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Documento BOE-A-1997-15063

Ley 2/1997, de 13 de junio, de modificacin de la Ley de la Generalidad Valenciana 4/1992, de 5 de junio, del Suelo no Urbanizable, respecto al rgimen de parcelacin y de construccin de viviendas aisladas en el medio rural.

TEXTO

Sea notorio y manifiesto a todos los ciudadanos, que las Cortes Valencianas han aprobado, y yo, de acuerdo con lo establecido por la Constitucin y el Estatuto de Autonoma, en nombre del Rey, promulgo la Ley siguiente:

PREMBULO

La construccin de viviendas familiares en el medio rural es, por las caractersticas propias de la Comunidad Valenciana, una actividad que, desde antiguo y cada vez ms, ha tenido una especial importancia territorial. Su histrica implantacin en reas agrcolas de regado, consustancial al modo propio de esta explotacin agraria, se ha visto reforzada por los mismos factores geogrficos y climticos que han hecho de nuestra tierra una comunidad turstica. El disfrute de asentamientos residenciales extensivos, incluso dispersos, obedece a una cultura social, de amplsima implantacin popular, en la que todava coexisten vnculos frecuentes con la originaria actividad labradora, junto a una indudable vocacin de ocio o esparcimiento.

La necesidad de encauzar legalmente este fenmeno, respetando sus peculiaridades, es tarea que compete a la Generalidad Valenciana. En este sentido, un primer intento lo constituy la Ley de la Generalidad Valencia na 4/1992, de 5 de junio, del Suelo no Urbanizable. Cuatro aos de vigencia de esa legislacin obligan a ponderar, hoy, la necesidad de mejorar la misma en alguno de sus aspectos.

Ante todo, debe aceptarse que la construccin de viviendas familiares en el medio rural y la parcelacin urbanstica desnaturalizadora de ste son dos fenmenos perfectamente diferenciables. Lo son en cuanto al momento en que se producen, en cuanto al tipo de agente social que los causa y, sobre todo, en cuanto a los efectos territoriales de uno y otro. El primero -la vivienda aislada- presenta valores merecedores de positivo reconocimiento legal, pues constituye un uso social constatado del territorio acorde con sus potencialidades y una opcin para el asentamiento humano, distinta de la urbana, que en ocasiones coadyuva al mantenimiento de la actividad agraria o, en general, a paliar el abandono tendencial del medio y del paisaje rural provocado por la menor relevancia econmica de aqulla en la actualidad. En cambio, el segundo fenmeno citado -la fragmentacin progresiva de predios- es el mecanismo que desencadena los procesos de consolidacin urbana al margen de las reglas que exigen la dotacin de infraestructuras y servicios. La parcelacin con fines urbansticos tambin es, resulta obvio, perfectamente legtima; pero su cauce normal de realizacin deben ser los mecanismos reglados de la gestin urbanstica: El planeamiento parcial en suelo urbanizable, la reparcelacin y, sobre todo, la previa o simultnea urbanizacin con servicios e infraestructuras inexcusables, debidamente proyectadas y materializadas.

En este sentido, la actual regulacin del Suelo no Urbanizable no resulta enteramente adecuada, pues en ella se confa a una misma limitacin -relativa a la superficie de parcela exigible- el doble efecto de condicionar la construccin de vivienda aislada (en el medio rural) y, simultneamente, de prevenir la parcelacin abusiva. En concreto, la redaccin actual de la disposicin adicional tercera de la citada Ley 4/1992 exige para la edificacin de viviendas la misma extensin que la parcela mnima requerida para la divisin en lotes. Hay, pues, una dualidad de efectos en el instrumento legal: Se trata de una superficie mnima para la que la finca sea edificable; pero, a la vez, se trata tambin del lote mnimo con que puede ser parcelado el terreno.

Esa dualidad de efectos se ha revelado -en la prcticademasiado rigorista, cercenando la posibilidad de edificar fincas aisladas en determinadas zonas donde ello sera inocuo. Por contra, en vez de limitar la parcelacin del territorio rstico a las pautas que le son propias, se est, ms bien, tolerando un modelo de parcelacin, nuevamente urbano, aunque estandarizado en lotes de una hectrea de extensin. Por todo ello, es pertinente afrontar una diferenciacin entre uno y otro instrumento legal para regular dos cuestiones que son distintas y que como tales merecen ser tratadas.

Las limitaciones para la edificacin de viviendas familiares en Suelo no Urbanizable deben ser establecidas selectivamente ponderando las caractersticas territoriales de cada rea geogrfica. El planeamiento -tanto el supramunicipal como el municipal- es, en nuestro sistema jurdico, un instrumento de anlisis del territorio y, a la vez, norma reglamentaria de carcter general que ordena los derechos de la propiedad urbanstica inmueble. Por eso, es el planeamiento, con su valor jurdico de norma, el instrumento adecuado para realizar la pertinente estimacin tcnica y para deducir de ella cules son las reas susceptibles de albergar este uso de la vivienda aislada y cules deben ser las especficas condiciones con que ha de producirse, en cada lugar segn sus caractersticas. Compatibilizar la estructura y las cualidades propias del territorio rural, las que lo identifican, con las transformaciones inducidas por su potencialidad, socialmente demandada, para el uso residencial aislado o extenso, exige analizar aqullas al tiempo que ordenar stas a travs del planeamiento y, a ser posible, mediante instrumentos especficos.

La presente Ley establece, por tanto, que ser mediante plan como se regular el fenmeno. No para ordenarlo de modo arbitrario o a fuerza de voluntarismos, sino sobre la evaluacin previa y rigurosa de la aptitud territorial de cada unidad geogrfica, identificada por su parcelacin histrica homognea. Debe haber lmites a la edificacin de viviendas y construcciones en suelo rstico. Debe evitarse todo conato de consolidacin urbana irregular. Entre otras medidas, es necesario establecer una superficie mnima exigible para la construccin de vivienda. Pero es en el plan donde habr que establecerla, hacindolo para cada uno de aquellos parajes del Suelo no Urbanizable de rgimen comn donde estas construcciones se admitan. Con ese propsito, dicho plan tendr que ponderar sus efectos concretos en el medio ambiente, en el paisaje, as como en la vertebracin del territorio.

Esta solucin legal ofrece un importante protagonismo al municipio, porque le permite ser sujeto activo de la formulacin del plan. Los Ayuntamientos, en consecuencia, podrn asumir la iniciativa y la responsabilidad de formular la norma y de efectuar el estudio del territorio que la sustente, sin perjuicio de las competencias autonmicas. Por ello, la presente Ley autoriza a la Generalidad Valenciana a delegar en favor del propio municipio la competencia para otorgar las llamadas autorizaciones previas (a la construccin de vivienda o de otras obras en suelo rstico). Ahora bien, en consonancia con el artculo 45 del Estatuto de Autonoma, no se autoriza una delegacin de competencias autonmicas indiscriminada o sin condiciones, sino que sta proceder, precisamente, en funcin de la existencia de un planeamiento apropiado que cumpla las caractersticas previstas en esta Ley. Es decir, el municipio podr asumir plenas competencias para fiscalizar la construccin de estas obras, cuando haya elaborado y aplique un planeamiento suficiente, fundado en el anlisis territorial pormenorizado. Los planes de accin territorial que formule la Generalidad Valenciana permitirn basar la ordenacin en el anlisis territorial supramunicipal cuando ste sea necesario.

El rgimen de parcelacin o divisin de terrenos se rige por normas y principios distintos de los que regulan la edificacin de ellos. Autorizar, en zonas determinadas, la edificacin de una vivienda aislada en fincas de extensin moderada, no tiene por qu comportar ningn detrimento para la buena ordenacin del territorio, ni para el sostenimiento del medio ambiente. Es ms, exigir por sistema una mayor superficie excluye del acceso a estos bienes a los ciudadanos de menor capacidad adquisitiva y limita irreversiblemente el disfrute del derecho de propiedad para ciertas fincas que histricamente se han configurado con reducida extensin; lo que slo a veces, no siempre, tiene justificacin urbanstica.

En cambio, la alteracin por fragmentacin sistemtica de la estructura parcelaria del suelo rstico, la produccin masiva de nuevas fincas adicionales, tanto si se hace en lotes de una hectrea como de menos o de ms, conlleva a largo plazo el desmembramiento de la estructura productiva agraria propia del espacio rural y su conversin anormal en un espacio urbano, puesto que la parcelacin intensa y la urbanizacin son dos fenmenos ntimamente asociados.

En materia de parcelacin hay que destacar la novedad que ha supuesto la Ley Estatal 19/1995, de 4 de julio, de Modernizacin de las Explotaciones Agrarias. Conforme a esta disposicin son nulas las divisiones de terreno que no respeten la unidad mnima de cultivo, la cual habr de establecerla la propia Comunidad Autnoma. Sin embargo, la propia Ley estatal permite la divisin, como excepcin, cuando se funde en motivos urbansticos, siempre, claro est, que se cumplan las normas, asimismo urbansticas y aplicables al caso.

En esta previsin de la norma estatal se enmarca la presente regulacin autonmica para organizar -all donde el plan lo permita- una normativa urbanstica de doble alcance. Por un lado, que haga posible la utilizacin del suelo para la edificacin de viviendas aisladas, incluso en fincas de pequea superficie, as como la remodelacin de linderos para ese fin, salvo alteracin sustancial de caractersticas del territorio. Pues, de otro lado, se limita rigurosamente toda fragmentacin abusiva del suelo que pueda desfigurar lo que es propio de la estructura de los fundos rsticos.

Para ello se introduce una nueva norma que rige cuando la parcelacin no se base en motivos agrarios, es decir, en tanto no se legitime en las unidades mnimas de cultivo que, en lo sucesivo, pudiera aprobar el Gobierno valenciano. El nuevo principio legal que aqu se introduce no se centra esencialmente en la prohibicin de conformar fincas de superficie reducida -lo que, en principio se permite-, sino en limitar la posibilidad de aumentar el nmero de fincas rsticas existentes con el fin de aumentar el potencial de edificacin del suelo. Las facultades del derecho de propiedad son ampliamente potenciadas, en rgimen de libertad, siempre que la modificacin de linderos tendente a la segregacin se acompae de la correlativa agregacin a colindantes. En cambio, la posibilidad de aumentar el nmero total de fincas se limita con una regla igualitaria, pero de efecto tanto ms severo cuanto ms numerosos sean los lotes que se pretendan parcelar y, por tanto, cuanto mayor sea el riesgo tendencial que conlleve la divisin de inducir resultados urbanizadores irregulares.

En resumen, esta modificacin legal trata de cimentarse en el rigor huyendo de la rigidez, distinguiendo lo que es el uso del terreno rstico de lo que es el uso del territorio rural, esforzndose por preservar ste de la urbanizacin y por facilitar el disfrute privado del primero. La premisa es que ambos objetivos no son slo compatibles sino activamente complementarios.

TTULO NICO

Artculo primero.

Se modifica el artculo 10 de la Ley de la Generalidad Valenciana 4/1992, de 5 de junio, del Suelo no Urbanizable, que queda redactado en los siguientes trminos:

Artculo 10. Viviendas aisladas.

Se podr construir una vivienda aislada en la finca cumpliendo los siguientes requisitos:

1. Los edificios se situarn en zonas y bajo condiciones expresa y justificadamente previstas en el planeamiento urbanstico. La ordenacin de cada una de las unidades geogrficas homogneas en las que se prevea mayor presencia de diseminados residenciales de carcter rural, se har mediante plan especial.

El plan ordenar este uso atendiendo a la aptitud del terreno para albergarlo, ponderando su capacidad y, especialmente, su vulnerabilidad, as como el impacto ambiental de las construcciones. Dicha ordenacin ser coherente con la estrategia general de ocupacin del territorio, evitando la consolidacin de ncleos cuyas caractersticas sean urbanas. El planeamiento dispondr medidas para preservar y mejorar el paisaje, salvaguardando los cauces naturales, las redes de caminos rurales, la estructura parcelaria histrica y los usos rsticos tradicionales del suelo propios de rea territorial identificada.

2. Se permitir edificar en fincas legalmente parceladas que, tanto en la forma como en la superficie, abarquen la mnima exigible segn el pla neamiento. La fijacin por el plan de sta y de otras determinaciones de anloga finalidad ha de perseguir los objetivos territoriales expresados en el prrafo anterior.

3. La superficie ocupada no exceder nunca un 2 por 100 la de la finca; el resto de ella habr de estar y mantenerse en explotacin agraria efectiva o con plantacin profusa de arbolado, o bien, ser precisamente destinada a los usos concretos previstos por el plan por su mejor compatibilidad con los potencialmente preferibles para cada unidad geogrfica. No obstante, el plan puede permitir servicios complementarios de la vivienda familiar, sin obra de fbrica sobre rasante natural, cuya superficie no exceda la construida. Las autorizaciones y licencias motivarn expresamente la concurrencia de estas condiciones.

4. Se exigir suficiente previsin del abaste cimiento de agua potable y completa evacuacin, recogida y depuracin de los residuos, as como los dems servicios que sean estrictamente precisos. Se exigir la licencia municipal de obras para la acometida de la vivienda a la red pblica de suministro de agua.

5. La posicin y acabado del edificio han de ser acordes con su carcter aislado y rural, armonizando con el ambiente conforme a las reglas que el plan determine para integrar las nuevas construcciones en las tipologas tradicionales de la zona o ms adecuadas a su carcter.

En todo caso, la finca deber quedar afectada con inscripcin registral de la vinculacin de la total superficie real a la construccin, que exprese las concretas limitaciones a su divisibilidad y edificabilidad impuestas por la autorizacin previa de la vivienda.

Artculo segundo.

Se modifica el prrafo sptimo del artculo 8.1 de la mencionada Ley 4/1992, de 5 de junio, que queda redactado en estos trminos:

El otorgamiento de licencia municipal para realizar las anteriores actuaciones requerir su autorizacin previa otorgada, en su caso, por la Consejera competente en materia de ordenacin del territorio y urbanismo. Para la mejor ejecucin del planeamiento especial previsto en el artculo 10.1.o) de la presente Ley, mediante Decreto del Gobierno Valenciano, se podr delegar esta competencia en los municipios. stos sern, en todo caso, competentes para otorgar la autorizacin previa si tienen ms de 50.000 habitantes. Cuando su otorgamiento sea competencia municipal, el interesado podr optar entre solicitarla a ttulo de consulta previa o pedir directamente la licencia, cuya concesin siempre se comunicar a la expresada Consejera.

La autorizacin se otorgar a solicitud del interesado en la que se precisarn los siguientes extremos: ...

Artculo tercero.

El nmero 2 de la disposicin adicional tercera de la referida Ley 4/1992, hasta el final de su letra d) inclusive, queda redactado as:

2. No podrn realizarse ni autorizarse actos de divisin o segregacin de fincas en contra de la legislacin agraria. A los efectos previstos en el artculo 25.b) de la Ley estatal 19/1995, de 4 de julio -o disposicin que la sustituya-, las divisiones de terrenos rsticos que, en lo sucesivo, den lugar a parcela inferior a la unidad mnima de cultivo que se establezca por Decreto del Gobierno valenciano, debern cumplir las condiciones siguientes:

1.a No se permitir reducir la cabida de las fincas a menor superficie que la mnima exigible para la edificacin de vivienda familiar, ni menguar terreno de finca ya construida sin dicho mnimo o vulnerar las condiciones de indivisibilidad impuestas con motivo de una licencia o autorizacin urbanstica.

2.a La licencia para dividir o segregar exigir una superficie mnima en las parcelas resultantes de mayor extensin cuanto ms se aumente el nmero de fincas respecto a las antes existentes. Si no aumenta el nmero de fincas, por haber simultnea agregacin a colindantes de porciones segregadas, slo se exigir cumplir la regla 1.a anterior. Si el nmero final de fincas se aumenta en una, se exigir en cada una de ellas una superficie mnima del doble de 5.000 metros cuadrados; si se aumenta en dos, del triple de esa magnitud, y as sucesivamente.

3.a Se exceptan las reglas precedentes para los actos de divisin resultantes de proyectos de obra pblica, expropiacin, programa para el desarrollo de actuacin integrada o declaracin de inters comunitario, as como los justificados por concurrir sobre las partes de una misma finca diversa clasificacin urbanstica.

4.a En todo caso, no podrn autorizarse actos de divisin o segregacin de fincas cuando deba presumirse legalmente que tienen un fin urbanstico por existir ya de hecho en los terrenos o encontrarse proyectada la instalacin de infraestructura o servi cios innecesarios para las actividades a que se refiere el artculo 5, apartado a), 1.o, de esta Ley o de carcter especficamente urbano, as como proponerse realizar o responder a una divisin fctica que, por sus caractersticas, pudiera suponer riesgo de formar ncleo urbano.

Las licencias y los instrumentos que las testimonien harn constar la condicin indivisible de las fincas rsticas resultantes o la superficie mnima en que se pueden subdividir o segregar para evitar que por fraccionamiento sucesivo se eluda el cumplimiento de lo anterior.

Disposicin transitoria primera.

Hasta que se apruebe por Decreto del Gobierno valenciano, de conformidad con el artculo 23.2 de la Ley Estatal 19/1995, de 4 de julio, la extensin de las unidades mnimas de cultivo, stas se determinarn, en todos los casos, por aplicacin de las reglas establecidas en la disposicin adicional tercera, nmero 2, de la Ley del Suelo no Urbanizable, segn su nueva redaccin, establecida por la presente Ley en su artculo tercero.

Disposicin transitoria segunda.

Se podr autorizar la construccin de vivienda en Suelo no Urbanizable comn, sobre finca de superficie menor a la exigida con anterioridad a esta Ley, en las reas que, conforme a su artculo primero, sean especficamente ordenadas mediante plan especial, para establecer directrices detalladas de utilizacin del suelo y actuacin territorial. Tambin se podrn autorizar en aquellas reas que el plan general o de accin territorial ordene directa y especficamente con las determinaciones propias de dicho plan especial.

Disposicin derogatoria nica.

Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a la presente Ley.

Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos, Tribunales, autoridades y poderes pblicos a los que corresponda, observen y hagan cumplir esta Ley.

Valencia, 13 de junio de 1997.

EDUARDO ZAPLANA HERNNDEZ-SOLO,

Presidente

(Publicada en el Diario Oficial de la Generalidad Valenciana nmero 3014, de 16 de junio de 1997)

Análisis

  • Rango: Ley
  • Fecha de disposición: 13/06/1997
  • Fecha de publicación: 08/07/1997
  • Entrada en vigor: 6 de julio de 1997.
  • Publicada en el DOCV nm. 3014, de 16 de junio de 1997.
  • Esta norma se entiende implcitamente derogada por Ley 5/2014, de 25 de julio (Ref. BOE-A-2014-9625).
  • Fecha de derogación: 20/08/2014
Referencias anteriores
  • MODIFICA los arts. 8.1, 10 y la disposicin adicional tercera de la Ley 4/1992, de 5 de junio (Ref. BOE-A-1992-17807).
  • DE CONFORMIDAD con el Estatuto aprobado por Ley Orgnica 5/1982, de 1 de julio (Ref. BOE-A-1982-17235).
  • CITA Ley 19/1995, de 4 de julio (Ref. BOE-A-1995-16257).
Materias
  • Comunidad Valenciana
  • Suelo
  • Urbanismo
  • Viviendas

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