Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado

En el recurso gubernativo interpuesto por don Luis Resa García contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Fuenlabrada a inscribir una escritura de compraventa judicial, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

El día 22 de abril de 1993 mediante escritura pública otorgada ante el Notario de Leganés, don Julio F. Arias Camisón Santos, el ilustrísimo señor Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de dicha ciudad vende, en rebeldía de doña María Esther García Ramírez, a don Luis Resa García y su esposa doña Susana García Jerez, que compran para su sociedad de gananciales el piso primero letra C del edificio señalado con el número 18 de la Calle Argentina de la urbanización «Parque Residencial Fuenlabrada II», en el término municipal de Fuenlabrada, adju dicado en subasta judicial dimanante del juicio ejecutivo 614/1984, seguido, en el Juzgado de Primera Instancia, antes citado por «Construcciones Hispano Argentinas, Sociedad Anónima», contra don Francisco García García y su esposa doña Hilaria Ramírez Toribio, en reclamación de cantidad.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Fuenlabrada fue objeto de la siguiente calificación: «Presentada en este Registro de la Propiedad el 19 de julio de 1993, con el número 2856 del dia- rio 16, primera copia de la escritura otorgada el 22 de abril de 1993, ante el Notario de Leganés, don Julio F. Arias Camisón Santos, número 1.356 de su protocolo, se devuelve al presentante sin practicar operación alguna por haberse observado el defecto insubsanable siguiente: Al haberse cancelado por caducidad la anotación objeto del presente procedimiento (no se practicó prórroga del mismo) el procedimiento tenía que haberse seguido con el titular registral actual, el cual "No puede, en modo alguno, considerarse tercer poseedor". Contra esta calificación puede interponerse recurso gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en el plazo y forma que señala el Reglamento Hipotecario. Fuenlabrada, 16 de septiembre de 1993. El Registrador accidental, Manuel Villarroya Gil».

III

Don Luis Resa García interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que en el Juicio ejecutivo 614/1984, por auto de 17 de octubre de 1984 se despachó ejecución embargando la vivienda citada en el Hecho I, realizándose la anotación de embargo con la letra A, el día 15 de abril de 1985. Con fecha 2 de octubre de 1985, se expidió por el Registrador la certificación prevenida en el artículo 143 del Reglamento Hipotecario, en virtud de mandamiento del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Leganés, en la que se acreditaba la inexistencia de terceros poseedores, según los datos registrales obrantes en la referida fecha. Que doña María Esther García Ramírez adquirió el día 29 de febrero de 1988, mediante escritura otorgada por sus padres con las cargas que constaban el Registro de la Propiedad de Fuenlabrada (incluida la anotación de embargo, letra A), estando ya expedida la certificación ordenada por el artículo 143 del Reglamento Hipotecario. Dicha adquisición se inscribió en el citado Registro el día 14 de abril de 1988, estando vigente la anotación de embargo letra A, puesto que caducaba el día 15 de abril de 1989. Que doña María Esther García Ramírez fue notificada durante el procedimiento ejecutivo objeto de la escritura y no compareció en el mismo ni desamparó los bienes, siendo otorgada la escritura por el ilustrísimo señor Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Leganés. Que como fundamentos de derecho, hay que citar: 1. El artículo 143 del Reglamento Hipotecario; 2. Que la adquirente podía haber utilizado el derecho de intervención y subrogación en el lugar de sus padres deudores, que establece el primer párrafo del artículo 134 de la Ley Hipotecaria.

IV

El Registrador de la Propiedad accidental, en defensa de su nota, informó: Que hay que tener en cuenta lo establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria y la Resolución de 19 de noviembre de 1991. Que el artículo 71 de la Ley Hipotecaria permite la venta de los bienes anotados, sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación. Por tanto, mientras la anotación esté vigente, la adquisición realizada por el tercero se ve amenazada por el plazo limitado que señala la ley. Que una vez caducada la anotación aquella amenaza latente desaparece, la adquisición realizada por el tercero se purifica y ya no le afecta el embargo. En este sentido cabe citar la Resolución de 5 de noviembre de 1955. A todos estos efectos, el embargo ha de reputarse inexistente (Resolución de 16 de marzo de 1959), abstracción hecha de la subsistencia o no del derecho a que la anotación se refiere, inclusive a que se haya practicado o no su cancelación. En consecuencia, por aplicación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria procede denegar la inscripción solicitada por aparecer la finca inscrita a favor de persona distinta del deudor.

V

El Notario autorizante de la escritura informó: Que el obstáculo a la inscripción resulta del Registro de la Propiedad al darse la doble circunstancia de haber caducado la anotación preventiva de embargo y hallarse la finca inscrita a nombre de persona distinta del deudor contra el que se siguió el procedimiento. Que, finalmente, parece bastante dudoso que la titular registral que resulta de la nota del Registro sea un verdadero tercero y que la finca que en el procedimiento se persigue haya salido del patrimonio del deudor en virtud de un contrato que reúna todos los requisitos de derecho. En efecto. dicha enajenación está comprendida dentro del párrafo 2.º del artículo 1297. Que el examen sobre la validez del título tiene que hacerse judicialmente y excede del ámbito de la calificación registral.

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó la nota del Registrador fundándose en los fundamentos alegados por éste.

VII

El recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en las alegaciones que constan en el escrito de interposición del recurso.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1, 17, 20, 40, 38, 82, 86, 97 de la Ley Hipotecaria; 206.13 y 353 de su Reglamento, y Resoluciones de 31 de diciembre de 1986, 6 de septiembre de 1988, 12 de junio, 7 de julio y 28 de julio de 1989, 9 de septiembre de 1991 y 27 de octubre de 1993.

1. El Registrador deniega el 16 de septiembre de 1993, la inscripción de la enajenación judicial alcanzada en autos de juicio ejecutivo, por el defecto insubsanable de aparecer la finca inscrita a favor de persona distinta de los deudores con los que se entendieron aquellas actuaciones y haber sido cancelada por caducidad, el 1 1 de julio de 1990, la anotación del embargo del que trae causa dicha enajenación judicial.

2. Como tiene declarado ya este centro directivo, el principio de tracto sucesivo (vid. el artículo 20 de la Ley Hipotecaria) obliga ahora a denegar la inscripción pretendida, porque resulta que en el momento de la presentación del título correspondiente, las fincas están ya inscritas en favor de persona distinta de aquella en cuyo nombre el Juez otorga la transmisión, y está, además, cancelada la anotación preventiva del embargo que, de persistir, habría dado fundamento a la prevalencia de la enajenación judicial.

De acuerdo con la doctrina expresada en la Resolución de 9 de septiembre de 1991, reiterada por la de 27 de octubre de 1993, es cierto que los asientos practicados a favor de los actuales titulares registrales pudieron nacer subordinados a la anotación preventiva de embargo, pero también lo es que en el momento en que la anotación se extingue, cesa aquella situación, se plenifica la titularidad registral afectada y desde entonces ya no es posible practicar asiento alguno que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los asientos vigentes, si no es con el consentimiento del respectivo titular registral o por resolución judicial dictada en procedimiento entablado directamente contra él (artículos 1, 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Por ello, esta Dirección General ha acordado confirmar el Auto apelado, la nota del Registrador.

Madrid, 13 de febrero de 1996.-El Director general, Julio Burdiel Hernández.

Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.