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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Valencia don

Carlos Pascual de Miguel frente a la negativa de la Registradora de la

Propiedad número 4 de la misma capital, doña Ana María del Castillo

González, a inscribir una escritura de compraventa en virtud de apelación

del recurrente.

Hechos

I

Por escritura que autorizó el 13 de julio de 1995 el Notario de Valencia

don Carlos Pascual de Miguel, la Generalitat Valenciana, a través del

"Instituto Valenciano de la Vivienda, Sociedad Anónima", actuando

unilateralmente, vendió a doña Josefa Morales Gómez un local comercial del

edificio sito en la avenida de Hermanos Maristas, sin número, de Valencia,

venta cuya perfección quedó sujeta a la aceptación por la parte compradora,

que tuvo lugar según diligencia extendida el 22 de agosto siguiente en

la matriz. Consta como Estipulación Séptima en dicha escritura lo siguiente:

"El día 26 de junio de 1980 se suscribió contrato privado de compraventa

del local objeto de esta escritura, entre el Ministerio de Obras Públicas

y Urbanismo y don Jaime Rodríguez Morales. Este último en virtud de

la cláusula VI de dicho contrato en la que se permite la cesión del local

comercial, vendió mediante documento privado de fecha 13 de julio de 1983

a doña Josefa Morales Gómez, lo que legalmente se comunicó al Instituto

para la Promoción Pública de la Vivienda".

II

Presentada copia de dicha escritura en el Registro de la Propiedad

número 4 de Valencia fue calificada con la siguiente nota: "Presentada

en este Registro de la Propiedad de Valencia número 4 la precedente

escritura el día 8 de septiembre del presente año, bajo el asiento número 3.829

del Diario de Operaciones 23, fue notificada calificación desfavorable,

siendo retirada el 6 de octubre y presentada de nuevo el día 5 de diciembre

del corriente, bajo el asiento número 815 del Diario de Operaciones 24,

junto con testimonio de la escritura de Capitulaciones Matrimoniales de

la parte compradora, expedido el 30 de agosto del presente año por el

Notario de Valencia, señor Pascual de Miguel, se ha denegado su inscripción

por carecer la parte vendedora de poder de disposición ya que, como

resulta de la propia escritura y así se ratifica por la parte compradora,

la finca objeto de la misma fue transmitida mediante documento privado

de compraventa de fecha 26 de junio de 1980, a favor de persona distinta.

Siendo insubsanable el defecto, no procede tomar anotación preventiva

de suspensión de conformidad con el artículo 65 de la Ley Hipotecaria.

Contra la precedente nota de calificación cabe interponer recurso

gubernativo de conformidad con el artículo 66 de la Ley Hipotecaria y artículos

111 y siguientes del Reglamento Hipotecario. Valencia, 11 de diciembre

de 1995. La Registradora". Sigue la firma.

III

El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo

frente a la nota de calificación alegando: Que el organismo transmitente

tenía el 13 de julio de 1995 poder de disposición sobre la finca vendida

y precisamente para que constase en el título la razón por la que otorgaba

la escritura a favor de doña Josefa Morales Gómez incluyó una cláusula

explicativa de que la primera persona a la que se transmitió la finca por

la entonces titular, el Instituto para la Promoción Pública de la Vivienda,

cedió o transmitió, a su vez, todos sus derechos y obligaciones a quien

ahora figura como adquirente; que estamos ante una cesión de contrato

previa y anticipadamente consentido por la vendedora, figura ésta que

produce la plena subrogación del cesionario en la posición jurídica del

cedente respecto del contrato que se cede produciendo una verdadera

novación subjetiva modificativa; que por tanto no puede cuestionarse que

la escritura calificada está formalizando la compraventa entre quienes

a la fecha del otorgamiento eran partes en el contrato, siendo de resultar

que también se había producido una subrogación en la parte vendedora;

que por su parte, el principio de legitimación registral implica que aunque

el titular registral haya transmitido con anterioridad su derecho, conserva

la legitimación dispositiva frente a terceros mientras aquella transmisión

no se haya inscrito en el Registro; que la presunción del artículo 38.1

de la Ley Hipotecaria es una presunción de derecho, que aunque sea "iuris

tantum", la desvirtuación de su contenido ha de hacerse en juicio ordinario

en virtud de la salvaguardia judicial de los asientos que establece el artículo

1.3 de la misma Ley; que el contenido de la estipulación debatida, el

reconocimiento por las partes contratantes de la existencia de una transmisión

intermedia no supone desvirtuar la presunción de legitimación dispositiva

si se califica aquel negocio con arreglo a su verdadera naturaleza, una

cesión de contrato; que el poder dispositivo del titular registral entronca

con el principio de tracto sucesivo y en la escritura calificada se cumple

perfectamente el tracto sucesivo formal y ello presupone poder dispositivo

material; que exigir la inscripción de la transmisión intermedia supone

atribuir carácter obligatorio a esa inscripción, aparte de ser en la práctica

tremendamente entorpecedor pues partiendo de un negocio perfectamente

eficaz de compraventa con cesión posterior por una de las partes a un

tercero exigiría el consentimiento y la inscripción previa en favor de una

persona ya desaparecida de la relación contractual y que podría no ser

localizable; que aunque la Resolución de 18 de septiembre de 1989 podría

parecer que sienta una doctrina contraria a lo argumentado, parece que

circunscrita al supuesto a que se refiere no desmonta la tesis del recurrente

sobre los efectos sustantivos de la legitimación registral, que en modo

alguno defiende la inscripción de un acto nulo sino el evitar una inscripción

puente, y que, por último, las Resoluciones de 12 de mayo y 21 de junio

de 1994 que reconocen la independencia del contrato de arrendamiento

financiero y la compraventa en ejercicio de la opción incorporada a ellos,

sientan una doctrina perfectamente trasladable al supuesto contemplado.

IV

La Registradora al informar en defensa de la nota alegó: Que no puede

mantener el mismo criterio que el recurrente en cuanto a la naturaleza

jurídica del contrato celebrado el año 1983, pues claramente resulta que

hubo dos contratos privados de compraventa del mismo local que ahora

se vende, los cuales seguidos de tradición tienen la misma fuerza traslativa

que la escritura pública; que no es de aplicación el principio de legitimación

registral, que se basa en la necesaria protección jurídica de la apariencia,

el principio de seguridad jurídica sancionada en el artículo 9.3 de la

Constitución y el principio hipotecario de legalidad y en la idea de probabilidad

que fundamenta la protección de la apariencia; que la presunción de

exactitud derivada de la legitimación registrales tan sólo "iuris tantum", el

principio de seguridad jurídica lleva a considerar como titular al que se

ha acogido al sistema oficial publicidad previsto en la ley, y el principio

de legalidad exige que el acto jurídico sea calificado favorablemente por

el Registrador; que en la escritura calificada se reconoce expresamente

que la finca había sido transmitida previamente por lo que la legitimación

registral queda desvirtuada tanto por el favorecido por ella como por el

que podía haberse visto beneficiado por la misma; que se está infringiendo

el principio de tracto sucesivo tanto en su aspecto sustantivo que obliga

al Registrador a comprobar la preexistencia del derecho en la persona

que en el título que pretenda su inscripción figura como transmitente,

como en el aspecto formal, que impone que cada acto dispositivo se refleje

en su correspondiente asiento a salvo los supuestos de tracto abreviado;

que ha de tenerse en cuenta la doctrina de la Resolución de 18 de septiembre

de 1989, ratificada por la de 25 de enero de 1990, sin que, por el contrario,

sea aplicable la de las invocadas por el recurrente de 12 de mayo y 21

de junio de 1994.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana dictó Auto desestimando el recurso fundándose en que en la escritura

calificada no consta la más mínima alusión a que la finalidad perseguida

fuera formalizar el único contrato inicialmente convenida con el señor

Rodríguez y finalmente celebrado con la señora Morales, con especificación

de la subrogación operada en la posición del primitivo adquirente en virtud

de la cesión de contrato, sino que al resultar claramente que el local había

sido vendido, el titular registral perdió toda facultad de disposición sobre

el mismo y toda legitimación para ello.

VI

El recurrente apeló dicho auto por entender que sus argumentos no

desvirtuaban su tesis de que el documento privado reseñado en la escritura

queda al margen de la calificación registral y su contenido no debe

entorpecer la inscripción de la escritura calificada.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 18, 20, 38 y 40, d), de la Ley Hipotecaria y las

Resoluciones de 18 de septiembre de 1989 y 22 de enero de 1999.

1. En la escritura cuya calificación ha dado lugar al presente recurso

se vende una finca y en una de las estipulaciones del contrato se hace

constar que el propietario original, el Instituto Nacional de la Vivienda

-al que ha sucedido, previa integración de aquél en el Instituto para la

Promoción Pública de la Vivienda, la Generalitat Valenciana en virtud

del Real Decreto 1720/1984, de 18 de julio, sobre traspaso de

competenciashabía suscrito un contrato privado de compraventa de la misma finca

con un tercero que en virtud de una de las cláusulas de dicho contrato,

vendió a su vez en documento privado a la que en la escritura figura

como compradora, lo que se comunicó a la entidad vendedora. La existencia

de esa transmisión previa es lo que, según la nota de calificación recurrida,

constituye motivo para denegar la inscripción al carecer en la actualidad

la vendedora de poder de disposición sobre la finca.

2. Como señalara la Resolución de 18 de septiembre de 1989 no cabe

acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del

transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo

sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo

pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa

validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador,

sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.

Cierto que este poder se presume a todos los efectos legales (artículo

38 de la Ley Hipotecaria), cuando así resulta del contenido tabular (y

dicha presunción puede, mediante el juego del artículo 34 de la misma

Ley determinar el mantenimiento de la adquisición aun cuando fuera

inexacta), pero el Registrador debe calificar no sólo por lo que resulte

del Registro, sino también atendiendo al contenido del título presentado,

sin que pueda prescindir del reconocimiento de la inexactitud de aquella

presunción cuando se verifica por quien puede ser favorecido por ella.

Así lo imponen (cfr. Resolución de 22 de enero de 1999), la doctrina de

los actos propios, que puede operar registralmente en virtud de la eficacia

rectificatoria que tiene el consentimiento del propio titular registral

(artículo 40, d), de la Ley Hipotecaria), como la necesidad de cerrar el Registro

a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias

manifestaciones de los otorgantes, que deben ser tenidas en cuenta en

la calificación registral.

3. No puede, por último, contradecir la anterior conclusión, el

argumento de que el derecho del adquirente derive de una previa cesión de

contrato, de la transmisión de la posición jurídica que en la compraventa

previa ostentaba el allí comprador consentida por el vendedor. En la

estipulación origen del problema se dice que en determinada fecha se suscribió

un contrato privado de compraventa del local, y el que era comprador,

en virtud de una cláusula que permitía la cesión del local -no del

contratolo vendió -no que cedió su posición en aquel contrato-a quien resulta

ser la ahora compradora. Con independencia de si hubo o no consumación

de la primera de aquellas transmisiones a virtud de tradición, es lo cierto

que se reconoce la existencia de dos títulos de transmisión distintos y

sucesivos, de suerte que el último de los adquirentes no deriva el suyo

del vendedor inicial, sino de otro intermedio, lo que por exigencia de

los principios de legalidad y tracto sucesivo material (artículos 18 y 20

de la Ley Hipotecaria) impone la calificación de la validez de ambas

transmisiones y su correspondiente reflejo registral, sin necesidad de abordar,

por tanto, el examen de las peculiaridades que pueda plantear la

inscripción de las transmisiones en que se haya producido una cesión de

la posición contractual del adquirente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar

el auto apelado.

Madrid, 21 de junio de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana.