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En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don José Luis Garzón Rodríguez, en nombre y representación de don Francisco Peña Ruiz en calidad de Presidente de la Comunidad de Propietarios «Las Arenas», sita en Chiclana de la Frontera, carretera la Barrosa, sin número, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de dicha ciudad, don José Muro Molina a practicar una anotación preventiva de embargo, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

En procedimiento declarativo ordinario de cognición (autos 466/96) seguido ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 2 de Chiclana de la Frontera, a instancia de don Francisco Peña Ruiz, Presidente de la Comunidad de Propietarios «Las Arenas», contra doña H. P. R., en reclamación de cuotas atrasadas por importe de 274.971 pesetas y como consecuencia de la sentencia recaída en dicho procedimiento, se expide mandamiento de anotación preventiva de embargo sobre la finca registral 34454.

II

Presentado el mandamiento en el Registro de la Propiedad, de Chiclana de la Frontera, fue calificado con la siguiente nota: «Denegada la anotación preventiva de embargo a que se refiere el precedente mandamiento, por observarse el defecto insubsanable de aparecer inscrita la finca embargada a nombre de Montes de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda, Cádiz, Almería, Málaga y Antequera, persona distinta de la demandada, en el tomo 1.101 del archivo, libro 589 del Ayuntamiento de Chiclana, folio 162, finca número 34.454, inscripción octava, vigente de dominio de fecha 28 de abril de 1998. Chiclana a 9 de mayo de 1998. El Registrador. Firma ilegible».

III

El Procurador de los Tribunales don José Luis Garzón Rodríguez en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios «Las Arenas», y de su Presidente, interpuso contra la nota de calificación recursos gubernativo y alegó: Que con fecha 27 de diciembre de 1996 fue interpuesta demanda en reclamación de deudas a la Comunidad de Propietarios contra doña H. P. R. En dicho procedimiento la demandada fue emplazada por edictos. Que el 12 de noviembre de 1997 se dictó sentencia estimatoria de la demanda. Que una vez solicitado el embargo, el demandante tuvo conocimiento de la presentación en el Registro de la Propiedad, como consecuencia del procedimiento judicial sumario 52/91, de auto de adjudicación de la finca embargada a favor de la entidad Unicaja. Que en cumplimiento de las Resoluciones de 29 de abril, 22 de noviembre de 1988, 1 de junio de 1989, 9 de febrero de 1987, 17 de febrero de 1993 y 15 de enero de 1997, se solicitó la notificación de la existencia del procedimiento a la entidad Unicaja. Que el Registrador de la Propiedad denegó la anotación de embargo. Que el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece una clara preferencia que no debe entenderse contraria a los principios registrales de legitimación y de tracto sucesivo (Resolución de 9 de febrero de 1987). Que la Resolución de fecha 15 de Enero de 1997 aclaró que la demanda debe dirigirse también contra los titulares de cargas ya registradas. (artículos 38 de la Ley Hipotecaria y 82 del Reglamento). Que en el presente procedimiento se dirigió también el procedimiento contra Unicaja, solicitando la notificación de la existencia del pleito a través del traslado de la sentencia correspondiente, ya que, esa era la fase en la que se encontraba dicho procedimiento, implicando ello un requerimiento de pago de las cantidades garantizadas por la afección real del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

IV

El Registrador en su informe de defensa de la nota argumentó lo siguiente: 1. Que lo que se plantea en el recurso es si procede practicar una anotación de embargo sobre una finca inscrita a favor de persona distinta de la deudora demandada, alegando la preferencia del crédito por gastos de comunidad conforme al artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal. Que el artículo 20 de la Ley Hipotecaria proclama el principio de tracto sucesivo. Que el hecho de que la afección real del citado artículo 9.5 constituye un gravamen preferente no quiere decir que se desconozcan principios tan fundamentales como el tracto sucesivo y la legitimación registral (artículo 1 y 38 de Ley Hipotecaria). Que no pueden embargarse bienes a quien no ha sido parte en el procedimiento y, por tanto no ha podido defenderse. (artículo 24 de la Constitución Española). Que en el ámbito registral, el principio de salvaguarda judicial de los asientos registrales impide la ejecución de una sentencia condenatoria sobre bienes de quien no ha sido parte en el procedimiento en la que se dictó aquella. Que la notificación de la sentencia que se alega al titular registral no es suficiente, debiendo éste ser parte en el procedimiento. Se citan al respecto las Resoluciones de fecha 9 de febrero de 1987, 18 de mayo de 1997, 1 de junio de 1989, 17 de febrero de 1993, y 15 de enero de 1997.

V

El titular del Juzgado que acordó la anotación del embargo informó en sentido de estimar ajustada a derecho la nota de calificación del Registrador.

VI

El presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía confirmó la nota del Registrador fundándose en los argumentos contenidos en su informe, recordando que se debió anotar preventivamente la demanda o bien dirigir la demanda contra el titular registral, sin que pueda esto salvarse por el hecho de que la sentencia condenatoria que se pretende ejecutar se haya notificado a dicho titular.

VII

El Procurador recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en sus alegaciones y añadió que la cuestión fundamental es como hacer efectiva la afección real regulada en el artículo 9.5 de la anterior Ley de Propiedad Horizontal y en el artículo 9.1.c de la actual Ley cuando hay cambios de titularidad del inmueble en virtud de una ejecución hipotecaria, producidos en ejecución de sentencia condenatoria y no exista posibilidad de dirigir la demanda contra dicho titular.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 1, párrafo tercero, 20, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria; 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, y las Resoluciones de este centro directivo de 12 de mayo de 1993; 6 de febrero, y 26 de diciembre de 1999, y 4 de enero de 2000:

1. Son hechos relevantes para la Resolución del presente recurso los siguientes:

Se presenta en el Registro mandamiento de embargo por deudas a la Comunidad de Propietarios que gozan de la preferencia del artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal. El embargo se dictó en ejecución de sentencia firme en juicio de cognición.

El Registrador deniega la anotación por aparecer la finca inscrita a favor del que adquirió del titular registral.

Recurrida la calificación, el Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso.

2. El recurso no puede prosperar. Es cierto, como dice el recurrente, y ha declarado esta Dirección General (víd. Resoluciones citadas en el «vistos»), que la afección de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios y comprendidas en el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal opera como una carga tácita, incluso en perjuicio de propietarios posteriores, pero para hacer efectiva dicha eficacia es preciso que la demanda se dirija contra el titular registral, pues, si no fuera así, se produciría una indefensión del mismo, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española y su corolario registral que es el principio de tracto sucesivo. Y si se quiere evitar que, durante la tramitación del procedimiento puedan surgir terceros –como ocurre en el presente caso–, es necesaria la anotación preventiva de la demanda, que sirve de notificación a los posteriores adquirentes de la existencia del procedimiento, y que, en consecuencia, evita que se produzca tal indefensión. No habiéndose producido en el presente supuesto tal anotación, no puede pretenderse anotar la demanda cuando el piso ha pasado a ser propiedad de un propietario que no ha sido demandado.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando el Auto presidencial y la calificación del Registrador.

Madrid, 3 de abril de 2001.–La Directora general, Ana López-Monís Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.