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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de San Vicente de Raspeig don Francisco José Román Ayllón, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Alicante número 3 don Fernando Trigo Portela, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

Por escritura otorgada ante el Notario de San Vicente de Raspeig don Francisco José Román Ayllón, el día 13 de agosto de 1997, los cónyuges don Rafael Vicente Giner Toba y doña María Dolores Sánchez Medina, vendieron a los cónyuges don Francisco García Gómez y doña Nieves Sevilla Herreros una participación indivisa de un 47,73 por 100 de la siguiente finca rústica: Tierra secano, en término de Alicante, partida del Moralet, denominada «El Rosal», de 25 áreas 20 centiáreas, o 2.520 metros cuadrados. En la escritura se contiene, dentro de las estipulaciones, la siguiente: «Manifestación de los otorgantes sin eficacia real: Dicha participación indivisa le da derecho al uso, disfrute y aprovechamiento exclusivo de la siguiente finca: Tierra secana, en término de Alicante, partida de Moralet, denominada «El Rosal», de 1.047 metros cuadrados, incluidos caminos, y cuyos linderos son: Al norte, don Andrés Juan Rizo; al sur, don José Santana, camino en medio; al este, don Pedro Zaplana, y al oeste, también Andrés Juan Rizo.

II

Presentado la anterior escritura en el Registro de la Propiedad número 3 de Alicante, fue calificada con la siguiente nota: «Denegada la inscripción del precedente documento por: No aportarse la preceptiva licencia municipal o el certificado administrativo de la innecesariedad de la misma, de acuerdo con lo establecido en la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalidad Valenciana, sobre Suelo no Urbanizable. Contra la precedente nota y en el plazo de cuatro meses a contar desde la fecha, cabe interponer recurso gubernativo ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, en la forma a que se refiere los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Alicante a 29 de noviembre de 1997. El Registrador. Firma ilegible.

III

El Notario autorizante de dicha escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior nota, y alegó: Que la escritura calificada recoge un contrato de compraventa de participación indivisa de finca, sin que en la misma se practique ningún acto de segregación, división o parcelación, por lo que no se puede sostener la exigencia de licencia municipal de segregación o certificado de innecesariedad de la misma. Que en el Registro de la Propiedad ya figuraba la participación indivisa transmitida a nombre de los vendedores y en el título se contiene una manifestación similar a la que figura en la escritura ahora calificada. Que al presentar la escritura calificada al Registro de la Propiedad se solicita la inscripción de la venta de la participación indivisa de finca objeto de la misma y no otros de los pactos o manifestaciones que no tienen trascendencia real.

IV

El Registrador, en su informe de defensa de la nota, argumentó lo siguiente: 1. Que la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalidad Valenciana, en su disposición adicional tercera exige la preceptiva licencia municipal o certificado administrativo de la innecesariedad de la misma. Que en el caso objeto de recurso se parte de la venta de una cuota indivisa de finca asignando a continuación el uso exclusivo de una zona física determinada en cuanto a su superficie y linderos. Que se trata de una parcelación en cubierta incurriendo en fraude de ley (artículo 6.4 de lCódigo Civil y sentencia del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1991). Que para evitar esta práctica algunas Comunidades Autónomas han establecido reglas especiales (vid, artículo 41.3 del Reglamento de Protección de la Legalidad Urbanística de Cataluña). La Ley hipotecaria impone a los Registradores el deber de examinar el contenido y la forma de los títulos que se presenten a inscripción y de rechazar los que por ambigüedad de sus términos puedan engendrar situaciones de dudosa legitimidad o favorecer transmisiones faltas de sólido fundamento, con evidente peligro de los terceros que contraten confiados en los asientos inmobiliarios (Resolución de 27 de noviembre de 1929). Que con respecto a la escritura despachada con anterioridad a la que ahora es objeto de recurso, en España no rige el sistema anglosajón del precedente vinculante (Resoluciones de 30 de julio de 1917, 18 de noviembre de 1960, 5 de diciembre de 1961, 18 junio de 1960, autos del Tribunal Constitucional de fecha 12 de marzo de 1985, 12 de noviembre de 1986, 30 de enero de 1989, 4 de junio de 1990, sentencias del mismo Tribunal de fechas 21 de mayo de 1984 y 9 de julio de 1984, 8 de junio de 1988, 26 de noviembre de 1992 y 28 de febrero de 1983).

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana confirmó la nota del Registrador fundándose en los argumentos contenidos en su informe.

VI

El Notario autorizante de la escritura apeló el auto presidencial manteniéndose en sus alegaciones y añadió que el pacto establecido en la escritura objeto de este recurso es una cuestión de hecho inter partes respecto de la que explícitamente no se solicita su acceso al Registro de la Propiedad, conforme prevé la propia Ley Hipotecaria artículos 1.^o 1, 2.^o y 5.^o de la Ley Hipotecaria y 429, párrafo 2, y 4.^o, 7.^o y 9.^o del Reglamento, que en nuestro Ordenamiento Jurídico imperan los principios de libertad de contratación y libertad de forma (artículos 1.255 y 1.278 del Código Civil), sin que en ningún precepto se indique que el Registro de la Propiedad sea el instrumento por el que se ha de constreñir, vigilar y sancionar, en su caso, la realidad jurídica extrarregistral, y que el transmitente en la escritura calificada dispone del mismo derecho de propiedad que él tiene inscrito (artículos 1, 3.^o, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria).

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 6.4.º, 398 y 428 del Código Civil; la disposición adicional tercera de la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalidad Valenciana, sobre Suelo no Urbanizable, y las Resoluciones de este centro directivo de 26 de junio de 1999, 20, 26, 27, 28 y 29 de junio y 14, 16, 19 y 20 de octubre de 2000 y 1 de febrero de 2001:

1. Son hechos a tener en cuenta en el presente recurso, los siguientes:

Se presenta en el Registro escritura pública en la que los dueños de una tierra en Alicante, de 2.520 metros cuadrados venden una participación indivisa de la misma de un 41,73 por 100.

En la escritura se contiene, dentro de las estipulaciones, la siguiente manifestación de los otorgantes sin eficacia real. Dicha participación indivisa le da derecho al uso, disfrute y aprovechamiento exclusivo de la siguiente finca: «Tierra secana, en término de Alicante, partida del Moralet, denominada ‘‘El Rosal’’, de 1.047 metros cuadrados, incluidos caminos, y cuyos linderos son: Al norte, don Andrés Juan Rizo; al sur, don José Santana, camino en medio; al este, don Pedro Zaplana, y al oeste, también Andrés Juan Rizo». El Registrador deniega la inscripción por no aportarse la licencia municipal o el certificado administrativo de innecesariedad de la misma, de acuerdo con lo establecido en la Ley 4/1992, de 5 de junio, de la Generalidad Valenciana, sobre Suelo no Urbanizable.

Recurrida la calificación, el Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso, siendo apelado el auto presidencial.

2. El recurso ha de ser estimado. En cuanto a la inscripción de la venta, la escritura calificada recoge un contrato de compraventa de una participación indivisa de una finca, por lo que no requiere licencia alguna de división.

3. En cuanto a la manifestación sobre uso exclusivo de una parte determinada del terreno que se efectúa por los contratantes, si se pretendiera su inscripción habría que tener en cuenta que, como consecuencia de los requisitos legales que determinan la consideración de una cosa como objeto jurídico independiente (cfr, artículo 333 del Código Civil), la sujeción al régimen de mayorías en lo relativo al uso de la cosa común (artículo 398 del Código Civil) y la prohibición del pacto de indivisión por más de diez años (artículo 400 del Código Civil), la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo y la atribución a cada propietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de aquél, exige que las partes carezcan de la autonomía física y económica que les impidan ser reputadas como objetos nuevos y absolutamente independientes entre sí, pues en otro caso aquélla atribución implicará una verdadera división, cualquiera que sea la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse.

Ahora bien, en el presente caso, al no pretenderse el carácter real del uso exclusivo ni su constatación registral, la eficacia del mismo se limita a la que deba tener en la órbita obligacional, sin que impida la inscripción de la compraventa de parte indivisa de la finca.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocar el auto presidencial y la calificación del Registrador.

Madrid, 5 de junio de 2001.–La Directora general, Ana López-Monís Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.