables y desfavorables a la inscripción, se infiere que la entidad Frutempse ha creado una apariencia registral de una sola finca, sobre superficies inscritas y no inscritas y ha dispuesto de la titularidad civil para acomodarla a la hipotecaria, pero no es el Registrador quien puede ahora dilucidar el problema entre finca registral y finca real o material sino el Juez de Primera Instancia, pues parece ser que ni toda la finca inscrita se corresponde actualmente con la superficie inicialmente inmatriculada ni toda la finca que se pretende inmatricular está constituida por superficie no inscrita. 4. Necesidades de obrar con prudencia en la inmatriculación por título público. Que el criterio de la Resolución de 2 de julio de 1980 se mantiene vigente, ya que la coordinación de las instituciones catastrales y registral sigue siendo sólo un deseo. Que entre tanto el artículo 205 de la Ley Hipotecaria debe ser utilizado con prudencia.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía confirmó la nota del Registrador, fundándose en que cae fuera de este recurso cualquier discusión sobre la individualización e identificación de la finca (artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario).

VI

La Procuradora de los Tribunales doña Irene Ollero Robles apeló el auto presidencial, manteniéndose en las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo, y añadió que se puede decir que sí se ha probado más allá de que «no hay una coincidencia total entre ambas fincas», sino que se trata de dos fincas diferentes por procedencia, por superficie y por conexión y coherencia de sus datos con el catastro y los documentos aportados, lo cual exime al presente caso de la aplicación del artículo 300 del Reglamento Hipotecario.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 199 y 205 de la Ley Hipotecaria, 300 y 306 de su Reglamento, y las Resoluciones de esta Dirección General de 7 de marzo de 1994, 21 y 22 de noviembre de 1995, y 24 de abril y 7 de noviembre de 2000:

El único problema que ahora se plantea es la desestimación por el Presidente del Tribunal Superior del recurso gubernativo, por entender que, al tratarse de una inmatriculación por título público y suspendiéndose la inscripción por el Registrador, al tener éste duda fundada de que la finca que se pretende inmatricular sea parte de otra inscrita a favor de tercera persona y que perteneció anteriormente al mismo transmitente, debe acudirse al Juez de Primera Instancia, de conformidad con lo que establecen los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario.

El Auto Presidencial debe mantenerse. Como ha dicho este centro directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), cuando, ante la solicitud de inmatriculación de una finca, el Registrador tiene dudas por coincidir en todo o parte con otra inscrita, el cauce procedimental oportuno consiste en acudir al Juez de Primera Instancia del partido, a quien, conforme a los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto recurrido.

Madrid, 13 de enero de 2001.‒La Directora general, Ana López-Monís Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.