En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Barcelona
don Miquel Tarragona Coromina, contra la negativa del Registrador de
la Propiedad de Barcelona número I, don Joan Verger Garau, a inscribir
una escritura de hipoteca del derecho de arrendamiento financiero, en
virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
1. El 8 de marzo de 1984, ante el Notario de Barcelona don Antonio
Clavera Esteba, "Esabe Suresa, Sociedad Anónima", e "Internacional
Nederlanden Lease Inmuebles, Sociedad de Arrendamiento Financiero, Sociedad
Anónima", otorgaron escritura por la que formalizaron un contrato de
arrendamiento financiero; la primera como arrendataria y la segunda como
arrendadora, cuyo objeto fueron las fincas números 2.641, 2.642 y 2.643
del Registro de la Propiedad de Barcelona número 1. En dicho contrato
la entidad arrendadora concedió a la arrendataria el derecho de opción
de compra de los inmuebles objeto del mismo, quedando este derecho
establecido con efectos al término del contrato, en fecha 8 de marzo de 1994,
siendo el precio de la venta, de ejercitarse la opción, de 7.097.250 pesetas,
que deberán hacerse efectivas en el momento de otorgarse la
correspondiente escritura de compraventa.
2. Posteriormente, por escritura autorizada por el Notario de
Barcelona don Ladislao Narváez Acero, el 4 de octubre de 1990, las referidas
compañías procedieron a ampliar el contrato de arrendamiento financiero
anteriormente descrito con el fin de financiar en los inmuebles referidos,
las diversas instalaciones de aire acondicionado que debían quedar unidas
a los mismos por accesión, y se pactó la opción de compra por un precio
o valor residual de 737.200 pesetas, ampliatorio del contenido en la
escritura anterior, que debían ser ejercitados, en cualquier caso, ambos
conjuntamente.
3. Que mediante escritura autorizada por el Notario de Barcelona
don Jaime Manuel de Castro Fernández, el 27 de junio de 1991,
"Internationale Nederlanden Lease Inmuebles, Sociedad de Arrendamiento
Financiero, Sociedad Anónima"; "Caixaleasing, Sociedad Anónima,
Sociedad de Arrendamiento Financiero", y "Uniter-Leasing, Sociedad Anónima",
como arrendadoras, y "Esabe Suresa, Sociedad Anónima", como
arrendataria, formalizaron otro contrato de arrendamiento financiero que tuvo
por objeto la finca número 880 del Registro de la Propiedad de Hospitalet
de Llobregat número 7. Este contrato fue ampliado mediante escritura
otorgada ante el Notario de Barcelona don Miguel Tarragona Coromina,
el 24 de diciembre de 1992.
4. El 24 de diciembre de 1992, ante el Notario de Barcelona don
Miquel Tarragona Coromina, las entidades "Internationale Nederlanden
Lease Inmuebles, Sociedad de Arrendamiento Financiero, Sociedad
Anónima", y "Esabe Suresa, Sociedad Anónima", otorgaron escritura en cuya
virtud: A) Modificaron las escrituras de arrendamiento financiero
otorgadas el 8 de marzo de 1984y4deoctubre de 1990, en los siguientes
aspectos: a) Se modifica el plazo contenido en ambas escrituras, que
finalizará el 24 de diciembre de 1997. b) Como consecuencia de lo
anterior, la fecha del ejercicio de opción de compra, queda trasladada al 24
de diciembre de 1997. c) En virtud del aplazamiento de la fecha del
ejercicio del indicado derecho de opción de compra, los valores residuales
o precios de la compraventa para el supuesto ejercicio del mencionado
derecho, que asciende a 7.097.250 pesetas y 737.200 pesetas, devengará
intereses que se capitalizarán anualmente desde el 8 de marzo de 1994
hasta el 24 de diciembre de 1997, que serán satisfechos conjuntamente
con los indicados valores residuales, estableciéndose en la escritura la
manera de calcular los intereses y se añade una cláusula decimotercera
a la escritura del 4 de octubre de 1990, estableciendo que, tanto el
arrendamiento como el derecho de opción de compra, deben considerarse
pactados unitariamente o de forma inescindible para todas las fincas objeto
de esta escritura, se procede a la distribución de los cánones del arriendo,
del precio de la compraventa para el supuesto de ejecución del derecho
de opción de compra y de los importes a que ascienden las instalaciones
a realizar, en base a los porcentajes que se hacen constar. B) "Esabe
Suresa, Sociedad Anónima", para el supuesto de no satisfacer a
"Internationale Nederlanden Lease Inmuebles Sociedad de Arrendamiento
Financiero, Sociedad Anónima", alguno de los cánones pactados en las escrituras
de arrendamiento financiero que se expresan en el apartado 3, garantiza
a esta última el capital pendiente de amortización en aquella fecha que
resulte de los cuadros unidos a la presente, como anexos1y2,junto
con los cánones vencidos y no satisfechos y los intereses de demora, a
cuyo fin "Esabe Suresa, Sociedad Anónima", constituye hipoteca a favor
de "Internationale Nederlanden Lease Inmuebles Sociedad de
Arrendamiento Financiero, Sociedad Anónima", que la acepta sobre el conjunto
de derechos y obligaciones que conforman su posición jurídica de
arrendataria financiera en las escrituras de 8 de marzo de 1984y4deoctubre
de 1990, entre los que se comprenden el derecho de opción de compra
de las fincas descritas y con las instalaciones objeto de ampliación. En
cuanto a las estipulaciones que aquí interesa había que señalar: "Tercero...
De ejecutarse la presente hipoteca ªInternationale Nederlanden Lease
Inmuebles Sociedad de Arrendamiento Financiero, Sociedad Anónimaº,
podrá promover, a su elección, el juicio ejecutivo regulado por la Ley
de Enjuiciamiento Civil o el procedimiento especial sumario del artículo
131 de la Ley Hipotecaria, sin que la utilización de uno de estos
procedimientos impida la del otro, mientras no estén totalmente cumplidas
las obligaciones garantizadas. A tales efectos: 1. La parte deudora e
hipotecante señala como domicilio para la práctica de requerimientos y
notificaciones el de ªEsabe Suresa, Sociedad Anónimaº, sito en Barcelona,
calle Aragón, 340. 2. Se fija como valor del conjunto de derechos y
obligaciones hipotecados, para el caso de subasta, el importe de la
responsabilidad total hipotecaria de cada finca". "Cuarto: La presente hipoteca
se efectúa, a modo de superposición de garantía sin prejuicio de cualquier
otra acción personal o de otro tipo que se derive de las obligaciones
convenidas por ªEsabe Suresa, Sociedad Anónimaº, de una parte, e
ªInternationale Nederlanden Lease Inmuebles, Sociedad de Arrendamiento
Financiero, Sociedad Anónimaº, de otra parte, en las escrituras de
arrendamiento financiero reseñadas en los expositivos III y IV de la presente".
II
Presentada la escritura referida en el apartado 3 del hecho número I,
en el Registro de la Propiedad de Barcelona, fue calificada con la siguiente
nota: "Registro de la Propiedad número uno de Barcelona. No practicada
la inscripción del presente documento por observarse los siguientes
defectos: a) Porque las leyes no incluyen, entre los bienes o derechos que
pueden ser hipotecados, los arrendamientos inscritos sobre bienes
inmuebles ni, por tanto, la posición jurídica de los arrendatarios financieros
(artículos 106 y 107 de la Ley Hipotecaria, arts. 12-1. a y19delaLey
del Hipoteca Mobiliaria de 16 de diciembre de 1954). b) A pesar de la
extensa modificación del arrendamiento financiero que se quiere hipotecar,
la que se regula en la letra A del otorgamiento primero del documento,
no se logran resolver ni jurídica ni económicamente las importantes
cuestiones que surgen entre las posiciones de propietaria, arrendadora,
optataria y acreedora hipotecaria, por un lado, y la arrendataria, optante y
deudora hipotecante, por el otro, pues la constitución de la hipoteca sobre
el arrendamiento financiero, en garantía precisamente de la misma
arrendadora hace difícilmente compatibles dichas situaciones, ya que las nuevas
posiciones surgidas desequilibran, en beneficio principalmente de una de
las partes, el arrendamiento financiero. c) Que las sociedades de
arrendamiento financiero tienen como objeto social exclusivo, según el número 8
de la disposición adicional séptima de la Ley 26/1988, de 29 de julio,
sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, la realización
de operaciones de arrendamiento financiero previstas en dicha disposición,
por tanto, sobre los mismos arrendamientos financieros no están
autorizadas para constituir hipotecas en garantía del cumplimiento de otros
arrendamientos financieros que tienen por objeto otras fincas y mediante
las cuales ya se asegura legal y debidamente la devolución del capital
financiado y sus intereses. d) En la estipulación cuarta del documento
se dice que la presente hipoteca se efectúa a modo de superposición de
garantía sin perjuicio de cualquier otra acción personal o de otro tipo
que se derive de las obligaciones convenidas anteriormente, y precisamente
en la estipulación anterior segunda se garantiza por la hipoteca las referidas
obligaciones durante cinco años hasta un máximo de quinientos setenta
y un millones quinientas cincuenta mil pesetas, y sus intereses y costas,
lo que al acumularse garantías y además afectar una misma finca por
dos arrendamientos financieros puede resultar excesivo y va en contra
del sistema de distribución de responsabilidades (artículo 119 de la Ley
Hipotecaria), y e) En el otorgamiento tercero, punto 2, se fija, para el
caso de subasta no una cantidad concreta, en cuando a cada finca
hipotecada, sino, por remisión, una proporción de un determinado porcentaje,
lo que resulta muy opaco para terceros, y no contribuye a la necesaria
claridad y precisión de los asientos registrales. Siendo insubsanables
algunos de los defectos expresados no se ha practicado anotación preventiva,
la que tampoco se ha solicitado. Contra esta calificación puede interponerse
el recurso gubernativo a que se refieren los artículos 66 de la Ley
Hipotecaria y 112 a 132 de su Reglamento y la disposición adicional séptima
de la Ley Orgánica del Poder Judicial en el plazo que se señalan los mismo.
Barcelona, 23 de noviembre de 1993. El Registrador. Fdo.: Joan Verger
Garau".
III
El Notario autorizante del documento interpuso recurso gubernativo
contra la anterior calificación, y alegó: a) La hipotecabilidad del
arrendamiento financiero inscrito. 1. Que la nota parte de un supuesto erróneo,
como es la calificación del derecho de arrendamiento financiero como
un puro y simple derecho arrendaticio. Que tal planteamiento carece de
todo fundamento legal, jurisprudencial y doctrinal. Que en virtud de la
disposición adicional séptima de la Ley 26/1988, de 29 de julio, que
constituye en el momento actual la norma reguladora básica del "leasing", puede
definirse dicho contrato. Que de acuerdo con la caracterización legal en
el contrato de "leasing" destacan dos componentes: la cesión de uso, que
no se califica como personal, y el derecho de opción. Que, en consecuencia,
el usuario es titular de un derecho que le faculta para utilizar y disfrutar
en exclusiva del bien objeto del contrato y para exigir su adquisición del
propietario a la finalización del mismo. Que la jurisprudencia del Tribunal
Supremo conceptúa al "leasing" como un contrato complejo y atípico y
de contenido no uniforme y que carece de regulación en nuestro
ordenamiento jurídico (vid. Sentencias de 10 de abril de 1981, 18 de noviembre
de 1983, 26 de junio de 1989 y 28 de mayo de 1990). Que en la doctrina,
por lo que respecta al "leasing" inmobiliario, se subraya la idea de que
constituye un contrato mixto o "sui géneris" resultante de la unión de
varios esquemas contractuales que no se identifican con ellos y que tiene
una naturaleza atípica e independiente; y se insiste en que la cesión de
usos que deriva del contrato de "leasing", no es la propia de un uso
arrendaticio. Que se afirma por la doctrina, que el contrato de "leasing"
inmobiliaria crea un derecho específico de carácter real, y se sostiene
la inscripción del derecho del usuario, no ya por la vía conjugada de los
artículos 2-5. o de la Ley Hipotecaria y 14 del Reglamento Hipotecario,
sino al amparo de la inscribilidad general de los derechos de naturaleza
real que prevén los
artículos1y2delaLeyHipotecariay7desuReglamento. 2. Que poniendo en relación los artículos 106-2. o , 107 y 108 de
la Ley Hipotecaria y teniendo en cuenta que el último artículo citado,
como excepcional ha de ser objeto de una interpretación estricta, hay
que concluir que los derechos reales mencionados en dicho precepto son
los únicos que no pueden ser hipotecados y, en consecuencia, cualquier
otro derecho de carácter real, es hipotecable. De ahí que el derecho derivado
del "leasing" inmobiliario pueda ser objeto de hipoteca. Que la
enajenabilidad del derecho del usuario no plantea duda alguna. Que la posibilidad
de cesión del contrato de "leasing", no sólo se justifica en el principio
general del artículo 1.255 del Código Civil, sino que en ocasiones se
contempla específicamente en alguna de sus cláusulas. Que presupuesta la
transmisibilidad del derecho del usuario, nada se opone a la posibilidad
de constituir una hipoteca sobre el mismo, máxime, si como ocurre en
este caso, concurre el consentimiento de la entidad financiera, a cuyo
favor se constituye la hipoteca. Que el conjunto de derechos inscritos en
el Registro de la Propiedad y que por recaer directa e indirectamente
sobre la cosa y tener eficacia "erga omnes" tiene carácter real e inscrito
es también embargable, en garantía del incumplimiento de una hipotética
sentencia judicial, y, por tanto, carecería de sentido que no fuera
hipotecable. Que hay que referirse a la contestación del Ministerio de Economía
y Hacienda, de fecha 1 de febrero de 1990, a la consulta formulada por
la Asociación Española de Leasing. b) El pretendido desequilibrio entre
las partes intervinientes. Que el razonamiento del Registrador, en el
apartado b) de la nota de calificación, parece olvidar que la hipoteca se
constituye a modo de superposición de garantía y para garantizar una operación
crediticia concertada con la misma compañía arrendadora. Que el hecho
de que recaigan en una misma persona la condición de arrendataria,
optante y deudora hipotecante o la de arrendadora optataria y acreedora
hipotecaria no genera ninguna cuestión que dificulte el cumplimiento normal
del contrato de arrendamiento financiero, el ejercicio del derecho de opción
de compra, la constitución de hipoteca y la eventual ejecución de la misma;
pues se trata de relaciones jurídicas autónomas que gozan de vida propia
y que no deben interferirse; o sea, de contratos de arrendamiento
financieros distintos (el hipotecado y el garantizado). Que precisamente los
contratantes convinieron la modificación del contrato de arrendamiento
financiero a hipotecar para facilitar la constitución de la hipoteca y evitar
situaciones jurídicas incompatibles o contradictorias. c) La plena
capacidad de obrar de las sociedades de arrendamiento financiero. Que lo
que hay que estudiar es la capacidad de las compañías de arrendamiento
financiero para "aceptar hipotecas en garantía de negocios típicos de su
actividad", puesto que la hipoteca en este caso se constituye en garantía
del pago de las cuotas de otro "leasing" independiente sobre otra finca:
1. Que hay que citar en este punto los artículos 37 y 38-1 del Código
Civil, y las Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1959,
6 de marzo y 14 de mayo de 1984 y 16 de diciembre de 1985 y las
Resoluciones de 8 de octubre de 1964, 2 de febrero de 1966, 1 de julio de
1976, 2 de octubre de 1981 y 31 de mayo de 1986. 2. Además en el
supuesto objeto del recurso, la hipoteca tiene carácter accesorio, pues
garantiza el pago de las cuotas de un arrendamiento financiero que es
el negocio principal y no un simple préstamo. Que parece evidente que
la entidad de "leasing" pueda aceptar hipotecas en garantía del
cumplimiento de obligaciones de un arrendamiento financiero. 3. Que la
suficiencia de la garantía no corresponde enjuiciarla al Registrador, sino a
las partes que en este caso concreto se hallan en situación de igualdad.
d) La acumulación de garantías sobre una misma finca, en contra del
sistema legal de distribución de responsabilidades: 1. Que el Registrador
sostiene que el acumular convencionalmente garantías sobre una misma
finca va en contra del sistema legal de distribución de responsabilidades,
todo lo que conjuntamente puede resultar excesivo, pero dichas garantías
se constituyen sobre objetos diferentes, toda vez que en un caso responde
el inmueble y en el otro el derecho que se ostenta sobre un inmueble
distinto, y ello no significa "acumulación de garantías sobre una misma
finca". Que, por otra parte, las normas que regulan la responsabilidad
patrimonial del deudor son de carácter dispositivo y queda al arbitrio
de los particulares la posibilidad de modificación, tanto para atenuarlas
como para gravarlas conforme al principio de autonomía de la voluntad.
2. Que el arrendamiento financiero es un negocio unitario, pero complejo,
y la adquisición de la propiedad requiere el ejercicio de la opción, y en
ningún caso está autorizado el llamado arrendatario para dejar impagadas
las cuotas. Que en caso de impago, las sociedades arrendatarias podrán
ejercitar cualquier acción encaminada al cobro, a parte de conservar la
propiedad del bien. e) Que en cuanto a la distribución entre las distintas
fincas, una simple operación matemática soslaya el pretendido problema
propuesto por la nota recurrida, porque en la escritura se específica
claramente la responsabilidad que afecta a cada derecho hipotecado.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: 1. o Que
se trata de determinar si es posible constituir legalmente un derecho de
hipoteca sobre el conjunto de derechos y obligaciones que conforman la
posición jurídica de la arrendataria financiera, antes de haber podido
ejercitar la opción de compra del inmueble objeto del arrendamiento financiero,
para garantizar los derechos que la arrendadora financiera ostenta como
consecuencia de otro contrato de arrendamiento financiero que tiene por
objeto otro inmueble y respecto al cual también la primera es la
arrendataria financiera. Que las Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de
noviembre de 1983 y de 28 de mayo de 1990, califica el contrato de
arrendamiento financiero como un negocio complejo y atípico en el que se
funden la cesión del uso de una cosa y la opción de compra, con causa
única. Que por la doctrina ha sido muy discutido y definido desde diferentes
perspectivas. Que la mayoría de la doctrina entiende que el "leasing" sobre
inmuebles es un derecho real, de trascendencia real o inscribible y que
también es hipotecable la propiedad resoluble de la arrendadora financiera
(artículo 107, número 10 de la Ley Hipotecaria). Que se considera que
no todos los derechos reales son hipotecables (v.gr., el derecho de uso
y habitación). Que la Ley Hipotecaria no establece que puedan ser
hipotecados los arrendamientos. Que teniendo en cuenta la Resolución de 12
de marzo de 1902, las posturas doctrinales que se suscitan en cuanto
a la cesión o enajenación del arrendamiento y las Sentencias del Tribunal
Superior de 7 de junio de 1929, 4 de enero de 1930, 9 de febrero de 1940
y 6 de marzo de 1973 (esta última en cuanto a la cesión del derecho
de opción), se puede afirmar, en cuanto a la cesión o transmisión de
la posición jurídica de la arrendataria financiera, en la fase expresada,
que es imprescindible el consentimiento de la entidad arrendadora para
que se pueda producir un cambio de arrendatario. Que de ahí se desprende
que para poder ejercitar la posible acción hipotecaria, sería también
preciso, no sólo requerir al deudor para que pague, sino contar, además,
con la autorización del arrendador para adjudicar dichos derechos del
arrendatario a otra persona. 2. o Que lo primero que cabe destacar en
materia de efectos del contrato de "leasing" es, como dice la doctrina,
que en el tipo legal está presente la idea de equilibrio entre ambas partes
(en tal sentido, la disposición adicional séptima, en su párrafo primero,
de la Ley 26/1988, de 26 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las
Entidades de Crédito). Que este equilibrio de las prestaciones debe existir
no sólo al tiempo de contratar, sino también durante el desarrollo de
los efectos contractuales, por exigencia legal, por ello cualquier
desequilibrio que suponga un gravamen excesivo de una de las partes en beneficio
de la otra, provoca la ruptura de este elemento esencial de equilibrio.
Que en el caso que se estudia se puede producir dicho desequilibrio
contractual al resultar gravados con los cánones de otro "leasing" los inmuebles
que se adquieran al satisfacerse el precio residual, tal como se expone
en los Hechos. 3. o Que como se dice en la letra c) de la nota de calificación,
las sociedades de arrendamiento financiero tienen como objeto social
exclusivo, según el punto octavo de la disposición adicional séptima de la Ley
26/1988 citada, la realización de operaciones de arrendamiento financiero
previstas en dicha disposición. Que el Notario recurrente no distingue
entre capacidad general de las personas jurídicas que tiene toda la
legalmente posible (artículo 38 del Código Civil) y la capacidad de obrar de
los órganos sociales que vienen en principio determinada por el objeto
social (artículo 129 de la Ley de Sociedades Anónimas), que en este caso
viene señalado por la ley, que es realizar contratos de "leasing", sin perjuicio
que realizar actividades complementarias o anejas al objeto social. Que
entre éstas no parecen que estén incluidas operaciones que vinculan en
sí dos o más "leasing", que se opina que se podrían desvirtuar dicho objeto
social establecido por la ley. Que estas entidades financieras, en relación
con los contratos de "leasing", están beneficiadas directa o indirectamente
por una serie de ventajas de carácter principalmente fiscal, lo que las
obliga a ajustarse estrictamente a las normas dictadas especialmente para
ellas, como la referente al objeto social legal, y soportan los posibles riesgos
que se derivan de ello. 4. o Que el defecto de la letra d) se refiere a la
superposición de garantías y acciones personales y reales por la
arrendadora financiera, lo que resulta excesiva y va en contra del sistema de
distribución de responsabilidades (artículo 119 de la Ley Hipotecaria).
Que hay que citar el Auto del excelentísimo señor Presidente del Tribunal
Superior de Justicia de Cataluña de 29 de enero de 1992 y las Resoluciones
de 24 de enero de 1916 y 12 de marzo de 1936.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, confirmó
la nota del Registrador, fundándose en las alegaciones que éste expone
en su informe; en lo referente a que es imprescindible el consentimiento
de la entidad arrendadora para que se pueda producir un cambio de
arrendatario y, por tanto, para poder ejercitar la acción hipotecaria sería preciso
no sólo requerir al deudor para que pague, sino contar, además, con la
autorización del arrendador para adjudicar los derechos del arrendatario
a otra persona; e igualmente en lo referente a la falta de equilibrio de
las prestacionesyalaexcesiva superposición de garantías que revelan
una posición abusiva por parte de la entidad arrendadora en perjuicio
de la arrendataria.
VI
El Notario recurrente, apeló el Auto presidencial, manteniéndose en
las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso.
VII
La Dirección General de los Registros y el Notariado, en diligencia
para mejor proveer, solicitó del Registrador de la Propiedad de Barcelona
número I, fotocopia literal de la inscripción o inscripciones relativas al
arrendamiento financiero, cuya hipoteca es objeto de este recurso, cuyo
contenido se recoge a continuación en los fundamentos de Derecho.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.124, 1.152, 1.255, 1.281, 1.283 a 1.286, 1.554 y
1.561 del Código Civil; 1, 2, 11, 26, 38, 40, 106, 107 y 119 de la Ley
Hipotecaria; 7 y 217 del Reglamento Hipotecario; 25 de la Ley General Tributaria;
6-12. a , 11 y 12 de la Ley de Venta a Plazos de 1965; disposición adicional
séptima de la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito
de 29 de julio de 1988 y Real Decreto de 20 de diciembre de 1990; Sentencias
del Tribunal Supremo de 26 de junio de 1989 y 28 de noviembre de 1997
y Resoluciones de este centro Directivo de 24 de enero de 1916, 12 de
marzo de 1936 y 21 de junio de 1994.
1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de constituir
hipoteca sobre la íntegra posición jurídica que respecto del bien a gravar
corresponde al "arrendatario", en virtud de un contrato de arrendamiento
financiero, cuyo contenido ha quedado transcrito en el hecho I de esta
Resolución.
2. Como ha declarado reiteradamente el Tribunal Supremo, es el
arrendamiento financiero un contrato complejo y atípico de contenido
no uniforme, regido por sus específicas disposiciones (vid. Sentencias de
26 de junio de 1989 y 28 de noviembre de 1997), de modo que en cada
caso habría de estarse a las particulares estipulaciones que integran el
negocio cuestionado, a fin de determinar su específica naturaleza, su
estructura negocial unitaria o dual, y su alcance y eficacia, atendiendo para
ello a la intención de los contratantes (cfr. artículo 1.281 del Código Civil),
a la finalidad perseguida (cfr. artículos 1.283, 1.284 y 1.286 del Código
Civil),yalavaloración conjunta de las diferentes cláusulas (cfr.
artículo 1.285 del Código Civil); y todo ello dentro del respeto a los límites
establecidos a la autonomía de la voluntad (cfr. artículo 1.255 del Código
Civil) y a las especiales exigencias para la configuración de nuevos derechos
reales.
3. Por lo demás, las previsiones normativas de índole fiscal
(disposición adicional séptima de la Ley 29 de julio de 1988 y Real Decreto
de 20 de diciembre de 1990, vigente en el momento de producirse la
calificación impugnada) no pueden ser decisivas a la hora de precisar la
verdadera naturaleza jurídica del negocio cuestionado, pues, sobre ser
precisamente esta naturaleza jurídica la que decidirá las cuestiones que se
susciten en la aplicación del impuesto y no a la inversa (como resulta
del propio artículo 25 de la Ley General Tributaria), aquellas disposiciones
fiscales no delimitan un contrato específico, definiendo de modo completo
a su naturaleza y su íntegro régimen jurídico, sino que se limitan a
establecer una serie de características cuya concurrencia determinará la
aplicación de ese régimen fiscal que articulan, sin prejuzgar sobre el resto
de los elementos que integran las operaciones a las que este régimen fiscal
sea aplicable, ni sobre su específico alcance jurídico. En consecuencia,
la inclusión bajo esa rúbrica de "arrendamiento financiero", tiene una
exclusiva significación fiscal, y no garantiza la identidad sustancial de las
diferentes operaciones jurídicas a las que puede proyectarse; adviértase,
incluso, que pese a la denominación elegida por esa normativa fiscal
-arrendamiento financiero-, algunas de sus previsiones ponen en evidencia la
falta de idoneidad de esa expresión (cfr. reglas3y6deladisposición
adicional séptima de la Ley 26/1988, cuando prevén la diferenciación entre
coste de recuperación y carga financiera correspondiente; o configuran
el valor de la opción de compra como una parte del coste de recuperación;
o excluyen la calificación como gasto deducible de la parte correspondiente
al coste de recuperación si se trata de bienes no amortizables).
4. Ciertamente, al tratar de determinar la verdadera naturaleza del
derecho del denominado "arrendatario financiero", a fin de decidir sobre
su hipotecabilidad (cfr. artículos 106 y 107 de la Ley Hipotecaria) no puede
desconocerse la presunción de exactitud y validez del contenido del
Registro cuando aquel derecho está inscrito (artículos 1, 38 y 40 de la Ley
Hipotecaria), pero tampoco puede obviarse, so pretexto de esa presunción,
la necesaria labor interpretativa del contenido del negocio respectivo tal
como ha quedado inscrito, de modo que la verdadera intención de los
contratantes, deducida de los términos del asiento, no quede relegada
ni oscurecida por el empleo de palabras o conceptos claramente
incompatibles con ella, garantizándose así la necesaria congruencia entre la
eficacia concreta del negocio y el inequívoco objetivo y finalidad con él
perseguidos (cfr. artículos 1.281, 1.283 y 1.285 del Código Civil), y evitando
la indiscriminada aplicación de las soluciones legales arbitradas para una
categoría contractual que no corresponde al negocio celebrado, pese a
la denominación que los otorgantes le hayan atribuido.
5. En este sentido, una primera conclusión se hace evidente, y es
que pese a la denominación elegida (arrendamiento financiero), la
valoración global del clausulado inscrito que integra dicho negocio contradice
la existencia de un genuino contrato de arrendamiento al que se le añade
la concesión de un derecho de opción ejercitable al final del período del
arriendo; la finalidad práctica perseguida por las partes no es una mera
cesión de uso por tiempo determinado y precio cierto, con posibilidad
añadida de devenir propietario al vencimiento de aquel plazo, sino la de
producir una transmisión gradual y fraccionada de las facultades y
obligaciones inherentes al dominio, transmisión que no se consumará hasta
la completa realización por el denominado "arrendatario financiero" de
la contraprestación asumida; entre tanto, el arrendador financiero retendrá
una titularidad dominical más bien formal, aunque con vocación de
plenitud, para el caso de incumplimiento de los compromisos asumidos por
el denominado arrendatario financiero o de que, por causas ajenas a los
contratantes, el fin negociar no llegue a producirse; y, por el contrario,
al arrendatario financiero se le atribuyen, desde el momento mismo del
otorgamiento del negocio, el contenido sustancial básico de facultades y
deberes inherentes a la propiedad, si bien que con las limitaciones
inherentes a esa hipotética planificación del derecho del "arrendador
financiero". Así lo evidencian previsiones negociales como el desplazamiento
posesorio inmediato; la cesión al denominado arrendatario financiero de
las acciones de saneamiento y evición por vicios ocultos que
corresponderían al arrendador contra su vendedor (cfr. artículo 1.554 del Código
Civil); dejar de cargo del arrendatario toda reparación tanto ordinaria
como extraordinaria que precise el bien negociado o imponerle el deber
del mantener en perfecto estado el inmueble y todas sus instalaciones,
reemplazándolas si por vetustez o fuerza mayor se deteriorasen (cfr.
artículos 1.554-2 y 1.561 del Código Civil); imputar al denominado
"arrendatario" deberes propios del arrendador como son los "gastos ordinarios
o extraordinarios, o contribuciones derivadas de obligaciones de carácter
urbanístico, tributos del Estado, Comunidades Autónomas, demás entes
autónomos, provincia y municipio, que devengue la propiedad del inmueble
desde el día de celebración del contrato hasta su extinción, incluso aquellos
que se creen durante su vigencia"; la previsión de que en caso de
incumplimiento de las obligaciones de pago de los cánones no sólo se producirá
la resolución del contrato, sino que, además, el denominado arrendatario
financiero vendrá obligado a abonar "todos los cánones, previstos en
concepto" "de pena convencional y en lo menester como indemnización" y
ello con independencia de aquellos otros conceptos indemnizatorios
derechos procedentes (cfr. artículos 1.124, 1.152 y siguientes del Código Civil);
imponerle el deber de "realizar a su costa los trabajos u obras de
transformación o de instalaciones que impongan obligatoriamente las
disposiciones administrativas; poner a cargo del arrendatario las realizaciones
de las obras reconocidas como necesarias por los arrendadores para
conservar en buen estado el inmueble, incluso aunque la necesidad de su
realización apareciera al término del contrato; poner a cargo del
arrendatario financiero el importe de las primas de los seguros de daños sobre
el inmueble que contrate el arrendador; la renuncia expresa del
arrendatario a toda reclamación contra el arrendador en base a la existencia
de siniestros totales o parciales de daños y perjuicios; en fin, el restringir
el ejercicio de la opción al vencimiento del plazo del denominado arriendo
y al íntegro cumplimiento de las obligaciones anudadas a éste, y por un
precio (7.097.250 pesetas) que no cubre siquiera tres mensualidades de
la renta pactada (2.842.023 pesetas), siendo así que: a) se trata de un
edificio industrial previamente adquirido por la arrendadora en 43.000.000
de pesetas; b) que una parte sustancial del mismo, el suelo, no sólo no
experimenta depreciación (de ahí que la parte de los cánones que al suelo
corresponden, no es calificable fiscalmente como gastos deducible por el
arrendatario (cfr. disposición adicional séptima.6 de la Ley 26/1988), sino
que por evidentes consideraciones económicas suele incrementarse con
el paso del tiempo; y c) que respecto de la otra parte, las edificaciones,
difícilmente puede admitirse su depreciación en un breve período de diez
años (vid. artículo 1.591 del Código Civil); consideraciones éstas que ponen
de manifiesto que la denominada "renta o canon mensual" no es, en
realidad, la contraprestación por el simple uso, sino una fracción de la total
contraprestación por el definitivo traspaso dominical pretendido.
6. Si a lo anterior se añade que en nuestro ordenamiento jurídico
aquellas estipulaciones de un contrato traslativo de dominio en cuya virtud
pese al inmediato desplazamiento posesorio, se supedita o aplaza el
traspaso dominical completo del bien negociado a la íntegra realización de
la contraprestación monetaria convenida y aplazada, equivalen
sustancialmente, en los efectos prácticos a las situaciones que crea la condición
resolutoria explícita (cfr. artículos 6-12. a y 11 de la Ley de Venta a Plazos
de 1965 y 11 de la Ley Hipotecaria), habrá que concluirse que el derecho
condicionado que adquiere, desde luego, el denominado arrendatario
financiero, no puede ser calificado, sino de real, en cuanto recae directamente
sobre la cosa, resulta oponible "erga omnes", y reúne los requisitos
estructurales configuradores de este tipo de derechos (cfr. artículos 2 de la Ley
Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), de modo que su
hipotecabilidad no puede ser negada (cfr. artículo 106 de la Ley Hipotecaria);
sin que pueda ser obstáculo a ello la concreta previsión de
intransmisibilidad del derecho cuestionado sin consentimiento del denominado
arrendador, pues, sin prejuzgar ahora sobre la validez de dicha cláusula
en función de lo establecido en el artículo 26 de la Ley Hipotecaria, toda
vez que se halla inscrita y goza, por tanto, de la presunción legal de
exactitud y validez, en el caso debatido, el arrendador, que es el beneficiario
de la hipoteca que se constituye, ha aceptado expresamente tal gravamen,
y, por tanto, la eventual transmisión inherente a la ejecución de la garantía.
7. El defecto relacionado bajo la letra c) de la nota recurrida carece
de fundamento toda vez que en el caso debatido la sociedad de
arrendamiento financiero se limita a aceptar una hipoteca constituida en su
favor por un particular; y es evidente que la delimitación legal del objeto
social de tales sociedades de arrendamiento financiero no les impide la
aceptación de garantías hipotecarias establecidas por terceros en cobertura
de la obligación que a su favor derive de las operaciones propias de ese
objeto.
8. Tampoco el defecto recogido bajo la letra d) de la nota impugnada
puede ser confirmado; el hecho de que en garantía del cumplimiento de
las obligaciones que para el denominado arrendatario derivan de un
contrato de arrendamiento financiero, constituya aquél hipoteca sobre los
derechos que en su favor deriven de otro contrato de arrendamiento
financiero recayendo sobre bienes distintos, no significa que exista una
concurrencia de garantías excesiva y contraria al sistema de prohibición de
hipotecas solidarias y de exigencia de distribución de responsabilidad.
Se trata de concurrencias de garantías reales de distinta naturaleza
-indirecta, la envuelta en el arrendamiento financiero y directa, la constituida
por la hipoteca-, cuya operatividad únicamente será concurrente cuando
el "arrendador", ante el incumplimiento del arrendatario, opte por la
resolución del contrato y por hacerse con el bien objeto de la operación
financiera, pero entonces la garantía real hipotecaria se referirá sólo al eventual
saldo que en favor de la sociedad arrendadora resulte del contrato (con
las correcciones judiciales que en su caso procedan), por no quedar cubierto
con el bien que pasa por la resolución a esa entidad.
9. Por último, el defecto reseñado bajo la letra e) debe ser igualmente
revocado; determinados los máximos de la responsabilidad hipotecaria
por principal, por intereses de demora y por costas y gastos, y señalado
el porcentaje que de tales máximos corresponde a cada una de las tres
fincas que se gravan, es indudable la plena satisfacción de la exigencia
de fijación del valor de una subasta de cada uno de los bienes hipotecados,
toda vez que queda perfectamente determinada el importe de la
responsabilidad hipotecaria total de cada finca y es precisamente este importe
el que se fija como valor de cada bien a efectos de la subasta (cfr.
artículos 1, 12, 119 de la Ley Hipotecaria y 217 del Reglamento Hipotecario).
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto
y revocar el Auto apelado.
Madrid, 26 de octubre de 1998.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
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